طرق تسوية البناء غير الشرعي في التشريع الجزائري

ي ائر عي في التشريع الجز طرق تسوية البناء غير الشر د/ مزيان محمد أمين جامعة عبد الحميد بن باديس بمستغانم مقدمة : لقد دفعت الصعوبات التي واجهت السلطات العمومية غداة االستقالل في ميدان العقار، إلى وضع الملكية ائر و للجز و االجتماعية العقارية في قلب السياسة االقتصادية ع ها موضو اضي و تسيير جعل ملكية األر اءهم وضعية تشوبها الفوضى ، إضافة الى عدم اتمام عملية كافة االهتمامات إذ ترك المستعمرون ور المسح ، و عدم فرض الرقابة على البناء غير المرخص و التدخل في الوقت المناسب ، و أزمة السكن اسات و التي ارتبطت ارتباطا وثيقا بغياب الدر المخططات و عدم فعا لية القوانين المتعلقة بالعقار و التعمير . اهن ة أصبحت في الوقت الر عي ألن هذه الظاهر كل هذا اعتبر السبب الرئيسي في انتشار البناء غير الشر ائرية ألنها تمس جميع الميادين االقتصادية و االجتماعية و الثقافية و ... من أولويات اهتمام الدولة الجز و ال ج من هذه األزمة اال باالتباع سياسة تشريعية ذكية تسجد ميدانيا بفعالية القضاء يمكن الخرو ي ائر الجز للقضاء عليها . وهذا ما سأتعرض له في مبحثين أخصص المبحث األول للسياسة التشريعية المنتهجة من أجل القضاء عية و دور القضاء في هذا المجال على البناءات غير الشر أما ال عي ة كسبب من اسباب القضاء على البناء غير الشر مبحث الثاني فأخصصه للحياز عي : المبحث األول : التشريع و الحكم القضائي لتسوية البناء غير الشر ارية رقم أتناول في هذا المبحث التعليمة الوز 1005 المؤرخة في 3 اير فبر 2011 ة ار ة عن وز الصادر المالية الخاصة بتسوية الفوارق في المساحات طبقا ألحكام المادة 47 من قانون المالية لسنة 2005 تم عي أتعرض الى الحكم القضائي كسبب من أسباب تسوية البناء غير الشر : المطلب االول حاالت فوارق المساحات بالزيادة الخاضعة ألحكام المادة 47 من قانون المالية لسنة 2005 :

سنت أحكام المادة 47 من قانون المالية لسنة 2005 اء يرمي الى تسوية حاالت تظهر فارق في اجر ة في سند الملكية و تلك الناتجة عن القياس ح به بين المساحة المذكور الزيادة ، يفوق الحد المسمو المساحي . ان التسوية التي نصت عليها المادة 47 من قانون المالية لسنة 2005 تخص ح االت توسع على قطع ا لشكل القطعة األرضية بمجملها و ترتيب البنايات ، ال اضي يعود أصل ملكيتها للدولة و التي نظر أر ائدة أن تشكل قطع قابلة لالستعمال بمعنى تكون غير قابلة للبناء فوق سكن مستقل مما يمكن للمساحة الز ة البيع للشاغل ا ة أي اختيار سوى مباشر ال يترك لإلدار لحامل لسنــد الملكية 1 و عليه و عمال بأحكام المادة 47 من قانون المالية لسنة 2005 ائد الذي يتعين أن ال ء الز ، فان الجز يشكل في أي حال من األحوال قطعة أرض قابلة للبناء حسب التنظيم المعمول به في مجال التعمير ، يتم التنازل عنه للشاغل الحائز على سند ملكية مقابل ثمن يمثل القيمة التجارية الحالية المحددة من طرف انية ، و حسب قانون المالية لكل سنة و لتحديد مصلحة أمالك الدولة و الذي يتغير حسب المناطق العمر اضي القابلة للبناء يمكن األخذ كمعيار القطعة األصغر مساحة في التجزئة المعنية أو التي قطع األر شكلها يسمح بتشييد بناية ء في ائد يمكن أن يشكل قطعة أرض يتعين تسجيل هذا الجز ء الز اذ تبين أن الجز مصفوفة المسح باسم الدولة 2 . ي ، اضي و أمالك الدولة و الحفظ العقار اء التسوية الذي تم سنه تدخل مصالح مسح األر و يتطلب اجر العقارية لتحديد طبيعة القانونية الجديدة و فهرسة البطاقة الفرع ا اضي : الول : دور مصلحة مسح األر اضي حسب الوضعية المالحظة بتحديد و حدتين عقاريتين األولى تمثل المساحة تقوم مصلحة مسح األر ة في سند الملكية و الثانية الزيادة المسجلة المذكور 1 ة المالية ار ة عن وز الصادر 2011 / 2 / 03 المؤرخة في 1005 ارية رقم ـ التعليمة الوز 2 ة المالية ار ة عن وز الصادر 2011 / 02 / 03 المؤرخة في 1005 ارية رقم ـ التعليمة الوز

ة في سند الملكية بطبيعة الحال في وثائق ال تسجل الوحدة العقارية التي تمثل المساحة المذكور مسح باسم الشاغل 3 الفرع الثاني: دور مصلحة أمالك الدولة : اء بواسطة مطبوعة وفق نموذج صادر عن أمالك الدولة تقوم مصلحة أمالك فور تقديم المعني بطلب شر الدولة بتحديد القيمة التجارية لفائض المساحة و بما أن األمر يتعلق بتسوية جاءت تطبيقا لنص قانوني و ج في تندر ي ي اعداد عقد ادار اضي و الترقيمات العقارية فانه ليس من الضرور اطار عمليات مسح األر للتنازل تكتفي مصلحة أمالك الدولة في هذه الحالة بإعداد رفع يد و تسليمها لشاغل فائض المساحة و ي بناء على وثيقة ر اء و يتم الترقيم بالسجل العقار بعد تسديد هذا األخير لمجمل سعر الشر فع اليد هذه 4 ي : الفرع الثالث: دور المحافظ العقار على مستوى المحافظة العقارية يتم القيام بما يلي : ه شاغل القطعة األرضية ترقيما ة في السند الذي يحوز ترقم مجموعة الملكية المكونة من المساحة المذكور نهائيا باسم هذا األخير . اما مجموعة الملكية المكونة من فارق الم ساحة فترقم فيما يخصها ترقيما مؤقتا باسم الشاغل و فور تقديم هذا األخير رفع اليد المسلمة من طرف مصلحة امالك الدولة يباشر لصالحه ترقيما عقاريا نهائيا على مجموعة الملكية هذه و في حالة عدم تقديم الشاغل لرفع اليد بعد انقضاء أجل السنتين يقوم المحافظ ي بترقي العقار م نهائي باسم الدولة المطلب الثاني :المرسوم رقم 85 – 212 المؤرخ في 13 / 08 / 1985 : ي على امكانية تسوية المباني غير مطابقة للقواعد المعمول بها و أقر لهم حق تملك ائر ع الجز نص المشر هذه السكنات بموجب المرسوم رقم 85 – 212 و حق التكفل بالمباني المشيدة بطريقة غير عية و شر ات التالية : جعلها مطابقة لقواعد التعمير و مقاييس البناء و يمكن تسوية العقار 3 ـ محمودي عبد العزيز ، آليات تطهير و تسوية سندات الملكية العقارية الخاصة في التشريع ات بغدادي ، ي منشور ائر الجز سنة 2010 ، ص 47 4 ة المالية ار ة عن وز ، الصادر 2010 / 02 / 03 المؤرخة في 1005 ارية رقم التعليمة الوز

1 ـ أرض البناء ملك للخواص و كانت محل صفقات غير قانونية 2 ـ أرض للبناء و هي ملك عمومي شيد فوقها بناية و بحوزتها سند أو رخصة شغلها بعد تنازل أمالك الدولة و بيعها للحائز علما ات التالية : أن عملية تسوية البناء ال تشمل العقار 1 ـ البناءات التي ال تتوافر على قواعد التهيئة و التعمير 2 اعي اضي ذات التوجيه الفالحي أو الزر ـ األر 3 ـ أية منشأة ذات منفعة عمومية ة الى أن مرسوم رقم هذا و تجب االشار 85 – 2015 ألغى و حل محله قانون 08 - 15 ال مطلب الثالث : قانون 08 – 15 المؤرخ في 20 / 07 / 2008 : اذا شيدت بناية كاملة أو غير كاملة مخالفة ألحكام التشريعية و التنظيمية السارية المفعول و المطابقة الية و البلدية يمكن للجنة ألحكام التهيئة و التعمير على قطع أرضية تابعة لألمالك الخاصة للدولة أو الو ة أ الدائر اضي ووفقا ي عن طريق التنازل بالتر ن تقرر باالتفاق مع السلطات المعنية تسوية الوعاء العقار للتشريع المعمول به و يتم التنازل بسعر القيمة التجارية للملك المتنازل عنه لكن هناك شروط للتنازل : 1 ـ يجب أن تتناسب مساحة قطعة األرضية المعنية بالتنازل مع المساحة المبنية 2 ـ عدم تسوية البنايات المخصصة لالتفاقات 3 ـ عدم تسوية البنايات فوق المناطق المحمية 4 اضي الفالحية و الغابية ـ عدم تسوية األر 5 ـ عدم تسوية البنايات ذات المنفعة العامة 6 ـ عدم تسوية البنايات التي تمس بالدولة

7 ـ عدم تسوية البنايات المشيدة على قطعة أ رضية تابعة لألمالك الوطنية العامة بدون رخصة بنا. ة الــى أن قــانون هــذا و تجــب االشــار 08 – 15 تــم تمديــد يــد العمــل بــه الــى غايــة 2016 و أنــه يلعــب دور عي كبير و فعال في تسوية البناء غير الشر ابع : الحكم بالشغور و الحكم الذي يقوم مقام العقد المطلب الر قــد يســـتلزم أحيانــا ح إصـــدار أحكــام قضـــائية لكــي يـــتم نقــل ملكيـــة و هــو مـــا يعبــر عنـــه بــالحكم الـــذي يصـــر الحكم القضـائي الـذي يقـوم مقـام العقـد فـي حالـة نكـول بالشغور و إلحاق التركة بأمالك الدولة الخاصة او اءات بيع العقار الواعد عن إتمام إجر ع االول :الحكم الذي يصرح بالشغور الفر أن المادة 48 من قانون رقم 90 / 30 ( 1 ) و المادة 773 من القانون المدني ( 2 ) التي تبين أن األمالك ة و يقصد بالشغور أن ال يكون لها مالك معروف تكتسبها الدولة يجب أن تكون شاغر اءات محددة قانونا في المادتين و يستوجب على الدولة إتباع إجر 51 و 53 من قانون األمالك الوطنية التي ة ال تدمج بقوة القانون ضمن الملكية الخاصة للدولة و إنما يستنتج من خاللها أن األمالك الشاغر تكتسب بالتقادم برفع دعوى بواسطة ممثلها القانوني الوالي طبقا للمادة 111 من المرسوم رقم 76 - 63 في خ المؤر 25 مارس 1976 ي و كذا المادة المتعلق بتأسيس السجل العقار 89 من المرسوم التنفيذي رقم 91 - 454 خ في المؤر 23 نوفمبر 1993 ة األمالك الخاصة و العامة التابعة الذي يحدد شروط إدار ها للدولة و تسير ( 3 ) . (1) تنص المادة 48 من قانون رقم 90 / 30 ة التي ليس لها مالك ة و األمالك التي ال الشاغر على ما يلي:" األمالك الشاغر و كذلك أموال األشخاص ا لذين يموتون 2 تنص المادة 773 من القانون المدني على ما يلي:" تعتبر ملكا من الدولة جميع األمالك من غير وارث أو الذين تهمل تركتهم" 3 تنص المادة 89 من المرسوم التنفيذي رقم 91 - 454 خ في المؤر 23 / 11 / 1991 على ما يلي: " عمال بالقانون، يطالب ال والي و اثة تلك ة، باسم الدولة أمام الجهة القضائية المختصة بحق الدولة في ور ية التي توجد فيها أمالك التركة الشاغر األمالك"..

و ترفع الدعوى أمام القاضي المختص في الدعاوي العقارية لكون العقار محل الشغور ملكية خاصة و أن الحامي للملكية الخاصة هو القاضي العا دي و ذلك الستصدار حكم يثبت انعدام الوارث أو المالك أو التخلي و يعين حارس قضائي على العقار محل الدعوى. ة اختصاصه العقار بالتحقيق و البحث عن المالك المحتملين أو ي الذي يقع في دائر و يقوم القاضي العقار ح فيه بانعدام الورثة و في حالة ثبوت عدم وجودهم يصدر حكما يصر الدولة الورثة أو المالك و تعين الشأن ذوي حقوق لحفظ بواسطة ممثلها القانوني حارس قضائي على أساس أنها الوسيلة الضرورية للمادتين طبقا 603 و 604 من القانون المدني ( 1 ) و بعد أن يصبح هذا الحكم نهائيا يودع العقار تحت اسة القض يد الدولة التي تبدأ ممارسة الحر و إدارته طبقا للمادة ائية عليه و ذلك بالمحافظة عليه 607 من القانون المدني ( 2 ) . ة مادية على العقار بنية تملكه كما هو وارد ة قانونية و هي سيطر اسة القضائية حياز و تعتبر ممارسة الحر في المادة 54 من قانون 90 – 30 ( 3 ) اج ة هو إدر ، كما أن الغاية من ممارسة هذه الحياز العقار ضمن ة و هو نية التملك إلى جانب العنصر األمالك الوطنية الخاصة أي توفر العنصر المعنوي للحياز المادي ( 4 ) اءات القانونية لالستفادة بالشغور و هذا ما أكده القضاء .، علمّا بأن الدولة ملزمة باتباع اإلجر بقوله إن نظرية الشغور، مبنية على أسس محددة قانونّا كالمعاي نة و التصريح بالشغور ( 5 ) ، و من تم فإن 1 ت نص المادة 603 ى اسة...في األحوال األخر مدني على ما يلي:" يجوز للقاضي أن يأمر بالحر المنصوص عليها في القانون" كحالة الشغور المنصوص عليها في ا لمادة 90 من المرسوم 91 - 454 و المادة 51 من قانون 90 - 30 المحددين سابقا. و تنص المادة 604 اسة هي الوسيلة الضرورية لحفظ حقوق ذوي مدني على ما يلي:".... إذا تبين أن الحر الشأن". 2 تنص المادة 607 مدني على ما يلي:" يلتزم الحارس بالمحافظة على األموال المعهودة إليه ة هذه استها، و بإدار حر األموال مع القيام بها قيام الرجل العادي.." 3 تنص المادة 54 من قانون 90 / 30 ة العقار حسب الشروط المنصوص عليها في المادتين على ما يلي:" إذا وقعت حياز 51 و 53 أعاله.. 4 عات العقارية، دار هومة سنة األستاذة ليلى زروقي و األستاذ حمدي باشا عمر/المناز 2007 ، ص 241 و ما يليها 245 . 5 A.Benmiloud : Contribution a l’étude de la Notion de Bien Vacant dans le Droit Positif en Algérie, Revus de l’Organisation National des Avocats, N°4, 1985, P 62 – 69.

اءات القانونية المثبتة لحالة ة باالستيالء على عقار دون استيفاء اإلجر ار المتخذ من طرف اإلدار القر الشغور، يكون مشوبّا بتجاوز السلطة ( 1 ) . امية الكتساب الدولة للملكية العقارية بالتقادم غير مس اءات السابقة الر و يبدو لي أن اإلجر تعملة من الناحية العملية ، ى فإن هناك خلل في أحكام المادة و من جهة أخر 51 من قانون 90 - 30 التي توجب ح؟ رفع دعوى لكن ضد من فالسؤال يبقى مطرو اءات سهلة و بسيطة و في الية يمكن لها أن تكتسب األمالك العقارية بإجر علمّا بأن الدولة عن طريق الو ة مدة قصير ( 2 ) الفرع الثاني :الحكم الذي يقوم مقام العقد 2 اءات البيــع طبقــا ألحكــام . الحكــم القضــائي الــذي يقــوم مقــام العقــد فــي حالــة نكــول الواعــد عــن إتمــام إجــر المــادة 72 مــن القــانون المــدني ( 3 ) ففــي حالــة تحريــر عقــد الوعــد بــالب يع المنصــب علــى عقــار عنــد الموثــق و ي رفــع دعــوى يلــ اجــع البــائع يمكــن للمشــتر تر اءات هــذا البيــع و فــي حالــة اإلمتنــاع زم فيهــا البــائع بإتمــام إجــر يقوم الحكم مقام العقد. عي ة كسبب من اسباب القضاء على البناء غير الشر فأخصصه للحياز المبحث الثاني : المطلب االول : الواقعة المادية تحدث الواقعة المادية إما بفعل الطبيعة أو بفعل اإلنسان و يرتب عليه ا بغض النظر أن تكـون ا القانون أثر ادة قد اتجهت إلى أحداث هذا األثر أم ال و هذا ما أبينه فيما يلي: اإلر ع األول: الوفاة الفر 1 ار المحكمة العليا، الغرفة المدنية، ملف رقم قر 38213 خ في ، المؤر 20 / 10 / 1984 ، المجلة القضائية لسنة 1990 ، العدد األول، ص : 200 . ( 2 ) Bulletin des Services des Domaines et de la Conservation Foncier, Direction Générale du Domaine National, P 49 - 51. 3 تنص المادة 72 ام عقد ثم نكل و قاضاه المت مدني على ما يلي:" إذا وعد شخص بإبر عاقد اآلخر طالبا تنفيذ الوعد، و كانت الشروط الالزمة لتم ة، قام الحكم مقام العقد". ام العقد و خاصة ما يتعلق منها بالشكل متوافر

ا، و هـو انتقـال أمـوال المالـك إلـى ورثتـه، و هـذا وفقـا إن الوفاة واقعة مادية طبيعية يرتـب عليهـا القـانون أثـر للمادة 774 مدني ( 1 ) . اد أ لكن إذا أر ء من المال الشائع يجب عليه استصدار شـهادة توثيقيـة حد الورثة التصرف في كل أو في جز مـــــن الموثـــــق لكـــــي يكـــــون تصـــــرفه نافـــــذا طبقـــــا ألحكـــــام المـــــادة 91 مـــــن المرســـــوم 76 / 63 خ فـــــي المـــــؤر 25 / 03 / 1976 ي المتعلق بتأسيس السجل العقار ( 2 ) . الفرع الثاني: االلتصاق يعتبر اإللتصاق طريقا لكسب الملكية العقاريـة، عنـدما يلتصـق شـيء مملـوك لشـخص معـين بشـيء مملـوك عــي تكــون لمالــك ع يتبــع األصــل"، فــإن ملكيــة الشــيء الفر لشــخص آخــر بصــفة تبعيــة، و طبقــا لقاعــدة " الفــر الشيء الذي إلتصق به ( 3 ) عـي، طبقـا ألحكـام المـادة ، في حالـة مـا إذا قبـل صـاحب ملكيـة الشـيء الفر 788 مدني ( 4 ) . ي على أحكام اإللتصاق عقـار بعقـار مـن المـواد مـن ائر ع الجز و لقد نص المشر 778 إلـى 783 اإللتصـاق أمـــا المـــواد مـــن 784 إلـــى 790 ا المـــادة فنصـــت علـــى اإللتصـــاق منقـــول بعقـــار، وأخيـــر 791 نصـــت علـــى اإللتصاق منقول بمنقول ( 1 ) . ة الفرع الثالث : الحياز 1 تنص المادة 774 ي أحكام قانون األحوال الشخصية على تعيين الورثة و تحديد من قانون المدني على ما يلي:" تسر اث و على إنتقال أموال التركة". أنصبتهم في المير 2 تنص المادة 91 من المرسوم 76 - 63 ال خ في مؤر 25 / 03 / 1976 إنشاء أو إنقضاء على ما يلي:" كل انتقال أو لحقوق عينية عقارية...بفعل الوفاة... يجب أن يثبت بموجب شهادة موثقة". جع السابق، ص: ي، المر ائر طالع في هذا الشأن األستاذ حمدي باشا/نقل الملكية العقارية في التشريع الجز 32 . 3 طالع في هذا الشأن الدكتو ر جمال خليل النشار/اإللتصاق كسبب من أسباب كسب الملكية، دار الجامعة الجديدة للنشر، طبع سنة 2001 ، ص ص: 55 - 80 جع السابق، ص: ج الصده/ الحقوق العينية األصلية، المر ؛ الدكتور عبد المنعم فر 303 . 4 تنص المادة 788 مدني على ما يلي:" إذا كان مالك األرض و هو يقيم بناء ب ء من ها قد تعدى بحسن نية على جز ه عن ملكية أت محال لذلك أن تجير صاحب األرض المالصقة على أن يتنازل لجار األرض المالصقة جاز للمحكمة إذا ر ء المشغول بالبناء مقابل تعويض عادل". الجز 1 طالع في هذا الشأن المواد من 778 إلى 791 ي. ائر مدني جز

هــي وضــع اليــد علــى عقــار مــع مــرور مــدة ال تقــادم المكســب للملكيــة فيــؤدي إلــى إمــتالك واضــع اليــد لــه، و ا هــو كســب الملكيــة العقاريــة وضــع اليــد هنــا واقعــة يرتــب عليهــا القــانون أثــر ( 2 ) ، طبقــا ألحكــام المــادة 827 مــدني، و هــذا مــا وصــلت إليــه المحكمــة العليــا إذ أكــدت علــى أنــه مــا دام المســتأنف علــيهم يحــزون األرض اع منــذ ســنة محــل النــز 1966 ة المنصــوص عليــه فــي المــادة ة و إن دفعهــم بالحيــاز و مســتمر بصــفة هادئــة 827 مــدني مؤســس ممــا يتعــين معــه القــول بتأكيــد مــا يطــالبون بــه ( 3 ) ة .و يشــترط القــانون تــوافر فــي الحيــاز شروط الخصها فيما يلي : أوال ة القانونية : الحياز هي من تتوافر فيها العنصر المادي و العنصر المعنوياما العنصر المعنوي فهو نية التملك و ظهور بمظهر المالكيعرف الدكتور علي علي سليمان العنصر المادي بأنه: " مجموعة األعمال المادية التي األرض أو البناء عليها أو....إلخ"، أو هي مجموعة من األعمال المادية اعة ها صاحب الحق كزر يباشر ها عادة صاحب الح التي يباشر ة سواء أكان الحق حق ملكية أم حق عينيا ع الحياز ق على الحق موضو آخر ( 4 ) . ة العرضية ثانيا: الحياز ة العرضــية الحيــاز ( 5 ) ة حــق مــن الحقــوق لحســاب الغيــر فعنصــر القصــد غيــر متــوفر لــدى الحــائز هــي حيــاز العرضي، بل يتوفر عند المالك الذي يباشر العنصر المادي بواسطة الحائز العرضي 2 ي المقارن، منشأة ة كسبب من أسباب كسب الملكية في التشريع المصر ي عبد الفتاح الشهاوي/ الحياز الدكتور قدر المعارف، طبع سنة 2003 ، ص ص: 12 - 15 ي، ائر ؛ األستاذ حمدي باشا عمر/نقل الملكية العقارية في التشريع الجز المرجع السابق، ص: 38 . 3 ار الصادر عن المحكمة العليا، قر الغرفة المدنية، ملف رقم 163472 خ فـــــي ، المؤر 20 / 05 / 1998 ، غير منشور. الدكتور محمد علي األمين/ التقادم المكسب للملكية في القانون اللبناني، ات الحلبي الحقوقية بيروت ، منشور 1993 ، ص: 100 . 4 ة كسب من أسباب كسب الملكية، ال ي عبد الفتاح الشهاوى/ الحياز الدكتور قدر جع السابق، ص: مر 24 5 الدكتور محمد المنجي/ ة الحياز ، منشأة المعارف االسكندرية ، سنة 1974 ، ص 38 ؛ الدكتور محمد علي األمين/ التقادم = = جع السابق، ص: المكسب للملكية في القانون اللبناني، المر 124 ة كسب من ي عبد الفتاح الشهاوى/ الحياز ؛ الدكتور قدر أسباب كسب الملكية، ا لمرجع السابق، ص: 49 .

و الحائز العرضي يباشر السـلطة الفعليـة علـى الشـيء (العنصـر المـادي) إمـا بمقتضـى إذن مـن المالـك أو صاحب الحق العيني و ة فـي جميـع هـذه بنـاء علـى تـرخيص مـن القـانون أو القضـاء، و تكـون الحيـاز إمـا األحوال لحساب الحائز القانوني أي المالك ( 1 ) . ابع :االستصالح و االستثمار كسبب من أسباب كسب الملكية العقارية الفرع الر االستصــالح كســبب مــن أســباب اكتســاب الملكيــة معــروف فــي الكثيــر مــن التشــريعات علــى أســها الشــريعة ر ي أخذ بهذا المبـدأ فـي القـانون ائر ع الجز و المشر اإلسالمية التي سمته باإلحياء، 83 / 18 خ فـي المـؤر 18 أوت 1983 ة الملكية العقارية الفالحية المتعلق بحياز في المادة الثامنة من القانون وعرفه 83 / 18 بأنه كـل عمـل مـن شـأنه جعـل أرض قابلـة للفالحـة صــ اضــي التابعــة للدولــة و الواقعــة فــي المنــاطق الحة لإلســتغالل، لكــن اشــترط أن يــتم اإلستصــالح فــي األر ى غيـــــر مخصصــــة و الممكـــــن اضــــي األخــــر و كـــــذا األر ات مماثلــــة اوية أو المنطويــــة علـــــى مميــــز الصــــحر اســتخدامها فــي الفالحــة بعــد اإلستصــالح ( 2 ) المــادة اســتبعدت قــد و 2 اضــي األر احة صــر منــه التــي 1 دار النهضة العربية سنة ج الصده/ الحقوق العينية األصلية، الدكتور عبد المنعم فر 1982 ، ص: 33 ؛ الدكتور عبدالحميد الشواربي و األستاذ أسامة عثمان/أحكام التقادم في ضوء القضاء و الفقه، دار الكتاب بالحديث ، سنة 1989 ، ص: 104 ؛ األستاذ علي أحمد حس ن/ جع السابق، ص: التقادم في المواد المدنية و التجارية فقها وقضاء، المر 137 . Tadjani Farouk : le Maintien dans les Lieux dans le Contrat de Bail en Droit Civil Algérien, Mémoire pour le Magister en Droit Prive, Alger 1988, P157. Allag Dalila : Op – Cit, P 96 – 98. 2 جع السابق ، ص عات العقارية، المر األستاذة ليلى رزقي و األستاذ حمدي باشا عمر/ المناز 245 2003 ، ص: 129 اسية ات ألقيت في المعهد الوطني للقضاء، السنة الدر ة ليلى زروقي/ محاضر ؛ الدكتور 2001 - 2002 ؛ ائر، طبع سنة األستاذ حمدي باشا عمر/ حماية الملكية العقارية الخاصة، دار هومه، الجز 2002 ، ص ص: 45 - 46 ؛ األستاذ سماعين شامة/ األدوات القانونية للسياسة العقارية ف ائر منذ ي الجز 1990 ، بحث من أجل نيل رسالة الماجستير، ائر العاصمة، سنة نوقشت بجامعة الجز 1998 - 1999 ، ص ص: 20 - 23 .

اعية ة الزر أدمجت في صندوق الثور ( 1 ) اضي الغابية ألنها غير قابلة للتملك الخـاص، و و يستثنى أيضا األر ات قضائية ار هذا ما وصل إليه القضاء في عدة قر ( 2 ) . ع إعـداد برنـامج استصـالح ينجـز فـي خـالل خمـس سـنوات و يمكـن أن يمـدد األجـل فـي و لقد اشترط المشر ة حالة القوة القاهر ع المادة التي حالت دون إنجاز المشرو 11 منه ( 3 ) . ي بقوله أنه من المقرر قانونا أن المادة ائر و هذا ما أكده القضاء الجز 11 من القانون رقم 83 / 18 المتعلق ة تمنح للمالك مهلة خمس سنوات باستثناء حالة القوة القاهر أنه ة الملكية العقارية الفالحية بحياز و تمــنح ملكيــة األ و بشــرط فاســخ، و الشــرط يتوقــف علــى إنجــاز ي اد استصــالحها بالــدينار الرمــز رض المــر ع التصـرف فيهـا إال بعـد رفـع الشـرط ع اإلستصالح في المدة القانونية و إال فسخ العقد، و منع المشـر مشرو ار من الوالي عندما تتم معاينة إنجاز اإلستصالح من طرف اللجنة التقنية المختصـة ا الفاسخ بقر لتـي نـص عليها المرسوم التطبيقي 83 / 724 خ في المؤر 10 ديسمبر 1983 ( 4 ) . المطلب الثاني : عقد الشهر ي سببا من أسباب كسب تلك الملكية، و هذا ما ة قبل الغاءه بموجب احكام التحقيق العقار يعتبر عقد الشهر نصت عليه المادة 827 ي ائر من القانون المدني، و هذا ما أكده القضاء الجز بقوله أنه طبقا ألحكام المادة 2 من المرسوم رقم 83 - 352 خ في المؤر 21 / 05 / 1983 و المادة 827 من القانون المدني فإن من حاز 1 N. Hakiki: Participation et Développement Coopérative dans l ’ agriculture Algérienne, Revue Algérienne des Sciences Juridiques Economiques e t Politiques, N° 3 Septembre1979, P539 - 569. 2 ار المحكمة العليا، الغرفة اإلدارية، ملف رقم قر 85529 خ في ، مؤر 06 / 10 / 1991 ، المجلة القضائية لسنة 1993 ، العدد األول، ص: . 157 3 طالع في هذا الشأن الدكتور بن رقية بن يوسف/ ات الفالحية، الديوان الوطني ح قانون المستثمر شر للمطبوعات الجامعية 2005 ، ص ص: 31 - 32 جع السابق، ص عات العقارية المر ؛ األستاذة ليلى رزوقي و األستاذ حمدي باشا عمر/المناز ص: 130 - 131 . 4 ج بشير/ النظام القانوني للملكية العقارية، الديوان الوطني لألشغال التربوية ، سنة األستاذ قدو 2001 ، الطبعة الثانية، ص 504 - 5 06 .

ة ســنة ا دون أن يكــون لــه مالــك خــاص بــه صــار لــه ذلــك الملــك إذا اســتمرت حيازتــه مــدة خمــس عشــر عقــار بدون انقطاع ( 1 ) . ة أن تشترط ة بعقد الشهر يجب إثبات الحياز شروطا منها: 1 و منتظمة. ة ا للعقار بصفة دائمة و مستمر . أن يكون الطالب حائز 2 . أال تكون هذه الملكية ثابتة بسند رسمي مشهر 3 اءات األمر . أال يكون العقار قد خضع إلجر 75 – 74 المتضمن إعداد المسح العام، و تأسيس السجل ي العقار من و الخامسة ابعة بعد أن يتلقى الموثق الملف الكامل في ثالثة نسخ طبقا ألحكام المواد الثالثة و الر مرسوم 83 – 352 ( 2 ) ، و يقتنع بتوافر أركان و شروط التقادم المك ة صحيحة و بصفة سب الناتج عن حياز اءات التالية: التملك، يباشر اإلجر 1 و إمّــا أن . يجــب علــى الموثــق أن يــدرس الملــف فإمّــا يرفضــه و يبــرر رفضــه كتابــة و بصــفة قانونيــة، و يسلم وصل اإلستالم لصاحبه. يقبله فيسجل الملف 2 الية: بعد أن يحتفظ ب أي مصالح أمالك الدولة للو . طلب ر األصل يرسل الموثق نسخة من الملف إلى الية بناء على المادة الثالثة من المرسوم ها على مستوى الو مديرية أمالك الدولة ممثلة في شخص مدير اسلة، على مدير أمالك أيه في الطبيعة القانونية للعقار، و بمجرد تلقيه المر هم بالطلب، و إبداء ر إلشعار اق الدولة إحالة الملف على المر بة العقارية للتحقق من عدم انتماء هذه األمالك للدولة و ذلك في خالل 04 اضات يبديها، أشهر منذ تاريخ تلقيه اإلشعار و عليه الرد سواء سلبا أو إذا كانت لها مالحظات أو اعتر ال فإذا استنفدت المدة فإن سكوت مصالح أمالك الدولة بعد مرور مدة أربعة أشهر يعد قبو ( 3 ) . 1 ار صادر عن المحكمة العليا، الغرفة المدنية، ملف رقم قر 175679 خ في ، المؤر 23 / 6 / 1999 غير منشور. 2 تنص المادة 3 من المرسوم 83 - 352 خ في المؤر 21 / 05 / 1983 على ما يلي:" يلتمـــس الموثق المسؤول عن مكتب التوثيق من رئيس المجلس الشعبي البلدي و نائب مدير الشـــؤون الية، تحديد وضعية العقار العقارية و أمالك الدولة في الو اعية و اإلحتياطات العقارية للبلدية ة الزر القانونية في نظر األحكام التشريعيــة و التنظيمية ال سيما السارية منها على الثور و أمـالك الدولة". 3 األستاذ عبد الحفيظ بن عبيدة/إثبات الملكية العقارية و الحقوق العينية العقارية، دار هومة ، سنة 2003 ، ص: 105 .

3 . إخب ار رئيس البلدية المختصة: كما يرسل الموثق نسخة من الملف إلى رئيس البلدية المختصة و أيه و القيام بالتحقيقات الضرورية خالل نفس المدة ع الطلب إلبداء ر الموجود فيها العقار موضو 04 أشهر و الرد بالسلب أوالمعارضة و سكوت رئيس البلدية بعد مرور مدة أربعة أشهر يعد قبو ال ( 1 ) ، 4 ة بإشهار واسع للجمهور حتى تتاح الفرصة في حق . النشر: يجب أن يحضى طلب إعداد عقد الشهر إبداء المعارضات خالل 04 أشهر من تاريخ التعليق من طرف كل من له مصلحة أو حقوقا على العقد ع الطلب، كما ينشر نفس الطلب في جريدة يومية وطنية لمدة يوم واحد و المقصود موضو بالنشر في كسبه اد الصحافة الوطنية الجريدة اليومية التي تسحب في المحافظة الموجود فيها العقار المر ي: المطلب الثالث : التحقيق العقار ائر و الذي تتخبط فيه منذ االستقالل بعد هذا القانون جاء إليجاد الحلول الالزمة لمشاكل العقار في الجز الوضعية المتشاعبة التي ور ي ائر ع الجز ها المشر ثتها عمدا من المحتل الفرنسي و كذا القوانين التي أصدر ة التي خلقها عقد ي ، و المشاكل الكثير في هذا المجال كاكتساب الملكية العقارية عن طريق الدفتر العقار ة ، لهذا جاء قانون الشهر 07 - 02 خ في المؤر 27 - 02 - 2007 ي و المتعلق بالمحقق العقار المرسوم 08 – 147 خ في المؤر 19 - 05 – 2008 لوضع حد لهذه المشاكل المتعلق بتسليم سند الملكية اءات قصد التمكن من إثبات حق الملكية ة بدون انقطاع و بإتباع إجر و المستمر ة هادئة عن طريق حياز العقارية و من ثم إعداد و تسليم سند قانوني للملكية و كذا مخطط نظامي متعلق بالعقار ة قد استغل بطريقة تعسفية لتسوية عمليات غير قانونية و كذا إضافة إلى ذلك ، لوحظ أن عقد الشهر اء لالستيالء على أمالك العمومية و الوقفية و استبعاد بعض الورثة من التركة ، كما استعمل هذا اإلجر عدة خصومات أمام القضاء األمالك الخاصة ، لهذا طرحت ( 2 ) . يتضمن ة أقصاها ستة ه ، حيث يمتد لفتر ه و تسيير اء التحقيق مواعيد حددت لألعوان المكلفين بانجاز إجر أشهر ما بين تاريخ تقديم الطلب و تاريخ تسليم سند الملكية. 1 جع السابق، ص: األستاذ عبد الحفيظ عبيدة/ إثبات الملكية العقارية و الحقوق العينية العقارية، المر 104 . 2 ابعة بتاريخ ار مجلس الدولة ، الصادر عن الغرفة الر قر 11 / 02 / 2002 ، في الملف رقم 6580 مجلس الدولة ، ، بمجلة سن ة 2002 ، العدد الثاني ، ص : 195 ار المحكمة العليا ، الغرفة المدنية ، بتاريخ ، قر 24 / 09 / 1990 ، في الملف رقم 71952 منشور بالمجلة القضائية لسنة 1992 ، العدد الثاني ، ص : 35

ع وقت ممكن ، سندات ملكية فعالة و قانونية لغرض إن هذا النص من شأنه أن يسمح بتوفير في أسر تشجيع البناء السيما السك ي. هن العقار ن و النشاط الفالحي ، و ذلك بدعم القروض عن طريق الر بأكمله فان اضي العام ، الذي يهدف إلى تغطية بصفة آلية و إجبارية إقليم البلدية خالفا لمسح األر ي و جزئي و ال يعني إال الذين يقدمون طلبا بذلك ، و عليه يعتبر هذا ح هو اختيار اء الجديد المقتر اإلجر اإلج اضي العام ، من شأنه أن يسمح الحقا برقي االقتصاد ، عند سير اء كعملية تمهيدية لمسح األر ر اد اكتسابه ي في العقار المر ائر ع الجز عمليات المسح التي حتما سوف تتم بأكثر سهولة ولقد اشترط المشر الشروط التالية : 1 اضي العام : ات التي لم تخضع لعمليات مسح األر ـ العقار 2 ـ ات التي ال يحوز أصحابها سند ملكية : العقار 3 ات التي يحوز أصحابها سندات الملكية قبل أو مارس ـ العقار 1961 و التي لم تعد تعكس الوضعية العقارية الحالية. اد اكتسابه ي شروط في االمالك المر ائر ع الجز كما اشترط المشر 1 ـ األمالك العقارية الوطنية وفق قانون 90 / 30 المؤر خ في 13 / 12 / 1990 : 2 اضي المسماة عرش : ـ األر 3 ـ األمالك الوقفية : ي سواء كان فردي او جماعي فتنحصر فيما يلي : اءات التحقيق العقار اما اجر ي الفردي : الفرع :االول: التحقيق العقار 1 ي قصــد انجــاز مخطــط للعقــار ـ يتصــل الحــائز ســواء أخــد صــفة شــخص طبيعــي أو معنــوي بخبيــر عقــار اع ع النز موضو 2 ي بطلب كتابي بفتح تحقيق مرفق بالمخطط البياني المنجز من ـ الحائز يتوجه الى مدير الحفظ العقار أو سند الملكية المعد قبل أول مارس طرف الخبير 1961 ة . أو أي وثيقة تثبت الحياز

3 ي بتسجيل طلب الحائز و يسلم له وصل عن ذلك يقوم مدير الحفظ العقار ـ 4 . ي عن طريق مقرر ي يقوم بتعيين محقق عقار مدير الحفظ العقار 5 . ي مهامه يباشر المحقق العقار 6 . يعـــد محضـــر مؤقتـــا يكـــون مســـببا قانونـــا يحتـــوي علـــى جميـــع المعلومـــات المتعلقـــة بشـــخص الحـــائز و ي المقدمة من قبل المهندس و البلدية و ما توصل اليه المحقق العقار الفرع الثاني : ال ي الجماعي تحقيق العقار مــن ســند ملكيــة بصــفة نكــون أمــام تحقيــق جمــاعي فــي حالــة ظهــور عــدة مــالك خــواص يريــدون االســتفادة ة أمــا منـــه أو مــن رئــيس المجلـــس ار مــن الـــوالي و بمبــادر علــى امكانيــة فــتح تحقيـــق جمــاعي بنــاء علـــى قــر أي كــل مــن مســؤول م الشــعبي البلــدي المخــتص اقليميــا و هــذا بعــد أخــد ر الئي و ي الــو صــالح الحفــظ العقــار حسب الحاالت بالنظر الى المصالح المعنية أمام مسؤول البناء و مصالح الفالحية. اءات التحقيق الفردي . ي الجماعي فهي نفس طرق و اجر اءات التحقيق العقار أما طرق و اجر ي كسبب من أسباب كسب الملكية العقارية : ابع : الدفتر العقار المطلب الر ع األول : الترقيم المؤقت لمدة أربعا أشهر : الفر ار المادة يتبين من استقر 13 من المرسوم رقم 76 – 63 أن الترقيم المؤقت يقرر قواعد التقادم المكسب المنصوص عليه في القانون المدني ، فاذا ثبت من خالل التحقيق الميداني للجنة المسح ، أن الحائز ة صحيحة للعقار مارس حياز ة سنة أو عشر سنوات ، و اذا كان له سند صحيح قيد خالل مدة خمس عشر اض خاللها أصبح هذا القيد نهائيا لصالحه مدة أربعة أشهر و اذا لم يظهر أي اعتر 5 الفرع الثاني : الترقيم المؤقت لمدة سنتين : 5 و ما يليها 10 ـ محمودي عبد العزيز المرجع السابق ، ص

نصت عليه المادة 14 من المرسوم التنفيذي رقم 76 – 63 المتعلق بتأسيس السجل ال ي و يكون عقار ي ة السابقة اال اذا سمحت وقائع قانونية للمحافظ العقار الترقيم نهائيا عند انقضاء المدة المحددة في الفقر ي ها في السجل العقار بالتثبيت بصفة مؤكدة من أن الحقوق العينية الواجب شهر و يستنتج من هذه المادة أنها تتعلق بالمالك الظاهرين اللذين ليس لهم سندات اثبات الملكية معترف بها و ي لما له من دور ايجابي في نظام لكنهم حائزون للعقار و ليس بإمكان لجنة المسح أو المحافظ العقار ي العيني أن يتحقق من ملكيتهم فيتم قيد العقار لصالح هذا المالك الظاهر ، في حالة عدم الشهر اض خالل مد االعتر ة سنتين و اذا لم يسحب المحافظ التر قيم أصبح القيد نهائيا الخاتمة اســة التــي قمــت بهــا فــي هــذا البحــث المنصــب علــى الطــرق القانونيــة لتســوية البنــاءات غيــر مــن خــالل الدر عية أتضحت في لي بعض التوصيات ألخصها فيما يلي : الشر أوال: اضي. اع في عملية مسح األر ة االسر ضرور ثانيا: ادها بالوسائل الالزمة ع من البنايات، وتزويد أفر ان في القضاء على هذا النو تعزيز دور شرطة العمر والتكوين القانوني المناسب. ثالثا: تمديد العمل بقانون 08 - 15 ى، إلى غاية تسليم السكانات الجديدة. لثالث سنوات أخر ابعا: ر عية، التي لم تفعيل عملية هدم البنايات غير الشر تشملها عملية التسوية. خامسا: ي. إعادة النظر في قواعد التحقيق العقار سادسا: التأكيد على دور الجهات الفاعلة، من جمعيات وهيئات المجتمع المدني، في تطبيق وإعالم ها. وتوعية المواطنين بقواعد مطابقة البنايات وإتمام إنجاز سابعا: ة تفعيل دور اللجان المشتركة، في ال ضرور عية. عمل على تسوية البناءات غير الشر ثامنا عشر: انية وبين مخططات التنمية المستدامة. ة وجود تناسق بين مخططات التهيئة العمر ضرور