أثر أدوات التهيئة والتعمير على التنمية المستدامة ،قانون التسوية العقارية08/15 أنموذج

المجلد 01 / العـــدد : 10 ( 0 0 20 ) ، ص 070 - 081 م جلـة القانون العقاري والبيئة 1 أثر أدوات التهيئة والتعمير على التنمية المستدامة ،قانون التسوية العقارية 18 / 01 أنموذج Impact of land-use planning instruments on sustainable development Case of the law of land orientation 08/15 آسيا ليفة كلية علوم االرض،جامعة االخوة منتوري، ( الجزائر ) ، assianahal تاريخ االستالم: 15 / 06 / 2021 تاريخ القبول: 72 / 27 / 707 2 تاريخ النشر: 22 / 00 / 707 7 ملخص : تهدف الورقة البحثية إلى تسليط الضوء على التنمية المستدامة وعالقتها بالعقار الحضري، فالمعامالت العقارية كل البرامج التنموية وهذه البيئة تشكل ثروة طبيعية قابلة للنفاذ ،لهذا يجب مسايرة تخص البيئة الحضرية التي تستند عليها كل النصوص التشريعية التي تهدف إلى ترشيد استغاللها، مفهوم التنمية الم ستدامة يتطلب تظافر جهود ا لجميع، مختلف الفاعلين في المدينة وبتشريح قانون التسوية العقارية 00 / 21 المحدد لقواعد مطابقة البنايات وإتمام إنجازها حريص على إدخال آليات تضمن التحكم في تسيير الفضاء العمراني، ويعتبر قانون 00 / 21 اداة لتدارك البنايات غير المكتملة و ضما ن مطابقتها و الحرص على إطارها المبني مع مراعاة الجوانب الجمالية و تناسق التهيئة من هنا يتم التأكيد على ربط النص القانوني بمفهوم التنمية المستدامة ، و هو المفهوم الذي يتم تداوله باستمرار على مستوى الكثير من التجمعات المحلية ،وهذا ما سنتطرق اليه في هذه ا لورقة البحثية موضحين العالقة أداوت التهيئة والتعمير وقانون 00 / 21 المتعلق بالتنمية المستدامة. كلمات مفتاحية: قانون 00 / 21 ، التنمية المستدامة، المدينة، البنايات ،الفاعل Abstrac t: The research paper aims to shed light on sustainable development and its relationship with urban real estate. Real estate transactions that take place in the urban sphere are part of the urban environment on which all development programs are based and this environment is an opposable natural wealth. Therefore, any legislation aimed at streamlining its operation must be kept in mind. Sustainable development requires the concerted efforts of all, of the different actors in the city, and the dissection of Law 08/15 on real estate regulations, which specifies the rules for matching buildings and their realization. It wishes to put in place mechanisms guaranteeing control over the management of urban space. Law 08/15 is considered as a tool to remedy unfinished buildings Keywords: law08/15, sustainable development, city, building, actor

أثر أدوات التهيئة والتعمير على التنمية المستدامة ،قانون التسوية العقارية 18 / 01 أنموذج 173 1 . مقدمة: يعتبر مشكل العقار الحضري من المشاكل العويصة رغم كل ّ القوانين والمراسيم التّي سنّتها الدّولة في هذا اإلطار ،فكل مرحلة سياسية تقابلها مرحلة تخطيطية موافقة، من النّظام االشتراكي إلى نظام اقتصاد السّوق، لهذا قامت السلطات الجزائرية بسن سلسلة من القوانين من أجل التحكم كة الع في الحر قارية، ومن بيم هذه القوانين:  المرسوم رقم 02 - 77 المؤرخ في 01 فيفري 0177 : الذي يتضمن تأسيس االحتياطات العقارية لصالح البلديات و تأسيس هذا المرسوم يعتبر من الوسائل التي لها تأثير جدي ع لى التحكم في سيرورة العمران خاصة تجنب التعمير غير المنظم ف ي المدن، و رغم هذه المراس يم فقد بقي توسع التعمير الفوضوي متواصال عند أطراف المدن.  قانون رقم 27 - 71 المؤرخ في 02 سبتمبر 0171 : هذا القانون يعتبر مراقبة قانونية تمنع أي نشاط غير شرعي والمالحظ أن مالك األراضي قاموا ببيع أراضيهم بعد تقسيمها إلى قطع صغيرة بعد أن أ دمجت في إطار االحتياطات العقارية، وبيعت بطريقة عرفية وهذه التشريعات لم تمنع من تفاقم السكن الفوضوي بالرغم من العقوبات المسلطة سواء كانت غرامات مالية أو اتخاذ إجراءات التهديم .الملفت لالنتباه هي التشريعات العقارية المتعلقة بالتسوية، حيث أخذت تسوية وضعية الب ن ايات الفوضوية شكال رسميا ابتداء من المرسوم رقم 02 - 01 خ في المؤر 21 أوت 2801 و الذي يحدد قواعد شغل األراضي و الذي يهدف إلى وقايتها وحمايتها، وانتهى هذا القانون مع صدور القانون 80 - 78 خ في المؤر 02 - 27 - 2880 المتعلق بالتهيئة و التعمير في ظل اإلصالحات العامة التي عرفتها البالد تطب يقا لمبادئ دستور 2808 ، صدر قـانـون 01 / 00 خ في المؤر 27 / 22 / 2801 المتضمن الموافقة على األمر 01 / 02 خ في المؤر 21 / 00 / 2801 الذي يحدد انتقاليا قواعد شغل األراضي قصد المحافظة عليها و حمايتها، وبالتالي تنظيم قطاع البناء، بشكل أكثر شموال مما كان عليه في التشريعات السابقة. و قد تأكد هذا المسعى بصدور قانون 80 / 71 خ في المؤر 20 / 22 / 2880 المتضمن التوجيه العقاري الذي اهتم

آسيا ليفة 174 كزت المادة بتصنيف األراضي و خص األراضي العامرة و القابلة للتعمير بالفصل الثاني، حيث ر 00 منه على أن أدوات التهيئة و التعمير ستكون المرجع في تحديد طبيعة األراضي و من ثم التحكم العقالني ف ي استغالل الوعاء العقاري، وأخيرا و بعد طول انتظار جاء القانون 80 / 78 خ في المؤر 02 / 27 / 2880 كز على أن كل تشييد لبناية أو تحويل يتطلب لينظم بشكل تــام و شامل مجال التهيئة و التعمير الذي ر الحصول على رخصة طبقا للمواد 98 ، 17 و 11 منه . في هذا اإلطار جاء المرسوم ا لتنفيذي 82 / 220 خ في المؤر 70 / 01 / 2882 ليحدد كيفية تحضير رخصة البناء و تسليمها و ألغى بحكم المادة 28 منه كل األحكام المخالفة باإلجراءات الجديدة . كل تعد رخصة البناء وسيلة رقابة البلديات ومديريات التعمير على المجال العمراني و ذلك بإلزام من يريد القيام بالبناء أ ن يتحصل عليها و الغرض من هذه الرخصة هو مراقبة مدى مطابقة أعمال البناء، وبالرغم من كل هذه التشريعات ال يزال وضع التعمير الفوضوي والبناء بدون رخص وبدون عقود يهيمن عموما على كل المباني تقريبا التي تم بناؤها بعد االستقالل وأخيرا صدرت أحكام أخرى عرفت بتحقيق مطا كما نص عليها القانون بقة البنايات و إتمام إنجازها 00 - 21 خ في المؤر 70 - 02 - 7000 ، والذي يعتبر آخر قانون صدر لتسوية وضعية البنايات الفوضوية لحد الساعة، وقصد التحكم النسب ي في الوعاء العقاري، ورغم صدور القانون 00 / 21 في شهر جويلية 7000 الخاص بتسوية كل المباني ال فوضوية التي تم إنشاؤها قبل سنة 7000 ودعمها برخص بناء وعقود من أجل تصحيحها عمرانيا وهندسيا. كز على اثر أدوات التهيئة والتعمير وقانون ورقتنا البحثية تر 00 / 21 على البيئة المستدامة من خالل و القانونية التشريعات لإلجابة على هذه اإلشكالية تم تقسيم الورقة البحثي ة إلى مبحثين: تطرقنا في المبحث األول: لتحديد اإلطار المفاهيمي للتنمية المستدامة في القانون الجزائري. المبحث الثاني : تطرقنا من خالله لقانون 21 - 00 المتعلق بتحديد قواعد مطابقة البنايات و إنجازها من أجل سياسة التنمية المستدامة .

أثر أدوات التهيئة والتعمير على التنمية المستدامة ،قانون التسوية العقارية 18 / 01 أنموذج 175 0 . المبحث األول: لتحديد اإلطار المفاهيمي للتنمية المستدامة في القانون الجزائري ظهر مصطلح "التنمية المستدامة" ألول مرة في منشور أصدره االتحاد الدولي من أجل حماية البيئة سنة 2800 ، لكن تداوله على نطاق واسع لم يحصل إال بعد أن أُعِيد استخدامه في تقرير "مستقبلنا المشترك" المعروف باسم " تقرير برونتالند"، والذي صدر 2802 عن اللجنة العالمية للبيئة والتنمية التابعة لمنظمة األمم المتحدة ، وقد عرّف التقرير التنمية المستدامة بأنها "التنمية ا لتي تستجيب لح اجيات الحاضر كز هذا التعريف ضمنيا على فكرتين دون أن تُعرِّض للخطر قدرة األجيال القادمة على تلبية احتياجاتها". وير محوريتين هما:  فكرة الحاجيات : والمتمثلة في الحاجيات األساسية للفئات االجتماعية األكثر فقرا التي تستحق كبرى. أن تُولَى أهمية  فكرة م حدودية قدرة البيئة على االستجابة للحاجيات الحالية والمستقبلية للبشرية : في ظل أنماط اإلنتاج واالستهالك السائدة والتقنيات المتوفرة. أوال: أبعاد التنمية المستدامة: تسعى التنمية المستدامة إلى التوفيق بين األبعاد الثالثة االقتصادية واالجتماعية والبيئية. 0 - البعد االقتصادي : ويتعلق بإنتاج ما يغطي جميع حاجيات اإلنسان األساسية ويحسن رفاهيته ومستوى عيشه، وهذا يستدعي تطوير القدرات اإلنتاجية والتقنيات المتاحة عبر دعم البحث العلمي وتحفيز المقاوالت على االستثمار، وتبني أساليب اإلنتاج واإلدارة الحديثة من أجل مضاعفة اإل نتاجي ة. 0 - البعد االجتماعي : ويكون بضمان نمو مُدمِج عبر توزيع عادل للثروة وللموارد ومنظومة ضريبية عادلة، وإرساء نظام حماية اجتماعية يوفر الحق لجميع أفراد المجتمع بدون تمييز في الحصول على ال خدمات الصحية وتأمينهم ضد أخطار الحياة.

آسيا ليفة 176 3 - البعد البيئي : وذلك بالعمل على الحد من اآلثار الضارة لألنشطة اإلنتاجية على البيئة واالستهالك الرشيد للموارد غير المتجددة، والسعي إلى تطوير استعمال مصادر الطاقة المتجددة وإعادة تدوير المخلفات. ثانيا: التنمية المستدامة في القانون الجزائري عرفت الجزائر إسرافا كبيرا، و فوضى في اس تغالل العقار في إطار عملية التنمية التي بدأت ها منذ السبعينيات، والذي انعكس سلبا على مستقبل البالد إذا لم يتم ترشيد هذا االستغالل فكانت المبادرة في منتصف الثمانينات اين جاءت محاولة الترشيد بإصدارها لألمر 01 - 02 المصادق عليه بموجب القانون 01 - 00 ، لتتبنى الحقا النصوص التشريعية التي أصدرتها في إطار سياسة اإلصالحات االقتصادية، وأهمها القانون 80 - 71 والقانون المتضمن التوجيه العقاري 80 - 78 المتعلق بالتهيئة و التعمير ، والقانون 80 - 10 المتضمن األمالك الوطنية. والجزائر كبقية الدول تبنت مفهوم التنمية المستدامة حيث حرصت على تنقيح تشريعاتها و تعديلها بما يتماشى مبادئها ، و أهم النصوص التي تم إصدارها في هذا الشأن: - القانون 01 - 20 خ في المؤر 28 / 02 / 7001 و المتعلق بحماية البيئة في إطار التنمية المستدامة. - القانــون 09 - 01 خ في المــؤر 29 / 00 / 7009 المعدل للقانون 80 - 78 المتعلق بالتهيئة و التعمير. - القانون 00 - 00 خ في المؤر 70 / 07 / 7000 و المتضمن القانون التوجيهي للمدينة . - القانون 02 - 00 خ في المؤر 21 / 01 / 7002 ، المتعلق بتسيير المساحات الخضراء وحمايتها و تنميتها. - القانون 00 - 21 خ في المؤر 70 / 02 / 7000 ، المتضمن تحديد قواعد مطابقة البناءات و إتمام إنجازها، وتعتبر هذه التشريعات االداة المباشرة بتنظيم التهيئة العمرانية وربطها بالتنمية المستدامة من جهة ، و القاعدة األساسية للحفاظ على البيئة من جهة أخرى.

أثر أدوات التهيئة والتعمير على التنمية المستدامة ،قانون التسوية العقارية 18 / 01 أنموذج 177 مفهوم التنمية المستدامة ال يتجسد فقط من خالل النصوص التشريعية و التنظيمية بل بالعمل على إشرا ك جميع األطراف المعنية الفاعلة لتجسيد أهدافها ،خاصة على المستوى المحلي، مسؤولية الدولة تتولى بعد إصدار التشريع، السهر على تنفيذه عن طريق الجماعات المحلية التي تسهر على تنفيذ البرامج التنموية واشراك الجمعيات التابعة للمجتمع المدني خصوصا البيئية أما مسؤولية المواطن الذ ي يعتبر المستفيد من تجسيد هذه التنمية ميدانيا ، و الذي يترتب عليه المساهمة في إنجاحها على مستواه، والمساعدة في الحفاظ على إنجازاتها باإلضافة الى ضرورة تجنيد وسائل اإلعالم لتأطير هذا التصور، مع ضرورة نشر الوعي حول الحفاظ على البيئة ، ودورها في تح سين الوسط المعيشي للمواطن خاصة بع د ع إدراج مادة التربية البيئية ضمن البرامج التعليمية ( المادة أن أقر المشر 28 من القانون 01 / 20 .) 0 - المدينة المستدامة أو المدينة البيئية، هي مدينة صممت مع مراعاة األثر البيئي، وعلى سكانها التقليل من إنتاج الطاقة والمياه والمواد الغذائية، والنفايات و لتحقيق هذا الهدف تم إصدار نص القانون 00 - 00 المتضمن القانون التوجيهي للمدينة الذي يهدف إلى وضع اإلطار القانوني لسياسة المدينة ، كما ورد بنص الم ادة 00 إلى توجيه منه ، وتنسيق التدخالت للوصول قدر اإلمكان إلى :  تقليص الفوارق بين االحياء و ترقية التماسك االجتماعي.  القضاء على السكنات الهشة و غير الصحية.  كة المرور داخل المدينة وحولها. التحكم في مخططات النقل و التنقل، و حر  تدعيم الطرق و الشبكات المختلفة .  ضمان توفير الخدمة العمومية و تعميمها خاصة تلك المتعلقة بالصحة و التربية و التكوين و السياحة و الثقافة و الرياضة و الترفيه.  حماية البيئة والوقاية من االخطار الكبرى وحماية السكان  مكافحة اآلفات االجتماعية و االقصاء و االنحرافات و الفقر والبطالة.

آسيا ليفة 178  ترقية الش راكة و التعاون بين المدن، واندماج المدن الكبرى في الشبكات الجهوية والدولية. 7 - المدينة المستدامة و التهيئة المستدامة تهـــدف التهيئــة المستدامة للمدينة بنص المادة 02 من القانون 00 - 00 إلى تجسيد سياسة المدينة في تحقيق التنمية المستدامة بصفتها إطارا متكامال متعدد األبعاد و القطاعات واألطراف ويتم تجسيدها من خالل التدخل في كافة المجاالت برؤية مدروسة، سواء تعلق األمر بالت هيئة الحض رية، أو التنمية االقتصادية واالجتماعية والثقافية والمؤسساتية للمدينة، من أجل الوصول إلى التحكم في كل مجريات الحياة اليومية لألفراد. 3 - المدينة المستدامة: مدينة خضراء كل شيء ، تتوفر شوارعها النسق المالئم ، و يشعر المواطن فيها المدينة المستدامة مدينة خضراء قبل بالراحة، داخل منزله وخارجه و المدينة ال يمكنها أن تكون خضراء إال بمساحاتها الخضراء، التي أهملت كل اإلهمال بأغلب مدن بالدنا في السنوات األخيرة، مما كان له تأثيره السلبي على كل جوانب الح ياة ع الجزائري بعد إقــراره تنظيم هذه المساحات وطرق تسييرها بموجب اليومية للمواطن، األمر الذي دفع المشر المادة 01 من القانون 01 - 20 المتضمن حماية البيئة في إطار التنمية المستدامة، التي أحالت بدورها قضية هذا التنظيم و التسيير إلى النصو ص التنظيمية، إلى إلغاء المادة 01 الحقا، و ليخصص للمساحات قانونا خاصا بها ينظم تصنيفها و يحدد طرق تسييرها و هو القانون الخضراء 02 - 00 خ في المؤر 21 / 01 / 7002 المتضمن تسيير المساحات الخضراء وحمايتها وتنميتها، و قد تضمن القانون المذكور أحكاما من شأنها حماية هذه المساحات مهما كان تصنيفها بإقراره : - منع تغيير التخصيص للمساحة الخضراء المصنفة .

أثر أدوات التهيئة والتعمير على التنمية المستدامة ،قانون التسوية العقارية 18 / 01 أنموذج 179 - منع البناء على مسافات معينة من هذه المساحات . - رفض رخص البناء التي ال تراعي المحافظة على المساحات الخضراء، أو التي يمكن أن يؤدي المشروع بشأنها إلى تدمير الغطاء النباتي. - حماية ت حولها إلى أماكن لوضع النفايات . - تسييج المساحات و المحميات الغير مفتوحة للجمهور. المادة 07 من القانون 17 - 12 : يمنع كل تغيير في تخصيص المساحة الخضراء المصنفة أو كل نمط شغل جزء من المساحة الخضراء المعنية. المادة 01 من القانون 17 - 12 : يمنع كل بناء أو إقامة منشأة على مسافة تقل عن مائة ( 200 ) متر من حدود المساحة الخضراء المادة 02 من القانون 17 - 12 كل رخصة للبناء إذا لم يكن اإلبقاء على المساحات الخضراء : ترفض مضمونا ، أو إذا أدى إنجاز المشروع الى تدمير الغطاء النباتي المادة 07 من القانون 17 - 12 : يمنع وضع الفضالت أو النفايات ج األماكن في المساحات الخضراء خار أو التراتيب المخصصة و المعينة لهذا الغرض . المادة 08 من القانون 17 - 12 : دون االخالل باألحكام التشريعية األخرى في هذا المجال ، يمنع قطع األشجار دون رخصة مسبقة. المادة 01 من القانون 17 - 12 : كل إشهار في المساحات الخضراء. يمنع إضا ع أقر أحكاما من شأنها بعث و تطوير المساحات الخضراء، و هذا حسب فة إلى أن المشر المادة 01 من القانون 17 - 12 كل مساحة خضراء : يتعين على المنجز العمومي أو الخاص، عند إنجاز ، أن يأخذ بعين االعتبار ، بهدف بلوغ تجانس ونوعية المنظر ، العوامل االتية :  طابع الموقع ،  ال مناظر التي ينبغي المحافظة عليها وتثمينها ، أو تلك التي ينبغي إخفاؤها  الموارد األرضية،

آسيا ليفة 180  األنواع و األصناف النباتية للمنطقة المعنية باألمر.  التراث المعماري للمنطقة أو الناحية ،  االتفاقات و العوائق المرتبطة بالجوار ونظام المياه وق العبور وفصل الحدود وصفوف ش بكة الطرقات وتسوية األراضي و التشجير وشبكة القنوات الباطنية و المنشآت الكهربائية الباطنية. 7 - المدينة المستدامة تراعي محمياتها الطبيعية وتحترم تاريخها ج هذا المحيط المدينة المستدامة مدينة تراعي حدودها العمرانية ، وهي ال تسمح باتساع البناء خار على حساب المحيط الفالحي ،الذي يبقى المصدر األساسي لكل تنمية فالحية تؤمن الغذاء لألفراد ، كان لهذا البناء عالقة باالستدالالت الفالحية ( المادة إال إذا 07 من القانون 09 - 01 المعدل والمتمم لقانون التهيئة و التعمير).كما ال يمكن الترخيص بأي بناء بها إال في الحدود المتالئ مة م ع أهداف المحافظة على التوازنات البيئية عندما يتعلق األمر بالمواقع الطبيعية. المادة 07 من القانون 09 - 01 : تتم أحكام المادة 09 من القانون رقم 80 - 78 خ في المؤر 29 جمادي االول عام 2922 الموافق اول ديسمبر سنة 2880 والمذكور أعاله ، و تحرر كما يأتي : المادة 09 : ال تكون قابلة للبناء إال القطع األرضية التي :  تراعي االقتصاد الحضري عندما تكون هذه القطع داخل األجزاء المعمرة للبلدية  تكون في الحدود المتالئمة مع القابلية لالستدالالت الفالحية عندما تكون موجودة على أراض فالحية  تكون في الحدود المتالئمة مع أهداف المحافظة على التوازنات البيئية عندما تكون موجودة في مواقع طبيعية  تكون في الحدود المتالئمة مع ضرورة حماية المعالم االثرية و الثقافية  تكون غير معرضة مباشرة لألخطار الناتجة عن الكوارث الطبيعية والتكنولوجية  تحدد كيفيات تطبيق هذه المادة عن طريق التنظيم.

أثر أدوات التهيئة والتعمير على التنمية المستدامة ،قانون التسوية العقارية 18 / 01 أنموذج 181 ال يمكن التر خيص بالبناء في المدينة المستدامة إال في الحدود المتالئمة مع المعالم األثرية و الثقافية، و المدينة المستدامة تعتمد أدوات التهيئة و التعمير في تحديد التوجيهات االساسية لتهيئة االراضي. المادة 09 من القانون 09 - 01 المعدل و المتمم للقانون 80 - 78 : تعدل أحكام الما دة 22 من القانون رقم 80 - 78 خ في المؤر 29 جمادي االولى عام 2922 الموافق اول ديسمبر سنة 2880 و المذكور أعاله ، و تتمم و تحرر كما يأتي : "المادة 00 : كما تضبط توقعات تحدد أدوات التهيئة و التعمير التوجيهات األساسية لتهيئة االراضي المعنية التعمير وقواعده وتحدد ع لى وجه الخصوص الشروط التي تسمح من جهة بترشيد استعمال المساحات و المحافظة على النشاطات الفالحية وحماية المساحات الحساسة والمواقع و المناظر، و من جهة اخرى تعيين االراضي المخصصة للنشاطات االقتصادية وذات المنفعة العامة والبنايات الموجهة لالحتياجات الحالية أيضا والمستقبلية في مجال التجهيزات الجماعية والخدمات و النشاطات والمساكن وتحدد تحدد األراضي شروط التهيئة و البناء للوقاية من األخطار الطبيعية و التكنولوجية، و في هذا اإلطار المعرضة لألخطار الناتجة عن الكوارث الطبيعية أو تلك المعرضة لالنزالق عند إعداد أ دوات الت هيئة والتعمير و تخضع إلجراءات تحديد أو منع البناء التي يتم تحديدها عن طريق التنظيم . تعرف و تصنف المناطق المعرضة للزلزال حسب درجة الخطورة وتحدد قواعد البناء في هذه المناطق عن طريق التنظيم، كما تعرف المناطق المعرضة لألخطار التكنولوجية عن طريق أدوات التهيئة و التعمير التي تحدد محيطات الحماية المتعلقة بها طبقا ألحكام التشريع والتنظيم المعمول بهما المبحث الثاني: ما عالقة 18 - 01 بسياسة التنمية المستدامة تم إصدار القانون 21 - 00 كان من ، المتعلق بتحديد قواعد مطابقة البنايات و إتمام إنجازها و الطبيعي إصدار مثل هذا النص لتجسيد سياسة التنمية المستدامة و التي كان تطبيقها يتطلب ربطها بواقع

آسيا ليفة 182 المدينة الجزائرية، و تجسيد هذه التنمية المستدامة يتطلب معالجة حقيقية و موضوعية تبنى على أسس علمية لكن واقع مدننا الجزائرية يوحي بـ: - وجود الكثير من البنايات المشيدة بطرق فوض وية ومخالفة للتشريع في مجال التهيئة العمر انية . - البناء فوق أوعية عقارية ليس لها سندات ولم تسوى باألمر 01 - 02 . - انتشار احياء فوضوية بكاملها ال تتوفر على أدنى شروط التهيئة ، في غياب شبكات التصريف الصحي ، والمياه الصالحة للشرب . - انتشار الورشات غير المنتهية دون أدنى تفكير في إتمام إنجاز واجهاتها الخارجية . - تشييد البنايات دون دراسات تقنية أو مخططات و دون أن يخضع إنجازها ألية رقابة. - معالجة الوضع في إطار سياسة إعادة تأهيل السكن غير الالئق بمده ببعض مرافق الحياة المدنية، عن طريق تزويدها بقنوات الصرف الصحي و الما ء الصالح للشرب والكهرباء ، إال أن هذه األحياء تبقى تفتقر إلى الكثير من األساسيات . - عدم االلتزام بالنصوص المتعلقة بالتهيئة و التعمير لم يقتصر على األحياء الفوضوية وحدها بل امتدت إلى التحصيصات البلدية التي سلمت بشأنها رخص التجزئة وفقا للقانون، وبعضها لم تتم تهيئتها رغم استالم شهادات المطابقة الخاصة بشأنها من البلديات. - بعض سكنات التحصيصات القانونية تم إنجازها ولم يراعي البناء انسجام مظهرها الخارجي كل تحصيصات الوطن . مع محيطها وهي ظاهرة تخص - غياب شهادة المطابقة في أغلب السكنات القانونية باستثناء القليل منهم و الذين أ جبرتهم تعاقداتهم التجارية بالمطالبة بها. - شملت الممارسات غير القانونية والمخالفات المشاريع العمومية ، فبعضها شيد دون رخص بناء لعدم توفر سندات الملكية، وما أنجز منها بترخيص لم يكن محل شهادات مطابقة إلى يومنا هذا بما في ذلك المشاريع العمومية ، خاصة السكن االجتماعي ، الذي عرف انحرافا في اإلنجاز ابتداء من الغش في استعمال مواد البناء ، إلى عدم التكفل بإنهاء أشغال التهيئة الخارجية ، وما

أثر أدوات التهيئة والتعمير على التنمية المستدامة ،قانون التسوية العقارية 18 / 01 أنموذج 183 األمر الذي أدى إلى تدهورها بدرجة ج مجال الصيانة تم إنجازه وفقا للمقاييس ، بقي خار خطيرة. 2 - المعالجة و التسوية لم ي كن بإمكان السلطة التنفيذية تطبيق األحكام التشريعية المتعلقة بالتنمية المستدامة تطبيقا سليما و موضوعيا ، قبل معالجة األوضاع القائمة ، التي البد أن التكيف مع الوضع التشريعي الجديد حتى يكون ربطها بالتهيئة المستقبلية للمدينة وفقا للمنظور الجديد ممكنا ، و في هذ ا اإلطار صدر الن ص التشريعي 21 - 00 حتى يوفر األدوات القانونية لهذه المعالجة ، تحقيقا لألهداف التي يتوخاها القانون التوجيهي للمدينة في مادته السادسة . 7 - الضبط اإلداري و التنمية المستدامة اعتماد مبدأ التنمية المستدامة ضمن األحكام التشريعية سيؤدي إلى ترتي ب التزامات جديدة ع لى كافة الفاعلين األساسيين ، بما فيهم المواطن الذي تترتب عليه أيضا التزامات جديدة في مجاالت متعددة ، و أكثر من ذلك قد يجد في هذه االلتزامات و الواجبات الجديدة التي تفترض ادراجه في العملية التنموية ، نوعا من الحد من حريته التي ألفها سابقا السيما في مجال التكيف مع المحيط ولعل القانون اإلداري ، بما يتضمن من سلطات و امتيازات ، يبقى أكثر فروع القانون ارتباطا بتجسيد سياسة الدولة في هذا المجال خصوصا ، و مجال المحافظة على البيئة عموما وتطور تشريعاته ، التي تبنت مفهوم التنمية المستدامة ، و من ثم ظ هرت عناصر جديدة في إطار فكرة النظام العام البيئي تسمح بتحقيق: - الجمال المرفولوجي المظهر الفني و الجمالي الذي يستمتع به المواطن ، بقصد : و يقصد به المحافظة على الجمال و االنسجام في المدن أو في األحياء يعتبر بمثابة أساسيات النظام العام و لإلنسان الحق في حماي ع الجزائري ضمن المادة ة حياته الثقافية والروحية و هذا ما ذهب إليه المشر

آسيا ليفة 184 27 من القانون 21 - 00 ،عندما اعتبر صراحة المظهر الجمالي لإلطار المبني من الصالح العام ولهذا يستلزم المحافظة عليه و ترقيته. المادة 00 من القانون 18 - 01 : يعتبر المظهر الجمالي لإلطار المبني من الصالح العام، و لهذا يستل زم المحافظة عليه و ترقيته . يرتبط الحديث عن التنمية عموما ، والتنمية المستدامة على الخصوص، بالعقار و البيئة قبل غيرها من المجاالت و التصرفات العقارية، سواء الحضرية منها أو الريفية، و إذا كان تحقيق النتائج التي يتوخاها المجتمع من اعتماده مفهوم التنمية المستدامة. وإذا كان القانون 21 - 00 قد رتب البنود التشريعية من أجل الوصول إلى مطابقة البنايات و إنهاء إنجازها و في اآلجال التي حددها القانون نسجل ما يلي: 0 - 0 العقود التي ترتبط بالشغل واالستغالل كعقود اإليجار التي قيدتها المواد 00 و 20 بتقديم شهادة المطابقة الخاصة بإنهاء أشغال البناء هذا إضافة إلى االلتزامات األخرى التي ترتبها النصوص في هذا الشأن السيما بخصوص االستغالل في المجال التجاري و الصناعي، والتي يفرضها القانون 09 - 00 المتعلق بشروط ممارسة األنشطة التجارية ضمن المادة 70 . 0 - 0 العقود التي تتضمن نقل عقارات على الشياع هذه المساحات توحي بأنها ستوجه للبناء قبل الحصول على الوثائق الرسمية مما يوحي بأن األمر يتعلق بإنشاء تجزئة وهنا يتم االمتناع عن تحرير هذه العقود إذا تأكدت نية إنشاء التجزئة ، وتنبيه األطراف إلى أن األحكام القان ونية تمنع إنشاءها ، و تمنع البناء بها بنص المادة 01 من القانون 21 - 00 تحت طائلة العقوبات المنصوص عليها بالمواد 29 و 21 من نفس القانون. 0 - 3 عقود البيع على التصاميم

أثر أدوات التهيئة والتعمير على التنمية المستدامة ،قانون التسوية العقارية 18 / 01 أنموذج 185 يجب على الفاعل القانوني لفت انتباه األطراف المستفيدة من الشقق إلى منع تسليم الشقق المنجزة ، إال بعد الحصول على شهادة المطابقة بشأنها . 3 - ثغرات قانون 18 / 01 والتنمية المستدامة 2 ) كانت موضوع تشييد طبقا لرخص بناء مسلمة وفقا للنصوص المعمول الكثير من العقارات المبنية بها إال أن شهادات المطابقة كانت سابقا محل تسليم بعد إنجاز الهياكل األساسية ، دون األخذ ب ع ين االعتبار تشطيب أشغال واجهاتها الخارجية. فما مصير هذه العقارات ؟ و ما قيمة شهادات مطابقتها؟ خصوصا وأن أحد أهم أهداف القانون 21 - 00 ، الذي ورد بالمادة 07 يبقى العمل على توفير إطار مبني ذي مظهر جمالي ، ومهيأ بانسجام ؟. 7 ) ع مدة التسوية بخصوص مطابقة البناءات بخمس سنوات من تاريخ نشر القانون حدد المشر 21 - 00 بالجريدة الرسمية ، وفي نفس الوقت ، تضمن النص ضمن المادتين 00 و 20 المنع من الشغل كيف تطبق أحكام هذه المواد بخصوص واالستغالل ، و قيدهما بالحصول على شهادة المطابقة، العقارات القديمة التي كانت موضوع شغل و استغالل قبل صدور النص ؟ وهل تطبق أحكام المادتين منذ صدور النص ؟ أم بعد انتهاء اآلجال المخصصة إلنجاز تحقيق المطابقة ؟ و إذا كانت بشأنها المبادئ العامة تقضي بعدم تطبيق هذا النص القانوني بخصوص حاالت الشغل و االستغالل التي تم ال شروع فيها قبل صدور القانون و نصوصه التطبيقية فالسؤال يبقى مطروحا بالنسبة للعقارات التي انتهت مدة إيجارها ، هل يمكن تأجيرها مجددا أم أنها تصبح خاضعة لطلب شهادة المطابقة في حالة تجديد كان الرد بوجوب خضوعها لطلب شهادة المطاب اإليجار أو تغيير المستأجر، و إذا قة ، أال يعني ذل ك إبعاد النسبة الكبرى من العقارات من دائرة االستغالل ، خصوصا و أن إجراءات التسوية بدأت محتشمة إلى أبعد الحدود ونتائجها إلى يومنا هذا الزالت بعيدة.

آسيا ليفة 186 1 ) الدفاتر العقارية التي تسلم ألصحابها بعد قيدها ضمن اإلجراء األول الذي يلي استالم وثائق الم سح العام لألراضي ، و أغلبها يتضمن اإلشارة إلى أن العقار منجز، حيث تم إثبات اإلنجاز بناء غلى شهادات وجود البناء التي سلمت بخصوص البناءات المشيدة قبل 2801 ، وفقا لألمر 01 - 02 ونصوصه التنظيمية ، البعض اآلخر يشار به إلى العقار المنجز بعد إعداد عقد الشهرة الذي ك ان الموثق يعده طبقا للمرسوم 117 - 01 ، هذه العقارات كانت محل تعاقدات متتالية عبر السنوات األخيرة ، لتستقر اليوم في أيدي أصحابها الحاليين وهي عقارات لم تكن حسب الحاالت بالضرورة موضوع رخص بناء كيف تتم معالجة ملفاتها وضمن أي صنف من األصناف األربعة يمكن تصن يفها ؟ وهل ي تم تحقيق المطابقة بشأنها أم ال ؟و إذا كانت اإلجابة بنعم ، فبناء على ماذا ؟ 9 ) كيف يتم التعامل مع السكنات التابعة للمؤسسات العمومية مثل دواوين الترقية العقارية ، و كاالت الوالئية للتنظيم و التسيير العقاري الحضري مثال ، بخصوص عقود إيجار محالتها الو ب مختلف أصنافها ، هل يجمد إعدادها من طرف مكاتب التوثيق إلى حين حصولها على شهادات المطابقة ؟ 01 هل يجمد إعداد العقود التي يعدها الموثقون و مديريات أمالك الدولة، المتضمنة التنازل عن ) المحالت السكنية أو ذات االستعمال التجاري تطبيقا للنصوص المتعلقة بالتنازل عن أمالك ال دولة ؟ 00 ) تضمنت المواد 07 و 01 أحكاما جزائية تخص األشخاص الذين لم يمتثلوا ألحكام تحقيق المطابقة ، دون وضع معيار واضح لمعرفة المعني بهذه األحكام من غيره ، األمر الذي يتطلب تدخل التنظيم بنصوصه ومختلف وسائله األخرى لرفع االلتباس . 02 ) تناولت أحكام المواد من 11 إلى 90 طرق تسوية وضعية ملكية الوعاء العقاري ، إذا تم تشييد البناءات على األراضي التابعة ألمالك الدولة بصنفيها ، العمومية و الخاصة ، و لم تشر أدوات التسوية إلى طرق المعالجة ، بخصوص العقارات المشيدة على األمالك الخاصة ، والتي تم ا لتعامل فيها خرقا ل لقانون رغم أن هذه السكنات تشكل النسبة الكبرى من أوعية البناء غير الشرعي و عدم اإلشارة لها في األدوات األمر القانونية التي وفرها 01 - 02 بحيث أدت فعال إلى تسوية كل الملفات الخاصة وتم تفعيلها بالسكنات المشيدة قبل صدور األمر كما أنها أدت فعال إلى منع إنشاء السكن الفوضوي بعد 2801

أثر أدوات التهيئة والتعمير على التنمية المستدامة ،قانون التسوية العقارية 18 / 01 أنموذج 187 ،إال أن الواقع يشير إلى أن تسوية السكنات المشيدة قبل صدور النص التشريعي لم تسو إلى اليوم، فكيف سيتم معالجة وضعها اليوم بعد صدور القانون 21 - 00 ؟ تناول النص القانوني تسوية الملكيات المبنية الخاصة، وتجاهل محيطها المب اشر، الذي يبقى في حاجة ماسة للتكفل بمعالجته، فكيف يتسنى تحسين اإلطار المعيشي للمواطن و المدينة ، في ظل تجاهل معالجة العنصر األساسي لهذا اإلطار ؟ 7 . خاتمة: لقد أصبحت التشريعات العقارية وأدوات التهيئة والتعمير اإلطار القانوني الستخدام األرض و االداة التي تضم ن التسيير العقالني الستدامة المدن وتمثل عنصر أساسي في التنظيم و االنضباط االجتماعي من حيث تسيير المجال العمراني ، الذي يعد المحرك الحقيقي لعملية التنمية المستدامة، كما أن قانون التسوية 00 / 21 يشكل التجسيد الحي لإلطار القانوني الخاص باستدامة المدينة، و ما ق ام به القا نون تطور في تدابير العمران و المطابقة داخل المدن و المناطق المحيطة بها و كذلك تهدف إلى تحقيق االنسجام و التكامل بين مختلف مكونات االحياء و تنظم العالقات بين األشخاص بواسطة قواعد عامة خاصة تدابير حق الملكية ،حق البناء و مستندات تنظيمية كالمخططات ا لتوجيهية و التفصيل ية المطبقة على المناطق ذات الخصوصية الطبيعية ،التاريخية و السياحية ،ومن هنا نستنتج أن هناك قاعدة قانونية محكمة من الناحية النظرية لكن من حيث الواقع ظهور المخالفات العمرانية جراء التالعب بالنصوص التشريعية و عدم االلتزام بالقوانين المنصوصة فاإلطار القانوني موجود و لكن يحتاج إلى متابعة قانو نية وتطبيق في الميدان.

آسيا ليفة 188 المراجع : 2 . االمر 29 / 70 خ في المؤر 70 / 07 / 2829 المتضمن تكوين احتياطات عقارية لصالح البلديات، الجريدة الرسمية العدد 28 الصادرة في 72 /فيفري 2829 . 7 . القانون 01 - 02 خ في المؤر 21 أوت 2801 م ،الذي يحدد التسوية العقارية 1 . القانون 80 - 78 خ في المؤر 02 - 27 - 2880 المتعلق بالتهيئة و التعمير القانون 80 / 78 خ في المؤر 7 .ديسمبر 2880 المتضمن للتهيئة والتعمير - الجريدة الرسمية، العدد 17 9 . القانون 80 / 10 خ في المؤر 02 ديسمبر 2880 المتضمن لألمالك الوطنية - الجريدة ا لرسمية، العدد 17 الصادرة في 07 ديسمبر 2880 . 1 . القانون 82 / 22 خ في المؤر 72 افريل 2882 ع الملكية من أجل يحدد القواعد المتعلقة بنز المنفعة العمومية الجريدة الرسمية العدد 72 الصادرة في 00 ماي 2882 . 0 . القانون 02 / 70 خ في المؤر 27 ديسمبر 7002 المتضمن تهيئة االقليم وتنميته المس تدامة، الجريدة الرسمية العدد 22 الصادرة في 21 ديسمبر 7002 . 2 . القانون 01 - 20 خ في المؤر 28 / 02 / 7001 و المتعلق بحماية البيئة في إطار التنمية المستدامة. 0 . القانــون 09 - 01 خ في المــؤر 29 / 00 / 7009 المعدل للقانون 80 - 78 المتعلق بالتهيئة و التعمير. 8 . القانون 00 - 00 خ في المؤر 70 / 07 / 7000 ، و المتضمن القانون التوجيهي للمدينة . 20 . القانون 02 - 00 خ في المؤر 21 / 01 / 7002 ، المتعلق بتسيير المساحات الخضراء وحمايتها و تنميتها.

أثر أدوات التهيئة والتعمير على التنمية المستدامة ،قانون التسوية العقارية 18 / 01 أنموذج 189 22 . القانون 02 / 07 خ في المؤر 72 فيفري 7002 يتضمن تأسيس اجراء لمعاينة حقل الملكية العقارية وتسليم سندات الملكية عن طريق تحقيق العقا ري، الجريدة الرسمية العدد 21 الصادرة في 70 فيفري 7002 . 27 . القانون 00 - 21 خ في المؤر 70 / 02 / 7000 ، المتضمن تحديد قواعد مطابقة البناءات و إتمام إنجازها. 21 . القانون 22 / 09 خ في المؤر 22 فيفري 7022 الذي يحدد القواعد التي تنضم نشاط الترقية العقارية، الجريدة الرسمية العدد 29 الصادرة في 00 مارس 7022 .