دور القاضي العقاري في حماية الحيازة

دور القاضي العقاري يف محاية احليازة محاد رشيدة طالبة دكتوراه حتت إشراف الدكتور برادان رشيد جامعة اجلياليل اليـابس بسـدي بلعباس مقدمة : مما الشك فيه أن احليازة حظيت ابحلماية عرب مر الزمن و ذلك سواء أمام القضاء املدين أو اإلداري أو اجلزائي و هذا نظرا ألمهيتها و شيوعها و انعدام سندات الرمسية املثبتة للملكية و اعتبارها كسبب الكتساب امللكية العقارية عن طريق التقادم املكسب 1 ع اجلزائري يف العديد من القوانني منها قانون اإلجراءات املدنية اذ نص عليها املشر و اإلدارية يف املادة 524 2 و ما بعدها و يف القانون املدين 3 يف املواد 817 و ما بعدها ،ابإلضافة إىل تنظيمها األمر رقم من خالل 83 - 352 خ يف املؤر 21 - ماي 1983 إثبات التقادم املكسب و املنضم إلجراءات إعداد عقد الشهرة املتضمن االعرتاف ابمللكية و املرسوم التنفيذي رقم 91 - 254 خ يف املؤر 27 جويلية 1991 الذي حيدد كيفيات إعداد شهادة احليازة و تسليمها و غريها من النصوص القانونية األخرى املنضمة هلا و يف هذا اإلطار فإن التقنني املدين اجلزائري مل يعط تعريف للحيازة 4 و لذلك يعرفها الفقهاء على إهنا االستئثار بشيء أو الفعلي و كأنه املالك يظهر ميارسها شخص حق 5 ع اجلزائري احليازة من و لذلك فقد محى املشر خالل ثالث دعاوى تتضمن صور االعتداء تكون ممار ستها أمام القاضي العقار، تتميز كل دعوى أبحكام خمتلفة وألجل ذلك سوف أتعرض يف دور القاضـــي العقاري يف دعــــوى اسرتداد احليازة يف املبحث األول و دور القاضـــي يف دعــــوى منع التعــــــرض للحيازة يف املبحث الثاين و دور القاضي يف دعوى وقف األعمال يف اجلديدة املبحث الثالث 60 1 ص 2015 دار هومة طبعة األحكام خر التعديالت و احدث محدي ابشا عمر نقل امللكية العقارية طبعة منقحة و مزيدة يف ضوء ا 2 قانون رقم 08 - 09 املؤرخ يف 18 صفر عام 1429 املوافق ل 25 فرباير 2008 يتضمن قانون اإلجراءات املدنية و اإلدارية ج ر العدد 21 يف 23 افريل 2008 ص 3 1975 3 لسنة 78 ج ر يتضمن القانون املدين املعدل 1975 ستمرب 26 املوافق ل 1395 رمضان 20 مؤرخ يف 58 - 75 امر 4 منه 843 اىل 808 ع احليازة يف املواد من تناول القانون املدين موضو 31 5 ص 2004 رات شهر احليازة ( عقد الشهرة و شهادة احليازة ) دار هومة طبعة محدي ابشا عمر حمر

املبحث األول :دور القاضـــي العقاري يف دعــــوى اسرتداد احليازة إندعوى اسرتداد احليازة مقررة السرتجاع احليازة اليت سلبت من صاحبها وأساس تقرير دعوى اسرتداد احليازة هو محاية النظام العام ابعتبار انه ال جيوز للشخص اقتضاء حقه بنفسه. املطلب األول: شروط رفع دعوى اسرتداد احليازة نصت عليها املادة 525 من قانون اإلجراءات املدنية و اإلدارية على انه "جيوز رفع دعوى اسرتداد احليازة لعقار أو كان له وقت حصول التعدي أو اإلكراه احلي حق عيين عقاري ممن اغتصبت منه احليازة ابلتعدي أو اإلكراه، و ازة املادية أو وضع اليد اهلادئ العلين" 6 وتقضي أيضا بذلك املادة 819 من القانون املدين على أن: "للحائز أن يرفع يف امليعاد القانوين دعوى اسرتداد احليازة على من انتقلت إليه حيازة الشيء املغتصب منه، ولو كان هذا األخري حسن النية" و انطالقا مما تقدم نستخلص ان ا لقاضي عليه ان يراعي جمموعة من الشروط اثناء نظره يف هذه الدعوى: أوال: جيب أن يكون املدعي حائزا للعقار حيازة قانونية أي مادية صحيحة أثناء حصول التعدي ( حيازة مادية أو عرضية ) 7 خالية من الغموض و اخلفاء و اإلكراه و مستمرة غري متقطعة اثنيا : ا ستمرار احليازة مدة سنة سابقة عن سلب احليازة طبقا للمادة 818 من القا نون املدين اثلثا :رفع دعوى احليازة يكون خالل سنة من اتريخ غصب احليازة ( السنة التالية لوقوع التعدي) 8 و مدة السنة هي يف احلقيقة مدة سقوط ال مدة تقادم فإذا عرضت على القاضي الدعوى بعد مرور سن ة حيكم بعدم قبول الدعوى و يراقب القاضي ذلك من تلقاء نفسه 9 إذ نصت عليها املادتني 818 ـ 819 من القانون املدين اجلزائري جيب أن ترفع دعوى اسرتداد احليازة يف خالل سنة واحدة تسري يف الوقت انتزاع احليازة من احلائز إذا كان هذا االنتزاع ابلقوة أو الغضب عالنية وهذا هو املعمول يف فرنسا وان كانت حمكمة النقض الفرنسية قضت يف بعض أحكامها ابن مدة السنة اليت جيب أن ترفع يف خالل دعاوى احليازة هي مدة تقادم ال مدة سقوط فريد عليها الوقف واالنقطاع. 10 كز الواقعي، حبيث ينجم رابعا :سبب دعوى اسرتداد احليازة يتمثل يف االعتداء على املر عنه سلب احليازة من احلائز سواء كان ذلك بواسطة القوة والغصب فتنشا دعوى اسرتداد احليازة، جراء االعتداء الذي يؤدي إىل فقد احلائز كز الواقعي حمل احليازة، حليازته، نتيجة لعمل عدواين ال سند له يف القانون ، كما انه جيب على املدعي أن يثبت املر وان ينصب هذا اإلثب كن املادي يف احليازة من جهة، وان يثبت االعتداء الذي وقع على حيازته من قبل ات على الر 6 نية قدمي من قانون االجرءات املد 414 تقابلها املادة 7 18 ص 04 العدد 1990 ائية جملة قض 1987 - 07 - 01 مؤرخ يف 40.184 قرار الصادر عن احملكمة العليا رقم املادة 817 من القانون املدين تنص على انه جيوز حلائز العقار اذا فقد حيازته أن يطلب خالل السن كان فقد احليازة ة التالية لفقدها ردها اليه فإذا 8 ن غريه م كان حائزا ابلنيابة يسرتد احليازة من أيضاأن فية بدأ سراين السنة من وقت انكشاف ذلك و جيوز خ 77 9 صفحة 2015 احلاج هين جوهر احليازة فقها و تطبيقا دار اهلدى طبعة 10 17 األستاذ عمر زودة حماضرات ألقيت على الطلبة القضاة الدفعة

املدعي والذي أدإىىل انتزاع احليازة منه. 11 فيتعن على املدعي أن يثبت سبب احليازة ويثبت سبب دعوى اسرتداد احليازة ،فإذا أنكرت احليازة أو أنكر التعدي، وجب على القاضي أن أيمر إبجرا ء التحقيق املطلب الثاين: أطراف دعوى اسرتداد احليازة: ع الفر األول : املدعي هو احلائز للعقار وجيب أن يثبت انه وقت انتزاع احليازة م نه كان حائزا للعقار حيازة خالية من العيوب أي حيازة مستمرة علنية هادئة غري غامضة وليس من الضروري يف دعوى اسرتد اد احليازة أن يكون احلائز أصيال أي حائزا حلساب نفسه فيجوز للحائز العرضي، وهو احلائز حلساب غريه، أن يكون مدعيا يف دعوى اسرتداد احليازة، ويطالب ابسرتداد حيازة حق امللكية يف حني انه يكون صاحب حق وانتفاع أو م رهتنا رهن حيازة أو مستأجرا أو حارسا قضائيا أي حائزا حلق امللكية حيازة عرضية حلساب املالك؟كذلك جيوز ملن ق امت حيازته على عمل من اعمال التسامح أن يكون مدعيا يف دعوى اسرتداد احليازة : ع الثاين الفر ع املدعي عليه يف دعوى اسرتداد احليازة هو الشخص الذي يقوم بنز احليازة من احلائز ابلقوة أو الغضب، علنا أو خفية أو ابحللية واخلديعة وجي ب أن يكون العمل الذي قام به املدعي عليه عمال عدوانيا، من شانه أن ميس ابلسالم االجتماعي واألمن العام، الذي يؤدي إىل سلب احليازة من احلائز وب صرف النظر عم إذا كان املعتدي، حسن النية . املطلب الثالث: ما حيكم به القاضي يف دعوى اسرتداد احليازة إذا توافرت الشرو ط الالزمة يف دعوى اسرتداد احليازة حيكم القاضي دون شك ابسرتجاع احليازة املسلوبة حلائزها و جتدر أن األستاذ السنهوري يرى يف هذه الدعوى أن القاضي قد تصادفه أربع حاالت 12 : ع االول الفر : حيازة املدعي دامت مدة ال تقل عن سنة :ميكن املدعي رفع دعوى التعر ض الن حيازته دامت أكثر من سنة لكنه يلجا إىل دعوى اسرتداد احليازة الن االعتداء الواقع على حيازته ادى إ ىل انتزاعها منه عنف أو غصبا أو اختالسا ، فإذا قضى له برد حيازته إليه ، وإبعادة العقار إىل أصله أن كان امل دعي عليه قد احدث فيه تغريا فان كان قد أقام فيه بناءا جديدا قضى هبدمه أو هدم بناء كان موجودا قضى إبعادته ويست طيع القاضي أن حيكم على املدعي عليه بغرامة هتديدية ليحمله على تنفيذ احلكم القضائي كذلك حيكم القاضي بت عويض على املدعي عليه عما سببه من أضرار املدعي بسبب ا لتعدي على حيازته وذلك طبقا لقواعد املسؤولية التقصر ية . ع الثاين: الفر حيازة املدعي مل تدم سنة كاملة ولكن احليازة انتزعت ابلقوة هنا احليازة انتزعت ابلقوة، لذلك يكون له رفع دعوى اسرتداد احليازة ابلرغم من أن حيازته مل تدم سنة كاملة إذا تكون هنا هذه الدعوى جزاءا على انتزاع احليازة ابلقوة،وعليه يقضي للمدعي برد حيازته إليه، وإبعادة العقار إىل أصله وابلغرامة التهديدية شان املدعي يف هذه احلالة شانه احلالة األوىل، ويقضي له كذلك ابلتعويض عما أصابه من ضرر بسبب انتزاع حيازته منه ويالحظ هنا بوجه خاص استعمال املدعي عليه لل قوة يف انتزاع احليازة واحلكم الذي يصدر برد احليازة يف هذه احلالة يقتصر 11 919 ـ 916 إىل 913 أمحد السنهوري الوسيط يف شرح القانون املدين اجلزء الثامن ص الدكتور عبد الرزاق 12 1968 دار الرتاث العريب بريوت ط 9 عبد الرزاق السنهوري الوسيط يف شرح القانون املدين ج

على رد احليازة املادية إىل املدعي مؤقتا، دون أن حيسم النزاع فيمن له حق احليازة القانونية، فيجوز للمدعي عليه، بعد أن يرد احليازة للمدعي، أن يعود فريفع دعوى اسرتداد احليازة على املدعي، إذ ا استطاع رفعها يف امليعاد القانوين، واثبت أن املدعي كان قد سبق له أن انتزعت منه احليازة. ع الثالث: الفر ع ابلقوة ولكن املدعي عليه ال حيازة املدعي مل تدم سنة ومل تنتز ي ستند إىل حيازة أحق ابلتفضيل وهنا ع ابلقوة واملدعى عل حيازة املدعي مل تدم سنة كاملة ومل تنتز ع منه ا يه الذي انتز حليازة ال يستند هو نفسه إىل حيازة ع اجلزائري يف املادة أحق ابلتفضيل وقد نص املشر 818 من القانون املدين إذا مل ي كن من فقد احليازة قد مضت على حيازته سنة على فقدها فال جيوز له أن يسرتد احليازة إال ممن ال يستند إىل حي ازة أحق ابلتفضيل، واحليا زة األحق ابلتفضيل هي احليازة القائمة على سند قانوين ، فإذا مل يكن لدى أي من احلا ئزين سند أو تعادلت سنادهتما كانت احليازة األحق هي األسبق يف التاريخ.وعلى هذا إذا أريد املفاضلة بني حيازتني وجب التميز بني الصور اآلتية: إذا قامت كل من احليازتني على سند قانوين كان يتمسك املدعي بسند بيع صادر له من ش خص يف حني أن املدعي عليهيتمسك بسند بيع صادر له من شخص آخر فضلت احليازة األسبق يف التاريخ سواء كان سندها سابقا على سند احليازة األخرى أو الحقا له. إذا مل تقم أي من احليازتني على سند قانوين فاحليازة األسبق يف التاريخ هي اليت تفضل قانوين ومل تقم األخرى على سند مقابل فضلت احل إذا قامت إحدى احليازتني على سند يازة القائمة على سند قانوين سواء كانت سابقة على احليازة األخرى أو الحقة هلا. ع الرابع: الفر ع ابلقوة ولكن املدعي عل حيازة املدعي مل تدم سنة كاملة ومل تنتز يه يستند إىل حيازة أحق ابلتفضيل يف هذه احلالة ال يستطيع املدعى أن يسرتد احليازة برغم من أهنا انتزعت منه غصبا أ و خلسة وحيازة املدعى عليه أحق ابلتفضيل. وحيمل املدعي عبء إثبات أن حيازته أحق ابلتفضيل فإذا اثبت ذلك مل يقضى برد احليا زة إىل املدعي، وبقي املدعي عل يه مستقرا يف احليازة اليت انتزعها ألهنا األحق ابلتفضيل وليس على املدعي إال ا للجوء للدعوى امللكية وإثباهتا املبحث الثاين :دور القاضـــي يف دعــــوى منع التعــــــرض للحيازة تعد دعوى منع التعرض دعوى احليازة الرئيسية او كما يطلق عليها بعض الشراح املثلى 13 إذ هي حتمي احليازة ع اجلزائري يف املادة يف ذاهتا وهي احليازة األصلية دون احليازة العرضية بشرط أن تستمر سنة و قد نص عليها املشر 820 من القانون املدين: "من حاز عقارا واستمر حائزا له ملدة سنة كاملة مث وقع له تعرض يف حيازته أن يرفع خالل السنة دعوى مبنع التعرض" و يقصد ابلتعرض اي فعل إرادي يعتدي احلائز على احليازة وجيب أن يكون دائما عمال مادي أو تصرف قانوين يتضمن بطريق مباشر او غري مباشر ما يعرقل انتفاع احلائز ابلعقار مبا يتعارض مع حقه يف احليازة سواء كان التعرض مادي كالبناء وعلى األرض، أو كان تصرفا قانونيا يتضمن إنكار احليازة احلائز. أ 52 13 صفحة 2015 احلاج هين جوهر احليازة فقها و تطبيقا دار اهلدى طبعة

املطلب االول :شروط دعوى منع التعرض : على القاضي املعروض عليه هذه الدعوى ان يتأكد من جموعة من الشروط و هي : اوال : توافر احليازة للمدعي :فيجب أن يكون املد عي حائز حليازة قانونية خالية م ن العيوب فال يكون هناك لبس أو غموض ،فاحليازة اخلفية واحليازة القائمة على عمل من اعمال التسامح كمن يفتح ان فدة يف ارض فضاء جلاره،أو من مير أبرض جاره وقد رخص له جاره فال يعترب ذلك حق مرور، بل يتبقى حمتفظة .بصفة التسامح اليت بدأت هبا رغم استمرارها ما مل يقم دليل آخر على ذلك و حىت تكون احليازة قانونية البد من توافر عنصر مادي و هي السيطرة املادية اليت يقوم هبا عادة مالك األرض و عنصر معنوي و يقصد هبا ظهور احلائز مبظهر املالك له و صاحب احلق العيين عليه أي تتوافر يف احلائز ن ية السيطرة على الشيء بقصد متلكه ويستثىن من ذلك دعاوى احليازة املرفوعة يف شان عقار من أموال ل الدولة سواء كانت امالك عمومية خاصة او عامة و ان ال يكون العقار حمل طلب عقد رمسي سواء كان توثيقي او أي حمرر رمسي اخر 14 ، كذلك حقوق حق االرتفاق ال تكتسب ابلتق ادم. اثنيا :أن تكون احليازة قد استمرت سنة كاملة دون انقطاع قبل حصول التعرض:طبقا مل ا نصت عليه املادة 820 من القانون املدين اجلزائري. - اثلثا : جيب أن يثبت انه حيوز فعال وقت وقوع التعرض يفرتض انه استمر حائز له الفرتة ما بني الزمنيني ما مل يثبت املدعي عليه عكس ذلك وفقا ملا جاء يف نص املادة 821 من القانون املدين اجلزائري( حيازة ظاهرة و واضحة و هادئة 15 ) إذ تنص املادة 820 من القانون املدين اجلزائري من وقع له تعرض يف حيازته جاز له أن يرفع خالل السنة التالية دعوى مبنع التعرض 16 رابعا :املدة اليت ترفع خالهلا دعوى منع التعرض لقد نصت املادة 820 من القانون املدين اجلزائري على أنه: "من حاز عقارا واستمر حائزا له مدة سنة كاملة مث وقع له تعرض يف حيازته جاز له أن يرفع خالل الست ة دعوى مبنع التعرض"،فدعوى منع التعرض جيب أن ترفع يف خالل سنة من وقت وقوع التعرض إذا كان التعرض أعماال متعاقبة، سرت مدة السنة من وقت أول عمل من هذه األعمال يظهر فيه بوضوح انه يتضمن تعرضا احليازة املدعي وقد تكون أعمال التعرض املتعاقبة مستقلة عن بعض حبيث يعت رب كل عمل منها تعرضا قائما بذاته، فتعدد دعاوى منع التعرض بتعدد هذه األعمال، وتسري مدة سنة ابلنسبة إىل كل دعوى منها من وقت وقوع العمل الذي انشاها، فإذا كان التعرض مبنيا على تصرف قانوين، صارت من وقوع التصرف الذي اعترب تعرضا. وإذا كان التعرض عمال قام به املد عي عليه يف ملكه هو، فال تسري السنة يف دعوى منع التعرض إال من وقت الذي يتقدم فيه هذا العمل 134 14 صفحة 2002 ار هومة د امللكية العقارية و احلقوق العينية العقارية يف التشريع اجلزائري إثبات حلفيظ بن عبيدة عبد ا 77 15 صفحة 2015 احلاج هين جوهر احليازة فقها و تطبيقا دار اهلدى طبعة 16 قرار صادر عن الغرفة العقارية ابحملكمة العليا بتاريخ 13 - 6 0 - 2013 ملف ر قم 0765605 جملة احملكمة الع ليا العدد األول لسنة 2013 ع االعتداء حلساب (ترفع وجواب دعوة منع التعرض خالل اجل سنة ، حيب على احلائز حتديد اتريخ وقو ا جل السنة)

حىت يصبح تعرضا واقعا على حيازة املدعي.ومدة السنة هي مدة سقوط ال مدة التقادم، ومن مث تسري على غري كامل األهلية والغائب ، وال توقف وال تنقطع. 17 خامسا : السبب يف دعوى منع دعوى منع التعرض و السبب يف على القاضي التأكد من التعرض : جيب املتمثل يف االعتداء على احليازة املدعي، وفد يكون مصدر االعتداء، تعرضا ماداي، وقد يكون هذا التعرض انمجا عن اشغال عامة أو خاصة، قد يكون تصرفا قانونيا ، وجيب على املدعي أن يثبت حيازته للعقار حم ل االعتداء، وان تكون هذه احليازة أصلية، الن القانون ال حيمي احليازة العرضية بدعوى منع التعرض.وعلى املدعي أن حيدد سبب الدعوى حتديدا كافيا ويقع عليه إثباته ، وذلك بتحديد نوع هذا االعتداء وما إذا كان مصدره تعرضا ماداي أو تصرفا قانونيا ، و الالفت لالنتباه أن ا لقضاء أالستعجايل غري خمتص بدعوى منع التعرض يف احليازة ، ألنه دائما يتطلب من القاضي - إذا ما أراد أن يفصل يف هذه الدعوى ـ أن يفصح أساس النزاع ،وحيق للمدعي أن يرفع دعوى امللكية، إذا خسر دعوى منع التعرض، فإذا خسر دعوى امللكية، استقرت احليازة يف يد املدعي عل يه. 18 املطلب الثاين : أطراف دعوى منع التعرض ع الفر األول املدعي يف دعوى منع التعرض: جيب على املدعي الذي يرفع دعوى منع التعرض يف احليازة، أن : يثبت انه كان حائز للعقار وقت التعرض له، وان حيازته كانت أصلية ال حيازة عرضية، وإهنا دامت سنة كاملة وجيب عليه أيضا أن يرفع خال ل سنة تبدأ من اتريخ التعرض ، وال جيوز للحائز العرضي، أن يرفع دعوى منع التعرض يف احليازة، الن احلائز العرضي، حيوز فقط حق امللكية للحائز األصلي، وهو الذي تثبت له الصفة يف الدعوى منع التعرض، وليس للحائز العرضي أية صفة يف رفع الدعوى فإذا رفعها وجب احلكم بعم القبول، غري انه يستثىن من هذه القاعدة ، حيث يسمح للمستأجر ـ ابعتباره حائزا عرضيا ـ أن يرفع دعوى منع التعرض، وغريها من دعاوى احليازة األخرى، وهو االستثناء املنصوص عليه يف املادة 487 من القانون املدين اجلزائري 19 . وجيب على املدعي أن يثبت أن حيازته، قد دامت سنة كاملة، ويكفي أن يثبت انه حاز العقار، قبل وقوع التعرض سنة كاملة، كان حيوزه منع التعرض له وابلتايل يفرتض انه استمر حائزا له يف القرتة مابني الزمنيني، وهذا ما تقتضي به املادة و 830 من القانون املدين اجلزائري ا ع الثاين : لفر املدعي عليه يف دعوى م نع التعرض: هو كل شخص يتعرض للمدعي يف حيازته. ويقصد ابلتعرض، كل عمل مادي أو تصرف قانوين، يتضمن ادعاء يعارض به حيازة املدعي ويقصد ابلتعرض املادي كل عمل من أعمال التعدي، الذي يقع على حيازة املدعي، كدخول املدعي عليه ارض املدعي دون إذنه أو إقامة املدعي عليه حا ئطا أو بناء يسد به مطال أو مينع به نور أو اهلواء، أو مرور املدعي عليه يف ارض جاره مدعيا أن له حف انتفاع 940 17 ـ 939 الدكتور عبد الرزاق امحد السنهوري نفس املرجع السابق ص 17 18 على الطلبة القضاة دفعة ألستاذ عمر زودة: حماضرات ألقيت ا 19 تنص املادة 487 من القانون املدين ال يضمن املؤجر للمستأجر التعرض املادي الصادر من الغري الذي ال يدعي حقا على العني املؤجرة و للمستأجر أن يطالب شخصيا املعرتض ابلتعويض عن الضرر الذي حلقه و له أن ميارس ضده كل دعاوى ا حليازة

و التعرض قد يكون انمجا عن تصرف قانوين ، يصدر من املدعي عليه ، ويعلن فيه نيته يف معارضته حليازة املدعي . كأن يوجه للمدعي عليه إنذارا للمستأجر بدفع األجرة له هو ال للمؤجر، وقد يقع التعرض عن طريق نزاع على احليازة، برفع دعوى أمام القضاء املطلب الثالث:ما حيكم به القاضي يف دعوى منع التعرض : جت د و انه ال جمال املوضوع ختتص هبا حمكمة هي دعوى موضوعية حبتة أن دعوى منع التعرض ر اإلشارة الختصاص القضاء املستعجل 20 و عليه فإذا توافرت شروط دعوى منع التعرض على وجه الذي أسلفناه، حكم للمدعي وهو احلائز للعقار ببقائه يف حيازته ومنع التعرض له يف هذه احليازة ، وقد يقتضي ذلك احلكم القاضي إبزالة األعمال اليت قد متت ويهدم بناء قد متت ويهدم بناء قد أقيم أو إقامة بناء قد هدم أي إبعادة الشيء إىل أصله ، وال جيوز للقضاء العادي أن حيكم إبزالة أشغال عامة إقامتها جهة اإلدارة إذا كان احلكم ينطوي على إلغاء قرار إداري أو تعطيله تنفيده. وحيكم القاضي مبنع التعرض على وجه سالف الذكر حىت ولو كان هناك ما يدعو إىل االع تقاد ابن املتعرض سيفوز يف د عوى امللكية وال جيوز للقاضي يف هذه احلالة أن مينح املدعي عليه أجال يوقف ف يه تنفيذ حكم اإلزالة أو إعادة الشيء إىل أصله وجيوز لقاضي احليازة أن حيكم بغرامة هتديدية على املدعي عليه عل ى تنفيذ احلكم ابإلخالء العقار أو إعادة الشيء إىل أصله ،وجيوز للقاضي أيضا أن حيكم املدعي عليه بتعويض الضرر ا لذي أصاب املدعي من جراء األعمال اليت صدرت من املدعى عليه ولو كان ذلك على بناء على طلب إضايف يقدم ه يف دعوى منع التعرض وال يعترب طلب التعويض من طبيعة دعوى منع التعرض يف إهنا دعوى من دعاوى احليازة ح ىت ولو قرر املدعي عليه انه ال ع يف حيازة املدعي. يناز وإذا ادعى املدعي عليه املتعرض يف دعوى فرعية انه هو احلائز للعقار وقدم أدلة على ذلك نظر القاضي فيما إذا كانت حيازة املدعي عليه ال تتعارض مع حيازة املدعي ويف هذه احلالة حكم لكل منهما ابستيفائه حليازة وعدم تعرض اخلصم اآلخر له يف هذه احل يازة إما إذا تعارضت احليازاتن فان القاضي يفصل بينهما ويقضي ملن كانت حيازته أفضل فإذا تعادلت احليازاتن ومل يكن هناك وجه لتفضيل احدمها على اآلخر جاز للقاضي أن حيكم ببقاء كة بني اخلصمني كة بني اخلصمني، وجيوز له أيضا إذا مل يرى بقاء احليازة مشرت احليازة املشرت أن حيكم ابن يلجا ع على اخلصمني إىل دعوى امللكية أو دعوى موضوع احلق وقد يقيم يف هذه احلالة األخرية حارسا على العقار املتناز حيازته أو يقيم احد اخلصمني على أن يقدم حسااب على غلته عند االقتضاء فيكون هذا اخلصم حراسة مؤقتة ابلتزام بتقدمي الغلة 21 20 القرار رقم 226 217 خ يف املؤر 26 / 01 / 2000 اجمللة القضائية 2001 عدد 01 ص 254 و الذي جاء فيه " حيث أنه من املقرر قانوان أن االستعجال هو الضرر احملدق ابحلق و املطلوب رفعه إبجراء وقيت ال تعسف فيه إجراءات التقاضي العادية مع عدم املساس أبصل احلق عمال ابملا دة 183 من قانون اإلجراءات املدنية". 943 21 ـ 942 ـ 941 الدكتور عبد الرزاق امحد السنهوري : نفس املرجع السابق ص

و جتدر اإلشارة إىل أن دعوى عدم التعرض يف احليازة يلجأ إليها املتقاضي عند ك ل تعرض له يف استغالل عقاره و يف هذه احلالة ال ميكن تطبيق املادة 338 مادام ان التعرض من القانون املدين و جيدد بعد انتهاء السابق على وقف التعرض يف عليه فان القاضي يقتصر يف دعوى منع التعرض حالة ثبوت احلي ازة القانونية و مهمة القاضي تتمثل يف فرض وقف التعرض أي كان صاحبه حىت و لو كان املالك ، كما ان قا عدة عدم جواز مع موجهة احليازة و امللكية بني دعويي إىل الذي رفعت كل من القاضي إليه احليازة ف ابالقتصار على هو ملزم البحث يف احليازة و كذا األطراف الذي ال ميكنهم تغيري دعوى احليازة إىل دعوى ا مللكية املبحث الثالث: دور القاضي يف دعوى وقف األعمال اجلديدة يف احليازة لقد تقررت هذه الدعوى حلماية احليازة من خطر متوقع فهي دعوى وقائية ذلك أن اخلطر الذي حتمى منه دعوى وقف األعمال اجلديدة هو خط ر مل يقع بعد لكن حيتمل وقوعه لو استمر اخلصم يف أعمال ه ، فنظرا لوجود مصلحة حمتملة للحائز يف رد التعرض قبل حصوله جاز له رفع هذه الدعوى املطلب األول شروط رفع دعوى وقف األعمال اجلديدة : يف حقيقة األمر فان الشروط اخلاصة بدعوى وقف األعمال اجلديدة جتعل من الل جوء إىل هذه الدعوى أمر اندر جدا ذلك انه غالبا ما يكون االعتداء قد مت فعال وان مل ينته املدعى عليه من هذه األعمال فهي دعوى وقائية 22 ع اجلزائري عليها يف املادة وقد نص املشر 821 من القانون املدين. فهي تعد جزءا من دعوى منع التعرض، وبذلك فهي ختضع لنفس القواعد اليت ختضع هلا دعوى منع التعرض ،إال أن هذا ال مينع من وجود اختالف بينهما فاألعمال اجلديدة تكون قد مت الشروع يف اجنازها ،شرط أن ال تكون قد اكتمل اجنازها، حيث دعوى وقف األعمال اجلديدة ختتلف عن دعوى منع التعرض يف أن األعمال اليت تصدر فيها من املدعي عليه ليست أبعمال تعرض بل هي ع من احلائز على أن تكون اعمال تكون تعرضا لو إهنا متت وختتلف عن دعوى االسرتداد ابن احليازة فيها ال تنتز هناك أسباب معقولة تدعو لالعتقاد ابن هذه األعمال لو متت ال جنم عنها تعرض فعلي حليازة املدعي وهذه مسالة واقع يقدرها قاضي املوضوع. كما أن ا ألعمال اجلديدة تكون قد بدأت يف عقار املدعي عليه وليس يف عقار احلائز املدعي. أما فيما خيص شروط رفعها: ـأوال : حيازة العقار: جيب ان تكون حيازة احلائز قانونية صحيحة تؤدي إىل كسب امل لكية ابلتقادم، ابستثناء ع رفع مجيع دعاوى وضع اليد املستأجر فقد أابح له املشر ـ اثنيا : استمرار احليازة ملدة سنة: يتعني استمرار حيازة املدعي ملدة ستة كاملة بدون انقطاع فبل الشروع املدعي عليه يف األعمال اجلديدة اليت لو متت ألصبحت تعرضا وله أن يضم يف مدة حيازته مدة حيازة سلفه، سواء كان خلفا عاما أو خلفا خاصا 81 22 صفحة 2015 احلاج هين جوهر احليازة فقها و تطبيقا دار هدى للطباعة سنة

ـ اثلثا : شروع املدعي عليه يف األعمال لو متت لكانت تعرضا للحيازة يشرتط يف األ عمال اجلديدة قد تكون هذه األعمال اجلديدة قد بدأت يف عقار املدعي عليه، وليس يف عقار احلائز ( املدعي )، و ان تكون هذه األعمال قد ع املدعي عليه يف بناء جدار يف أرضه مينع املدعي من االرتف بدأت ومل تتم ،كأن يشر اق ، فيقوم حبفر األساس وجتهيز مواد البناء أما إذا كانت األعمال قد متت ابلفعل فانه يتعني عليه رفع دعوى منع ا لتعرض. - ر يتعني رفع الدعوى خالل سنة من يوم البدء يف األعمال اجلديدة فإذا صدرت ابعا الــمـدة من شخص واحد تتابعت األعمال وترابطت فتعترب حالة اعتداء واحدة مستمرة، وتبدأ السنة من أول عم ل، ويكون له أن يرفع دعوى منع التعرض يف خالل سنة من وقت وقوع التعرض أي من وقت متام األعمال اجلديدةو مد ة سنة هي مدة سقوط ال مدة تقادم ومن مثة تسري على غري كامل األهلية والغائب وال توقف وال تنقطع. سبب دعوى وق خامسا ع فيها املدعى عليه يف العقار الذي ف األعمال اجلديدة تعترب األعمال اجلديدة، اليت يشر ميلكه هي سبب دعوى وقف األعمال اجلديدة وما تشكله من هتديد حيازة املدعي وجيب على املدعي أن يعني نوع ع فيها املدعى عليه وعادة ما هذا السبب، وذلك مع حتديد نوع هذه األعمال اليت شر تكون هذه األعمال أعمال بناء وان يبني انه لو متت ستؤدي مثال إىل سد النور أو منع اهلواء أو الضوء أو املطل، أي ستصبح تعرضا فعليا للحيازة. ويقع على عاتق املدعي عبء إثبات سبب دعوى وقف األعمال اجلديدة ويلجأ يف ذلك إىل كافة وسائل اإلثبات، مبا فيها البينة والقرائ ن، ابعتبار سبب دعوى وقف األعمال اجلديدة عبارة عن واقعة مادية تثمثل يف شروع املدعي عليه يف األعمال اجلديدة. 23 املطلب الثاين :أشخاص دعوى وقف األعمال اجلديدة ع الفر األول: املدعي يف دعوى وقف األعمال اجلديدة: فهو احلائز للعقار وجيب عليه أ ن يثبت أن حيازته خالية م ن العيوب، أي حيازة مستمرة علنية هادئة غري غامضة، وجيب أن يثبت كذلك أن حيازته حي ازة أصيلة ال حيازة عريضة. ع الثاين : الفر املدعي عليه يف دعوى وقف األعمال اجلديدة:هو الشخص الذي يبدأ أ عماال مل تصل بعد إىل أن تكون تعرضا وقع فعال على احليازة املدعي، ولكن هناك من األسباب املعقولة ما يدعو إىل االعتقاد ابن هذه األعمال لو متت لكانت تعرضا كامال حليازة املدعي. ففي حني أن دعوى منع التعرض حتمي احليازة من تعرض حال وقع فعال، إذ بدعوى وقف األعمال اجلديدة حتمي احليازة من تعرض مستقبل على خطر الوقوع مثال ذلك أن يبدأ شخص بناء ح ائط يف حدود أرضه أو اقامة بناء، ، فاملدعى عليه فهو ال يزال أخذا يف بناء احلائط أو إقامة البناء الذي مل يسد بعد النور واهلواء أو املطل على جاره ومن مث ال يكون هناك حمل لرفع دعوى منع التعرض الن التعرض مل يقع ولكن يكون هناك حمل لرفع دعوى وقف ءدار النشر األستاذ عمر زودة :اإلجراءات املدنية على ضوء آراء الفقهاء وأحكام القضا ENCY CLOPEDIA 23

األعمال اجلديدة، فيصدر قاضي احليازة حكما بوقف بناء احلائط أو بوقف البناء إىل أن يفصل يف الدعوى موضوع 24 . املطلب الثالث :ما حيكم به القاضي يف دعوى وقف األعمال اجلديدة ليس هو إزالة األعمال اجلديدة اليت بدأ هبا كما لو كانت الدعوى منع التعرض بل وق ف هذه األعمال دون إزالتها كما نصت عليه املادة 821 الفقرة 2 من القانون املدين اجلزائري وال خيلو احلال من احد األمرين: فأما أن يرى القاضي أن املدعي على حق يف دعواه وان هناك أسباب خيشى معها أن يكون هنالك تعرض فعلي للحيازة املدعي لو متت األعمال جديدة فعند ذلك حيكم القاضي بوقف األعمال وعدم اال ستمرار إال أن ترفع دعوى امللكية أو دعوى موضوع احلق ويفصل فيها ويف هذه احلالة جيوز للقاضي أن أيمر املدعي الذي حكم ملصلحته لتقدمي كفالة مناسبة تكون ضماان للمدعى عليه الذي قضي عليه بوقف األعمال اليت بد أها . فإذا ما قضي حبكم هنائي يف دعوى امللكية أو دعوى م وضوع احلق أن املدعى عليه كان هو احملق وان اعرت اض املدعي على استمرار األعمال اجلديدة كان على غري أساس من حيث موضوع احلق ال من حيث احليازة، جاز أن حي كم على املدعي بتعويض إلصالح الضرر الذي أصاب املدعي عليه من جراء وقف األعمال اليت بدأها وعند ئذ تكون الكفالة ا ليت قدمها املدعي بناءا على حكم قاضي احليازة ضماان هلذا التعويض. أو أن يرى قاضي احليازة أن املدعي ليس على حق يف دعواه الن شروط دعوى وقف األعما ل اجلديدة مل تتوافر فيقضي برفض الدعوى ومن مث يستمر املدعي عليه يف األعمال اجلديدة اليت بدأها إىل أ ن ترفع دعوى امللك ية أو دعوى موضوع احلق ويفصل فيها .ويف هذه احلالة جيوز للقاضي أن أيمر املدعى عليه ا حملكوم لصاحله لتقدمي كفالة مناسبة تكون ضماان للمدعي الذي حكما برفض دعوه ،فإذا ما قضي حبكم هنائي يف دعوى ا مللكية أو دعوى موضوع احلق أن املدعي كان هوا حملق وان اعرتاضه على مضي املدعى عليه يف األعمال ا جلديدة كان على أساس من حيث موضوع احلق ال من حيث احليازة ،جازان حيكم على املدعى عليه إبزالة هذه األ عمال كلها أو بعضها ، وعندئذ تكون الكفالة اليت قدمها املدعى عليه بناءا على حكم قاضي احليازة ضماان هل ذه اإلزالة. خـــــامتــــــــة : م ا توصلت إليه املدين ( العقاري ) للحيازة أمام جهات القضاء من خالل طرحي هذا هو أن احلماية املقررة كذا بعض األحكام اخلاصة كقاعدة تتمثل يف ثالث دعاوى يرفعها احلائز حسب طبيعة التعرض الواقع على حيازته و عدم اجلمع بني دعوى احليازة ودعوى امللكية ومدى حجية احلكم الصادر يف دعوى احليازة ابلنسبة لدعوى امللكية كذا حتديد حىت ال يقع خلط بني دعاوى احليازة و ، وعلى ذلك جيب تكييف طبيعة التعرض تكييفا صحيحا نوعاملطالبة القضائية حىت يتسىن للحائز محاية حيازته من التعرض الواقع عليها و اليت ان فتك هبا و استمرت ملدة معينة اىل كسب امللكية أو احلق العيين و هذا هو التقادم املكسب كما قد تؤدي حيازة املنقول اىل كسب احلائز فور احليازة للحق الذي يظهر على انه صاحبه ما دام الدستور اجلزائري يكرس امللكية اخلاصة على وجه العموم 24 946 ـ 945 ـ 944 الدكتور عبد الرزاق أحمد السنهوري نفس المرجع السابق ص

ابعتبار ان احليازة القانونية تعترب إحدى الطرق املؤدية الكتساب امللكية العقارية عن طريق التقادم املكسب و اليت ينادي هبا األشخاص منذ القدم إىل يومنا هذا يف ظل ارتفاع قيمة العقار و خمتلف االستثمارات اخلاصة به . املراجع املعتمدة أوال : القوانني املعتمد عليها: 1 .قانون 08 / 09 خ يف املؤر 25 فرباير 2008 ، امل تضمن قانون اإلجراءات املدنية و اإلدارية ، اجلريدة الرمسية العدد رقم 21 الصادرة بتاريخ 23 - 04 - 2008 صفحة 3 2 .قانون 90 / 29 خ يف املؤر 1 ديسمرب 1990 املعدل واملتمم مبوجب القانون 04 / 05 خ يف املؤر 14 أوت 2004 خ اجلريدة الر واملتضمن قانون التهيئة والتعمري ، املؤر مسية رقم 52 / . / 3 . أمر رقم 75 - 58 خ يف املؤر 26 ستمرب 1975 القانون املدين املعدل و املتمم اجلريدة الرمسية املتضمن العدد رقم 78 لسنة 1975 اثنيا: املؤلفات الفقهية:  أسباب كسب امللكية مع احل ح القانون املدين ـ الدكتور عبد الرزاق أمحد السنهوري:الوسيط يف شر قوق طبعة العينية األصلية املتفرعة عن امللكية اجمللد التاسع 1986 دار إحياء الرتاث العريب .  احلاج هين جوهر احليازة فقها و تطبيقا دار اهلدى طبعة 2015  محدي ابشا عمر نقل امللكية العقارية طبعة منقحة و مزيدة يف ضوء أخر التعديالت و احدث األحكام دار هومة طبعة 2015  محدي ابشا عمر حمررات شهر احليازة ( عقد الشهرة و شهادة احليازة ) دار هومة طبعة 2004  األستاذ عمر زودة :اإلجراءات املدنية على ضوء آراء الفقهاء وأحكام القضاءدار النشر ENCY CLOPEDIA  األستاذ عبد احلفيظ بن عبيدة: إثبات امللكية العقارية واحلق وق العينية العقارية يف التشريع اجلزائري الطبعة 2002 دار هومه للطباعة والنشر والتوزيع املــجــالت:  جملة احملكمة العليا لسنة 2013 العدد 1  جملة قضائية لسنة 1990 العدد 04 ص 18  اجمللة القضائية 2001 عدد 01 ص 254