المركز القانوني للغير في منازعات الحجز العقاري

مجلة الدراسات القانونية المقارنة ISSN:2478-0022 المجلد 11 / العـــدد 02 ( 25 20 ) ، ص.ص . 212 - 232 . EISSN:2600-6154 ادلؤلف ادلرسل : سفيان عيساوي [email protected] Email: 212 كز القانوين للغري يف منازعات احلجز العقاريادلر The Legal Position of Third Parties in Disputes Concerning Real Estate Attachment سفيان عيساوي Soufyane AISSAOUI أستاذ حماضر قسم "أ" ، ختصص: كلية العلوم االقتصادية و العلوم التجارية وعلوم التسيري جامعة اجلزائر قانون دويل جنائي، 3 Lecturer "A ", Specialisation in International Criminal Law Faculty of Economic Sciences, Business, and Management Sciences University of Algiers 3 Email: [email protected] اتريخ إرسال ادلق ال: 12 / 10 / 2025 اتريخ القبول: 11 / 12 / 2025 اتريخ النشر: 25 / 12 / 2025 ملخص: يعد كبة منكز القانوين للغ َت عند مباشرة إجراءات احلجز التنفيذي على العقار من أعقد ادلوضوعات ادلرموضوع ادلر الناحيت ُت القانونية والقضائية، دلا لو من دقة وتقاطع دلصا ٌف األطراف ادلتداخلة يف عملية التنفيذ اجلربي ، وابلرغم من تعر ض قان ون اإلجراءات ادلدنية واإلدارية دلوضوع الغ َت يف العديد من احملطات اإلجرائية، إال أنو ظل زلل نقاش فقهي وقانوين مستمر ، وذلك بسبب ظهور العديد من اإلشكاالت العملية اليت تواجو الغ َت عند ادلطالبة حبقوقو العقارية احملجوز عليها جربا. كز الغ َت لن يعا ًف قانونيا إال بعد وضعو يف زلك ادلمارسة العملية من خالل قياس سلتلفغ َت أن التقييم احلقيقي دلر اإلجراءات القضائية، اليت تعد ضابطا مفصليا لتحديد صلاعة وفعالية ضباية الغ َت عند التنفيذ اجلربي على العقار ، ويظهر ذلك من خالل سلتلف مراحل خصومة التنفيذ اجلربي على العقارات، و ب ع اإلجرائيذلك يسعى ادلشر إىل إجياد احللول ادلالئمة دلختلف اإلشكاالت العملية ادلطروحة يف ذات اإلطار. ك لمات مفت ــ احية: َت الغ - إجراءات التنفيذ - احلجز القضائي – العقار. Abstract : The issue of the legal status of third parties during the enforcement proceedings on real estate is one of the most complex topics from both legal and judicial perspectives. This complexity stems from the precision and overlap of the interests of

-- 1 of 26 --

سفيان عيساوي كز القانوين للغري يف منازعات احلجز العقاريادلر 213 the various parties involved in the process of compulsory enforcement. Although the Code of Civil and Administrative Procedure addresses the position of third parties at several procedural stages, the matter continues to be the subject of ongoing legal and doctrinal debate. This is largely due to the emergence of numerous practical issues faced by third parties when claiming rights over real estate that is subject to enforcement measures. However, a true legal assessment of the third party’s position can only be achieved by subjecting it to practical scrutiny—namely, by evaluating the various judicial procedures that serve as critical benchmarks for determining the effectiveness and efficiency of third-party protection in cases of compulsory real estate enforcement. This becomes evident throughout the various stages of enforcement litigation over real property. Accordingly, the procedural legislator seeks to find appropriate solutions to the practical problems arising within this context . Keywords: Third party - Enforcement procedures - Judicial seizure - Real estate. مقدمة: حيظى التنفيذ على العقار ابىتمام العديد من الدارس ُت يف مادة العلوم القانونية، لكونو من أىم ادلواد اإلجرائية ودلا لو من اجيابيات تتجسد يف احلماية الفعلية حلق ادلتقاضي وتكريس مبادئ العدالة واإلنصاف، كما تعترب مرحلة التنفيذ على العقار من أىم مراحل التقاضي، فبدون تنفيذ لألحكام والقرارات القضائية ال تكون دلهمة القضاء أية فعالية كما ال ، تتحقق الغاية ادلثلى اليت أتسست من أجلها السلطة القضائية، وبذلك يعد التنفيذ على العقار حقا لطالبو وواجبا مفروضا على السلطة العامة. ك ما يعترب موضوع التنفيذ على العقار من ادلواضيع اليت تتسم ابلصبغة القانونية والقضائية معا، وتبعا لذلك فاألمن القانوين يف رلال احلجز العقاري أصبح يشكل انشغاال عميقا لدى سلتلف التشريعات احلديثة للدول، ومن بينها اجلزائر اليت تسعى جاىدة إلجياد آليات قانونية لتحقيق استقرار ادلعامالت العقارية وثباهتا، وذلك من خالل إقرار رلموعة من اإلجراءات الكفيلة حبماية حقوق الغَت. ع اجلزائري احلقوق العقاريةمن ىذا ادلنطلق خص ادلشر كز واقعي حيميو القانونللغ َت ابحلماية القضائية ابعتبارىا مر بعد ثبوت ادللكية، فالقانون حيمي الغ َت ويوفر لو احلماية دبجرد وضع يده على العقار، حىت ولو كان ىذا العقار موضوعا ربت يد القضاء، و القانون ارأتى عدم مباشرة إجراءات التنفيذ اجلربي دون تثبت الدليل الواض ح حول ملكية ادلال ع اإلجرائي قد فرض اللجوء إىل القضاء للتحقيق يف أصل ادللكية وادلطالبة ابحلقوقاحملجوز، بل أكثر من ذلك صلد ادلشر العقارية، وذلك عن طريق توظيف عدة إجراءات تضمن التطبيق السليم لقواعد التنفيذ اجلربي . يقتضي مبدأ نسبية األحكام القضائية أن ال يست فيد من السند التنفيذي إال الشخص الذي يكون طرفا فيو ، َتغ َت أنو يف العديد من احلاالت اإلجرائية العملية ديكن أن تتعدى آاثر السند نطاق أطرافو وسبس دبصا ٌف الغ ، ولذلك قر ر ع اإلجرائي رلموعة من اآلليات القانونية اليت سبكن الغ َت منادلشر احل ف ا ظ على حقوقو يف ضوء تطبيقات االجتهاد القضائي وسلتلف ادلواد ادلتضمنة يف قانون اإلجراءات ادلدنية واإلدارية.

-- 2 of 26 --

سفيان عيساوي كز القانوين للغري يف منازعات احلجز العقاريادلر 214 ابستقراء سلتلف النصوص التشريعية واالجتهادات القضائية يف مادة احلجز التنفيذي على العقار، صلد أن عادلشر اإلجرائي قد عا ًف سلتلف الوضعيات القانونية ادلنظمة حلماية حقوق الغَت، إال أن الواقع العملي قد حطر عدة إ شك ا الت على ادلستوي ُت القانوين والقضائي ، و يف ىذا اجملال البحثي ديكننا أن نتساءل عن ما مدى فعالية الضماانت اإلجرائية اليت ع للغ َت يف إطار قواعد التنفيذ اجلربي على العقارمنحها ادلشر ؟. دلعاجلة ىذه اإلشكالية البد من الوصف القانوين للغ َت وعالقتو إبجراءات التنفيذ على العقار تبيان " احملور األول"، ع للغ َت خالل مراحل احلجز العقاريج بعدىا إىل معاجلة سلتلف احلقوق واإلجراءات اليت خوذلا ادلشرلنعر "احملور الثاين"، مع ربليل بعض اإلشكاالت العملية ادلطروحة يف ذات اإلطار "احملور ا لثالث". احملور األول: الوصف القانوين للغري من منظور قواعد التنفيذ اجلربي على العقار يكون الغ َت يف إطار قواعد التنفيذ اجلربي أجنبيا عن سبب احلجز على العقار ات ، إال أن أموالو العقارية تكون مستهدفة ذلذه اإلجراءات، كما حيصل أن يتم تسليط إجراءات التنفيذ على مكاسب الغَت، فيكون لو مباشرة عدة إجراءات قضائية زلددة للمطالبة ابالستحقاق (اخلرويب، 2015 ، صفحة 42 ) ، ولذلك سنحاول من خالل ىذا احملور تبيان مفهوم الغ َت وصفتو يف منازعات التنفيذ اجلربي على العقارات، ومن مث إبراز الدور ع والقضاء يف ذاتاحلمائي للمشر اإلطار. أوال: مفهوم الغري تقتضي القاعدة القانونية أن التنفيذ ال يكون إال على مكاسب ادلدين، وإذا ثبت أن ادلال احملجوز ملك للغَت، فانو َت يستحيل التنفيذ عليو وىذا ىو مبدأ استحالة التنفيذ على ملك الغَت، ىذا األخ الذي أيخذ مفهوما واسعا يف نظام البحث عن أموال ادلدين طبقا للفقرة األوىل 01 من ادلادة 628 من ق ا م ا ، لكن للغ َت عدة معاين يف القانون، " ف هو يف ادلادة ادلدنية التعاقدية يع ٍت كل من مل يكن طرفا من أطراف العقد، ويف اخلصومة القضائية يعترب من الغ َت كل من مل يكن مشموال يف القضية اليت صدر فيها احلكم سواء بصفة أصلية " (البكري، 1995 ، صفحة 30 ) ، أو عن طريق التدخل يف قانون اإلجراءات ادلدنية واإلدارية طبقا للمادة 194 من ق ا م ا. يعترب الغ َت يف خصومة التنفيذ على العقار " كل شخص ال تكون لو مصلحة شخصية يف موضوع احلق ادلراد اقتضاؤه حبيث ال جي ٍت نفع وال ضرر من جراء التنفيذ " (البكري، 1995 ، صفحة 30 ) َت ، ُتكما أن ادلبادئ العامة للقانون تعترب الغ من ب األشخاص الذين مل يكونوا ٍت أطرافا يف العقد أو التصرف غ َت ادلشهر يف السجل العي ، وربققت ذلم مصلحة يف استبعاده ابالستناد إىل حق عي ٍت ترتب ذلم على عقار أو إىل سبب أخر مشروع (رضا، 2010 ، صفحة 120 ) ، أما ابلنسبة إلجراءات التنفيذ ، فيعد غَتا كل من مل يكن طرفا فيها، ويش َت مفهوم الغ َت إىل كل شخص عدى طالب التنفيذ أو ادلنفذ ضده أو خلفو العام أو اخلاص أو احملجوز لديو، أما يف التنفيذ اجلربي َتفيقصد ابلغ ": كل شخص لو صلة ابدلال ادلراد كة يف التنفيذ دون اعتباالتنفيذ عليو دبا يفرض عليو ادلشار ره طرفا فيو" (الكشو، 2023 ، صفحة 233 ). ينصرف مفهوم الغ َت يف ىذا اإلطار إىل " الشخص الذي مل يكن طرفا يف احلكم ادلراد تنفيذه، وال شلثال فيو ويكون من شأن تنفيذ السند ادلذكور أو االستمرار فيو ادلساس دبصاحلو " (الفتيحي، 2018 ، صفحة 176 )، َت و يعد كل شخص من الغ

-- 3 of 26 --

سفيان عيساوي كز القانوين للغري يف منازعات احلجز العقاريادلر 215 من مل يتلق ى ادلال ادلراد التنفيذ عليو من ادلدين، ومن مث ال جيوز أن حيكم بوقف التنفيذ، إال إذا كان ادلال ادلراد التنفيذ كا للمستشكل الذيعليو شللو َت يعترب من فئة الغ (زودة، 2015 ، صفحة 223 ) َت ، فالغ إذن يف ىذا ادلقام ىو كل من ال يكون شلثال يف اخلصومة بشخصو أو يف شخص غَته دون أن تتعلق لو مصلحة شخصية دبوضوع احلق ادلراد اقتضاؤه، وال يعود عليو نفع أو ضرر من جراء التنفيذ (الوفا، 2015 ، صفحة 119 ) . من ادلعلوم أن الغ َت ال يعترب طرفا يف السند التنفيذي، ومع ذلك فهو يلتزم ابالشًتاك يف إجراءات التنفيذ يف صورة ادلزايدة لشراء العقار احملجوز، " كا يففيكون ادلزايد مشار أعمال التنفيذ رغم كونو غ َت مشمول ابلسند التنفيذي، ويلتزم إبجراءات التن فيذ طادلا أصبح معنيا إبجراءات التنفيذ اجلربي طبقا للقانون " (Kolloko, 2005, p. 13) ، وخي ول قانون اإلجراءات اجلبائية دلصا ٌف اجلباية شلارسة حق االطالع على معامالت ادلدين احملجوز عليو عند مباشرة إجراءات التحقق من التصاريح اجلبائية، وديارس حق االطالع عن طريق مراسلة الغ َت من إدارات ومؤسسات عمومية ابإلضافة إىل األشخاص ُت الطبيعي ، وذلك من خالل مطالبتهم ابلواثئق اليت تتضمن سلتلف ادلعامالت مع ادلدين حسب مقتضيات الفقرة 01 من ادلادة 68 من قانون اإلجراءات اجلبائية َت ، ويكون الغ حسب ىذا اإلجراء ملزما بتقدمي التوضيحات ُت ادلطلوبة دون أن يكون معنيا ابلنزاع ب اإلدارة اجلبائية وادلدين ادلطالب ابألداء ، وال يعفيو من ذلك التمسك دبقتضيات السر ادله ٍت يف غياب أحكام سلالفة (الكشو، 2023 ، صفحة 234 ) . خيتلف مفهوم الغ َت يف التنفيذ اجلربي عن حقوق الغ َت يف التسجيل العقاري، يف اعتبار ىذا األخ َت أسلوب حلل التزاحم ب ُت تصرفات عقارية وب ُت تصرف واجب التسجيل، وىو أسلوب مقرر حلماية من يكتسب حقا عينيا عقاراي أو ما يف حكم ىذا احلق ضد التصر ف الواجب التسجيل، حبيث لو قام الشخص الذي تلقى احلق العي ٍت بشهر حقو ابلطرق ادلقررة قانوان، فإنو ديلك هبذا الوصف أن يتمسك بغَتيتو ابلنسبة للتصرف ادلزاحم الواجب التسجيل (حورية، 2012 ، صفحة 324 ) َت ، يف ح ُت أن الغ َت يف التنفيذ اجلربي على العقار يتعلق بكل من مل يكن طرفا يف السند أو الوعاء العقاري زلل التنفيذ، ولذلك يرتبط الغ إبجراءات التنفيذ ارتبا طا وثيقا كارتباط السبب ابلنتيجة ، فكل عالقة مع الغ َت ربمل معها يف اغلب األحيان فكرة التصادم ب ُت احلقوق وا لتعارض يف ٌف األىداف وادلصا (ساسي، 2015 ، صفحة 175 ). اثنيا: صفة الغري يف دعاوي احلجز التنفيذي على العقار كزهينشأ لكل شخص سواء كان شخصا طبيعيا أو معنواي احلق يف الدعوى دبجرد وقوع االعتداء على حقو أو مر القانوين ، والقاعدة اإلجرائية يف ىذا اإلطار تتضمن على أن ديارس كل شخص حقو يف الدعوى أمام القضاء بنفسو أو بواسطة شخص ينوب عنو (زودة، 2015 ، صفحة 91 ) ، والغ َت يف األصل ىو من مل يكن طرفا يف السند التنفيذي، وال سبتد إليو حجية ىذا السند، غ َت أن ا لغ َت يف خصومة التنفيذ أيخذ مع ٌت خاصا، خيتلف عنو يف اخلصومة اليت هتدف إىل احلصول على احلماية القضائية ادلوضوعية. كما أن الغ َت يف اخل ليس طرفا يف السند التنفيذي، غ َت أنو صومة قد يصبح طرفا يف خصومة التنفيذ إذا ما مت التعدي على حقوقو العقارية ، و صفة الغ َت هب ذا ادلفهوم تتعلق ب كل شخص لو صلة ابل عقار زلل التنفيذ، شلا يقتضي إدخالو يف خصومة التنفيذ ، ويصبح ابلتايل طرفا فيها (زودة، اجراءات التنفيذ اجلربي وفقا لقانون االجراءات ادلدنية واالدارية، 2019 ، صفحة 144 )

-- 4 of 26 --

سفيان عيساوي كز القانوين للغري يف منازعات احلجز العقاريادلر 216 وتثبت الصفة للغ َت كذلك إذا كان التنفيذ ديس حقوقو ، كما لو مت رفع احلجز على مال شللوك َت للغَت، جيوز ذلذا األخ أن يرفع دعوى استحقاق فرعية الستحقاق عقاره (ىوام، 2017 ، صفحة 48 ). ف الغ َت من ىذه الزا وية ىو شخص ليست لو مصلحة شخصية يف احلق ادلوضوعي زلل التنفيذ، وال تعود خصومة التنفيذ عليو أبي منفعة أو ضرر جراء إجراءات التنفيذ، لكن جيد نفسو طرفا يف ُتاخلصومة نظرا لوجود صلة قانونية ب صفتو القانونية وادلال ادلراد التنفيذ عليو ، والغ َت ليس طرفا زلددا ابلذات يف خصومة موضوع أو زلل التنفيذ ، فهو ليس طالب التنفيذ وال خلفو وال ادلنفذ ضده، و صفة الغ َت هبذا ادلع ٌت ال جيب أن تتعلق اب ألشخاص الذين يكون السند التنفيذي حجة عليهم ، وإذا أاثر الغ َت إشكاال يف التنفيذ يرمي إىل منع التنفيذ واحليلولة دون إسبامو، يكون ذلك بناء على عدم صحة إجراءات احلجز على جزء من العقار التا بع للغ َت بناء على سند ادللكية، ويف ىذه احلالة على احملكمة أن تتأكد من صفة الغ َت ادلستشكل طبقا للقواعد األساسية الواجب على القاضي التأكد منها كشرط لصحة قيام الدعوى (التعقيب، 2021 ، صفحة 6 ) . تبعا لذلك ، وطبقا دلفهوم قانون اإلجراءات ادلدنية واإلدارية ، ف َت الصفة اإلجرائية تثبت لل غ الذي يكون معنيا خب صومة التنفيذ حيث تو جو إليو إجراءات التنفيذ اجلربي الن لو سيطرة على ادلال زلل التنفيذ، فيتم التنفيذ عليو دبوجب السند التنفيذي الذي جيري بو احل جز القضائي على ادلدين، فتتخذ ضده إجراءات التنفيذ ابلرغم من أنو ليس مدينا وال مسؤوال عن الدين، ف قد يكون مدين ادلدين، فيبلغ أوال أبمر احلجز طبقا ألحكام ادلادة 669 من ق ا م ا ، ويلتزم بعدم الوفاء دبا يف ذمتو إىل ادلدين احملجوز عليو ، وابلتقرير دبا يف ذمتو وفقا للمادة 672 من نفس القانون (زودة، اجراءات التنفيذ اجلربي وفقا لقانون االجراءات ادلدنية واالدارية، 2019 ، صفحة 145 ) . كما جيوز احلجز على عقار الغَت، دون أن يكون ىذا الغ َت مسؤوال شخصيا عن الدين ادلضمون، وىذا االستثناء حق خاص شلنوح للدائن الذي لو حق عي ٍت تبعي على العقار ادلراد احلجز عليو، كالدائن ادلرهتن رىنا رمسيا أو حيازاي، أو دائنا شلتازا، و ُت صاحب حق زبصيص، أو حق امتيا ز على عقار طبقا للمادت 947 و 986 من القانون ادلدين، الذي ع حق تتبع العقار أبي يد كانت، طبقا للمادةمنح لو ادلشر 882 من القانون ادلدين، وقد َتأشار بعض الباحث ُت إىل أن مفهوم الغ ينصرف إىل اخللف اخلاص الذي يعرف من خالل الشهادة العقارية اليت تب ُت صبيع األعباء ادلثقل هبا العقار وقد يكون احلائز إذا اكتسب ملكية العقار وىو مثقل حبق عي ٍت تبعي، وقد يكون الكفيل العي ٍت الذي رىن عقاره ضماان لدين غَته، ولذلك تتطلب إجراءات التبليغ أبمر احلجز العقاري يف ىذا اإلطار بعض اخلصوصية، خبالف ما إذا كان احلجز على عقار ادلدين نفسو (امساعيل، 2020 ، صفحة 98 ) . اثلثا: ادلالءمة ال قضائية بني إجراء احلجز العقاري ومحاية حقوق الغري تعترب ضباية الغ َت أثناء التنفيذ اجلربي على العقار من ادلبادئ األساسية للتقاضي، ويتأسس ذلك على قاعدة أصولية قوامها وجوب اطمئنان الغ َت إىل ضباية حقوقو اإلجرائية خ َت مراحل س َت الدعوى القضائية ، ابعتبار أن الغ َت مل يكن شلثال يف السند التنفيذي، ومل يدافع عن حقوقو أثناء تكوين زلل التنفيذ، إىل جانب ذلك ال يعترب السند التنفيذي

-- 5 of 26 --

سفيان عيساوي كز القانوين للغري يف منازعات احلجز العقاريادلر 217 يف ىذا اإلطار حجة على غ َت أطرافو، وال جيوز التنفيذ إال على األ كة للمدين، لذلك يستلزمموال ادلملو كل من القانون اإلجرائي والقضاء العقاري سبك ُت الغ َت من الدفاع عن حقوقو العقارية إذا مت ادلساس هبا أثناء إجراءات التنفيذ اجلربي. يف ىذا اإلطار ، حد د القانون نظاما معينا دلمارسة حق التنفيذ دبا حيقق ادلساواة القضائية ب ُت أطر اف السند التنفيذي وحي مي حقوق الغَت، ودينع التعسف أو اإلساءة يف استعمال احلق اإلجرائي، حيث كفل لكل من أطراف خصومة التنفيذ والغ َت ضماانت موضوعية وإجرائية، ويكون ذلك يف حالة ما إذا كان متاحا للدائن احلجز على أي مال من أموال ادلدين، وىذا ال دينع من مساءلة َتالدائن إذا تعسف أو أساء يف استعمال حقو يف التنفيذ اجلربي، فال جيوز لو كة للغالقيام ابحلجز على أموال شللو (خاطر، 2017 ، صفحة 6 )، و يتأسس ذلك على اعتبار أن الفقرة 05 من ادلادة 636 من ق ا م ا تفيد بعدم جواز احلجز على األموا ل اليت مل يتملكها ادلدين بعد وال جيوز لو التصرف فيها. ابلرجوع إىل االجتهاد القضائي الوارد يف قرار الغرفة ادلدنية ابحملكمة العليا رقم 0789794 خ يفادلؤر 21 / 03 / 2013 ُت ، يتب من القرار ادلطعون فيو أن الطاعن أقام دعوى استعجاليو يطلب فيها إبطال إجراءات احلجز العقاري ادلشهرة بتاريخ 21 / 07 / 2010 ، وادلأمور هبا دبوجب األمر الصادر عن زلكمة جباية يف 10 / 07 / 2010 وزوال ما ترتب عليو من آاثر، على أساس أن إجراءات ىذا احلجز مشل ت سكن بيع يف إطار أحكام ادلرسوم التشريعي رقم 93 / 03 ادلتعلق ابلنشاط العقاري ادلعدل دبوجب القانون 04 - 11 خ يفادلؤر 27 / 02 / 2011 ، من قبل احملجوز كة ذات ادلسؤولية احملدودة "كابريتور" وقت ما كان احلاجز ادلطعون ضده "بوزيد صاٌف" شريكا فيهاعليها الشر (ابشا، 2025 ، صفحة 147 ) . قد يستخلص من ىذا القرار أن حقوق الغ َت زلمية يف إطار إجراءات احلجز التنفيذي، ابعتبار أن الطاعن سبسك أبحكام الفقرة 05 من ادلادة 636 من ق ا م ا، وذلك على أساس أنو حاز على شقتو دلدة أكثر من 10 عشر سنوات دبوجب عقد حفظ احلق، وسلمت لو بناء على ذلك شهادة براءة ا كةلذمة وشهادة نقل ادللكية من طرف الشر ُت البائعة احملجوز عليها بعد أن سدد شبنها كامال، وحيث أن الظاىر من القرار ادلطعون فيو يتب أن قضاة اجمللس القضائي قد برروا قضاءىم ابستبعاد الوسائل ادلعتمد عليها من طرف الطاعن، ومن مث برفض الدعوى لعدم التأسيس حبجة أن عقد احلجز غ َت انقل للملكية طبقا أل حكام ا دلادة 324 مكرر من القانون ادلدين، وحيث أنو فضال عن كون األمر ليس كةوأنو مل يصدر حكم هنائي يقضي إببطال عقد زبصيص السكن ادلربم ب ُت الطاعن وشر بصدد إثبات ادللكية "كابريتور"، فان التصرف ببيع الشقة احملجوزة ينظمو ادلرسوم الت شريعي رقم 93 / 03 الذي تفيد أحكام مادتيو 09 و 12 أن االلتزام إبفراغ البيع يف ا لشكل الرمسي يقع على عاتق ادلرقي ادلتمثل يف كة البائعة، شلا ال جييز ذلا التصرفالشر القانوين (ابشا، 2025 ، صفحة 148 ). ابستقراء ادلبادئ ادلقررة يف االجتهاد القضائي للمحكمة العليا يتضح جبالء أن القضاء العقاري يهدف يف أحكامو ج عن خصومة التنفيذ، ويتب ُت ذلك من خالل تكريس فعالية الدور الرقايب لقضاء التنفيذ،إىل ضباية حقوق الغ َت اخلار ابعتبار أن القضاء ىو حامي احلقوق يف خصومة الت نفيذ، ويعترب قضاء التنفيذ العقاري يف ىذا اإلطار حصن إجرائي يضمن ضباية ح قوق الغ َت الذي مل يسعفو احلظ من أجل بلوغ سَتورة الدعوى يف مراحلها األولية، كما خيول القانون

-- 6 of 26 --

سفيان عيساوي كز القانوين للغري يف منازعات احلجز العقاريادلر 218 اإلجرائي للغ َت أن يتدخل يف أي مرحلة من مراحل التنفيذ اجلربي أ و احلجز، واألكثر من ذلك أن قانون اإلجراءات ادلدنية واإلدارية ادلعدل دبوجب أحكام القانون 22 - 13 َتيسمح للغ كذلك اب لتدخل كانت عليها الدعوى يف أي مرحلة ابلنسبة إلجراءات احلجز التنفيذي والبيع القضائي ألموال ادلدين، وحيق للغ َت يف ىذا اإلطار أن يباشر اخلصام بناء على سندات مثبتة للملكية، يتم أخذىا بع ُت االعتبار عند شلارسة القضاء لسلطتو التقديرية والرقابية يف مواد التنفيذ اجلربي على العقار ، فقد تنشأ دبناسبة إجراءات احلجز العقاري بعض ادلنازعات اليت يثَتىا الغ َت حول الشروط الواجب توافرىا أو حول عدم توفر أحد اإلجراءات القضائية ادلتبعة، ويتأسس يف ذلك من خالل خصومة قضائية يط ا َت لب فيها الغ اب حلكم القاضي ب وقف التنفيذ إىل ح ُت الفصل يف أصل ادلوضوع، ويطلق على ىذه ادلنازعات مصطلح " إشكاالت التنفيذ" يف إطار إجراءات القضاء ادلستعجل، ليربز من خالل ذلك الدور اذلام الذي يلعبو القاضي االستعجايل يف مادة التن فيذ اجلربي (اسكندر، 2008 ، صفحة 231 ). احملور الثاين: اجلوانب اإلجرائية لتدخل الغري يف منازعات احلجز العقاري حيق للغ َت أن يعًتض على إجراءات احلجز العقاري يف حالة ادلساس حبقوقو، فقد تضمنت أحكام ادلادة 386 من ق ا م ا على ج عن اخلصومةجواز أن أيمر قاضي االستعجال بوقف آاثر احلكم أو األمر ادلطعون فيو ابعًتاض الغ َت اخلار َت ج عن اخلصومة طعن غوذلك وفقا لألشكال ادلقررة يف مادة االستعجال، ويف ىذا اإلطار يعترب اعًتاض الغ َت اخلار عادي، والبد دلمارستو من توفر الشروط ادلنصوص عليها يف قانون اإلجراءات ادلدنية واإل دارية، وقد أث َت النقاش حول طبيعة ىذا الطعن ، حيث ذىب البعض إىل اإلشارة كونو ال يعترب طعنا، على أساس أنو ال ديارس من قبل شخص مل يكن طرفا يف الدعوى، بينما أشار اذباه فقهي آخر إىل ج عن اخلصومةاعتبار اعًتاض الغ َت اخلار طعنا ديارس من قبل كل من مل يتم استدعاؤه أو من ينوب عنو قانوان (الفتيحي، 2018 ، صفحة 138 ) . ج عن اخلصومة رلرد الطعن يف احلكم ادلنشئ للسند التنفيذيال سبثل العقبة القانونية يف الطعن ابعًتاض الغ َت اخلار الذي بنيت عليو إجراءات احلجز العقاري فقط، وإمنا خيضع األمر برمتو إىل ا لسلطة التقديرية لقاضي االستعجال ، و يثبت من خالل ذلك تب ٌت العقبة القانونية القا ئمة على توافر ظرف االستعجال، وادلتمثل يف احلالة اليت يكون م ن شأن سبام عملية التنفيذ اجلربي إحلاق ضرر حبق من حقوق الغ َت ادلعًتض عليها ، ويظهر ذلك خاصة من خالل تقدمي الغ َت ادلعًتض دالئل كافية تفيد سبتعو حبق سيتأثر سلبا يف حالة التنفيذ اجلربي (ضبزة، 2016 ، صفحة 149 ) ، أو مباشرة إجراءات البيع القضائي ابدلزاد العلٍت. غ َت أن فرصة الغ َت يف ضباية حقوقو العقارية وربقيق االقتناع القضائي بعريضة دعوى االعًتاض تبقى ضئيلة يف ظل احملدودية اإلجرائية، وصعوبة إثبات ربقق العقبة القانونية عند سلاصمة زلل السند التنفيذي، و أتسيسا على ذلك منح ح اإلجرائي للغ َت عدة طرائق قانونية أخرى زبول لوادلشر وقف أو إبطال إجراءات احلجز أو البيع اجلربي حلقوقو العقارية ادلوضوعة ربت تصرف القضاء، وذلك مباشرة، ودون حاجة إىل إعادة سلاصمة مقدمات زلل التنفيذ إجرائيا، وبذ لك يضمن القضاء للغ َت احملافظة على حقوقو العقارية وفقا دلا تقتضيو قواعد التنفيذ اجلربي، ومن أىم الوسائل اإلجرائية اليت

-- 7 of 26 --

سفيان عيساوي كز القانوين للغري يف منازعات احلجز العقاريادلر 219 ع اجلزائري للغَت، سبكينو من إجراء دعوى االستحقاق الفرعية، أو دعوى اإلشكال يف التنفيذ، ابإلضافة إىلمنحها ادلشر اإلجراءات اخلاصة اليت قررىا ع بشأن تدخل الغ َت عرب ادلراحل القضائية للبيع اجلربي للعقار احملجوز ابدلزاد العلٍت.ادلشر أوال: دعوى االستحقاق الفرعية إن كأصل عام فان دعوىع للمالك يف ملكيتو، ودعوى االستحقاق ىي الدعوى اليت ترفع يف حالة وجود مناز االستحقاق تعد من الدعاوى ادلوضوعية اليت تباشر أمام قاضي ادلوضوع، لكن قانون اإلجراءات ادلدنية واإلدارية ج عنخر ىذه القاعدة، وأجاز لقاضي االستعجال الفصل يف دعوى االست حقاق اليت تعد من دعاوى ادللكية، إذا تعلق األمر بعقار مت حجزه إعماال لنص ادلادة 766 من ق ا م ا، ويتم رفع ىذه الدعوى االستعجالية من طرف الغ َت ضد ادلدعى عليهما الدائن احلاجز وادلدين احملجوز عليو ، و حبضور احملضر القضائي حسب مقتضيات ادلادة 772 من ق ا م ا، ابعتبار احملضر القضائي ادلشرف على إجراءات احلجز للمطالبة ابستحقاق العقار وبطالن إجراءات َتاحلجز، كونو قد وقع على عقار غ شللوك للمدين (زروقي، 2020 ، صفحة 354 ) ، وبذلك تعد دعوى االستحقاق الفرعية رلرد دعوى موضوعية ترفع من طرف شخص الغ َت أثناء احلجز العقاري، تتعلق الطلبات القضائية فيها دبلكي َتة الغ للعقار الذي بدأت إجراءات التنفيذ عليو ، كما يطالب َت الغ ببطالن ىذه اإلجراءات ، وذلك عرب إثبات أن التنفيذ قد مت على مال و ال َت غ ادل ملو ك للمدين (ىوام، 2017 ، صفحة 158 ). ذبسد ىذه الدعوى التطور اذلائل الذي شهده القضاء االستعجايل، حبيث أصبح قاضي االستعجال سلتصا دبناقشة حق ادللكية ادلنصب على عقار، وذبدر اإلشارة إىل أن ىذه الدعوى مسموح إبجرائها يف نطاق العقارات غ َت ادلشهرة فقط ، حوىو أمر منطقي ابعتبار أن العقارات ادلشهرة زلل احلجز التنفيذي ال تطر إشكاال خبصوص ملكيتها للمدين احملجوز عليو، ابلنظر للمستندات الواجب إرفاقها ابلطلب الرامي الستصدار احلجز ، ووجوب قيد أمر احلجز ابحملافظة العقارية ادلختصة إقليميا (ضبزة، 2016 ، صفحة 149 ) ، وابلتايل تعترب دعوى االستحقاق الفرعية منازعة تنفيذ موضوعية، يعتمد الطلب األساسي فيها على إبطال إجراءات التنفيذ من طرف الغ َت الذي ليس طرفا من أطراف التنفيذ، على أساس أن َت العقار زلل احلجز شللوك للغ (الدين، 2023 ، صفحة 72 ) . نظرا ألمهية ىذه الدعوى وآاثرىا على التنفيذ، فقد تضاربت اآلراء حول آاثر رفع دعوى االستحقاق على سالمة إجراءات البيع اجلربي للعقار احملجوز، وقد ذىب البعض إىل أنو دبجرد تقدمي دعوى االستحقاق يًتتب بصفة تلقائية وقف إجراءات البيع اجلربي، وذلك من غ َت حاجة دلراجعة القضاء من جديد ألجل استصدار احلكم القاضي بوقف التنفيذ، وىناك اذباه آخر يرى أن رلرد تقدمي دعوى االستحقاق للعقار احملجوز ال يرتب وقف إجراءات التنفيذ بقوة القانون، بل البد من تسجيل دعوى أخرى موازية أمام احملكمة ادلختصة من أجل وقف التنفيذ (ادمحم، 2013 ، صفحة 193 ) . ابستقراء قواعد قانون اإلجراءات ادلدنية واإلدارية ، يتضح أن الدعوى ادلتضمنة طلب استحقاق العقار احملجوز ليس ذلا آثر موقف، ويف ذات اإلطار و قبل أن يفصل رئيس احملكمة يف دعوى االستعجال، جيوز للغ َت رافع الدعوى أن يطلب وقف إجراءات البيع بعريضة تقدم إىل رئيس احمل كمة قبل جلسة البيع بثالثة 03 أايم على األقل حسب الفقرة 3 من ادلادة 772 من ق ا م ا ، وذلك بشرط إيداع كفالة حيددىا رئيس احملكمة دب وجب أمر على عريضة من أجل تغطية

-- 8 of 26 --

سفيان عيساوي كز القانوين للغري يف منازعات احلجز العقاريادلر 220 مصاريف النشر والتعليق عند االقتضاء، ويف حالة اقتصار دعوى اال ستحقاق على جزء من العقارات احملجوزة فان إيقاف البيع ال ينصرف إىل ابقي العقارات األخرى تطبيقا دلقتضيات ادلادة 773 من ق ا م ا . مع ذلك يالحظ الدكتور "برابرة عبد الرضبان" أن الدعوى االستعجالية دبوجب ادلادة 772 من ق ا م ا ، تدخل يف إطار إشكاالت التنفيذ اليت يفصل فيها رئيس احملكمة، والغاية من إقرار ادلادة 774 من ق ا م ا تتعلق بشهر حكم رسو ادلزاد العل ٍت ابحملافظة العقارية الواقع يف دائرة اختصاصها موقع العقار، دون مراعاة ألصل ادللكية، وبذلك تتحق ق ادلسامهة يف تطه َت العقارات الغ َت مشهرة (برابرة، طرق التنفيذ من الناحيت ُت ادلدنية واجلزائية، 2009 ، صفحة 347 ) . يف ىذا اإلطار يتضمن ادلبدأ القضائي الوارد يف قرار الغرفة ادلدنية ابحملكمة العليا رقم 1259956 ، ادلنشور بتاريخ: 22 / 03 / 2018 (قرار رقم 1259956 ، 2018 ) ، على أن و ُتمن القرار ادلطعون فيو يتب أن دعوى احلال أقامها الطاعن ون بتاريخ 09 / 01 / 2017 لطلب إبطال أمر احلجز التنفيذي الصادر عن رئيس زلكمة بسكرة بتاريخ 06 / 10 / 2016 ، كة السيد (ق ع)ادلتضمن توقيع حجز تنفيذي على تر ، ادلتمثلة يف العقار ادلملوك على الشياع لورثتو وىم أرملتو (ر.أ) وأبناؤه: (ل) - (ز) - (س) - (ح) – (ن) – (ح) ، أي ادلدع ُت احملجوز عليهم ، و حبجة أن العقار احملجوز ليس من سلالفات مورثهم الذي مل يكن سوى مستأجر لو، كما أن ملكيتو آلت إليهم دبوجب عقد بيع مربم بينهم و ُت ب ابئعو ديوان الًتقية والتسي َت العقاري، ابعتبار أ ن ذلم حق طلب إبطال إجراءات احلجز وطلب استحقاق العقار احملجوز وفق ادلادة 772 من قانون اإلجراءات ادلدنية واإلدارية . ابستقراء االجتهاد القضائي و حبسب مقتضيات ادلادة 772 من ق ا م ا جيوز للغ َت احلائز لسند ملكية طلب بطالن إجراءات احلجز، مع طلب استحقاق العقار احملجوز كلو أو بعضو، ولو بعد انتهاء اآلجال احملددة لالعًتاض على قائمة شروط البيع، وذلك ب واسطة دعوى إستعجالية ترفع ضد الدائن احل اجز وادلدين احملجوز عليو حبضور احملضر القضائي القائم ابلتنفيذ ، وأتسيسا على مقتضيات قانون اإلجراءات ادلدنية واإلدارية ادلعدل وادلتمم دبوجب القانون 22 / 13 ، حيق َت للغ الذي يدعي ملكيتو للعقار احملجوز بسند ملكية رفع دعوى اال ستحقاق ضد الدائن احلاجز وادلدين احملجوز عليو ، ُت وبذلك يتب أن ادلدين احملجوز عليو يكون طرفا سلتصا يف الدعوى ، كما َت جيوز للغ الذي لو مصلحة ، ادلطالبة إببطال إجراءات التنفيذ أو احلجز بواسطة دعوى استعجالية حسب قرار الغرفة ادلدنية ابحملكمة العليا رقم 1033264 الصادر بتاريخ 17 / 09 / 2015 ( 2015 ، صفحة 56 ) . لذلك يق ت ضي ادلبدأ القضائي أن ترفع دعوى إبطال أمر احلجز التنفيذي يف أجل شهر واحد 1 من اتريخ األمر ال من اتريخ تبليغو طبقا دلقتضيات ادلواد 406 إىل 416 من ق ا م ا ، وإال سقط احلق يف الدعوى واعترب اإلجراء صحيحا ُت طبقا للمادت 643 و 725 من ق ا م ا ، وذلك أتسيسا على ما ورد يف قرار الغرفة ادلدنية ابحملكمة العليا رقم 1109761 الصادر بتاريخ 7 1 / 11 / 2016 ، و يكون البت يف دعوى االستحقاق معلقا على ا ًت ش ا ط بيان حجج ع اإلجرائي يف التشدد ابنتهاج دعوىَت عن رغبة ادلشر ادللكية وإال كانت الدعوى ابطلة، وىذه ادلقتضيات اآلمرة ىي تعب االستحقاق الفرعية ، حىت ال ينقلب ىذا اإلجراء إىل وسيلة ىدفها عرقلة إجراءات التنفيذ اجلربي على العقار دون مربر شرعي (اخلرويب، 2015 ، صفحة 112 ) .

-- 9 of 26 --

سفيان عيساوي كز القانوين للغري يف منازعات احلجز العقاريادلر 221 اثنيا: دعوى اإلشكال يف التنفيذ ي تضمن اإلشكال يف التنفيذ، كل طارئ يعيق مباشرة إجراءات التنفيذ وفقا للقانون شلا حيول دون مواصلة القائم ابلتنفيذ لعملو أو جيعلو غ َت شلكن سواء أثناء مقدمات التنفيذ أو ح ُت اللجوء للتنفيذ اجلربي ُت(برابرة، طرق التنفيذ من الناحيت ادلدنية واجلزائية، 2009 ، صفحة 322 ) َت، ويتدخل الغ لطلب وقف آاثر احلجز، عندما يدعي أن احلجز قد تعدى على أمالكو فيث َت ادلنازعة يف ملكية العقار احملجوز، وال يًتتب على ىذه اإلاثرة أي تعطيل أو تعليق إلجراءات التنفيذ، إذ يتع ُت على الغ َت أن يرفع إشكاال تنفيذاي أمام القاضي االستعجايل دبكان العقار احملجوز (الكشو، 2023 ، صفحة 107 ) ، و يف الغالب يتدخل الغ َت لوقف عملية احلجز نتيجة دلساسو أبحد حقوقو، وليس بغرض االستمرار يف عملية التنفيذ (ضبزة، 2016 ، صفحة 130 ) . 1 - اإلجراءات ادلتعلقة ابستشكال الغري يف التنفيذ ع دبوجب ادلادةتدخل ادلشر 632 من ق ا م ا ، ووضع حدا للمواقف ادلتضاربة بشأن أىلية الغ َت دبناسبة تنفيذ سند ال يتضمن امسو، فقد ذىب رأي معارض إىل أن القانون رسم للغ َت طريق دعوى االستحقاق الفرعية، فليس لو أن ًتكو ويتجنب ما رسم القانون ذلذه الدعي وى من إجراءات خاصة ليستشكل يف التنفيذ، بينما ذىب فريق آخر إىل أن للغ َت أن يرفع إشكاال سواء أمام احملضر القضائي أو مباشرة أمام القضاء ادلختص، ألن مواصلة التنفيذ قد تؤثر سلبا على كو الحقا، كما أن الغ َت ليس مع ٍت دائما بدعوى االسًتداد، وإمناحقوقو دبا يصعب تدار يكون مع ٍت دبواصلة التنفيذ فحسب. (برابرة، طرق التنفيذ من الناحيت ُت ادلدنية واجلزائية، 2009 ، صفحة 330 ) قد حيدث أن ي ت قدم الدائن إجرائيا ابحلجز على أموال الغَت، ومن مث جيوز ذلذا األخ َت أن يرفع اإلشكال الوقيت أثناء مباشرة إجراءات التنفيذ بطريق إبدائو أمام احملضر القضائي (زودة، اجراءات التنفيذ اجلربي وفقا لقانون االجراءات ادلدنية واالدارية، 2019 ، صفحة 198 ) ، وتكون دعوى اإلشكال يف التنفيذ متوافرة يف حالة ما إذا ارأتى احملضر القض ائي أثناء مباشرة عملية التنفيذ أن ىناك عقبة قانونية ربول دون عملية التنفيذ، ويقوم إبثبات ىذا اإلشكال عن طريق ربرير زلضر رمسي ويدعو اخلصوم لعرض اإلشكال عن طريق دعوى استعجالية على رئيس احملكمة اليت يباشر يف دائرة اختصاصها التنفيذ، وىنا ترفع الدعوى االستعجالي ة من طرف الغ َت الذي لو مصلحة حبضور احملضر القضائي ادلكلف بعملية التنفيذ (ابشا، طرق التنفيذ وفقا للقانون رقم 08 - 09 خ يفادلؤر 25 فيفري 2008 ادلتضمن قانون االجراءات ادلدنية واالدارية، 2018 ، صفحة 358 ) َت، وحيق للغ إاثرة دعوى اإلشكال يف التنفيذ إذا مس السند التنفيذي أو أمر احلجز ادلطلوب تنفيذه حبقوقو، وبذلك تصبح لو مصلحة يف االعًتاض على التنفيذ، خاصة إذا كان الغ َت يتواجد يف العقار احملجوز عليو بناء على سند، فيكون تواجده مشروعا يبيح لو حق الطعن بدعوى اإلشكال يف التنفيذ أما م قضاء االستعجال (الفتيحي، 2018 ، صفحة 180 ). قياسا على ما جاء يف نص الفقرت ُت األ وىل والثانية من ادلادة 632 من ق ا م ا، فإن صفة ادلدعي يف دعوى وقف التنفيذ تثبت ألطراف السند التنفيذي وللغ َت صاحب ادلصلحة، وأكثر ما ترفع الدعوى من قبل ادلنفذ عليو، ذلك أن رفض احملضر القضائي ربرير زلضر اإلشكال يف التنفيذ يع ٍت استمرار عملية التنفيذ شلا جيعل من الغ َت معنيا برفع دعوى اإلشكال، وصفة الغ َت يف رفع الدعوى تثبت مىت سبكن من إثبات مصلحتو يف وقف عملية التنفيذ، أتسيسا يف ذلك على

-- 10 of 26 --

سفيان عيساوي كز القانوين للغري يف منازعات احلجز العقاريادلر 222 أن عملية التنفيذ أو سبام التنفيذ سيلحق ضررا أبحد حقوقو الثابتة، وعادة ما يلجأ الغ َت لرفع دعوى وقف التنفيذ على أساس ادلادة 386 م ن ق ا م ا ، وىو أمر يتالءم أكثر مع ادلنطق القانوين يف حالة ما إذا كان السند التنفيذي عبارة عن أمر استعجايل أو حكم أو قرار قضائي، فإذا كان من شأن من شأن عملية التنفيذ ادلساس حبق من حقوق الغَت، فإن األوىل ذلذا الغ َت أن يطعن يف احل كم زلل التنفيذ عن طريق اعًتا ج عن اخلصومة، وابلنتيجة ذبنب انصرافض الغ َت اخلار آاثر احلكم إىل احلق الذي يدعيو (ضبزة، الدليل العملي لرئيس احملكمة الدعاوى االستعجالية، 2016 ، صفحة 131 ). لقد فصلت زلكمة البليدة القسم االستعجايل يف قضية استشكال من ج عن اخلصومة، فبمناسبة تنفيذالغ َت اخلار أمر استعجايل صادر بتاريخ 17 / 01 / 2006 كل شاغليقضي بطرد ادلدعى عليو "ع.ع" و إبذنو من مسكن يوجد خ يفببلدية بوعرفة، ادلؤيد بقرار صادر عن رللس قضاء البليدة الغرفة االستعجالية مؤر 06 / 06 / 2006 ، حيث مت انتقال احملضر القضائي لأل مكنة من أجل التنفيذ اجلربي دبعية القوة العمومية وطاليب التنفيذ، إال أن احملضر القضائي مل يستطع مواصلة التنفيذ نتيجة رفض زوجة احملكوم ضده مغادرة الع ُت معلنة استشكاذلا يف األمر ادلراد تنفيذه ، وذلك رغم أهنا مل تكن طرفا يف اخلصومة، وقد أتسست ادلستشكلة على كون أهنا مالكة على الشيوع جلزء من العقار دبوجب عقد بيع صادر عن مديرية أمالك الدولة ابلبليدة رفقة إخوهتا ، كما أهنا تشغل الع ُت ادلؤجرة على أساس احلراسة، ابإلضافة إىل أن تواجدىا ابلعقار زلل التنفيذ ال يعود لكوهنا شاغلة إبذن احملكوم ضدىم، وإمنا يربره وضعها القانوين ابعتبارىا صاحبة حق، و ابلتايل التمست ادلستشكلة األمر بوقف التنفيذ ابعتبار إسبام كزىا القانوين، وبعد النظر يفعملية التنفيذ ستضر دبر القضية صدر أمر يقضي يف منطوقو بقبول دعوى اإلشكال يف التنفيذ شكال، والتصريح من حيث ادلوضوع جبدية اإلشكال يف التنفيذ ادلثار ، وابلنتيجة األمر بوقف تنفيذ األمر االستعجايل مع صرف األطراف دلا يرونو مناسبا (برابرة، طرق التنفيذ من الناحيت ُت ادلدنية واجلزائية، 2009 ، صفحة 331 ). 2 - استشكال الغري مبناسبة اختصاص القاضي اإلداري يف مادة احلجوز العقارية يقتضي ادلنطق القانوين إعمال القواعد العامة يف االختصاص، ونتيجة لذلك تتضمن ادلادة 804 من ق ا م ا ادلعدل دبوجب القانون 22 - 13 منح االختصاص ادلانع للمحاكم اإلدارية يف مادة إشكاالت تنفيذ األحكام الصادرة عن اجلهات القضائية اإلدارية، ويكون ذلك أ مام احملكمة اليت صدر عنها احلكم موضوع اإلشكال (برابرة، طرق التنفيذ من الناحيت ُت ادلدنية واجلزائية، 2009 ، صفحة 337 )، و يف أعقاب الت حوالت ادلعاصرة يف القانون العام ، أُثري القانون اجلزائري بنموذج جديد يقوم على فكرة التوفيق ب ُت الشرعية اإلجرائية للتنفيذ واليق ُت القانوين دبصلحة الغَت، حيث مل يعد ىدف القاضي اإلداري تتبع و إلغاء اإلجراءات اإلدارية غ َت القانونية بشكل منهجي، بل توسعت مهامو لتشمل ضباي َتة حقوق الغ قدر اإلمكان ، حيث ديكن للقاضي اإلداري أن يتدخل حلماية مصلحة الغ َت يف إطار إجراءات احلجز على العقارات ادلمنوحة دبوجب سندات أو مقررات إدارية، (Ngondi, 2024, p. 451) ، و ىذا ىو النهج ادلعتمد يف إطار الصالحيات ادلمنوحة للقاضي اإلداري دبوجب القانون 08 - 09 ادلعدل دبوجب القانون 22 / 13 ادلتضمن قانون اإلجراءات ادلدنية واإلدارية. ذبدر اإلشارة إىل أن دعوى اإلشكال يف التنفيذ اليت يكون زللها أحكام احملاكم اإلدارية وقرارات رللس الدولة يؤول االختصاص النوعي للنظر فيها إىل احملكمة اإلدارية الصادر عنه ا احلكم موضوع اإلشكال ، حسب الفقرة 08 من

-- 11 of 26 --

سفيان عيساوي كز القانوين للغري يف منازعات احلجز العقاريادلر 223 ادلادة 804 من ق ا م ا ، فيما يتعلق ابدلساحة العقارية ، حيث جيوز للقاضي اإلداري النظر يف إلغاء سند ادللكية الثابت للشخص ال قانوين اخل اضع للقانون العام خاصة إذا استفاد عن طريق احلجز التنفيذي من عقار عيف إطار إجراءات نز ادللكية للمنفعة العامة، وذلك خبصم سند ملكية َتللغ الذي مل يتأثر أبي شكل من األشكال ب ع ادللكية،نز و الستعادة حقوق َتالغ ادلتضرر، يكمن احلل يف اإللغاء القضائي لسند ملكية العقار (Ngondi, 2024, p. 444) . أتسيسا على ذلك استقر عقضاء زلكمة التناز على أن احملاكم اإلدارية ىي ادلختصة إبجراءات تنفيذ القرارات الصادرة عن اجلهات القضائية واإلدارية اليت صدر عنها احلكم موضوع اإلشكال (ابشا، مبادئ القضاء يف ظل قانون االجراءات ادلدنية واالدارية، 2020 ، صفحة 77 ) ، ويتم الفصل من قبل القاضي اإلداري ادلختص حسب اإلجراءات ادلنصوص عليها يف ادلواد من 631 إىل 635 من ق ا م ا ، دبا يف ذلك احلجوز التنفيذية والتحفظية الناصبة عن تنفيذ تلك القرارات الصادرة يف مواجهة األشخاص ادلنفذ عليهم ، وذلك حب سب ما ورد يف ع ادلنشور يف رللة احملكمة العليا رقمقرار زلكمة التناز 170 الصادر بتاريخ 26 / 01 / 2015 ،كما أن قانون اإلجراءات ادلدنية واإلدارية مل يشر يف الباب اخلاص ابإلجراءات ادلتبعة أمام احملاكم اإلدارية إىل كيفية عرض اإلشكال يف التنفيذ أو تسويتو أمام رئيس احملكمة اإلدارية ، وال إىل أثره ومدة وقف التنفيذ، وال حىت إىل مدى قابلية احلكم االستعجايل اإلداري للطعن القضائي (ابشا، اشكاالت التنفيذ يف ظل قانون االجراءات ادلدنية واالدارية، 2011 ، صفحة 40 ) ، و يف ذات اإلطار يرفع اإلشكال الوقيت من الغ َت إذا الحظ ىذا َتاألخ أن حقوقو مهددة ابلضياع من خالل اإلجراءات اليت يقوم هبا طالب التنفيذ ، خاصة إذا كان إجراء احلجز القضائي بناء على طلب شخص معنوي عام يرغب يف التنفيذ على أموال َت الغ . ف القاضي اإلداري ىنا عند نظره اإلشكال قد يقضي بوقف التنفيذ إذا توفرت شروط الصفة وادلصلحة، مع توافر شرط جدية التعارض مع حقوق الغ َت أو وشاك ضياعها (طاىري، 2018 ، صفحة 38 ) ، غ َت أنو من وجهة أخرى صلد أن االجتهاد القضائي يف بعض القضااي ارأتى إعمال القواعد العامة يف االختصاص نتيجة غياب نص صريح ، ففي قرار خ يفصادر عن رللس الدولة مؤر 05 / 11 / 2002 حيمل رقم 9934 حول إشكال يف تنفيذ قرار قضائي إداري ، اعترب رللس الدولة أن إشكاالت تنفيذ القرارات الصادرة عن اجلهات القضائية اإلدارية زبضع الختصاص قاضي األمور ادلستعجلة للقانون العادي وحده (برابرة، طرق التنفيذ من الناحيت ُت ادلدنية واجلزائية، 2009 ، صفحة 336 ) ، وذلك أتسيسا على قاعدة كانت أن كل ما يتعلق ابحلجوز خيضع الختصاص زلاكم القضاء العادي حىت ولو اإلدارة ىي طالبة احلجز. اثلثا: تدخل الغري يف إجراءات بيع العقار احملجوز ابدلزاد العلين حيق للغ َت الذي مل يكن طرفا يف خصومة التنفيذ أن يتدخل إجرائيا عند بيع العقار احملجوز ابدلزاد العلٍت، ويف ىذا اإلطار ديكن للغ َت أن يتدخل يف ادلرحلة األولية لعرض قائمة شرو ط البيع ، أو أن يتقدم بعريضة أمام قاضي االستعجال من أجل وقف إجراءات البيع اجلربي، كما ديكن للغ َت أن يتدخل حىت بعد صدور حكم رسو البيع القضائي للعقار احملجوز ٍتابدلزاد العل ، كما ديكن للغ َت كذلك أن يثبت أن إجراءات البيع العقاري ابدلزاد العل ٍت ستؤثر على حقوقو يف العقار احملجوز ، و َت جيوز للغ يف ىذا اإلطار إثبات أن البيع القضائي سيشكل واقعة نقل ادللكية اليت ال ديكن وقف أو

-- 12 of 26 --

سفيان عيساوي كز القانوين للغري يف منازعات احلجز العقاريادلر 224 تدارك آاثرىا مستقبال بعد صدور احلكم الذي يعترب سندا هنائيا، حيث اعترب القرار الصادر عن الغرفة العقارية ابحملكمة العليا رقم 1166690 بتاريخ 14 / 03 / 2019 أن ٍت حكم البيع ابدلزاد العل يقتصر على حصة ادلدين احملجوز عليو. ٍت ابالعتماد على ىذا القرار يتب ُت لقضاة اجمللس أن حكم البيع ابدلزاد العل قد اكسب الراسي عليو ادلزاد أكثر من َت حصة ادلدين، وأن احلجز وقع على حقوق للغ اليت مل يكن ادلدين مالكا ذلا، فال ينقل للراسي عليو ادلزاد إال ما كان مدينا بو للمحجوز عليو، ولذلك فإهنم اعتربوا أن األمر يتعلق ببيع ملك الغ َت الذي ال يكون انجزا يف حق مالك الشيء ادلبيع حىت ُتولو أجازه ادلشًتي، وانتهوا من ذلك إىل أن البيع ابدلزاد العل ٍت يكون انجزا فقط يف نصيب الدائن ، و يبقى دلن رسى عليو ادلزاد احللول زللهما يف حدود ذلك الدين تنفيذا للسند التنفيذي الصادر بتاريخ 31 / 06 / 2003 ، الذي ألزم ىذين الدائن ُت فقط دون ابقي أعضاء ادلستثمرة، وقد أعطى قضاة اجمللس لقضائهم أساسو القانوين الصحيح وبرروه كافية عمال أبحكام ادلادة أبسباب 397 من القانون ا دلدين وادلادة 762 من قانون اإلجراءات ادلدنية واإلدارية. 1 - حق الغري يف تقدمي االعرتاض على قائمة شروط البيع يستشف من خالل أحكام ادلادة 737 من ق ا م ا اليت أجازت لكل ذي مصلحة تقدمي طلب إبطال قائمة شروط البيع ، وادلادة 772 من ق ا م ا اليت مكنت الغ َت ادلالك للعقار من ادلطالبة ابستحقاق العقار ، أنو جيوز لكل ذي مصلحة تقدمي اعًتاضات، ومثال ذلك حالة ما إذا مل ينوه احملضر القضائي ضمن قائمة شروط البيع على أن العقار زلل البيع يبقى مشغوال من طرف ادل ستأجر ، فمن حق مستأجر العقار تقدمي اعًتاض على قائمة شروط البيع حىت يكون عقد اإلجيار كة يف ادلزايدة على علم اتم بوضعية العقارساري يف حق الراسي عليو ادلزاد، وحىت يكون ادلقبل على ادلشار ابإلضافة إىل إلغاء أي لبس خبصوص األشخاص الذين حيق ذلم تقدمي اقًتاحات ، وىنا ًتيق ح القاضي " ضبدي ابشا عمر " تعديل أحكام ادلادة 742 من ق ا م ا عن طريق إضافة فقرة قانونية َت ذبيز لكل ذي مصلحة غ األشخاص احملددين يف نص ادلادة 740 من ق ا م ا احلق يف تقدمي االعًتاضات (زروقي، 2020 ، صفحة 412 ) . يف ذات اإلطار جيوز للغ َت الذي اشًتى حصة مشاعة بعد صدور احلكم القاضي بقسمة التصفية أن يتدخل ويعًتض على إجراءات بيع العقار ابدلزاد العل ٍت اليت سبت بدون تدخلو طبقا للمادة 729 من القانون ادلدين (زروقي، 2020 ، صفحة 428 ) ، وإذا مل يسبق أن رفع ىذا اإلشكال أمام قاضي األمور ادلستعجلة َت جيوز للغ ح يف شكل اعًتاض أمامأن يطر القاضي الذي ينظر اال عًتاض ، وخيتص ابلفصل فيو ابلبطالن ووقف إجراءات البيع، أو أن يفصل فيو برفض االعًتاض ومواصلة إجراءات التنفيذ، ومن مث جيوز للغ َت صاحب ادلصلحة أن يرفع إشكاال موضوعيا على شكل اعًتاض أمام القاضي الذي ينظر يف االعًتاضات وخيتص ابلفصل فيو، وقد ت نتهي اخلصومة يف ىذه ادلرحلة إما إىل إبطال إجراء من إجراءات التنفيذ ووقفو، وإما أن ت نتهي إىل رفض االعًتاض (زودة، اجراءات التنفيذ اجلربي وفقا لقانون االجراءات ادلدنية واالدارية، 2019 ، صفحة 359 ). ج عن اخلصومة على األمرفإذا قبل القاضي اعًتاض الغ َت اخلار القاضي ابحلجز العقاري، جيب أن يقتصر يف قضائو على إلغاء أو تعديل مقتضيات األمر اليت اعًتض عليها الغ َت أو أضرت حب قوقو العقارية ، تطبيقا دلبدأ األثر النسيب للطعن، فاإللغاء أو التعديل ال يسري يف مواجهة اخلصوم األصلي ُت فقط، حيث حيتفظ احلكم ادلطعون فيو ابعتباره حائزا

-- 13 of 26 --

سفيان عيساوي كز القانوين للغري يف منازعات احلجز العقاريادلر 225 حل جية الشيء ادلقضي فيو بكافة أاثره ضلو صبيع األطراف حىت فيما يتعلق دبقتضياتو ادلبطلة، ابستثناء عدم قابلية موضوع احلجز العقاري للتجزئة (برابرة ع.، 2009 ، صفحة 287 ) . 2 - دعوى وقف تنفيذ إجراءات بيع العقار ابدلزاد العلين حيق للغ َت ادلدعي ابستحقاق العقار ادلراد بيعو ابدلزاد العلٍت، أن يتقدم بدعوى موازية لدعوى االستحقاق، وىي دعوى وقف اإلجراءات أمام احملكمة ادلختصة (أفريل، 2011 ، صفحة 266 ) ، والغ َت يف ىذه احلالة قد ينتهج اللجوء إىل قضاء االستعج ال طبقا دلقتضيات الفقرة 03 من ادلادة 772 من ق ا م ا ، و يف ىذا اإلطار يلجأ الغ َت إىل قاضي االستعجال للحصول على أمر برفع احلجز على عقاره، وقد يستجيب قاضي األمور ادلستعجلة عمال بقاعدة توافر عنصر كها يف ادلستقبلٍت خيلق أوضاع يصعب تدار االستعجال، كون أن البيع ابدلزاد العل ، وذلك ابعتباره يشكل سند ملكية للراسي عليو ادلزاد، وال ديس أصل احلق ألنو أيمر ابلزوال تنفيذا حلكم القانون وال ديس حبقوق األطراف، بل حيمي حق الغَت، وىذا ما أك ده قرار احملكمة العليا الصادر بتاريخ 10 - 03 - 1991 ، نشرة القضاة 1997 ، العدد 51 ، وذلك من ع عليو ابدلزاد العل ٍت من شأنو أن ينشئ وضعية هنائية ال ديكن الرجوع عنها،خالل أتكيد أن التصريح ببيع العقار ادلتناز ومن مث فإن طابع االستعجال متوفر أمام القضاء (بوقندورة، 2014 ، صفحة 154 ). ال يؤثر احلكم يف طلب وقف إجراءات التنفيذ على العقار يف مآل دعوى االستحقاق، وال يقيد احملكمة اليت قد تقضي بوقف إجراءات البيع، ومع ذلك يكون حكمها يف موضوع الدعوى ىو رفض االستحقاق (أفريل، 2011 ، صفحة 270 ) ج يف إجراءات البيع، ويستند الغ َت الذي يطالب بوقف التنفيذ على أساس استحقاق العقار بصفتو مالكا غ َت مدر َت الذي مل يشملو حكم البيع، ومل يتمكن من التدخل ع لفائدة الغابدلزاد العل ٍت، السيما وأن طلب وقف التنفيذ قد شُر إلبطال إجراءات احلجز، وهبذا ديكنو طلب وقف إجراءات البيع استعجاليا بناء على إثبات جدية االستحقاق (الكشو، 2023 ، صفحة 793 ) ، كما تستلزم دعوى وقف التنفيذ أن يثبت الغ َت أن إجراءات البيع العقاري ابدلزاد العل ٍت ستؤثر على حقوقو يف العقار احملج وز، والبيع القضائي سيشكل واقعة نقل ادللكية اليت ال ديكن وقف أو تدارك آاثرىا مستقبال بعد صدور احلكم الذي يعترب سندا هنائيا . 3 - التظلم من حكم رسو ادلزاد عن طريق دعوى البطالن ادلبتد أ ة يعترب زلضر البيع إبرساء ادلزاد العل ٍت سندا تنفيذاي ذباه من رسى عليو ادلزاد، وذباه من أشرف على البيع ، ولكي تكون ذلذا احملضر قوة السند التنفيذي جيب أن يكون قد استوىف البياانت الواردة يف ادلادة 715 من ق ا م ا (سعد، 2018 ، صفحة 64 ) ، وقد تضمن ادلبدأ القضائي الوارد يف قرار الغرفة العقارية ابحملكمة العليا رقم 1247088 ، بتاريخ 10 / 09 / 2020 على أنو ال يدخل ضمن صالحيات قاضي البيوع العقارية، إعادة النظر يف مدى قانونية قائمة شروط البيع اليت يتم على أساسها البيع ابدلزاد العل ٍت، وإمنا ىو رلرد قاض ٍ إجرائي، يتأكد من صحة إجراءات ىذا البيع ، و يتضح من مراجعة ملف الطعن والقرار ادلطعون فيو ، أن الدعوى ادلرفوعة أمام القضاء من قبل ادلطعون ضدىم ، ضد الطاعن ترمي إىل إبطال حكم رسو ادلزاد الصادر عن قسم البيوع العقارية ادلختص دب حكمة قسنطينة بتاريخ 27 فيفري 2014 نظرا لفساد ا إلجراءات .

-- 14 of 26 --

سفيان عيساوي كز القانوين للغري يف منازعات احلجز العقاريادلر 226 يتب ُت من القرار زلل الطعن ابن قضاة اجمللس أتسسوا يف قضائهم إبلغاء احلكم ادلستأنف الصادر عن زلكمة قسنطينة بتاريخ 19 جانفي 2015 ، والقضاء من جديد ببطالن حكم رسو ادلزاد العل ٍت الصادر عن زلكمة قسنطينة يف قسم البيوع العقارية بتاريخ 27 فيفري 2014 ربت ر قم فهرس 14 / 07 ، على أساس أن العقار الذي كان زلل البيع ابدلزاد العل ٍت خاضع لقواعد ادل لكية ادل ًتكةش ، و أتسيسا يف ذلك على انو يتكون من طابق ارضي وطابق أول فقط ، مث مت اصلاز طابق اثين ، ُت وانو مت ذبزئتو إىل قسم ، و ُتاللذان مت بيعهما دبوجب سندين تنفيذي ُت سلتلف ، يتمثالن يف حكم صادر بتاريخ 24 جانفي 2000 ، وحكم آخر صادر بتاريخ 21 ماي 2007 ، و حيث انو و ُت وفقا للمادت 67 و 68 من ادلرسوم 76 - ُت63 يتب أن األمر كان يتطلب وجود بيان وصفي للتقسيم مرفق دبخطط مسحي ، كان على قاضيو البيوع العقارية أن يتحقق من ذلك . لكن حيث أنو ، وابلرجوع إىل األحكام ادلتعلقة ابلبيوع العقارية ، خاصة ادلادة 740 من قانون اإلجراءات ادلدنية واإلدارية وما يليها ، فانو وبعد إعداد قائمة شروط البيع وتبليغها للمالك ُت على الشيوع للعقار زلل البيع، فانو ووفقا للمادة 742 م ن ق ا م ا ديكن لألشخاص ادلشار إليهم يف ادل ادة 740 من ق ا م ا تقدمي االعًتاضات اليت زبص كافة العيوب الشكلية وادلوضوعية ادلتضمنة يف دف ًت الشروط ، واليت يتم الفصل فيها من قبل رئيس احملكمة يف جلسة االعًتاضات ، ويف ىذا اإلطار تضمنت ادلادة 747 من ق ا م ا صراحة على أن رئيس احملكمة ال يصدر أمر بتحديد جلسة البيوع إال بعد التحقق من الفصل يف صبيع االعًتاضات اليت سجلت . ُت يتب من ىذا القرار أن قاضي البيوع العقارية ليس من صالحياتو إعادة النظر يف مدى قانونية قائمة شروط البيع اليت يتم على أساسها البيع ، ٍتواليت يتم إعدادىا استنادا إىل أحكام قضائية أمرت ابلبيع ابدلزاد العل و حازت حجية وقوة الشيء ادلقضي بو ، أتسيسا يف ذلك على خربة قضائية سبق مناقشة عناصرىا ادلوضوع ي ة، وإمنا ىو رلرد قاضي إجرائي يتأكد فقط من صحة إجراءات البيع ٍتابدلزاد العل ، وىو ما كرستو أحكام ادلادة 753 من قانون اإلجراءات ادلدنية واإلدارية ، وعليو فإن قضاة ادلوضوع مل يضعوا لقرارىم أساس قانوين شلا يعرضو للنقض واإلبطال . استنادا إىل ادلبدأ ادلتضمن يف قرار الغرفة ادلدنية ابحملكمة العليا رقم 292327 بتاريخ 29 / 01 / 2003 ، الذي يقضي أبن كل األعمال الوالئية زبضع للطعن فيها أمام القضاء بدعوى بطالن مبتدأة، وال يوجد عمل قانوين زلصن ال يقبل الطعن فيو أمام القضاء، إال يف األحوال اليت ينص فيها القانون على ذلك، وتبعا خلصوصية ىذا النوع من األحكام القضائية حيق ل َت لغ صاحب ادلصلحة أن يتظلم من ىذا العمل بدعوى ا لبطالن ادل بتدأة أمام احملكمة اليت وقع البيع ابدلزاد ٍت العل أمامها، وخيتص قاضي ادلوضوع بنظرىا (بوقندورة، البيوع العقارية اجلربية والقضائية، 2017 ، صفحة 188 ) . احملور ال ثالث : اإلشكاالت العملية ادلطروحة عند جل وء الغري إىل قضاء احلجز العقاري حيق للغ َت الطعن يف منازعات احلجز التنفيذي على العقار دبوجب مقررات االستفادة أو الشهادة اإلدارية الصادرة عن اجلهات اإلدارية واليت تسمح لو ابلتواجد يف الوعاء العقاري ، غ َت أن إشكالية رسم احلدود وربديد ادلعامل بسب نقص أو عدم وجود ادلخططات والواثئق ، زبلق عدة إشكاالت فنية تستدعي تدخل الغ َت حلفظ ما ديلكو أمام قضاء احلجوز العقارية ، وذلك على أساس تداخل ادلساحات واحلدود ، و ابلتايل ف َت اخلب لن يتمكن من اصلاز مهامو على الوجو الالزم

-- 15 of 26 --

سفيان عيساوي كز القانوين للغري يف منازعات احلجز العقاريادلر 227 خاصة يف حالة ندرة الواثئق وادلعلومات اليت تسلمها ا إلدارات ادلعنية كمديرية مسح األراضي واحلفظ العقاري ، ويف ىذا اإلطار يتعرض الغ َت الذي يتدخل يف خصومة التنفيذ إىل عدة عقبات وإشكاالت تزيد من صعوبة استفاء حقوقو يف العقار زلل احلجز ، خاصة عند إثبات صفتو اإلجرائية يف الدعوى، أو تداخل أموالو العقارية مع حقوق االم تياز والعقارات ادلشاعة يف سلتلف ادلراحل اإلجرائية للحجز التنفيذي. أوال: صعوبة إثبات مصلحة الغري يف منازعات احلجز على العقارات غري ادلشهرة ع اإلجرائي عرب مقتضيات الفقرة األوىلابلرجوع إىل فلسفة ادلشر 01 من ادلادة 632 من قانون اإلجراءات ادلدنية واإلدارية، صلد كز على شرط ادلصلحة يف الدعوى اليت يرفعها الغ َت لالستشكال يف تنفيذ إجراءاتع اجلزائري قد رأن ادلشر احلجز على العقار بنصو على أن :" ترفع دعوى اإلشكال يف التنفيذ من طرف ادلستفيد من السند التنفيذي أو ادلنفذ عليو أو الغ َت الذي لو مصلحة، حبضور احملضر القضائي ادل َت كلف ابلتنفيذ"، واحلق يف إثبات ادلصلحة دينحو القانون للغ يف الدعوى يف أي مرحلة كانت عليها ولو بعد صدور النسخة التنفيذية للحكم، وال جيوز للقاضي حرمان الغ َت من ىذا احلق ربت طائلة تعريض حكمو للنقض ألهنا مسألة قانونية تقع ربت رقابة احملكمة العليا، وىذا ما تض منتو ادلواد من 21 إىل 24 من قانون اإلجراءات ادلدنية واإلدارية (عجة، 2009 ، صفحة 557 ) . ىكذا يتب ُت أن ادلصلحة كشرط يف إقامة الدعوى تعترب دبثابة تلك ادلنفعة اليت جينيها الغ َت من التجائو إىل القضاء بناء على سند إثبات قانوين ، ويف ىذا اإلطار يصعب إثبات مصلحة كةالغ َت يف دعاوى احلجز على العقارات ادلملو دبوجب سندات عرفية، علما أبن العقد العريف قبل صدور قانون التوثيق سنة 1971 كان يرتب صبيع آاثره، وابلتايل كانت تنتقل ملكية العقار دبجرد تطابق إرادة البائع وإرادة ادلشًتي دون حاجة إىل رمسية، فالعقود اليت كانت ربرر بطريقة عرفية عند الكاتب ، و ترتب صبيع آاثرىا ، وهبا تنتقل ادللكية (مزاين، 2014 ، صفحة 180 ) ، وىذه ادلصلحة أو ادلنفعة تتحقق كزه القانوين الذي ىوللمدعي عندما يكون من شأن دعواه أن تغ َت وربسن يف مر عليو عند رفع الدعوى أمام القضاء ادلختص (الكعيب، 2020 ، صفحة 301 ) . تكمن الصعوبة يف إثبات مصلحة الغ َت من خالل تبيان أن الغاية من تسجيل أمر احلجز ابحملافظة العقارية ىو ضباية الغ َت الذين يتعالمون مع صاحب العقار احملجوز بعد عملية احلجز، إذ ديكنهم أن يعرفوا وضع العقار وادلنازعات الواقعة بشأنو (البنيان، 2022 ، صفحة 32 ) ، غ َت أن أمر احلجز اخلاص ابلعقارات الغ َت مشهرة يقيد يف السجل اخلاص على مستوى أمانة ضبط احملكمة اليت يوجد يف دائرة اختصاصها العقار احملجوز، مع قيد الدائن ُت احلاجزين والدائن ُت الذين بيدىم سندات تنفيذية يف مواجهة ادلدين احملجوز عليو، حسب مقتضيات ادلادة 786 من ق ا م ا، و تتجسد مصلحة الغ َت من خالل موضوع احلجز العقاري الذي يؤثر على احلقوق ادلنفذ عليها (Kolloko, 2005, p. 7) ، ف إذا ابع أحد كاء حصتو الشائعة جاز للشريك احلائز أن أيخذ ىذه احلصة ابلشفعة ماالشر مل أيخذىا حائز حق الرقبة ألنو أوىل هبا، وبذلك يصبح الشفيع حائزا حلق انتفاع مشاع (الورديي، 2015 ، صفحة 297 ) . يف ىذا اإلطار ع اجلزائري الغ َت األجنيب من التدخل يف منازعات احلجز العقاري، غ َت أن إثباتال دينع ادلشر َت مصلحة ىذا األخ َت تعتمد على عدة معاي قانونية نوعية ، ففي واقع األمر ديكن للغ َت صاحب اجلنسية األجنبية أن

-- 16 of 26 --

سفيان عيساوي كز القانوين للغري يف منازعات احلجز العقاريادلر 228 يتملك العقار بطريق ادلَتاث حسب مقتضيات ادلادة 128 من قانون األسرة، غ َت أنو إذا كان اذلالك موراث للغ َت الذي حيمل جنسية أجنبية، ففي ىذه احلالة جيب أن حيرر سند نقل ادللكية الغ َت مشهر طبقا جلنسي ة ادلالك ، وذلك حىت يكون قابال لإلشهار يف ادلستقبل على مستوى احملافظة العقارية ، طبقا للمذكرة رقم 1615 ادلؤرخة يف 12 / 04 / 2004 الصادرة عن ادلديرية العامة لألمالك الوطنية (زيداين، 2018 ، صفحة 429 ) ، وإذا كان األجنيب ديلك عقارات مشاعة ومت حجزىا دبوجب أمر قضائي، فان االختصاص يرجع للقضاء العادي، خاصة إذا كان ت حالة الشيوع ذبمع ب ُت اخلواص و الشخص العام األجنيب كالسفارات، وىذا ما ذىبت إليو احملكمة العليا يف قرار الغرفة العقارية رقم 101996 خ يفادلؤر 10 / 11 / 2016 . تزداد صعوبة إثبات مصلحة ًتكة معالغ َت يف مواجهة إجراءات احلجز عندما تتعقد قواعد احلجز على ادللكية ادلش الغ َت يف إطار عقد البيع على تصاميم، ابعتبار أن إجراءات احلجز تكون قائمة على ظاىر التعامل ادلستقبلي يف رلال الًتقية العقارية، وذلك يف شكل عقد رمسي غ َت مشه ر يسمى عقد احلفظ، ليشكل رلموعة من األعمال اليت تساىم يف اصلاز أو ذبديد األمالك العقارية ادلخصصة للبيع أو تلبية احل اجات اخل اصة، كاالستعمال السك ٍت أو احملالت ادل خصصة إليواء نشاط حريف أو صناعي أو ذباري، ومن ب ُت ىذه النشاطات يف الًتقية العقارية صلد عقد البيع ب ناء على تصاميم (زلمودي، 2010 ، صفحة 214 )، ويف ىذا اإلطار ال جيوز احلجز على الوعاء العقاري أو على السكنات اليت تنجز فوقو تنفيذا لدين عالق يف ذمة ادلرقي العقاري، ما دام أن نقل ملكية العقار من الدولة إىل ادلرقي العقاري ليس بغرض التمليك النهائي وإمنا ىو رلرد سبليك مؤقت لتحميلو كل ادلسؤوليات والتبعات القانونية ادلرتبطة بعملية البناء إىل غاية التسليم النهائي للمشروع، تطبيقا دلقتضيات الفقرة 05 من ادلادة 636 من ق ا م ا (ابشا، مبادئ القضاء يف ظل قانون االجراءات ادلدنية واالدارية، 2020 ، صفحة 503 ) . ابلرجوع إىل االجتهاد القضائي اجلزائري يتب ُت أن إثبات ادلصلحة ابلنسبة للغ َت من شأنو أن يؤثر على مسار ح من خالل القرار الصادر عن الغرفة العقارية ابحملكمة العلياالدعوى، ويتجلى ىذا الطر رقم 0912413 ، بتاريخ 12 / 03 / 2015 ، حيث يقضي ادلبدأ بعدم قبول الدعوى يف حالة ادلطالبة بتنفيذ التزام مل حيل أجلو دلصلحة غ َت قائمة كما ىو اثبت من القرار ادلطعون فيو أن ادلطالبة بتنفيذ التزام مل حيلوال حالة، وحيث أنو و بعد ، جيعل من دعوى الطاعنة قائمة على مصلحة غ َت قائمة وال حالة، فكان على قضاة ادلوضوع أن يصرحوا بعدم قبول الدعوى، وىكذا يبقى حق الطاعنة ابعتبارىا من الغ َت يف ادلطالبة القضائية ح ُت حيل اجل الوفاء، وحيث أن قضاة ادلوضوع عندما انتهوا إىل القول أن الطاعنة ال يكون ذلا احلق يف ادلطالبة دبراجعة السعر قبل ربرير زلضر احليازة، فمع ٌت ذلك أن دعوى الطاعنة أصبحت ادلصلحة فيها غ َت قائمة وال كان عليهم أن يصرحوا بعدم القبول.حالة و اثنيا: إشكالية تدخل الغري يف إجراءات احلجز التنفيذي على العقار ادلشاع إن تصرف الشريك يف حصتو جيعل من ادلشًتي مالك على الشيوع رفقة ابقي ادلالك، وابعتبار ادلشًتي دائنا للشريك البائع فمن حقو أن يعًتض على إجراءات بيع العقار ابدلزاد العل ٍت اليت سبت دون تدخلو طبقا للمادة 729 من القانون ادلدين، ويكون ىذا االع ًتاض عن طريق اعذار يو كاء يف الشيوع الذين يتوَت إىل صبيع الشر جهو الغ جب عليهم

-- 17 of 26 --

سفيان عيساوي كز القانوين للغري يف منازعات احلجز العقاريادلر 229 إدخالو يف اإلجراءات، كما جيوز َتللغ أن يقدم طلب التدخل يف إجراءات البيع، على أن يتم إجرا ء اإلدخال أو التدخل طبقا لقانون اإلجراءات ادلدنية واإلدارية (زروقي، 2020 ، صفحة 429 ) ، فيستوي أن يطالب الغ َت دبلكية العقار ككل أو جزء شائع فيو أو مفرز منو، ويشًتط يف ىذه احلالة األخَتة لقبول الدعوى أن يكون احلجز منصبا على كلو دبا فيو اجلزء العقار كة يفكان احلجز مستثنيا ذلذا اجلزء، فهنا يكون لو فقط طلب قسمة العقار قبل بيعو أو ادلشار ادلطلوب استحقاقو، إال إذا كة يف ىذه ادلزايدةادلزايدة أو الطعن يف أي إجراء حرمو من ادلشار (أفريل، 2011 ، صفحة 260 ) . ابستقراء االجتهاد القضائي للمحكمة العليا يتب ُت أن الثلث ادلشاع ادلملوك للغ َت يبقى زلميا من طرف القضاء ٍت حىت لو مت بيعو ابدلزاد العل ، فان إجراء البيع يعترب ابطال طبقا دلا تضمنو قرار الغرفة التجارية والبحرية ابحملكمة العليا رقم 1476157 خ يفادلؤر 14 / 10 / 2021 ، وادلتعلق ببطالن زلضر رسو ادلزاد العل ٍت للثلث ادلشاع ابحملل التجاري على أساس ادلادة 713 وادلادة 715 من قانون اإلجراءات ادلدنية واإلدا رية ، و إذا تويف ادلنفذ عليو بعد التنفيذ على العقار، فان طالب التنفيذ غ َت رلرب إبعالن الورثة ابلسند التنفيذي ، و إمنا عليو مواصلة إجراءات كة اذلالك، معالتنفيذ على تر اإلشارة إىل أنو ديكن لطالب التنفيذ و مىت اقتضى األمر استصدار أمر كيل خاص لتمثيل الورثةعلى عريضة بتعي ُت و (برابرة، طرق التنفيذ من الناحيت ُت ادلدنية واجلزائية، 2009 ، صفحة 112 ) ، فقد تتطلب بعض إجراءات التنفيذ حضور ادلنفذ عليو، إال أن ورثة ىذا َت األخ يكونون غ َت معلوم ُت أو ال يعرف زلل إقامتهم ع، وىنا أخذ ادلشر اإلجرائي ىذه احلالة بع ُت االعتبار، ومنح لطالب التنفيذ احلق يف اللجوء لرئيس احملكمة الكائن بدائرة اختصاصها العقار زلل التنفيذ (ضبزة، الدليل العملي لرئيس احملكمة االوامر على عرائض يف قانون االجراءات ادلدنية واالدارية، 2018 ، صفحة 165 ) . حغ َت أن اإلشكال الذي يطر يف ىذه احلالة ادلذكورة أعاله ، ىو حينما يتقدم شخص من الغ َت بيده وصية على ثلث العقار ادلشاع كا للمدين اذلالك، وذلك من أجل االذي كان شللو العًتاض على أي إجراء من إجراءات احلجز التنفيذي على العقار، خاصة وأن الوصية حسب أحكام ادلادة 191 من قانون األسرة اجلزائري وقرار غرفة شؤون األسرة ابحملكمة العليا رقم 665688 بتاريخ 14 / 07 / 2011 ، تصح دبجرد ربريرىا أمام ادلوثق دون أن تتعرض لإلشهار والشهر يف ىذه احلالة يكون واجبا لنقل ادللكية بعد الوفاة ال غ َت طبقا للمادة 16 من األمر 74 / 75 ادلتضمن إعداد مسح األراضي العام وأتسيس السجل العقاري ، ويف ىذا اإلطار ديكن إثبات ملكية الغ َت للعقار دبوجب وصية يف حالة وجود ادلانع القاىر جبميع طرق اإلثبات حسب ما ورد قرار غرفة شؤون األ سرة ابحملكمة العليا رقم 413209 بتاريخ 16 / 01 / 2008 ، أو بناء على حكم قضائي على أساس نص الفقرة الثانية من ادلادة 191 من قانون األسرة اجلزائري (دقايشية، 2013 ، صفحة 158 ) . ُت من اجلدير ابلذكر أن االشًتاك يف العقار ب ورثة ادلدين و َتالغ ال دينع من حجز حصة ادلدين، بل جيوز حجزىا وبيعها، إال أنو ال جيوز حجز العقار ابلتخصيص ادلملوك للمدين اذلالك بصورة مستقلة عن العقار، بل جيوز ُت حجزه تبعا للعقار الذي خصص لو، ويف ىذا اإلطار ال يعد العقار ادلشًتك ب ورثة ادلدين و َتالغ مانعا من التن فيذ اجلربي عليو ، بل يتم التنفيذ على اجلزء ادلشاع، وال يكلف الدائن بطلب القسمة قبل التنفيذ على العقار ادلشاع، وحيل ادلشًتي ابدلزاد للجزء ادلشاع زلل الشريك ادلدين، فيكون مالكا لنصيبو الشائع كما لو كان ىو الشريك األصلي، ولو طلب

-- 18 of 26 --

سفيان عيساوي كز القانوين للغري يف منازعات احلجز العقاريادلر 230 القسمة فيما بعد (البنيان، 2022 ، صفحة 32 ) ، ويف ىذا اإلطار توجب ادلادة 724 من القانون ادلدين على القاضي عند َت تعيينو خلب من أجل إعداد احل صص ، أن تكون أوىل مهامو تقومي ادلال ادلشاع الغ َت قابل للقسمة العينية (زروقي، 2020 ، صفحة 392 ) وذلك قبل بيع العقار وفقا إلجراءات ادلزاد العلٍت. يف ذات اإلطار قد يتضمن إجراء بيع العقار ادلشاع احملجوز عليو قضائيا وضعية قانونية قد سبس أو تؤثر على حقوق الغَت، ف إذا تلقى شخصان حق االنتفاع على العقار ادلشاع من غ َت ادلالك تنشأ وضعية حائزين ُت سلتلف حلق انتفاع مشاع ، ويستوي يف ذلك أن يكون مصدر حق االنتفاع الشائع الوصية، ك أ ن يوصي احلائز األصلي للعقار حبق االنتفاع لذلك العقار إىل صبلة من األشخاص ، فيصبح ادلوصى إليهم حائزين على الشياع حلق االنتفاع ادلوصى بو (الورديي، 2015 ، صفحة 298 ) ، و يف ىذه احلالة حيق للغ َت الطعن يف السند التنفيذي اخلاص ابحلجز على العقار ادلشاع ، وذلك يف مواجهة كاء يف الشياع، طادلا أن العقار مازال موضوعا ربت يد القضاءالدائن وابقي الشر (كحلون، 2016 ، صفحة 208 ) ، وابلرجوع إىل االجتهاد القضائي اجلزائري ، يتضح للباحث من خالل قرار الغرفة العقارية ابحملكمة العليا رقم 749672 خ يفادلؤر 14 / 07 / 2011 أن القضاء العقاري العادي ج عن اخلصومة بناء علىيسمح للغ َت إبجراء الطعن ابعًتاض الغ َت اخلار سند يثبت ادللكية يف مواجهة مالك العقار ادلشاع، َت غ أن ىذا النوع من القضاء يبقى غ َت سلتص يف الطعون ادلرفوع ة من طرف األ شخ ا ص ادل عنوي ة ال عام ة حسب مقتضيات ادلواد 800 و 36 من قانون اإلجراءات ادلدنية واإلدارية . اثلثا: إشكالية البيع القضائي حلق االمتياز الفالحي ادلد مج مع عقارات الغري يعترب حق االمتياز الفالحي حق عي ٍت عقاري قابل للحجز عليو ، وتطبق يف ىذا اإلطار إجراءات احلجز العقاري ادلنصوص عليها ابدلادة 721 وما بعدىا من قانون اإلجراءات ادلدنية واإلدارية (زروقي، 2020 ، صفحة 124 ) ، ولذلك تعد حصة ادلستثمر ادلستفيد من حق االمتياز الفالحي، حقا عينيا عقاراي يقبل الرىن واحلجز طبقا للمادة 13 من القانون 10 - 03 ادلتعلق ابالمتياز ، ىذه ادلادة اليت تسمح للدائن وادلؤسسة ادلالية ادلقرضة أو الغ َت الذي بيده سند تنفيذي آخر كعقد اعًتاف بدين شلهور ابلصيغة التنفيذية أو حكم قضائي هنائي من مباشرة إجراءات احلجز العقاري طبقا للمواد 721 ، 722 وما بعدىا من قانون اإلجراءات ادلدنية واإلدارية واألحكام اخلاصة ابلقانون 10 - 03 ادلتعلق ابالمتياز (زلمودي ع.، 2015 ، صفحة 83 ) . يف ىذا اإلطار قد ينشأ نزاع يف التنفيذ واحلجز على الوعاء العقاري زلل الشراكة يف إطار العقد اإلداري ادلتضمن منح امتياز على األراضي واألمالك الوطنية ادلعد يف إطار ادلرسوم التشريعي رقم 93 - 12 خ يفادلؤر 15 - 10 - 1993 ادلتعلق بًتقية االستثمار ، وادلرسوم ُت التنفي ذي ُت رقم 94 - 321 و 94 - 322 خادلؤر يف 17 - 10 - 1994 ادلتعلق ُت دبنح امتياز على األراضي واألمالك الوطنية الواقعة يف مناطق خاصة يف إطار ترقية االستثمار (بوقندورة، البيوع العقارية اجلربية والقضائية، 2017 ، صفحة 92 ) ، ويف سياق عالقة ادلستثمرة الفالحية مع الغ َت قد تثور عدة نزاعات حول تنفيذ التزامات تعاقدية (حرش، 2017 ، صفحة 271 ) ، لذلك يقضي ادلبدأ القضائي يف قرار الغرفة العقارية ابحملكمة العليا رقم 1571366 بتاريخ 05 / 12 / 2024 على أنو جيوز للغ َت رفع دعوى ضد ادلستثمرة الفالحية اجلماعية ابسم رئيسها، إذا ثبت تقاعسها عن إبرام اتفاقية ربدد من ديثلها (ابشا، القضاء العقاري يف ضوء أحدث القر ع،ارات الصادرة عن احملكمة العليا ورللس الدولة وزلكمة التناز 2025 ، صفحة

-- 19 of 26 --

سفيان عيساوي كز القانوين للغري يف منازعات احلجز العقاريادلر 231 43 ) ، لكن ما يالحظ يف الواقع العملي، أن عقود الشراكة مع الغ َت ال يتم شهرىا من طرف احملافظ ُت العقاري ُت نظرا لعدم صدور التنظيم الذي حيدد كيفيات تطبيق ادلادة 21 من القانون 10 - 03 ، وصدور عدة تعليمات من اجلهات الوصية تلزم صاحب ادلصلحة ادلربمة أمام ادلوثق على إجراء التسجيل يف بعدم إجراء الشهر، مع قصر عملية ترسيم الشراكة النشرة الرمسية لإلعالانت احمللية، طبقا للمنشور الوزاري ادلشًتك رقم 1809 خ يفادلؤر 05 / 12 / 2017 ادلوجو للوالة (قنفود، 2025 ، صفحة 95 ). يتعلق اإلشكال ادلثار يف ىذه احلالة إبزالة ادلنشآت اخلاصة ابلغ َت حسن النية ، خاصة يف ظل وجود سندات ملكية خاصة َت تتعرض للخطر بعد حجزىا أو بيع حقوق استغالذلا ابدلزاد العلٍت، ابعتبار أن إدارة ادلستثمرة غ َت ملزمة للغ حسب مقتضيات ادلادة 22 فقرة 01 من القانون 10 - 03 خ يفادلؤر 15 - 08 - 2010 ، فبعد صدور حكم ادلزاد يسجل ويشهر ابحملافظة العقارية من قبل احملضر القضائي طبقا للفقر ة 03 من ادلادة 762 من ق ا م ا ، مث يقدم حكم رسو ادلزاد من قبل الراسي عليو ادلزاد إىل الديوان الوط ٍت لألراضي الفالحية من أجل إمضاء دف ًت الشروط ، وربرير عقد امتياز جديد يسجل ويشهر ابحملافظة العقارية بسعي من الديوان (زروقي، 2020 ، صفحة 125 ) كل خالف يتعلق حبجز، و احل صة ادلشاع ة أو حيدث يف إطار تنفيذ ادلشروع االستثماري يتم تسويتو ابلًتاضي ، ابإلضافة إىل حالة عدم جدو ى التسوية الودية ، اليت يتم فيها عرض النزاع على اجلهات القضائية ادلختصة إقليميا ، حسب مقتضيات ادلادة 03 من ملحق دف ًت الشروط اخلاص ابدلرسوم التنفيذي 21 - 432 ادلعدل دبوجب ادلرسوم التنفيذي رقم 24 - 55 خ يفادلؤر 23 جانفي سنة 2024 . جيوز للغ َت الذي حيوز على سند ملكية التدخل يف منازعات احلجز العقاري على حق االمتياز، وذلك من خالل طلب إبطال أو وقف آاثر احلجز والبيع ابدلزاد العل ٍت من أجل احملافظة على حقوقو العقارية طبقا دلقتضيات القانون، ويف ىذا اإلطار يقضي ادلبدأ على أنو ال ديكن االدعاء حبيازة أراضي ادلستثمرة الفالحية التابعة لألمالك اخلاصة للدولة اليت منح بشأهنا عقد امتياز، ومنح الدولة حلق االمتيا ز الفالحي على ىذه األراضي مفاده اعًتاضها على حيازهتا من طرف أي شخص آخر، ودبفهوم ادلخالفة ديكن للغ َت االحتجاج يف مواجهة إجراءات البيع القضائي حلق االمتياز الفالحي احملجوز ، وادلستقر عليو قضاء حسب قرار الغرفة العقارية ابحملكمة العليا يف القسم الثاين، رقم 1422817 خ يفمؤر 09 / 03 / 2023 ، ادلتضمن يف حيثياتو على أنو ال جيوز االحتجاج حبيازة األمالك التابعة للدولة يف مواجهة الغَت، إال أنو ديكن للطاعن أن يدعي احليازة يف أراضي ادلستثمرة الفالحية التابعة لألمالك اخلاصة للدولة اليت منح بشأهنا عقد امتياز للمطعون ضده، على اع تبار أن منح الدولة حق امتياز بشأهنا مفاده اعًتاضها على حيازهتا من طرف أي شخص آخر ع،(ابشا، القضاء العقاري يف ضوء أحدث القرارات الصادرة عن احملكمة العليا ورللس الدولة وزلكمة التناز 2025 ، صفحة 44 ) . يف ذات اإلطار مل جيزئ عادلشر ملكية الوعاء العقاري لألراضي الفالحية يف القانون 10 - 03 ، وقد أعطى من خالل ىذا القانون إمكانية اللجوء إىل الشراكة الستغالل َت األراضي الفالحية مع الغ ، ُت وليس ابلضرورة أن يكون مع أحد أعضاء ادلستثمرة الفالحية، وذلك لتحس اإلنتاج (شعاشعية، 2013 ، صفحة 48 ) ، واإلشكال ادلطروح بعد احلجز التنفيذي على العقار يتمثل يف استحالة البيع القضائي ، مع وجود عقد امتياز يف مقابل وجود سند ملكية للخواص، ويف ىذا

-- 20 of 26 --

سفيان عيساوي كز القانوين للغري يف منازعات احلجز العقاريادلر 232 اإلطار اثبت ال قانون رقم 87 - 19 ادلعروف بقانون ادلستثمرات الفالحية ادللغى دبوجب قانون 10 - 03 ، زلدوديتو النعدام القدرات ادلالية للمستثمرين الفالحيُت، شلا أدى ُتإىل ُتجلوء الكث َت من ادلستغل األصلي الذين حيوزون على عقود إدارية أو قرارات والئية إىل الشراكة مع الغ َت أصحاب األموال قبل صدور القانون رقم 10 - 03 ، وذلك وفقا لقواعد ًتكة رقمالتعليمة الوزارية ادلش 1808 (عامر، 2022 ، صفحة 868 ) . لقد كان ادلبدأ القضائي يف ظل قرار احملكمة العليا رقم 253567 خ يفادلؤر 24 / 09 / 2003 يعترب العقد يف ظل القانون 87 - 19 ادللغى ابطال وسلالفا للقانون عند أتج َت األرض ادلستغلة يف إطار ادلستثمرات الفالحية للغ َت بغض النظر عن شكل العقد الذي تتم بو ادلعالمة، ويف ىذا اإلطار قد يثور إشكال يتعلق ابحلجز والبيع القضائي حل ق االمتياز اخلاص ابدلستثمرات الف الحية اليت ربتوي على التجمعات السكنية واأل حواش الغ َت خاضعة لرقابة ادلخططات ادلسحية واليت حيوزىا الغ َت دبوجب مقررات استفادة ، وذلك يف إطار خ يفالتسوية دبوجب القرار الوزاري ادلشًتك ادلؤر 13 سبتمرب 1992 والتعليمة رقم 498 ادلؤرخة يف 01 جويلية 2024 ، ادلتعلقة بتسو ية البناايت ادلشيدة على أراضي فالحية ، تطبيقا يف ذلك دل قتضيات الفقرة 04 من ادلادة 16 من القانون 15 - 08 احملدد لقواعد مطبقة البناايت وإسبام اصلازىا ، و على ىذا األساس ٍت ديكن للغ َت الطعن يف إجراءات احلجز والبيع ابدلزاد العل دبوجب سندات إدارية يف ظل غياب دراسة مل فات ربويل حق االنتفاع الدائم إىل حق امتياز من طرف اللجان الوالئية ، ابلنسبة للمستثمرات احملجوز عليها قضائيا، وابلتايل كان يتع ُت على أصحاب حق االمتياز إثبات وشهر ادلساحة ادلستغلة فعليا قبل إجراء احلجز القضائي وتقدمي العقار للبيع ابدلزاد العلٍت، وذلك عن طريق تقدمي طلب تعديل وضبط ل عقد االمتياز طبقا ألحكام ادلنشور الوزاري رقم 02 خ يفادلؤر 02 جوان 2025 . اخلامتة: َت تقتضي قواعد العدالة واإلنصاف أن حجية السند التنفيذي ال تقتصر على أطراف النزاع دون غَتىم، والقول بغ ذلك خيل بقواعد العدالة، فال سند التنفيذي ال يع ٍت ابلنسبة للغ َت أكثر من رلرد كونو وثيقة قضائية، فإذا مس ىذا ال سند حقوق الغَت، فانو حيق لو االعًتاض عليو، و ذلك هبدف منع تنفيذه يف مواجهتو، عن طريق سحبو أو تعديلو أثناء االعًتاض عليو. لقد تضمن التشريع اإلجرائي اجلزائري ادلتنوع عدة نصوص قانونية واجتهاد َت ات قضائية سلتلفة هتدف إىل ضباية الغ أثناء التنفيذ، إال أن ىذه النصوص ربتاج إىل التحليل والتطوير خاصة يف األحوال اليت تتشابك فيها ادلصاٌف، وابلذات بعد ظهور عدة إشكاالت عملية مطروحة، فلم يعد األمر مقصورا على انتهاج القانون ادلبسط الذي يتحدد بناء عليو أطراف التنفيذ والغ َت يف أشخاص زلددين ومعروفُت، ولذلك أصبح القانون اإلجرائي مطالبا اب لكث َت من التعديل واإلثراء التشريعي والفقهي. تتحقق مصلحة الغ َت يف إبطال إجراءات التنفيذ إذا كان من شأن الفصل يف دعواه الرجوع بفائدة عملية عليو وتوافر ادلصلحة يتأكد إذا أحيلت دعاوي تدخل الغ َت على رئيس احملكمة قبل أن يتم بيع العقار ابدلزاد العلٍت، والغاية من عرض اإلشكاالت الوقتية على الرئيس ىو دفع خطر التنفيذ وال زلل ذلذا بعد سبام عملية التنفيذ.

-- 21 of 26 --

سفيان عيساوي كز القانوين للغري يف منازعات احلجز العقاريادلر 233 ع اجلزائري أصبح مدعوا أكثراستنادا دلا سبق فإن ادلشر من أي وقت مضى إىل التفك َت جبدية يف تعديل قانون اإلجراءات ادلدنية واإلدارية بشكل جييب ع لى سلتلف اإلشكاالت اليت برزت من خالل التطبيق العملي إلجراءات احلجز ع اإلجرائي لعقار الغ َت ضباية فعالة تتناسب مع أمهيتو يف احلياة اواصطدامها حبقوق الغَت، وبذلك سيوفر ادلشر القتصادية ابإلضافة إىل ادلسامهة يف استتباب األمن القانوين العقاري ابجلزائر.

-- 22 of 26 --

سفيان عيساوي كز القانوين للغري يف منازعات احلجز العقاريادلر 234 قائمة ادلصادر و ادلراجع: أوال: ادلراجع ابللغة العربية القوانني: القانون رقم 08 - 09 خ يف، ادلؤر 25 / 02 / 2008 ، ادلتضمن قانون اإلجراءات ادلدنية واإلدارية ، اجلريدة الرمسية، عدد 21 ، 23 / 04 / 2008 ادلعدل وادلتمم دبوجب القانون رقم 22 / 13 خ يفادلؤر 12 يوليو 2022 . القانون 10 / 03 خ يف، ادلؤر 15 / 08 / 2010 كيفيات استغالل، احملدد لشروط و األراضي الفالحية التابعة لألمالك اخلاصة للدولة، اجلريدة الرمسية، عدد 46 ، 18 / 08 / 2010 . األمر 58 - 75 ، خ يفادلؤر 26 - 09 - 1975 ادلتضمن القانون ادلدين ادلعدل سنة 2005 . ًتكة،( رقمالتعليمة الوزارية ادلش 1808 ). وزارة الداخلية واجلماعات احمللية والتهيئة والتعم َت ووزارة ادلالية، اجلزائر. 05 ديسمرب 2017 . قرار وزاري مشًتك،( 13 سبتمرب 1992 ). يتعلق حبقوق البناء ادلطبقة ج ادلناطق العمرانيةعلى األراضي الواقعة خار للبلدايت. اجلريدة الرمسية. العدد 86 . منشور وزاري( رقم 02 ). يتضمن تطه َت العقار الفالحي التابع لألمالك اخلاصة للدولة يف إطار سلتلف صيغ ادلنح واالستغالل. وزارة الداخلية واجلماعات احمللية والتهيئة والتعم َت ووزارة ادلا لية. اجلزائر. 01 جوان 2025 . الكتب: اسكندر , م . (2008). االختصاص االستعجايل يف مادة التنفيذ . القضاء االستعجايل ,. تونس . أفريل , ي . (2011). الرىن الرمسي العقاري (Vol. 1). ادلغرب : مكتبة الرشاد سهاد . البكري , م . ع . (1995). احلجز القضائي على ادلنقول يف ضوء الفقو والقضاء (Vol. 1). القاىرة , مصر : دار زلمود للنشر والتوزيع . البنيان , أ . ع . (2022). ٍت بيع ادلال غ َت ادلنقول ابدلزاد العل . االردن : دار اليازوري العلمية . اخلرويب , خ . (2015). القانون العديل اخلاص طرق التنفيذ . تونس : رلمع اال طرش للكتاب ادلختص . الفتيحي , ع .ا . (2018). القضااي اخلالفية يف ادلنازعات العقارية على ضوء قرارات زلكمة النقض (Vol. 1). مراكش , ادلغرب : مكتبة ادلعرفة . الكشو , م . (2023). التنفيذ يف ادلادة ادلدنية والتجارية (Vol. 2). تونس : رلمع االطرش للكتاب ادلختص . الكعيب , م . ع . (2020). ادلسؤولية ادلدنية عن أضرار الكوارث الطبيعية . االسكندرية : دار التعليم اجلامعي . الورديي , ن .ا . (2015). حائز العقار . تونس : رلمع االطرش للكتاب ادلختص . الوفا , أ . أ . (2015). اجراءات التنفيذ يف ادلواد ادلدنية والتجارية . االسكندرية , مصر : مكتبة الوفاء ال قانونية . ابشا , ع . ح . (2025). القضاء العقاري يف ضوء أحدث القرارات الصادرة عن احملكمة العليا ورللس الدولة وزلكمة عالتناز . اجلزائر : دار بلقيس للنشر والتوزيع .

-- 23 of 26 --

سفيان عيساوي كز القانوين للغري يف منازعات احلجز العقاريادلر 235 ابشا , ع . ح . (2018). طرق التنفيذ وفقا للقانون رقم 08-09 خ يفادلؤر 25 فيفري 2008 ادلتضمن قانون االجراءات ادلدنية واالدارية . اجلزائر : دار ىومو . ابشا , ع . ح . (2020). مبادئ القضاء يف ظل قانون االجراءات ادلدنية واالدارية . اجلزائر : دار ىومو . برابرة , ع .ا . (2009). ح قانون االجراءات ادلدنية واالداريةشر . اجلزائر : منشورات بغدادي . برابرة , ع .ا . (2009). طرق الت نفيذ من الناحيت ُت ادلدنية واجلزائية (Vol. 1). اجلزائر : منشورات بغدادي . بوقندورة , س . (2017). البيوع العقارية اجلربية والقضائية (Vol. 2). اجلزائر : دار ىومو . بوقندورة , س . (2014). الدعاوى االستعجالية يف النظام القضائي العادي مدعم ابالجتهاد القضائي واآلراء الفق هية (Vol. 1). اجلزائر : دار االدلعية للنشر والتوزيع . ضبزة , س . (2018). الدليل العملي لرئيس احملكمة االوامر على عرائض يف قانون االجراءات ادلدنية واالدارية (Vol. 2). اجلزائر : دار ىومو . ضبزة , س . (2016). الدليل العملي لرئيس احملكمة الدعاوى االستعجالية (Vol. 3). اجلزائر : دار ىومو .. زروقي , ع . ح . (2020). ادلنازعات العقارية يف ضوء اخر التعديالت وأحكام القضاء . اجلزائر : دار ىومو . زودة , ع . (2019). اجراءات التنفيذ اجلربي وفقا لقانون االجراءات ادلدنية واالدارية . اجلزائر : دار ىومو . زودة , ع . (2015). االجراءات ادلدنية واالدا رية يف ضوء اراء الفقهاء واحكام القضاء (Vol. 2). اجلزائر : دار انسكلوبيداي . ساسي , ر . (2015). اشهار احلق العي ٍت العقاري . تونس : رلمع االطرش للكتاب ادلختص . سعد , ع .ا . (2018). اجراءات التبليغ والتنفيذ للسندات واالحكام القضائية الوطنية واالجنبية (Vol. 1). اجلزائر : دار ىومو . طاىري , ح . (2018). دليل احملضر القضائي مرشد قانوين وعملي مبسط يتناول أعمال ومهام احملضر القضائي . اجلزائر : دار اخللدونية . عجة ,ا . (2009). ادلدخل للعلوم القانونية نظرية احلق . اجلزائر : بريت للنشر .. كحلون , ع . (2016). التعليق على رللة ادلرافعات ادلدن ية والتجارية . تونس : رلمع االطرش للكتاب ادلختص . ىوام , ن . (2017). دعوى ابطال اجراءات التنفيذ . اجلزائر : النشر اجلامعي اجلديد . الرسائل : امساعيل , ق . (2020). احلجز العقاري يف قانون االجراءات ادلدنية واالدارية . أطروحة دكتوراه . اجلزائر : كلية احلقوق جامعة اجلزائر 1. حرش , م . (2017). ادلستثمرات الفالحية من حق االنتفاع اىل حق االمتياز يف التشريع اجلزائري . أطروحة دكتوراه . اجلزائر : كلية احلقوق جامعة اجلزائر 1. حورية , ل . (2012). منازعات الشهر العقاري يف التشريع اجلزائري . أطروحة دكتوراه . بسكرة , اجلزائر : جامعة بسكرة .

-- 24 of 26 --

سفيان عيساوي كز القانوين للغري يف منازعات احلجز العقاريادلر 236 ادل قاالت : زيداين , ت . (2018). حق االجانب يف التملك العقاري يف التشريع اجلزائري . رللة الباحث للدراسات االكادديية (13). الدين , و . ع . (2023). دعوى االستحقاق الفرعية . رللة جامعة البعث , 45 (4). عامر , س . (2022). ًتكت ُت رقمقراءة يف التعليمت ُت الوزاريت ُت ادلش 654 و 1808 ادلتعلقت ُت دبعاجلة ملفات ربويل حق االنتفاع الدائم اىل حق امتياز . رللة العلوم القانونية واالجتماعية (4). قنفود , ج .ا . (2025). الطبيعة القانونية لعقد الشراكة الفالحية ومنازعاهتا . رللة الدراسات القانونية , 11 (2). زلمودي , ع .ا . (2015). ادلنازعات ادلتعلقة حبق االمتياز الوارد على االراضي الفالحية التابعة لالمالك اخلاصة للدولة يف اطار القانون 10-03 خ يفادلؤر 15-08-2010. رللة التجلي (2). مزاين ,ا . ز . (2014). اجراءات بيع العقارات غ َت ادل شهرة وفق قانون االجراءات ادلدنية واالدارية اجلزائري . اجمللة اجلزائرية للعلوم القانونية والسياسية , 51 (3). خاطر , ط . ي . (2017). الغ َت يف التنفيذ اجلربي وضبايتو من أاثره . رللة البحوث القانونية واالقتصادية , 7 (63), 6. زلمودي , ل . ه . (2010). عقد البيع بناء على تصاميم . رللة القانون (2). دقايشية , م . (2013). كقيد على ادللكية العقارية اخلاصة الوصية . ادللكية العقارية اخلاصة والقيود الواردة عليها يف التشريع اجلزائري . اجلزائر : جامعة قادلة . اجملالت القضائية : قر ار ( رقم: 1259956 بتاريخ 2018/03/22 ،) رللة احملكمة العليا. الغرفة ادلدنية. 2018 . قرار ( رقم 1033264 بتاريخ 17 / 09 / 2015 ). رللة احملكمة العليا. العدد 02 . 2015 . قرار ( رقم 1109761 بتاريخ 17 / 11 / 2016 ). رللة احملكمة العليا. العدد 02 . 2016 . قرار ( رقم: 1247088 ). احملكمة العليا. منشور بتاريخ. 2020/09/10 . قرار ( رقم : 292327 ) . احملكمة العليا. منشور بتاريخ. 29 / 01 / 2003 . قرار ( رقم 101996 بتاريخ: 10 / 11 / 2016 ).رللة احملكمة العليا. العدد الثاين. 2016 . قرار ( رقم 1476157 بتاريخ: 14 / 10 / 2021 ). رللة احملكمة العليا . العدد الثاين. 2021 . قرار ( رقم 665688 بتاريخ: 14 / 07 / 2011 ). رللة احملكمة العليا. العدد الثاين. 2011 . قرار ( رقم 413209 بتاريخ: 16 / 01 / 2008 ). رللة احملكمة العليا. العدد 02 ، 2008 . قرار ( رقم 749672 بتاريخ 14 / 07 / 2011 )، رللة احملكمة العليا. العدد الثاين. 2011 . قرار ( رقم 749672 بتاريخ 14 / 07 / 2011 ).رللة احملكمة العليا. العدد الثاين. 2011 . قرار (رقم 1571366 بتاريخ 05 / 12 / 2024 ). الغرفة العقارية. القسم الثالث. غ َت منشور. التعقيب , م . (2021, 06 09). قرار زلكمة التعقيب . 28900 . تونس .

-- 25 of 26 --

سفيان عيساوي كز القانوين للغري يف منازعات احلجز العقاريادلر 237 ابشا , ع . ح . (2011). اشكاالت التنفيذ يف ظل قانون االجراءات ادلدنية واالدارية . رللة احملكمة العليا (2). رضا , ص . أ . (2010). دور التسجيل والشهر العقاري يف ضبط ادللكية العقارية اخلاصة . رللة احملكمة العليا , 1 (2). شعاشعية , ل . (2013). استغالل االراضي الفالحية عن طريق االمتياز دراسة يف ظل القانون 10-03 خادلؤر يف 15-08-2010. رللة احملكمة العليا (1). ادمحم , ع .ا . (2013). الصعوبة يف التنفيذ . رللة زلكمة االستئناف (3). اثنيا: ادلراجع ابللغة األجنبية Kolloko, P.-G. P. (2005). La saisie immobilier dans L’espace OHADA. Cameroun: Presse Universitaires d’Afrique. Ngondi, P. E. (2024). La Légalité de L’annulation Partielle du Titre Foncier par Le Juge Administratif Camerounais. Revue de la Recherche Juridique - Droit prospectif .

-- 26 of 26 --