قراءة في التعديلات القانونية الواردة على شروط الاستفادة من مسكن في إطار البيع بالإيجار

المجلد 10 / العـــدد : 02 ( 2022 ) ، ص 56 - 73 م جلـة القانون العقاري والبيئة 1 قراءة في التعديالت القانونية الواردة على شروط االستفادة من مسكن في إطار البيع باإليجار Reading on the Legal changes Contained in the Conditions of Benefitingfrom a Dwelling in the Context of the RentalSale د. كرياء شيخ محمد ز معهد الحقوق والعلوم السياسية، كز الجامعي مغنية المر ( الجزائر ) ، [email protected] تاريخ االستالم: 13 / 03 / 20 22 تاريخ القبول: 25 / 05 / 2022 تاريخ النشر: 16 / 06 / 2022 ملخص : تهدف هذه الدراسة إلى إلقاء الضوء على أهم التعديالت القانونية الواردة على شروط االستفادة من مسكن في إطار البيع باإليجار منذ صدور ا لمرسوم التنفيذي 10 - 011 المحدد لشروط شراء المساكن المنجزة بأموال عمومية في إطار البيع باإليجار إلى غاية يومنا هذا. إن ع الجزائري ورغبة منه في سد بعض المشر النقائص التي تضمنها المرسوم التنفيذي 10 - 011 عمد إل رجراء العديد من التعديالت على البنود التعاقدية الخاصة بأطراف عقد البيع باإليجار السيما تلك المتعلقة بشروط االستفادة وهو ما سأحاول توضيحه في هاته الدراسة. كلمات مفتاحية: البيع باإليجار، شروط االستفادة ، التعديالت القانونية . Abstract: The objective of this study is to highlight the most important legal changes made to the conditions for the acquisition of a dwelling in the context of rental sale since the issue ofDecree 01-105 to date. In order to remedy certain shortcomings contained in Executive Decree 01-105, the Algerian legislator made several amendments to the contractual clauses of the parties to the lease agreement, in particular those relating to the acquisition,conditions, that I will try to clarify in this study. Keywords: rental sale ; conditions for the acquisition ; legal amendments .

قراءة في التعديالت القانونية الواردة على شروط االستفادة من مسكن في إطار البيع باإليجار 57 1 . مقدمة: إن كل شخص يرغب في االستفادة من مسكن في إطار البيع باإليجار عليه أن يقوم بمجموعة من اإلرجراءات من أرجل االستفادة من المسكن، إذ يجب عليه أن يقدم طلبا إلى المتعهد بالترقية ال عقارية ي ب ين فيه رغبته بالشراء، على أن تتم معالجة هذا الطلب وفقا لمعيار شروط االستفادة الوارجب توافرها في المستفيدين . إن هذه الدراسة تهدف إلى إلقاء الضوء على أهم التعديالت الواردة على شروط االستفادة من مسكن في إطار البيع باإليجار منذ تاريخ صدور المرسوم التنفيذي رقم 10 - 011 1 إلى غاية تاريخ صدور خ في القرار المؤر 01 / 10 / 0100 والمتضمن نموذج عقد البيع باإليجار 2 . وبناء على ما سبق تنحصر إشكالية الدراسة في التس اؤل عن طبيعة التعديالت القانونية الو اردة على شروط االستفادة من مسكن في إطار البيع باإليجار ومدى فعاليتها في سد النقائص والثغرات التي تضمنها المرسوم التنفيذي 10 - 011 والقرار الصادر سنة 0110 والمتضمن نموذج عقد البيع باإليجار 3 . لإلرجابة على هذه اإلشكالية ارتأيت تقسيم الدراسة إلى محورين، إذ أتطرق في المحور األول إلى اإلرجراءات الخاصة بتقديم طلب الشراء مع ما تضمنه من تعديالت طيلة الفترة الممتدة من 0110 إلى غاية 0100 أما المحور الثاني فأخصصه لإلرجراءات الخاصة بمعالجة الطلب وما تضمنه كذلك من 1 المرسوم التنفيذي رقم 10 - 011 خ في المؤر 00 ابريل سنة 0110 ، المحدد لشروط شراء المساكن المنجزة في إطار كيفيات ذلك، الجريدة الرسمية، العدد البيع باإليجار و 01 ، الصادرة بتاريخ 02 ابريل 0110 . 2 خ في القرار المؤر 01 غشت سنة 0100 خ في ، المعدل للقرار المؤر 00 يوليو سنة 0110 والمتضمن نموذج عقد البيع باإليجار، الجريدة الرسمية، العدد 30 ، الصادرة بتاريخ 02 سبتمبر 0100 . 3 خ في القرار المؤر 00 يوليو سنة 0110 ، المتضمن نموذج عقد البيع باإليجار، الجريدة الرسمي ة، العدد 10 ، الصادرة بتاريخ 02 سبتمبر 0110 .

كرياء د.شيخ محمد ز 58 إرجراءات رجديدة أوردها ع الجزائري بمورجب التعديالت الالحقة لتاريخ صدور المرسوم التنفيذي المشر 10 - 011 والقرار المتضمن نموذج عقد البيع باإليجار الصادر سنة 0110 . 2 . التعديالت الواردة على اإلجراءات الخاصة بتقديم طلب الشراء حت ى يستفيد الشخص من مسكن في إطار عقد البيع باإليجار البد على هذا األخير أن ي قدم ع الجزائري طلب االستفادة، لكن قبل ذلك البد أن تتوافر في هذا األخير الشروط التي نص عليها المشر في المرسوم التنفيذي رقم 105 - 01 المعدل والمتمم والمحدد لشروط شراء المساكن المنجزة بأموال خ في كذا القرار المؤر كيفيات ذلك، و عمومية في إطار البيع باإليجار و 00 / 12 / 0110 الملغى بمورجب القرار الصادر في 01 / 10 / 0100 والمتضمن نموذج عقد البيع باإليجار. 2.2 شروط االستفادة من مسكن عمومي في إطار البيع باإل يجار : ع الجزائري في المادة نص المشر األولى من المرسوم التنفيذي رقم 00 - 200 1 المعدل للمرسوم التنفيذي رقم 10 - 011 سالف ذكره على ما يلي: " تعدل المادة السادسة من المرسوم التنفيذي رقم 10 - 011 وتحرر كما يأتي: "يتاح البيع باإليجار لكل طالب، يتراوح دخله بين مبلغ يفوق 02 ألف دينار رجزائري ويساوي ستة مرات الدخل الوطني األدنى المضمون، ال يملك أو لم يسبق له أن تملك ه و أو زورجه ملكية كاملة، قطعة أرض صالحة للبناء أو عقارا ذا استعمال سكني ، ولم يستفد مساعدة مالي ة من الدولة لبناء مسكن أو لشرائه ، وال تتاح االستفادة من البيع باإلي جار المنصوص عليه بمورجب أحكام هذا المرسوم إال مرة واحدة لذات الشخص". 1 المرسوم التنفيذي رقم 00 - 200 خ في المؤر 01 ديسمبر سنة 0100 ، المعدل للمرسوم التنفيذي رقم 10 - 011 كيفيات شراء المساكن المنجزة بأموال عمومية أو مصادر بنكية أو أي تمويالت أخرى في والمحدد لشروط و إطار البيع باإليجار ، الجريدة الرسمية ، ا لعدد 30 ، الصادرة بتاريخ 02 ديسمبر 0100 .

قراءة في التعديالت القانونية الواردة على شروط االستفادة من مسكن في إطار البيع باإليجار 59 ع الجزائري في المادة الثالثة من المرسوم التنفيذي ونص المشر رقم 021 - 12 1 خ في المؤر 2004/11/02 والمعدل للمرسوم التنفيذي رقم 105 - 01 السالف ذكره على أنه: "يجب على كل الحاال المستفيد أن يسدد في ت وقبل أن يتجاوز عمره 70 سنة مبلغ آخر قسط من ثمن بيع المسكن كما هو منصوص عليه في المادة 8 أعاله" . يتبين من هاتين المادتين أن الشخص ال يمكنه الحصول على سكن في إطار البيع باإليجار إال إذا توافرت فيه مجموعة من الشروط أرجملها تباعا فيما يلي : 2.2.2 أال يكون الشخص مالكا لعقار ذي استعمال سكني أو سبق له تملكه إن الجزائر ومنذ سنـة 2001 كة إصالحية واسعـة في وهـي تشهـد حر مختلف القطاعات السيما في قطاع السكن، وما اعتماد الدولة على صيغة البيع باإليجار إال وسيلة لتسهيل عملية إنشاء المساكن وتوزيعها على مستحقيها. ل ذ ا فقد ع الجزائري لالستفادة من سكن في إطار البيع باإليجار أورجب المشر أال يكون الشخص مالكا لعقار ذا طابع سكني أو سبق له أن تملك مسكنا وتصرف فيه بأي تصرف ناقل للملكية، وذلك منعا للمضاربة ولتمكين المحتارجين الحقيقيين من االستفادة من هذا النوع من السكنات، وبالتالي تخفي ف أزمة السكن . والمالحظ أن نص المادة السادسة من المرسوم التنفيذي رقم 10 - 011 ع رجاء عاما، إذ نص المشر حينئذ على أن البيع باإليجار يتاح لكل شخص ال يملك أو لم يسبق له أن تملك عقارا ذا استعمال سكني، ومن ثم فهو لم يبين لنا موقفه من الحالة التي يكون فيها أحد الزورجي ن مالكا لسكن أ و سبق له تملكه وتقدم الزوج اآلخر بطلب االستفادة من سكن في إطار البيع باإليجار؟. إ ن هذا التساؤل لم يجد اإلرجابة إال بصدور المرسوم التنفيذي رقم 00 - 200 المعدل للمرسوم التنفيذي 10 - 011 ع الجزائري رجوابا صريحا على هذا التساؤ سالف ذكره، حين أورد المشر ل بمناس بة 1 المرسوم التنفيذي رقم 12 - 021 ال خ في مؤر 0 نوفمبر سنة 0112 ، المعدل للمرسو م التنفيذي رقم 10 - 011 الم حدد ل كيفيات شراء المساكن المنجزة بأموال عمومية أو مصادر بنكية أو أي تمويالت أخرى في إطار البيع شروط و ب اإليجار ، الجريدة الرسمية ، ا ل عدد 22 ، الصادرة بتاريخ 1 0 نوفمبر 0112 .

كرياء د.شيخ محمد ز 60 تعديله للمادة السادسة من المرسوم التنفيذي 10 - 011 سالف ذكره، فنص على أن االستفادة من كل شخص ال يملك أو لم يسبق أن تملك هو أو زورجه عقارا ذا استعمال سكنات البيع باإليجار تشمل سكني، مما يفهم منه صراحة بأن تملك أحد الزورجين لسكن خاص أو سبق ألحدهما تملك مسكن وتصرف فيه بأي تصرف ناقل للملكية يحرم الزوج اآلخر من إمكانية تقديم طلب االستفادة من مسكن في إطار البيع باإليجار، الن الغرض من سكنات البيع باإليجار رجاء لهدف التخفيف من أزمة السكن واستفادة أكبر عدد ممكن من محتارجي هذه السكنات. 2.2.2 أال يكون الشخص قد استفاد من مساعدة مالية من الدولة لبناء مسكن أو شرائه ع الجزائري لالستفادة من سكن في إطار البيع باإليجار باإلضافة إلى الشرط السابق أورجب المشر أال يكون الشخص قد تحصل على مساعدة مالية من الدولة لبناء مسكن أو شرائه، وذلك تلبية للحارجة االرجتماعية للمستفيدين الحقيقيين ذوي الدخل الضعيف ، ذلك أن الشخص الذي تحصل على سكن سواء قام بتشييده أو بشرائه بإعانة مالية من الدولة ال يمكنه أن يستفيد من مساعدة مالية أخرى للحصول على مسكن في إطار البيع باإليجار 1 . وفي هذا الصدد يثور تساؤل مفاده هل يمكن لألشخاص الذين سبق لهم الحصول على مساعدة مالية من الدولة الكتساب محالت ذات استعمال تجاري أو مهني االستفادة من مساعدة الدولة للحصول على سكن ؟ . بالررجوع إلى نص المادة السادسة المعدلة من المرسوم التنفيذي 105 - 01 المنوه عنه أعاله، والمادة الثانية من ذات المرسوم، يتبين أنه يمكن لهذه الفئة من األشخاص متى توافرت فيهم الشروط 1 يستفيد المسكن المورجه للبيع باإليجار من المساعدة المالية الممنوحة من الدولة والمحددة ب ـ 311111 كل دج لفائدة خ في مستفيد من السكن وهو ما أكدته المادة الرابعة من القرار الوزاري المشترك المؤر 02 يونيو سنة 0103 والمحدد كلفة البناء وثمن المسكن المورجه للبيع لعناصر حساب باإليجار ، الجريدة الرسمية ، ا لعدد 11 ، الصادرة بتاريخ 02 سبتمبر 0103 .

قراءة في التعديالت القانونية الواردة على شروط االستفادة من مسكن في إطار البيع باإليجار 61 المحددة قانونا الحصول على سكن في إطار البيع باإليجار على أساس أن المحال التجارية يكون الهدف منها مزاولة النشاط التجاري أو المهني وليس السكن. وي كان يثار في ظل المرسوم التنفيذي جدر التنويه إلى أن التساؤل الذي 10 - 011 الخاص بمدى كل منهما على انفراد من إعانة مالية لتملك مسكن في إطار البيع باإليجار، كال الزورجين، إمكانية استفادة لم يعد مطروحا في الوقت الحالي ذلك أن استفادة أحد الطرفين من إعانة مالية تحر م الطرف اآلخ ر في الحصول على اإلعانة أل ن الهدف من صيغة البيع باإليجار هي القضاء على أزمة السكن من رجهة وتوزيع السكنات على مستحقيها من رجهة ثانية وهو ما يتعارض مع حصول الزورجين على إعانتين ماليتين لهدف اقتناء مسكنين مستقلين. 2.2.2 أال يتجاوز مستوى مداخيل الشخص ست مرا ت األجر الوطني األدنى المضمون ع الجزائري استلزم في المادة السادسة من المرسوم باإلضافة إلى الشرطين السابقين يتبين أن المشر التنفيذي 01 - 105 قبل التعديل أال يتجاوز دخل المستفيد خمس مرات األرجر الوطني األدنى المضمون 1 ، وهو بذلك عمل على توسيع دائرة المستفيدين من السكنات الممنوحة في إطار البيع باإل يجار، لتشمل إلى رجانب الطبقات الضعيفة ذات الدخل المحدود، الطبقات المتوسطة في المجتمع . ع غير أنه وبسبب نقص القدرة الشرائية لألفراد وتدني مستويات الدينار الجزائري آنذاك، قام المشر الجزائري بتعديل المادة السادسة ورفع بذلك مست وى المداخيل المقررة لالستفادة من سكن في إطار البي ع باإليجار من خمسة إلى ست مرات األرجر الوطني األدنى المضمون. 1 تنص المادة السادسة من المرسوم التنفيذي 10 - 011 سالف ذكره على أنه يتاح البيع باإليجار لكل شخص ال يملك كاملة ولم يستفد مساعدة مالية من الدولة لبناء مسكن أو شرائه أو لم يسبق له أن تملك عقارا ذا استعمال سكني، ملكية وال يتجاوز مستوى مداخيله خمس مرات األرجر الوطني األدنى الم ضمون.

كرياء د.شيخ محمد ز 62 وبالررجوع إلى المرسوم الرئاسي رقم 00 - 003 المحدد لألرجر الوطني األدنى المضمون 1 والمقدر ب 01111 كل شخص وألرجل االستفادة من سكن في إطار الب دج يتبين أن يع باإليجار يتعين عليه متى كان عازبا أو عليهما متى كان متزورجا أال يتجاوز دخله الشهري أو دخلهما الشهري ما مقداره 001111 دج وذلك تحت طائلة عدم إمكانية االستفادة من صيغة البيع باإليجار. ويجدر التنويه في األخير إلى أنه يتعين على طالب السكن أن يقدم إما قسيمة أرجرة م ت كان أرجيرا ى أو موظفا، أو شهادة المداخيل أو تصريح المداخيل متى كان يزاول نشاطا تجاريا أو مهنيا يثبت بها مستوى مداخيله حت ى يستفيد من السكن ، على أن العبرة في تحديد مستوى الدخل يكون من تاريخ ت قديم الطلب، فإذا حدث وأن تجاوز راتب المستفيد األرجر المحدد في الشر ط بعد تقديمه للطلب فال ي جوز رفض طلبه على اعتبار أنه ال عبرة بزيادة األرجر بعد تقديم الطلب. 2.2.2 أال يكون قد سبق له االستفادة من سكن في إطار البيع باإليجار يستفاد من نص الفقرة الثانية من المادة السادسة المعدلة من المرسوم التنفيذي رقم 011 - 10 السالف الذكر أن كل شخص سبق له االستفادة من سكن في إطار عقد البيع باإليجار ال يمكن ه االستفادة مرة ثانية، وهذا تحقيقا لمبدأ العدالة االرجتماعية ومبدأ المساواة بين األطراف، كذلك و تجنب ا لعامل المضاربة والذي قد يلجأ إليه ا لمستفيد حال حصوله على أكثر من استفادة . 2.2.2 أال يتجاوز سن المترشح 70 سنة عند حلول تاريخ الوفاء بآخر قسط زيادة على الشروط السابقة الذكر والوارجب توافرها في المترشح للحصول على مسكن في إطار ع الجزائري في المادة الثالثة من المرسوم التنفيذي رقم البيع باإليجار، نص المشر 340 - 04 المشار إليه سابقا على أنه : " يجب على المستفيد أن يسدد في كل الحاالت وقبل أن يتجاوز عمره 70 سنة مبلغ آخر قسط من ثمن بيع المسكن كما هو منصوص عليه في المادة الثامنة أعاله ". 1 المرسوم الرئاسي رقم 00 - 003 خ في المؤر 03 أبريل سنة 0100 ، المحدد لألرجر الوطني األدنى المضمون، الجريدة الرسمية ، ا لعدد 00 ، الصادرة بتاريخ 00 ابريل 0100 .

قراءة في التعديالت القانونية الواردة على شروط االستفادة من مسكن في إطار البيع باإليجار 63 ونص في المادة الثانية من نفس المرسوم على ما يلي: " يجب أن يسدد المستفيد مبلغ ثمن كل الحاالت بعد خصم مبلغ الدفعة األولى على مدى فترة ال تتجاوز السكن في 25 سنة " . يستخلص من المادتين سالفتي كل مترشح يتقدم بطلب الحصول الذكر أنه يشترط كأصل عام في على سكن في إطار البيع باإليجار أال يفوق سنه 45 سنة على اعتبار أن المدة القصوى لدفع األقساط هي 25 سنة، وأن السن األقصى لدفع آخر قسط شهري هو 70 سنة فأقل. غير أنه يمكن للمترشح الذي يفوق سنه 45 سنة أن يستفيد من سكن في إطار البيع باإليجار طالما أن المقرر قانونا أنه يسوغ لكل مستفيد أن يسدد عدة أقساط قبل حلول موعد استحقاقها، غاية ما في األمر وهو أنه يتعين على المترشح الذي يفوق سنه 45 كل األقساط المستحقة والمترتبة سنة أن يسدد في ذمته قبل أن يتجاوز سنه 70 سنة. ع الجزائري أضاف حالة خاصة بمورجب المادة الثالثة من المرسوم هذا ويجدر التنويه إلى أن المشر التنفيذي رقم 02 - 000 1 المعدل للمرسوم التنفيذي 10 - 011 سالف ذكره حينما أشار إلى أنه يمكن عدم األخذ بعين االعتبار هذا الحد األقصى للسن في حال ما ان التزم المستفي د عند تسديد الد فعة األولى كد لنا بأن سن المترشح ال يهم من ثمن المسكن، التسديد المسبق لسعر المسكن بكامله، األمر الذي يؤ كل قيمة المسكن بعد تسديد الدفعة األولى من قيمة المسكن. متى كان موسرا وقادرا على دفع 2.2 تحرير طلب االستفادة نصت المادة 15 من المرسوم التنفيذي 105 - 01 على ما يلي: " يقدم طلب شراء مسكن في إطار البيع باإليجار إلى المتعهد بالترقية العقارية المعني بعد تحريره على مطبوع يحدد نموذرجه الوزير المكلف بالسكن ". 1 المرسوم التنفيذي رقم 02 - 000 خ في المؤر 01 أكتوبر سنة 0102 المتمم للمرسوم التنفيذي رقم 10 - 011 والمح دد كيفيات شراء المساكن المنجزة بأموال عمومية أو مصادر بنكية أو أي تمويالت أخرى في لشروط و إطار البيع ب اإليجار ، الجريدة الرسمية ، ا لعدد 20 ، الصادرة بتاريخ 02 أكتوبر 0102 .

كرياء د.شيخ محمد ز 64 خ في ولقد صدر هذا النموذج بمورجب القرار المؤر 23 يوليو سنة 2001 والمتضمن نموذج ع قد البيع باإليجار ع الجزائري قام بإلغاء النموذج القديم وأصدر نموذرجا رجديدا بمورجب القرار ، غير أن المشر الصادر في 01 / 10 / 0100 . وبالررجوع إلى نموذج عقد البيع باإليجار الصادر سنة 0100 يتبين أنه يتضمن بيانات عامة خاصة بهوية المتعاقدين وبصفتهم وبيانات خاصة تتعلق بت كذا شروط اال عيين الملك وأصل الملكية و تفاق التي يتضمنها عقد البيع باإليجار ، وهي تقريبا نفس البيانات الواردة في النموذج السابق إال انها تتضمن تف صيالت أدق ال سيما في المسائل المتعلقة بأصل الملكية والثمن . باإلضافة إلى ذلك فإن المستفيد يرفق الطلب بتصريح شرفي ي كد فيه صحة المعل ؤ ومات التي قدمها بشأن عدم تملكه ألي عقار أو قطعة أرض للبناء وعدم استفادته مسبقا من أي مساعدة مالية من الدولة القتناء أو بناء مسكن، على أن أي تصريح كاذب أو تزوير في محررات عرفية أو شروع في ذلك يعرض المستفيد للعقوبات المنصوص عليها في المادت ين 220 و 221 من قانون العقوبات الجزائري 1 . ويرفق الطلب مع التصريح الشرفي بالوثائق التالية: شهادة اإلقامة أو اإليواء ال تقل عن ثالثة أشهر، ج شهادة كشف الراتب أو شهادة المداخيل أو تصريح المداخيل بالنسبة ألصحاب المهن الحرة، مستخر الميالد، نسخة مصادق عليها من بطاقة التعريف الوطنية . 2 . التعديالت الواردة على اإلجراءات الخاصة بدراسة الطلب كالة الوطنية بعد استكمال الملف يقوم المستفيد بتقديمه إلى المتعهد بالترقية العقارية ممثال في الو كذا إعداد لتحسين السكن وتطويره، هذه األخيرة تقوم بمعالجة الطلب وتقييم الملفات و ق ائمة بأسماء المستفيدين الذين قبلت ملفاتهم. وألرجل أن نعرف بصورة موسعة كيفية معالجة الطلب البد من التطرق إلى المسائل المتعلقة بتكوين لجنة معالجة الطلبات والطبيعة القانونية لقرار اللجنة ومدى إمكانية الطعن فيه . 1 األمر رقم 22 - 012 خ في المؤر 0 يونيو سنة 0222 ، المتضمن قانون العقوبات الجزائري المعدل والمتمم، الجريدة الرسمية ا لعدد 22 ، الصادرة بتاريخ 00 يونيو 0222 .

قراءة في التعديالت القانونية الواردة على شروط االستفادة من مسكن في إطار البيع باإليجار 65 2.2 تكوين لجنة معالجة الطلبات : ع ال لقد بين المشر جزائري اللجنة المختصة بمعالجة طلبات البيع باإليجار في المادة الخامسة من خ في القرار المؤر 00 / 12 / 0110 والمحدد لشروط معالجة طلبات شراء المساكن في إطار البيع باإليجار كيفيات ذلك، والتي رجاء نصها كالتالي و " : تتشكل لجنة معالجة الطلبات التي يرأسها المدير العام للو ك الة كل قانونا من أو ممثلة المو : - مدير السكن والتجهيزات العمومية بالوالية المعنية ببرنامج السكنات المورجهة للبيع باإليجار . - كل قانونا من طرف المدير العام للصندوق الوطني للسكن ممثل مو . - يمكن زيادة على ذلك توسيع هذه اللجنة عند الضرورة إلى أعضاء آخرين السيما ممثل الوزير ال مكلف بالسكن . تضبط تشكيلة هذه اللجنة بمقرر من الوزير المكلف بالسكن ." خ ع الجزائري قام بتعديل المادة المنوه عنها أعاله في المادة الثانية من القرار المؤر غير أن المشر في 00 / 12 / 0100 1 خ في المعدل للقرار المؤر 00 / 12 / 0110 سالف ذكره والتي رجاء نصها كاآل تي ": كل قانونا من كالة أو ممثلة المو تتشكل لجنة معالجة الطلبات التي يرأسها المدير العام للو : - كل قانونا من طرف المدير المكلف بالسكن في الوالية ممثل مو المعنية ببرنامج السكنات المورجهة ل لبيع باإليجار . - كل قانونا من طرف المدير العام للصندوق الوطني للسكن ممثل مو . - يمكن زيادة على ذلك توسيع هذه اللجنة عند الضرورة إلى أعضاء آخرين السيما ممثل الوزير المكلف بالسكن . تضبط تشكيلة هذه اللجنة بمقرر من الوزير المكلف بالسكن ." 1 خ في القرار المؤر 00 يوليو 0100 خ في المعدل والمتمم للقرار المؤر 00 يوليو سنة 0110 والمحدد لشروط معالجة طلبات شراء المساكن في إطار البيع باإليجار كيفيات ذلك، الجريدة الرسمية لعدد و 22 الصادرة بتاريخ 10 أكتوبر 0100 .

كرياء د.شيخ محمد ز 66 ع الجزائري أعفى مدير السكن الوالئي المعني وباستقراء المادتين السابقتين يظهر رجليا أن المشر ببرامج سك كل قانونيا يعينه مدير السكن، ليتولى نات البيع باإليجار من معالجة الطلبات واستبدله بممثل مو مهمة اإلشراف والسهر على معالجة الطلبات الخاصة بسكنات البيع باإليجار المسجلة باسم الوالية . ع الجزائري أحسن التصرف عند استبداله مدير السكن بممثل وحسب رأيي أرى بأن المشر م كل و قانونا عنه نظرا لالنشغاالت المتعددة والمهام الواسعة التي يحوزها من رجهة ولت سيير اإلرجراءات اإلدارية وسرعة دراسة ومعالجة الطلبات من رجهة ثانية . 2.2 إعداد قرار البيع باإليجار : كالة المستفيدين الذين قبلتهم اللجنة بقرار القبول برسالة موصى عليها مع دعوتهم تعلم مصالح الو إلى دفع %10 من ثمن المسكن كالتزام نهائي بالشراء، لكن كيف يتم إعداد قرار اللجنة المذكورة ؟ وما هي الطبيعة القانونية للقرار الصادر عن اللجنة ؟ وهل يمكن الطعن فيه ؟ إن كيفية إعداد قرار كل هذه التساؤالت تتطلب مني التعرض بشيء من التفصيل إلى اإلرجابة على البيع باإليجار ثم إلى الطبيعة القانونية لهذا القرار وإمكانية الطعن فيه وذلك تباعا فيما يلي: 0.0.0 كيفية إعداد قرار البيع باإليجار بعد اإلعالن عن افتتاح االكتتاب لدى الهياكل التي كالة الوطنية لتحسين الس تعينها الو كن وتطويره من أرجل شراء مسكن في إطار صيغة البيع باإليجار وفق الشروط المحددة قانونا، وبعد تقديم الطلب المحرر من طرف المستفيد في مطبوع طبقا للنموذج الم عد مسبقا والمرفق بالوثائق الضروري ة ، يتم تسجيل كالة أو ممثلة المعين هذه الطلبات وفق ترتيب زمني فور استالمها في سجل يرقمه ويوقعه المدير العام للو قانونا لهذا الغرض . وبعد معالجة الطلبات من طرف اللجنة على أساس الترتيب المسجل قانونا تعاد الطلبات التي تنقصها معلومات، أو تلك التي لم ترفق بالوثائق المطلوبة إلى أصحابها خالل 8 أيام التي تلي استالمها مع اإلشارة لسبب إعادتها .

قراءة في التعديالت القانونية الواردة على شروط االستفادة من مسكن في إطار البيع باإليجار 67 وفي حالة ما إذا فاق عدد الطلبات التي تستوفي الشروط التأهيلية والتي تم قبولها من طرف اللجنة عدد مساكن البرنامج المقرر، يبلغ المترشحون الغير مقبولين كتابيا مع توضيح رتبة طلباتهم و دعوتهم إن رغبوا في ذلك إلى التمسك باختيارهم في البرامج السكنية المستقبلية المخصصة للبيع باإليجار. وفي هذه الحالة يتعين على صاحب الطلب تأكيد طلبه األول على البرامج السكنية المستقبلية المنجزة من طرف كالة برسالة موصى عليها الو . إن رجميع اإلرجراءات المنوه عنها أ عاله والمتخذة في ظل القرار الصادر في 00 / 12 / 0110 سالف ذكره، أصبحت محل تعديل ع الجزائري عمد سنة ، ذلك أن المشر 0100 وفي خطوة سابقة من نوعها نحو العصرنة وتقريب اإلدارة الجزائرية من المواطن إلى إنشاء موقع الكتروني على شبكة االنترنت لتسهيل عملية االكتتاب في برنام ج سكنات عدل بهدف تفادي طوابير االزدحام لجميع الراغبين في التسجيل بهدف الحصول على سكن بصيغة البيع باإليجار عبر رجميع الواليات الجزائرية . ومن ثم فان رجميع األشخاص الذين تتوافر فيهم شروط الترشح يمكنهم الولوج إلى صفحة االستقبال الخاصة بالموقع الرسمي للتسجيل في س كنات البيع باإليجار وملء االستمارات الخاصة بالتسجيل مع إدخال رجميع البيانات الشخصية والنقر على زر التأكيد. كل طالب للسكن على وصل االستالم يتم تحميله وباستكمال رجميع اإلرجراءات السابقة، يتحصل من الموقع الرسمي للتسجيل 1 كلمة السر الخاصة بكل مك مرفقا برقم التسجيل و تتب، باإلضافة إلى نم وذج التصريح الشرفي والوثائق التي يتعين تقديمها للجهة المختصة . وبعد انتهاء عملية التسجيل، تتولى الجهة المختصة بمعالجة الطلبات دراسة رجميع الطلبات المقيدة والمستوفية للشروط وفقا للترتيب الزمني الوارد، وعند االنتهاء من عملية معالجة الطلبات ت قوم بتحديد 1 تنص الفقرة الثالثة من المادة الثانية من ا خ في لقرار المؤر 01 غشت 0100 خ في المعدل والمتمم للقرار المؤر 00 يوليو 0110 المحدد لشروط معالجة طلبات شراء المساكن في إطار البيع باإليجار كيفيات ذلك على ما يلي: " تثبت ا و لوثائق المرسلة بالطرق االلكترونية تلقائيا بوصل استالم الكتروني أثناء تفحص الموقع االلكتر وني أو تحميل ها من طرف المرسل إليه كذا اآلرجال النهائية". يبين تاريخ وتوقيت االستالم و

كرياء د.شيخ محمد ز 68 الطلبات المقبولة والمستوفية للشروط التأهيلية في محضر يوقعه رجميع أعضاء اللجنة على أن يتبين المحضر أسماء وألقاب المترشحين الذين عولجت ملفاتهم وال يتأتى ذلك إال بتوضيح البيانات اآلتية : - تاريخ التسجيل عند قبول طلبه - أرجل تسديد القيمة المتبقية من ثمن المسكن - نوعية المسكن المخصص وموقعه على الخصوص في العمارة . 1 أما في حال ما إن فاق عدد الطلبات المستوفية للشروط التأهيلية والتي تم قبولها من طرف كتابيا مع توضيح رتبة طلباتهم ودعوتهم اللجنة، عدد مساكن البرنامج المقرر، يبلغ المترشحون غير المقبولين إن رغب وا في ذلك إلى التمسك باختيارهم في البرامج السكنية المستقبلية المخصصة للبيع باإليجار . 2 ومتى انتهت اللجنة من القيام بكل هذه اإلرجراءات كالة الوطنية لتحسين السكن وت ، تبلغ الو طويره المكتتبين بالطرق االلكترونية أو برسالة موصى عليها ، قرار القبول أو الرفض المعلن من قبلها مع دعوتهم لدفع %25 من ثمن المسكن كالتزام نهائي بالشراء 3 كالة ليرفق ، على أن يودع وصل الدفع لدى مصالح الو 1 خ في يرارجع نص المادة السابعة من القرار المؤر 00 يوليو سنة 0110 المحدد لشروط معالجة طلبات شراء المساكن في إطار البيع باإليجار كيفيات ذلك سالف ذكره. و 2 خ في تنص المادة الثالثة من القرار المؤر 00 يوليو 0100 سالف ذكره على ما يلي:" تتمم أحكام المادة السادسة من خ في القرار المؤر 00 يوليو سنة 0110 كما يأتي:".......... وبمجرد تسجيل برامج سكنية رجديدة في بفقرة تحرر إ طار البيع باإليجار تقوم اللجنة المنصوص عليها في ا لمادة 1 أعاله في حدود عدد السكنات المسجلة، بترتيب هذه الطلبات حسب الترتيب الزمني األولي لإليداع وبالتحقق من شروط قابلية الترشح للطالبين كما هو محدد في التشريع والتنظيم المعمول بهما". 3 تنص المادة الثانية من شروط البيع باإليجار خ في المدررجة في القرار المؤر 1 0 غشت سنة 0100 المتضمن نموذج عقد البيع باإليجار ح المستأرجر المستفيد بأنه سدد دفعا يقدر ب ........وذلك حسب سالف ذكره على ما يلي:" يصر الكيفيات التالية: 01 % عند اإلقرار الثابت بالشراء. 1 % عند االنطالق في األشغال لموقع توارجد السكن

قراءة في التعديالت القانونية الواردة على شروط االستفادة من مسكن في إطار البيع باإليجار 69 بملف المستفيد ، وبعد إيداع هذا األخير النسبة السالفة الذكر مقابل وصل يسلم له، يتم إبرام عقد البيع كالة الوطنية لتحسين السكن وتطويره لدى مكتب توثيق وفق النموذج المقرر قانونا باإليجار بينه وبين الو . هذا ويجدر التنويه إلى أن رجميع الوثائق المرسلة يتم إثباتها بالطرق االلكترون ي ة تلقائيا، بوصل استالم الكتروني أثناء تفحص الموقع االلكتروني أو تحميلها من طرف المرسل إليه مع تبيين تاريخ وتوقيت كذا اآلرجال النهائية. االستالم و 0.0.0 الطبيعة القانونية للقرار الصادر عن اللجنة لتحديد الطبيعة القانونية لهذا القرار، البد من تحديد الطبيعة القانونية للهيئة ال تي قامت بإصداره ، و كأصل عام متى كانت الهيئة المصدرة للقرار إدارة، فإن القرار الصادر عنها يكون إداريا ومن ثم فإن أي نزاع بشأنه يخضع للقضاء اإلداري. وتكون بذلك المحاكم اإلدارية هي المختصة بالنظر في هذا النزاع ، كانت الهيئة المصدرة للقرار ال أما إذا تعد إدارة بمفهوم القانون، فإن القرار الصادر عنها ال يعد إداريا ومن هنا ورجب التساؤل عن الطبيعة القانونية للقرار الصادر عن اللجنة ؟ . ع الجزائري اعتمد على المعيار الموضوعي كمعيار أساسي لتحديد الهيئات من المعلوم أن المشر اإلدارية وحددها على سبيل الحصر في الدول ة والوالية والبلدية والمؤسسات العمومية ذات الصبغة اإلدارية ، وبالررجوع إلى المادة األولى من المرسوم التنفيذي رقم 1 91 - 148 كالة نجدها تنص على أنه: "تنشأ الو الوطنية لتحسين السكن وتطويره في شكل مؤسسة عمومية ذات طابع صناعي وتجاري وتتمتع بالشخصية المعنوية واالستقالل المالي". وعليه فإن قرار البيع باإليجار المتخذ من طرف اللجنة ال يعد قرارا إداريا وال تخضع المنازعات كل نزاع فيه يكون من بشأنه للمحاكم اإلدارية، على اعتبار أن اللجنة تعد تارجرة في عالقاتها مع الغير و 1 % عند تخصيص المسكن 1 % عند استالم المستأرجر المستفيد مفاتيح المسكن " . 1 المرسوم التنفيذي رقم 20 - 020 خ في المؤر 00 مايو سنة 0220 ، المتضمن إحداث كالة الوطنية لتحسين السكن الو وتطويره، الجريدة الرسمية ، ا لعدد 00 ، الصادرة بتاريخ 02 مايو 0220 .

كرياء د.شيخ محمد ز 70 اختصاص القضاء العادي. وترتيبا على ما سبق فإن الق رار الصادر عن اللجنة والمتضمن قرار البيع ب اإليجار يعد قرارا مدنيا ال إداريا. 0.0.0 الطعن في قرار اللجنة إن قرارات البيع باإليجار التي تصدرها لجنة معالجة الطلبات يمكن االعتراض عليها بطريق الطعن، ويتم ذلك أمام اللجنة الخاصة المنشأة بمورجب مقرر صادر عن الوزير الم كلف بالسكن وهو ما نصت عليه المادة 12 خ في من القرار المؤر 23 يوليو 2001 والمحدد لشروط معالجة طلبات شراء المساكن في إطار البيع باإليجار المشار إليه سابقا . وتتكون لجنة الطعن بمورجب المادة األولى من المقرر الوزاري رقم 1 85 من: - كالة الوطنية لتحسين وتطوير مدير الو السكن رئيسا . - مدير الصندوق الوطني للسكن عضوا . - مفتش من المفتشية العامة بوزارة السكن والعمران عضوا . - مدير السكن والتجهيزات العمومية للوالية المعنية بالطعون عضوا . - كالة الوطنية لتحسين السكن وتطويره للوالية المعنية بالطعون عضوا المدير الجهوي للو . - محضر قضائي مقرر لهذه اللجنة . تقوم هذه اللجنة الخاصة بدراسة الطعون المقدمة وتكون قراراتها نهائية غير قابلة ألي طعن، كيفية الفصل ويالحظ أن المقرر الوزاري المنشئ للجنة معالجة الطعون ينظم قواعد الطعن، وإرجراءاته، و فيه، وإمكانية مرارجعة البيع باإليجار ، غير أنه لم يح دد تاريخا للطعن وال مواعيد الفصل فيه ، ومن ثم فال يعقل أن يظل الطعن موقوفا على إرادة اللجنة وحدها، األمر الذي يؤدي إلى تشجيع البيروقراطية . 1 المقرر الوزاري رقم 01 الصادر عن وزارة السكن بتا ريخ 10 أوت 0110 والمحدد لتشكيلة لجنة الطعن الخاصة بطلبات شراء المساكن في إطار البيع باإليجار ، غير منشور.

قراءة في التعديالت القانونية الواردة على شروط االستفادة من مسكن في إطار البيع باإليجار 71 2 . خاتمة: إن هذه الدراسة استهدفت إلقاء الضوء على أهم التعديالت الواردة على شروط االستفادة من مسكن في إطار البيع باإليجار منذ تاريخ صدور المرسوم رقم 11 - 111 إلى غاية يومنا هذا، ولقد توصلت من خالل هذه الدراسة إلى النتائج اآلتية : - ع الجزائري بعض النقاط القانونية التي لم ينظمها المرسوم التنفيذي تنظيم المشر ر قم 11 - 111 ال سيما ما تعلق منها بإمكانية استفادة كال الزورجين من مسكن أو استفادتهما معا من إعانة مالي ة لهدف الحصول على مسكن في إطار البيع باإليجار. - عدم األخذ بعين االعتبار الحد األقصى للسن القانوني من أرجل االستفادة من مسكن في إ طار البيع باإليجار كان باإلمكان دفع قيمة المسكن دفعة واحدة. متى - تسهيل عملية االكتتاب في ب رامج السكنات الخاصة بالبيع باإليجار وذلك بالتخل ي عن نظام االكتتاب الحضوري واستبداله بنظام االكتتاب االلكتروني القائم على مبدأ تقريب اإلد ارة من المواطن. - توسيع دائرة المستفيدين من سكنات البيع باإليجار من خالل الرفع من شرط االستفادة إ لى حدود ست مرات األرجر الوطني األدنى المضمون بدل خمس مرات المعمول به سابقا باإلضافة إلى ا لرفع من قيمة األرجر الوطني األدنى المضمون إلى حدود 01111 دج. أما عن التوصيات فأرجملها فيما يلي: - توسيع دائرة المستفيدين من برامج سكنات البيع باإليجار بشكل أكبر خصوصا مع ان خ فاض القدرة الشرائية للمواطنين.

كرياء د.شيخ محمد ز 72 - العمل على توفير صيغ سكنية للمواطنين مشابهة لصيغة البيع باإليجار قصد ت خفيف الضغط على الدولة سيما إذا ما علمنا بأن مدة انجاز هذه السكنات قد يصل إلى 11 سنة مثلما حدث مع مالكي سكنات عدل لسنتي 0111 و 0110 . 2 . قائمة المراجع: - األمر رقم 22 - 012 خ في المؤر 0 يونيو سنة 0222 ، المتضمن قانون العقوبات الجزائري المعدل والمتمم، الجريدة الرسمية العدد 22 ، الصادرة بتاريخ 00 يونيو 0222 . - المرسوم الرئاسي رقم 00 - 003 خ في المؤر 03 أبريل سنة 0100 ، المحدد لألرجر الوطني األدنى المضمون، الجريدة الر سمية، العدد 00 ، الصادرة بتاريخ 00 ابريل 0100 . - المرسوم التنفيذي رقم 20 - 020 خ في المؤر 00 مايو سنة 0220 كالة ، المتضمن إحداث الو الوطنية لتحسين السكن وتطويره، الجريدة الرسمية، العدد 00 ، الصادرة بتاريخ 02 مايو 0220 . - المرسوم التنفيذي رقم 10 - 011 خ في المؤر 00 ا بريل سنة 0110 ، المحدد لشروط شراء كيفيات ذلك، الجريدة الرسمية، العدد المساكن المنجزة في إطار البيع باإليجار و 01 ، الصادرة بتاريخ 02 ابريل 0110 . - المرسوم التنفيذي رقم 12 - 021 ال خ في مؤر 0 نوفمبر سنة 0112 ، المعدل للمرسو م التنفيذي رقم 10 - 011 الم حدد ل كيفيات شروط و شراء المساكن المنجزة بأموال عمومية أو مصادر بنكية أو أي تمويالت أخرى في إطار البيع باإليجار ، الجريدة الرسمية، ال عدد 22 ، الصادرة بتاريخ 1 0 نوفمبر 0112 . - المرسوم التنفيذي رقم 00 - 200 خ في المؤر 01 ديسمبر سنة 0100 ، المعدل للمرسوم التنفيذي رقم 10 - 011 والمحدد كيفيات شراء المساكن المنجزة بأموال عمومية أو مصادر لشروط و بنكية أو أي تمويالت أخرى في إطار البيع باإليجار، الجريدة الرسمية، العدد 30 ، الصادرة بتاريخ 02 ديسمبر 0100 .

قراءة في التعديالت القانونية الواردة على شروط االستفادة من مسكن في إطار البيع باإليجار 73 - المرسوم التنفيذي رقم 02 - 000 خ في المؤر 01 أكتوبر سنة 0102 المتمم للمرسوم التنفيذي رقم 10 - 011 كيفيات شراء المساكن المنجزة بأموال عمومية أو مصادر بنكية أو أي والمحدد لشروط و تمويالت أخرى في إطار البيع باإليجار، الجريدة الرسمية، العدد 20 ، الصادرة بتاريخ 02 أكتوبر 0102 . - خ في القرار المؤر 00 يوليو سنة 0110 ، المتضمن نموذج عقد البيع باإليجار، الجريدة الرسم ية، العدد 10 ، الصادرة بتاريخ 02 سبتمبر 0110 . - خ في القرار المؤر 00 يوليو 0100 خ في المعدل والمتمم للقرار المؤر 00 يوليو سنة 0110 كيفيات ذلك، الجريدة الرسمية والمحدد لشروط معالجة طلبات شراء المساكن في إطار البيع باإليجار و ، ا لعدد 22 ، الصادرة بتاريخ 10 أ كتوبر 0100 . - خ في القرار الوزاري المشترك المؤر 02 يونيو سنة 0103 والمحدد لعناصر حساب كلفة البناء وثمن المسكن المورجه للبيع باإليجار، الجريدة الرسمية، العدد 11 ، الصادرة بتاريخ 02 سبتمبر 0103 . - خ في القرار المؤر 01 غشت سنة 0100 خ في ، المعدل للقرار المؤر 00 يول يو سنة 0110 والمتضمن نموذج عقد البيع باإليجار، الجريدة الرسمية، العدد 30 ، الصادرة بتاريخ 02 سبتمبر 0100 . - المقرر الوزاري رقم 01 الصادر عن وزارة السكن بتاريخ 10 أوت 0110 والمحدد لتشكيلة لجنة الطعن الخاصة بطلبات شراء المساكن في إطار البيع باإليجار، غير منشور.