قواعد ومعايير تقدير قيمة الأملاك والحقوق العينية العقارية المطلوب نزعها للمنفعة العامة في القانون الجزائري

اجمللد 10 / العـــدد : 01 ( 22 20 ) ، ص 154 - 171 رللـة القانون العقاري والبيئة 154 قواعد ومعايري تقدير قيمة األمالك واحلقوق العينية العقارية ادلطلوب نزعها للمنفعة العامة يف القانون اجلزائري Rules and criteria for estimating the value of property and real estate rights required to be expropriated for the public benefi in Algeria law د . لعشاش دمحم جامعة أكلي زلند أوحلاج البويرة ، ( اجلزائر ) [email protected] اتريخ االستالم : 19 / 10 / 2021 اتريخ القبول : 28 / 12 / 2021 اتريخ النشر : 21 / 01 / 2022 ملخص : زبضع عملية تقدير قيمة األمالك واحلقوق العينية العقارية ادلطلوب نزعها للمنفعة العامة يف التشريع اجلزائري جلملة من القواعد والضوابط نص عليها القانون رقم 91 - 11 ادلعدل وادلتمم على سبيل احلصر، وىي أن يكون التعويض عادال ومنصفا يغطي كامل الضرر احلاصل والكسب الفائت، ويقدر حسب طبيعة ىذه األمالك ومشتمالهتا، وحسب استعماذلا الفعلي قبل عام من فتح التحقيق ادلسبق يف ادلنفعة العمومية، مع استبعاد التحسينات ادلستحدثة بعد ىذا التاريخ . كما نص ىذا القانون على ضرورة أن يكون التقييم حسب القيمة احلقيقية ذلذه األمالك واحلقوق العينية العقارية، وذلك ابالعتماد على معاي َت تقييم موضوعية تتمثل يف اعتماد أسعار السوق العقاري احلر وقت قيام مصاحل أمالك الدولة ابلتقييم، ومعيار القيمة الناصبة عن التصرحيات اليت يدرل هبا ادلسامهون يف الضريبة . كلمات مفتاحية : ادللكية؛ احلق العقاري؛ التقييم؛ طرق التقييم؛ ادلالك . Abstract : The process of estimating the value of real estate and real estate rights that are required to be dispossessed for the public benifit in Algerian legislation is subject to a set of rules and controls stipulated by Law N° 91- 11 amended and supplemented exclusively, whith is that compensation is

قواعد ومعايري تقدير قيمة األمالك واحلقوق العينية العقارية ادلطلوب نزعها للمنفعة العامة يف القانون اجلزائري 155 fair and equitable that covers the entire damage caused and lost gain, and it is estimated according to the nature of these properties and their contents. And according to their actual use a year before the pre-investigation of the public utility, with the exclusion of improvements made after this date. This law also stipulated that the evaluation should be according to the real value of these properties and real real estate rights, based on objective evaluation criteria represented inadopting the free real estate market prices at the time the state property interests evaluate, and the standard of value resulting from the statements made by the shareholders in the tax. Keywords: property; Real estate right; evaluation; the methods of evaluation; Owner. مقدمة ع اجلزائري على غرار تعد ادللكية العقارية اخلاصة من أىم احلقوق اليت حظيت ابىتمام ادلشر تشريعات أخرى، مستلهمة أمهيتها من الشريعة اإلسالمية واالتفاقيات الدولية واإلقليمية واإلعالانت العادلية، لذلك فقد مت ربرمي ادلساس هبا أو االعتداء عليها إال للمنفعة العامة، ويف مقابل تعويض عادل ومنصف، نظ َت تفضيل ادلصلحة العامة للمجتمع على ادلصلحة اخلاصة للمالك، يغطي كل األضرار اليت ع ادللكية حلقت ابدلنزوعة ملكيتهم،وما فاهتم من كسب بسبب نز . ع اجلزائري دبوجب القانون رقم ومن أجل ربقيق ىذا الغرض فقد نص ادلشر 91 - 11 حيدد القواعد ع ادللكية من أجل ادلنفعة العمومية ادلتعلقة بنز ( 1 ) ، ودبوجب ادلرسوم التنفيذي رقم 93 - 186 حيدد كيفيات تطبيق القانون رقم 91 - 11 ( 2 ) ، على قواعد تقييم موضوعية جيب مراعاهتا من طرف مصاحل أمالك الدولة ابعتبارىا اجلهة ادلختصة ابلتقييم يف التشريع اجلزائري، وىذا بغية الوصول إذل تقدير منصف غ َت رلحف وغ َت مبالغ فيو شلا يضر دبصاحل اخلزينة العمومية . 1 - قانون رقم 91 - 11 خ يف مؤر 27 أبريل 1991 ع ادللكية من أجل ادلنفعة العمومية، ج ر عدد ، حيدد القواعد ادلتعلقة بنز 21 ، صادر يف 08 / 05 / 1991 معدل ومتمم 2 - مرسوم تنفيذي رقم 93 - 186 خ يف مؤر 27 يوليو 1999 كيفيات تطبيق القانون رقم ، حيدد 91 - 11 ، ج ر عدد 51 ، صادر يف 01 / 08 / 1993 معدل ومتمم

د . لعشاش دمحم 156 وحىت يكون ىذا التقييم يراعي مبدأ العدالة واإلنصاف، فإنو جيب ربديده حسب األسعار ادلتداولة يف السوق العقاري احلر، وحسب التصرحيات اليت يدرل هبا ادلسامهون يف الضريبة . لذلك فإن ىذا ادلوضوع يكتسي أمهية كبَتة يف رلال البحث العلمي، وتكمن أمهيتو يف تبيان أمهية ىذه القواعد وادلعاي َت ادلعتمدة، ومدى موضوعيتها يف تقييم األمالك العقارية ادلراد نزعها للمنفعة العام . ح اإلشكالية اآلتية وعليو ديكن أن نطر : إىل أي مدى وفق ادلشرع اجلزائري يف ضبطو لقواعد ومعايري حتديد قيمة األمالك واحلقوق العقارية ادلطلوب نزعها للمنفعة العامة يف إطار القانون رقم 91 - 11 لتحقيق مبدأ العدالة واإلنصاف؟ . صليب على ىذه اإلشكالية يف زلورين، حيث نتناول قواعد تقدير قيمة ادلمتلكات واحلقوق العينية العقارية ادلطلوب نزعها ( زلور أول ) ، مث معاي َت تقييم ىذه األمالك واحلقوق العقارية ( زلور اثن ) ، وقد اعتمدان يف ىذه الدراسة على ادلنهج الوصفي وادلنهج التحليلي وىذا ألمهيتهما يف مثل ىذه الدراسات . 1 . قواعد تقدير قيمة األمالك واحلقوق العقارية ادلطلوب نزعها نصت على ىذه القواعد ادلادة 21 من القانون رقم 91 - 11 على سبيل احلصر جاء فيها : " كل ما حلقو من جيب أن يكون مبلغ التعويض عن نزع ادللكية عادال ومنصفا حبيث يغطي كسب بسبب نزع ادللكية ضرر وما فاتو من . وحيدد ىذا ادلبلغ حسب القيمة احلقيقية لألمالك تبعا دلا ينتج ذلك عن تقييم طبيعتها أو مشتمالهتا أو عن استعماذلا الفعلي من قبل مالكيها وأصحاب احلقوق العينية اآلخرين أو من قبل التجار والصناع واحلرفيني . تقدر ىذه القيمة احلقيقية يف اليوم الذي تقوم فيو مصلحة األمالك الوطنية ابلتقييم . غري أنو ال تدخل يف احلسبان التحسينات من أي نوع، وال أية معاملة جتارية متت أو أبرمت قصد احلصول على تعويض أرفع مثنا ."

قواعد ومعايري تقدير قيمة األمالك واحلقوق العينية العقارية ادلطلوب نزعها للمنفعة العامة يف القانون اجلزائري 157 لذلك يتضح أن قواعد التقييم تتمثل يف اآليت : أن يغطي التعويض كل الضرر احلاصل والكسب الفائت ( أوال ) ،وأن حيدد ىذا التعويض حسب طبيعة ىذه األمالك ومشتمالهتا ( اثنيا ) ،وحسب استعماذلاالفعلي ( اثلثا ) ، مع استبعاد التحسينات من كل نوع ( رابعا ) . 1.1 . كل الضرر احلاصل والكسب الفائت أن يغطي التعويض 1.1.1 . تعريف الضرر يقصد ابلضرر ابدلع ٌت القانوين األذى الذي يصيب الشخص ادلتضرر نتيجة ادلساس دبصلحة مشروعة لو أو حق من حقوقو ، فهو بذلك إخالل حبق ا دلضرور لو قيمة مالية أو دبصلحة لو ذات قيمة مالية أو معنوية ( 1 ) . ع ادللكية ي لذلك فإن الضرر يف إطار نز ع ٍت التكاليف واخلسائر اليت يتكبدىا أصحاب العقارات ع ادللكية واحلقوق العينية العقارية ادلنزوعة نتيجة لنز . 2.1.1 تعريف ادلتضرر كات كل شخص طبيعي أو معنوي كالشر ع ادللكيةىو ادلتضرر من نز ذبارية كانت أو مدين ة اتبعة للملكية اخلاصة ، قد كان الضرر حاصال يف احلال ع ادللكية، و فقد عقاره أو حقو العي ٍت العقاري بسبب نز كد احلصول يف ادلستقبل أو مؤ . وقد حدد القانون رقم 91 - 11 ع ادللكية الذي يستحق التعويض، وىو ادلتضرر من نز ادلالك ، وصاحب احلق العي ٍت العقاري كادلنتفع وادلرتفقسواء كان كذلك التجار والصناع شخصا طبيعيا أو معنواي، و واحلرفي ُت وادلستأجرين للمحالت السكنية ذات االستعمال ادله ٍت أو شاغليها ( 2 ) ، لذلك ف إن صفة ادلتضرر ع ادللكية الزمة إلقرار احلق يف التعويض، من نز وىو ما أكده القضاء تطبيقا للقانون ( 3 ) . 1 - كسارة، لبنان، ج سعد، القانون اإلداري العام وادلنازعات اإلدارية، مكتبة اجلامعة، جور 2004 2 - انظر ادلواد 2 فقرة 1 ، و 21 فقرة 2 من القانون رقم 91 - 11 ، وادلواد 32 فقرة 2 ، و 33 و 34 من ادلرسوم التنفيذي رقم 93 - 186 . 3 - انظر قرار رللس الدولة رقم 12419 خ يف مؤر 16 / 12 / 2003 ، م م د / ع 5 ، 2004 ، ص 192 جاء فيو : " لكن حيث أن عقد الشهرة ادلقدم من طرف ادلستأنف إلثبات ملكيتو للقطعة األرضية ادلنزوعة ملكيتها وحقو يف التعويض زلرر يف

د . لعشاش دمحم 158 3.1.1 . شروط الضرر القابل للتعويض ع ادللكية أن يكون ماداي يشًتط يف الضرر القابل للتعويض يف نز ( أ ) ، ومباشرا ( ب ) كدا ، ومؤ ( ج .) أ : أن يكون الضرر ماداي ع ادللكية أن يكون ماداي يشًتط يف الضرر القابل للتعويض يف نز ( 1 ) ، فهو الضرر الوحيد الذي ديكن التعويض عنو يف ىذا اإل طار، وىو يع ٍت اخلسارة ادلالية اليت حلقت ابدلنز وعة ملكيتو يف ذمت ه ادلالية ، ب فقدان ه دللكو أو حقو العي ٍت العقاري ع ملكيتو بسبب نز ( 2 ) . لذلك يستبعد الضرر ادلعنوي من التعويض النعدام وسائل تقديره ماداي ( 3 ) ، ولكونو غ َت موضوعي شلا قد جيعل ادلالك يبالغ يف تقديره ذلذا الضرر ( 4 ) ، للمطالبة بتعويضات مبالغ فيها، فهو ضررغ َت قابل للتحديد وال للحصر على غرار الضرر ادلادي ىذا من جهة، وأما من جهة أخرىفإن ع ادللكية ىو نز تصرفقانوين مسموح بو لإلدارة، وىو امتياز من امتيازاهتا ابعتبارىا سلطة عامة،وىذا التصرف يدخل يف صميم نشاطها اإلداري . وأما يف احلالة اليت ت عتدي فيها اإلدارة على ادللكية العقارية اخلاصة بغ َت وجو حق ، وذلك ابللجوء إذل ع ادللكية دون إتباع نز ىا لإلجراءات القانونية واحًتامها بشكل دقيق لكوهنا من النظام العام، فإنو جيوز للم تضررين يف ىذه احلالة طلب تعويضات عن األضرار ادلادية وادلعنوية اليت حلق ت هبم من جراء االعتداء 08 / 07 / 1998 كما أن احليازة ادلعتد هبا لالعرتاف حبق كمالك مل تكن اثبتة وقت نزع ادللكية من جهة، ، وابلتايل فصفتو ادلستأنف يف ادللكية عن طريق التقادم ادلكسب غري مطابقة للواقع ."... 1 - DANIEL Champigny, L’expropriation et la rénova tion urbain, Paris 1968, P109 2 - دمحم صالح عبد البديع السيد، ع ادللكية للمنفعة العامة االذباىات احلديثة للقضاء اإلداري وقرارات نز - دراسة مقارنة - دار النهضة العربية، القاىرة 2006 ، ص 46 3 - JEAN MARIE Auby et Ducos Ader , L’expropriation pour cause d'utilité publique, éditions SIREY , Paris 1968, P 656 4 - ع ادللكية للمنفعة العامة يف التشريع اجلزائري، مذكرة لنيل شهادة ادلاجستَت، زبصص قانون عقاري، براحليةزوبَت، التعويض عن نز كلية احلقوق، جامعة احلاج خلضر، ابتنة 2008 ، ص 26

قواعد ومعايري تقدير قيمة األمالك واحلقوق العينية العقارية ادلطلوب نزعها للمنفعة العامة يف القانون اجلزائري 159 غ َت الشرعي على ادللكية ( 1 ) وىو ادلتفق عليو فقها وقضاء ع اجلزائري، حيث ، وىو ما ذىب إليو ادلشر نصت ادلادة 33 من القانون رقم 91 - 11 : " كل نزع للملكية يتم خارج احلاالت والشروط اليت حددىا القانون، يكون ابطال وعدمي األثر ويعد جتاوزا يرتتب عنو التعويض احملدد عن طريق القضاء فضال عن العقوابت اليت ينص عليها التشريع ادلعمول بو ." و يقصد بذلك التعويض ادلادي وادلعنوي معا، وىو ما أكده القضاء اجلزائري أيضا، مسايرا بذلك ع غ َت مشروع وجرى بطريقة سلالفة للقانون، القضاء الفرنسي إبقراره تعويض معنوي مىت كان النز فجاء يف قرار دلج لس الدولة ( 2 ) : " لكن حيث ثبت من خالل اخلربة ادلنجزة أن اإلدارة مل تتبع اإلجراءات القانونية السليمة يف عملية نزع ادللكية، وأهنا شرعت يف بناء مشروع جامعة قبل استكمال اإلجراءات وقبل إخطار العارضني وتعويضهم . كان زلل استيالء حيث أنو من جهة فإنو من الثابت أن اجلزء األكرب من األرض ادلتنازع عليها منذ 2 / 9 / 1987 مبا أن أول تعويض مت اقرتاحو لفريق بلغريب مؤرخ يف 7 / 12 / 1994 دون إعالمهم ابإلطار القانوين ابلذي نزعت يف إطاره ملكيتهم، حيث أن فريق بلغريب حلق هبم ضرر معنوي ومادي أكيد، لذلك جيب االستجابة لطلبهم ." ب : أن يكون الضرر مباشرا ع ادللكية أن يكون مباشرا يشًتط يف الضرر القابل للتعويض عن نز ، قد وقععلى ادللكية أو احلق العي ٍت العقاري بشكل مباشر ، و أن ه ع ادللكية ىو ع ادللكية ولو عالقة بنشاط اإلدارة، وأن نز ربقق نتيجة لنز السبب ادلباشر يف إحداث ىذا الضرر، لذلك ف إن الضرر ادلباشر يقتضي توفر العالقة السببية ابعتبارىا الرابطة ادلباشرة ب ُت الفعل والنتيجة احملققة، كما لو مت انتزاع عقار كان مؤجر اينتفع بو صاحبو، ع وقد مت نز ملكيتو فتوقف ىذا االنتفاع، فاحلرمان من بدل اإلجيار ىو ضرر مباشر وزلقق، وأما األضرار غ َت ادلباشرة 1 - كلية احلقوق، جامعة ع ُت مشس، ص إبراىيم دمحم علي السيد، نظرية االعتداء ادلادي، رسالة دكتوراه يف القانون، 215 2 - انظر قرار رللس الدولة رقم 182676 خ يف مؤر 7 / 7 / 2000 ، م م د / ع 2 ، 2001 ص 145

د . لعشاش دمحم 160 واليت ال عالقة ذلا ع ادللكية فهي مستبعدة من التعويضات، وىذا النعدام العالقة السببية ب ُت الضرر بنز احلاصل ع ادللكية وإجراء نز . ج : كدا أن يكون الضرر مؤ يشًتط يف الضرر القابل للتعويضأيضا أن يكون كد ىو الضرر اليقيٍت، كدا، والضرر ادلؤ مؤ قد أتكد وقوعو حاالبسبب ع ادللكية، نز أو كدوقوع مؤ ه يف ادلستقبل الرتباطو ابلضرر األصلي . لذلك فإن " الكسب الفائت " كدة الوقوع، فهي بذلك تدخل يف ىو من األضرار ادلستقبلية مؤ ع ملكية أرض حساب التعويض، كما لو مت نز فالحية قبل ج ٍت زلصولو ا ، أو فقدان العمالء يف احملل التجاري، أو حرمان ادلستأجر من االنتفاع ابلع ُت ادلؤجرة، وألىم ية ىذا الكسب الفائت يف التقدير فقد ت كون ال تعويض ات عنو أرفع قيمة من التعويض عن العقار ذاتو ،خاصة إذا كان مستأجرا وىي تشمل تعويضو عن اخلسائر ادلؤقتة لألرابح والتكاليف ... إخل . وأما الضرر احملتمل الذي دل يقع، وال يو جد كد وقوعو يف ادلستقبل ما يؤ فهو غ َت قابل للتعويض، فهو دبثابة ضرر منعدم وغ َت موجود، كما لو ادعى ادل الكب أنو كان ينوي توسيع استثمار اهتعلى عقاره ادل نزوع ، أو كان ينوي إعداده لل َت أتج ع ادللكية الذي حرمو من ذلك لوال نز . 2.1 . أن حيدد التعويض حسب طبيعة األمالك أو مشتمالهتا يشًتط أن حيدد التعويض حسب طبيعة األمالك ادلنزوعة أو مشتمالهتا ُت،ويقصد هبا كافة ادلكوانت ادلادية والقانونية اليت حيتوي عليها ادلال يف وقت مع ( 1 ) ، سواء كانت مادية كاألرض وموقعها وخصائصها، وادلنشآت القائمة على سطحها، أو قانونية كحقوق االرتفاق والرىون اليت تثقل كاىل العقار، وىي زبتلف ابختالف طبيعة ادلال ادلنزوع، ما إذا كانت أرضا فضاء، أو سكنا أو ملكية ذبارية ( زلل ذباري ) ( 2 ) ، أو كانت أرضا فالحية أو حضرية مستغلة أم ال ( 1 ) . وعليو فإن ربديد طبيعة أو 1 - ع ادللكية من أجل ادلنفعة العمومية، رللة ادلدرسة الوطنية لإلدارة، اجمللد رضباين أضبد، نز 4 ، العدد 02 ، اجلزائر 1994 ، ص 54 . 2 - ع ادللكية للمنفعة العمومية يف القانون اجلزائري وادلقارن، مذكرة لنيل درجة ادلاجست َت يف القانون، زبصص إدارة بوذريعات دمحم، نز كلية احلقوق بنب عكنون، جامعة اجلزائر ومالية، 2002 ، ص 52 .

قواعد ومعايري تقدير قيمة األمالك واحلقوق العينية العقارية ادلطلوب نزعها للمنفعة العامة يف القانون اجلزائري 161 مشتمالت األمالك مرتبط بعوامل أساسية وىي العوامل الفيزايئية ( 1 ) ، والعوامل االقتصادية ( 2 ) ،والعوامل القانونية ( 3 .) 1.2.1 . العوامل الفيزايئية ويقصد هبا إعطاء وصف دقيق للعقار زلل التقييم حسب ما ىو يف الواقع، لذلك فهي تتعلق خبصائص ادلنطقة موقع ادللك ادلنزوع، وبطبيعة األرض فالحية أو حضرية، مبنية أو معدة للبناء،أم أهنا أرض فضاء، حيث إذا كانت فالحية فهي ربدد حسب نوع الًتبة ( مسقية، غ َت مسقية، أو جافة ) ، وبيان مسك الًتبة الصاحلة للزراعة، و قابليتهال نفوذ ادلياه هبا ، وحسب تصنيفها ( خصبة جدا، أو خصبة، أو متوسطة اخلصب، أو ضعيفة اخلصب ) ( 2 ) ، ونوع ادلزروعات والنبااتت واألشجار ادلقامة على سطحها، والظروف ادلناخية وحالة الصيانة، والتضاريس، ومدى توفر ادلوارد ادلائية هبا كاآلابر، وعتاد السقي ... وأما إذا كانت أرضا عمرانية بفضل أدوات التعمَت، فإن تقييمها يكون حسب ادلوقع والشكل ٍت وادلساحة، مبنية أم ال، أم أن جزء منها مب ٍت والباقي غ َت مبٍت، حيث يتم يف ىذه احلالة تقييم اجلزء ادلب من رلموع الوعاء العقاري ككل، مع مراعاة حالة البناية وعدد الطوابق ادلنجزة هبا، فكلما كان السماح ابلبناء أكثر كلما زادت قيم على ىذا العقار تو، ودبدى قدم البناية وحداثتها، ومواد البناء ادلستعملة وطبيعة ىذه ادلواد . وأما إذا كانت األرض فضاء فيتم ربديد موقعها وشكلها ومساحتها، والعوائق الطبوغرافية اليت هبا، كشدة االضلدار، ووقوعها يف منطقة اصلراف أو زالزل . 1 - ع ادللكية اخلاصة للمنفعة العامة، رللة ليلى زروقي، دور القاضي اإلداري يف مراقبة مدى احًتام اإلدارة لإلجراءات ادلتعلقة بنز رللس الدولة، العدد 3 ، اجلزائر 2003 ، ص 21 2 - انظ ر ادلرسوم التنفيذي رقم 12 - 124 خ يف مؤر 19 مارس 2012 حيدد ادلناطق ذات اإلمكانيات الفالحية اليت يعتمد عليها كأساس حلساب إاتوة أمالك الدولة بعنوان حق االمتياز على األراضي الفالحية التابعة لألمالك اخلاصة للدولة، ج ر عدد 17 ، صادر يف 15 مارس 2012 .

د . لعشاش دمحم 162 2.2.1 . العوامل االقتصادية كة ويقصد هبا مدى ارتباط األرض ادلطلوب نزعها ابلتطور االقتصادي ادللحوظ يف ادلنطقة، وحبر النشاط التجاري السائد هبا، ودبدى وجودىا داخل التجمعات الكربى يف ادلدن أو قرهبا منها، ودبدى اتصاذلا بشبكة الطرقات وتوفر وسائل النقل وادلواصالت هبا وبشبكات الكهرابء والري، شلا يرفع من قيمتها السوقية لسهولة استغالذلا وتسويق منتجاهتا على خالف األمالك البعيدة وادلعزولة، وىو ما أكده القضاء، فجاء يف قرار دلج لس الدولة ( 1 ) : " لكن حيث إنو ابلنظر إىل موقع القطعة األرضية ادلنزوعة وإىل مساحتها، فإن التقييم الذي اقرتحو اخلبري مبالغ فيو ." 3.2.1 . العوامل القانونية ويقصد هبا احتماال وجود ارتفاقات، سواء كانت ارتفاقات القانون اخلاص، كحق ادلرور الذي اكتسبو صاحبو بقوة القانون خلدمة العقار احملصور ( 2 ) ع ، أو ارتفاقات القانون العام، كالطرقات والشوار واألرصفة، وقنوات تصريف ادلياه ونقل الغاز، واألعمدة الكهرابئية وغَتىا ( 3 ) ، لذلك فهي تتمثل يف رلمل ع ادللكية جيب مراعاهتا يف عملية العوائق القانونية ادلقيدة الستعمال العقار ادلعٍت، واليت تثقل العقار زلل نز التقييم . 3.1 . االستعمال الفعلي لألمالك ويقصد بو ما كان يستعمل فيو ادللك ادلع ٍت استعماال حقيقيا وأصليا من قبل ادلالك وأصحاب احلقوق العينية العقارية، أو من قبل التجار والصناع واحلرفيُت، مىت كان ادللك قيد االستعمال، على أن 1 - انظر قرار رللس الدولة رقم 29055 خ يف مؤر 12 / 7 / 2006 ، ن ق / ع 61 ، 2006 ، ص 389 2 - انظر ادلادة 693 وما بعدىا من األمر رقم 75 - 58 خ يف مؤر 26 سبتمرب 1975 ، يتضمن القانون ادلدين، ج ر عدد 78 ، الصادر يف 30 سبتمرب 1975 ، معدل ومتمم 3 - انظر ادلنشور الوزاري ادلشًتك ( وزارة الفالحة والتنمية الريفية – الداخلية – ادلالية ) رقم 07 خ يف مؤر 30 / 10 / 2002 ، يتعلق بكيفية ربديد مبلغ تعويض ادلالك األصلي ُت لعدم اسًتجاع أمالكهم ادلؤشلة وادلوضوعة ربت ضباية .

قواعد ومعايري تقدير قيمة األمالك واحلقوق العينية العقارية ادلطلوب نزعها للمنفعة العامة يف القانون اجلزائري 163 حيدد شكل ىذا االستعمال الفعلي إذل ما كانت تستعمل فيو قبل عام من فتح التحقيق الذي يسبق التصريح ابدلنفعة العمومية ( 1 ) . وخيتلف ىذا االستعمال الفعلي ابختالف طبيعة العقار، فإذا كانت أرضا فالحية فيجب ربديد بدقة نوع ادلزروعات أو األشجار ادلقامة عليها قبل عام من فتح التحقيق يف ادلنفعة العمومية، وما إذا كان ىذا االستعمال من طرف ادلالك بنفسو أم أهنا مؤجرة، حيث يدخل يف حساب التعويض يف ىذه احلالة األخَتة الربح السنوي من زلصول ىذه األرض، أو قيمة اإلجيار بصرف النظر عن طبيعتو سواء كان عقارا فالحيا أو بناءا معدا للسكن أو كان زلال ذباراي، حيث يدخل يف ىذه احلالة األخَتة أيضا رقم أعمال ىذا احملل يف تقدير التعويض . وىذا هبدف وضع حد لكل زلاوالت تغي َت وجو ىذا االستعمال من أجل احلصول على تعويضات ع ملكيتو، وبشرط أن يكون ىذا االستعمال أفضل وأرفع شبنا، أي إذل وقت دل يكن يتوقع فيو ادلالك أبن تنز الفعلي مشروعا وغ َت سلالف للنظام العام واآلداب العامة، فال ديكن التعويض مثال على نشاط إنتاج وبيع ادلخدرات، أو على زلالت دلمارسات زلظورة كممارسة الدعارة ( 2 ) . ع اجلزائري بنية االستعمال ادلفًتض أو ادلستقبلي وهبذا ادلوقف يتضح جليا عدم أخذ ادلشر ح ادلع ٍت أبنو كان ينوي استعمال ادللك لغرض ذباري، أو لغرس لالحتجاج بو أمام القضاء، كأن يصر ع ادللكية الذي حرمو من ىذه ادلزااي األشجار ادلثمرة بدل ادلزروعات، أو لتشييد مصنع أو توسعة، لوال نز وادلنافع . 4.1 . كانت استبعاد التحسينات من أي نوع ع اجلزائري على استبعاد من التعويض أي نوع من أنواع التحسينات اليت جيريها ادلالك نص ادلشر ع، وال أية معاملة ذبارية سبت أو أبرمت قصد احلصول على تعويضات أفضل على أمالكهم ادلطلوبة للنز 1 - انظر ادلادة 32 فقرة 3 من ادلرسوم التنفيذي رقم 93 - 186 ، ادلرجع السابق 2 - ع ادللكية للمنفعة العامة، إجراءاتو والتعويض عنو والتقاضي بشأنو، دار الكتاب القانونية، مؤسسة األىرام عبد احلميد فودة، نز للنشر والتوزيع، القاىرة، 1992 ، ص 163 .

د . لعشاش دمحم 164 ع الفرنسي وأرفع شبنا، وىذا على غرار ادلشر حيث يعترب التحسينات مهما كان نوعها ال سبنح احلق يف التعويض، إذا تب ُت للقاضي أهنا سبت لبلوغ ىذا الغرض ( 1 ) ، فأوجد بذلك قرينة بسيطة مفادىا أن كل التحسينات اليت سبت بعد التحقيق ادلسبق على التصريح ابلنفع العام هتدف إذل احلصول على تعويض أرفع شبنا، شلا يستوجب استبعادىا ( 2 ) ، وىو ما أخذت بو معظم التشريعات مىت كان اذلدف منها احلصول على زايدة يف مقدار التعويض ( 3 ) ، فهو غش ما دل يقدم ادلع ٍت البينة والقرائن لنفي نية الغش ( 4 ) . َت ويقصد ابلتحسينات كل العمليات ادلادية اليت حيدثها ادلالك على ملكيتو العقارية، يكون ذلا أتث مباشر على ىذا ادللك فتزيد من قيمتو ادلالية، لذلك فال عربة دبا سيحدثو ادلالك على ملكو بعد اتريخ فتح التحقيق ادلسبق يف ادلنفعة العمومية ألن ذلك يتناىف ومبدأ العدالة واإلنصاف . إال أنو طادلا أن األمر يتعلق بنية ادلالك من ىذه التحسينات ادلستحدثة، حيث ال ديكن اعتبار كل ما سيحدثو ادلالك من ربسينات على ملكو يكون بقصد احلصول على تعويض أرفع شبنا، لذلك فهو يقوم على معيار ذايت وغ َت موضوعي،وىنا يكمن اإلشكال لعموم النص القانوين يف التشريع اجلزائري ( 5 ) ، إذ جيب على القاضي البحث يف ما إذا كانت ىذه التحسينات بقصد الزايدة يف مبلغ التعويض فيتم َت مقصودة فيعوّض عليها، وىذا خالفا لألمر السابق رقم استبعادىا، أم أهنا غ 76 - 48 ادللغى، والذي كان أكثر تفصيال، حيث ضبط بدقة التواريخ اليت تؤخذ بع ُت االعتبار يف تقييم األمالك، أو فيما يتعلق دبشتمالت العقار، أو التحسينات ادلنجزة، أو ابلعقود ادلربمة ( 6 ) . 1 - J- P GILLI ,La consistance des biens à exproprié , A J P, 1971, p 565 2 - YVES Gaude ment, droit administratif des biens, LGDI éditions, Paris, 2014, p 465 3 - ANDRE Humant , L’expropriation pour cause d’utilité publique , Libraires technique, Paris 197 5 . 4 - عبد احل ميد فودة، ادلرجع السابق، ص 159 . 5 - راجع نص ادلادة 21 فقرة 4 من القانون رقم 91 - 11 ، ادلرجع السابق 6 - انظر ادلادة 25 من األمر رقم 76 - 48 خ يف مؤر 15 مايو 1976 ع ادللكية من أجل ادلنفعة العمومية، ج ر يتعلق بقواعد نز عدد 44 ، الصادر يف 01 يونيو 1976 ملغى

قواعد ومعايري تقدير قيمة األمالك واحلقوق العينية العقارية ادلطلوب نزعها للمنفعة العامة يف القانون اجلزائري 165 2 . احملور الثاين : معايري تقييم األمالك واحلقوق العينية العقارية ادلطلوب نزعها ع ادللكية رقم نص قانون نز 91 - 11 على وجوب أن يتم تقييم األمالك واحلقوق العينية العقارية ادلطلوب نزعها حسب قيمتها احلقيقية، لذلك فهو خيضع دلعاي َت دقيقة وموضوعية، وىي تتمثل يف معيار التقييم حسب أسعار السوق العقاري احمللي احلر ( أوال ) ، ويف معيار القيمة الناصبة عن التصرحيات اليت يدرل هبا ادلسامهون يف الضريبة ( اثنيا ) . 1.2 . كمعيار لتحديد القيمة احلقيقية لألمالك ادلنزوعة السوق العقاري احمللي يعترب السوق العقاري احمللي احلر ىو ادلعيار احلقيقي الذي تعتمد عليو مصاحل أمالك الدولة يف تقييمها للممتلكات واحلقوق العقارية ادلطلوب نزعها، وذلك بدراسة ىذا السوق من طرف ىذه ادلصاحل، وضبط صبيع ادلعلومات ادلتحصل عليها من ادلتعامل ُت يف ىذا اجملال وادلدونة يف سجل " فهرس ادلعامالت العقارية " ، وىو سجل خاص تدوّن فيو كل ادلعطيات و العمليات العقارية ادلنجزة، ومعاجلة كل ادلعلومات العقارية احمللية، بعد دراستها وتفحصها وربليلها، واستخالص النتائج وادلعطيات منها، ليتم اعتمادىا كأساس يف ال تقييم ُت ، خيضع للتحي ( Actualisée) وبصفة منتظمة حسب التطورات ادللحوظة يف كل ستة ادليدان، واليت ىي بصفة عامة يف ارتفاع مستمر ( 06 ) أشهر حىت تكون ذلا مصداقية ( 1 ) ، وابالعتماد كذلك على نتائج العمل ادليداين من أجل إعطاء صورة واضحة ودقيقة يف تقرير وصفي لألمالك واحلقوق العقارية ادلعنية، وعلى أسس مقارنة صحيحة ومدعمة حبجج موثوق هبا وموضوعية جيب تدوينها يف النهاية يف تقرير التقييم . كدة وصحيحة وربظى ابدلصداقية وغ َت مغلوطة، الناذبة عن شرط أن تكون ىذه ادلعلومات مؤ ربرايت مدققة لدى زلًتيف العقار، ونتائج البيع ابدلزاد العلٍت، وابالستناد أيضا على ادلعامالت العقارية ادلنجزة لدى مكاتب التوثيق على عقارات وحقوق عينية عقارية مشاهبة، وما إذا كانت تلك ادلعامالت العقارية ادل صلزة حقيقية حسب أسعار السوق أم أهنا جرت بدافع ادلصلحة،كأن تكون للمشًتي مصلحة 1 - انظر مذكرة رقم 1197 مؤرخة يف 09 / 03 / 1999 تتعلق بتقومي األمالك العقارية، صادرة عن إدارة أمالك الدولة .

د . لعشاش دمحم 166 يف شرا ء عقار ما نظرا ألمهية ىذا العقار ابلنسبة لو،من حيث موقعو وخصائص ه، أو من أجل توسعة ملكيتو العقارية أبي شبن، أو لكون ادلشًتي مستأجر فأراد شراء ىذا العقار ادلؤجر ليصبح مالكا لو . ويهدف ىذا التدقيق يف السوق العقاري حىت يتم تقييم األمالك حسب قيمتها السوقية، وأبشبان ال تقل عن القيمة التجارية ذلذه األمالك ( 1 ) ، أي أبسعار البيع ب ُت اخلواص ( 2 ) ، لتمك ُت ادلنزوعة ملكيتو من اقتناء ملك مشابو للذي مت نزعو منو بنفس قيمة التعويض ادلقبوض ( 3 ) ، مع مراعاة أن يتم التقييم وجواب أبسعار يوم إجراء التقييم من طرف مصاحل أمالك الدولة، حىت يف حالة إعادة التقييم عن طريق القضاء ( 4 ) . ذلك ألن القيمة السوقية للعقار زبضع ألسلوب السوق وحده ، وىو أسلوب يقدم مؤشرات للقيمة من خالل مقارنة األصل زلل التقييم أبصول أخرى مطابقة أو شلاثلة ذلا يف اتريخ التقييم، فهي سبثل ادلبلغ ادلقدر الذي يعكس قيمة الشيء زلل معاملة زلايدة وشفافة ب ُت مش ًت وابئع حسب قواعد السوق واليت زبضع ل قاعدة العرض والطلب . 2.2 . معيار القيمة النامجة عن التصرحيات اليت يديل هبا ادلسامهون يف الضريبة يعتمد العون ادلكلف ابلتقييم لدى مصاحل أمالك الدولة، على القيمة الناصبة عن التصرحيات اليت ُت يدرل هبا ادلسامهون يف الضريبة واليت تغدو هنائية لتقدير التعويضات ادلخصصة للمالك ُت والصناعي كذا على ادلعلومات الناذبة عن ادلعامالت زلل تسجيل على مستوى مصاحل الضرائب، وىو ما واحلرفيُت، و نصت عليو ادلادة 33 من ادلرسوم التنفيذي رقم 93 - 186 جاء فيها : " تراعى القيمة النامجة عن التصرحيات اليت يديل هبا ادلسامهون يف الضريبة والتقديرات اإلدارية اليت تغدو هنائية مبوجب القوانني اجلبائية، وفقا للتنظيم اخلاص ابألمالك الوطنية ادلعمول بو، وذلك لتقدير التعويضات ادلخصصة للمالكني والتجار والصناعيني واحلرفيني . 1 - ليلى طلبة، ادللكية العقارية اخلاصة، دار ىومة للطباعة والنشر، الطبعة الثانية، اجلزائر 2011 ، ص 69 2 - معاشو عمار، إشكاالت التقاضي يف النزاع العقاري أمام القضاء اإلداري، رللة احملاماة، العدد 4 ، تيزي وزو، اجلزائر 2006 ، ص 44 3 - انظر قرار رللس الدولة رقم 016765 خ يف مؤر 12 / 07 / 2005 ، م م د / ع 7 ، 2005 ، ص 145 . 4 - انظر قرار رللس الدولة رقم 034671 خ يف مؤر 11 / 07 / 2007 ، م م د / ع 9،2009

قواعد ومعايري تقدير قيمة األمالك واحلقوق العينية العقارية ادلطلوب نزعها للمنفعة العامة يف القانون اجلزائري 167 يتعني على اإلدارات ادلالية ادلختصة أن تقدم دلصاحل إدارة األمالك الوطنية وللوايل مجيع ادلعلومات الالزمة فيما خيص التصرحيات والتقديرات اجلبائية ." لذلك فإنو يتع ُت على اجلهة القائمة ابلتقييم من أجل تقدير التعويضات ادلمنوحة للمالك ُت أو ح هبا من طرف ادلسامه ُت يف الضريبة، أو التجار أو الصناعي ُت أو احلرفيُت،مراعاة القيمة الناصبة وادلصر التصرحيات ادلتممة من ادلدين ُت ابلضريبة والتقديرات اإلدارية اليت أصبحت هنائية دبوجب القوان ُت اجلبائية، واليت تزودىا هبا عادة اإلدارات ادلالية ادلختصة . ح هبا القيمة احلقيقية لألمالك العتمادىا كمعيار لتقدير قيمة كما أنو لكي تعكس القيم ادلصر ع ادللكية، جيب األخذ بع ُت االعتبار قيمة ادلعامالت العقارية ادلربمة وادلنجزة يف ظرف ال األمالك زلل نز يتعدى ثالثة ( 03 ) سنوات ابتداء من اتريخ اإلعالن عن ادلنفعة العمومية، على أن يتم ربيينها عند القيام بتحديد مبالغ التعويض على أساس نسبة 10 % لكل سنة ( 1 ) . خامتة ع اجلزائري قد حدد دبوجب القانون رقم طللص يف هناية ىذا البحث إذل القول أبن ادلشر 91 - 11 على سبيل احلصر قواعد التقييم ومعايَته، وألزم مصاحل أمالك الدولة ادلختصة ابلتقييم مراعاهتا ألهنا من النظام العام، للوصول إذل تقييم حقيقي وموضوعي عادل ومنصف، وتتمثل القواعد يف : كل األضرار احملققة، وأن حيدد حسب القيمة احلقيقية لألمالك حسب طبيعتها أن يغطي التعويض أو مشتمالهتا، أو عن استعماذلا الفعلي من قبل مالكيها وأصحاب احلقوق العقارية، أو من قبل التجار والصناع واحلرفي ُت قبل عام من فتح التحقيق يف ادلنفعة العمومية، مع وجوب استبعاد كل نوع من أنواع التحسينات، على أن يتم التقييم وجواب أبسعار السوق العقاري احلر ربدد يوم قيام ادلصاحل ادلختصة ابلتقييم، وابالعتماد كذلك على التصرحيات الضريبية اليت يدرل هبا ادلسامهون يف الضريبة . 1 - انظر مذكرة رقم 6408 مؤرخة يف 15 / 10 / 2005 ع ادللكية، تتعلق بتقييمات مديرية أمالك الدولة ادلعدة يف إطار عمليات نز صادرة عن إدارة أمالك الدولة .

د . لعشاش دمحم 168 ع اجلزائري قد أحسن ما فعل عندما أخذ بقاعدة االستعمال الفعلي كما أنو ديكن القول أن ادلشر لألمالك ادلنزوعة إذل ما كانت تستعمل فيو قبل عام من فتح التحقيق يف ادلنفعة العمومية، واستبعاده للتحسينات ادلستحدثة بعد ىذا التاريخ، وىذا حىت يقطع الطريق على ادلتحايل ُت من ادلالك حفاظا على أموال اخلزينة العمومية . َت غ َت أنو يف ادلقابل نرى أن تطبيق قاعدة التعويض حسب أسعار يوم إجراء التقييم من طرف مصاحل أمالك الدولة يف حالة الطعن يف مبلغ التعويض ادلقًتح قد يكون رلحفا يف حق ادلنزوعة ملكيتهم وغ عادل . وعليو ديكن أن نقرتح ما يلي : - ربديد وضبط بدقة اتريخ التحسينات ادلستحدثة، واتريخ ادلعامالت التجارية والعقود ادلربمة اليت تؤخذ بع ُت االعتبار يف التقييم، وتلك اليت ديكن استبعادىا . - إقرار تعويض إضايف يف حالة طول مدة الفصل يف دعوى التعويض، طادلا أن اخلب َت ملزم ابلعودة للتقييم أبسعار وقت إجراء التقييم اإلداري . التوصيات : نوصي بتعديل أحكام ادلادة 21 ع ادللكية رقم من قانون نز 91 - 11 ادلعدل وادلتمم لالستجابة لالقًتاحات ادلذكورة أعاله . قائمة ادلراجع * ابللغة العربية أوال : الكتب 1 - ج سعد، القانون اإلداري العام وادلنازعات اإلدارية، مكتبة اجلامعة، كسارة، لبنان، جور 2004 2 - ع ادللكية للمنفعة دمحم صالح عبد البديع السيد، االذباىات احلديثة للقضاء اإلداري وقرارات نز العامة - دراسة مقارنة - دار النهضة العربية، القاىرة 2006 3 - ع ادللكية للمنفعة العامة، إجراءاتو والتعويض عنو، دار الكتاب القانونية، مؤسسة عبد احلميد فودة، نز األىرام للنشر والتوزيع، القاىرة، 1992 .

قواعد ومعايري تقدير قيمة األمالك واحلقوق العينية العقارية ادلطلوب نزعها للمنفعة العامة يف القانون اجلزائري 169 4 - ليلى طلبة، ادللكية العقارية اخلاصة، دار ىومة للطباعة والنشر، الطبعة الثانية، اجلزائر 2011 . اثنيا : الرسائل وادلذكرات اجلامعية 1 - إبراىيم دمحم علي السيد، نظرية االعتداء ادلادي، رسالة دكتوراه يف القانون، كلية احلقوق، جامعة ع ُت مشس، مصر 1992 2 َت - ع ادللكية للمنفعة العمومية يف القانون اجلزائري وادلقارن، مذكرة لنيل درجة ادلاجست بوذريعات دمحم، نز يف القانون، زبصص إدارة ومالية، كلية احلقوق بنب عكنون، جامعة اجلزائر 2002 3 - ع ادللكية للمنفعة العامة يف التشريع اجلزائري، مذكرة لنيل شهادة براحليةزوبَت، التعويض عن نز ادلاجستَت، زبصص قانون عقاري، كلية احلقوق، جامعة احلاج خلضر، ابتنة 2008 اثلثا : ادلقاالت 1 - ليلى زروقي ع ادللكية ، دور القاضي اإلداري يف مراقبة مدى احًتام اإلدارة لإلجراءات ادلتعلقة بنز اخلاصة للمنفعة العامة، رللة رللس الدولة، العدد 3 ، اجلزائر 2003 ، ص ص 13 - 30 . 2 - رمحاين أمحد ع ادللكية من اجل ادلنفعة العمومية، رللة ادلدرسة الوطنية لإلدارة، اجمللد ، نز 4 ، العدد 02 ، اجلزائر 1994 ، ص ص 05 - 75 . 3 - معاشو عمار ، إشكاالت التقاضي يف النزاع العقاري أمام القضاء اإلداري، رللة احملاماة، العدد 4 ، تيزي وزو، اجلزائر 2006 ، ص ص 44 - 61 . رابعا : النصوص القانونية 1 - النصوص التشريعية - أمر رقم 75 - 58 خ يف مؤر 26 سبتمرب 1975 يتضمن القانون ادلدين، ج ر عدد 78 ، الصادر يف 30 سبتمرب 1975 معدل ومتمم . - أمر رقم 76 - 48 خ يف مؤر 15 مايو 1976 ع ادللكية من أجل ادلنفعة العمومية، ج ر يتعلق بقواعد نز عدد 44 ، الصادر يف 01 يوليو 1976 ملغى .

د . لعشاش دمحم 170 - قانون رقم 91 - 11 خ يف مؤر 27 أبريل 1991 ع ادللكية من أجل ادلنفعة حيدد القواعد ادلتعلقة بنز العمومية، ج ر عدد 21 ، الصادر يف 08 مارس 1991 معدل ومتمم . 2 - النصوص التنظيمية أ - ادلراسيم التنفيذية - مرسوم تنفيذي رقم 93 - 186 خ يف مؤر 27 يوليو 1993 حيدد كيفيات تطبيق القانون رقم 91 - 11 خ يف اامؤر 27 أبريل 1991 ع ادللكية من أجل ادلنفعة العمومية، ج ر ، الذي حيدد القواعد ادلتعلقة بنز عدد 51 ، الصادر يف 08 مارس 1993 معدل ومتمم . - مرسوم تنفيذي رقم 12 - 124 خ يف مؤر 19 مارس 2012 حيدد ادلناطق ذات اإلمكانيات الفالحية اليت يعتمد عليها كأساس حلساب إاتوة أمالك الدولة بعنوان حق االمتياز على األراضي الفالحية التابعة لألمالك اخلاصة للدولة، ج ر عدد 17 ، 15 مارس 2012 . ب - ادلناشري الوزارية ومذكرات أمالك الدولة - منشور وزاري مشًتك ( الفالحة والتنمية الريفية – الداخلية – ادلالية ) رقم 07 خ يف مؤر 30 / 10 / 2002 ، يتعلق بكيفية ربديد مبلغ تعويض ادلالك لعدم اسًتجاع أمالكهم ادلؤشلة وادلوضوعة ربت احلماية . - مذكرة رقم 1179 مؤرخة يف 09 / 03 / 1999 تتعلق بتقييم األمالك العقارية - مذكرة رقم 6408 مؤرخة يف 15 / 10 / 2005 ع تتعلق ابلتقييمات العقارية ادلعدة يف إطار عمليات نز ادللكية . خامسا : القرارات القضائية جمللس الدولة 1 - قرار رقم 182676 خ يف مؤر 7 / 7 / 2000 ، / ع 2 ، 2001 ،ص 145 2 - قرار رقم 12419 خ يف مؤر 16 / 12 / 2003 ، ع 5 / 2004 ، ص 192 3 - قرار رقم 016765 خ يف مؤر 12 / 07 / 2005 ع 7 / 2005 ،ص 145 4 - قرار رقم 29055 خ يف مؤر 12 / 7 / 2006 ، ع 61 / 2006 ، ص 389

قواعد ومعايري تقدير قيمة األمالك واحلقوق العينية العقارية ادلطلوب نزعها للمنفعة العامة يف القانون اجلزائري 171 5 - قرار رقم 034671 خ يف مؤر 11 / 07 / 2007 ،ع 9 / 2009 ، ص 86 * ابللغة الفرنسية 1 - AUBY (J - M) et DUCOS Ader, L’expropriation pour cause d’utilité publique , éditions Sirey,Paris 1996 2 - ANDRE Humant , L’expropriation pour cause d’utilité publique , Libraires technique, Paris 1975 3 - DANIEL Champigny, L’expropriation et la rénovation urbain, Paris 1968J 4 – P Gigli, La consistance des biens est exproprié , A - J - P, Paris 1991 5 - YVES Grandement , droit administratif des biens, LGDI, éditions Paris 2014