المنازعات الناشئة عن رخصة الهدم المتعلقة بالعقارات المحمية في التشريع الجزائري

المنازعات الناشئة عن رخصة الهدم المتعلقة بالعقارات المحمية في التشريع الجزائري الدكتورة زهــدور كوثر جامعة عبد الحميد بن باديس، مستغانم مقدمة لذا عمد جل المشرعين سواء العرب منهم أو يعتبر العقار ثروة الدول و مهد حضاراتها، الغربييـن إلـى إنشاء منظومة عقارية احتوت على جميع النصوص القانونية المنظمة للعقار و طرق اكتسابه و تحديد آليات رقابة الدولـة و توجيهـــها للســوق العقــارية علــى غــرار المشرع الجزائري الذي دأب هو اآلخر على تنظيم السوق العقارية و إعادة هيكلتها مع المعطيات التي تتماشى و الوضع السياسي و االجتماعي و االقتصادي في الدولة خاصة مع انفتــاح الســوق و باعتبار العمران وجه الحضارة فإن أي بناء في محيط عمراني يجب أن يستجيب لمجموعة من المقايي س و القواعد التقنية المحددة من طرف هيئات إدارية و هو ما يعرف بقواعد التهيئة و التعمير التي يقصد بها مراقبة الدولة للبنيان و توجيهه و يكون ذلك وفق مخططات تقنية قانونية جاء بها القانون رقم 90 - 29 المؤرخ في 01 - 12 - 1990 المعـــدل و المتـمــــــم بالقانــــون رقـ ـــم 04 - 05 المـــــؤرخ فـي 14 - 08 - 2004 المتعلـــق بالتهيئــــة و التعمير و تحديد طرق لرقابتها التي جعلها المشرع تتبلور في الرخص و الشهادات و من بين هذه الشهادات شهادة الهدم التي تعتبر من ميكانزمات الرقابة خاصة على العقارات المحمية المصنفة ضمن المناطق األثري ة التي جاءت بأحكامها القانـــــــــــــون رقـــــم 98 - 04 المؤرخ في 15 - 07 - 1998 المتعلــق بحمـــــاية التراث الثقافي. فلقد نظم المشرع أحكام هذه الرخصة و منحها من خالل المرسوم التنفيذي رقم 91 - 176 المؤرخ في 28 - 05 - 1991 المحدد لطرق دراسة و تسليم الوثائق العمران ية. و تعزيزا لهذه اآلليات فقد صدر القانون رقم 01 - 20 المتعلق بتهيئة اإلقليم و الذي نص على أدوات تهيئة اإلقليم منها مخططــات تهيــئة الســاحل ، مخططـــات تهيئــــة اإلقلـــيــــم الوالئي ، و المخططـــــات التي تضمــــن البناء في المجاالت المحمية كالمناطق ا لساحلية و السياحية التي تضم بعض المعالم التاريخية و األثرية ، و كذا تنظيم المناطق الصناعية و األنشطة و القيود المفروضة عليها نظرا لخطورتها على البيئة ، و كذا حماية األراضي الفالحية و الغابية و استصالحها . و يجب أن تأخذ هذه المخططات بعين االعتبار عند إعداد مخططات التهيئة العمرانية . و يرجــــــع سبب االهتمام البالغ بالمناطق و المساحات المحمية المنصوص عليها في قانون التوجيه العقاري و قانون التهيئة و التعمير لالعتبــارات التـــــــــاريخيـــة و الثقـــــــــافية و األثرية و السياحية و ذلك بموجب أحكام تشريعية خاصة جاءت تدعيما لألحكام العامة للتهيئة و التعمير و التي تهدف إلى ضبط و تقييد حقوق البناء ضمنها ، و قد بلغت هذه الحماية إلى حد وضع قيود للبناء فوقها نظرا للوظيفة التي تؤديها كل منطقة محمية ، أو حتى هدمها حيث جعلها خاضعة لرخصة هدم.

إال أن رخصة الهدم ال تمنح إال بعد توفر شروط معينة و باتباع إجرا ءات مح ددة قانونا كما قد تتمخض عنها منازعات قد تتصف بالطابع المدني أو الطابع اإلداري فم ا هي ش روط و إجراءات الحصول على رخصة الهدم في المناطق المحمية؟ و ما هي طبيعة النزاعات الن اشئة ع ن رخصة الهدم ؟ لإلجــــ ابة على هذا التساؤل قسمنا دراستنا إلى محورين اثنين خصصنا ا لمحور األول لدراسة رخصة الهدم من تحديد شروطها و كذا إجراءات الحصول عليها أما المحور الثا ني فخصصنـاه لدراسـة النزاعــات الناشئــة عــن رخصة الهدم التي تارة تكون نزاعات م دنية و تارة أخرى و هو الغالب ن زاعات إدارية و تحديد الجهات القضائية المختصة للنظر فيها. المحور األول: ماهية رخصة الهدم نظمت المادة 60 و ما بعدها من قانون 90 - 29 المؤرخ في 01 - 12 - 1990 المتع لق بالهيئة و التعمير المعدل و المتمم بالقانون رقم 04 - 05 المؤرخ في 14 - 08 - 2004 رخ صة الهدم فما المقصود برخصة الهدم و ما هي إجراءات استصدارها؟ أوال: مفهوم رخصة الهدم و مميزاتها لم يعرف المشرع الجزائري رخصة الهدم و انما ترك مهمة تعريفها للفقه ف هي من بين أدوات الرقابة على العقار و تصدر بمـــــــــــوجب قرار إداري والتي تمنح بموجب ه للم ستفيد ح ق إز الة البناء كليا أو جزئيا متى كان هذا البناء واقعا ضمن األمكنة المصنفة أو ف ي طري ق التصن يف في قائمة األمالك التاريخية أو المعمارية أو السياحية أو الثقافية أو الطبيعية أ و لما تكون ا لبناية اآليلة للهدم سند لبناية مجاورة. أما األماكن المصنفة فهي تلك ال ممتلكات الثقافية العقارية و العقارات بالتخصيص المملوكة ألشخاص طبيعيين أو معنويين تابعين للقانون الخاص و الموجودة كذلك في الطبقات الجوفية للمياه الداخلية و اإلقليمية الوطنية الموروثة عن مختلف الحضارات المتعاقبة منذ عصر ما قبل التاريخ إلى يومنا هذا 1 . و تضاف عليها األقاليم التي تتوفر إما على مجموعة من المميزات الطبيعية الخالبة و التاريخية و الثقافية و إما على مميزات ناجمة عن موقعها الجغرافي و المناخي و الجيولوجي مثل المياه المعدنية أو االستحمامية 2 . و بالرجوع لرخصة الهدم و النصوص القانونية المنظمة ل ها، يمكن حصر م ميزات هذه األخيرة في ما يلي: 1 راجع المادة 02 من القانون رقم 98 - 04 المؤرخ في 15 - 06 - 1998 المتعلق بحماية التراث الثقافي، ج.ر عدد 44 ، ص 3 . 2 راجع المادة 46 من القانون رقم 90 - 29 المؤرخ في 01 - 12 - 1990 المتعلق بالتهيئة و التعمير ، ج.ر عدد 52 ، ص 1652 .

1 - صدور رخصة الهدم في شكل قرار إداري: و هو ما يستشف من نص المادة 68 من قانون التهيئة و التعمير بقولها: "تسلم رخصة الهدم من طرف رئيس المجلس الشعبي البلدي" حيث يختص هذا األخير بمنح رخصة الهدم بموجب قرار إداري مستوف ي لجميع الشروط الشكلية و الموضوعية المتبعة في إصدار القرارات اإلدارية 3 . 2 - موضوع الرخصة هو هدم كلي أو جزئي لبناية: و يقصد بالهدم محو أثر البناء القائم تماما أو جزء منه متى كان مؤثرا على مجموع البناء 4 . 3 - حصــر المناطق الخاضعة لرخصة الهدم: لألشخاص الحرية في هدم بناياتهم كأ صل عام دون قيد أو شرط إال ما استثني بنص و هو الحال بالنسبة للبنايات الموجودة في األم اكن الت ي حددتها المادة 61 من قانون التهيئة و التعمير و كذا المادة 61 من المرسوم التنف يذي رقم 91 - 176 السالف الذكر و هي واردة على سبيل الحصر و محددة في اآلت ي: أ - البنــــــــــــايـــــــــــــات الموجـــــــــــــــــــودة في األمـــــاكـــن المصنـــفة أو في طريق التصنيف في قائمة األمالك التاريخية أو المعمارية أو السياحية أو الثقافية أو الطبيعية 5 . ب - البنايات اآليلة للهدم التي تكون سندا لبناية مجاورة. و من هنا يظهر جليا الدوافع التي دفعت بالمشرع الجزائري إلى فرض رخصة الهدم و هي حماية هذه البنايات حماية قانونية يمنع معها المســــاس بالمعالم األثرية و الثقافية المملوكة للدولة و شعبها و كذا حماية السكن االجتماعي الذي غالبا ما يشترك فيه عدد من المواطنين و الذين يعترضون على طلب منح رخصة الهدم 6 . ثانيا: إجراءات الحصول على رخصة الهدم. تخضع رخصة الهدم في الحصول عليها إلى بعض القواعد و االجراءات نوجزها في ما يلي: 1 - صفة طالب رخصة الهدم: حــــــــــددت المادة 62 من المرسوم التنفيذي 91 - 176 طالب رخصة الهدم في مالك البناية اآليلة للهدم أو وكيله الذي يكفي أن تكون وكالته عامة باعتبار أن الحصول على الرخصة يعتبر من أعمال اإلدارة تخضع في أحكامها للقانون المدني و بالضبط 3 ناصر لباد، القانون االداري، النشاط االداري. ط 1 ، سنة 2004 ، ص 32 و ما بعدها. 4 عزري الزين، إجراءات إصدار قرارات البناء و الهدم في التشريع الجزائري . مقال، مجلة المفكر، كلية الحقوق، جامعة بسكرة، العدد 03 ، ص 23 . 5 راجع ص 02 من هذا المقال. 6 سماعين شامة، النظام القانوني الجزائري للتوجيه العقاري. دار هومه، الجزائر، ط 1 ، سنة 002 2 ، ص 223 .

لنص المادة 572 مدني 7 أو الح ائز لشهادة حيازة أو الهيئة العمومية المخصصة لها البناية (أي التي خصصت لها بناية من األمالك الوطنية الخاصة). 2 - تكوين ملف طلب رخصة الهدم: يجب تقديم ملف إلى الهيئة اإلدارية المشرفة ع لى تسليم رخص الهدم و الذي يجب أن يحتوي على الوثائق اآلتية: تصميم للموقع يع د على سلم 1 / 2000 أو 1 / 5000 . تصميم للكتلة يعد على سلم 1 / 500 من البناية اآليلة للهدم، أو المعدة ل لحفظ في حالة الهدم الجزئي، عرض ألسباب العملية المبرمجة، عرض المعطيات حول الشروط الحالية لالستعمال أو الشغل. عرض حجم أشغال الهدم و نوعها. التخصيص المحتمل للمكا ن بعد شغوره. خبرة تقنية عند االقتضاء لتحديد شروط الهدم المتوقع. و تضاف إلى الملف وثائق أخرى تختلف على حسب طالب الرخصة 8 : نسخة من عقد الملكية أو شهادة الحيازة طبقا ألحكام القانون رقم 90 - 25 المؤرخ في 18 - 12 - 1990 9 إذا كان طالب الرخصة مالك البناية أو حائزها. توكيل طبقا ألحكام القانون المدني إذا كان طالب الرخصة هو وكيل المال ك أو الحائز. نسخة من العقد االداري الذي ينص على تخصيص البناية المعنية إذا كان ط الب الرخصة هيئة عمومية. 3 - تقديم الملف إلى الهيئة اإلدارية المشرفة على منح رخص الهدم: بعد تكوين الملف المذكور أعاله يتقدم طالب رخصة الهدم إلى رئيس المجلس الشعبي البلدي الذي تتبع البناية اختصاصه الجغرافي بطلب يطلب فيه تسليمه رخصة الهدم مرفقا بالملف في خمسة ( 05 ) نسخ مقابل وصل إيداع 10 الذي يلزم رئيس المجلس الشعبي البلدي بإلصاقه طيلة فترة تخضير الرخصة حتى يتسنى للمواط نين تقديم اعتراضاتهم المكتوبة في عريضة مرفقة بالوثائق الشرعية 11 . 7 منصوري نورة، قواعد التهيئة و التعمير وفق التشريع. دار الهدى، الجزائر، ط 1 ، سنة 2010 ، ص 41 . 8 هو ما نصت عليه المادة 26 من المرسوم التنفيذي 91 - 176 . 9 راجع المادة 39 من قانون التوجيه العقاري . 10 المادة 63 من المرسوم التنفيذي 91 - 176 . 11 المادة 71 من المرسوم التنفيذي 91 - 176

و بعدها تقوم مصالح التعمير على مستوى البلدية بتحضير الرخصة باسم رئيس المجلس الشعبي البلدي و يتم إرسال نسخة من الملــف إلى مصــالح التعمــــــــــــــــير على مستوى الوالية خالل ثمانية أيام من تاريخ ايداع الملف و التي لها مدة شهر للرد عن الطلب 12 . و كذا إلى مختلف المصالح و الهيئات المعنية بالعدم المتوقع التي ينبغي عليها هي األخرى بإبداء رأيها خالل شهر ابتداء من تاريخ استالم طلب ابداء الرأي 13 . 4 - صدور قرار رئيس المجلس الشعبي البلدي: يجب الرد على ط الب رخصة الهدم خالل ثالثة أشهر من تاريخ ايداع الطلب سواء بالقبول أو الرفض بإصدار قرار إداري على أن يكون السلطة االدارية من رفض تسليم رخصة الهدم إذا ما مسببا في حالة الرفض إال أن المشرع منع كان الهدم الوسيلة الوحيدة لوضع حد النهيار البناية 14 . كما أنه في حالة ما إذا تم السكوت عن الرد بعد ثالثة أشهر فسكوت االدار ة ال ي عتير قبوال للرخصة كما هو الحال بالنسبة لباقي الرخص و إنما على طالب الرخصة تقديم ت ظلم أ مام رئيس المجلس الشعبي البلدي بموجب عريضة فإن لم يرد خالل ثالثين يوما من تاريخ ا يداع العريضة لطالب الرخصة ر فع دعوى قضائية. و تجب المالحظة إلى أنه في حال قبول الطلب و تسلم رخصة الهدم على طالب الرخصة عدم القيام بأشغال الهدم إال بعد مرور عشرين يوما بعد أن يعد تصريحا بفت ح الو رشة. 5 - انقضاء رخصة الهدم: تنقضي رخصة الهدم حسب ما ورد في نص المادة 74 من المرسوم الت نفيذي 91 - 176 في الحاالت اآلتية: إذا لم تحدث عملية الهدم خالل أجل خمس سنوات. إذا توقفت أشغال الهدم خالل السنوات الثالث الموالية. إذا ألغيت الرخصة بقرار قضائي. هذا عن رخصة الهدم و أحكامها العامة، إال أنها قد تنشأ عنها منازعا ت تأخ ذ الطاب ع المدني تارة و الطابع اإلداري تارة أخرى و هذا ما سنتطرق إليه في المحور الثاني من ه ذه الدراسة. المحور الثاني: النزاعات الناشئة عن رخصة الهدم منح رخصة الهدم من عدمه قد يثير بعض النزاعات إدارية كانت أو مدنية و بما أن التنظيم القضائي الجزائري يقوم على نظام االزدواج ية الضامن الستقاللية القضاء المدني عن القضاء اإلداري فقد تختص المحاكم االدارية بالنظر في الدعاوي الناشئة عن رخصة الهدم كما قد 12 المادة 64 من المرسوم التنفيذي 91 - 176 . 13 المادتين 67 و 68 من المرسوم التنفيذي 91 - 176 . 14 المادة 66 من المرسوم التنفيذي 91 - 176 .

تختص المحاكم المدنية بالفصل فيها و ذلك على حسب طبيعة النزاع و إن كان االختصاص فيها كأصل عام يؤول للمحاكم االدارية كما سنوضحه اتباع ا في االتي. أوال: اختصاص القضاء اإلداري يختص القضاء اإلداري بالنظر في دعاوي إلغاء القرارات الرافضة لمنح ال رخصة و كذا دعاوي التعويض في حالة رفض منح الرخصة دون أن يكون القرار مسببا و معلال. أما دعوى االلغاء فتكون في حالة رفض منح الرخصة أو في حالة سكوتها عن الرد بعد التظلم االداري فيعتبر سكوتها كقرار إداري ضمني يكون محل دعوى إلغاء من طرف طال ب الرخصة. و أما دعوى القضاء الكامل فتختص بالنظر فيها المحاكم االدارية إذا ما ت م رفض طلب رخصة ا لهدم بموجب قرار غير مبرر أي بدون أن يذكر فيه أسباب الرفض. و لاللتجاء إلى القضاء االداري البد من احترام االجراءات التي نص عليها قانون اإلجراءات المدنية و االدارية فلرفع الدعوى البد من توفر شروط وهـي المصلحة و الصفة و هما شرطان شكليان 15 يترتب على تخلف هما الحكم بعدم القبول تطبيقا لنص المادة 67 من قانون اإلجراءات المدنية و اإلدارية. و األهلية يقصد بها أهلية التقاضي المحددة في بلوغ سن الرشد المدني المحدد حسب المادة 40 من القانون المدني في 19 سنة ميالدية كاملة، و هي شرط في حال تخلفه يحكم ببطالن ال موضوعي، دعوى موضوعا وفقا لنص المادة 64 من قانون اإلجراءات المدنية و اإلدارية. باإلضافة إلى وجوب تمثيل المدعي بمحام و ذلك تحــت طائــلة عــدم قبول العريضة طبقا لنص المادة 826 من قانون اإلجراءات المدنية و اإلدارية ، أما المدعى عليه و باعتباره هيئة إدارية أعفته الما دة 827 من نفس القانون بتمثيله من طرف محام. ثانيا: اختصاص القضاء المدني ينعقد االختصاص لجهات القضاء العادي عندما يثور نزاع بين صاحب الرخصة و أشخاص تابعين للقانون الخاص يكونوا قد تضرروا من أشغال الهدم فلهم اللجوء إلى القضاء طالبين منه وقف األشغال أو الت عويض على حسب الحالة دون أن يناقشوا شرعية الرخصة من عدمها ألن ذلك راجع الختصاص القضاء االداري دون سواه 16 . أما عن شروط رفع الدعوى فهي األخرى خاضعة لنفس الشروط التي سبق لنا و أن تطرقنا إليها في الدعوى االدارية. و بهذا نكون قد ألممنا بدراسة رخصة ا لهدم و النزاعات الناشئة عنها. 15 المصلحة هي الفائدة العملية المراد تحقيها بااللتجاء إلى القضاء و هي التي تستند إلى حق يحميه القانون، و يقصد بالصفة أن يكون رافع الدعوى هو صاحب الحق المدعى به، و يلحق به ذوو حقوقه ف ي حال مماته. 16 منصوري نورة، المرجع السابق، ص 57 .