رقمنة القطاع العقاري آلية لترقية مناخ الاستثمار في القانون الجزائري

المجلد 41 / العـــدد : 14 ( 2 6 20 ) ، ص 01 - 14 م جلـة القانون العقاري والبيئة 1 رقمنة القطاع العقاري آلية لترقية مناخ االستثمار في القانون الجزائري. Digitisation of the real estate sector as a mechanism for promoting the investment climate in Algerian law عصام صبرينة 4  1 جامعة مولود معمري تيز ي وزو (الجزائر) ، [email protected] تاريخ االستالم: 52 / 11 / 5252 تاريخ القبول: 52 / 21 / 5252 تاريخ النشر: 52 / 21 / 5252 ملخص : رقمنة القطاع العقاري آلية استراتيجية لتعزيز األمن العقاري من تعتبر خالل تحويل العملي ات العقارية التقليدية إلى عمليات رقمية تعتمد على تقنيات حديثة مثل الذكاء االصطناعي . تهدف رقمنة المعامالت العقارية الى زيادة الشفافية وتسريع انجاز المعامالت، حماية الملكيات من التزوير وتقلل النزاعات العقارية، كما توفر منصات رقمية متكاملة قاعدة بيانات شاملة للعقارات تمكن الجهات التنظيمية من تحسين إدارة القطاع وضبط الممارسات االحتكارية، مما يعزز ثقة المواطنين في النظام العقاري ويحفز التنمية االقتصادية كل و هذا من شأنه تشجيع و ترقية االستثمار في القطاع العقاري . كلمات مفتاحية: الرقمنة، العقار، االستثمار، الدفتر العقاري االلكتروني. Abstract: Digitisation of the real estate sector is a strategic mechanism for enhancing real estate security by transforming traditional processes in to digital ones using advanced technologies such as artificial intelligence and blockain. Digitisation increases transparency , speeds up transactions, protects real estate property against falsification and reduces disputes. Integrated digital platforms provide comprehensive real estate databases that enable regulators to improve sector management and control monopolistic practices, boosting public confidence in the real estate system and stimulating. Keywords: digitisation, Real estate, investment, electronic land registry.

رقمنة القطاع العقاري آلية لترقية مناخ االستثمار في القانون الجزائري. 31 1 . مقدمة: يشهد القطاع العقاري تحوالت جذرية بفعل التطورات التكنولوجية، حيث أصبحت الرقمنة أداة رئيسية في تحسين كفاءة العمليات وتعزيز الشفافية وتوسيع نطاق الوصول الى المعلومات العقارية. لم تعد المعامالت العقارية تعتمد فقط على األساليب التقليدية، بل أصبحت التكنولوجيا تل عب دورا محوريا في تسهيل اإلجراءات، من التسجيل العقاري االلكتروني إلى استخدام تقنيات الذكاء االصطناعي لضمان دقة البيانات وأمن المعلومات. كيزة استراتيجية لتحقيق االمن العقاري، إن رقمنة القطاع العقاري ال تعد مجرد ضرورة تقنية بل تمثل ر من خالل توفير بيئة قانونية وتنظيمية تحمي بيانات المستخدمين وتضمن أمن المعلومات، مما يساعد في جذب المستثمرين الوطنين واألجانب، خاصة في ظل تطلع الدولة نحو تحس كما ت ين مناخ األعمال عمل نظرا ألهمية رقمنة القطاع العقاري في تعزيز الرقمنة على حماية الثروة العقارية وتقليل الفساد اإلداري. األمن العقاري يبرز التساؤل التالي: كيف تساهم رقمنة القطاع العقاري في تحسين منخ اال ستثمار في الجزائر، وما هي التحديات القانونية والت نظيمية التي تعيق تحقيق فعالية هذه الرقمنة في ظل المستجدات القانونية الحالية ؟ لإلجابة على هذا التساؤل تم االعتماد على المنهج الوصفي التحليلي لمختلف النصوص القانونية التي اقرت الرقمنة في القطاع العقاري ومختلف الجهود التي بذلتها الدولة الجزائرية في تفعيل الرقمنة في هذا القطاع لنصل في األخير ان إقرار الدولة للرقمنة في هذا القطاع ما هو اال دليل ورغبة شديدة للدولة الجزائرية في تشجيع االستثمار في هذا القطاع وبالتالي االبتعاد عن االستثمار في القطاع المحروقات . ولقد تقسيم الموضوع الى مبحثين ، حيث تم التطرق بداية الى آليات رقمنة القطاع العقاري في القانون الجزائري (المبحث األول) ثم تم ابراز االطار التشريعي واآلفاق التنفي ذية لرقمنة القطاع العق اري وأثاره على مناخ االستثمار ليتم في األخير الحديث عن مختلف التحديات التي تواجه رقمنة القطاع العقاري والتي من شأنها أن تأثر سلبا على مناخ االستثمار في الجزائر. (المبحث الثاني) .

عصام صبرينة 32 المبحث األول: آ ليات رقمنة القطاع العقاري في القانون الجزائري إن الجزائر كغيرها من دول العالم سعت جاهدة لمواكبة كل التغيرات وما تقتضيه من ضمانات الستمرارية الخدمات العمومية بإصدارها جملة من القوانين والتنظيمات ذات الصلة بالمجال االلكتروني سعيا لالرتقاء بمكانة العقار من خالل وضع الضوابط الفعالة من خالل ربط هياكل اإلدارة ونشاطاته ا بتنظيم منظومة تشريعية لها عالقة وطيدة بالمجال الررقمي (المطلب األول)، وهذا مواكبة المست جدات المستمرة واستحداث عالقة متكاملة بين تطبيق القانون وإصالح عمل اإلدارة في مجال العقارات ، والتي تشهده مختلف مظاهر تجسيد الدولة الجزائرية لرق منة في القطاع العقاري (المطلب الثاني). المطلب األول: تكريس منظومة قانونية لرقمنة القطاع العقاري. ع الجزائري على تكريس الرقمنة في المعامالت العقارية خاصة عند إقرار التوقيع االلكتروني عمل المشر ع األول) الى جانب تكريس واثبات الرقمي في التصرفات العقارية (الفر اإليداع االلكتروني وت حديث ع الثاني). السجالت الملكية والحقوق العينية(الفر الفرع األول: التوقيع االلكتروني واالثبات الرقمي في التصرفات العقارية. ع الجزائري الى عملية تطوير قواعد القانون المدني المتعلقة باإلثبات تستوعب الوسائل لجئ المشر والدعامات الغير الورقي ة، فعرض الكتابة االلكترونية في نص المادة 353 من القانون رقم 22 - 12 المعدل والمتمم للقانون المدني، بنصه على أن االثبات بالكتابة من تسلسل حروف أو أوصاف أو ارقام أو أي كذا طرق ارسالها كانت الوسيلة التي تتضمنها و عالمات او رموز ذات معنى مفهوم مهما . ما يالحظ على ع الجزائري لم يعترف بالكتابة االلكترونية بصريح العبارة بل نص عليها ضمنيا وهو ما هذه المادة ان المشر كانت الوسيلة التي تستخدمها ويقصد بذلك الدعامة فهو بذلك فتح مجال يستشف من خالل عبارة مهما ليشمل أي نوع من الدعامات بما فيها الدعامة االلكترونية. وعليه الكتابة بالمفهوم الحديث لم يعد ي شترط

رقمنة القطاع العقاري آلية لترقية مناخ االستثمار في القانون الجزائري. 33 ان تكون على الدعامات الورقية الموقعة بالمفهوم التقليدي، بل تشمل كذلك األوراق المرسلة عبر وسائل كالفاكس واالنترنت. االتصال التقنية ولتحقيق الحجية القانونية للمحرر االلكتروني الموثق في التصرفات العقارية يجب أن تت و فر فيه جملة من كان التي تضمن سالمته وتحدد مصدره وتكفل عدم التالعب به وهذه الشروط تتكيف مع الشروط واالر طبيعة البيئة الرقمية وتعد ضمانات تقنية وقانونية إلنتاج األثر القانوني المطلوب والتي تتمثل في التوقيع االلكتروني. ع الجزائري مصطلح التوقيع اال استعمل المشر لكتروني ألول مرة في أحكام المادة 353 فقرة الثانية من القانون المدني بنص عليها التوقيع االلكتروني يضفي الحجية والقوة الثبوتية ع لى ال مستند أو المحرر االلكتروني . ( 1 ) ع الجزائري أقر مبدأ المساواة بين االثبات االلكتروني واالثبات الور كل ما سبق، أن المشر نستنتج من ق ي، كذلك بين التوقيع االلكتروني الموصوف والمستوفي لشروط المحددة قانونا والتوقيع الخطي المكتوب. و وهو ما تضمنه كذلك المادة 20 من القانون رقم 12 - 20 المتعلق بالتوقيع والتصديق االلكترونين ( 2 ) . وعليه لكي يتعامل التوقيع االلكتروني معاملة التوقيع الخطي في التصرفات ا لعقارية التي تتطلب الرسمية يجب أن يستوفي الشروط القانونية المنصوص عليها في القانون رقم 25 - 22 المتعلق بالتوقيع والتصديق االتكتروني، وبما يتوافق مع أحكام القانون المدني، هذه الشروط بتوافرها يمنح التوقيع االلكتروني القوة الثبوتية للمحرر الرسمي مما يجعله أداة ص الحة إلبرام وتوثيق التصرفات العقارية ذات األهمية البالغة ، وترتكز على ضمان األمان والموثوقية وتتمثل هذه الشروط فيما يلي: 1 - امر رقم 32 - 20 خ في المؤر 52 سبتمبر 1232 ، يتضمن القانون المدني، ج ر عدد 30 ، الصادر في 52 سبتمر 1232 ، المعدل والمتمم بالقانون رقم 23 - 22 خ في المؤر 13 ماي 5223 ، ج ر عدد 31 ، الصادرة بتاريخ 13 ماي 5223 . 2 - قانون رقم 12 - 20 خ في مؤر 21 فبراير 5212 ، يحدد القواعد العامة المتعلقة بالتوقيع والتصديق االلكتروني، ج ر عدد 22 الصادر بتاريخ 12 فبراير 5212 .

عصام صبرينة 34 االستناد الى شهادة تصديق الكتروني مؤهلة: يجب أن يكون التوقيع االلكتروني الصادر عن األطراف وحي الموثق نفسه، مستندا إلى شهادة تصديق الكترو ني صادرة عن هيئة تصديق الكتروني معتمدة ومخولة من قبل السلطات الجزائرية، هذه الشهادة هي التي تربط المفتاح العمومي للموقع بهويته الحقيقية وتضمن موثيته. - االرتباط بالموقع وحده: يجب أن تكون آلية انشاء التوقيع االلكتروني تحت السيطرة الحصرية للموقع بحيث ال يمكن ألي شخص آخر استخدامه دون علمه أو اذنه، هذا يضمن أن التوقيع يعبر عن إرادة الموقع الحرة. - إمكانية التعرف على الموقع: يجب أن تسمح البيانات المتعلقة بالتوقيع االلكتروني بتحديد هوية الموقع بدقة، وأن تكون هذه الهوية موثقة بشكل ال لبس فيه، وهذا يتطلب إجراءات تحقق صارمة ل هوية طالب الشهادة االلكترونية. - ضمان سالمة المحرر بعد التوقيع: يجب أن يكون التوقيع االلكتروني مصمما الكتشاف أي تغيير أو تعديل الحق على البيانات الموقعة، هذا الخاصية تعزز من مبدأ عدم القابلية لإلنكار. - تدخل الموثق الرسمي: في سياق التصرفات العقارية ا لتي تتطلبي الرسمية، ال يكفي التوقيع االلكتروني المؤهل لألطراف وحده، يجب أن يتم التوقيع على المحرر االلكتروني من قبل الموثق االلكتروني نفسه الذي يتمتع بالصالحية القانونية إلضفاء الصفة الرسمية، وان يكون توقيعه هو أيضا توقيعا الكترونيا مؤهال صادرا عن جهة تصدي ق معتمدة، وهذا يعكس الدور الجوهري للموثق في التحقق من الشروط الموضوعية والشكلية للعقد وضمان صحته. الفرع لثاني : االيداع االلكتروني وت حديث سجالت الملكية والحقوق العينية. تسعى مصالح األمالك الوطنية الى استكمال عملية الرقمنة الكاملة للعقارات في جميع واليات الجزائر، بهدف حل اإلشكاالت العقارية وتسهيل التحقيقات اإلدارية وعمليات تسوية الوضعيات العالقة، وقد أصدرت وزارة المالية قرارا بإطالق هذا المشروع، حيث تعمل مصالح المسح ا لعقاري بالتعاون مع الس لطات كزية لتسريع عمليات التسجيل واالشهار العقاري، وضمان دقة وشفافية البيانات المساحية. المحلية والمر

رقمنة القطاع العقاري آلية لترقية مناخ االستثمار في القانون الجزائري. 35 يتم اإليداع االلكتروني لتحديث السجالت الملكية العقارية والحقوق العينية عبر منصات رقمية مخصصة تهدف الى تسهيل وتحديث عمليات التسجيل ونشر الحقوق العقارية، كما تعمل هذه المنصات على الغاء اإلجراءات اليدوية وتسمح بتقديم ومتابعة الطلبات الكترونيا، مما يضمن تحديث دقيق وسريع لدفاتر الملكية وسجالت الحقوق العينية. ما تجدر اإلشارة اليه، أنه يحدث تحديث لسجل العقاري بشكل رسمي عند نقل الملكية أو تعديل ا لوضع القانونير للعقار عبر اإليداع االلكتروني. ج هذه الجهود ضمن إطار إعادة هيكلة وتنظيم القطاع العقاري، وفقا للقوانين والتشريعات السارية، تندر وطبقا لتصريح وزير المالية، الذي شدد في حديث له داخل مقر مجلس االمة يوم 0 افريل 5251 على أهمية إعادة تنظيم مصالح األ مالك الوطنية التي تتشكل من الحفظ العقاري أمالك الدولة والمسح العقاري من اجل تسريع عملية تسوية وضعية العقار بصفة نهائية، وفي هذا اإلطار فإن إعادة تنظيم ال مديرية العامة ألمالك الدولة، بخلق مديرية واحدة ستمكن من اإلسراع في تسوية ملف العقار. إضافة الى رقمنة ا إل دارة مما يسمح بتسهيل تسيير األمالك العقارية وتسليم الدفاتر العقارية االلكترونية وتح سين الخدمة العمومية في مجال الحفظ العقاري ( 3 ) . هذه اإلجراءات االكترونية تهدف الى تنظيم سوق العقار والحد من المعامالت غير المنظمة، خاصة بعد أن اصبح الدفع االلكتروني الزاميا في بعض المعامالت العقارية التي تتجاوز قيمتها حدودا معينة، وذلك لهدف دعم شفافية السوق ومتابعة الحقوق بصورة دقيقة. المطلب الثاني: مظاهر تجسيد الرقمنة في القطاع العقاري الجزائري. يخوض قطاع المعامالت العقارية بالجزائر سباقا ضذ الزمن لتوديع حقبة ط ويلة من التسي ير التقليدي واالنتقال الى مرحلة جديدة من العصرنة لتكون الرقمنة حقيقة مجسدة على ارض الواقع، من أجل الوصول الى ادارة فعالة شفافة المجال فيه الهدار الوقت والجهد والمال وال معاناة فيها للمواطنين، يسهر على 3 - زروقي زوليخة، محي الدين عواطف، دور الرقمنة في حماية الثروة العقارية، مجلة الدراسات القانونية واالقتصادية، المجلد 22 ، العدد 21 ، 5255 ، ص 355

عصام صبرينة 36 تنفيذها طاقم ادارى كفء ولعل من ابرز مظاهر تجسيد الدولة الجزائرية للرقمنة في القطاع العقاري نجد: رقمنة ملفات العقار في 20 والية (الفرع األول) اطالق مشروع رقمنة األرشيف المحافظات العقارية ( ع الفر الثاني)، رقمنة مسح األراضي ع الثالث). (الفر الفرع الثاني: الربط بين المسح العقاري والسجل العقاري ونظم البيا نات الوطنية. أوال: رقمنة إدارة المسح العقاري. كانت بداية المسح في الجزائر سنة 1232 إثر اصدار االمر رقم 32 - 30 خ في المؤر 15 نوفمبر 1232 المتضمن اعداد مسح األراضي العام وتاسيس السجل العقاري، إال أن تجسيده فعليا كان ع الجزائري الى تأسيس جهاز سنة بطيئا جدا وهو ما أدي بالمشر 1202 كالة الوطنية لمسح يدعى بالو ا ألراضي للقيام بمهمة المسح بحيث تكون مهمتها على مستوى كامل التراب الوطني، ونظرا لشاسعة كزي على المستوى مساحة الجزائر ووجود عدد كبير من الواليات فقد تم تنظيمها على المستوى المر الجهوى وعلى المستوى الوالئي، بحيث يخضع تنظيمها وعملها للقانون اإلداري كما أن قرارا ت ها إدارية وعمالها موظفون عموميين يخضعون للقانون الوظيف العمومي وتخضع منازعاتها الختصاص القضاء اإلداري. من أجل مواكبة التكنولوجيات الرقمية الحديثة التي أكد عليها رئيس الجمهورية في برنامجه فانه شدد على رقمنة مسح األراضي وقطاع الضرائب من أجل انعاش االق تصادي وإصالح النظام المصرفي الذي أصبح مستعجال اكثر من أي وقت مضي. وحسب رأي خبراء فإن رقمنة المسح العقاري تعتبر خطوة جديدة لتحسين المالية العمومية وأيضا لتفعيل مداخيل الجباية المحلية، فمن الناحية القانونية هذا القرار يمنح لكل قطعة أرضية طابعها القانوني،

رقمنة القطاع العقاري آلية لترقية مناخ االستثمار في القانون الجزائري. 37 وال ذي يهدف بالضرورة الى حماية أمالك الدولة والمحافظة أيضا على أمالك الخواص النهاء ما يسمي بنهب العقار ( 4 ) . لقد وضعت الحكومة الجزائرية في سعيها لتجسيد الرقمنة على مستوى إدارة مسح األراضي والحفظ العقاري عدة آليات التي بموجبها تتم رقمنة أعمال وخدمات اإلدارة والسي ما المقدمة في العمليات االستثمارية . ثانيا : ع رقمنة األرشيف المحافظات العقارية. اطالق مشرو تعتبر المحافظة العقارية الدعامة األساسية في ضبط واستقرار الملكية العقارية وحماية الحقوق وبعث االئتمان العقاري حسب ما ورد في نص المادة 5 من المرسوم التنفيذي رقم 32 - 23 خ في المؤر 52 مارس 1232 بحيث تقوم بحفظ الوثائق العقارية قصد شهرها واالحتجاج بها امام الغير بما يضمن حناية كان لزاما عليها انشاءر نظام حقوق الغير من التعدي، لكن مع مسايرة الجزائر للتكنولوجيا الرقمية معلوماتي عصري هدفه تأمين والحفاظ على الحقوق المشهرة بطريقة ف عالة من أجل منح المعلوما ت والوثائق عن طريق القيام برقمنة األرشيف الموجود على مستوى جميع المحافظات العقارية المتواجدة عبر كامل التراب الوطني وذلك بتوفير إمكانيات هائلة ومتنوعة بدءا من أجهزة سكانير مهني لرقمنة الوثائق والسجالت وتوفير أجهزة اعالم الي وطابعات قصد التكفل برقمنة األرشيف المتواجد بالمحافظات العقارية. وقد أكد المدير العام لالمالك الوطنية في هذا االطار أن رقمنة أرشيف المحافظات العقارية تعد الخطوة الثالثة من المرحلة األولى لبرنامج عصرنة أنشطة الحفظ العقاري بعد الخطوة األولى الخاصة بإنشاء قواعد بيانات معلوماتية تخص معلومات جميع الحائزين على سندات مشهرة، أين تم ادخال في قواعد 4 - طويل حدة، رحال إيمان، سلطان مونية، رقمنة األمالك العقارية، مداخلة مقدمة في الملتقي الوطني حول: االقتصاد الرقمي وأثره على االقتصاد والتجارة كلية العلوم االقتص الدولية في الجزائر، المنعقد بجامعة الوادي ادية يومي 53 نوفمبر 5250 ، ص 20 .

عصام صبرينة 38 البيانات المعلومات الخاصة بحوالي 12 ماليين بطاقة ملكية، ام الخطوة الثانية فتتعلق بإدراج المعلومات الخاصة بالملكيات 0 وتوابعها وقد بلغت نسبة إنجازها حوالى 23 بالمئة ىمع نهاية ديسمبر ( 5 ) . الفرع الثا ني : الشباك الموحد للعقار والمنصة الرقمية الوطنية للعقار. أوال :الشباك العقاري الموحد : يهدف الشباك العقاري الموحد الى تحيين المعلومات وضمان التوافق بين قاعدة البيانات المسحية والسجل العقاري والذي يسمح =من خاله لكل عون بالمحافظة العقارية الولوج الى المعلومات والبيانات للقيام بعمليات التحيين الضرورية وهذا بواسطة الوحدة التطبيقية الخاصة بالتحيين كذا الوحدة التطبيقية الخاصة بالتحيين الجديد المنبثق عن اشهار العقود. التوافقي و حسب تعليمة صدرت من المدير العام لألمالك الوطنية وهذا تنفيذا لتعليمات الوزير األول ورئيس كل محافظة عقارية كانت موجهة لمدراء الوالءين تتضمن انشاء شباك موحد على مستوى الجمهورية، التي والذي يكون فيه وجوبا على األقل عون من مصالح مسح األراضي حيث تم انشاء شباك موحد على مستو ى كل المحافظات العقارية التي يقرر عددها 530 محافظة عقارية. وذلك من أجل السهر على تطبيق اإلجراءات المنصوص عليها قانونا وتحسين التنسيق بين مصالح الحفظ العقاري ومسح األراضي وامالك الدولة، وعدم طلب أوراق ووثائق ثانوية غير منصوص عليها قانونا، فيقدم الشباك الموح د خدمات متعددة للمواطنين أهمها التكفل السريع في اعداد وتسليم الدفاتر العقارية والعمل على تنظيم جديد لمعالجة كل الملفات الرقمية واكد على ضرورة دراسة الملفات في آجال ال يتعدى 32 يوما في اطار الجهود الرامية لتسهيل اإلجراءات اإلدارية لفائدة المواطنين. ( 6 ) ثانيا : منصة العقار: من خالل مواصلة الحكومة تجسيد مشروع رقمنة اإلدارات وتطبيقا لتوجهات التي كالة الوطنية لمسح أصدرها رئيس الجمهورية تم استحداث منصة رقمية تسمي العقار وذلك بعد دمج الو األراضي ومدرية الحفظ العقاري وذلك لعصرنة ورقمنة إدارة أمالك الدولة والحفظ العقار ي ومسح األ راضي في اطار تبسيط اإلجراءات والرفع من قيمة الخدمات العمومية تم اطالق هذه المنصة في الخدمة خالل 5 - نجوي الهوري، مرجع سابق، ص 322 . 6 - زروقي زوليخة، محي الدين عواطف،مرجع سابق، ص 353

رقمنة القطاع العقاري آلية لترقية مناخ االستثمار في القانون الجزائري. 39 شهر ماي 5255 ج فيها جميع الوثائق كما ادر للقطاعات المؤسساتية والمتعاملين االقتصاديين والمواطنين، التي تسلم من مدريات المسح مع تدعيمها بقاعدة البيانات ال تي تم إنجازها على مستوى المحافظات العقارية والتي تتعلق اغلبها بااليداع االلكتروني للعقود واالشهار العقاري والدفع االلكتروني عن بعد باستخدام البطاقة الذهبية وغيرها، وذلك من خالل توفير البنية التحتية والمتطلبات المادية الالزمة وتوظيف الخبرات والكفاءات واختيا ر البرمجيات الالزمة ( 7 ) . تعمل هذه المنصة على تعزيز الثقة في المعامالت العقارية وإجراءات التحفيظ العقاري حيث ظهر ما يسمي بالتدبير االلكتروني الذي يعني انجاز العمليات بمساعدة طرق الكترونية تطبق على معطيات ذات طابع شخصي وتتمثل الخدمات المقدمة في هذه المنصة: *ا لخدمات المقدمة للمواطنين: كذا مستعملي المعلومات العقارية إمكانية توفر هذه المنصة للمواطنين و الولوج الى المنصة لطلب المعلومات والوثائق مقابل دفع االكتروني لمستحقات الخدمة، وتتعلق الطلبات بالمعلومات والوثائق التالية: - ج من حال طلب مسح األراضي، طلب وثيقة مستخر ة القسم cc12 ، طلب نسخ من عقود مشهرة أو ج الدفتر العقاري. جداول قيد الرهن أو شطبها، طلب مستخر تتم هذه العملية بعد التسجيل االلكتروني مباشرة لطلب بقيام العون المكلف بتحميل الوثائق المرفقة بكل طلب والشروع في معالجتها حسب ما هو معمول به إلى غاية استحداث برمجيات أخرى. إذ خلفت المعاملة إلى قبول الملف يتم اعالم صاحب الطلب في نفس اليوم عن طريق بريده االلكتروني، وبالتاريخ الذي حدد له من أجل سحب المعلومات أو الوثائق المطلوبة، أم إذ رفضت العملية فيتم ابالغ صاحب الطلب في نفس اليوم بواسطة بريده االلكتروني مع توضيح سبب ا لرفض. * الخدمات االلكترونية المقدمة للمحرري العقود: تسمح هذه الخدمة لكل سلطة إدارية والضباط كذا القيام ب السحب الفوري لوثيقة العموميين االطالع على المعلومات المتوفرة بقاعدة البيانات الوطنية و 7 - سماتي شريفة، حويذق عثمان، رهانات رقمنة القطاع العقاري وأثره على االمن القانون ي في الجزائ ر، المجلة الجزائرية للحقوق والعلوم السياسية، المجلد 22 ، العدد 1،5250 ، ص 322 .

عصام صبرينة 40 ج مسح األراضي ملخص العقد مع إمكانية الدفع االلكتروني للحقوق، إيداع الوثائق الخاصة مستخر لإلشهار العقاري الكترونيا مع إمكانية الدفع االلكتروني لرسم الشهر العقاري ويتم اعالم المحرر سواء بقبول او رفض اإليداع او برد االجراء على ان يكون ذلك مبررا ( 8 ) . كما يتم تحصيل مبلغ 1222 دج في حالة رفض اإليداع او رد االجراء المنصوص عليه في المادة 323 فقرة أولى من قانون التسجيل 32 - 122 . *فضاء الجزائر: قامت المديرية العامة لألمالك الدولة بإطالق بوابة الكترونية ضخمة ترافقها تطبيقات ذكية اطلق عليها تسمية فضاء الجزائر وهذه المنصة تعتبر األولى من نوعها في التراب الوطني وهي عبارة عن محرك بحث مختص في مجال العقارات، تلعب هذه البوابة دورا في تحويل المع لومات المس حية والعقارية بصفة دقيقة وتمكن من المساعدة على اتخاذ القرارات في مجال التخطيط ومجاالت أخرى السيما في الميدان العمراني، تم اطالق خدمات هذه البوابة بدايتا على مستوى ناحية الجزائر على أن يتم كامل التراب الوطني لتعزيز تعميمها شيئا فشيئا وتدريجيا إلى الخدامات للمواطنين والمهنين على حد سواء كما تعمل هذه البوابة على تسهيل تبادل البيانات والوثائق العقارية بين القطاعات الوزارية المختلفة وبالتالي تعزيز قابلية االستغالل البيني للمعلومات بين مختلف مؤسسات الدولة ( 9 ) . في األخير نستنتج أن الدولة الجزائرية ق امت باستحداث جميع هذه الفضاءات لتسريع انجاز المعامالت والنهوض بخدمات مديرية مسح األراضي والحفظ العقاري والرفع من مستواه وبالتالي رفع من جهة اخري من مستوى القطاع العقاري. إضافة الى كل ما تم ذكره من أليات تظهر الجهود الجبارة التي بذلتها الدولة الجزائرية في ت ك ريس الرقمنة في القطاع العقاري لما له من أهمية كبيرة للبعث الثقة واالطمئنان للمستثمرين لهدف تشجيع االستثمار كبيرة لالقتصاد الوطني. في هذا القطاع لما له من أهمية 8 - الكرنش مغنية، مشنف أحمد، رقمنة إدارة مسح األراضي والحفظ العقاري، أي دور في تشجيع االستثمار، مجلة القانون العام الجزائري والمقارن، المجلد 22 ، العدد 25،5250 ، ص 523 . 9 - زر وقي زوليخة، محي الدين عواطف،مرجع سابق، ص 322

رقمنة القطاع العقاري آلية لترقية مناخ االستثمار في القانون الجزائري. 41 لم تتوقف جهود الدولة الجزائرية عند هذه اإلجراءات وانما مازالت تبذل جهودا جبارة في سبيل إقرار ا لرقمنة في القطاع العقاري ولعل أهم التدابير األخيرة التي اتخذتها بموجب قانون المالية لسنة 5252 أحسن دليل على ذلك والتي تتمثل في: - فرض إلزامية استخدام وسائل الدفع البنكية في المعامالت العقارية لمكافحة السوق الموازية وتعزيز الشفافية: إذ تنص المادة 523 من نفس القانون على أنه ابتداء من تاريخ صدور هذا القانون كل المبادالت المذكورة ادناه بوسائل الدفع غير النقدية عن طريق القنوات البنكية والمالية: يتم دفع - المعامالت العقارية ألمالك المبنية وغير المبنية. - إعداد وتسليم الدفتر العقاري االلكترو ني : تنص المادة 122 من قانون المالية لسنة 5252 على أنه يقدم الى مالك العقار بمناسبة االجراء األول في السجل العقاري دفتر عقاري، اما على الشكل الساري به العمل أو على دعامة الكترونية. كل البيانات الموجودة في مجموعة البطاقات العقارية، وفي تنسخ في الدفتر العقاري ح الة اعداده في شكل االلكتروني يتضمن إضافة الى ذلك المعطيات البيانات المتعلقة بالعقار ويحدد شكل ومضمون الدفتر العقاري االلكتروني عن طريق التنظيم. ع الجزائري أوجب اجراء جميع المعامالت العقارية عبر وسائل الدفع يتضح من هذه المادة أن المشر البنكية، تهدف الى تقلي ص التعامالت النقدية في المعامالت الكبرى مما يعزز الشفافية والشمول المالي والجبائي ويحد من االقتصاد غير الرسمي أي مكافحة التهرب الضريبي. الم بحث الثاني: االطار التشريعي واآلفاق التنفيذية لرقمنة القطاع العقاري وأثاره على مناخ االستثمار. لرقمنة المعامالت العقارية (المطلب ع الجزائري على وضع ترسانة قانونية تداعمة لقد سهر المشر األول) و إن توجه الدولة الجزائرية نحو اإلدارة االلكترونية لمختلف القطاعات يعتبر ضرورة حتمية في الوقت الراهن يهدف الى تحقيق التنمية في شتي المجاالت والسيما مجال االستثم ار باعتب اره آلية دفع عجلة االقتصاد الوطني، ولذلك فان السعي الى تبني نظام الرقمنة على مستوى القطاع العقاري له أهمية

عصام صبرينة 42 بالغة في مجال االستثمار، بحيث أنه تعمل الرقمنة على تيسير عمليات االستثمار في القطاع العقاري من خالل التقليل من اإلجراءات الورقية وتحسين التو اصل والتبادل المعلومات بشكل فعال، كما تمكن من إتمام العمليات عبر االنترنت بشكل مباشر، مما يوفر الوقت والجهد للمستثمرين في القطاع العقاري، حيث تساهم الرقمنة في القطاع العقاري في تحقيق سرعة ومرونة اإلجراءات االستثمارية (ا لمطلب الثاني ) لكن رغم ما تشكله الرقمن ة من أهمية للقطاع العقاري اال أنه توجهه عدة تحديات تقف أمامه ( المطلب الثالث .) المطلب األول: االطار التشريعي والتنظيمي الداعم لرقمنة المعامالت العقارية. تأتي رقمنة القطاع العقاري في إطار توجيه الدولة الجزائرية ككل إلى عصرنة مختلف قطاعتها، السيما وزارة المالية والمصالح التابعة لها وهذا ألجل تحديث برنامج تسيير هذه الدائرة الوزارية، وبالتالي إدارة كعامل أساسي في تطوير خدم الحفظ العقاري من خالل إدخال الرقمنة ات القطاع العقاري وتسير الحص ول على خدمة نوعية وعصرية ( 10 ) إال أن المالحظ بشأن رقمنة هذا القطاع يسجل أن إقراره التشريعي لم يكن إال مؤخرا بموجب حكم خاص جسدته المادة 3 مكرر من االمر رقم 32 - 30 ( 11 ) المدرجة بالمادة 32 من قانون رقم 52 - 23 خ في المؤر 0 يونيو 5252 المتضم ن قانون المالية لسنة 5252 ‹‹ بنصه تتكفل اإلدارة المكلفة بمسح األراضي والحفظ العقاري بمهام إعداد وثائق مسح األراضي عن طريق تحقيق عقاري وتحديد الملكيات وترقيم العقارات الممسوحة في السجل العقاري والقيام بإجراءات الشهر العقاري وعمليات التحيين التي تنتج عن ذلك. 10 - نجوى الهواري، عصرنة نشاط المحافظة العقارية بالتقنية االلكترونية، مجلة االجتهاد القضائي، المجلد 12 ، العدد 21،5253 ، ص 515 . 11 - أمر رقم 32 - 30 خ في المؤر 15 نوفمبر 1232 المتضمن اعداد مسح األراضي العام وتأسيس السجل العقاري، ج ر عدد 25 ، صادرة بتاريخ 10 نوفمبر 1232 .

رقمنة القطاع العقاري آلية لترقية مناخ االستثمار في القانون الجزائري. 43 ت تم تدريجيا رقمنة عمليات اعداد ومسح وحفظ وثائق مسح األراضي والسجل العقاري إلى غاية تعميمها بالكامل عبر التراب الوطني ›› . ( 12 ) ع الجزائري أقر على أن فكرة الرقمنة في القطاع العقاري تأتي بشكل يتضح من هذه المادة أن المشر تدريجي وهو منطقي لكونها مرتبطة أساسا بع مليات مسح األراضي من جهة ومن جهة أخرى على الشمولية حيث ال يتم االنتهاء منها اال بشمول عمليات المسح عبر كامل التراب الوطني. إضافة على هذا السند القانوني نجد نصوص قانونية أخرى أقرت رقمنة في القطاع العقاري ولعل أهم هذه النصوص القانونية نجد: - القوانين المتعلقة بالمعامالت االلكترونية في المجال العقاري : نجد أن القانون رقم 10 - 22 خ المؤر في 12 مايو 5210 المتعلق بالتجارة االلكترونية ينظم المعامالت االلكترونية في الجزائر بما في ذلك تلك المتعلقة بالعقارات، كما يسمح بإبرام العقود والتعاقد على المعامالت العقارية الكترونيا ( 13 ) . إضافة الى ذلك القانون رقم 12 - 20 خ في المؤر 25 - 5212 المتعلق بالتوقيع والتصديق االلكترونيين: إذ يشكل االطار القانونى العتماد التوقيعات االلكترونية في توثيق المعامالت العقارية كما يعترف بالتوقيع االلكتروني كأداة قانونية إلبرام العقود الرقمية ( 14 ) . كما توج د الى جانب هذه النصوص القانونية قوانين أخرى تكرس الرقمنة في القطاع العقاري ولعل أهمها: - القانون رقم 53 - 13 خ في المؤر 12 نوفمبر 5253 كيفيات منح العقار االقتصادي الذي يحدد شروط و كا التابع لالمالك الخاصة للدولة والموجه لالنجاز مشاريع استثمارية، يلزم القانون الو لة الجزا ئرية لترقية 12 - القانون رقم 52 - 23 خ في المؤر 20 جوان 5252 ، المتضمن قانون المالية التكملي لسنة 5252 ، ج ر عدد 33 ، صادرة بتاريخ 20 جوان 5252 . 13 - قانون رقم 10 - 22 خ في مؤر 12 مايو 5210 يتعلق بالتجارة االلكترونية ج ر عدد 50 صادرة بتاري خ 12 مايو 5210 . 14 - قانون رقم 12 - 20 خ في مؤر 1 فبراير 5212 يحدد القواعد العامة المتعلقة بالتوقيع والتصديق االلكترونين ج ر عدد 22 صادرة بتاريخ 12 فبراير 5212 .

عصام صبرينة 44 االستثمار بتسيير وترقية حافظة العقار االقتصادي، ومسك وتحيين سجل العقار االقتصادي القابل لتشكيل كل المعلومات حول وفرة العقارية تحت تصرف المستثمرين العرض العقاري الموجه لالستثمار، مع وضع عبر المنصة الرقمية للمستثمر ( 15 ) . - المرسوم التنفيذي ر قم 53 - 002 خ في المؤر 50 ديسمبر 5253 يحدد مكونات العقار االقتصادي التابع لالمالك الخاصة للدولة الموجه النجاز مشايع استثمارية والقابل لمنح االمتياز ( 16 ) . - المرسوم التنفيذي رقم 53 - 003 خ في المؤر 50 ديسمبر 5253 كيفيات منح االمتياز يحدد شروط و القابل للتحويل الى تنازل عن العقار االقتصادي التابع المالك الخاصة للدولة والموجه النجاز مشاريع استثمارية ( 17 ) . - مرسوم تنفيذي رقم 53 - 000 خ في المؤر 50 ديسمبر 5253 كالة الوطنية للعقار يتضمن انشاء الو الصناعي وتنظيمها وسيرها والتي تفي بتسيير العقار الصناعي وتوفير المعلومات المتعلقة به عبر ا لمنصات الرقمية ( 18 ) . 15 - قانون رقم 53 - 13 خ في مؤر 12 نوفمبر 5253 كيفيات منح العقار االقتصادي التابع يحدد شروط و المالك الخاصة للدولة الموجه النجاز مشاريع استثمارية ج ر عدد 33 صادرة بتاريخ 12 نوفمبر 5253 . 16 - مرسوم تنفيذي رقم 53 - 002 خ في مؤر 50 ديسمبر 5253 يحدد مكونات العقار االقتصادي التابع المالك الخاصة للدولة الموجه النجاز مشاريع استثمارية والقابل لمنح االمتياز ج ر عدد 02 صادرة بتار يخ 32 ديسمبر 5253 . 17 - المرسوم التنفيذي رقم 53 - 003 خ في المؤر 50 ديسمبر 5253 كيفيات منح االمتياز يحدد شروط و القابل للتحويل الى تنازل عن العقار االقتصادي التابع المالك الخاصة للدولة والموجه النجاز مشاريع استثمارية، ج ر عدد 02 صادرة بتاريخ 32 ديسمبر 5253 ، 18 - مرسو م تنفيذي رقم 53 - 000 خ في المؤر 50 ديسمبر 5253 كالة الوطنية للعقار يتضمن انشاء الو الصناعي وتنظيمها وسيرها والتي تفي بتسيير العقار الصناعي وتوفير المعلومات المتعلقة به عبر المنصات الرقمية، ج ر عدد 02 ، صادرة بتاريخ 32 ديسمبر 5253 .

رقمنة القطاع العقاري آلية لترقية مناخ االستثمار في القانون الجزائري. 45 لم تتوقف الدولة عند هذا الحد فقط وانما مازالت تبذل قصار جهدها للعمل على تكريس الرقمنة في القطاع العقاري والدليل على ذلك ما تضمنه قانون المالية لسنة 2121 ( 19 ) . المطلب الثاني: تحقيق االمن العقاري أساس لتهيئة مناخ استثمار أمن وفعال. االمن العقاري هو مفهوم من المفاهيم التي أصبحت رائجة اليوم، وهو لصيق بمفهوم العدالة العقارية، كل عدالة تؤدي إلى األخرى وتكملها من أجل الحديث عن العدالة االجتماعية والعدالة القضائية، بحيث ما يسمى بدولة الحق والقانون، وهو يعنى بالفهم البسيط اطمئنان المال كونه الى ما يثبت ب ك ور ه ملكية عقاره. يعتبر االمن العقاري من أهم المبادئ التي تقوم عليها المعامالت والتصرفات القانونية المنصبة على العقار، ويقصد به حماية وطمأنة االفراد والمستثمرين من االثار السلبية للمعاملة العقارية القائمة على تطبيق النص القانوني المستوحي من روح المجتمع والمكرس للدور االجتماعي للقاعدة القانونية مهما اختلف نوعها أو مصدرها ( 20 ) . كذلك رقمنة إدارة ع الجزائري لتكريس فكرة العقود اإللكترونية و وتجسيد لالمن العقاري عمل المشر أمالك العمومية وإدارة مسح األراضي والمحافظة العقارية لكي تكون مالئمة لطبيعة النظام االقتصادي الجديد القائم على فكرة السوق االفتراضي الرقمي، وهذا من شأنه إعطاء ل الستثمار مكانة اسمى واك ثر امانا وثباتا بتوفير بيئة قانونية واضحة وموثوقة تمكن المستثمرين من حماية حقوقهم في الممتلكات العقارية وضمان استمرارية االستثمارات بدون مخاطر غير مبررة. والن نجاح االستثمار يتوقف بشكل كبير على مدى الثقة التي يمتلكها المستثمرون في ال قوانين الوطنية والمحلية وأنظمة األمان الساري العمل بها في كل جهاز يتدخل في دعم مشروع االستثمار، فعندما يشعر المستثمرون بالثقة واالطمئنان في أن حقهم في استغالل العقار الممنوح لهم محمى ومكفول قانونا، يشجعهم على القدوم نحو االستثمار بضخ رؤوس 19 - القانون رقم 50 - 20 خ في المؤر 50 نوفمبر 5250 ، يتضمن قانون المالية لسنة 5252 ، ج ر عدد 00 ، صادرة بتاريخ 52 ديسمبر 5250 . 20 - الكريش مغنية مشنف احمد ، مرجع سابق ص 702 - 702 .

عصام صبرينة 46 أموالهم في انجاز مشاريع استثمارية بكل سهولة دون أي عائق يقف أمامهم، على عكس التسيير التقليدي الذي غالبا ما يكون غامضا ومعرضا للتزوير وضياع األعمال والمعلومات. ( 21 ) ع العقاري من أجل المساهمة في تحقيق االمن العقاري في مجال االستثمار وإضفاء الشفافية إن المشر اشترط شهر عقد االمتياز الذي أعدته مديرية أمالك الدولة وايداعه الكترونيا، بمديرية مسح األراضي والحفظ العقاري، وال يتم الشهر إال بعد التحقيق من ملكية الدولة للعقار محل العقد وعدم وجود منازعة معروضة على مستوى القضاء وهذا تتوصل اليه إدارة الحفظ العقاري بكل سهولة فبمجرد الض غ ط على تعليمة بحث تظهر قائمة بكل العقود والمعلومات المرقمنة وأسماء المالك مع إمكانية ظهور صورة العقد، فهذه الخدمة تسهل تسليم كل المعلومات والتصرفات الواردة على العقار من رهن أو امتياز أو أن هناك عقد امتياز سابق لم تنتهي مدته أو نزاع مسجل أمام القضاء، ففي ح الة ما إذا كان نزاع معروض أمام القضاء والتي يتم إشهار عريضة افتتاح الدعوى امام إدارة المسح والحفظ العقاري طبقا لموجبات المادة 02 من المرسوم 32 - 23 المتعلق بتأسيس السجل العقاري، فان المنصة الرقمية ترفض شهر عقد االمتياز تلقائيا وتطلب إيداع محضر تبليغ مديرية أمال ك الدولة للمستثمر بوجود نزاع حول العقار حتى يت م شهر العقد إلكترونيا حسب نص المادة 12 مكرر من االمر رقم 32 - 30 المتعلق بإدارة مسح األراضي وتأسيس ع السجل العقاري، وبهذا الشكل يكون قد حققت الرقمنة في القطاع العقاري االمن العقاري باطمئنان وزر الثقة التامة في نفس المستثمر على العقار مما يدفعه بالضرورة الى الجد في انجاز مشروعه االستثماري، كما أنه بفضل الرقمنة تفادت إدارة مسح األراضي والحفظ العقاري دعاوى منع التعرض القانوني المرفوعة ضدها بسبب األخطاء البيروقراطية بإشهار عقد امتياز لنفس العقار ( 22 ) . ع ال وعليه إن المشر جزائري سعى جاهدا الى إيجاد آليات قانونية لتحقيق استقرار العقار وحمايته عن طريق تحقيق االمن العقاري. 21 - نجوي الهوري، مرجع السابق، ص 710 . 22 - الكريش مغنة، مشنف أحمد، مرجع سابق، ص 702 .

رقمنة القطاع العقاري آلية لترقية مناخ االستثمار في القانون الجزائري. 47 ع الجزائري لتحقيقه من خالل تحديث الترسانة القانونية العقارية فإن الهدف األساسي الذي يسعى المشر هو ضمان حق الملكية العقارية وصيانتها، وذلك في اطار تكريس الحما ية الدستورية لحق الملكية. ، فأهمية رقمنة القطاع العقاري من أجل حماية الثروة العقارية من النهب واالستغالل. المطلب الثا لث: التحديات واآلفاق االمستقبلية لتعميم الرقمنة في القطاع العقاري. الفرع األول: الفرص المستقبلية لرقمنة القطاع العقاري. - رقمنة إجراءات التسجيل والمعامالت العقارية: حيث أن اعتماد سجل عقاري إلكتروني موحد يربط كزية. مصالح المحافظات العقارية، المحافظات العقارية الفرعية، والبلديات بمنصة مر كما تمكن من االطالع الفوري على بيانات الملكية والقيود، ما يحد من ازدواجية القيود ويقلص حاال ت التزوير أو التضارب في المعلومات، توظيف التوقيع االلكتروني والختم الزمني لضمان سالمة المستندات وحجيتها القانونية. - تسهيل الوصول إلى المعلومات العقارية: عن طريق اتاحة بيانات الملكية والرهون والحقوق العينية بواجهات برمجة تطبيقات مؤمنة للمهنين (موثقين بنوك). - تقليل من الوقت : المستغرق مقارنة باإلجراءات الورقية التقليدية وهذا من شأنه تسريع عمليات المعامالت العقارية والتقليل من الوقت. - تقليل التكاليف: وتحسين كفاءة االستثمار وذلك من خالل تخفيض التكاليف اإلدارية وتحسين إدارة الوقت والموارد بحيث أن تسريع المعامالت يتيح للمستثمرين استغالل وقتهم في فرص استثمارية أخرى. - تعزيز الشفافية والثقة في المعامالت : بحيث أن تسجيل المعامالت الكترونيا باستخدام تقنيات ا لت شفير يضمن تسجيل بيانات بشكل دائم وغير قابل للتالعب، مما يعزز ثقة المستثمرين في صحة وسالمة الصفقات العقارية. كما يعزز الرقمنة دعم الشفافية المؤسستية عبر نشر إحصاءات دورية حول حجم المعامالت أنواعها وحاالت التعليق والرفض، وبالتالي تمكين المواطنين من التحقق ذا تيا م ن وضعية العقار قبل التصرف االمر الذي يعزز مبدا العلنية ويحمي حسني النية.

عصام صبرينة 48 - التنسيق بين مختلف الهيئات العقارية: انشاء شبكة بيانات مرتبطة بين وزارة العدل ووزارة المالية والمصالح كوالت تبادل امنة تقليص ازدواجية اإلجراءات بحيث الجبائية والبلديات عبر بروتو يست كمل مسار المعاملة دون تنقل المعني بين اإلدارات. تحسين دقة الجباية العقارية عبر تحديث اني لقاعدة وعاء الضريبة على االمالكوحيد قواعد البيانات، تقوية آليات الرقابة - تحسين الحماية القانونية واالقتصادية: إن الرقمنة تدعم حماية الملكية العقارية، ما يشجع االستث م ار ويعزز االستقرار االجتماعي واالقتصادي من خالل توفير وحدات سكنية محفظة وآمنة - تبسيط العمليات وتسهيل الوصول للخدمات: إن المنصات الرقمية تسهل على المالك والمستأجرين متابعة المعامالت وتنظيم الصفقات، مما يحسن تجربة المستخدم ويزيد من رضا العمالء - دعم تحديث ا لتشريعات واإلجراءات: ادخال الرقمنة في القوانين والتنظيمات العقارية يسمح بتحديث اإلجراءات بما يتناسب مع التطورات التكنولوجية ويعزز من فاعلية الرقابة وحماية البيانات. - متابعة الطلبات واإلجراءات بشكل فوري: بحيث توفر المنصات الرقمية إمكانية تتبع حالة الطلب ات و المعامالت في الوقت الحقيقي مما يمنح للمستثمرين وضوحا تاما حول تسير العمليات اإلدارية ويقلل فرص التأخر والخطأ. ( 23 ) هذه الفرص كلها تساهم في تحقيق االمن العقاري أكثر فعالية واستقرار وشفافية في ظل التحول الرقمي ع. المتسار الفرع الثاني: تحديات التي تواجه رقمنة القطاع العقاري. - الفجوة الرقمية: تتمثل الفجوة الرقمية في عدم توفر إمكانية الوصول المتساوي إلى التقنيات الرقمية بين مختلف الفئات السكانية والمناطق الجغرفية. في القطاع العقاري، هذا يعني أن بعض المناطق الريفية أو األقل تطورا قد تفتقر إلى االنترنت عالي السرعة أو األجهزة الحديثة، مما يعيق استخدام المنصات الرقمية إلدارة العقارات أو إجراء المعامالت االلكترونية. كما أن بعض الفئات العمرية أو االجتماعية قد 23 - سماتي شريفة حوذيق عثمان ، مرجع سابق، ص 643 - 642 .

رقمنة القطاع العقاري آلية لترقية مناخ االستثمار في القانون الجزائري. 49 تفتقر إلى المهارات الرقمية الالزمة لالستفادة من هذه الخدمات، مما يزيد من عدم المساواة في الوصول إلى االمن العقار ي. - نقص البنية التكنولوجية: تتطلب الرقمنة بنية تحتية قوية تشمل شبكات إنترنت موثوقة وسريعة، مراكز كثير من الدول أو المناطق، مما يعيق تطبيق الحلول الرقمية بيانات آمنة، وأنظمة برمجية متطورة. في بشكل فعال. ضعف البنية التحتية يؤدي إلى بطء في المعامالت، انقطاعات متكررة، وصعوب ة في الوصول الى الخدمات الرقمية، مما يقلل من ثقة المستخدمين في النظام. - التحديات القانونية والتنظيمية: القطاع العقاري مرتبط بشكل وثيق بالقوانين واللوائح التي تح كم الملكية والتصرفات العقارية. مع دخول الرقمنة تظهر الحاجة إلى تحدبث هذه القوانين لتشمل التوق يعات االلكترونية، السجالت الرقمية، وحماية البيانات. إال أن هذه التحديثات قد تواجه تعقيدات بسبب بطء التشريعات، مقاومة الجهات التقليدية، أو غياب إطار قانوني واضح للتعامل مع النزاعات الرقمية، كما أن عدم وضوح األطر القانونية قد يؤدي إلى نزاعات قانون ية تعيق تنفيذ المعامالت الرقمية بثقة. - نقص الكفاءات التقنية: نجاح الرقمنة يعتمد بشكل كبير على وجود كوادر متخصصة في تكنولوجيا المعلومات، وإدارة البيانات، في القطاع العقاري، قد يكون هناك نقص في هذه الكفاءات، سواء داخل كات أو الجهات الحكومية، مما يؤدي إل الشر ى ضعف في تصميم وتنفيذ وصيانة األنظمة الرقمية، هذا النقص يؤثر على جودة الخدمات الرقمية ويزيد من مخاطر األخطاء التقنية. - تكلفة التحول الرقمي: التحول الرقمي يتطلب استثمارات كبيرة في تطوير البرمجيات، شراء األجهزة، تدريب الكوادر، وصيانة األنظمة بالنسبة للعديد كات والمؤسسات العقارية، وخاصة الصغيرة من الشر كبيرا. والمتوسطة، قد تكون هذه التكاليف عائقا باإلضافة الى ذلك، هناك تكاليف مستمرة مرتبطة بالتحديثات األمنية والتقنية التي يجب تحملها للحفاظ على فعالية األنظمة الرقمية. 1 . خاتمة:

عصام صبرينة 50 تبين لنا في نهاية هذه الدراسة، ، أن رقمنة القطاع العقاري تعد خطوة استراتيجية أساسية نحو تعزيز األ من العقاري وتحقيق التنمية المستدامة في هذا المجال الحيوي، من خالل اعتماد التقنيات الرقمية الحديثة، يمكن تحقيق شفافية أكبر، وتقليل المخاطر المرتبطة بالتزوير والتالعب، وتسريع إنجاز المعامالت بط ر يقة كفاءة، كما تساهم الرقمنة في بناء ثقة أكبر بين جميع األطراف المعنية، سواء كانوا مالكا أو أكثر أمانا و مستثمرين أو جهات حكومية، مما يعزز استقرار السوق العقاري ويحفز النمو االقتصادي لذا فإن االستثمار في تطوير البنية التحتية الرقمية وتبني الحلول التقنية ال متقدمة يمثل خيارا ال غني عنه أل ي دولة تطمح إلى تطوير قطاع عقاري آمن وفعال يلبي تطلعات المجتمع ويواكب متطلبات العصر الرقمي ومن اهم االقترحات التي يمكن تقديمها في هذا الموضوع: أوال: وضع إطار قانوني واضح لتنظيم الرقمنة في القطاع العقاري، بما يضمن الشفافية، ال حماية القانونية وسهولة اإلجراءات. ثانيا: ضرورة تحين منصة المستثمرين لربطها مع االدرات االلكترونية في مجال العقاري. ثالثا: تعزيز التكوين والتدريب الموظفين من خالل إعداد برامج متخصصة لتأهيل الكوادر العاملة في المجال العقاري على أحدث التقنيات الرقمية (الذكا ء االصطناعي). رابعا: اشاء شبكات ذكية لمتابعة أداء المشاريع االستثمارية العقارية لضمان استدامتها. خامسا: حديث إدارة العقارات عبر اعتماد أنظمة رقمية متطورة تضمن تحسين كفاءة األداء، وتسهيل عمليات التسجيل والتوثيق. سادسا: اطالق حمالت توعوية وتحفيزية لنشر الثقافة الرقمية العقارية في المجتمع، وتشجي ع المواطنين على استخدام مختلف الحلول الرقمية في المجال العقاري. 1 . قائمة المراجع: المقاالت: زروقي زوليخة، محي الدين عواطف، ( 5255 ،) دور الرقمنة في حماية الثروة العقارية، مجلة الدراسات القان ونية واالقتصادية، المجلد 22 ، العدد 21 ، ص ص 518 - 539.

رقمنة القطاع العقاري آلية لترقية مناخ االستثمار في القانون الجزائري. 51 سماتي شريفة، حويذق عثمان، ( 5250 ،) رهانات رقمنة القطاع العقاري وأثره على االمن القانوني في الجزائر، المجلة الجزائرية للحقوق والعلوم السياسية، المجلد 22 ، العدد 21 ، ص ص 325 - 300 . الكرنش مغنية، مشنف أحمد، ( 5250 ،) رقمنة إدارة مسح األراضي والحفظ العقاري، أي دور في تشجيع االستثمار، مجلة القانون العام الجزائري والمقارن، المجلد 22 ، العدد 25 ، ص ص 120 - 515 . نجوى الهواري، ( 5253 ،) عصرنة نشاط المحافظة العقارية بالتقنية االلكترونية، مجلة االجتهاد القضائي، المجلد 12 ، العدد 21 ، ص ص 521 - 512 . اللوش سميرة،( 5255 )، آلية استثمار العقار الصناعي بموجب عقد االمتياز، مجلة القانون العقاري والبيئة، المجلد 21 ، العدد 21 ، ص ص 505 - 522 . المدخالت: طويل حدة، رحال إيمان، سلطان مونية، ( يومي 53 نوفمبر 5250 ،) رقمنة األمالك العقارية، مداخلة مقدمة في الملتقي الوطني حول: االقتصاد الرقمي وأثره على االقتصاد والتجارة الدولية في كلية العلوم االقتصادية الجزائر، المنعقد بجامعة الوادي ، الجزائر. المراجع باللغة الف رنسية: - HAID Zahia, MAKHFI Amine,(2017), Le climat d ’ investissement direct etranger en algérie : etat des lieux, journal of land law and the environment, v05,n 02 ,p p06 - 14.