أحكـام رخصـة البنـاء و المنازعـات المتعلقـة بهـا

أحكـام رخصـة البنـاء و المنازعـات المتعلقـة بهـا ال دكتورة شيـخ سنـاء األستاذة شيـخ نسيمـة جامعة أبي بكر بلقايد - تلمسان المركز الجامعي عين تموشنت مقدمـة ّ األصل أن ّ للمالك الحرية في استعمال ملكيته العقارية و استغاللها و التصرف فيها ، و من ثم البناء عليها ، غير أن ّ هذه الحرية مقيّدة بأال تتعارض مع النظام العام العمراني ، فيجب أن تتوافق عمليات البناء مع القواعد الهندسية و المعمارية و القانونية المطلوبة للمحاف ظة على المظهر الجمالي للمدينة و حماية األراضي الفالحية و البيئة ، األمر الذي دفع بالمشرع الجزائري إلى تقييد حق الملكية عن طريق ترخيص أعمال البناء لضمان إحترام قواعد العمران، من خالل فرض إجراءات و أشكال يجب على اإلدارة و على األفراد احترامها عند إصدار القرا رات المتعلقة بالبناء حتى تتمكن اإلدارة من مراقبة أعمال البناء على نحو يضمن التحكم في تشييد المدن و حماية البيئة ( المبحث األول) . وعليه يجب على اإلدارة و األفراد احترام اإلجراءات و المواعيد الخاصة بإصدار رخصة البناء ، و إال كانت موضوعا لنزاعات قضائية قد ت كون إدارية أو مدنية أو جزائية. و سنقتصر في هذا البحث على المنازعات التي تثار بشأن رخصة البناء في أحكام القضاء العقاري بشقيه العادي و االستعجالي من خالل البحث في القرارات الصادرة عن المحكمة العليا بهذا الشأن ( المبحث الثاني). المبحث األول : أحكام رخصة البناء و دورها في حماية البيئة تعد رخصة البناء الوسيلة القانونية لضمان التوسع العمراني و حماية البيئة. هذا ما سنتناوله بالتفصيل فيما يلي. المطلب األول : أحكام رخصة البناء إن ّ التطرق ألحكام رخصة البناء يقتضي منّا تعريفها في فرع أول ، ثم بيان اإلجراءات المتط لبة قانونا لمنحها في فرع ثان. الفرع األول : تعريف رخصة البناء لم يعرّف قانون التهيئة و التعمير ) 1 ( رخصة البناء ، و إنما اكتفى بالنص في المادة 52 منه على ما يلي: " تشرط رخصة البناء من أجل تشييد البنايات الجديدة مهما كان استعمالها ، و لتمديد البنايات الموجو دة ،ولتغيير البناء الذي يمس الحيطان الضخمة منه ، أو الواجهات المفضية على الساحة العمومية ، و إلنجاز جدار صلب للتدعيم أو التسييج . تُحضّر رخصة البناء و تسلم في األشكال و بالشروط و اآلجال التي يحدّدها التنظيم" . يستفاد من هذه المادة أن ّ رخصة البناء هي القرار ّ اإلداري الصادر عن هيأة إدارية مختصة ، لكل شخص طبيعي أو معنوي يريد إقامة بناء جديد أو تغيير بناء موجود ، قبل تنفيذ أعمال البناء. من خالل هذا التعريف يمكن إجمال خصائص رخصة البناء فيما يلي: - رخصة البناء قرار إداري يمنح من سلطة ادارية مختصة و محددة قانونا ، تتمثل في رئيس المجلس الشعبي البلدي ، الوالي ، أو الوزير المكلف بالتعمير ، كل ّ حسب نطاق اختصاصه ) 2 ( . - تعتبر رخصة البناء أكبر ضمان لملكية الوعاء العقاري ، إذ أنها ال تمنح لغير المالك ) 3 ( .

- ال تقتصر رخصة البناء على مجرد إنشاء البنايات الجدية ، بل تشمل تمديد البنايات الموجودة ، و ذلك من خالل توسعتها ، و كذا تغيير البناء من خالل تعليته أو تعديل الواجهة الخارجية له ) 4 ( ، و كذلك إقامة جدار صلب للتدعيم أو التسييج من أجل تدعيم المباني القائمة و إزالة ما يطرأ عليها من خلل. - رخصة البناء قرار إداري مسبق ، تمنح ق بل الشروع في أعمال البناء و ليس لتسوية بنايات قائمة ،فكل بناء بدون رخصة قابل للهدم و هذا طبقا لنص المادة 76 مكرر 4 من القانون رقم: 04 / 05 التي جاء فيها ما يلي: " عندما ينجز البناء دون رخصة ، يتعين على العون المؤهل قانونا تحرير محضر إثبات المخالفة وإرساله إل ى رئيس المجلس الشعبي البلدي و الوالي المختصين في أجل ال يتعدى 72 ساعة. في هذه الحالة... يصدر رئيس المجلس الشعبي البلدي المختص قرار الهدم في أجل ثمانية أيام" . ّ فرخصة البناء وسيلة في يد اإلدارة لمراقبة مدى احترام القواعد العامة للتهيئة و التعمير ، إذ أن ا إلدارة ال تمنح رخصة البناء إال بعد استيفاء شروط و إجراءات تمكنها من القيام بدراسة فنية و تقنية للبناء المراد تشييده ) 5 ( . إذن تعتبر رخصة البناء وسيلة قانونية من أجل التنظيم و المحافظة على الطابع الحضاري للمدن و لمنع البناء الفوضوي ، فهي تعد رقابة سابقة تسمح بتجنب المباني التي قد تسبب ضررا على المجتمع و البيئة ،لذا يتعين على اإلدارة أن تصدر القرار المتعلق برخصة البناء محترما للشروط و األحكام التي ينص عليها قانون العمران ، فإذا خالفت اإلدارة مقتضيات المصلحة العامة العمرانية في منحها ، يمكن أن يكون قرارها محل ط عن ممن له مصلحة في ذلك كجمعيات حماية البيئة و العمران ، إذ ال يكفي مجرد الحصول على القرار ، بل يجب أن يكون مراعيا للشروط الفنية و التنظيمية للبناء. الفرع الثاني : إجراءات منح رخصة البناء لقد اشترط المشرع الجزائري إتباع إجراءات محددة للحصول على رخصة البناء ، و ذلك ضمانا للرقابة الفعالة على حركة البناء على نحو يضمن التحكم في تشييد المدن و حماية البيئة. وتتمثل هذه اإلجراءات في تقديم المعني باألمر طلبا إلى الجهة المختصة (أوال) التي تقوم بالتحقيق ودراسة هذا الطلب ، ثم تقرير منح الرخصة من عدمها بناء على مد ى توافر الشروط المتطلبة قانونا ( ثانيا). أوال : تقديم المعني باألمر طلب الحصول على رخصة البناء يقدم المعني باألمر – الذي يجب أن تتوافر فيه شروط خاصة - طلبا للحصول على رخصة البناء ، فما هي هذه الشروط الواجب توافرها فيمن يقدّم الطلب ؟ و ما مضمون هذا الطلب؟ هذا ما سنوضحه فيما يلي:  الشروط المتعلقة بطالب رخصة البناء كأصل عام يكون طلب الرخصة من مالك القطعة األرضية التي سيشيد البناء فوقها وفقا لمقتضيات المادة 50 من القانون رقم 90 / 29 المتعلق بالتهيئة و التعمير ، إال أن المشرع أضاف في المادة 34 من المرسوم التنف يذي رقم 91 / 176 ) 6 ( أشخاصا آخرين منحهم الحق في طلبها باعتبارهم أشخاصا يستمدون هذا الحق من المالك األصلي ، أو تدعيما لالستثمارات أو النشاطات العامة.

فنصت المادة 34 / 1 على ما يلي: " ينبغي أن يتقدم بطلب رخصة البناء و التوقيع عليه من المالك أو موكله أو المستأجر لديه ، المرخص له قانونا أو الهيئة أو المصلحة المخصصة لها قطعة األرض أو البناية" . مفاد هذه المادة أن ّ األشخاص الذين يمكنهم طلب رخصة البناء هم: - مالك القطعة األرضية المراد البناء فوقها مبررا ملكيته ، إما بموجب عقد رسمي مشهر ، أو بموجب دفتر عقاري ، أو الح ائز لها بموجب شهادة الحيازة على النحو المنصوص عليه في القانون رقم 90 / 29 المتعلق بالتوجيه العقاري. - وكيل المالك ، و هو الشخص الذي يفوّضه المالك ليقدّم طلب رخصة البناء بإسمه و لحسابه ، كأن يكون مالك األرض ناقص األهلية أو فاقدها ، فيقدّم الطلب نائبه الشرعي سواء كان وليا أو وصيا أو مقدما. - المستأجر لدى المالك، يجوز له أن يطلب رخصة بناء للقيام باألعمال الضرورية للعين المؤجرة بشرط أن يرخص له المالك بذلك. - الهيأة أو المصلحة المخصصة لها قطعة األرض أو البناية ، يمكنها طلب رخصة البناء ، و من أمثلتها الجهات التي يمكنها االستفادة من نزع ملكية األرض للمنفعة العامة ، و أصحاب االمتيازات لدى المصالح اإلدارية أو بعض األشخاص الخاصة المكلفة بمهمة ما من جانب إحدى اإلدارات العامة ، وكذلك بعض األشخاص الذين تخصص لهم الوكاالت العقارية قطعا أرضية أو بنايات غير تامة بموجب عقود إدارية ،فهم يقدّمون طلبات رخصة البناء مرفقة بنسخة من هذه العقود ) 7 ( . * مضمون الطلب أحال القانون المتعلق بالتهيئة و التعمير في المادة 51 منه إلى المرسوم التنفيذي رقم 91 / 176 فيما يخص الوثائق التي يجب أن يتضمنها ملف طلب رخصة البناء ، فحدّد في المادة 34 من هذا المرسوم الوثائق التي تثبت صفة طالب الرخصة ، و بيّن في المادة 35 من نفس المرسوم المستندات الخاصة بالبناء. و لقد هدف المشرع من خالل هذه الوثائق التحقق من أن ّ مشروع البناء غير مخالف لقواعد العمران وقواعد حماية البيئة ، من خالل وثائق محددة تعد و تؤشر لزوما من قبل مهندس معماري معتمد ) 8 ( ، و الذي يتعيّن عليه أن يراعي في المشروع مواد البناء و األلوان المختارة التي تبرز الخصوصيات المحلية و الحضارية للمجتمع الجزائري. فبالنسبة للوثائق التي تثبت صفة الطالب حددتها المادة 34 من المرسوم التنفيذي رقم 91 / 176 فيما يلـي: - نسخة من عقد الملكية أو من شهادة الحيازة على النحو المنصوص عليه في القانون رقم: 90 / 25 المؤرخ في: 18 نوفمبر 1990 المتضمن التوجيه العقاري ) 9 ( . - توكيل ٌ طبقا ألحكام القانون المدني إذا كان طالب الرخصة نائبا عن المالك. - نسخة من العقد اإلداري الذي ينص على تخصيص قطعة األرض أو البناية. نالحظ أن ّ المشرع الجزائري بسّط إجراءات الحصول على رخصة البناء من خالل منح صفة طالب الرخصة لعدة أشخاص ، بشرط أن يثبت هؤالء صفتهم إما بالعقود الرسمية أو اإلدارية أو بالوكالة و هذا حتى ال تمنح رخصة ا لبناء لغير المالك.

أما بالنسبة للوثائق الخاصة بالبناء التي يتولى طالب رخصة البناء تقديمها فقد حددتها المادة 35 من المرسوم التنفيذي رقم 91 / 176 و يم كن تقسيمها إلى نوعين من الوثائق . وثائق تقنية تبين مدى انسجام البناء مع قواعد العمران كتصميم للموقع يعد على سلم 01 / 2000 أو 01 / 5000 يشتمل على الوجهة و شبكات الخدمة مع بيان طبيعتها و تسميتها و نقاط االستدالل التي تمكن من تحديد قطعة األرض و مخطط كتلة البناءات والتهيئة المعد على سلم 01 / 200 أو 01 / 500 و يشتمل على جميع البيانات الخاصة بحدود القطعة األرضية و مساحتها ، ا رتفاع البنايات الموجودة أو عدد طوابقها ، المساحة اإلجمالية لألرضية و المساحة المبنية على األرض ، بيان شبكات قابلية االستغالل التي تخدم القطعة األرضية مع مواصفاتها التقنية و نقاط وصل و رسم شبكات الطرق و القنوات المبرمجة على المساحة األرضية ، و كذلك الوثائق التقنية الخاصة بشبكة جر ّ المياه الصالحة للشرب ، و صرف المياه القذرة و الكهرباء و التدفئة ، إضافة إلى رخصة التجزئة إذا كانت األرض مبرمجة على قطعة أرض تدخل ضمن أرض مجزأة. وثائق تبين مدى انسجام المشروع مع قواعد حماية البيئة إذا كان البناء مخصصا لغرض صناعي ، فال بد ّ من إرفاق ملف الطلب بنوع المسائل السائلة و الصلبة والغازية و كمياتها المضرة بالصحة العمومية و بالزراعة و بالمحيط و الموجودة في المياه القذرة المصرفة ، وانبعاث الغازات و تراتيب المعالجة ، و التخزين و التصفية و مستوى الضجيج المنبعث منها ، و كذا قرار ا لوالي المرخص بإنشاء أو توسيع مؤسسات صناعية و تجارية مصنفة في فئة المؤسسات الخطيرة و غير الصحية و المزعجة. ثانيا : البت في طلب رخصة البناء بعد إيداع المعني باألمر ملف طلب رخصة البناء لدى الجهة اإلدارية المختصة ، تقوم هذه األخيرة بإرساله إلى الجهة المختصة بالتحقيق لفتح محتوى الملف و مدى مطابقته للقانون ، لتأتي فيما بعد مرحلة البت في الطلب من قبل الجهات المختصة إما بالقبول أو الرفض. و هذا ما سنتناوله فيما يلي: الجهات المؤهلة لمنح رخصة البناء و التحقيق فيها لقد منح القانون رقم 90 / 29 سلطة الفصل في طلب رخصة البناء لكل ّ من رئيس المجلس الشعبي البلدي و الوالي و الوزير المكلف بالتعمير في حاالت حددها القانون. أ - منح رخصة البناء من قبل رئيس المجلس الشعبي البلدي إن ّ منح رخصة البناء من طرف رئيس المجلس الشعبي البلدي لبلدية محل وجود قطعة األرض ) 10 ( يكون أحيانا بصفته ممثال للبلدية ، و أحيانا بصفته ممثال للدولة ) 11 ( . * رئيس المجلس ال شعبي البلدي بصفته ممثال للبلدية تسلم رخصة البناء من قبل رئيس المجلس الشعبي البلدي بصفته ممثال للبلدية بالنسبة لجميع االقتطاعات أو البناءات في قطاع يغطي ه مخطط شغل األراضي ، و يوافي في هذه الحالة الوالي بنسخة من هذه الرخصة.

يقوم رئيس المجلس الشعبي البلدي بإرسال نسخة من ملف الطلب إلى مصلحة الدولة المكلفة بالتعمير على مستوى الوالية في أجل ثمانية أيام ، تتكفل هذه األخيرة باسم رئيس المجلس الشعبي البلدي بتحضير الملف ) 12 ( . يجب أن يشتمل التحقيق على مدى مطابقة مشروع البناء لتوجيهات مخطط شغل األراضي ، و في حالة انعدامه لتعليمات المخطط التوجيهي للتهيئة و التعمير أو بقية التعليمات المتعلقة بالعمران ) 13 ( . كما يجب أن يراعى في التحقيق مدى احترام البناء لألحكام المعمول بها في ميدان األمن و النظافة والفن الجمالي ، و في مجال حماية البيئة و المحافظة على االقتصاد الفالحي ) 14 ( . حتى تتمكن المصلحة المختصة المكلفة بتحضير طلب رخصة البناء من التحقيق ، ينبغي عليها أن تستشير الشخصيات العمومية أو المصالح أو الجمعيات المعنية بالمشروع عند االقتضاء كالمباني الثقافية أو الدينية أو الرياضية. يتعين على هذه الهيئات أن تبدي رأيها خالل شهر واحد من تاريخ استالم طلب الرأي ، فإن لم ترد خالل هذا األجل ، اعتبرت أنها موافقة مع إلزامها في الحالتين بإرجاع الملف المرفق بطلب إبداء الرأي. يستشار بصفة خاصة ك أشخاص عموميين كل ّ من ) 15 ( - مصالح الحماية المدنية في حالة تشييد بنايات صناعية أو تجارية ، أو بصفة عامة كل ّ البنايات المخصصة الستقبال الجمهور ، و كذا البنايات السكنية الهامة التي من شأنها أن تطرح تبعات خاصة فيما يتعلق بمراقبة المرافق. - المصالح المختصة باألماكن و اآلثار التاريخية عندما تكون البنايات موجودة في مناطق مصنفة. - مصالح الدولة المكلفة بالفالحة على مستوى البناية. * رئيس المجلس الشعبي البلدي بصفته ممثال للدولة تسلم رخصة البناء من قبل رئيس المجلس الشعبي البلدي بصفته ممثال للدولة في حالة ما إذا كان البناء واقعا في قطاع ال يغطيه مخطط شغل األراضي ، و في هذه الحالة قبل إصداره الرخصة ، عليه أن يحصل على الرأي الموافق للوالي على عكس الحالة األولى و هذا و فقا لمقتضيات ال مادة 65 من القانون رقم 90 / 29 . عند إيداع المعني باألمر طلب رخصة البناء لدى رئيس المجلس الشعبي البلدي الذي يتصرف باعتباره ممثال للدولة ، فإنه يرسل ملف الطلب في أربعة نسخ إلى مصلحة الدولة المكلفة بالتعمير إلبداء رأيها حول المطابقة ، و ذلك في أجل ثمانية أيام الموالية لتاريخ إيداع الملف ) 16 ( . و تمنح مهلة شهرين لمصلحة التعمير إلعادة ثالثة نسخ من الملف مرفقا برأيها بعد أن يبدي رئيس المجلس الشعبي البلدي رأيه خالل شهر من تاريخ إيداع الطلب ) 17 ( . ب - منح رخصة البناء من قبل الوالي

طبقا لنص المادة 66 من القانون رقم: 90 / 2 9 تسلم رخصة البناء من طرف الوالي في الحاالت التالية: - البنايات و المنشآت المنجزة لحساب الدولة و الوالية و هياكلها العمومية. - منشآت اإلنتاج و النقل و التوزيع و تخزين الطاقة و كذلك المواد االستراتيجية. - اقتطاعات األرض و البنايات الواقعة في السواحل و األ قاليم ذات الميزة الطبيعية و الثقافية البارزة ، واألراضي الفالحية ذات المردود الفالحي العالي أو الجيد ، أو في حالة غياب مخطط شغل األراضي. جـ - منح رخصة البناء من قبل الوزير المكلف بالتعمير وفقا لمقتضيات المادة 67 من القانون رقم 90 / 29 المتعلق بالتهيئة و ال تعمير ، تسلم رخصة البناء من قبل الوزير المكلف بالتعمير بعد اإلطالع على رأي الوالي أو الوالة المعنيين بالنسبة لمشاريع البناء ذات المصلحة الوطنية أو الجهوية . و تجدر اإلشارة إلى أنه عندما يكون تسليم رخصة البناء من اختصاص الوالي أو الوزير المكلف بالتعمير ، ف بنفس اإلجراءات يقوم رئيس المجلس الشعبي البلدي بإرسال الملف في أربع نسخ إلى مصلحة الدولة المكلفة بالتعمير ، و ذلك في أجل ثمانية أيام من تاريخ إيداع الملف ، و التي تقوم بدورها بإرسال أربع نسخ من ملف الطلب مرفقة بجميع اآلراء المستقاة إلى السلطة المختصة قصد إص دار رخصة البناء ) 18 ( .  إصدار القرار المتعلق برخصة البناء بعد دراسة الطلب و التحقيق في الملف الخاص برخصة البناء ، تصدر الجهة المختصة قرارها فقد يكون بالموافقة إذا توافرت الشروط المتطلبة قانونا في الطلب بشأن طلب الحصول على الرخصة ، أو بالرفض في حالة عدم توافر الشروط القانونية أو بتأجيل البت في الطلب. أ - قرار الموافقة بمنح رخصة البناء إذا استوفى طلب رخصة البناء كافة المستندات و البيانات الالزمة و كان البناء مطابقا للقواعد المعمول بها في مجال البناء و التعمير ، قامت الجهة اإلدارية المختصة بالموافقة على منح الرخصة حتى يستطيع المستفيد من مباشرة أشغال البناء . ب - قرار رفض منح رخصة البناء وفقا لمقتضيات المادة 44 من المرسوم التنفيذي رقم 91 / 176 فإنه يجب على اإلدارة إصدار قرار برفض منح رخصة البناء إذا كان مشروع البناء مخالفا لمخطط شغل األراضي أو لوثيقة تحل محل ذلك، وكذلك الشأن إذا كان مشروع البناء سيقوم على أرض مجزأة ، إذ يجب أن يكون مطابقا لتوجيهات رخصة التجزئة وإال صدر قرار من اإلدارة برفض منح رخصة البناء ) 19 ( . و إذا كان رفض اإلدارة منح رخصة البناء – في الحاالت السابقة – إلزاميا، فإن ّ هناك حاالت أخرى منح فيها المشرع سلطة تقديرية لإلدارة ال تتخذ قرار الرفض إذا كان البناء سيتم في البلديات التي ال تمتلك مخطط شغل األراضي، و كان مش روع البناء مخالفا لتوجيهات مخطط التهيئة و التعمير. جـ - قرار تأجيل البت في طلب رخصة البناء

نصت المادة 64 من القانون رقم 90 / 29 على ما يلي: " يمكن أن يكون طلب رخصة التجزئة والبناء محل تأجيل ، يفصل فيه خالل سنة على األكثر من قبل السلطة المكلفة بتسليم رخصة الت جزئة أو رخصة البناء عندما تكون أداة التهيئة و التعمير في حالة اإلعداد" . كما نصت المادة 45 من المرسوم التنفيذي رقم 91 / 176 على أنه : " يمكن أن يكون طلب رخصة البناء محل قرار تأجيل يتم الفصل فيه. تصدر السلطة المختصة التي منحت رخصة البناء قرار تأجيل الفصل في ذلك. يصدر هذا القرار عندما تكون القطعة األرضية المعنية بالبناء داخلة ضمن مساحة لدراسة التهيئة و التعمير الجارية و المنصوص عليها بموجب التشريع و التنظيم المعمول بهما. يصدر قرار تأجيل الفصل خالل األجل المحدد للتحضير ، و ال يمكن أن يتجاوز ذلك مدة سنة واحدة". يستفاد من هاتين المادتين أن ّ قرار تأجيل البت في طلب رخصة البناء ال بد ّ أن يكون معلال بأن تكون القطعة األرضية المراد البناء فوقها داخلة ضمن مساحة للتهيئة و التعمير قيد اإلنجاز ، شريطة أال تتجاوز مدة التأجيل سنة واحدة. و هذا ما أكدت عليه المحكمة العليا في القرار الصادر عنها بتاريخ 10 فبراير 1990 ) 20 ( و الذي قضت فيه بما يلي: " من المقرر قانونا ، أن ّ لإلدارة الحق في تأجيل البت في طلب رخصة البناء لمدة ال تزيد عن سنة ، ومن ثم فإن ّ القرار اإلداري المخالف لهذا المبدأ يعد مشوبا بعيب الخطأ في تطبيق القانون" . المطلب الثاني : دور رخصة البناء في حماية البيئة يتبين مما سبق ، أن ّ قانون التهيئة و العمران يخضع تحضير و تسليم رخصة البناء إلى مقايس متعلقة بالبيئة تتمثل فيما يلي: - تكريس عالقة رخصة البناء بالبيئة بشكل واضح في قانون التهيئة و التعمير ، إذ نص المشرع في ال مادة الرابعة منه المعدلة بموجب القانون رقم 04 / 05 المؤرخ في: 14 أوت 2004 ) 21 ( تكون على ما يلي: " قابلة للبناء ، إال القطع األرضية التي تكون في الحدود المتالئمة مع أهداف المحافظة على التوازنات البيئية...". - ضرورة أن يتضمن ملف طلب رخصة البناء دراسة مدى تأثير مشروع البناء على البيئة ) 22 ( يتضمن عرضا عن النشاط المزمع القيام به ، و وصفا للحالة األصلية للموقع و بيئته اللذان قد يتأثران بهذا النشاط ،ووصفا للتأثير المحتمل على البيئة و على صحة اإلنسان ، و الحلول البديلة المقترحة ، و كذا تدابير التخفيف التي تسمح بإزالة األضرار البيئية و الصحية و التعويض عنها ، إضافة إلى تأثير هذا النشاط على الظروف االجتماعية و االقتصادية و الثقافية طبقا لمقتضيات المادة 16 من قانون حماية البيئة رقم 03 / 10 . - وجوب إرفاق ملف رخصة البناء الخاص بالمشاريع الصناعية بحماية الجانب البيئي،كالوسائل الخاصة بمحاربة الحرائق ، نوع المواد السائلة و الصلبة و الغازية و كمياتها المضرة بالصحة العمومية وبالزراعة و المحيط و الموجودة في المياه القذرة المصرفة ، و انبعاث الغازات و تراتيب المعالجة والتخزين و التصفية ، و كذا مستوى الضجيج المنبعث.

هذا كله يبين دور رخصة البناء في رقابة التوسع العمراني ، و الحرص على الفصل بين المناطق السكنية و الصناعية لما ينجم عنها من تلوث و أضرار صحية ) 23 ( . - يجب أن يشتمل التحقيق الذي تقوم به الجهات الخاصة لمحتوى الملف المتضمن طلب رخصة البناء مدى احترام مشاريع البنا ء للقوانين الجاري العمل بها في ميدان األمن و النظافة و الفن الجمالي و في مجال حماية البيئة ) 24 ( . - تشدّد المشرع في إجراءات منح رخصة البناء كدراسة الملف من الجهة المختصة ، و اشتراط توافر الشروط المحددة قانونا ، فضال عن إعطاء المشرع السلطة التقديرية للهيئات المختصة لقبول أو رفض منح رخصة البناء لطالبها في حالة عدم توافر الشروط التقنية و القانونية المطلوبة ، فكل هذه القيود للموافقة على طلب رخصة البناء دليل على أن ّ لها بعدا بيئيا ) 25 ( . وفقا لما سبق إيراده ، يتضح لنا أن ّ رخصة البناء – بشروطها و إجراءاتها القانونية - أداة هامة في يد اإلدارة للتحكم في حركة البناء و تشييد المدن و حماية البيئة ، فهي تجسد الرقابة السابقة على أعمال البناء بشكل يضمن تجنب حدوث األضرار البيئية قبل وقوعها. المبحث الثاني : المنازعات المتعلقة برخصة البناء إن ّ رخصة البناء باعتبارها قرارا إداريا صادرا عن هيأة إدارية مختصة للقيام ببناء جديد أو تغيير بناء موجود ، ستكون محال لعدّة نزاعات تطرح أمام القضاء. و إن ّ جهات القضاء اإلداري – كأصل عام - تكون مختصة في النزاعات القائمة بين طالب الرخصة واإلدارة و ذلك في حا لة رفض اإلدارة تسليم رخصة البناء ، أو في حالة صدور قرار بقبول منح الرخصة ، ثم اعتماد اإلدارة إلى سحبه أو إلى وقف تنفيذ األشغال. و تكون جهات القضاء العادي مختصة عندما تكون رخصة البناء موضوعا لنزاعات تنشأ بين األفراد فيما بينهم أثناء تنفيذ األشغال المرخص به ا عندما تحدث هذه األشغال أضرارا قد تلحق بالغير. و سنقصر دراستنا في هذا البحث على المنازعات المتعلقة برخصة البناء أمام القضاء العادي سواء كانت منازعات عقارية أو استعجالية . إن ّ منازعات رخصة البناء التي يختص بها القضاء العادي ، هي تلك المنازعات التي تنشأ بي ن األفراد فيما بينهم ، أثناء تنفيذ رخصة البناء ، حول مدى احترام المعني باألمر أحكام هذه الرخصة عند اإلنجاز ، أو عند خرق قواعد العمران ، بشرط أن تلحق هذه األشغال أضرارا بالغير ، و أال ينازع هؤالء في شرعية الرخصة أو محتواها. المطلب األول : اختصاص القضاء العق اري تؤسس الدعوى في هذه الحالة إما على مخالفة المرخص له بالبناء ألحكام رخصة البناء ( أوال)، أو على خرق رخصة البناء لقواعد التهيئة و التعمير ( ثانيا)، و في كلتا الحالتين يتعين على رافع الدعوى أن يثبت تضرره من هذه األشغال بصفة شخصية و مباشرة. أوال : حالة مخا لفة المرخص له بالبناء ألحكام رخصة البناء يتوجب على المرخص له بالبناء أن ينفذ أحكام رخصة البناء و مقتضياتها ، فإذا قام بالبناء خالفا ألحكام هذه الرخصة ، و سببت هذه األشغال أضرارا للغير ، تقوم المسؤولية المدنية للمرخص له بالبناء

قبل الغير ، و يحق لهذا األخير رفع دعوى أمام القاضي العقاري يطالب فيها بإصالح الضرر الناجم عن المساس بحقوقه الخاصة طبقا ألحكام القانون ، بشرط أن تلحق به أشغال البناء ضررا شخصيا و مباشرا طبقا للقواعد العامة ) 26 ( . في هذه الحالة يحكم القاضي بإعادة الحالة إلى ما كانت عليه تماشيا مع أحكام ر خصة البناء ، كما يجوز له الحكم بالتعويض عن الضرر الذي لحق بالغير متى طلب الخصم منه ذلك ، و من أمثلة ذلك إقامة بناية أو طابق يحجب النور و الهواء عن الجار ، أو فتح مطل أو نافذة مواجهة لملكية جاره على مسافة ال تقل عن مترين ، أو عدم التزام المعني بقيود االرتفا ع المقرر بشكل يتنافى مع مخطط شغل األراضي ، أو حال إقامة البناء على أرض مملوكة للغير أو البناء بدون رخصة أصال. وقد أكد القضاء الجزائري على هذا المبدأ بموجب قرار صادر على المحكمة العليا بتاريخ 29 ماي 1985 ) 27 ( و الذي ورد فيه ما يلي: " من المقرر قانونا ، أنه ال يجوز للجار أن يكون له على جاره مطل مواجه على مسافة تقل عن مترين ( المادة 709 من القانون المدني) ، و من ثم فإن ّ النعي على القرار المطعون فيه بخرق أحكام القانون غير سديد و يتوجب رفضه. و لما كان من الثابت في قضية الحال أن ّ الخبير أثبت أن الطاعن فتح مطالت مواجهة لجاره تقل عن مترين ، فإن قضاة الموضوع الذين منعوا الطاعن من فتح النوافذ المطلة على جاره طبقوا القانون ، و متى كان ذلك استوجب رفض الطعن" . و أخذت المحكمة العليا بنفس االتجاه في قرار آخر صادر عنها بتاريخ 14 سبتمبر 2005 ) 28 ( و الذي قضت فيه بما يلي: " على قضاة الموضوع احترام المسافة المحددة قانونا عند فتح المطالت في البناية ، وفقا لما هو وارد بنص المادة 709 من القانون المدني ، و شرعيتها غير مرتبطة بوجود ضرر أو عدم وجود ضرر". بإمعان النظر في هذه القرارات القضائية ، يتبين لنا بأن ّ القضاء الجزائري أعطى الحق للجار المتضرر أن يرفع دعوى على جاره ، متى قام هذا األخير بفتح مطل أو نافذة على مسافة ال تقل على مترين تطبيقا للمادة 709 من القانون المدني ، و أمر بغلق المطل أو النافذة ، سواء لحق المدعي ضرر أم ال ، ألن العبرة ال تتعلق بوجود الضرر أو عدم وجوده ، و إنما تتعلق باحترام المسافة المقررة قانونا. هذا و تجدر اإلشارة أن ّ حق رفع الدعوى لغرض احترام المسافة المقررة قانونا لفتح المطالت مخول للمالك فقط ، و هذا ما قضت به المحكمة العليا في الق رار الصادر عنها بتاريخ 28 مارس 2001 ) 29 ( . إن ّ الترخيص بالبناء يُمنح تحت طائلة الحفاظ على حقوق الغير و عدم المساس بها ، لذا قضت المحكمة العليا في القرار الصادر عنها بتاريخ 12 سبتمبر 2007 ) 30 ( بما يلي: " ال يحق لمالك العقار ، التمسك بالرخص ومطابقة األشغال لقواعد العمران قصد إعفائه من مسؤولية مضار الجوار. تسلم هذه الرخص تحت شرط مراعاة حقوق الغير " . يدخل تحديد مضار الجوار و مدى تجاوزها للحد المألوف في اختصاص قضاة الموضوع الذين يراعون العرف و طبيعة العقارات و موقع كل منها ) 31 ( . بالرجوع إلى القضاء الجزائري ، نج د أن ّ الغرفة العقارية للمحكمة العليا اعتبرت أنه : " يندرج تشييد جدار ( و لو برخصة بناء) متسبب في حجب النور و الهواء على المسكن ضمن مضار الجوار غير

المألوفة" ) 32 ( ، وأنه : " يشكل صورة من صور مضار الجوار غير المألوفة ، البناء المتسبب في جعل سكن جار غير الئق لل سكن ، حتى و لو تم انجاز هذا البناء طبقا لرخصة البناء و التصاميم" ) 33 ( . كما قضت المحكمة العليا في القرار الصادر عنها بتاريخ 12 مارس 2008 ) 34 ( تعد بما يلي: " من مضار الجوار غير المألوفة ، األضرار الالحقة بالبيئة الناجمة عن منشآت فالحية مجاورة لمنطقة سكنية ، غير مراعية للقوانين ذات الصلة " . و انه متى ثبت إلحاق ضرر غير مألوف بالجار ، وجب إزالة مصدر الضرر ، و من ثم قضت المحكمة العليا في القرار الصادر عنها بتاريخ 16 جوان 1992 ) 35 ( بما يلي: " من المقرر قانونا أنه يجب على المالك أال يتعسف في استعمال حقه إلى حد يض ر بملك الجار... و لما كان من الثابت في قضية الحال أن ّ قضاة االستئناف حصروا النزاع في تحديد الضرر و مصدره و قضوا بإلزام الطاعن بتحميل مدخنة الحمام بعيدا عن مسكن المطعون ضده بسبب الضرر الذي يلحقه من جراء ذلك ، مؤسسين قرارهم على المعاينة المنجز محضر عنها ، فإ نهم بذلك قد أحسنوا تطبيق القانون ، مما يستوجب رفض الطعن الحالي" . بإمعان النظر في القرارات القضائية السابقة ، يتبين أنه متى ثبت مخالفة أشغال البناء لحقوق الغير ،فإنه يمكن للمتضرر المطالبة بإصالح الضرر الناجم عن المساس بحقوقه الخاصة أمام القاضي العقاري الذي يقضي بإزالة الضرر متى ثبت له وقوع ضرر غير مألوف ، و إعادة الحالة إلى ما كانت عليه ، و تعويض المتضرر تعويضا مناسبا. إن ّ تطبيق نظرية مضار الجوار غير المألوفة من المفروض أن يكون لها مجال واسع السيما بخصوص التلوث الصناعي الذي يعد المجال الخصب لتطبيق مضار الج وار ، ففي حالة عدم تزويد الوحدات الصناعية بتكنولوجيا التنظيف و مراقبة التلوث ، باإلضافة إلى مشاكل الضرر الناجم عن الضجيج ، فهي مضار تقلق راحة السكان المجاورين الذين يحق لهم تحريك دعوى أمام القضاء على أساس مضار الجوار غير المألوفة للمطالبة بإصالح الضرر بالت عويضات المالية ) 36 ( . ثانيا : حالة مخالفة أحكام رخصة البناء لقواعد التهيئة و التعمير في هذه الحالة تكون أعمال البناء المرخص بها مطابقة ألحكام البناء ، لكن الرخصة في حد ّ ذاتها مخالفة لقواعد التهيئة و التعمير ، هنا ال يمكن للمتضرر أن يرفع دعوى أمام القضاء الع قاري إللغاء الرخصة ألنها عمل إداري صادر من جهة إدارية مختصة ، و من ثم فالقضاء اإلداري هو المختص بإلغائها ال القاضي العقاري الذي يصدر قرارا بعدم االختصاص النوعي ) 37 ( . وعليه يمكن للمتضرر أن يرفع دعويين : دعوى إبطال رخصة البناء أو إلغائها لتجاوز السلطة أمام ا لقضاء اإلداري ، ثم يرفع دعوى أمام القاضي المدني إلصالح الضرر الناجم عن المسؤولية المدنية للمرخص له بالبناء الناجمة عن األشغال التي أنجزت بناء على هذه الرخصة الملغاة. هذا و تجدر اإلشارة إلى أن ّ المشرع الجزائري منح الجمعيات حق التقاضي من أجل الدفاع عن المصا لح المشروعة المرتبطة بأهدافها ، و فرض احترام القواعد المرتبطة بها ، سواء باللجوء إلى القضاء العادي أو اإلداري ) 38 ( ، و خص ّ قانون حماية البيئة رقم 03 / 10 الجمعيات البيئية بأحكام خاصة بالتقاضي ، إذ مكّن كل ّ جمعية يتضمن موضوعها حماية البيئة رفع دعوى أمام الجهات ّ القضائية المختصة عن كل مساس بالبيئة حتى في الحاالت التي ال تعني األشخاص المنتسبين لها بانتظام ) 39 ( . و يحق للجمعيات ممارسة حق اإلدعاء المدني بالنسبة للحقوق المعترف بها للطرف المدني بخصوص األفعال التي تلحق ضررا مباشرا أو غير مباشر بالمصالح الجماعية التي تداف ع عنها ) 40 ( ، و التي تشكل مخالفة لألحكام التشريعية المتعلقة بحماية البيئة و تحسين إطار الحياة ، وحماية المياه و الجوار

و األرض و باطن األرض و الفضاءات الطبيعية و اآلثار و المواقع و العمران و مكافحة التلوث ، و يمكنها مباشرة حق اإلدعاء المدني كذلك بتفويض كتابي من شخصين على األقل ) 41 ( . كما نص المشرع في المادة 74 من القانون رقم 90 / 29 المتعلق بالتهيئة و التعمير على أنه : " يمكن لكل ّ جمعية تشكلت بصفة قانونية ، تنوي بموجب قانونها األساسي أن تعمل من أجل تهيئة إطار الحياة و حماية المحيط ، أن تطالب بالحقوق المعترف بها ل لطرف المدني ، فيما يتعلق بالمخالفات ألحكام التشريع الساري المفعول في مجال التهيئة و التعمير " . نالحظ أن ّ المشرع الجزائري مكن الجمعيات المشكلة بصفة قانونية و الناشطة في إطار التهيئة والتعمير و كذا حماية البيئة حق ّ رفع دعوى أمام الجهات القضائية المختصة ، و توسّع في قبول تأسيس الجمعيات البيئية للدفاع عن المصالح الجماعية أو حتى مصالح األشخاص غير المنتسبين إليها بانتظام أو بالتفويض من شخصين ، سواء كانت هذه األفعال تلحق ضررا مباشرا أو غير مباشر. هذا ما يؤدي بنا القول إلى أن ّ هناك تطورا ملحوظا في سياسة التشريع ا لجزائري الذي ال يعترف إال بالضرر المباشر من خالل القواعد العامة المنصوص عليها في القانون المدني ) 42 ( ، ذلك أن ّ لجوء الجمعيات إلى القضاء خفّف من صرامة الشروط المتطلبة في صفة الضرر ، و الذي لم يعد مشترطا فيه أن يكون مباشرا ومتعلقا بالمصالح الجماعية للجمعية. إال أنه بالرغم من هذا التوسع في قبول الدعاوى المرفوعة من قبل الجمعيات ، إال أن ّ النزاع الجمعوي البيئي لم يزدهر. المطلب الثاني : اختصاص القضاء المستعجل يمكن للمتضرر من تنفيذ رخصة البناء أن يطلب وقف األشغال أمام القاضي العقاري الذي يوجد البناء في دائرة اختص اصه ، و ليس بالضرورة أمام رئيس المحكمة ، ألن ّ المشرع منح في قانون اإلجراءات المدنية واإلدارية الجديد ) 43 ( اختصاص االستعجال ألي ّ قاضي من قضاة المحكمة. و تعتبر دعوى وقف األشغال دعوى استعجالية ، ألنها تهدف إلى دفع ضرر حال يستدعي تعجيل النظر فيه ، شريطة عدم الم ساس بأصل الحق. لذا يلجأ المتضرر إلى القضاء اإلستعجالي من أجل حصوله على أمر بوقف األشغال إلى حين الفصل في دعوى الموضوع ، و هذا حتى يحافظ على حقوقه و يحميها من التبديد ، ألن ّ وقوع الضرر قد ال يمكن أو يصعب جبره. و في حالة البناء بدون رخصة ال يشترط رفع دعوى في الموضوع ، بل يكفي رفع دعوى استعجالية ترمي إلى وقف أشغال البناء المنجزة بدون رخصة ، و هذا ما أكدته المحكمة العليا في القرار الصادر عنها بتاريخ 09 نوفمبر 1994 ) 44 ( و الذي قضت فيه بما يلي : " إن ّ القيام باألشغال بدون ترخيص يمنح المتضرر رفع دعوى أمام القضاء الم ستعجل إذا توافرت عناصر االستعجال مع ذكر األساس القانوني الذي أدّى بالقاضي لألمر بوقف األشغال ".

الخاتمـة يتبين مما سبق أن ّ رخصة البناء وسيلة قانونية فعالة تستعملها اإلدارة للرقابة على أعمال البناء ، فهي تفرض على األفراد احترام القوانين و التنظيمات و المحافظة على الطابع الحضاري للمدن ، كما أنها تعتبر بمثابة رقابة سابقة في يد اإلدارة تسمح لها بالوقاية من األضرار قبل وقوعها ، و تجنبها األخطار التي يمكن أن تسبّبها المباني غير المشروعة على المجتمع و البيئة. أمّا المسؤولية المدنية فال يمكن إثارتها إال عن د وقوع الضرر ، فيرفع المضرور بشأنها دعوى قضائية يطالب فيها بإزالة األضرار الناجمة عن البناءات بدون رخصة أو المنشأة خالفا للقواعد العمرانية. و عليه تعتبر الحماية اإلدارية حماية وقائية ، تهدف إلى منع وقوع الضرر من خالل اشتراط رخصة البناء ، على أنه في حالة وق وع الضرر ، يستلزم األمر اللجوء إلى القضاء من أجل الحصول على الحماية.