دور المحافظة العقارية وعلاقتها بمصلحة مسح الأراضي

1 دور المحافظة العقارية وعالقتها بمصلحة مسح األراضي األستاذ الدكتور: عثمان بقنيش جامعة مستغانم المقد مة خول المشرع الجزائري عدة مهام للمحافظة العقارية، تهدف عموما إلى حماية الحقوق العينية العقارية المشهرة على مستواها وذلك من خالل مسك السجل العقاري على أساس وثائق مسح األراضي في البلديات التي تتم فيها إعداد عملية المسح العقاري وإعالم الغير بمختلف التصرفات الواردة على العقارات سواء كانت تصرفات عينية أصلية أو تصرفات عينية تبعية،وقيدها بمجموعة البطاقات العقارية وتسليم الدفاتر العقارية للمالكين في األراضي الممسوحة. وللمحافظ العقاري عدة مهام تتجلى أساسا بمسك السجل العقاري طبقا للمادة 10 من ا ألمر 75 / 74 . المبحث ا ألول : دور المحافظة العقارية ومسؤوليتها خصت المادة 3 من المرسوم 76 / 63 مهامه فيما يلي: إعداد ومسك مجموعة البطاقات العقارية كاملة ، إعطاء اإلجراءات الالزمة لطلبات اإلشهار للعقود المتضمنة الملكيات ا لعقارية والحقوق العينية األخرى بفحص العقود ، كتابة البيانات على السجالت العقارية الخاصة بالحقوق العينية والتكاليف العقارية المؤسسة على العقارات الخاضعة لإلشهار وجميع الشكليات الالحقة لهذا اإلشهار ، المحافظة على العقود والمخططات وجميع الوثائق المتعلقة بالعقارات الخاضعة لإلشهار 1 ، إعطاء المعلومات الموجودة في و ثائقهم والمتعلقة بالعقارات المذكورة إلى الجمهور كما انه مكلف بتنسيق ومراقبة مكاتب المحافظة العقارية التابعة الختصاصه. لقد نصت المادة 2 من المرسوم رقم 76 / 63 المذكور سابقا على ما يلي: "إن الدور الرئيسي للمحافظات العقارية المشار إليها في المادة األولى من نفس المرسوم، هو التحديد والعمل على معرفة طرق اإلشهار العقاري، وهذا العمل مناط بكل مكتب محافظة عقارية الذي يسيره رئيس مكتب المحافظة على مستوى البلديات ". 2 كما تبق المهمة األساسية المناطة لهذه المصلحة وهي مهمة اإلشهار العقاري كما تمنح مهلة أربعة ش هور لإلطالع على الوثائق وتقديم االعتراضات (انظر المادة 8 من نفس المرسوم). المطلب األول: السلطة الوصية لقد وضعت المحافظة العقارية تحت وصاية وزارة المالية، التي تعتمد في مجال المراقبة على مجموعة من اآلليات: الفرع هياكل الجهة الوصية. األول: 1 - المادة 10 من المرسوم 75 / 74 و المادة 3 من المرسوم 76 / 63 السالف الذكر. 2 - المادة 02 من المرسوم 76 / 63 المرجع السابق.

2 تختلف مصالح الحفظ العقاري من حيث الوصاية من بلد غالى آخر في المغرب تابعة لوزارة الفالحة، أما في فرنسا فتابعة لوزارة المالية كما هو الحال في الجزائر، الن وزارة المالية تملك جميع المعلومات العقارية، إضافة إلى الطابع الجبائ ي الذي تكتسبه مصالح الشهر العقاري. لقد يبن لنا المرسوم رقم 95 / 54 المؤرخ في 15 - 02 - 1995 مهام وزير المالية في مجال األمالك الوطنية والعقارية. إذ يسهر على تطبيق األحكام التشريعية والتنظيمية واإلجراءات الالزمة لمسك السجل العقاري وضبطه باستمرار وإعداد سجل مسح األ راضي العام وحفظه. 3 ولقد نص المرسوم التنفيذي رقم 95 / 55 المؤرخ في 15 - 02 - 1995 المتضمن تنظيم اإلدارة المركزية في وزارة المالية في المادة 6 منه على أن ً المديرية العامة لألمالك الوطنية تضم عدة مديريات فرعية من بينها المديرية الفرعية للحفظ العقاري ومسح األراضي، التي تلعب دورا هاما في مراقبة أعمال ونشاطات المحافظات العقارية على المستوى الوطني. 4 ويمكن إجمال مهام المديرية الفرعية للحفظ العقاري ومسح األراضي فيما يلي: اقتراح وتحضير النصوص التنظيمية والتشريعية التي تهم القطاع، توزيع المعلومات الخاصة باألحكام التشريعية والتنظيمية لل قطاع والسهر على احترامها عن طريق المراقبة والمتابعة، المساهمة والتعاون مع القطاعات األخرى كالوزارات العدل والداخلية والجماعات المحلية والبناء والتعمير. كما ان التقارير التي تعدها المحافظة العقارية على المستوى الوطني والتي تتضمن نشاطات الحفظ العقاري كإشهار العقود وترقيم العقارات الممسوحة وتسليم الدفاتر العقارية ...الخ. وتقوم المديرية بدراسة هذه التقارير وجمعها في تقرير ملخص يقدم إلى الجهة الوصية، كما تتضمن أيضا المشاكل التي تواجهها المحافظات العقارية في التعامل مع الجهات األخرى واقتراح الحلول المناسبة لها. 5 الفرع الثاني: آليات المراقبة . وضعت وزارة المالية عدة آليات تساعدها في مجال المراقبة من بينها طريقة التفتيش الفجائي إلي كلفت به مديرية الحف ظ العقاري على المستوى ألوالئي و ا لمفتشيات الجهوية على المستوى اإلقليمي. ويجب على مراعاة الجانب الشكلي المتمثل في المحقق أن يراعي في عملية التفتيش دراسة الوثائق المشهرة ومدى طريقة تحرير الوثيقة المشهرة واألخطاء اللغوية والتخريجات عن بعض التشطيبات لينتقل بعد ذلك إلى مراقبة قسم السجل العقاري حيث يتأكد من ا لترتيب الجيد للبطاقات العقارية ويتأكد من صحة المخططات المساحية المعدة من طرف مصالح المسح ويقف على مدى التنسيق بين هذه المصالح والمحافظة العقارية . 6 وفي األخير يشخص حالة التفتيش التي أوكلت له عن المحافظة العقارية بإعداد تقرير خاص لمسؤوله األول. بح يث يرسل المحقق نسخة من هذا التقرير إلى وزارة المالية، المديرية العامة لألمالك الوطنية، المديرية الفرعية للحفظ العقاري ومسح األراضي وهذا بعد إلحاقه بمالحظات المحافظ العقاري والمدير ألوالئي للحفظ العقاري والمفتش الجهوي ألمالك الدولة والحفظ العقاري. 7 وتقوم ا لمديرية الفرعية لتفتيش المصالح بإعداد مذكرة عمل تحضر فيها النقائص المسجلة والحلول التي يجب على المحافظة العقارية أتباعها. المطلب الثاني: طبيعة مسؤولية المحافظة العقارية. 3 - المادة 5 من المرسوم رقم 95 / 54 المؤرخ في 15 / 02 / 1995 المحدد لصالحيات وزير المالية. 4 - المادة 6 من المرسوم رقم 95 / 55 المؤرخ في 15 / 02 / 1995 المتضمن تنظيم اإلدارة المركزية في وزارة المالية. 5 - عالوة بن تشاكر: مقال ً مهمة الموثق والمحافظ العقاري واحدة في حماي ة حق الملكية العقارية ،مجلة الموثق العدد 5 الغرفة الوطنية للموثقين 1998 ص 26 . 6 - محمودي عبد العزيز ً آليات تطهير وتسوية سندات الملكية العقارية الخاصة في التشريع الجزائري ً طبعة 2،2010 . 7 - فؤاد حجري ً العقار األمالك العمومية وأمالك الدولة ً ،ديوان المطبوعات ال جامعية ، 04 - 2006 .

3 أن فكرة المسؤولية تثير فكرة الخطأ وان مبدأ المسؤولية ال يتقرر إال إذا نجم عن الخطأ المرتكب ضرر للغير مع شرط قيام العالقة السببية بينهما، على هذا األساس. إن طبيعة عالقة الوظيفة العامة التي تربط المحافظ العقاري باإلدارة المركزية، ينتج عنه حتما التمييز بي ن المسؤولية الشخصية التي تترتب عن خطا المحافظ العقاري الشخصي، ومسؤولية الدولة التي تترتب عن الخطأ ألمرفقي مع تحديد كيفية التعويض عن األضرار وهو ما نصت عليه المادة 23 من األمر 75 / 74 السالف الذكر. 8 إن مضمون المادة 23 يشير إلى المسؤولية المترتبة عن أخطاء الم حافظ العقاري تتقرر في األساس على الدولة بناءا على مسؤولية المتبوع عن أعمال تابعه كما هو منصوص عليه في الفقرة األولى من نفس المادة 23 . غير انه إذا ثبت خطا هذا األخير الجسيم للدولة الحق في الرجوع عليه على أساس المسؤولية عن فعله الشخصي وعليه ال يمكن للشخص الذ ي يدعي بأنه مصاب بضرر نتيجة الخطأ الجسيم المرتكب من طرف المحافظ العقاري إن يباشر إجراءات الدعوى في مواجهة هذا األخير بصفته الشخص المكلف بإدارة الشهر العقاري. وإنما يوجه دعواه ضد الدولة ممثلة في ذلك من طرف وزير المالية للمطالبة بالتعويض، وطبيعة هذه ا لدعوى هي دعوى قضاء شامل. يعود االختصاص القضائي للفصل فيها إلى الغرفة اإلدارية، كل ذلك ما لم يأخذ الخطأ المرتكب الوصف الجزائي كما هو الحال بالنسبة للتزوير في البيانات المدونة بالسجل العقاري أو في البطاقة العقارية، في هذه الحالة تتبع إجراءات الدعوى العمومية ضد شخص المحافظ العقاري وال يمكن حلول الممثل القانوني عن الدولة محل المحافظ العقاري لتحمل عبء المتابعة الجزائية كما هو الشأن بالنسبة إلى تحمل التعويضات الناتجة عن دعوى المسؤولية المدنية . الفرع األول: المسؤولية على أساس الفصل الشخصي ( المحافظ العقاري) األساس القانوني لمسؤولية المحافظ العقاري عن فعله الشخصي المادة 124 من القانون المدني 9 ، ومناط ه هو الفعل غير المشروع وتنطوي مسؤوليته على اإلخالل بالتزام قانوني يتمثل في االلتزام ببذل عناية وتقوم على ثالثة أركان: ركن الخطأ، ركن الضرر و ركن العالقة السببية بين الخطأ والضرر. يكون المحافظ العقاري مخطئ خطا شخصيا إذا صدر عنه سلوك منحرف كخدمة األغراض الشخصية. الخطأ الموجب للمسؤولية لم يتطرق لها المشرع الجزائري في قانون الشهر العقاري فقد يكون خطا عمدي أو خطا إهمال وقد يكون خطا ايجابي أو سلبي وقد يكون خطا مدني أو جزائي. 1 - الخطأ ألعمدي: هو سلوك يتضمن اإلخالل بالتزام قانوني منبعه إرادة الموظف مصحوبا بني ة األضرار بالغير ويعتبر خطا جسيم يستوجب معه المتابعة التأديبية والتقصيرية والجزائية. 2 - الخطأ باإلهمال: هو إخالل بالتزام قانوني يدرك فيه المحافظ العقاري إدراكه تماما بهذا اإلخالل المخالف للقانون. مثال: إجراء اإلشهار العقاري للسندات دون أن يقوم بضبط الدفتر العقاري من صاحبه وتسليمه إلى صاحب الحق العيني األصلي المشهر أو عدم مراعاة أحكام المادة 100 10 من المرسوم 76 / 63 المؤرخ في 25 / 031976 المتضمنة حاالت رفض إيداع الوثائق بالمحافظة العقارية ويكون مرتكب الخطأ باإلهمال إذا قام بإشهار سند ما مع أن حدود الملكية العقارية ثم تقييدها دون مراعاة وثائق القياس. 8 - المادة 23 من اآلمر 75 / 74 ً تكون الدولة مسؤولة تنص على ما يلي: بسبب األخطاء المضرة بالغير والتي يرتكبها المحافظ العقاري أثناء ممارسة مهامه، ودعوى المسؤولية المحركة ضد الدولة ترفع في اجل عام واحد ابتدءا من اكتشاف فعل الضرر وإال سقطت الدعوى وتتقادم الدعوى بمرور 15 عاما ابتدءا منة ارتكاب الخطأ، وللدولة الحق في رفع دعوى الرجوع ضد المحافظ العقاري في حالة الخطأ الجسيم المرتكب من هذا األخير. 9 - المادة 124 من القانون المدني. 10 - المادة 100 من المرسوم 76 / 63 المؤرخ في 25 - 03 - 1976 السالف الذكر.

4 - الخطأ االيجابي : وهو سلوك مادي محسوس يتضمن اإلخالل بالتزام قانوني. - الخطأ السلبي: مثال امتناع المحافظ العقاري عن إيداع الوثائق بسجل اإليداع قصد إجراء اإلشهار العقاري، دون أي سبب جدي أو دون إبالغ المعنيين باألمر. - الخطأ المدني: وهو سلوك يرتكبه الموظف ويترتب عنه قيام مسؤولية مدنية مثال: عدم ذكر في وثيقة المعلومات التي يسلمها المحافظ الع قاري للغير بان العقار محل التصرف مثقل بحق عيني تبعي. - الخطأ الجزائي: لقد أورده المشرع ضمن قانون العقوبات. إن قيام المسؤولية الجزائية يتبعها قيام المسؤولية المدنية بهدف التعويض. مثال: قيام المحافظ العقاري باستبدال بيانات البطاقة العقارية بعد المسح دون إن تر تكز على وثائق عمليات المسح العام لألراضي هذا السلوك يعتبر جريمة تزوير في محررات رسمية. وبالرجوع إلى أحكام قانون الوظيفة العمومية والى أحكام قانون الشهر العقاري نجد المشرع لم يحدد األخطاء التي تستوجب مسؤولية المحافظ العقاري وإنما اكتفى بذكر بعض االلتز امات التي يخضع لها أي موظف في المواد من 14 إلى 20 من اآلمر 66 / 133 المتعلق بالقانون األساسي للوظيفة العامة. 11 إن مسؤولية الدولة تعني إن ذمتها بالتزام مالي يتحمله في صورة تعويض يؤدي إلى المضرور بسبب الخطأ الثابت الذي تسبب فيه المحافظ العقاري في مجال وظيفته، وال يمكن للدولة أن تنفي مسؤوليتها عن رقابتها على المحافظ العقاري، وإنما م الخطأ المرتكب بدعوى أنها أحسنت سؤوليتها قائمة على أساس مسؤولية المتبوع عن أعمال تابعه كلما توافرت شروطها من عالقة تبعية وخطا نجم عنه ضرر للغير. الفرع الثاني: مسؤولية المتبوع عن أعمال تابعه ال تتحقق مسؤولية المتبوع عن أعمال تابعه إال إذا تحققت بداية مسؤولية التابع، فمسؤولية هذا األخير هي األصل، وتتوقف عليها مسؤولية المتبوع. وتقوم على أساس فكرة الضمان فالتابع يعمل لحساب الدولة التي ينبغي عليها أن تتحمل كافة األضرار المترتبة على أخطاء المحافظ العقاري طالما أن عالقة التبعية لم تزول. تعتبر مسؤولية الدولة قائمة ليس على أساس الخطأ الشخصي الواقع وإنما تقوم على أساس الخطأ الحاصل من الغير - وهو الموظف التابع لها - فارتكاب المحافظ العقاري خطا ما حال تأدية وظائفه أو بمناسبتها مدفوعا بعوامل شخصية ودون أن يكون خطئه جسيما، يصل إلى حد ارتكاب جر يمة تقع تحت طائلة التشريع العقابي، فان الخطأ يعتبر خطا مصلحيا إداريا تتحمله الدولة. إن مسؤولية اإلدارة عن أخطاء المحافظ العقاري تعني إن ذمتها مثقلة بدين مالي تلزم بسداده في صورة تعويض يؤدى إلى المضرور بسبب الخطأ الثابت الذي ينجم عن موظفها في مجال وظيفته. و ال ترجع على المحافظ العقاري به إال إذا ثبتت مسؤوليته التقصيرية الناجمة عن خطئه الشخصي طبقا للمادة 23 من اآلمر 75 / 74 المؤرخ في 12 - 11 - 1975 المتضمن إعداد مسح األراضي العام وتأسيس السجل العقاري 12 11 - األمر رقم 66 / 133 المتعلق بالقانون األساسي للوظيفة العامة. 12 - صداقي عمر ً شهر الت صرفات العقارية في القانون الجزائري لنيل شهادة الماجستير في القانون، فرع عقود ومسؤولية، جامعة الجزائر 1984 ، ص 116 .

5 المبحث الثاني : التـحقيق العقـاري مجـاالت تطبـيقـه : إن المسح العام لألراضي باعتباره أداة لتطهير الوضعية العقارية لمجمل التراب الوطني هو بطبيعة الحال هدف إستراتيجي و إن انجازه الكلي ال يمكنه أن يتـم في أقرب اآلجال نظرا للطبيعة المعقدة للعملية . وبالتالـي ولمواكـبة تسارع اإلصالحات االقتصادية فإنه بات من الضروري إيجاد أحكام قانونية مدعمة لهـذه العملية بس بب الحاجة الملحة لسندات الملكية ، ال سـيما من أجل إنجاز مشاريـع استثمارية تمول بصف ة آلية باللجوء إلى القرض الرهني . لهذا السبب أسس القانون رقم 07 - 02 إلجراء تحقيق عقاري ( 13 ) . المطـلـب األول : تعـريف التحـقيـق العـقــاري : هو إجراء معاينة حق الملكية العقارية تحت سلطة و مراقبة مسؤول مصالح الحفظ العقاري الوالئـي .ويعطي لكل شخص طبيعي أو معنوي ، يمارس حيازة على عقار سواء بنفسه مباشرة أو بواسطة شخص آخر أو بحوزسند ملكية إمكانية طلب فتح تحقيق عقاري لمعاينة حق ملكيته وتسليمه سند ملكية ( 14 ) . كما يعتبر عملية يتم خاللها جرد و تحقيق للحالة العقارية في جوانبها الطبيعية والقانونية، و هي تهدف إلى جمع و التقاط كل العناصر الضرورية لمعانية حق الملكيةو الحقوق العينية األخرى أو أي أعباء تنقل العقار ، و جمع المعلومات المتعل قة بتعريف هوية ذوي الحقوق و تطبيق هذه ال معلومات . يتم سير التحقيق بالموازاة مع عمليات تثبيت الحدود ، كما أن على المحققين حث األشخاص على تقديم مساعداتهم و يشرحوا لهم موضوع التحقيق و هدف المسح الذي يرتكز على تمتين قانون األمالك العقارية ، و هنا فإن مساهمة أمالك الشاغلين بتنوير التحقيق ليس فقط بالوضعية القانونية ألمالكهم و لكن أيضا بأمالك الجيران ( 15 ) . فمن الناحية القانونية يجب على كل من يحوز ملكا أن يتبث ح يازته بوثيقة يحتج بها على الغير ( 16 ) أو أن يتبث ويقنع بممارسة الحيازة مثلما هي محددة في القانون المدني (المادة 827 .) وفي المجال العقاري واألمالك الثابتة، يسمح ال تحقيق حينما يكون منصوصا عليه في القانون من دعم حق شخص على شئ من األشياء . وعندما يمارس شخص حيازة من غير أن يكون قادرا على إثباتها بوثيقة لها ق وة إثبات. يجوز لإلدارة أو للقضاء حسب الحاالت أن تسلمه سندا، وحين تبادر اإلدارة بهذه اإلجراءات يسلم هذا السند على إثر إنجاز تحقيق يستند على أقوال شهود وتحريات مثبتة في وثيقة خاصة تعرض على تقدير السلطة اإلدارية المعنية في القانون . ويجب أن يؤدي التحقيق العقاري إلى تحرير عقد ملكية عقارية يعتد به ويحتج به على الجميع وتضمنه الدولة، وبذلك يمكن لصاحبه أن يمار س حقه بصفة تامة . مجـاالت تطبـيقـه : المطلـب الثـانـي يطبق إجراء التطبيق العقاري على كل عقار لم يخضع لعمليات مسح األراضي العام الم نصوص عليها في األمر رقم 75 / 74 المؤرخ في 12 / 11 / 1975 مهما كانت طبيعته القانونية، و يشمل هذا اإلجراء العقارات التي يحوز أصحابها سندات ملكية أو التي حررت بشأنها سندات ملكية قبل أول مارس 1961 ( 01 / 03 / 1961 ) و التي لم تعد تعكس الوضعية العقارية الحالية يوم طلب ف تح التحقيق العقاري ( 17 .) وتجدر 13 التعليمة رقم 003 المؤرخة في 27 / 09 / 2007 المتعلقة بسير عمليات التحقيق العقاري ومعاينة حق الملكية العقارية وتسليم سندات الملكية. 14 المادة 04 من القانون 07 / 02 المؤرخ في 27 / 02 / 2007 المتضمن تأسيس إجراء لمعاينة حق الملكية العقارية وتسليم سندات الملكية عن طريق تحقيق عقاري. الجريدة الرسمية العدد 15 . 15 التعليمة رقم 16 المؤرخة في 24 / 05 / 1998 المتعلقة بسير عمليات مسح األراضي والترقيم العقاري، صادرة عن المدير العام لألمالك الوطنية. 16 المادة 30 من قانون التوجيه العقاري الصادر في 18 / 10 / 1990 . 17 المادة 02 من القانون 07 / 02 المشار له سابقا

6 اإلشارة أن عقارات األمالك الوطنية ( قانون 90 / 30 المؤرخ في 01 / 12 / 1990 ً ) واألراضي المسماة سابقا عرش ً ( 18 )، و األمالك الوقفية ( قانون 91 / 10 المؤرخ في 27 / 04 / 1991 ) هي مستبعدة من مجال تطبيق هذه األحكام. المبحث الثا لث : أنواع التحقيق العقاري : بموجب القانون رقم 07 / 02 المؤرخ في 27 / 02 / 2007 ، يمكن أن يطلب التحقيق العقاري بصف ة فردية في كل وقت أو يندرج في إ طار عملية جماعية ، نظرا لوجود هاتين الطريقتين فإن فتح التحقيق العقاري يتم حسب كيفيتين ( 19 ) . تحقيق عقار المطلب األول : ي ملتمس بصفة فردية : الفرع األول : إيداع الطلب و دراسته( أو التكفل به ) يوجه الطلب المحرر في استمارة نموذجية (ملحق 01 ) إلى مدير الحفظ العقاري الوالئي مرفقا بما يلي : * المستندات المتعلقة بالشخص: ( 20 ) مستخلص من عقد الميالد لتحديد هوية الشخص وتسهيل كل عمليات البحث في السجل العقاري ، التابع للمحافظة العقارية (النظام الشخصي) ، نسخة من بطاقة التعريف الوطنية لمعرفة جنسية الملتمس وموطنه ، الصفة التي يتصرف بها الملتمس (إما كمالك فردي أو في الشيوع)، ففي حالة الشيوع عليه أن يشير إلى هوية كافة الشركاء في الشيوع ، الفريضة في حالة التركة . * المستندات المتعلقة بالعقار : مخطط طبوغرافي ي عده مهندس خبير عقاري معد على ورق ترسيم بمقياس مناسب طبقا للتعليما ت التقنية و يرفق به كشف و صفي، كشف وصفي يعده المهندس الخبير العقاري يذكر فيه القوام المادي للعقار وحدوده وكذلك أسماء المالكين أو الشاغلين المجاورين ، اإلشارة إلى كل األعباء اإليجابية و السلبية الواقعة على العقار و هوية المستفيدين منها . * المستندات المثبتة للعالقة بين الشخص و العقار : يمكن إحضار كافة الوثائق لدعم الطلب و التمسك بحق الملكية العقارية ( عقد عرفي بسند غير دقيق ، شهادة الحيازة ، عقد محرر أمام القاضي ) . تسجل الطلبات المستلمة المودعة مباشرة من طرف صاحب الطلب أو من طرف شخص موكل ، على سجل إيداع الط لبات مرقم و مختوم من قبل المدي ر ، حسب تسلسل زمني، المفتوح لدى مديرية الحفظ العقاري للوالية (ملحق 02 . ) كما يتعين فتح سجل الشكاوى مرقم و مختوم لتلقي كل االعتراضات و االحتجاجات التي قد تشار خالل التحقيق العقاري ( ملحق 03 . ) يسلم مقابل تسجيل الطلب وصل إيداع (ملحق 04 ) ، و يفتح ملف لكل طلب حيث يعطي له رقم و تاريخ التسجيل 18 المادة 85 من قانون 90 / 25 المؤ رخ في 18 / 11 / 1990 المعدلة والمتممة ألحكام المادة 13 من األمر 95 / 26 المؤرخ في 25 / 09 / 995 . 19 أنظر لتعليمة رقم 16 المشار لها سابقا . 20 وحدة التكوين المركزية، كتيب تقنيات التحقيق العقاري. سبتمبر 2007 .

7 في السجل الخاص . ( 21 ) و يتمثل التكفل بالطلب و الوثائق الملحقة به في دراسة مجمل عناصر المعلومات الخاصة بالعقار موضوع التحقيق ، وصفه ، تحديد موقعه ، جيرانه ، تسمية القطعة األرضية و المستندات المقدمة إلثبات الحق . لدى استالم الطلب يتعين التحقق من أن العقار المعني ال تشمله األ شغال الجارية بخصوص مسح األراضي . الفرع الثاني: مقرر فتح التحقيق العقاري : إثر تسجيل الطلب ، و في حالة ما إذا تم قبوله ، يتخذ مدير الحفظ العقاري مقدر فتح تحقيق عقاري ( ملحق 05 ) الذي يتضمن : إسم ، لقب ورتبة العون المحقق ، موضوع مهمة المحقق العقاري ، . تاريخ التنقل إلى عين المكان ، الذي ال يمكنه أن يتعدى شهر إبتداء من تاريخ مقرر فتح التحقيق العقاري ، إسم ولقب وإسم أب صاحب أو أصحاب الطلب ، تعيين العقار أ و العقارات المعنية . يرسل هذا المقرر الذي يجب أن يت خذ خالل شهر ( 01 استالم الطلب ) على األكثر ، إبتداءا من تاريخ ، إلى رئيس المجلس الشعبي البلدي ، المعني قصد إلصاقه بمقر البلدية المختصة ، لمدة خمسة عشرة ( 15 ) يوما ، قبل تاريخ تنقل المحقق العقاري إلى عين ال مكان . كما يتم نقل هذا المقرر إلى علم الجمهور عن طريق تعليقه في األماكن العامة. ويتعين التحقق من تعليقه في األماكن المقدرة بحيث يتم ضمان إشهار واسع له، ومن تحرير محضر تعليق ، و بتعين كذلك على رئيس المجلس الشعبي البلدي أن يرسل إلى مدير الحفظ العقاري إشعار باستالم الم قرر و محضر التعليق ( 22 .) و يمثل مقرر مدير الحفظ العقاري القاضي بتعين المحقق ، نقطة انطالق التحقيق العقاري لكن في حالة عدم قبول الطلب ، يبلغ صاحب الطلب بذلك على مطبوع مطابق للنموذج (ملحق 06 .) المطلب الثاني : تحقيق عقاري يتم في إطار عملية جماعية : الفرع األول : قرار فتحه . من مدير الحفظ يتم فتح التحقيق العقاري الجماعي بمقتضى قرار من الوالي بناءا على اقتراح مشترك العقاري ومدير المصالح الفالحية أو مدير التعمير و البناء. يحدد قرار الوالي المحيطات أو المناطق المعنية و يعين مهلة 15 يوما على األقل إليداع طلبات فتح التحقيق العقاري ، و ينشر القرار في مصنف القرارات اإلدارية و يبلغ لرئيس المجلس الشعبي البلدي المعني . كما يبلغ إلى الجمهور عن طريق التعليق قبل شهر واحد على األقل من بداية مهلة استالم الطلبات بمقر كل بلدية معنية و في األماكن العامة لضمان أوس ع إشهار له. و يعلق القرار كذلك في مقر : الدائرة والدوائر المعنية ، البلديات المجاورة ، المديريات الوالئية للحفظ العقاري ، مسح األراضي ، أمالك الدولة، الضرائب، الشؤ ون الدينية ، الفالحة و التعمير . و يوجه مدير الحفظ العقاري نسخة من قرار الوالي في إرسال يتضمن إشعار باالستالم إلى كل من المديريات الوالئية المذكورة أعاله و لرؤساء الدوائر المعنية و لرؤساء المجالس الشعبية البلدية المذكورة أعاله . يتعين أن يرسل محاضر التعليق إلى مدير الحفظ العقاري في غضون األيام الثمانية الموالية النقضاء مهلة التعليق . يقدم المواطنون المعنيون طلبات فردية مع بداية التحقيق الجماعي ، و تستلم الطلبات الفردية في نفس الظروف و األشكال المذكورة بخصوص عملية التحقيقات العقارية الفردية و يفتح سجل لقيد طلبات فتح التحقيقات العقارية في إيطار عملية جماعية الستقبال مجمل الطلبات المقدمة من األشخاص المعن يين اللذين تقع عقاراتهم في المناطق التي يشملها قرار الوالي . 21 أنظر التعليمة رقم 003 المشار إليها سابقا . 22 وحدة التكوين المركزية المشار إليها سالفا.

8 الفرع الثاني : فحص أولي للملف و تعيين المحقق: يتأكد مدير الحفظ العقاري الوالئي المودع لدى مصالحه الملف ، من قبول الطلب و يقيده في سجل إيداع الملفات ، المرقم و المختوم من قبله (ملحق 7 ) المفتوح خصيصا للعمليات الجماعية ، حسب نفس الشروط ، و األشكال المنصوص عليها بالنسبة لعملية الت حقيق العقاري الملتمس بص فة فردية . يفتح أيضا سجل الشكاوي ( ملحق 8 ) مرقم و مختوم من قبل مدير الحفظ العقاري الوالئي الستقبال كل االعتراضات و االحتجاجات التي يحتمل أن تثار أثن اء التحقيق العقاري . و بعد استالم الملف ، يصدر مدير الحفظ العقاري الوالئي مقرر تعيين المحقق العقاري (ملحق 9 ) ا لذي يحتوي إضافة إلى مراجع قرار الوالي ، على نفس عناصر المعلومات المذكورة في الفرع الثاني من المطلب األول ال معالج لمقرر فتح التحقيق العقاري . يمكن القول أننا نكون بصدد الحديث عن التحقيق الفردي حينما يصدر الطلب من أحد الخواص و يرمي إلى تسوية ملكيته . و الحديث عن التحقيق الجماعي ( 1 ) حينما يبادر إلى إجراءه الوالي و يشمل إقليم معين ، ويتبع بفتح عملية تحقيق جماعي فيما بعد بتقديم طلبات فردية . المبحث الرابع : التدابير التحضيرية لسير اإلجراء إن مرحلة تحضير التحقيق في غاية األهمية لكونها تمكن من تزويد المحقق باألدوات األساسية إلدارة التحقيق في الميدان، وتتمثل من جهة في البحث عن المعلومات بشأن الممتلكات العقارية ومن جهة أخرى في إستغالل المعلومات إلدارة األشغال على النحو األفضل ميدانيا. المطلب ا ألول : األعمال التحضيرية تتمثل األعمال التحضيرية في جمع كل الوثائق المرسومة أو المكتوبة التي تسمح بتعيين العقار المعني وتسهل فيما بعد التحريات التي ستجرى لتحديد الحقوق التي تنصب على ذلك العقار. ألجل ذلك، يطلع المحقق العقاري السيما على الوثائق التالية، ال ذي يضعها مديره في متناوله: 23 • مخطط البلدية ومحضر وضع المعالم الحدودية وضبط الحدود الذي يتم إعداده في إطار القانون رقم 84 - 09 المؤرخ في 04 / 02 / 1984 والمتضمن التقسيم اإلقليمي للبالد (متوفر لدى البلدية أو مصالح مسح األراضي). • مخطط أقسام البلدية: إقليم البلدية مقسم إلى أجزاء تسمى أقسام. ويتكون محيط األقسام متى أمكن ذلك من حدود لها طابع كاف من حيث ثباتها كالطرق والمسالك ومجاري المياه المستقرة والخنادق والحيطان واألسوار الحية والشوارع. وجاء القسم موحدا من حيث المواصفات في حجم مفيد، ثم إن مخطط أقسام كل بلدية متوفر لدى مصالح مسح األراضي، و األقسام م رقمة انطالقا من الوحدة تبعا لترتيب متصاعد غير منقطع (مسح األراضي). • مخـططات مجلس الشيوخ ، المخطـطات من نوع قانون 1873 بمقـياس 1 / 40000 ، مخططات اإلقليم ، مخططات التحقيقات الجزئية المصادق عليها أو غير المصادق عليها و المخططات القديمة الخاصة بالمسح الجبائي ل ألراضي، تدلي كلها بمعلومات بشأن أصل الملكية القديم وتوجه نحو إجراء تحريات دقيقة في السجل العقاري (المحافظة العقارية ومصالح مسح األراضي). وتمكن هذه المخططات القديمة من أن يقف المحقق على أصل الملكية القديم للعقار موضوع التحقيق. • المخططات الجماعية : • المخططات الخاصة التي تعدها مصالح مسح األراضي، الوثائق المتعلقة بمجمل عمليات نزع الملكية التي وقعت على مستوى البلدية أو الوالية، توجه المحقق نحو سجالت القوام الموجودة في مستوى أمالك الدولة و نحو السجل العقاري الموجود في المحافظة العقارية (مسح األراضي أو أم الك الدولة). 23 ليلى زروقي وحمدي باشا عمر،المنازعات العقارية، دار هومة، طبعة 2004 .

9 • مخططات الطرق والمسالك والمستندات الملحقة التي يمكن الحصول على نسخة منها لدى مديرية األشغال العمومية، تمكن المحقق من حفظ األمالك العامة ومعرفة االرتفاقات والمناطق التي يمنع فيها البناء. كما تساعده هذه المعلومات على مقارنة حدود األمالك العامة مع العقار موضوع التحقيق إذا كان واقعا على حاشية طريق من طرق االتصال المصنفة. ثم إن المخططات القطعية المرفقة بملف نزع الملكية يكشف عن معلومات بخصوص الملكيات المنزوع ملكيتها قبل إنجاز هذا العمل وعن الملكيات المجاورة لها (مديرية األشغال العمومية واألمالك الو طنية). • مخططات المجموعات الغابية (الممنوحة في شكل امتياز أو في شكل تخصيص)، تجنب استيالء المالك أو الحائزين من الجوار بسوء نية على األمالك الوطنية التابعة للدولة (محافظة الغابات) • مخططات وضع معالم الحدود في إطار أشغال الثورة الزراعية، الموجودة لدى مصالح م سح األراضي أو المصالح الفالحية أو المجلس الشعبي البلدي، تعطي معلومات حول األراضي المؤممة والمدرجة في الصندوق الوطني للثورة الزراعية والتي أصبحت ضمن األمالك الوطنية (مديرية المصالح الفالحية ومصالح مسح األراضي). • محاضر و مخططات األراضي التي تم إدراجها في ال صندوق الوطني للثورة الزراعية ومجموعات األمالك الوطنية والبلدية واألراضي العرش واألراضي المحبسة، في إطار المرحلة األولى من الثورة الزراعية والتي تشكلت خاللها المزارع المسيرة ذاتيا في السابق مع وجود مراجع لعقود وسندات ملكية (مديرية المصالح الفالحية ومصالح مس ح األراضي). • مخططات ملكية المعمرين التي أعيد رسمها في شكل قطع مبعثرة . • يمكن الحصول على هذه الوثائق انطالقا من التحقيقات الجزئية وفقا للمراجع الواردة في العقود و عند اإلقتضاء ، لغرض تحقيق معمق ، في أصول العقود المحفوظة في مكاتب التوثيق (محرر العقد). • م خططات المستثمرات الفالحية الناتجة على إثر إعادة هيكلة المزارع المسيرة ذاتيا (مصالح مسح األراضي ومديرية المصالح الفالحية). • مخططات المستثمرات الفالحية الفردية و الجماعية النابعة من إعادة تنظيم المزارع الفالحية المسيرة ذاتيا (القانون رقم 87 - 19 المؤرخ في 8 ديسمبر 1987 .) • مخططات إعادة الهيكلة في إطار عمليات تهيئة الري (مديرية الري). • المخططات القطعية المعتمدة كأساس لمشروع التجميع (مديرية الري). • مخططات القطعية الخاصة بالمحيطات التي أعدت لتكون مجاال لكبرى المشاريع الهيدروليكية والسدود واألحواض المائية و ال مساحات المسقية (مديرية الري). • الجرد العام المنصوص عليه في المرسوم رقم 91 - 455 المؤرخ في 23 نوفمبر 1991 . 24 وقبل تحديد موعد الخروج إلى الميدان، ال يفوت المحقق العقاري أن يقوم أيضا بتحضير جميع المطبوعات المتعلقة باإلجراء والتأكد من توفرها بالكمية اللزمة. الفرع األول: جمع المعلومات يقوم بالتحقيق المحقق المعين بموجب مقرر إداري، ويتعين إدارة التحقيق تبعا لعمليات متزامنة ومنتظمة فكل عملية تستجيب لحاجة من حاجات التحقيق: ✓ تحديد الشخص ✓ تشخيص العقار 24 أنظر المواد من 03 إلى 14 من المرسوم التنفيذي رقم 08 / 147 المؤرخ في 19 / 05 / 2008 المتعلق بعمليات التحقيق العقاري و تسليم سندات الملكية . الجريدة الرسمية عدد 26 - المادتين 06 و 07 من القانون 02 / 07 السابق.

10 ✓ تكييف العالقة بين العقار والشخص * على مستوى مصالح أمالك الدولة والبلدية الكائن بها العقار، يتأكد المحقق أن العقار موضوع طلب التحقيق غير تابع للوالية أو البلدية. وتتم المطالبة بالمعلومات الضرورية من هذه المصالح عن طريق االستمارة المعدة لهذا الغرض، ممضاة من طرف مدير الحفظ العق اري ال و الئي (ملحق 11 ) * 1 - تحديد هوية الشخص : تستجيب لوجوب معرفة بعض العناصر لتكييفها: االسم واللقب والنسب ، تاريخ الميالد ومكانه ، الموطن ، المهنة ، الجنسية ، الصفة التي يلتمس بها الملتمس . 2 - تشخيص العقار: يتم بتعيين وتحديد البلدية ، القسم ، رقم مجموعة الملكية ، تعيين العقار ، تسمية القطعة األرضية ، العشيرة أو الدوار التي يوجد فيها . ويمكن هذان العنصران من إجراء التحريات األولية انطالقا من المخططات القديمة واألرشيف والجرد العام لممتلكات األمالك الوطنية ال تابعة للدولة والسجل العقاري على مستوى المحافظة العقارية. وعمليات البحث األولى مهمة لكونها تساعد على إدراك نقطة إنطالق المسعى المنهجي. 3 - تكييف العالقة بين العقار والشخص : العالقة بين الملك العقاري وحائزة تتم من خالل دراسة الوثائق المقدمة الثباث صفته كحائز. وتمكن األبحاث عن أصل الملكية من التأكد من أن العقار موضوع التحقيق يقع فعال على ارض من أصل ملك وال يتعدى على األمالك الوطنية التابعة للدولة. ويتعين دراسة المستندات المقدمة بمنتهى العناية قبل الخروج إلى عين المكان، فالخروج الميداني يجب تحضيره بشكل جيد مع تصور مجمل الحاالت التي قد تعترض سير اإلجراء. - الفرع الثاني: ضبط حدود العقار يمكن أن تنضم عدة عقارات لتشكل ملكية واحدة وان تكون موضوع سند ملكية واحدة حينما تفصلها أراض من األمالك العامة (طرق، مواصالت، مجاري مياه). ويلتزم المهندس الخبير العقاري بالتقيد بكل المقتضيات التنظيمية الخاصة بضبط حدود وحدة عقارية( 25 .) ويسجل المحقق العقاري مختلف الحوادث العارضة في العملية إن وجدت وأقوال األطراف المتدخلة فيها ويقارن الكشف الوصفي الذي أعده المهندس الخبير العقاري مع الواقع الميداني ليتأكد من حدود موقع الملكية وقوامها وطبيعتها ومضمونها وكذلك من الحقوق العينية أو االرتفاقات التي قد تفيدها أو تثقلها. كما يتعين على المحقق أن يتزود بكل المطبوعات الخاصة المنصوص عليه في النصوص التنظيمية ال تي قد يعود إليها في أي وقت. وتحرير بطاقة شخصية تمكنه من خاللها أن يطلع على الحالة المدنية للملتمس. المطلب الثاني : العقود المعدة قبل 01 / 03 / 1961 25 األستاذ سماعين شامة، النظام القانوني الجزائري للتوجيه العقاري ) دراسة وصفية وتحليلية ( دار هومة 2004

11 قبل الفاتح من مارس 1961 ، لم يكن اإلشهار العقاري إجباريا مما لم يكن يسمح بضمان استمرارية سلسلة انتقال حق الم لكية. إضافة لذلك ، حتى في حاالت وجود سندات ملكية معدة في الشكل الرسمي و مشهرة ، فإن الورثة المتعاقبين يبقون في وضعيات الشياع أو يقومون بقسمات فعلية د ون تكريسها من الناحية القانونية . و نتج عن هذا وضعيات مختلفة نذكر من بينها : 1 . الوثيقة تظهر كل مواصفات العقد الصحيح لكن ليس هناك ما يدل على أنه ينصب على العقار محل التحقيق. في هذه الحالة ، هناك عدم الكفاية في األدلة ، لذا يتم معاينة حق الملكية عن طريق التحريات: ➢ أوال في السجل العقاري ثم يتم التأكد من التعيين في الميدان. ➢ األقوال والشهادات الت ي يمكن أن تزودنا بمؤشرات. ➢ المخططات القديمة للمسح يمكن أن تبين حسب الحاالت، ما إذا كان العقار محل تحقيق غير مصادق عليه أو ما إذا كان العقار المعني أشير على انه من الجوار. 2 . صاحب الطلب يقدم سند يتضمن مساحة تفوق تلك المذكورة في المخطط المرفق بطلب فتح التحقيق . هذا السند يخص العقار موضوع التحقيق ولكن المساحة المبنية اقل بكثير من تلك الواردة في المخطط المرفق بالطلب. هنا يوجد نقص في السند وبالتالي فمن الضروري اللجوء إلى تحريات إضافية لتحديد مصدر الفائض الملحوظ. وفي هذه الحالة يمكن أن يتعلق األمر بما يلي: ➢ إما بحقو ق مصدرها المالك المجاورون والتي يتعين تأكيدها بتصريحات وشهادات. ➢ إما بتعد على ملكيات الغير، وفي هذه الحالة على المحقق أن يثير على كل اآلراء والمالحظات ومحاولة اكتشاف حقوق محتملة في العقار موضوع التحقيق قد تعود للدولة. في هذه الحالة، يتأكد المحقق العقاري من أن العقار محل طلب التحقيق نجم عن الملك المذكور في السند المرفق بالطلب. يتحقق أيضا من أن األمر يتعلق بمحاولة الخروج من الشيوع على حساب المالكين اآلخرين في الشيوع . الفرع األول : التدابير الواجب اتخاذها في حال تصريح غير صحيح (أو تقديم وثائق مزورة ) في حالة تصريح غير صحيح أو تقديم وثائق مزورة ، على مدير الحفظ العقاري عمال بأحكام المادة 18 من القانون رقم 07 - 02 المؤرخ في 27 / 02 / 2007 التي تنص على : " في حالة اكتشاف ترقيم تم على أساس تصريحات غير صحيحة أو مسك تقديم وثائق مزورة ، يقوم مسؤول م صالح الحفظ العقاري الوالئي ، برفع دعوى قضائية للمطالبة بإلغاء الترقيم العقاري المعني ، و يقدم شكوى أمام وكيل الجمهورية لتحريك الدعوى ال عمومية " . يعني القيام من جهة برفع دعوى قضائية إللغاء الترقيم العقاري المعني ، و من جهة أخرى تقديم شكوى أمام وكيل الجمهوري ة لتحريك الدعوى العمومية . الفرع الثاني : رسم الشهر العقاري إعداد سند الملكية في إ ينجم طار إجراء التحقيق العقاري المطالب بصفة فردية ، عنه تحص يل رسم الشهر العقاري ، على أن يحسب المبلغ حسب الجدول المحدد بموجب المادة 353 - 2 الفقرة 5 من قانون التسجيل المعدل و المتمم بالمادة 15 من قانون المالية لسنة 2008 . أما بالنسبة لسندات الملكية المعدة في إطار عملية جماعية للتحقيق العقاري ، فهي معفاة من هذا الرسم، تطبيقا ألحكام المادة 353 - 6 من قانون التسجيل المعدل و المتمم بالمادة 16 من قانون المالية لسنة 200 8 . إن اإلعفاء المنصوص عليه يهدف إلى تحفيز المواطنين المعنيين إلى االستجابة إلى العمليات الجماعية للتحقيق العقاري .

12 الفرع الثالث : مسك الملفات إن الوثائق التي جمعت أو أعدت أثناء التحقيق العقاري تمثل دعامة للحقوق المشهرة ، ومن ثمة ، يجب أن تحفظ بطريقة جيدة على مستوى مديرية الوالئية للحفظ العقاري. لذا، فإن المادة 23 من المرسـوم رقم 08 - 147 المـؤرخ في 19 / 05 / 2008 تنص، بالنسبة لكل تحقيق عقاري منجز، على مسك ملف بالمديـرية الوالئية للحفظ العقاري يحتوي على الوثائـق السالفـة الذكر، وحسب الحالة، سواء نسخة من سند الملكية، أو نسخة من مقرر رفض الترقيم. ترتب هذه الملفات حسب كل بلدية. المبحث 5 : نتائجه وإعداد سندات الملكية بعد التحقيق الميداني، وفي الخمسة عشر( 15 ) يوم ابتدءا من االنتقال إلى مكان وجود العقار، يحرر المحقق محضر مؤقت للتحقيق العقاري (ملحق 12 ) يذكر فيه بالتدقيق سير العمليات واألحداث التي قد تكون وقعت ونتائج التحريات. ويدرج كذلك األقوال، الشهادات، المعاينات والتحاليل التي أدت إلى نتائج التح قيق. يخضع هذا المحضر إلشهار واسع عن طريق اللصق، لمدة 30 يوم، بمقر البلدية، قصد إثارة احتجاجات واعتراضات محتملة ومن ثم تمكين كل من له مصلحة المطالبة بحقوقه. بعد انتهاء اجل 30 يوم، المذكور أعاله، وفي غياب أي احتجاج أو اعتراض، يعد المحقق المحضر النهائي (ملحق 13 ) يقر حق الملكية المطالب به ما لم يثبت خالف ذلك. و يشرع بالتالي في وضع معالم حدود العقار، من طرف مهندس خبير عقاري وعلى نفقة صاحب طالب التحقيق، بحضور المحقق. المطلب األول : تكريس نتائج التحقيق العقاري بعد االنتهاء من التحقيق، يسلم الملف المتضمن الطلب والوثائق المرفقة به والمحضر المؤقت و المحضر النهائي إلى مدير الحفظ العقاري الوالئي . ويتكون هذا الملف من الوثائق التالية: الطلب والمستندات ، المحضر المؤقت والمحضر النهائي ، التقرير المفصل الذي تُثبت فيه مختلف مراحل التحقيق مكتبيا و ميدانيا، أقوال وشهادات كل األشخاص الحاضرين ، محضر الصلح في حالة ذلك ، المعاينة والتحاليل التي جعلت المحقق يتوصل إلى استنتاجاته ، يراقب أيضا شكل الملف و يتأكد من تطبيق النصوص التنظيمية منذ إيداع الطلب إلى حين تسليم الملف. في العملية برمتها يدرس مدير الحفظ العقاري الملف ويم كن أن يطلب معلومة تكميلية قبل أن يفصل في األمر. الفرع األول: إعداد التقرير المفصل ترد في التقرير نتائج التحقيق النابعة من إجراءات تستند إلى سلوك وأفعال وتحريات لتكييف دعوى الحيازة. ويوجه المحقق العقاري في نهاية مهمته إلى مدير الحفظ العقاري تقريرا يسرد في ه سير التحقيق : يجب أن يسرد سير العمليات وكل حادث جدير بالذكر حين وقوعه ، يشير إلى تسلسل األوضاع القانونية والوقائع التي توضح على مراحل ، تستجيب كل مرحلة لوضع من األوضاع يقدره المحقق ويبين مداه ويكيفه على أساس النصوص التنظيمية المذكورة ليعطي لتحليله طابعا قانونيا وتقنيا. ويجب أن تكون الصياغة بسيطة لتجنب الوقوع في الغموض و االلتباس. فالوضوح والشفافية في االستنتاجات المدعومة بنصوص تنظيمية، يسهالن مهمة مدير الحفظ العقاري في الفصل. الفرع الثاني: إعداد مقرر الترقيم

13 على أساس الملف المشار إليه أعاله، يتخذ مدير الحفظ العقاري الوالئي مقرر الترقيم الذي يكرس بصفة نهائية حق الملكية. ويذكر فيه مايلي : اسم المالك المعترف له ولقبه ونسبه وتاريخ ومكان ميالده وموطنه ومهنته ، أو في حالة الشيوع، مجمل الشركاء في الشيوع ، تعيين العقار مثلما يظهر من الكشف الوصفي ومن المخطط الطوبوغرافي الذي يشير إلى معالم الحدود ، إثر ذلك يدعو المحقق العقاري صاحب الطلب أو المعني لكي يقوم عن طريق مهندس خبير عقاري، وضع معالم العقار موضوع التحقيق . ينجز المهندس الخبير العقاري الملتمس منه العملية ا لمطلوبة، ويعد محضر وضع المعالم ويتمم المخطط الطبوغرافي باإلشارة إلى المعالم. يرسل محضر وضع المعالم و المخطط الطبوغرافي المتمم إلى المحقق العقاري. كما يرسل هذا المقرر إلى المحافظ العقاري قصد التنفيذ. الفرع الثالث : إعداد مقرر رفض الترقيم إذا لم يفض اإلجراء يعني إذا لم ينجح هذا اإلجراء ، يتخذ مدير الحفظ العقاري مقرر رفض الترقيم(ملحق 15 ) مع إبالغه لصاحب الطلب، ويقوم بإعالم الوالي في حالة عملية جماعية. القرار المتخذ هذا قابل للطعن فيه أمام الجهات القضائية اإلدارية المختصة. المطلب الثاني: إ قرار سندات الملكية إن مقرر االعتراف بحق الملكية يعد من اختصاص مدير الحفظ العقاري الوالئي الذي يكون ملزما باستنتاجات المحضر النهائي. الفرع األول: اإلشهار العقاري يقوم المحافظ العقاري بموجب مقرر الترقيم، بإشهار الحقوق الناجمة عن التحقيق العقاري. ينفذ هذا اإلشهار بالتأشير على البطاقية العقارية المؤقتة المنصوص عليها في المادة 27 من األمر رقم 75 / 74 المؤرخ في 12 / 11 / 1975 السالف الذكر. يرسل مقرر الترقيم العقاري إلى المحافظ العقاري المختص محليا من أجل إشهاره في السجل العقاري مع المستندات التالية: 26 محضر وضع معالم الحدود الموقع من المحقق والمهندس الخبير العقاري ، المخطط الطوبوغرافي المستكمل بعملية وضع معالم الحدود ، الكشف الوصفي للعقار ، بطاقة التقييم ، المحضر النهائي ، وثائق الحالة المدنية. 27 الفرع الثاني: تسليم سند الملكية إثر اإلشهار، يقوم المحافظ العقاري بإعداد سند الملكية طبقا للنموذج المرفق للمرسوم التنفيذي رقم 08 / 147 المؤرخ في 19 / 05 / 2008 ) ملحق 16 ( ويرسله لمدير الحفظ العقاري الوالئي، لتسليمه لصاحب طلب التحقيق . في حالة الملكية المشاعة، يسلم سند الملكية ألحد المالكين في الشيوع مقابل إما تصريح خطي من طرف باقي المالكين في الشياع، يحرر أمام مدير الحفظ العقاري الوالئي أو وكالة موثقة . بمناسبة هذا اإلشهار، وفي حالة ما إذا تعلق األمر بعقار كان موضوع سند مشهر قبل الفاتح من مارس 1961 ، لكن فقد يجب شطب اإلجراء المناسب المنفذ آنذاك. بعد ذلك حداثته، في صورة ما إذا كان هذا السند مشهر بمحافظة عقارية أخرى،غير تلك التي هي مختصة إقليميا، يتصل المحافظ العقاري بمدير الحفظ العقاري 26 كتيب تقنيات التحقيق العقاري المشار إليه سابقا. 27 يشكل هذا اإلجراء، وفقا ألحكام المادة 88 من المرسوم رقم 76 / 63 المؤرخ في 25 / 03 / 1976 المعدل، نقطة االنطالق لحق الملكية المكرس بهذه العملية

14 الوالئي ليقوم هذا األخير بما يلي: إذا تم إشهار السن د الذي فقد حداثته بمحافظة عقارية أخرى تنتمي لنفس الوالية، يوجه مدير الحفظ العقاري تعليمات للمحافظ العقاري المعني قصد شطب اإلجراء أصل الملكية و إذا أشهر السند بحافظة عقارية تابعة لوالية أخرى، يعلم مدير الحفظ العقاري الوالئي زميله للوالية المختصة ليوجه هذا ا ألخير التعليمات المناسبة للمحافظ العقاري المعني. و يمكن إعداد سند الملكية بوسيلة أوتوماتيكية : فيلزم المحافظ العقاري بتنفيذ المقرر وبالترقيم وبتسليم سند الملكية للمدير الوالئي الحفظ العقاري الذي يُكلف بتبليغه . وبعد إعداد سند الملكية وتسليمه عمال بأحكام القانون، يصبح نقطة االنطالق الوحيدة للملكية دون أي وثيقة أخرى يمكن أن يكون قد تم إعدادها وإشهارها من قبل، و يتضمن تطهير لجميع الحقوق غير ال مطالب بها أثناء التحقيق العقاري . إثر أداء هذه الشكليات يرسل المحافظ العقاري سن د الملكية العقارية إلى المدير الوالئي للحفظ العقاري الذي يتولى تسليمه إلى الملتمس. ويتم إثبات تسليم الوثيقة عن طريق تحرير محضر استالم. الفرع الثالث : تسوية النزاعات يمكن أن تثار احتجاجات أو اعتراضات أثناء تنفيذ اإلجراء . يمكن تقديمها خالل أجل ثالثون ) 30 ( يوم والتي يبدأ سريانها، ثمانية ) 08 ( أيام، بعد بداية أجل لصق المحضر المؤقت. تدون هذه االحتجاجات واالعتراضات في السجل الخاص المفتوح لهذا الغرض لدى مدير الحفظ العقاري الوالئي.على المحقق العقاري أن يحدد جلسة صلح، ثمانية ) 08 ( أيام على األكثر، من بداية تاريخ إثارة االحتجاج أو االعتراض. عند االقتضاء، وقبل إجراء محاولة الصلح يقوم المحقق العقاري بتنقل ثاني للميدان لدراسة االحتجاجات أو االعتراضات المثارة من طرف المالكين أو الحائزين المجاورين أو من طرف أي شخص يدعي بأحقيته على حق عيني على العقار المعني. يمسك مدير الحفظ العقاري سجل الشكاوى أو المنازعات أو االعتراضات التي ظهرت أثناء التحقيق العقاري و يُلزم بإجراء محاولة صلح يمكن أن ينتج عنها محضر صلح في حالة تسوية ودية أو محضر عدم صلح. إذا كللت محاولة الصلح بإتفاق، يعد المحقق العقاري محضر ا لصلح ويواصل اإلجراء، مع األخذ بعين اإلعتبار نتائج اإلتفاق، وهذا بإعداد المحضر النهائي. أما في حالة ما إذا بآت محاولة الصلح بالفشل، يعد المحقق العقاري محضر عدم الصلح الذي يسلمه أثناء الجلسة لألطراف. يبين في هذا المحضر أن اإلجراء موقف وللطرف الذي أثار االحتجاج أو االعتراض أجل شهرين ) 02 ( من تاريخ هذا المحضر، لرفع دعوى أمام الجهات القضائية المختصة. يتم إشهار الدعوى القضائية خالل ثمانية ) 08 ( أيام على األكثر، التي تلي األجل المحدد لتقديم الدعوى القضائية . 28 28 التعليمة رقم 003 المذكورة سابقا.

15 الخاتم ــــ ة لقد أورد المشرع الجزائري المحافظة العقارية كآلية للحفظ العقاري بصفة عامة ولتأسيس السجل العقاري بصفة خاصة وهي أداة الدولة لضمان حماية حق الملكية العقارية والحقوق العينية األخرى بحيث ال يكون للعقود الرسمية العقارية أثرا إال بإشهارها في المحافظات العقارية وخو ل لها جميع السلطات لتحقيق غايتها حتى يكون لوثائقها المشهرة الحجية المطلقة بما يضمن حماية حقوق الغير وهذا نظرا لما تكتسيه عملية حفظ الوثائق العقارية المشهرة من أهمية بالغة سواء على الملكية العقارية من حيث حمايتها واستقرارها وضمان تداولها أو على المالك والمت عاملين في العقار من حيث إعالمهم بما ينقل هذه العقارات من أعباء