طرق اكتساب الملكية العقارية في التشريع الجزائري

طرق اكتساب الملكية العقارية في التشريع الجزائري الدكتور مزيان محمد أمين ج امعة عبد الحميد بن باديس – مستغانم مقدمة لقد دفعت الصعوبات التي واجهت السلطات العمومية غداة االستقالل في ميدان الع قار، إلى وضع الملكية العقارية في قلب السياسة االقتصادية واالجتماعية للجزائر و جعل ملك ية األ راضي و تسييرها موضوع كافة االهتمامات كما أن الوقوف على المقصود الحقيقي لتعيير " ال ملكية العقار ية " يقتضي التطرق الى تعريف العقار و الملكية ، فالعقار هو ال شيء الثابت في مكانه ، و ال يمكن نقله من مكان الى آخر بدون تلف أو تغيير في شكله ، و عرفه المشرع الجزائري في ا لمادة 683 من القانون المدني بأنه كل شيء مستقر بحيزه و ثابت فيه ، متصل باألرض اتصال قرا ر ، أ ما الملكية فعرفها المشرع الجزائري في المادة 674 مدني و هي حق المتمتع و التصرف ف ي األشياء ، يشترط أن ال تستعمل استعماال تحرمه القوانين و األنظمة أما الملكية العقارية فع رفها ا لمشرع الجزائري في المادة 27 من قانون التوجيه العقاري رقم 90 / 25 المؤرخ في 25 / 11 / 199 0 بقوله : أن الملكية العقارية هي حق التمتع و التصرف في الم ال العقاري أو الحقوق العينية من أ جل استعمال األمالك وفق طبيعتها أو غرضها وهناك ستة طرق لنقل الملكية العقارية في ا لتشري ع الجزائري أتعرض لكل واحد منها في مطلب، فقد تنتقل على طريق التصرف القانوني، كا لبيع م ثال، أو العقد اإلداري كبيع عقار من اإلدارة إلى أحد الخ واص، أو نقل ملكية عقارية عن طريق إصدار قرارات إدارية، أو عن طريق التحقيق العقاري او عن طريق الحكم القضائي بعد شهره، و أخيرا عن طريق الواقعة المادية التي قد تتخذ عدة صفات، و هذا ما أتعرض إليه في هذا ال مقال . المطلب األول : التصرف القانوني يعني توجه إرادة شخص في إحداث نتائج قانونية إما تصدر من جانب واحد كالهبة، و الوقف و الوصية، و إما تصدر من جانبين اثنين كالبيع و الشراكة 1 . و البيع طبقا ألحكام المادة 351 مدني هو عقد يلزم بمقتضاه البائع أن ينقل ل لمشتري ملكية شيء أو حقا ماليا آخر مقابل ثمن نقدي. و عقد البيع ا لمنصب على العقارات هو اليوم أكثر العقود تداوال بين الناس و الذي يمر بمراحل متعددة أولها اتفاق الطرفين على البيع و الشراء، و عندها يتدخل الموثق من أجل تحرير العقد بطريقة رسمية طبقا ألحكام المادة 324 مكرر 1 مدني، و تسجيله لدى مصالح الضرائب، و هذا ما يولد حق ش خصي فقط إال أنه بعد عملية الشهر طبقا ألحكام المادة 793 ينشأ الحق العيني و بهذا اإلجراء تنتقل الملكية من البائع الى المشتري علما بأن كان هناك تضارب بين الغرفة المدنية و صدور قانون التوثيق بتاريخ من التجارية، فبالرغم الغرفة 15 / 12 / 1970 إال أن الغرفة المدني ة كانت تعتبر جميع العقود العرفية التي تمت بعد صدور هذا القانون صحيح و ترتب جميع آثاره القانونية باعتبار الرضا أهم ركن في العقد على عكس الغرفة التجارية التي كانت تعتبر جميع 1 الدكتور محمد علي األمين/ التقادم المكسب للملكية في القانون اللبناني ( دارسة مقارنة ، طبع منشورات الحقوقية ، بيروت ، سنة الحلبي 1993 ، ص: 199 و ما بعدها؛ طالع في هذا الشأن الدكتور م صطفى محمد الجمال/ نظام الملكية، الدار الجامعية، اإلسكندرية، طبع سنة 1987 ، ص ص: 110 - 120 ؛ طالع في ه ذا الشأن األستاذ حمدي باشا عمر/ نقل الملكية العقارية في التشريع الجزائري، المرجع السابق، ص ص: 26 - 32 .

العقود العرفية باطلة بطالن مطلق و هذا ما دفع الغرفة المجتمعة بالمحكمة العليا التدخل بتاريخ 18 / 02 / 1997 أين صدر قرار اعتبرت فيه جميع العقود العرفية باطلة بطالن مطلق 2 . المطلب الثاني : العقد اإلداري لإلدارة في سبيل نقل أمالكها العقارية للغير أن تلجأ إلى الطريق التعاقد فت برم ع قود إدا رية من بينها ما يلي: ـ العقد اإلداري المتضمن بيع عقار في إطار تسوية البناءات الالشرعية طبقا ل لمرسو م 85 / 212 المؤرخ في 13 / 08 / 1985 . ـ العقد اإلداري المتضمن منح إمتياز على أراضي األمالك الوطنية طبقا للمرسو م الت شريعي 93 / 12 ، المؤرخ في 05 / 10 / 1993 . ـ العقد اإلداري المتضمن التنازل عن األمالك العقارية ذات اإلستعمال السكني أو ا لمهني أو التجاري أو الحرفي التابعة للدولة، أو الجماعات المحلية، أو مكاتب الترقية و ال تسيير العقار ي، طبقا لقانون 81 - 01 ، المؤرخ في 13 / 08 / 1983 . ـ تسوية أوعية القطع األرضية المبنية وفق أحكام المادة 40 من قانون رقم 08 – 15 المؤرخ في 20 / 07 / 2008 ، و بالتالي فالب ناية المنجزة أو في طريق االنجاز المشيدة على قط ع أرضية تابعة لألمالك الخاصة للدولة أو الوالية أو البلدية ، يمكن للجنة الدائرة أن تقرر باال تفاق مع الس لطات المعنية تسوية الوعاء العقاري عن طريق التنازل بالتراضي و هذا حسب التعليمة الت ي صدر ت من وزارة المالية رقم 03476 المؤرخة في 04 / 04 / 2013 ، هذا القانون تم تجميده لمدة 4 أشهر و أصبح ساري المفعول منذ 18 / 11 / 2013 و لكي يمكن اعتبار هذه العقود سندات ملكية صحيحة، يجب أن تفرغ في شكل عقد رسمي يحرره مدير أمالك الدولة بصفته موثق الدولة و الجماعات المحلية أو الموثق إذا اختار ت اإلدارات اللجوء إليه 3 . المطلب الثالث : القرار اإلداري تلجأ اإلدارة أحيانا في سبيل تحقيق المصلحة العامة إلى إصدار قرارات إدارية تنقل بموجبه ا ملكيتها العقارية إليها أو إلى غيرها من اإلدارات أو المؤسسات، و من تطبيقات ال قرارا ت اإلدا رية الناقلة للملكية العقار ية قرارات نزع الملكية في حالة تعارض المصلحة العامة مع ا لمصلح ة الخاص ة و طبقا لما تقرره المصلحة العامة من فائدة، تفضل المصلحة العامة على المصلحة ال خاصة ف تنزع ملكية األفراد مقابل تعويض ملكيتهم بأخرى أو مقابل مبلغ مالي معين الكل في إطار القا نون، حي ث أن المادة 02 من القانون 91 / 11 المؤرخ في 27 / 01 / 1991 تقر بأن نزع الملكية من أج ل المنفعة العامة طريقة استثنائيةالكتساب أمالك أو حقوق عقارية. و طبقا لما جاء في المادة 30 من نفس القانون يبلغ القرار المتضمن نزع الملكية إلى الجهة المنزوع منها حق الملكية و إلى المستفيد بمجال التحويل العقاري و ال سيما إخالء المكان 4 . 2 قرار صادر عن المحكمة العليا، الغرف المجتمعة، ملف رقم 136156 ، المؤرخ فــــي 18 / 02 / 1997 ، المجلة القضائية، العدد األول لسنة 1997 ، ص ص: 12 - 14 ؛ طالع في هذا ال شأن األستاذ مزيان محمد أمين/ مقال تحت عنوان أحكام بيع العقار و موقف القضاء، منشور بمجلة الموسوعة القضائية الجزائرية، العد د الر ابع، ص ص: 43 - 53 . 3 Farouk Allal : Evolution du Droit de la Promotion Immobilière en Algérie, Revue de l’Avocat, Ordre des Avocat s de SIDI BELABES, N°2, Février 2004, P 62.

المطلب الرابع : الحكم القضائي و أحصر هذ قد يستلزم أحيانا إصدار أحكام قضائية لكي يتم نقل ملكية العقار ه الح االت في ما يلي: 1 . الحكم القضائي بقسمة مال مشاع طبقا ألحكام المادة 727 مدني 5 ، و بالتالي يمكن شهر حق ال شريك الطالب فقط فيما يخص الحصة التي آلت إليه بموجب عملية القسمة بدون إلزامه بدفع الرسم على قيمة ك امل ا لعقار موضوع القسمة. 2 . الحكم الذي يصرح بالشغور و إلحاق التركة بأمالك الدولة الخاصة طبقا للمو اد 48 – 51 – 52 من قانون رقم 90 / 30 المؤرخ في 01 / 12 / 1990 المتضم ن قانون أمالك الوطنية التي أقرت على أن الدولة ممثلة في شخص الوالي يمكن لها أن ترفع دعوى أمام القضاء للحصول ع لى حك م و إلحاق هذه األمالك لملكية الدولة. بانعدام الوارث فيصدر حكم بالشغور 3 . الحكم القضائي الذي يقوم مقام العقد في حالة نكول الواعد عن إتمام إ جراءات البيع طبقا ألحكام المادة 72 من القانون المدني 6 ففي حالة تحرير عقد الوعد بالبيع المنصب على عقار عند الموثق و تراجع البائع يمكن للمشتري رفع دعوى يلزم فيها البائع بإتمام إجراءات هذا البيع و في حالة االمتناع يقوم الحكم مقام العقد. 4 . حكم مرسي المزاد طبقا ألحكام المادة 762 إجراءات مدنية 7 و يعد حكم رسو المزاد من األحكام القضائية التي تصدر من القاضي لما له من سلطة والئية ألنه ال يعد حكما فاصال في خصومة قضائية بالرغم من أنه ناقل للمالكية. 5 طبقا ألحكام المادة الشفعة، حق لتثبيت . الحكم الصادر 803 مدني 8 فإن الحكم الحائز لقوة الشيء المقضي فيه و القاضي بتثبيت حق الشفعة يعتبر سند ملكية. المطلب الخامس : التحقيق العقاري هذا القانون جاء إليجاد الحلول الالزمة لمشاكل العقار في الجزائر و الذي تتخبط فيه منذ االستقالل بعد الوضعية المتشعبة التي ورثتها عمدا من المحت ل الفرنسي و كذا القوانين التي أصدرها المشرع الجزائري في هذا المجال كاكتساب الملكية العقارية عن طريق الدفتر العقاري ، 4 األستاذ حمدي باشا عمر/ نقل الملكية العقارية في التشريع الجزائري ، المرجع السابق، ص 38 5 ـ تنص المادة 727 مدني على ما يلي:" تجري القسمة بطريق االقتراع، و تثبت المحكمة ذلك في محضرها و تصدر حكما بإعطاء كل شريك نصيب ه المفرز". 6 ـ تنص المادة 72 مدني على ما يلي:" إذا وعد شخص بإبرام عقد ثم نكل و قاضاه المتعاقد اآلخر طالبا تنفيذ الوعد، و كانت الشروط الالزمة لتمام العقد و خاصة ما يتعلق منها بالشكل متوافرة، قام الحك م مقام ال عقد". 7 ـ تنص المادة 762 إجراءات مدنية و ادارية ع لى ما يلي:" تنقل إلى الراسي عليه المزاد كل حقوق المحجوز عليه التي كانت له على العقارات و/أو الحقوق العينية العقارية ، المباعة بالمزاد ا لعلني ، و كذلك كل االتفاقات العالقة بها و يعتبر حكم رسو المزاد سندا للملكية. يتعين على المحضر القضائي قيد حكم رسو المزاد بالمحافظة العقارية من أجل اشهاره خالل أجل ش هرين ( 2 ) من تاريخ صدوره 8 ـ تنص المادة 803 مدني على ما يلي: « يعتبر الحكم الذي يصدر نهائيا بثبوت الشفعة سندا لملكية ) الشفيع و ذلك دون إخالل بالقواعد المتعلقة باإلشهار العقاري".

و المشاكل الكثيرة التي خلقها عقد الشهرة ، لهذا جاء قانون 07 - 02 المتعلق بالمحقق العقاري لوضع حد لهذه المشاكل عن طريق حيازة هادئة و المستمر ة بدون انقطاع و بإتباع إجراءات قصد طبقا للمرسوم التمكن من إثبات حق الملكية العقارية و من ثم إعداد و تسليم سند قانوني للملكية التنفيذي رقم 08 – 147 المؤرخ في 19 / 05 / 2008 و كذا مخطط نظامي متعلق بالعقار تطبيقا للمرسوم التنفيذي. إن التحقيق العقاري يساهم في تق دم أشغال مسح األراضي العام و الترقيم العق اري ، و هذا ما يؤدي إلى تحسين الجانب التنظيمي للعقارات في الجزائر ، نظرا لطبيعته التي تش كل ال حل المنهجي و العام لتطهير الوضعية العقارية التي تمس كل إقليم بلدية ، خاصة إذا ع لمنا أ ن مسح األراضي العام يبقى الهدف االس تراتيجي ، و انجازه النهائي ال يتم إال بعد عدة س نوات و حسب آخ ر اإلحصائيات قد تفوق 50 سنة . كما أن اللجوء إلى هذا اإلجراء أصبح مسألة حتمية بالنظر إلى السلبيات الكبيرة المالحظة في مجال إعداد عقود الشهرة المنصوص عنها في المرسوم رقم 83 – 352 المؤرخ في 21 ماس 19 83 ، إذ أن هذا اإلجراء صدر في وقت كانت مهنة التوثيق تسهل إعداد عقود الشهرة التي كانت تتم بسرعة و بصفة غير معمقة ، و التي ال يتدخل فيها أي ممثل من السلطات العمومية في الميدان ، و يعد عقد الشهرة عن طريق تصريح بسيط لطالب حق الملكية مدعم بشاهدين و ينشر في جريد ة من اختيار الموثق المطلوب منه تحرير عقد الشهرة 9 . إضافة إلى ذلك ، لوحظ أن هذا اإلجراء قد استغل بطريقة تعسفية لتسوية عمليات غير قانونية و كذا استبعاد بعض الورثة من التركة ، كما استعمل هذا اإلجراء لالستيالء على أمالك العمومية و الوقفية و األمالك الخاصة ، لهذ ا طرحت عدة خصومات أمام القضاء 10 . لهذا السبب نص هذا القانون على عدم تطبيق أحكام المرسوم 83 – 352 المؤرخ في 21 ماي 1983 ، المتعلق بالتقادم المكسب و إعداد عقد الشهرة إال بالنسبة للملفات المودعة لدى الموثقين قبل نشر هذا القانون في الجريدة الرسمية 11 . أن هذا القا نون ينص على أن إجراء التحقيق الذي يدار تحت المراقبة المباشرة لمدير الحفظ العقاري للوالية ، سوف يتم موازاة و بصفة متباينة عن عمليات مسح األراضي العام و الترقيم في السجل العقاري ، يباشر بطلب من المدعي بحق الملكية ، و يقوم به محقق عقاري معين من طرف مدير الحف ظ العقاري من بين األعوان الموضوعين تحت سلطته المنتمين لسلك المفتشين و قد يتم 9 األستاذ حمدي باشا عمر /محررات شهر ال حيازة(عقد الشهرة و شهادة الحيازة ) طبع دار هومة ، سنة 2001 : ص ، 13 و ما بعدها 10 قرار مجلس الدولة ، الصادر عن الغرفة الرابعة بتاريخ 11 / 02 / 2002 ، في الملف رقم 80 65 ، بمجلة مجلس الدولة ، سنة 2002 ، العدد الثاني ، ص : 195 ، قرار المحكمة العليا ، الغرفة ا لمد نية ، بتاريخ 24 / 09 / 1990 ، في الملف رقم 71952 منشور بالمجلة القضائية لسنة 1992 ، العدد الثاني ، ص : 3 5 11 نص المادة 19 من قانون 07 – 02 ، المتضمن تأسيس المحقق العقاري على ما يلي " يستمر تطبيق االجراءات المنصوص عليها في المرسوم رقم 83 – 352 المؤرخ في 8 شعبان عام 1403 الموافق 21 م ايو 1983 و المتعلق بسن اجراء الثبات التقادم المكسب و اعداد عقد الشهرة المتضمن االعتراف بالم لكية ، على الملفات المودعة لدى الموثقين قبل نشر هذا القانون في الجريدة الرسمية للجمهوري ة الجزائرية ا لديم قراطية ال شعبية

بناءا على طلب الخواص أو بصفة فردية أو جماعية و بالتالي فيمكن أن يفتح التحقيق العقاري الدولة ، أو الوالية ، أو البلدية أو مؤسسة األوقاف و في حالة معاينة حق الملكية، دون معارضة أحد يتم تحرير محضر تحقيق و سوف يستعمل كأساس إلعداد و تسليم من طرف مدير الحفظ العقاري سند الملكية بعد إشهاره بالمحافظة العقارية المختصة إقليمياأما إذا أفضى التحقيق العقاري إلى احتجاجات و معارضات، فان الجهة القضائية المختصة هي التي تكون الفاصل. يتضمن إجراء التح قيق مواعيد حددت لألعوان المكلفين بإنجازه و تسييره، حيث ي متد ل فترة أقصاها ستة أشهر ما بين تاريخ تقديم الطلب و تاريخ تسليم سند الملكية. الفرع األول: مجال تطبيق التحقيق العقاري إن مجال تطبيق التحقيق العقاري تناولته أحكام المادة الثانية من قانون 07 – 02 و التي حددت نوع من العقارات تتمثل فيما يلي : 1 ـ العقارات التي لم تخضع لعمليات مسح األراضي العام يطبق هذا القانون على كل عقار لم يخضع لعمليات المسح األراضي العام 12 و عليه إن و لتسوية العقارات التي لم يمسها تطبيق هذا اإلجراء جاء تمهيدا و تسهيال لعملية مسح األراضي المسح بعد. 2 ـ العقارات التي ال يحوز أصحابها سند ملكية أال تكون هذه العملية ثابتة بسند ملكية ، و كان على المشرع الجزائري النص ب صريح العبارة على أن هذا اإل جراء يشمل العقارات التي ال يحوز أصحابها سند رسمي مشهر 3 ـ العقارات التي يحوز أصحابها سندات الملكية قبل أو مارس 1961 و التي لم تعد تعكس الوضعية العقارية الحالية بعد 01 / 03 / 1961 تم تنظيم بشكل دقيق انتقال الملكية العقارية حت و لو تمت ب طريقة عرفية ألن تسجيل ال عقود العرفية أصبحت مسألة ضرورية أدت الى اثبات التاريخ في ا لعقود العرفية الناقلة للملكية العقارية . الفرع الثاني : اجراءات التحقيق العقاري نصت أحكام المادة 06 و ما يليها من قانون 07 – 02 13 على نوعين من التحقيق العقاري : التحقيق العقاري الفردي و التحقيق العقار ي الجماعي . أوال : التحقيق العقاري الفردي 12 األستاد عمار علي/الملكية النظام العقاري في الجزائر، طبع دار هومة ،سنة 2004 ،ص ص: 93 - 5 9 13 تنص المادة 6 من قانون 07 – 02 المتضمن على ما يلي : " أنه يتم فتح تحقيق عقاري بصفة فردية في أي وقت ".

ان حصول الحائز على سند ملكية معلق على التحقيق العقاري الفردي الذي يمر ب المرا حل التالية : 1 ـ يتصل الحائز سواء أخد صفة شخص طبيعي أو معنوي بخبير عقاري. 2 ـ الحائز يتوجه الى مدير الحفظ العقاري بطلب كتابي بفتح تحقيق م رفق بالمخ طط ا لبياني المنجز من طرف الخبير أو سند الملكية المعد قبل أول مارس 1961 أو أي وثيقة تثبت الحيازة . 3 ـ يقوم مدير الحفظ العقاري بتسجيل طلب الحائز و يسلم له وصل عن ذلك 4 ـ مدير الحفظ العقاري يقوم بتعيين محقق عقاري عن طريق مقرر 5 - يباشر المحقق العقاري في مهامهباعداد محضر مؤقتا يكون مسببا قانونا يحت وي عل ى جميع المعلومات المتعلقة بشخص الحائز و المقدمة من قبل المهندس و البلدية. ثانيا : التحقيق العقاري الجماعي نكون أمام تحقيق جماعي في حالة ظهور عدة مالك خواص يريدون االستفادة من سند ملكية بصفة جماعية و هذا ما أكدته أحكام المادة 07 من قانون 07 - 02 14 على امكانية فتح تحقيق جماعي بناءا على قرار من الوالي و بمبادرة أما منه أو من رئيس المجلس الشعبي البلدي المختص إقليميا و هذا بعد أخد رأي كل من مسؤول مصالح الحفظ العقاري الوالئى حسب الحاالت بالنظر الى المصالح المعنية أمام مسؤول البناء و مصالح الفالحية. المطلب السادس : الواقعة المادية تحدث الواقعة المادية إما بفعل الطبيعة أو بفعل اإلنسان و يرتب عليها القان ون أث را بغض النظر أن تكون اإلرادة قد اتجهت إلى أحداث هذا األثر أم ال و هذا ما أبينه فيما يلي: الفرع األول: الوفاة إن الوفاة واقعة مادية طبيعية يرتب عليها القانون أثرا، و هو انتقال أموال المالك إلى ورثته، و هذا وفقا للمادة 774 مدني 15 . و من المسلم به في مذاهب الفقه اإلسالمي المختلفة أن ضمان دائني المورث ال يمتد إلى أموال الوارث الخاصة و إنما ينحصر فيها تركه مدينهم من أموال، و هذا المبدأ يستند إلى استقالل شخصية الوارث عن شخصية المورث 16 ، و إلى القاعدة الفقهية " ال تركة إال بعد سداد الديون"، و 14 تنص المادة 7 من قانون 07 - 02 على ما يلي :" في حالة الت حقيق الجماعي يتخذ الوالي قرارا بمبادرة منه أو من رئيس المجلس الشعبي البلدي المختص ، يتضمن فتح تحقيق عقاري جماعي ، بعد أخذ رأي ك ل من مسؤول مصالح الحفظ العقاري الوالئي ، و حسب الحالة ، مسؤول البناء ، أو المصالح الفالحية ، ان أحكام ال م ا دة 7 من قانون 07 – 02 ل م يكن منصوص عليها في المشروع التمهيدي أي أن التحقيق الجماعي لم يتم من اقشته في المشروع التمهيدي لقانون المحقق العقاري . 15 تنص المادة 774 من قانون المدني على ما يلي:" تسري أحكام قانون األحوال الشخصية على تعيين الورثة و تحديد أنصبتهم في الميراث و على إنتقال أ موال التركة". 16 طالع في هذا الشأن الدكتور مصطفى الجمال/نظام الملكية،المرجع السابق، ص ص: 74 - 78 .

هذا ما أكده القضاء بقوله أنه من المقرر شرعا ّ و قانونا أن التركة ال تفتح إال بعد وفاة المورث لتحديد نصيب كل وارث 17 . لكن إذا أراد أحد الورثة التصرف في كل أو في جزء من المال الشائع يجب عليه استصدار شهادة توثيقية من الموثق لكي يكون تصرفه نافذا طبقا ألحكام المادة 91 من المرسوم 76 / 63 المؤرخ في 25 / 03 / 1976 المتعلق بتأسيس السجل العقاري 18 . الفرع الثاني: الشفعة هي رخصة تجيز في بيع العقار حلول الغ ير ( أحد المالك في الشيوع) محل المشتري في أحوال معينة 19 نصت عليها المادة 794 و ما بعدها من القانون المدني الجزائري 20 ، و يعرفها الدكتور السنهوري بأنها تقع على مال معين بالذات، يملكه أكثر من شخص واحد 21 . إن الشفعة تورد قيدا ّ على حرية التصرف فتؤدي إلى حلول الشفي ع محل المشتري في ملكية المبيع و لو جبرا ّ عنه، و الشفعة على هذا النحو طريق الكتساب الحقوق العقارية التي يرد عليها البيع 22 ، و هذا ما تبنته المحكمة العليا بقولها أنه من المقرر قانون أن حق الشفعة يثبت للشريك في الشيوع إذا بيع جزء من العقار ألجنبي 23 . الفرع الثال ث:االلتصاق يعتبر االلتصاق طريقا لكسب الملكية العقارية، عندما يلتصق شيء مملوك لشخص معين بشيء مملوك لشخص آخر بصفة تبعية، و طبقا لقاعدة " الفرع يتبع األصل"، فإن ملكية الشيء 17 قرار صادر عن المحكمة العليا، الغرفة األحوال الشخصية، ملف رقم 93703 ، المؤرخ في 28 / 09 / 1993 عن األستاذ حمدي باشا عمر/ القضاء العقاري في ضوء أحدث القرارات الصادرة ع ن مجلس الدو لة و المحكمة العليا، المرجع السابق، ص: 189 . 18 ـ تنص المادة 91 من المرسوم 76 - 63 المؤرخ في 25 / 03 / 1976 على ما يلي:" كل انتقال أو إنشاء أو إنقضاء لحقوق عينية عقارية...بفعل الوفاة... يجب أن يثبت بموجب شهادة موثقة". طالع في هذا الشأن األستاذ حمدي ب اشا/نقل الملكية العقارية في التشريع الجزائري، ال مرجع ا لسابق، ص: 32 . 19 األستاذ لطوف عبد الوهاب/الشفعة في القانون المدني الجزائري، بحث لنيل شهادة الماجستير، نوقشت بجامعة الجزائر العاصمة، معهد الحقوق و العلوم اإلدارية، ابن عكنون، سنــة 1986 ، ص ص: 274 - 250 . 20 ـ تنص المادة 794 مدني على ما يلي:" الشفعة رخصة تجيز الحلول محل المشتري في بيع العقار ضمن األحوال و الشروط المنصوص عليها في المواد التالية". 21 ـ الدكتور عبد الرزاق السنهوري/ الوسيط في شرح القانون المدني ، الوسيط في شرح القانون المدني (حق الملكية) ، الجزء الثامن، ص: 796 و ما بعدها. 22 طالع في هذا الشأن الدكتور مصطفى جمال/نظام الملكية،المرجع السابق، ص ص: 131 - 149 . 23 قرار صادر عن المحكمة العليا، الغرفة العقارية، ملف رقم 202380 ، المؤرخ فــــــي 2 2 / 11 / 2000 عن األستاذ حمدي باشا عمر/ القضاء العقاري في ضوء أحداث القرارات الصادرة عن مجلس الدولة و الم حكمة العليا، المرجع السابق، ص: 180 ؛ األستاذ رايس محمد/ تعليق على قرار المحكمة العليا، غرفة ا ألحوال الشخصي ة، مل ف رقم 144589 ، المؤرخ فــي 19 / 11 / 1996 ، منشور بمجلة المحامي، العدد الثاني، لسنة فبراير 2 004 ، ص ص: 139 - 154 .

الفرعي تكون لمالك الشيء الذي التصق به 24 ، في حالة ما إذا قبل صاحب ملكية الشيء الفرعي، ط بقا ألحكام المادة 788 مدني 25 . و لقد تضاربت آراء الفقهاء حول صور االلتصاق: إذ يرى جانب من الفقه أن لاللتصاق ثالث صور و هي االلتصاق عقار بعقار، و االلتصاق منقول لعقار، و االلتصاق منقول بمنقول، و يرى الجانب اآلخر أن هناك صورتان هما: التصاق منقول بعقار و التصاق منقول بمنقول 26 ، و لقد نص المشرع الجزائري على أحكام االلتصاق عقار بعقار من المواد من 778 إلى 783 االلتصاق أما المواد من 784 إلى 790 فنصت على االلتصاق منقول بعقار، وأخيرا المادة 791 نصت على االلتصاق منقول بمنقول 27 . الفرع الرابع: القسمة المهايأة نصت عليها الما دة 733 قانون مدني 28 إثنان أو أكثر عقارا و كانت و مفادها انه إذا ملك ملكيتهم شائعة، يمكن لهم اإلتفاق على تقسيم العقار تقسيما وديا لمدة خمس سنوات و بالمقابل يمكن ألحدهم الرجوع على التقسيم الرضائي بعد انتهاء الخمس سنوات لكن خالل ثالثة األشهر األخيرة من العام السادس، لكن إذا دامت القسمة المهايأة خمس عشرة سنة انقلبت إلى قسمة نهائية ما لم يتفق الشركاء على غير ذلك، و هذا ما أكده القضاء الجزائري بقوله أن التركة تمت قسمتها خالل سنتي 1968 / 1969 أي منذ أكثر من 25 سنة و أن المراجعة لم تعارض في هذه القسمة و على هذا األس اس يمكن القول اعتمادا على المادة 733 مدني التي تنص على أنه إذا دامت القسمة المهايأة خمس عشرة سنة انقلبت إلى قسمة نهائية ما لم يتفق شركاء على غير ذلك 29 . 24 طالع في هذا الشأن الدكتور جمال خليل النشار/اإللتصاق كسبب من أسباب كسب الملكية، دارالجامعة الجديدة للنشر، طبع سنة 2001 ، ص ص: 55 - 80 ؛ الدكتور عبد الم نعم فرج الصده/ الحقوق العينية األصلية، المرجع السابق، ص: 303 . 25 ـ تنص المادة 788 مدني على ما يلي:" إذا كان مالك األرض و هو يقيم بناء بها قد تعدى بحسن نية على جزء من األرض المالصقة جاز للمحكمة إذا رأت محال لذلك أن تجير صاحب األرض المالصقة على أن يتنازل لجار ه عن ملكية الجزء المشغول بالبناء مقابل تعويض عادل". 26 طالع في هذا الشأن الدكتور جمال خليل النشار/ االلتصاق كسبب من أسباب كسب الملكية، المرجع السابق، ص ص: 81 - 84 . 27 طالع في هذا الشأن المواد من 778 إلى 791 مدني جزائري. 28 تنص المادة 733 مدني على ما يلي:" يتف ق الشركاء في قسمة المهايأة على أن يختص كل منهم بجزء مفرز يساوي حصته في المال الشائع متنازال لشركائه في مقابل ذلك عن االنتفاع بباقي األجزاء و ال ي صح هذا االتفاق لمدة تزيد على خمس سنوات، فإذا لم تشترط لها مدة أو انتهت المدة المتفق عليها و لم يحصل اتفاق جد يد، كانت مدتها سنة واحدة تتجدد إذا لم يعلن الشريك إلى شركائه قبل انتهاء السنة الجارية بثالث ة أشه ر أنه ال ي رغب في التجديد. و إذا دامت قسمة المهايأة خمسة عشرة سنة انقلبت إلى قسمة نهائية ما لم يتفق الشركاء ع لى غي ر ذلك. و إذا حاز الشريك على الشيوع جزاءا مفرزا من المالك الشائع مدة خمسة عشرة سنة، افترض أن حي ازته لهذا الجزء تستند إلى قسمة مهايأة. 29 قرار الصادر عن المحكمة العليا، الغرفة المدنية، ملف رقم 139585 المؤرخ في 25 / 09 / 996 1 ، غير منشور.

الفرع الخامس: الحيازة هي وضع اليد على عقار مع مرور مدة التقادم المكسب للملكية فيؤدي إلى امتالك واضع اليد له، و وضع اليد هنا واقعة يرتب عليها القانون أثرا هو كسب الملكية العقارية، طب قا أل حكام ال مادة 827 مدني، و هذا ما وصلت إليه المحكمة العليا إذ أكدت على أنه ما دام المستأنف ع ليهم ي حزون األرض محل النزاع منذ سنة 1966 بصفة هادئة و مستمرة و إن دفعهم بالحيازة المنص وص عليه في المادة 827 مدني مؤسس مما يتعين معه القول بتأكيد ما يطالبون به. الفرع السادس: االستصالح و االستثمار كسبب من أسباب كسب الملكية العقارية االستصالح كسبب من أسباب اكتساب الملكية معروف في الكثير من التشريعات على ر أسها الشريعة اإلسالمية التي سمته باإل حياء، و المشرع الجزائري أخذ بهذا المبدأ في ا لقانو ن 83 / 18 المؤرخ في 18 أوت 1983 المتعلق بحيازة الملكية العقارية الفالحية الذي نص على ش روط اكتساب الملكية عن طريق االستصالح. و يستثنى من تطبيق هذا القانون األراضي الغابية طبقا ألحكام المرسوم التنفي دي رق م 01 / 87 المؤرخ في 05 / 04 / 2001 أوال : مفهوم االستصالح في القانون 83 / 18 هذا القانون هو تطبيق لما يعرف في الشريعة اإلسالمية بإحياء األرض الموات، كما جاء في حديث الرسول(ص)" من أحيا أرضا مواتا فهي له" و مفهوم اإلحياء في الشريعة اإلسالمية باتفاق جمهور الفقهاء هو جعل األرض البور صالحة للزراعة بإزالة العوائق و استخراج الماء و تهيئة التربية . التي أدمجت في صندوق الثورة الزراعيــــة و معناه أن األراضي الزراعية، و األراضي و أراضي العرش، و أراضي البلديات، و األراضي الوقفية، كلها غير الرعوية، و الحلفائية، قابلة لالكتس اب عن طريق االستصالح ألنها أدمجت في صندوق الثورة الزراعية و يستثنى أيضا األراضي الغابية ألنها غير قابلة للتملك الخاص، و هذا ما وصل إليه القضاء في عدة قرارات قضائية. ثانيا : شروط اكتساب الملكية لقد اشترط المشرع إعداد برنامج استصالح ينجز في خالل خمس سنوات و ي مكن أن يمدد األجل في حالة القوة القاهرة التي حالت دون إنجاز المشروع المادة 11 منه. و هذا ما أكده القضاء الجزائري بقوله أنه من المقرر قانونا أن المادة 11 من القانون رقم 83 / 18 المتعلق بحيازة الملكية العقارية الفالحية أنه تمنح للمالك مهلة خمس سنوات باستثناء حالة القوة القاهرة إلنجاز برنامج استصالح أراضيه، و من تم فإن القرار اإلداري المخالف لهذا المبدأ يعد مخالفا للقانون. و تمنح ملكية األرض المراد استصالحها بالدينار الرمزي و بشرط فاسخ، و الشرط يتوقف على إنجاز مشروع االستصالح في المدة القانونية و إال فسخ العقد ، و منع المشرع التصرف فيها إال بعد رفع الشرط الفاسخ بقرار من الوالي عندما تتم معاينة إنجاز االستصالح من طرف اللجنة التقنية المختصة التي نص عليها المرسوم التطبيقي 83 / 724 المؤرخ في 10 ديسمبر 1983 . ثالثا : اكتساب الملكية عن طريق استصالح األراضي في المناطق الجبلية لقد نصت المادة 28 من المرسوم التطبيقي 83 / 724 المؤرخ في 10 / 12 / 1983 على تنظيم سوف يصدر لمنح حق الملكية في بعض المناطق الجبلية لكن هذا المرسوم لم يصدر بعد، و أكدت

هذه المادة على أن حق الملكية سوف يمنح عن طريق االستصالح لقطعة أرض ال تتناسب مساحتها مع ا لخصائص المطلوبة لتكوين مستثمرة قابلة للحياة اقتصاديا. لكن اإلشكال بالنسبة للمناطق الجبلية هو خطر التعدي على األراضي الغابية بالحرث ثم المطالبة باكتسابها عن طريق االستصالح علمّا بأن األراضي الغابية هي بحكم الدستور جزء من األمالك الوطنية العمومية غير قابلة ل لتملك الخاص و التي يمنع فيها الحرث. رابعا : اكتساب الملكية العقارية عن طريق االستثمار في األمالك الوطنية الخاصة تبين من دراسة أحكام هذا المرسوم أن تشجيع االستثمار يكمن في البداية بمنح األرض عن طريق عقد امتياز و بمقابل دفع أتاوى، و تساهم الدولة بالنسبة للمشا ريع التي تحضي باألولوية بتوفير المياه و الطاقة الكهربائية و شق الطرق هذا باإلضافة إلى االستفادة من االمتيازات المالية و الجبائية. و نص المرسوم أيضا على فسخ عقد االمتياز عن طريق القضاء في حالة عدم وفاء المستفيد بالتزاماته أو عدم احترام بنود دفتر الشروط، كما منع تحت طائلة إسقاط كل الحقوق كل عملية تهدف إلى البيع أو التأجير، و القاضي هو المختص لمعاينة مدى اإلخالل بهذه االلتزامات و هو القاضي اإلداري و ترفع الدعوى من أو ضد مدير أمالك الدولة. كما أن الدولة أفصحت على عدم تحملها ألي مسؤولية تجاه الغير و ال ضمان في المنازعات التي قد تثار ضد صاحب االمتياز . الخاتمة و من خالل الدراسة التي قمت بها في هذا البحث المنصب على طرق اكتساب الملكية العقارية في التشريع الجزائري اتضحت لي بعض االستنتاجات ألخصها فيما يلي: أوال : أن تطبيق أحكام الحيازة طبقا ألحكام المادتين 827 و 828 مدني و من تم اكتساب العقار عن طريق التقادم المكسب يتعارض مع أحكام المادة 02 و 04 و 15 من األمر رقم 75 – 74 الذي يتضمن اعداد المسح العام لألراضي و تأسيس السجل العقاري ثانيا : ان قرار الغرف المجتمع المؤرخ في 18 / 02 / 1997 و الذي اعتبر العقد العرفي باطل بطال ن مطلق ، و أن طبق القانون بحذافره خاصة أحكام المادة 324 مكرر 1 كما قد سن مبدأ الشكلية و وحد االجتهادات القضائية اال أنه و بالمقابل نجده أهدر مبدأ سلطان االرادة باعتبار التراضي أهم في عنصر العقد ألن الشكلية جاءت لتتمم ارادة طرفي العقد. ثالثا ال يوجد فرق : كبير بين اجراءات عقد الشهرة و تسليم عقد الملكية بواسطة التحقيق العقاري ألن هذا االجراءات كان يتكفل بها سابقا الموثق الذي سوى عمليات غير قانونية كاستبعاد بعض الورثة من التركة أو االستيالء على أمالك الدولة أو الوقفية ، هذه الصالحيات انتزعت من الموثق و أصبح ي تكفل بها أعوان تابعين للدولة – المحافظة العقارية – أصحاب مرتبات محدودة ، و الذين تسببوا في عدم نجاح التحقيق العقاري لعدم تحرير السند الملكية .