خطوات ومراحل عملية مسح الأراضي في ظل التشريع الجزائري

المجلد 11 / العـــدد : 20 ( 02 20 ) ، ص 162 - 182 م جلـة القانون العقاري والبيئة 1 خطوات ومراحل عملية مسح األراضي في ظل التشريع الجزائري Steps and stages of real estate survey based on Algerian legislation برابح هدى أستاذة محاضرة "ب" ب كلية الحقوق والعلو م السياسية، جامعة مستغانم، الجزائر [email protected] تاريخ االستالم: 29 / 30 / 2320 تاريخ القبول: 29 / 30 / 2320 تاريخ النشر: 30 / 30 / 2320 ملخص : تعتب ر عملية المسح األداة الحقيقية والفعالة لتحديد الملكية العقارية، فهي عم لية فنية وقانونية ته دف إلى وضع هوية للعقار عن طريق تحديد وتثبيت مواقع العقارات وتحديد أوصافها الكاملة وتعيين الحقوق المترتبة لها أو عليها، والتعريف باألشخاص المترتبة لهم هذه الحقو ق، إال أ ن ذلك ال يمكن أن يتجسد ميدانيا إال من خالل آليات تعمل وتسعى على تحقيقه ، فالمسح يتحقق من خالل جملة من الخطوات والمراحل ، منها ما هو تحضيري على مستوى المكاتب وأخرى ميدانية وعملية. األم ر الد ي يجعلها تو اجه مجموعة من الصعوبات التي قد تعرقل مهمتها ، مما يدفعنا الى دراسة هده الخطوا ت والتعرف على هاته العراقيل من اجل إعطاء بعض الحلول للقضاء عليها أو محاولة للحد منها. كلمات مفتاحية: مسح، عقار، خطوات، إجراءات، صعوبات، ملكية عقارية. Abstract: The survey process is considered the real and effective tool for determining real estate ownership. It is a technical and legal process that aims to establish the identity of the real estate by locating and fixing the locations of the real estate, defining their full descriptions, assigning the rights due to them, an d d efining the people who have these rights. However, this cannot be done. It is only embodied in the field through mechanisms that work and seek to achieve it. The survey is achiev ed through a number of steps some of which are preparatory at the l evel of of fices are field and practical. The matter that makes her face a set of difficulties that may hinder her mission, which

خطوات ومراحل مسح األراضي في ظل التشريع الجزائري 161 prompts us to study these steps and identify these obstacles to give some solutions to eliminate them or try to reduce them. Keywords: Survey, real estate, steps, procedures, difficulties, real estate ownership. ______________________ _ ____ _______________  برابح هدى 1 . مقدمة : تعتبر عملية مسح األراضي عملية تقنية فنية بالدرجة األولى، فهي تمثل األساس المادي لتأسيس السجل كذا تحديد العقاري فهي تهدف إلى تحديد المساحة المادية والموقع الطبوغرافي لكل األمالك العقارية و أوصافها و حدودها إضافة إلى تحديد المالك الظاهرين و أصحاب الحقوق العينية و ربط الملكية الع قارية بأصحابها، و أخذ صورة واقعية عن واقع العقار على ضوء خرائط مساحية وتصاميم المسح مع منح كل عقار رقما مساحيا معينا خاصا به يعبر تعبيرا حقيقيا عن وضعيته الواقعية، و ذلك من أجل إنشاء البطاقات العقارية التي تنتهي حتما بالتسجيل والقي د النهائي في السجل العقاري لدى المحافظة العقارية ال مختصة للمنطقة التي خضعت إلجراء المسح، وتسليم الدفتر العقاري الذي يعد السند الرسمي والقانوني المثبت للملكية العقارية، فيكون المرجع األول لجميع التصرفات المنصبة على العقار. 1 يقوم المسح العقاري على جملة من اإلجراءات القانونية واإلدارية والفنية، وهي تتم عبر عدة مراحل ، ومن خالل عدة قنوات لتنتج في األخير مجموعة من اآلثار الهامة، ولعل أهم آثارها هو إنشاء السجل العيني، الذي تعتمد بياناته بصفة دقيقة ومطلقة على عمليات المسح، وحتى تشكل هذه البيانات صورة حقيقية عن الواقع العقاري، وتكون محل ثقة بين األقراد وتحقق ما يسمى باالئتمان في ميدان التعامل، الب د من تنظيم عمليات استقاء هاته البيانات وفق إجراءات وشكليات كفيلة بنقل الواقع الطبيعي والقانوني للعقارات بشكل دقيق وموثوق به 2 . 1 كعباش عائشة كآلية للتطهير العقاري الشامل، مجلة الدراسات القانونية، مجلد ، عملية مسح األراضي 40 ، رقم 41 ، 40 - 40 - 8412 2 صداقي عمر، شهر التصرفات العقارية في القانون الجزائري، رسالة ماجستير، معهد الحقوق، جامعة الجزائر، سنة 1020 . ص 28 .

برابح هدى 162 ففيما تتمثل مراحل وخطوات سير عملية المسح العقاري باعتبارها الية من اليات تطهير الملكية العقارية ، وما هي أهم العوائق التي يمكن ان تعتريها في ظل التشريع الجزائري؟ أهداف البحث: نسعى من خالل بحثنا إلى استعراض و استجالء الغموض حول عملية مسح األراضي و ما يرافقه ا من إجراءات وخط وات تبعا للتشريع الجزائري، نظرا ألهمية هدا الموضوع في تطهير الملكية العقارية ب الرغم من صعوبة هاته العملية نظرا لكل العوا ئق التي يمكن ان ترافق سيرانها و نجاعتها. محاولة لإلجابة على التساؤل الدي انطلقنا منه من أجل بلوغ األهداف المرجوة ارتأينا ضرورة االعت م اد على منهجية بحث تعتمد على خطة ثنائية بحيث قسمنا دراستنا الى قسمين متمثلين في مبحثين فأما المبحث األول فخصصناه لماهية مسح األراضي مبرزين أهم التعريفات اللغوية والقانونية والفقهية له اته العملية ، وأما المبحث الثاني فقد خصصناه لدراسة أهم المراحل والخطوات ال تي ي جب اتباعها ف ي عملية مسح األراضي، كدا أهم الصعوبات والعوائق الت ي يمكن أن تواجهها . معتمدين في دل ك على مجموعة من المناهج على رأس ها المنهج الوصفي في وصف الحالة والمتمثلة في "مسح األراضي"، باإلضافة الى المنهج التحليلي عند تحليل النصوص القانونية الخاصة ب موضوع الدراسة، فضال عن المنهج االستداللي والتاريخي في سرد تطور القوانين والتشريعات الداخلية التي تنظم كآلية من اليات تطهير الملكية العقارية. وتحكم التعامل بمسح األراضي 0 . ماهية عملية مسح األراضي : إن عملية المسح العقاري مهمة وال يمكن االستغناء عليها إذا ما اتجهت إرادة الدولة إلى التوصل إلى سوق عقارية واضحة المعالم من جميع النواحي القانونية واالقتصادية واالجتماعية. لمعرفة أهم الخطوات واإلجراءات المتبعة من أجل دلك تستوجب الدراسة أوال التعرف الى مفهوم مسح كدا قانونيا األراضي لغويا و وفقهيا في ظل التشريع الجزائري مع تبيان أهم أنواعها على ال نحو الموالي: 1.0 مفهوم عملية مسح األراضي:

خطوات ومراحل مسح األراضي في ظل التشريع الجزائري 163 نتناول في هدا المطل ب دراسة مفهوم عملية مسح األراضي لغويا وقانونيا وفقهيا استنادا الى ما ت ناوله ع الجزائري في مختلف التنظيمات والقوا المشر نين، فضال عن اراء اهم الفقهاء في هدا الخص وص. 1.1.0 التعريف اللغوي للمسح العقاري : المسح لغة يحمل عدة معاني فجاء في قاموس اللغة العربية واالعالم، فيقال مسحت يدي بمعنى غسلتها، لقول الله تعالى "وامسحوا برؤوسكم وارجلكم الى الكعبين "، فهنا المراد بالمسح الغسل . وبمعنى آخر للمسح فهي المرور على الشيء بكامله، فنقول مسحت بيدي على راس اليتيم اي مررت بيدي ولم اغادر شعرة من منطقة المرور التي لمستها، ومن هنا جاء علم المساحة وهو العلم الذي يبحث فيه عن مقادير الخطوط واألجسام والسطوح ومنفعته جليلة في امر الخراج وقسمة األراضي وتقدير المساكن وغيرها. 3 0.1.0 التعريف القانوني للمسح العقاري: ع الجزائري عملية مسح األراضي تعريفا مباشرا ، و إنما أورد الهدف منها في األمر لم يعرف المشر 00 - 07 المتضمن إعداد مسح األراضي العام و تأسيس السجل العقاري 4 كذا المراسيم التطبيقية له و 5 ، حيث نصت المادة 32 من األمر المذكور اآلتي : « إن مسح األراضي العام يحدد و يعرف النطاق الطبيعي للعقارات و يكون أساسا ماديا للسجل العقاري ." بالرجوع إلى المادة 37 من المرسوم 733 - 47 خ في المؤر 27 ديسمبر سنة 4947 المعدل والمتمم بالمرسوم 00 - 02 خ في مؤر 20 مارس سنة 4900 نالحظ أنها جاءت ببعض التفصيل حيت ن صت على اآلتي: " تشمل عمليات إعداد المسح العام لجميع العقارات على تحديد ما يأتي : 3 البستاني بطرس، محيط المحيط، قاموس مطول للغة العربية، مكتبة لبنان ناشرون، بيروت، 1001 ، ص 224 4 أمر رقم 52 - 50 خ في مؤر 18 نوفمبر 1052 يتضمن إعداد مسح األراضي العام وتأسيس السجل العقاري، معدل بالقانون رقم 40 - 50 خ في المؤر 11 ديسمبر سنة 1050 المتضمن قانون المالي ة لسنة 1024 . 5 مرسوم رقم 50 - 08 خ في مؤر 82 مارس سنة 1050 يتعلق بإعداد مسح األراضي العام، معدل ومتمم بالمرسوم رقم 84 - 400 خ المؤر في 80 ديسمبر سنة 1020 و المرسوم التنفيذي رقم 08 - 110 خ في المؤر 5 ابريل سنة 1008 ، ج ر 14 1992 و مرسوم رقم 50 - 01 خ في مؤر 82 مارس سنة 1050 يتعلق بتأسيس السجل العقاري، معدل و متمم بالمرسوم رقم 210 - 80 خ في المؤر 11 سبتمبر سنة 1024 و المرسوم التنفيذي رقم 181 - 01 خ في المؤر 10 مايو سنة 1001 .

برابح هدى 164 - القوام المادي وطبيعة األراضي إن اقتضى األمر أنماط المزروعات الفالحية التي تنجز فيما يخص العقارات الريفية . - القوام المادي و طبيعة شغل أو تخصيصها و نمط استغالل النباتات المقام ة ع ليها أو كل طابق فيما يخص العقارات الحضرية استغاللها و وصفها حسب . - كذلك كيفية االستغالل ويجب أن تكون هذه المالك الظاهرون وأصحاب الحقوق العينية الظاهرون و العمليات مصحوبة بتحديد الملكيات العمومية والخاصة . ويجب أن تكون الحدود على اختالف أنواعها وحسب الحاجة مجسمة بكيفية دائمة، إما بواسطة معالم من جحر وإما بواسطة عالمات أخرى، وذلك طبقا لتعليمات المصلحة المكلفة بمسح األراضي." يتضح من خالل هذه النصوص القانونية أنها اعتبرت عملية مسح األراضي عملية تقنية فنية بالدرجة األولى تهدف إلى إحصاء شامل للملكي ات العقارية وتحديد مواقعها وأوصافها وحدودها بشكل دقيق كذا تحديد القوام المادي جدا، إضافة الى تحديد المالك الظاهرين وأصحاب الحقوق العينية و ل لعقارات على ضوء خرائط مساحية وتصاميم المسح، إضافة إلى األوراق الثبوتية المقدمة من أصحاب الحقوق التي يتم وضعها أثناء ع ملية المسح 6 . 2.1.0 التعريف الفقهي للمسح العقاري: اختلف فقهاء القانون في تعريف المسح العقاري باختالف الزاوية التي ينظر إليها، فهناك من عرفه على أنه: "عملية فنية تهدف إلى تعيين جميع البيانات التي تتطلبها المعرفة الشاملة والواضح ة لهوية العقار كذا أسباب تملكه والحقوق العينية المترتبة له أو والمتعلقة بموقعه، حدوده، وقوامه ونوعه واسم مالكه و عليه، مما يؤدي إلى تثبيت الملكية والحقوق العينية على نحو ثابت ونهائي." 7 عرفه األستاذ عمار بوضياف على أنه: "عملية فنية تتوالها السلطات اإلدارية المختصة بغرض الت أكد من الوضعية القانونية للعقارات على اختالف أنواعها وما يترتب عليها من حقوق." 8 6 كعباشن مرجع سابق، ص عائشة 25 . 7 جميلة فسيح ، المسح العقاري واآلليات الموازية للتطهير العقاري، مجلة الفقه والقانون، العدد 82 ، نوفمبر 8410 ، المملكة المغربية، ص 01 . 8 عمار بوضياف ، المسح العقاري وإشكاالته القانونية، مجلة دراسات قانونية، العدد 11 كلية ، الحقوق، جامعة صفاقس، تونس، 8440 ، ص 01 .

خطوات ومراحل مسح األراضي في ظل التشريع الجزائري 165 وعرفه البعض اآلخر بأنه عبارة عن إنجاز أشغال ميدانية وتقنية الغرض منها التشخيص لجميع الممتلكات العقارية، ثم تأسيس وثائق مساحية تتضمن على مستوى كل بلدية الرسم التخطيطي والجرد العقاري، وبالتالي تشكيل القاعدة المادية للسجل العقاري التي تعرف وتشخص بصفة دقيقة تلك الممتلكات وتسمح بإقامة مخططات على نطاق واسع 9 . لقد عرفته األستاذة " مراحي ريم " بأنه: "عملية فنية و إدارية و قانونية، فهي عملي ة ف نية لكونها عملية ميدانية تقنية يقوم بها مهندسون وخبراء عقاريون تعتمد على القياس، و هي عملية إدارية أل ن ها تفتح على مستوى كل بلدية و تعتمد على وثائق إدارية، و هي قانونية العتماد ها على أسس قانونية 10 ". في حين أن األستاذة قرنان فضيلة عرفته كما يلي : " المسح هو عملية تقنية وقانونية تؤدي إلى تحديد الملكيات وإعداد الوثائق المساحية التي تبين قوام العقارات وتشكيلتها الطبيعية والمادية، فضال عن تحديد حق الملكية والحقوق العينية األخرى المثقلة للعقار بواسطة الهيئات اإلدارية المختصة ." 11 كما يعرفه جمال بوشنافة ع لى أنه: "حصر دقيق لكافة العقارات للوقوف على موقع كل منها ومساحته وحدوده وما ورد عليه من تصرفات حتى يمكن تدوين ذلك بالصفحة المقررة للعقار . 12 0.0 أنواع عملية المسح العقاري: كيز على تشريعين نبرز من خاللهما نوعين بالرجوع إلى التشريعات المختلفة والمتعلقة بالعقار، يمكن التر من المسح العقاري هما: األمر 00 / 07 13 المتضمن إعداد مسح األراضي العام وتأسيس السجل العقاري كذا المرسوم التنفيذي رقم والمراسيم الالحقة له، و 2333 / 440 14 والمحدد لق واعد مسح األراضي الغابية، 9 ريم مراحي، دور المسح العقاري في اث بات الملكية العقارية في التشري ع كلية الحقوق والعلوم الجزائري، مدكرة ماجستير، السياسية ، ج امعة تبسة، الجزائر، 8445 ، ص 40 . 10 ريم مراحي، دور المسح العقاري في إثبات الملكية العقارية في التشريع الجزائري، منشورات البغدادي الجزائر ، 8440 ، ص 40 . - 11 فضيلة قرنان ، ال تحقيق العقاري في مسح ا ألر اضي، رسالة دكت ورا كلية الحقوق، جامعة ه، البليدة 8 ، 8412 / 8410 ، ص 88 12 كلية الحقوق والعلوم مواز شربالي: آليات تطهير الملكية العقارية الخاصة، مذكرة ماجستير، "غير منشورة"، تخصص القانون الخاص المعمق، ا لسياسية، جام عة أبي بكر بلقايد تلمسان ، الجزائر ، ص ، 20 13 أمر رقم 52 - 50 خ في مؤر 18 نوفمبر 1052 يتضمن إعداد مسح األراضي العام وتأسيس السجل العقاري ، مرجع سابق. 14 مرسوم تنفيذي رقم 8444 - 112 المحدد لقواعد اعداد مسح األراضي الغابية، ممضى في 80 ماي 8444 ، ج.ر، رقم 14 مؤرخة بتاريخ 82 ماي 8444 .

برابح هدى 166 كز فيه على القسم الحضري والقسم الريفي، ثم فيكون حديثنا حسب هذين التقنينين على المسح العام ونر المسح الغابي . وعليه فان المسح العقاري يمكن تقسيمه الى صنفين فأما الصنف األول فيخص أنواع المسح العقاري بالنظر لطبيعة األرض، وأما الصنف الث اني فيخص أنواع المسح بالنظر للجهة التي ت قوم بعملية المسح، ودلك على النحو الموالي: 1.0.0 المسح العقاري بالنظر لطبيعة األرض: يتنوع المسح العقاري بالنظر لهدا الصنف الى طبيعة األرض المراد مسحها عقاريا فأما أن يك ون المسح عاما او غابيا. 1.1.0.0 المسح العام لألراضي: يعد المسح وسيلة لتطهير الملكية العقارية سواء تعلق األمر بالعقار الحضري أم الريفي. - المسح الحضري: ع بأنها العقارات المبنية يشمل المسح الحضري العقا ارت الحضرية التي عرفها المشر أو غير المبنية الموجودة على الطرقات المرقمة بصفة نظامية للجهات السكنية التابعة للبلديات ا لتي يزيد عدد سكانها عن 2333 نسمة، ويتم التعرف على هذه العقارات في الجدول أو المستخرجات أو المسح ع والرقم. أما جميع العقا ارت األخرى فتعتبر عقا ارت ريفية أو الصور المودعة عن طريق اإلشارة إلى الشار وعند انتهاء عملية المسح يتم اعداد بطاقات خاصة بده العقارات. 15 يتم تقسيم اإلقليم إلى منطقة حضرية من طرف مديرية البناء والتعمير داخل الوالية، وفقا ألدوات التهيئة والتعمير المتمثلة في المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير . 16 يعتبر هذا المخطط أداة للتخطيط والتسيير الحضري من خالل تحديد ال توجهات األساسية و العمرانية وضبط التوقعات المستقبلية للتعمير في إطار ترشيد استعمال األراضي آخذا بعين االعتبار تصاميم التهيئة - 15 ال مادة 84 ، 81 من المرسوم رقم 50 - 08 خ في مؤر 82 مارس 1050 يتعلق بتأسيس السجل العقاري ج.ر. عدد 14 مؤرخة في 11 أفريل 1050 معدل ومتمم بالمرسوم رقم 242814 خ في مؤر 11 سبتمير 1024 ج.ر. ، عدد 12 صادر في 10 سبتمبر 1024 ، وبالمرسوم التنفيذي رقم 01 - 181 خ في مؤر 10 ماي 1001 ،ج. ر. عدد 10 مؤرخة في 81 ماي 1001 . 16 المرسوم تنفيذي رقم 01 - 55 خ في مؤ ر 82 اي 1001 يحدد إجراءات إعداد المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير والمصادق عليه ومحتوي الوثائق المتعلقة به ج.ر. عدد 80 مؤرخة في 1 جوان 1001 معدل ومتمم بالمرسوم لتنفيذي رقم 82 - 115 خ في مؤر 14 سبتمبر 8442 ج.ر. مؤرخة في 11 سبتمبر 8442 والمعدل والمتمم بالمرسو م التنفيذي رقم 82 - 102 خ في مؤر 28 مارس 8418 ج - عدد 10 مؤرخة في 41 افريل 8418

خطوات ومراحل مسح األراضي في ظل التشريع الجزائري 167 ومخططات التنمية، وهذا ما أكدته المادة 40 من القانون 93 - 29 خ في المؤر 4 ديسمبر 4993 المتضمن قانون التهيئة والتعمير المعدل والمتمم، 17 وفضال عن هذا المخطط هناك أيضا وثيقة مهمة تتمثل في مخطط شغل األراضي الذي ينظم استخدام األرض على ضوء المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير، فهو كاملة للبيانات المسموح بها في تراب البلدية والمعبر عنه بالمتر المربع من األحجام ، المنظر يعطي صورة الخارجي للبنايات ، ع والنصب التذكارية ، مواقع المساحات العمومية والخضراء و االرتفاعات ، الشوار األراضي الفالحية الواجب حمايتها في إطار احترام القواعد التي يتضمنها المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير . 18 - المسح الريفي: طبقا للمادة 23 من المرسوم 00 / 2 0 19 فالعقارات التي ال ينطبق عل يها وصف العقا ر الحضري تعد عقارا ريفيا، حيث أن وظيفة المسح في المناطق الريفية تنصب على ما يأتي : - المحتوى المادي وطبيعة األرض ونوع المزروعات الفالحية القائمة بهذه العقارات . - ال كذا طريقة مالكون الظاهرون وأصحاب الحقوق العينية الظاهرون و االستغالل. وتجدر اإلشار ة إلى أن عملية المسح تتم في كال المنطقتين بنفس الكيفية، إال أن المسح داخ ل المنطقة الحضرية يتطلب إعداد الخرائط وفق مخططات ومقاييس أكبر من المقاييس المعتمدة داخل المنطقة الريفية، ألن المساحة في المنطقة الحضرية أصغر و ثمن المتر المربع فيها أغلى م ن ثمن نظ يره ف ي المنطقة الريفية . 20 0.1.0.0 المسح الغابي : 17 القانون رقم 04 - 80 خ في مؤر 41 ديسمبر 1004 متعلق بالتهيئة والتعمير ج - ر عدد 28 مؤرخة في 48 ديسمبر 1004 معدل ومتمم بالقانون رقم 40 - 42 خ في مؤر 10 أوت 8440 ج ر، عدد 21 مؤرخة في 12 أوت 8440 - 18 المية سالمي ، عبد الرحمان محمد - المسح العقاري في الجزائر . - ع القانون الخاص ج لنيل شهادة الماستر فر مذكرة تخر – تخصص قانون اعمال – كلية الحقوق والعلوم السياسية جامعة بجاية . 19 ا لمرسوم 0 5 - 08 المعدل والمتمم، مرجع سابق . 20 عبد الغني بوزيتون ، المسح العقاري في تثبيت المل كية العقارية في التشريع الجزائر ي، مذكرة ماجستير، كلية الحقوق، جامعة ق سنطينة . 8414 / 8440 ، ص، 14 .

برابح هدى 168 تم إصدار المرسوم رقم 2333 / 21 440 خ في المؤر 27 مايو 2333 ، المحدد لقواعد مسح األراضي كان هذا المرسوم ثمرة العمل الدؤوب لموظفي القطاع، الذين قاموا باجتماعات عديدة الغابية الوطنية، وقد وملتقيات، بدافع الخوف من تشتت هذه األمالك، فصدرت التعليمة رقم 4402 وان الهدف من المسح الغابي عن المديرية العامة للغابات تحث على ضرورة مسحها وتحديدها، حسب المادة 2 من المرسوم رقم 2333 / 440 هو التعريف باألمالك الغابية الوطنية والتعرف عليها وتحديدها، هذا وتجب اإلشارة إلى أن عمليات مسح األراضي الغابية ال تختلف عن المسح العام لألراضي في جوهرها بل ونظرا للخبرة المح دودة ألعوان الغابات ونقص الوسائل فإنهم غالبا ما يلجؤون إلى اإلدارة المكلفة بمسح األراضي العام . 0.0.0 أنواع المسح العقاري بالنظر الى الجهة التي تقوم بالمسح: يقسم المسح على هدا األساس الى مسح عقاري اجبارين ومسح اختياري 1.0.0.0 المسح اإلجباري: المسح اإلجباري مفاده أن تعمد الدولة بمبادرة منها و من دون أي طلب من أصحاب الحقوق إلى تقرير إحصاء ووضع حدود األراضي الواقعة في منطقة معينة، باإلضافة إلى بيان الحقوق الجارية عليها بهدف إخضاعها لنظام السجل العقاري، حيث تسهر على القيام بالعملية السلطات المكلف ة بذلك، و من دون أن يعترض على ذلك أحد وألنه يتم في نطاق أوسع من األول، فإن القيام به يحتاج إلى جهد أكبر ووقت أطول. 22 إن األخذ بنظام المسح اإلجباري يتطلب مراعاة وضعية البلد من الناحية االقتصادية بحيث تسمح ميزانيتها بتغطية نفقات المسح، لذلك قد يشمل المسح اإلجباري كل إقليم الدولة، كما قد يشمل منا طق محددة فقط، بحيث يكون المسح فيها إجباريا دون أن يمنع المسح االختياري في باقي المناطق 23 . 21 مرسوم رقم 8444 - 112 خ في المحدد لقواعد مسح األراضي الغابية، المؤر 80 ماي 8444 ، مرجع سابق. 22 ج جور شدراوي ، الوجيز في التحديد والتحرير والسجل العقاري ، منشورات المؤسسة الحديثة للكتاب، لبنان، ط 1 ، .27 ص، ، 8414 23 نفس المرجع السابق.

خطوات ومراحل مسح األراضي في ظل التشريع الجزائري 169 ان لمسح اإلجباري ال يختلف عن المسح االختياري من حيث النتيجة إال أنه يمتاز عنه بمجانية اإلجراءات وبساطتها وسرعة وسائله الفن ية، فليس على المواطن في ظل المسح اإلجباري أن يتكبد المصاريف الباهظة بل الدولة هي التي تتحمل كامل المصاريف 24 . 0.0.0.0 المسح االختياري: ان المسح االختياري هو نظام يمكن أصحاب العقارات التي لم تصلها أعمال المسح اإلجباري من مسح عقاراتهم. وبهذا يحاول ع أن يوفق بين العمل في حدود إمكانيات المشر الدولة بشريا وماليا وحماية المتعامل الحريص الذي يريد صون حقوقه في غير األماكن الخاضع ة للمسح اإلجباري، هذا من جهة، ومن جهة أخرى فضلت بعض الدول التخلي عن مبدأ اختيارية المسح و ذلك نظرا لضعف النتائج المسجلة حيث لم يشم ل إال قليال من المساحة ، فالعقار ال يتم مسحه اال إ ذا أراد صاحبه مما يؤدي إلى تضيع الوقت، لذلك اتج هت إرادة تلك الدول إلى تعميمه و جعله إجباري ا . 25 إن المسح االختياري يتم بناء ا على طلب صاحب حق معين سواء كان شخصا طبيعيا أو معنويا ، و هذا الطلب هو الذي يعطي االنطالقة األولى في الشروع في أعمال المسح في المناطق التي لم تشملها عملية المسح اإلجباري، وعندئذ تطال العقار موضوع الحق المذكور فقط، حيث يمكن ألصحاب العقارا ت التي لم تصلها أعمال المسح اإلجباري مسح عقاراتهم على نفقتهم الخاصة وبذلك يستفيدون من المزايا التي ي وفرها لهم نظام السجل العقاري 26 . 2 . الخطوات المتبعة في عملية المسح العقاري واهم الصعوبات التي يمكن أن تواجهها : ان القيام بعملية المسح العقاري اجراء هام ودقيق في نفس الوقت فهو يتطلب مجموعة من الخطوات والمراحل واإلجراءات المتسلسلة لضمان حسن سير العملية وصحتها ، مع مراعاة مجموعة من الصعوبات و التحديات التي يمكن أن تجابه القيام بهاته العملية نظرا لعدة أسباب و ظروف سنراها الحقا و تباعا. 1.2 خطوات ومراحل عملية المسح العقاري: 24 نفس المرجع السابق. 25 أ سعد دياب والقاضي طارق زيادة، أبحاث في التحديد والتحرير والسجل العقاري، المؤسسة الحديثة للكتاب، ط 8 ، لبنان ، 1000 ، ص 81 . 26 اسعد دياب والقاضي طارق زيادة، مرجع سابق، ص 81 .

برابح هدى 170 تضمن المرسوم التنفيذي رقم 00 / 02 27 المتعلق بإعداد المسح العام لألراضي مجموعة األعمال والمراحل التي تمر بها عملية المسح العام، فهناك األعمال التحضيرية وذلك لتهيئة األرض الخصبة لمباشرة المسح، وأعمال ميدانية والتي تعني مباشرة األشغال والتحقيق العقاري. كما جاء في المرسوم التنفيذي رقم 00 / 02 28 السالف الدكر، فإن مشروع اعداد قرار بداية عملية المسح على كل بلدية يقوم به مصالح األراضي بالوالية، كما يليها مباشرة اإلجراءات من طرف هيئات المسح العقاري بقيام األعمال المادية والتقنية، كما تنقسم هذه األعمال الى اعمال تحضيرية وأخرى كما أن المهمة ا ميدانية، لتقنية للمسح تتمثل في عمليتين تنفذهما فرقة المسح: التحدي د المادي للعقارات كما أن والقيام بأعمال البحث والتحري بشأنها وجمع البيانات المتعلقة بأصحاب الحقوق العينية العقارية، المسح يعتبر كقاعدة لمخططات التهيئة والتعمير . 29 1.1.2 األعمال التحضيرية: تشمل األعمال التحضيرية جملة من المهام يتولى القيام بها أعوان مكاتب المسح، المنتشرة عبر كة مدير المسح الوالئي، ذلك أن التحضير الجيد يسمح بتسيير حسن لعملية المسح، الواليات، بمشار وتنصب هذه األعمال في غالبيتها على جمع الوثائق الضرورية واستعمال تقنية التصوير الجوي من أج ل اإللمام بحدود اإلقليم البلدي ومختلف الحدود الظاهرة ومن ثمة تقسيم اإلقليم البلدي إلى أقسام 30 مساحية ترتب حسب درجة صعوبة مسحها. عليه تنقسم األعمال التحضيرية الى: جمع الوثائق، التصوير الجوي، وتقسيم اإلقليم البلدي واعداد مخطط الحدود. 27 المرسوم التنفيذي رقم 50 - 08 المعدل والمتمم، مرجع سابق. 28 نفس المرجع السابق. 29 قبل صدور التعليمة رقم 10 المتعلقة بسير عمليات مسح األراضي العام والترقيم العق اري، كانت فرقة التحقيق العقاري 1 " فرقة المسح " تضم عددا من موظفي إدارة المسح فقط فكانوا يقومون بعمليتي التحديد والتحقيق على السواء، لكن هذه التعليمة أقرت تشكيلة أخرى والتي تضم عون من إ د ارة الحفظ العقاري، عون آخر من إدارة أمالك الدولة، عونين من مسح األراضي وعون من البلدية ان اقتضى األمر ، وهذه الفرقة المختلطة تم تشكيلها لعدة أسباب منها : - إن تقنيي المسح لهم تكوين متخصص في المجال التقني فقط، ولم يتلقوا التكوين الكافي في مجال دراسة وتفحص العقود والوثائق القانونية، فصاحب االختصاص في ذلك هو مصلحة الحفظ العقاري . - أن تعيين ممثل من إدارة أمالك الدولة ألنها تكون أعلم وأدرى بأمالكها ، ولكي تحرص على عدم التعدي عليها . - وبما أن المسح يكون في حدود بلدية معينة فاألمر يقتضي أن يكون ممثل من هذه البلدية لمساعدة فرقة المسح في التعرف على حدود العقارات ومالكها . - 30 فضيلة قرنان ا لمسح في القانون الج زائري ، المرجع السابق ، ص 05 - 02

خطوات ومراحل مسح األراضي في ظل التشريع الجزائري 171 2 . 1.1.1 جمع الوثائق: إن انطالق عملية التحري والتحقيق تبدأ من بطاقة الوضعية العقارية، والتي يتم اعدادها انطالقا من الخريطة المتعلقة بالبلدية المعنية المنجزة من طرف المعهد الوطن ي للخرائط حيث يتولى مدير مكتب المسح البحث كخطوة أولية جمع كل المخططات المتوفرة والمتعلقة با لبلدية موضوع 31 المسح، ويتم تنسيق الجهود بغرض جمع كل المخططات والتصاميم الضرورية السيما القديمة منه. 32 إضافة إلى ذلك هناك وثائق تعد ضرورية لعمليات مسح األراضي يمكن إجمالها في: - الوثائق العقارية المتعلقة باألمالك التابعة للدولة والبلديات كما وجدت قبل صدور قانون الثورة الزراع ية. - ع الملكية التي تمت على مستوى البلدية. الوثائق الخاصة بالعمليات المتعلقة بنز - الوثائق العقارية المتعلقة بالتنازل، التخصيص والتحويل. - الوثائق العقارية الموجودة بالمصالح العمومية. كما توجد وثائق أخرى هامة خاصة بتعين حدود اإلقليم البلدية ويتعلق األمر بالوثائق المعدة تطبيقا للقانون رقم 47 / 39 خ في المؤر 37 فيفري 4947 كذا مخططات المتضمن التنظيم اإلقليمي للبالد، و 33 الوحدات اإلدارية القديمة، حيث تعتبر هذه الوثائق ضرورية لمعرفة الحدود ومحيط اإلقليم البلدي. وفي إطار عملية جمع الوثائق فإن ا لمدير الوالئي للمسح يتصل بمتفشية أمالك الدولة ليطلب قائمة األمالك الخاصة التابعة للبلدية والتي كانت موجودة قبل عملية التأميم، وتمم هده القائمة بالمعلومات المقدمة من المحافظ العقاري بخصوص العقا ارت التي أشهرتها البلدية، كما أن قائمة المالك المتواجدين في الب لدية والمشهرة حقوقهم ضرورية أيضا إذ تتولى المحافظة العقارية إعدادها، باإلضافة 34 إلى السجل الضريبي المتواجد على مستوى المصالح الضريبية. باالنتهاء من عملية جمع الوثائق يتم تخصيص عناية لها وذلك بفحصها وترتيبها وجعل لكل منها مرجع خاص يسمح باستعمالها بسهولة كلما دعت الضرورة إلى ذلك، كما يتم االستغناء عن تلك التي 35 ال يمكن استعمالها أثناء العمل الميداني وذلك للحفاظ عليها. 31 ريم مراحي، مرجع سابق، ص 10 . 32 نفس المرجع السابق، ص 04 . 33 التعليمة رقم 10 ، مرجع سابق، ص 00 . 34 فضيلة قرنان ، المسح في القانون الج زائري ، المرجع السابق ص 0 0 35 نعيمة حاجي، المسح العام وتأسيس السجل العقاري في الجزائر، دار الهدى عين مليلة الجزائر 8440 ، ص 02 .

برابح هدى 172 0.1.1.2 التصوير الجوي: يتولى المعهد الوطني للخرائط عملية التصوير الجوي كما تسلم الصور كالة الوطنية لمسح األراضي الملتقطة الى الو وذلك أل جل إعداد وثيقتين، وعلى أساسها يتم إعداد 36 . البلدي اإلقليم المخطط البياني الطبوغرافي للسماح بعده القيام بعملية تجزئة 2.1.1.2 تجزئة اإلقليم البلدي: ال يمكن مسح بلدية ما دفعة واحدة وانما يجب اعداد خطة لقسمتها بعد اعداد جميع المخططات للمنطقة المقرر مسحها، لتأتي عملية التقسيم إلى عدة أقسام اعتمادا على الوثائق المقدمة والمعدة من طرف الخبير الطبوغرافي، ويتعين عند مباشرة عملية التقسيم 37 مراعاة بعض الشروط المتمثلة في: - أن يكون محيط القسم المساحي ذا حدود واضحة قد تكون طبيعية أو غير طبيعية. - عدم تقسيم األماكن المسماة، كافة مساحة القسم. إذ يجب أن يضم القسم المساحي - عدم تقسيم وحدة عقارية متجانسة. تتبع تقنية خاصة من أجل الحصول على األقسام المساحية، ذلك أنه بعد االلمام بحدود اإلقليم البلدي، يقوم العون المكلف بالعمل، باستعمال مقياس خاص، يجسد على ورق شفاف، ليطبقه على خلفي ة المخطط من أجل الحصول على التقسيم المساحي لإلقليم البلدي، بحيث تختلف ابعاده 38 باختالف المخطط الدي يتم عليه تقسيم اإلقليم البلدي. كما يؤخذ بعين االعتبار أيضا سلم المخطط المساحي الذي يختلف حسب كون المنطقة حضرية أو 39 على ورقة جزئية تكون ذات أبعاد دقيقة ومحددة. ريفية، ويجسد المخطط المساحي للقسم المساحي ع في ترقيم هده األقسام، انطالقا من ترتيب بعد تقسيم اإلقليم البلدي الى أقسام مساحية، يشر تصاعدي غير متقطع، فالقسم الواقع في الشمال الغربي يعطى له رقم 34 ، ويستمر الترقيم أفقيا في اتجاه الشرق إلى غاية حدود البلد ية ثم نحو الغرب في شكل تعرجي بطريقة منتظمة ذهابا وإيابا، مع إعطاء 36 خ يبين كيفية القيام بهذه العملية القرار الوزاري المشترك والمؤر 0 أفريل 1052 المتضمن تحديد طرق استعمال مسح األراضي في المناطق الريفية وتحديد الشروط التي يتم فيها وضع البرام ج السنوية ألشغال تأسيس مسح األراض ي ، ج، ر العدد .1978 لسنة 15 37 راجع التعليمة رقم 10 ، المؤرخة في 80 ماي 1002 ، سالفة الذكر، راجع ايضا المذكرة رقم 1225 المؤرخة في 15 1 جويلية 1000 المتعلقة بدور المحققين التابعيين لمصلحة امالك الدولة في التحقيقات المندرجة في إطار اعداد مسح األرا ضي ا لمديرية العامة ألمالك الوطنية، ووزارة المالية . 38 قرنان فضيلة، مرجع سابق، ص 141 . 39 نفس المرجع السابق.

خطوات ومراحل مسح األراضي في ظل التشريع الجزائري 173 رقمين متسلسلين لقسمين متجاورين، كما يجب مراعاة عدم الخلط بين األقسام الحضرية والريفية في 40 عملية الترقيم. ح السيد مدير مسح األراضي على السيد ال بمجرد االنتهاء من األعمال المذكورة آنفا، يقتر والي إصدار قرار اإلعالن عن انطالق عملية مسح األراضي العام وتعيين لجنة مسح األراضي، حيث تنص المادة 32 المتعلق بإعداد مسح األراضي العام المعدل والمتمم على أنه: " 41 02 - 00 من المرسوم التنفيذي رقم كل بلدية تكون موضوع قرار من الوالي يبين إن عمليات مسح األراضي في فيه على الخصوص تاريخ افتتاح العمليات التي تأتي بعد شهر على األكثر من تاريخ نشر هذا القرار.وينشر القرار في الجريدة كذلك في الجرائد الرسمية للجمهورية الديمقراطية الشعبية وفي مجموعة القرارات اإلدارية للوالية المعنية و اليومية الوطنية ويبلغ إلى رئيس المجلس الشع بي البلدي المعني." باستقراء نص هذه المادة نجد أن عمليات مسح األراضي تنطلق بعد شهر من نشر قرار الوالي في كذلك الجرائد اليومية الوطنية مع ضرورة تبليغ رئيس المجلس الشعبي البلدي، ونشره الجريدة الرسمية، و في مدونة القرارات اإلدارية للوالية، أما الجمهور فيتم إع المه عن طريق لصق اإلعالنات في اللوحات اإلشهارية في مقر الدائرة والبلدية المعنية والبلديات المجاورة، ويكون دلك في أجل 40 يوما قبل افتتاح 42 هده العمليات. يعتبر القرار الذي يصدره الوالي المختص إقليميا بمثابة رخصة قانونية النطالق عملية المسح العقاري بالبلدية المعنية، لذلك يسهر المدراء الوالئيون للمسح تحت إشراف المدراء الجهويين للمسح على إعطاء أهمية خاصة لتطبيق هذا القرار، بإعدادهم تقريرا يوجهونه إلى مديرية كالة الوطنية لمسح الو 43 : ة األراضي والذي يتضمن البيانات التالي - تحديد البلدية التي ستنطلق فيها عملية المسح - تاريخ تبليغ المجلس الشعبي البلدي المعني. 40 نفس المرجع السابق، ص.ص 1412148 . 41 المرسوم التفيدي رقم 50 - 08 المعدل والمتمم، مرجع سابق. 42 ر يم مراحي ، آثار الوثائق المسحية في ضبط وتحديد الملكية العقاري ة، الملتقى الوطني ال اربع حول الحفظ العقاري وشهر الح قوق ال عينية العقارية في الج زائر ، بتاريخ 85 - 82 أفريل 8411 كلية ، الحقوق، جامعة ال دكتور يحي فارس بالمدية، الج زائر ، ص 40 . 43 عبد الغني بوزيتون ، مرجع سابق، ص 110 .

برابح هدى 174 - المراجع الخاصة بإشهار هدا القرار في الجريدة الرسمية أو في المدونات اإلدارية الوالئية وتاريخ الصاق اإلعالن ات وإعالنها للجمهور. - الصعوبات التي تم مواجهتها. - تاريخ اتخاد القرار من الوالي والتاريخ المحدد لعمليات المسح. 0.1.2 اإلجراءات الميدانية لعملية المسح العقاري: يتم الشروع في األعمال الميدانية بعد جمع كل الوثائق الضرورية وتوفير اإلمكانيات الالزمة، فبعد تحديد إقليم البلدية، ووضع الحدود، تأتي أهم مرحلة وهي مرحلة التحقيق العقاري والتي من خاللها يتم معاينة حق الملكية والحقوق العينية األخرى المتعلقة به ليتم وبناءا عليه تجسيد الحدود. 2 . 1.0.1 عملية التحديد: تتنوع عملية التحديد في المسح العقاري الى ثالث: تحديد اإلقليم البلدين تحديد األماكن المعلومة، وتحديد أجزاء الملكية. 44 02 - 00 في فقرتها األولى من المرسوم التنفيذي رقم 0 تنص المادة تحديد اإلقليم البلدي: - السالف الدكر على أنه: "ينبغي على البلديات ان تحدد محيط ا قليمها." وبالتالي فان عملية تحديد محيط اإلقليم يعد أول خطوة ميدانية لعملية المسح العقاري. المقصود بعملية التحديد هو معرفة الحدود اإلقليمية للبلدية است نادا إلى الوثائق الرسمية لدى مك تب المسح، وت نقل تلك الحدود على محضر تعيين الحدود ليتم إظهارها على مخطط بياني للحدود يك ون مرفقا بمحضر تعيين الحدود ، ويحرر المحضر تقني مكلف بعمليات المسح بالتنسيق مع رئيس المجلس الشع كذا رؤساء الب بي البلدي المعني و لديات المجاورة، وفي حالة وجود اعتراض أو اقتراح تعديل طفيف في الحدود ، فان التقني يشير إلى ذلك في محضر التحديد و يتم التوقيع على هذا المحضر من طرف كل من حضر عملية التحديد بموافقة الوالي أو السيد وزير الداخلية ، إذ ا كانت الحدود مجاورة 45 . أخرى، أو حدود دولة أخرى والية لحدود - تحديد األماكن المعلومة: المكان المعلوم هو د لك المكان الذي يطابق تجمعا من أجزاء الملكية 46 والذي يطلق عليه السكان عادة بعض التسمية. القسم داخل نفس 44 المرسوم التنفيدي رقم 50 - 08 المعدل والمتمم، مرجع سابق. 45 الفقرة 1 / 8 / 1 من التعليمة رقم 10 المرجع السابق، ص 5 46 ريم مراحي، مرجع سابق، ص 185 .

خطوات ومراحل مسح األراضي في ظل التشريع الجزائري 175 تتم عملية تحديد هذه األماكن استنادا إلى الوثائق المتوفرة والمقدمة من طرف المالكين وفي حالة غموض الحدود فان إبرازها يتم باالستعانة بتصريحات السكان الذين لهم معرفة جيدة باألماكن دون االضرار بحدود الملكيات. يجب أن يراعى في عملية تحديد المكان المعلوم ضرورة وقوعه داخل قسم مساحي واحد، وإذا تعذر ذلك نظرا لشساعة المكان يتم تقسيم المكا ن المعلوم مع احتفاظ كل قسم بالسل م األصلي للمكان المعلوم مع إضافة توضيح مستخلص من الوضعية الجغرافية مثل شمال المعدن باعتبار المعدن هو اسم 47 . المكان المعلوم أما ادا كان عدد األماك ن المعلومة كبير فانه يمكن االستغناء عن بعضها كما هو الحال في المدن 48 . الكبرى وذلك بغرض الحصول على مخطط مساحي واضح - تحديد أجزاء الملكية: جزء الملكية هو جزء من المكان المعلوم، ويتكون جزء الملكية من قطع األراضي المتجاورة الخاضعة لنفس األعباء والحقوق، تؤول إلى مالك واحد أو أنها في شيوع واحد، وهي بذلك تشكل وحدة عقارية مستقلة تبعا للترتيب المعطى للملكية، لها حدود واضحة، فلو تم إنشاء طريق وطني عل ى ملكية ما فانه يقسمها إلى جزئيين للملكية يحمل رقم خاص رغم أنهما لنفس المالك، 49 . االنتفاع ويهدف تحديد الملكية الى التعريف بقوامها باالستناد الى حق الملكية أو حق كثيرا ما يحدث خالف بين الحدود الواردة في الوثائق وتلك المعاينة ميدانيا، لذلك ولتفادي هذا ال مشكل فان مصلحة المسح تجسد الحدود ميدانيا بعالمات ظاهرة بعد اتفاق المالك المعنيين، لذلك فان عملية التحديد تتم عالنية وجاهيا، حيث يستدعى جميع األشخاص المعنيين فضال عن اإلعالن عن 50 عملية المسح في اليوميات الوطنية واألماكن المخصصة لدلك. يتم االستدعاء الشخصي ب رسالة يطلب فيها من الشخص المعني أن يكون حاضرا اثناء عملية تحديد أمالكه، فالبد أن يكون الحضور شخصيا أو بواسطة ممثل، وان تغيب المالك رغم استدعائه ثالث 51 يوما فان عملية التحديد تتم تلقائيا. 40 كل مرات 47 نفس المرجع السابق. 48 قرنان فضيلة، مرجع سابق، ص 145 . 49 نفس المرجع السابق، ص 142 . 50 نفس المرجع السابق. 51 نفس المرجع السابق.

برابح هدى 176 بمناسبة عملية التحديد يتم إعداد مجموعة من البطاقات منه ا ما هو مخصص ألجزاء الملكية ومنها ما هو مخصص للمالك، وباالنتهاء من عملية التحديد فان التقني المكلف بالتحديد يحرر قائمتين يتم إرسالهما إلي رئيس البلدية المعنية بالمسح، بحيث تتضمن القائمة األولي أسماء المالكين الذين لم يستجيبوا لالستدعاءات المرسلة إليهم وذلك بهدف تدخل السلطات المحلية، أما القائمة الثانية كما يتم نقل الحدود على مخطط الحدود (في 52 فتخصص للعقارات األخرى ويخصص لها رقم خاص. النسخة الثانية الموجودة في المكتب)، باستعمال حبر خاص يختلف نوعه باختالف الشيء موضوع 53 ة أو قطعة ارض. التحديد سواء كان مكانا معلوما أو جزءا للملكي 0.0.1.2 عملية التحقيق العقاري: إن عملية التحقيق العقاري هي عملية تلي المرحلة التحضيرية، ويتم خاللها جرد وتحقيق للحال العقارية في جوانبها الطبيعية والقانونية، وهي تهدف إلى جمع والتقاط كل العناصر الضرورية لمعاينة حق الملكية والحقوق العينية األخرى أو أي أعباء تثقل العقار، وجمع المعلومات المتعلقة بالتعريف بهوية ذوي الحقوق وتطبيق هذه المعلومات. يشرف على هذه العملية محققان، األول من المحافظة العقارية والثاني من إدارة أمالك الدولة باإلضافة إلى حضور عون من البلدية بصفيته ممثال لها فيما يخص األمال كل هؤالء األعوان ك العقارية البلدية، و 54 يؤدون مهامهم تحت رئاسة رئيس فرقة المسح. تستند عملية التحقيق العقاري أساسا على التحقق من عدة نقاط أهمها معاينة أصحاب الحقوق، كل الحقوق العينية معاينة الحقوق استنادا على الوثائق وحتى في غياب هاته الوثائق، فضال عن معاينة 55 األخرى. 2.0.1.2 اعداد الوثائق المساحية: يتم إعداد الوثائق المساحية المتمثلة في سجل مسح األراضي الذي يعد بمثابة سجل يتضمن مجموعة من االستمارات مخصصة لكل مالك، أما الوثيقة األخرى 56 فتتمثل في جدول األقسام. 52 التعليمة رقم 10 فقرة 1 - 8 - 1 - 2 ، مرجع سابق، ص 111 . 53 نفس المرجع السابق. 54 محمد فشيت، إثبات الملكية لعقارية عن طريق التحقيق العقاري ، م ذكرة لنيل شهادة ماجستير ، تخصص قانون عقاري جامعة سعد دحلب بالبلي دة ، 8418 - 8411 ، ص 00 . 55 نفس المرجع السابق، ص 02 . 56 قرنان فضيلة، مرجع سابقن ص 112 .

خطوات ومراحل مسح األراضي في ظل التشريع الجزائري 177 ان جمع الوثائق المسحية كاملة وسليمة تعتبر الطريقة الصحيحة للوضع الحالي للعقارات التي يتم مسحها وترقيمها، وهذا الى غاية ايداع نتائج التحقيق الميداني على مستوى مقر البلدية المعينة بالمسح والتي تكمن في تأسيس السجل العقاري بعد الفصل في النزاعات المتعلقة بال تسجيالت ان وجدت، 57 والوثائق التي يتم تحريرها من خالل العملية المسحية. ينبغي أن تكون وثيقة مسح األراضي المقدمة للمصلحة من أجل تدقيق وترقيم وحدات المساحة كالئهم، ومن طرف الخبير الذي قام بإعدادها، وفي حالة الجديدة، مرقمة وموقعة من طرف األطراف أو و ع الملكي نز ة يجب أن توقع من الممثل المختص للسلطات نازعة الملكية، أما إن تعلق األمر بحكم كاتب الضبط المكلف قضائي فاصل في النزاعات المتعلقة بحق الملكية، فيجب أن توقع من قبل بالعمل على نشر الحكم بغض النظر عن إرادة األطراف، كما يجب وضع الوثائق المسحية من قبل موظفي مصلحة مسح األراضي المرخصين والمدرجة أسماؤهم في القائمة الصادرة بمقتضى قرار من وزير المالية، بناءا على اقتراح من مدير شؤون أمالك الدولة والشؤون العقارية، وهذه الرخصة ال تمنح إال بصفة مؤقتة، ويمكن أن تحول إلى رخصة نهائية بناءا على رأي هذا األخير، وذلك على أساس األجرة المعدة 58 طبقا للتعريفات المحددة. إن إتمام إعداد الوثائق السابقة يتطلب إيداعها لدى مقر البلدية المعنية، قصد تمكين المعنيين من االطالع عليها، ويتم اإليداع هذا سواء في المناطق التي تمت فيها عمليات المسح بصفة كلية، أو تلك المناطق التي مسح فيها جزء أو مجم وعة أقسام، ويستوجب اإليداع حسب الحالة األخيرة لما يتطلب إجراء مسح كافة البلدية مدة تفوق السنة، هدا ما أشارت اليه المادة 44 من المرسوم التنفيذي رقم حيث أقرت انه: " يودع مخطط مسح األراضي والوثائق الملحقة به عند االنتهاء من 59 02 - 00 األشغال التقنية طيلة شهر على األقل بمقر ال بلدية، بحيث يحق للمعنيين االطالع عليها، ويمكن أن ي تم المتعلقة بقسم أو مجموعة 60 التقنية األشغال من االنتهاء المنصوص عليه في الفقرة السابقة عند اإليداع أقسام إذا كان القيام بعمليات مسح األراضي على مستوى تراب البلدية يتطلب مدة تفوق السنة ". 57 نفس المرجع السابق، ص 110 . 58 عبد الغني بوزيتون ، مرجع سابق، ص 145 . 59 المرسوم التنفيذي رقم 50 - 08 المعل والمتمم، مرجع سابق. 60 عبد الغني بوزيتون ، مرجع سابق، ص 142 وما يليها.

برابح هدى 178 ما يالحظ على هذه المادة هو عدم دقتها في تحديد الميعاد وعدم ضبطه من حيث البداية والنهاية، فالنص على" شهر على األقل "يفتح باب التماطل والتراخي أمام الجهات القائمة على ذلك، لذا كان من ع أن يحدد الميعاد لغلق باب التأويالت، هذا وتسلم وثائق المسح من األولى على المشر قبل رئيس مكتب المسح إلى رئيس المجلس الشعبي البلدي المعني، الذي يسلمه بدوره وصل إيداع ثم يعمل على إعالن ذلك عن طريق إشعار ممضى من طرفه ومعلق في األماكن المعتادة للصق مناشير للبلدية المعنية والبلديات أخرى كما قد يعلن دلك بوسائل كتابية أو شفوية أو على شكل استدعاء. 0.2 صعوبات وتحديات المسح العقاري: نستطيع القول ع إن المشر الجزائري أعاد النظر بعد االستقالل في النظام العقاري الموروث عن االستعمار وذلك من أجل إيجاد نظم قانونية كفيلة بتطهيره، وضرورة ربط القانون بالواقع االجتماعي كافة التصرفات التي تتعلق واالقتصادي والسياسي، حيث أدت الحاجة إلى ظهور وسيلة تكفل عالنية بالملكية الع قارية استقرارا لها وتدعيما لالئتمان العقاري، وفي هذا السياق عرفت الجزائر نظامين للشهر العقاري النظام الشخصي والنظام العيني الذي يعتمد على إعداد المسح العام لألراضي والذي هو عبارة عن إنجاز أشغال ميدانية وتقنية، و موضوع المسح العقاري في الجزائر والذي كان إعد اده سيبدأ عند االنتهاء من عمليات الثورة الزراعية انطالقا من البطاقات العقارية الموجودة على مستوى البلدية، له أهمية بالغة ألنه يساعد في تشخيص الممتلكات العقارية عن طريق الوثائق المسحية، التي تشكل األساس المادي لتأسيس السجل العقاري، ولما تكتسبه عملية المسح م ن صبغة شرعية على اعتبار أشغالها تتم كالة وطنية وجدت من من قبل لجنة بلدية يرأسها قاضي تنشأ بموجب قرار والئي، وتتكفل بالعملية و أجل إنجاح هذه العملية، ليحرر في النهاية الدفتر العقاري الذي يعد السند الوحيد المثبت للملكية العقارية، لكن المسح ال يكفي وحده لتجسيد كفيال بضمان استقرار نظام السجل العقاري، وال يجعله المعامالت العقارية، اد البد من وجود تدابير وتدعيم االئتمان بإجراءات تضمن الحفاظ على مصداقية نتائج المسح العقاري التي يمكن أن تعكس الوضعية الحالية للملكية العقارية بصفة مستمرة، وذلك من خالل ضبطها والتأكد من مشروعية كل المعلومات، حتى تكون البطاقات العقارية دائما موافقة للسجل العقاري، خاصة وأن وضعية العقارات تتصف دائما بعدم االستقرار نتيجة التغيرات التي تطرأ عليها أو 61 بسبب العوامل الطبيعية. 61 فضيلة قرنان ، مرجع سابق، 115 .

خطوات ومراحل مسح األراضي في ظل التشريع الجزائري 179 62 لعل من أهم العراقيل التي يمكن ان تواجه عملية المسح العقاري: - معاناة الهيئات اإلدارية القائمة بعملية المسح العقاري من عدة عراقيل ومشاكل منها ما هو ظاهر كثرة ومنها ما هو مخفي، فمثال صعوبة اجتماع لجنة مسح األراضي بجميع أعضائها نظرا لتعددهم و انشغاالتهم . وحتى ال يفقد السجل العقاري ميزته وجب على المحافظ العقاري مسكه وضبط ه باستمرار ، فمنذ إيداع وثائق المسح على مستوى المحافظة العقارية تنشأ عالقة بين السجل العقاري وسجل المسح. - عدم القيام بالنشر الواسع لقرار الوالي القاضي بافتتاح عملية المسح العقاري نظار للميزانية المحد ودة المخصصة للعملية. - التناقض بين قانون الشهر العقاري على اعتباره بمثابة القانون الخاص والقواعد العامة المتمثلة في ، تجسدت هذه التناقضات أساسا فيما يتعلق باكتساب الملكية عن طريق التقادم 63 القانون المدني المكسب والتي ينص عليها القانون المدني في المواد 420.477.407.404 إذ تمكن هذه المواد الحائز للعقار من اكتسابه ب مرور خمسة عشر سنة، وبالرجوع إلى األمر ب مسح األراضي وتأسيس السجل التجاري فهو لم ينص صراحة على منع التقادم كوسيلة الكتساب الملكية العقارية في األراضي التي ل م يشملها المسح، وهو ما يتعارض مع مبادئ نظامي السجل والدفتر العقاريين. - ال طريق إلثبات الملكية العقارية إال بواسطة االستناد إلى الدفتر العقاري المسلم من طرف المحافظ العقاري، وهو السند الوحيد إلثبات الملكية العقارية في المناطق الممسوحة. ع الجزائري لم غير أن المشر يحصن الدفتر العقاري وهو ما يجعل صاحبه كز القانوني وعرضة لرفع الدعاوي القضائية ف مهدد المر ي أي كان وذلك من خالل تمكين كل من له مصلحة باللجوء إلى القضاء من أجل طلب إلغاء الدفتر وقت العقاري. - زيادة على المشاكل المادية يثار مشكل الموارد البشرية غير المؤهلة، فقلة إعداد تقني المسح وعدم تلقيهم للتكوين الكاف والذي يمكنهم من القيام بعملهم بشكل يتالءم و المسؤولية الملقاة على عاتقهم و الممثلة في تحديد األمالك العقارية ومهام التحقيق و التحري وفحص المحررات و الوثائق والشهادات التي بحوزتها مالك العقارات أو حائزوها خاصة وأن هذه الوثائق ناتجة عن الفترة االستعمارية التي 62 نفس المرجع الس ابق، ص 112 وما يليها. 63 القـانون رقـم 42 / 45 المـؤرخ في / 42 / 11 8445 المعـدل والمـتمم لألمـر رقـم 22 / 52 المـؤرخ في 84 رمضان عام 1102 الموافق 80 سبتمبر 1052 المتضمن القانون المدني خ في ، المؤر 11 ماي 8445 ، ج.ر. رقم 11 ، صادرة بتاريخ 11 ماي 8445 .

برابح هدى 180 تتطلب في المساح أن يكون مؤهال، ولهذا يق ع على هاته الموارد البشرية القدرة على التحكم في كلفت كالة من أجل انجاز مشروع المسح، خاصة و أنها المعدات التكنولوجيا الحديثة التي اقتنتها الو خزينة الدولة مبالغ باهظة ، لكن في المقابل لم يتم تدريب اإلطارات و األعوان على هذه المعدات و اآلالت الحديثة ,وذلك م ن خالل وضع برنامج خاص يتضمن تكوينا دائما للعمال... 4 . خاتمة: يعتبر المسح العقاري السبيل الوحيد لتحديد النطاق الطبيعي للعقار المراد مسحه، وتمكين صاحبه من حيازة سند الملكية الذي يعطيه الحق في التصرف في عقاره كما يريد، على أال يخالف ذلك القوانين السارية الم فعول، وعليه فإن عملية مسح األراضي أو نظام السجل العيني هو األسلوب الوحيد الكفيل بتسوية وضعية العقارات، وتطهير الملكيات العقارية وما يرد عليها من حقوق، وهو النظام الذي تطمح إلى تحقيقه الجزائر لما يوفره بصورة أكثر دقة وا حكاما هو ضبط الملكية العقارية واستقرار المعامالت العقارية، وبعث وتدعيم االئتمان العقاري . تقوم عملية المسح العقاري على جملة من اإلجراءات تضمنتها مجموعة من النصوص القانونية أهمها المرسوم رقم 00 - 02 المتعلق بإعداد مسح األراضي العام، وقد تم تقسيمها في دراستنا إلى اجراءات تحضيرية وهي إجراءات تمهيدية لتحضير األرضية الخصبة لمباشرة عمليات المسح وتتم ثل هذه اإلج راءات في مجموعة خطوات ومراحل بي ناها انفا في دراس تنا، فضال عن إجراءات ميدانية م تمثلة أساسا في تعيين الحدود وفي عملية معاينة التحقيق العقاري. بالرغم من الجهود التي تبذلها الدولة الجزائرية في المجال العقاري، إال أن الواقع يسفر عن العديد من الصعوب ات والعراقيل العملية التي تواجهها عملية المسح العقاري في الجزائر، االمر الدي أدى بنا الى كاالتي: استخالص مجموعة من النتائج - عدم القيام بالنشر الواسع لقرار الوالي القاضي بافتتاح عملية المسح العقاري نظرا للميزانية الضيقة المخصصة إلجراء العملية. - وجود حدود غير واضحة خاصة في األراضي غير المبنية والفالحية، هذا الغموض كثيرا ما يؤدي إلى نزاعات بين المالك المجاورين وذوي الحقوق، مما يعرقل السير الحسن لعملية المسح. - نقص الوسائل المادية والبشرية المخصصة للعملية.

خطوات ومراحل مسح األراضي في ظل التشريع الجزائري 181 - نقص التوعية والتكفل االعالمي بالعملية (االكتفاء فقط بالبالغات واالستدعاءات الموجهة للمالك والحائزين من طرف المحافظات العقارية). - وجود وضعيات غير قانونية يصعب التكفل بها أثناء عمليات الترقيم - مخالفة للتشريع المعمول به - منها العقود العرفية، البناءات الفوضوية. - وجود فراغات قانونية وغموض في بعض النصوص مما ي صعب التكفل ببعض الوضعيات. ولتدارك هاته الصعوبات ارتأينا اقتراح مجموعة من التوصيات واالقتراحات على النحو االتي: - االهتمام بالمورد البشري الفاعل في عملية المسح من خالل تكوينها على األسس الصحيحة والعلمية لهذه العملية وإدراج عنصر التكوين المستمر خصوصا فيما يتع لق بالمعدات التكنولوجية وبرمجة دورات ج الوطن. تكوينية داخل وخار - إنشاء مدرسة وطنية لمسح األراضي على غرار ما هو موجود في باقي الدول األجنبية كفرنسا، حتى يتسنى تعميم وتجسيد عملية مسح األراضي العام على كافة التراب الوطني. - تكوين خبراء عقاريين في مجال المسح. - ضرورة تعديل األمر 00 / 07 المتضمن إعداد مسح األراضي العام وتأسيس السجل العقاري الذي مضى على صدوره أكثر من 74 سنة. - كيفية حل النزاعات الناجمة إدراج مواد قانونية واضحة وأكثر دقة تبين اجراءات سير عملية المسح و عن العملية على غرار ما هو معمول به في أغلب دول الع الم. - االعتماد على التقنيات الرقمية المتطورة واالستعانة باألجهزة الحديثة التي تسمح بتسريع المسح عبر التضاريس الصعبة بدقة متناهية. - كذا استعمال الوسائل اإلشهارية المرئية تنظيم حمالت توعية تتكفل بها الجماعات المحلية، و والمسموعة لتحسيس المواطنين بأهمية العم لية . 5 . قائمة المراجع: - المؤلفات: - أ سعد دياب والقاضي طارق زيادة، أبحاث في التحديد والتحرير والسجل العقاري، المؤسسة الحديثة للكتاب، ط 2 ، لبنان ، 4997 . - بطرس البستاني ، محيط المحيط، قاموس مطول للغة العربية، مكتبة لبنان ناشرون، بيروت، 4990 .

برابح هدى 182 ج شدراوي، الوجيز في التحديد والتحرير والسجل العقاري، منشورات المؤسسة الحديثة للكتاب، جور - ط 0 ، لبنان ، 2343 . - ريم مراحي، دور المسح العقاري في إثبات الملكية العقارية في التشريع الجزائري، منشورات البغدادي الجزائر ، 2339 . - مقران شايب، الوجيز في مسح األراضي كالة الوطني ، الو ة لمسح األراضي ، دون دار نشر، ديسمبر 2330 . - نعيمة حاجي، المسح العام وتأسيس السجل العقاري في الجزائر، دار الهدى عين مليلة الجزائر ، 2339 . - األطروحات: فضيلة قرنان، التحقيق العقاري في مسح األراضي، رسالة دكتوراه، كلية الحقوق، جامعة البليدة2، - 2344 / 2349 . - ريم مراحي، دور المسح العقاري في اثبات الملكية العقارية في التشري ع الجزائري، مدكرة ماجستير، كلية الحقوق والعلوم السياسية ، جامعة تبسة، الجزائر، 2330 عبد الغني بوزيتون، المسح العقاري في تثبيت الملكية العقارية في التشريع الجزائري، مذكرة ماجستير، - كلية الحقوق، جامعة قسنطينة. 2343 / 2339 . - عمر صداقي ، شهر التصرفات العقارية في القانون الجزائري، رسالة ماجستير، معهد الحقوق، جامعة الجزائر، سنة 4947 . - محمد فشيت ، إثبات الملكية لعقارية عن طريق التحقيق العقاري ، م ذكرة لنيل شهادة ماجستير ، تخصص قانون عقاري ، جامعة سعد دحلب بالبليدة ، 2342 - 2340 . مواز شريالي، آليات تطهير الملكية العقارية الخاصة، مذكرة ماجستير، "غير منشورة"، تخصص القانون - الخاص المعمق، كلية الحقوق والعلوم السياسية، جامعة أبي بكر بلقايد تلمسان ، الجزائر . ج لنيل شهادة الماستر المية سالمي، عبد الرحمان محمد -المسح العقاري في الجزائر. -مذكرة تخر - ع القانون الخاص فر – تخصص قانون اعمال – كلية الحقوق والعلوم السياسية جامعة بجاية . - المقاالت:

خطوات ومراحل مسح األراضي في ظل التشريع الجزائري 183 - ج ميلة فسيح ، المسح العقاري واآلليات الموازية للتطهير العقاري، مجلة الفقه والقانون، الع دد 20 ، نوفمبر 2347 ، المملكة المغربية . . - كعباش عائشة كآلية للتطهير العقاري الشامل، مجلة الدراسات القانونية، مجلد ، عملية مسح األراضي 37 ، رقم 34 ، 39 - 30 - 2344 . - عمار بوضياف ، المسح العقاري وإشكاالته القانونية، مجلة دراسات قانونية، العدد 40 كلية ، الحقوق، جامعة صفاقس، تونس، 2330 ، - المداخالت: يم مراحي، آثار الوثائق المسحية في ضبط وتحديد الملكية العقارية، الملتقى الوطني ال اربع حول ر - الحفظ العقاري وشهر الحقوق العينية العقارية في الج زائر ، بتاريخ 20 - 24 أفريل 2344 ، كلية الحقوق، جامعة الدكتور يحي فارس بالمدية، الج زائر . - النصوص القانونية: . - القانون رقم 93 - 29 خ في مؤر 34 ديسمبر 4993 متعلق بالتهيئة والتعمير ج - ر عدد 02 مؤرخة في 32 ديسمبر 4993 معدل ومتمم بالقانون رقم 37 - 30 خ في مؤر 47 أوت 2337 ج ر، عدد 04 مؤرخة في 40 أوت 2337 . - القـانون رقـم 30 / 30 خ في / المـؤر 30 / 40 2330 المعـدل والمـتمم لألمـر رقـم 04 / 00 خ المـؤر في 23 رمضان عام 4090 الموافق 20 سبتمبر 4900 المتضمن القانون المدني خ في ، المؤر 40 ماي 2330 ، ج.ر. رقم 04 ، صادرة بتاريخ 40 ماي 2330 - األ مر رقم 00 - 07 خ في مؤر 42 نوفمبر 4900 يتضمن إعداد مسح األراضي العام وتأسيس السجل العقاري، معدل بالقانون رقم 39 - 09 خ في المؤر 04 ديسمبر سنة 4909 المتضمن قانون المالية لسنة 4943 . - المرسوم التنفيذي رقم 00 - 02 خ في المؤر 20 مارس 4900 المتعلق بأعداد مسح األراضي الع ام، ج.ر، رقم 03 الصادرة في 40 افريل 4900 . - المرسوم التفيدي رقم 00 - 00 خ في المؤر 20 مارس 4900 المتعلق بتأسيس السجل العقاري، ج.ر، عدد 03 الصادرة في 4900 .

برابح هدى 184 مرسوم تنفيذي رقم 2333-440 المحدد لقواعد اعداد مسح األراضي الغابية، ممضى في 27 - ال ماي 2333 ، ج.ر، رقم 03 مؤرخة بتاريخ 24 ماي 2333 . خ في 24 اي 4994 يحدد إجراءات إعداد المخطط التوجيهي المرسوم تنفيذي رقم 94-00 مؤ ر - للتهيئة والتعمير والمصادق عليه ومحتوي الوثائق المتعلقة به ج.ر. عدد 20 مؤرخة في 4 جوان 4994 معدل ومتمم بالمرسوم لتنفيذي رقم 20 - 040 خ في مؤر 43 سبتمبر 2330 ج.ر. مؤرخة في 44 سبتم بر 2330 والمعدل والمتمم بالمرسو م التنفيذي رقم 20 - 474 خ في مؤر 28 مارس 2342 ج - عدد 49 مؤرخة في 34 افريل 2342 - - التعليمة رقم 40 المؤرخة في 27 ماي 4994 المتعلقة بسير عمليات مسح األراضي والترقيم العقاري، الصادرة عن المدير ية العامة ل ألمالك الوطنية ، وزارة المالية ، الجزائر