تدابير تسوية البنايات وفقا لأحكام المرسوم التنفيذي رقم 22-55

المجلد 18/ العدد: 01 ( 2023 )، ص 590 - 613 مجلة المفكر تدابير تسوية البنايات وفقا ألحكام المرسوم التنفيذي رقم 22 - 55 Settlement measures in accordance with the provisions of Executive Decree No. 22 - 55 1 2 دبراسو مسعودة ، .فالح عمار 1 جامعة محمد خيضر بسكرة ، biskra.dz - univ @ messaouda.deberrassou 2 جامعة محمد خيضر بسكرة ، biskra.dz - ammar.fellah@univ تاريخ االستالم: 25/ 03/ 2023 تاريخ القبول: 10/ 06/ 2023 تاريخ النشر: 15/ 06/ 2023 ملخص : القانون رقم المشرع أصدر 08 - 15 البنايات مطابقة لقواعد المحدد إنجازها وإتمام والنصوص التطبيقية له من أجل معالجة وتسوية وضعية البنايات غير القانونية والح د من انتشار البناء الفوضوي، إال أنه لم يحقق األهداف المرجوة، حيث أن المخالفات ال عمرانية ف ي تزايد مستمر ويظهر ذلك من خالل تفشي واستفحال ظاهرة البناء المخالف للقوانين ا لمنظمة للعمران. التنفيذي رقم المرسوم إصدار دفع بالمشرع إلى مما 22 - 55 التدابير والذي يتضمن واإلجراءات الضرورية التي يمكن من خاللها التكفل بتسوي ة وضعية البنايات المنجز ة أو في طور اإلنجاز غير المطابقة لتعليمات ومواصفات رخصة البناء المسلمة. وهذا ما سنب حثه من خال ل هذه الورقة البحثية. كلمات مفتاحية: تسوية البنايات، المخالفة، الغرامة، اللجنة المكلفة بمعالجة الطلبات ، رخصة البناء المعدلة شهادة المطابقة، على سبيل التسوية. Abstract : Enter The legislature promulgated Law No. 08 - 15 establishing the rules for the conformity and completion of buildings and the implementing texts in order to address and resolve the status of illegal buildings and reduce the spread of anarchic construction. However, it has not achieved the desired objectives, as physical irregularitie s are increasing and this is reflected in the widespread and widespread phenomenon of construction contrary to the laws governing construction. As a result, the legislature promulgated Executive Decree No. 22 - 55, which contains the necessary measures and procedures by which the status of the buildings completed or in the process of completion may be settled that do not conform to the instructions and specifications of the building permit delivered. This is what we will be looking at through this paper.

دبراسو مسعودة ، فالح عمار Keywords: Settlement of buildings, infringement, fine, commission in charge of processing applications, construction permit amended conformity cert ificate, for settlement . المؤلف المرسل: فالح عمار ، اإل يميل: ammar.fellah@univ - biskra.dz مقدمة : فرض المشرع علىالمستفيد من رخصة البناء ضرورة استصدار شهادة المطابقة عند انتهاء األشغال التي باشرها، تثبت السلطة المختصة من خاللها تطابق أشغ ال البناء المنجزة مع أحكام رخصة البناء. إال أن الواقع العملي، أثبت عدم إقبال المواطنين على استخراج هده الو ثيقة قبل استغالل البناية وعدم اتخاذ السلطة المختصة إجراءات ردعية ضدهم، مما أدى إ لى انتشار البنايات غير الشرعية المخالفة لألحكام الواردة في قانون التهيئة و التعمير والمراسيم التطبيقية له، األمر الذي انعكس سلبا على المظهر الجمالي للمدن. ورغبة من المشرع في القضاء على ظاهرة البنايات غير الشرعية وتسوية وضعيتها، أصدر القانون رقم 08 - 15 الذي يحدد قواعد مطابقة البنايات وإتمام إنجازها.حيث جاء في نص المادة األولى منه على أن هذا القانون يهدف لتحديد م طابقة البنايات وإكمال انجازها وخاصة ال حد من ح االت عدم إتمام البنا ء ، وكذا مطابقة تلك البنايات التي أنجزت أو في طور اإلنجاز ، قبل صدور ه ذ ا القانون ، مع تحديد شر وط استغالل البنايات و/أو شغل ها و ترقية البناء ليكون ب مظهر جمالي ومنسجم وفي نف س الوقت اتخاذ تدابير ردعية لمخالفات عدم احترام اآلجال الخاص ة باالنتهاء من البناء واحترام قواعد التعمير. كما أن هذه اإلجراءات الخاصة بمطابقة البنايات وإتمام انجازها ينتهي مفعول ها في اجل خمس سنوات ( 05 ) تبدأ من تاريخ نشر القانون 08 - 15 في الجريدة الرسمية. وتدخل المشرع سنة 2009 بإصدار النصوص التطبيقية لهدا القانون والمتمثلة في : - المرسوم التنفيذي رقم 09 - 154 يحدد إجراءات تنفيذ التصريح بمطابقة البنايا ت - المرسوم التنفيذي رقم 09 - 155 يحدد تشكيلة لجنتي الدائرة والطعن المكلفتين بالبت في تحقيق مطابقة البنايات وكيفيات سيرها. - المرسوم التنفيذي رقم 09 - 156 يحدد شروط وكيفيات تعيين فرق ا لمتابعة والتحقيق في إنشاء التجزئات والمجموعات السكنية وورشات البناء وسيرها. وتم تمديد سريان العمل بأحكام هذا القانون بموجب المادة 79 من قانون المالية لسنة 2014 ا لمؤرخ في 30 ديسمبر 2013 المعدلة للمادة 94 (الفقرة األولى) من 591

تدابير تسوية البنايات وفقا ألحكام المرسوم التنفيذي رقم 22 - 55 القانون رقم 08 - 15 الذي يحدد قواعد مطابقة البنايات وإتمام إنجازها، في أجل ثالث( 03 ) سنوات ابتداء من تاريخ 3 غشت سنة 2013. ويمكن اإلشارة أنه، تم تعليق العمل بالقانون رقم 08 - 15 بموجب تعليمة الوزير األ ول رقم 16 - 445 المؤرخة في 06 نوفمبر 2016 ، إلى إشعار آ خر، بحيث يكلف السيد وزير السكن والعمران والمدينة بنشر القرار وتقديمهب أنه تمديد جد يد وأخير ، يتم فيه منح فرصة للمالكين المعنيين ب إتمام إنجاز بناياتهم ، دون تحد يد لمدة التمديد. ورغبة من المشرع في استمرار العمل بأحكام القانون رقم 90 - 29 وفرض احترام أحكامه بإلزام المستفيد من رخصة البناء استصدار شهادة المطابقة عند االنتها ء من إنجاز بنايته، صدر المرسوم التنفيذي رقم 15 - 19 الذي يحدد كيفيات تحضير ع قود التعمير وتسليمها، والذي تناول شروط وإجراءات دراسة شهادة المطابق ة وكيفية تسليمها. ثم تدخل وزير الداخلية والجماعات المحلية والتهيئة العمرانية بموجب ال تعليمة رقم 541 المؤرخة في 09 أكتوبر 2017 ،ليؤكد تمديد العمل بأحكام القانون رقم 08 - 15 لمدة ثالث 03 سنوات ابتداء من تاريخ 02 أوت 2016. ورغبة من المشرع في تسوية وضعية البنايات ا لمكتملة وغير المكتملة الم زودة برخصة البناء وغير مطابقة لتعليمات هذه الرخصة مقابل غرامة مالية وشريطة احترام حقوق الجوار ومعايير األمن، واحترام أجال البناء المحددة برخصة الب ناء المعدلة بموافقة اللجنة المشكلة للتسوية مع دفع غرامة مالية ما بين 10 % و 25 % من قيمة العقار ب حسب المخالفة وطبيعتها على أن يسري مفعول هذا الحكم بداية من أ ول جانفي 2018 ، وهي شروط جديدة نصت عليها المادة 113 من القانون رقم 16 - 14 المتضمن قانون المالية لسنة 2017 ، وقد تم إحالة كيفيات تطبيق ه ذ ه المادة ال ى التنظيم ، غير أن عدم صدور النص التنظيمي حال دون إمكانية تطبيق هذا القانون. ومنح المشرع فرصة أخرى للمواطنين بغرض استكمال تسوية وضعية بنايتهم غير القانونية إلى غاية 02 أوت 2022 ، بهدف وض ع حد لهاته البنايات التي تشو ه المظهر الجمالي للمدن ، من خالل تعديله لنص المادة 94 من القانون رقم 08 - 15 بموجب نص المادة 102 من قانون المالية لسنة 2020 ا لمؤرخ في 11 / 12 / 2019 . ثم تدخل المشرع بموجب قانون المالية لسنة 2021 بتعديل المادة 113 من القانون رقم 16 - 14 المتضمن لقانون المالية 2017 بالمادة 144 والتي تنص على نفس المضمون الذي تناولته المادة 113 المذكورة أعاله. 592

دبراسو مسعودة ، فالح عمار وبمبادرة من المشرع، صدر النص التنظيمي الذي يهدف إلى تحديد شروط تسوية البنايات غير المطابقة لرخصة البناء المسلمة بتاريخ 03 فيفري 2022 ل تسوية وضعية البنايات حفاظا على النسيج العمراني والمنظر الجمالي للمدن. تأسيسا على ما سبق بيانه، يمكننا طرح اإلشكالية التالية: ماهي اإلجراءات ال مستحدثة التي أقرها المشرع لتسوية البنايات بموجب المرسوم التنفيذي رقم 22 - 55 ؟ لإلجابة على هذه اإلشكالية ولإلحاطة بموضوع الدراسة من كل جوانبه، سيتم تق سيم الدراسة إلى مبحثين، نتطرق في ( المبحث األول ) مجال وشروط تطبيق المرسوم التنفيذي رقم 22 - 55 ، ونتناول من خالل ( المبحث الثاني ) إجراءاتتسوية البناي ات غير المطابقة لرخصة البناء المسلمة. المبحث األول نطاق وشرو ط تطبيق تسوية البنايات غير المطابقة لرخصة البناء المسلمة. سوف نتناول من خالل هذا المبحث نطاق تطبيق تسوية البنايات غير المطابقة لر خصة البناء المسلمة ( المطلب األول) ، ثم شرو ط تسوية البنايات غير المطابقة لرخص ة البناء المسلمة (المطلب الثاني). المطلب األول نطاق تطبيق تسوية البنايات غير المطابقة لرخصة البناء المسلمة. من أجل ضبط مجال تطبيق تسوية البنايات غير المطابقة لرخصة البناء المسلمة، يتعين علينا تحديد البنايات محل التسوية، والمتمثل في النطاق الموضوعي (الف رع األول)، موقع العقار محل تواجد البنايات وما يطلق عليه بالنطاق المكاني ( ال فرع الثاني). الفرع األول النطاق الموضوعي طبقا لمقتضيات نص المادة الثالثة من المرسوم التنفيذي المحدد شروط تسوية البنايات غير المطابقة لرخصة البناء المسلمة (المرسوم التنفيذي يحدد شروط تسوية البنايات غير المطابقة لرخصة البناء المسلمة 02 فيفري 2022 ) أخضع المشرع جميع البنايات غير المطابقة لمواصفات رخصة البناء للتسوية سواء كانت هذه البنايات منجزة أو في طور اإلنجاز، مما يفسر أن البنايات التي ال يحوز أصحابها على رخصة البناء ال يمكن تسوية وضعيتها بموجب أحكام هذا المرسوم. وبتصفح مواد هذا المرسوم، نجد أن المشرع حدد ثالثة أنواع من البنايات وهي: 593

تدابير تسوية البنايات وفقا ألحكام المرسوم التنفيذي رقم 22 - 55 - للجمهو المستقبلة والبنايات االستثمارية بالمشاريع المتعلقة البنايات ر والتجهيزات غير السكن (مثال: الفنادق،المراكز التجارية والعيادات ومن شآ ت أخرى....). - السكنات الريفية المدعمة والسكنات المنجزة في التجزئات االجتماعية ال مدعمة من طرف الدولة. - السكنات الفردية والسكنات الجماعية. فالمشرع حصر مجال التسوية من خالل هذا المرسوم في البنايات المبنية وفق إطار قانوني حيث يحوز أصحابها على رخصة البناء، غير أنها مخالفة ألحكام هذه الرخصة. سواء كانت مكتملة أو غير مكتملة اإلنجاز قبل نشر المرسوم، أي تاريخ 03 فيفري 2022 . مما يفيد أن حتى البنايات الموجودة قبل صدور القانون رقم 08 - 15 معنية بالتسوية وفقا ألحكام المرسوم التنفيذي رقم 22 - 55. (منشور وزير السكن والعمران والمدينة رقم 01 18 مارس 2022 ) ولكن السؤال الذي يطرح نفسه هنا، ما مصي ر البنايات غير القانونية التي ال ي حوز أصحابها رخصة البناء سواء كانت منجزة أ و في طور اإلنجاز؟ بالرجوع لنص المادة 67 من قانون المالية لسنة 2023 المعدلة للمادة 94 من الق انون رقم 08 - 15 ، نجد أن المشرع مدد أجال إجراءات تحقيق مطابقة البنايات إلى تار يخ 31 ديسمبر 202 3 عوض تاريخ 02 أوت 2022 الذي نص عليه بموجب قانون المالية لسنة 2019 ، وعليه منح الفرصة للمعنيين لتسوية وضعية بناياتهم غير القانونية. الفرع الثاني النطاق المكاني من منطلق أن أحكام المرسوم التنفيذي 22 - 55 المذكور أعاله، تطبق على جم يع البنايات المزودة برخصة البناء، يتعين علينا التطرق للنطاق المكاني لرخصة ا لبناء. يقصد بالنطاق المكاني:" بيان مدى سريان رخصة البناء على البنايات واألماكن والمناطق المقام بها أعمال البناء أيا كان نوعها، والتأكد من تطبيق األحكام المقررة في القوانين المنظمة للبناء والتهيئة والتعمير". (السيد أحمد مرجان، تراخيص أعمال البناء والهدم بين تشريعات البناء واألوامر العسكرية واقرارات الوزارية وأحدث أحكام القضاء، دون طبعة، 2002 ) حدد المشرع النطاق ا لمكاني لرخصة البناء من خالل القوانين المنظمة للعمران، المادة 53 منقانونرقم 90 - 29 ا لمتعلق بالتهيئة والتعمير المعدل والمتمم ، المادة 13 من القانون رقم 08 - 15 المعدل والمتمم ، والفقر ة الثاني ة من المادة األولى منالمرسوم التنفيذي رقم 15 - 19 المعدل والمتمم. 594

دبراسو مسعودة ، فالح عمار وباستقراء هذه النصوص القانونية ، يمكن القول، أن هناك العديد من البنايات م ستثناة من شرط الحصول على رخصة البناء وهي: 1 - البنايات التي تحتمي بسرية الدفاع الوطني. 2 - ا لهياكال لقاعديةالعسكريةالمخصصةلتنفيذالمهامالرئيسيةلوزارةالدفاعالوط ني. 3 - البنايات العسكرية التي تقوم بها وزارة الدفاع الوطني والتي تتم لحسا بها. 4 - بعضالهياكاللقاعديةالخاصةالتيتكتسيطابعااستراتيجيامنالدرجةاألولىوالت ابعةلبع ضالدوائرالوزاريةأوالهيئاتأوالمؤسسات. 5 - البنايات العسكرية المنشأة من طرف وزارة الدفاع الوطني أو المنجزة لح سابها الخاضعة لمواصفات خاصة. من المالحظ، أن المشرع استثنى البنايات التابعة لوزارة الدفاع الوطني من التقيد برخصة البناء، إال أنه ألزمصاحبالمشروع السهر علىتطابقهدهالبناياتمعقواعد العم ران التشريعية منها والتنظيمية، مما يفسر حرص المشرع على المحافظة على الجانب المعماري والعمراني للبالد، غير أ نه و سعمنمجاالإلعفاءمن الحصول على الرخص العمرانية من خالل نص المادة األولى من المرسوم التنفيذي رقم 15 - 19 المعدل حيث والمتم، أضاف " بعضالهياكاللقاعديةالخاصةالتيتكتسيطابعااستراتيجيامنالدرجةاألولىوالت ابعةلبع ضالدوائرالوزاريةأوالهيئاتأوالمؤسسات ." غير أن هذه المادة يشوبها نوع من ا للبس والغموض ألنه لم يوضح ما المقصود بالبنايات ذات الطابع االستراتيجي من الد رجة األولى؟ كما أنه لم يحدد الدوائر الوزارية أو الهيئات أو المؤسسات المعنية بتطبيق ما ورد بنص هذه المادة. أما بالرجوع للقانون رقم 08 - 15 المتعلق بتحقيق مطابقة البنايات حددت المادة 1 6 منه، البنايات غير قابل ة لتحقيق المطابقة وتتمثل في: - البنايات المشيدة في قطع أرضية مخصصة لالرتفاقات ويمنع البناء عليه. - البنايات المتواجدة بصفة اعتيادية بالمواقع والمناطق المحمية المنصوص علي ها في التشريع المتعلق بمناطق التوسع السياحي والمواق ع والمعالم التاريخية واألث رية، بحم اية البيئة والساحل بما فيها مواقع الموانئ والمطارات وكذا مناطق االرتفاقات ا لمرتبطة بها. - البنايات المشيدة على األراضي الفالحية أو ذات الطابع الفالحي أو الغابية أو ذات الطابع الغابي باستثناء تلك التي يمكن إدماجها في المحيط العمراني. 595

تدابير تسوية البنايات وفقا ألحكام المرسوم التنفيذي رقم 22 - 55 - البنايات المشيدة خرقا لقواعد األمن أو التي تشوه بشكل خطير البيئة والمن ظر العام للموقع. - البنايات التي تكون عائقا لتشييد بنايات ذات منفعة عامة أو مضرة لهاالتي ي ستحيل نقلها. - البنايات المشيدة دون رخصة بناء على قطعة أرضية تابعة لألمالك الوطنية العمومية باستثناء البنايات التي يمكن إعادة تصنيفها وفقا للتشريع والتنظيم المعمول بهما (المادة 39 من القانون رقم 08 - 15 لسنة 2008 ). كما ال يمكن إجراء تحقيق المطابقة لكل بناية مشيدة مخالفة لألحكام التشريعية والتنظيمية السارية المفعول على قطعة أرض تابعة لمستثمرة فالحية عمومية أو خاصة. (المادة 13 من القانون رقم 08 - 15 2008 ) المطلب الثاني شرو ط تسوية البنايات غير المطابقة لرخصة البناء المسلمة. بتفحص مواد المرسوم التنفيذي رقم 22 - 55 المذكور أعاله، نجد أن المشرع وضع شروط لتسوية البنايات المزودة برخصة البناء سواء كانت منجزة أو في طور اإل نجاز غير المطابقة لرخصة البناء المسلمة. حيث ن ص بموجب المادة الرابعة منها على ضرورة احترام البنايات المراد تسويت ها شرطين أساسين وهما: القواعد العامة للتعمير، ومعايير البناء واألمن السيما في المناطق الزلزالية. كما أقر بموجب نص المادة 12 منه على شرط ثالث والمتمثل في الدفع المسبق لغ رامة مالية حسب طبيعة المخالفة وإستعمال البناية. أما الشرط الرابع فتضمنته المادة 12 والمادة 20 ، والمتمثلفي: احترام آ جال ر فع التحفظات التي تحددها اللجنة. الشرط األول:احترام القواع د العامة للتعمير: بالرجوع للنصوص القانونية المنظمة للعمران في التشريع الجزائري، نجد أن المشرع لم يعرف القواعد العامة للتهيئة والتعمير، بل اكتفى بالنص على أن هذه القواعد هي التي تطبق في غياب أدوات التهيئة والتعمير، (المادة 3 من قانون التهيئة والتعمير المعدل والمتمم 1990 ) ، ولقد حددت هذ ه القواعد من خالل الفصل الثاني من القانون رقم 90 - 29 المتعلق بالتهيئة والتعمير المعدل والمتمم الذي جاء بعنوان" القوا عد العامة للتهيئة والتعمير" وبالضبط من نص المادة الثالثة إلى نص المادة التاسعة. وتطبيقا لهذا القانون صدر المرسوم التنفيذي رقم 91 - 175 الذي يحدد ويضبط القواعد العامة للتهيئة والتعمير، (المرسوم التفيذي رقم 91 - 175 1991 ) حيث جاء في 596

دبراسو مسعودة ، فالح عمار المادة األولى منه على ان هذه القواعد تتمثل في ، القواع د المتعلقة باحترام مكان البناء والطرق المؤدية إليه، القواعد المتعلقة بكثافة البناءات في األرض والقواعد المتعلقة باحترام موقع البناءات وحجمها ومظهرها. وبالرجوع لنص المادة الثانية من المرسوم التنفيذي رقم 22 - 55 ، نجد أن المشرع حصر القواعد العامة للتعمير بمفهوم أحكام هذا المرسوم في عناصر ثال ثة تتمثل في، المجاورة وتقارب ال بنايات، فتحات الواجهات إضافة لمشتمالت األرض ية والمقاس، و قد حدد المشرع من خالل الفقرة األولى من نص المادة الرابعة المذ كورة أعاله، قواعد التعم ير التي يجب مراعاتها عند تسوية البنايات وتتمثل في: أ - التعدي على مساحة التراجع داخل الملكية: يمكن تسوية البنايات ف ي حالة إذا كان التعدي على المساحة داخل الملكية، وذلك بدفع غرامة مالية تحتسب على أساس المساحة التي تم التعدي عليها وحسب استعمال البناية. أما في حال ة التعدي على المساحة الخارجية التابعة للغير ( عمومي أو خاص)، يجب على صاحب طلب التسوية القيام بعملية الهدم للجزء المضاف على المساحة التابعة للغير. (منشور وزير السكن والعمران والمدينة 18 مارس 2022 ) ب - الفتحات على الواجهات غير المرخص بها في رخصة البناء المسلمة: ويقص د بالواجهة :" مجموع األوجه التي نراها عادة من الخارج ( الواجهة الرئيسية، الواجهة الخلفية، الواجهات الجانبية)، ويعتب ر كل وجه للبناية واجهة وفقا ألهمية امتداده ووظيفته وطابعه الزخرفي الخاص". (تعليمة وزارية مشتركة تحدد إكيفية معالجة أشغال إتمام الغالف الخارجي للبناياتالمعنية بالمطابقة 2016 ) حيث ميز المشرع بين حالتين: (منشور وزير السكن والعمران والمدينة 18 مارس 2022 )  الفتحات الت ي ال تمس بالجوار بالمجابهة المباشرة:تكون البنايات قابلة للتسوي ة مع دفع غرامة مالية جزافية لكل واجهة معنية وحسب استعمال البناية.  الفتحات التي تمس بالجوار بالمجابهة المباشرة:يتم إغالق الفتحات بدو ن دفع غرامة. ج - تعلية المستويات أو الطوابق دون ترخيص: وطبقا لمقتضي ات المادة 16 من المرسوم التنفيذي رقم 22 - 55 ومنشور وزير السكن والعمران والمدينة، ف ي حالة بناء طوابق مضافة غير مذكورة في رخصة البناء المسلمة ال تخل بالقواعد العامة للتعمير ومعايير البناء واألمن، فتكون البنايات قابلة للتسوية ويتم فرض غرامة مالية يتم تقديرها ع لى أساس المساحة المضافة وحسب استعمال البناية وحسب عدد الواجهات المعدلة، أما إذا كانت الطوابق المضافة غير منصوص عليها 597

تدابير تسوية البنايات وفقا ألحكام المرسوم التنفيذي رقم 22 - 55 برخصة البناء المسلمة وتخل بالقواعد العامة للتعمير ومعايير البناء واألمن، فيتم فرض عقوبة هدم الطوابق المضافة دون دفع غرامة. د - تجاوز مساحة شغل األراضي:ميز المشرع بين حالتين:  تجاوز مساحة شغل األراضي الت ي ال تمس بالقواعد العامة للتعمير الس يما الجوار ومعايير البناء واألمن، فيتم تسوية البناية ودفع غرامة مال ية تقدر على أساس المساحة المضافة وحسب استعمال البناية وحسب عدد الواجهات المعدلة.  تجاوز مساح ة شغل األراضي التي تمس بالقواعد العامة للتعمير السيما الجوار ومعايير البناء واألمن، تفرض عقوبة الهدم على صاحب البناية لألجزاء المضافة بدون دفع غرامة مالية. (منشور وزير السكن والعمران والمدينة 18 مارس 2022 ). الشرط الثاني: معايير البناء واألمن، السيما في المناطق الزلزالية. عرف المشرع بموجب نص المادة الثانية من المرسوم التنفيذي رقم 22 - 55 معايير البناء واألمن بأنها: " مجموع الحقوق والواجبات القانونية والتقنية التي تسمح بضمان احترام قواع د البناء في مجال استقرار وأمن المشروع ضد كل أنوا ع األخطار المحتملة." يتضح من نص المادة، حرص المشرع على ضرورة التقيد باتخاذ كل التدابير أثناء إنجاز األش غال خاصة ما تعل ق منها باستقرار وأمن المشروع ضد األخطار المحتمل حدوثها كالزالزل،الفيضانات وغيرها. وفي نفس السياق، اشترط المشرع ضرورة إرفاق ملف طلب رخصة البناء بمذكرة أمنية يعدها مكتب دراسات متخصص في أمن الحريق وفقا للقانون رقم 19 - 02 يتعلق بالقواعد العامة للوقاية من أخطار الحريق والفزع. وطبقا لمقتضيات نص المادة 44 من المرسوم التنفيذي رقم 15 - 19 المعدل والمتمم ، يجب أن تعد الوثائق المتعلقة بالتصمي م المعماري وبدراسات الهندسة المدنية ا لمرفقة بطلب رخصة البناء، باالشتراك بين مهندس معماريمهندس في الهندسة المدنية، وتؤشر من طرفهما، كل فيما يخصه، طبقا ألحكام المادة 55 من القانون رقم 90 - 2 9 المتعلق بالتهيئة والتعمير المعدل والمتمم. الشرط الثالث: الدفع المسبق لغرامة مالية حسب طبيعة المخالفة مقابل تسوية وضعية البنايات المخالفة ألحكام ومواصفات رخصة البناء المسلمة، اشترط المشرع دفع غرامة مالية من طرف المخالف، تحتسب على أساس نسبة مئوية 598

دبراسو مسعودة ، فالح عمار تتراوح بين 10 ‰ و 25 ‰ من قيمة جزء البناية المعدل أو المضاف موضوع المخالفة. وذلك ح سب استعمال البناية. (المادة 12 من المرسوم التنفيذي رقم 22 - 55 لسنة 2022 ) ويقصد بقيمة البناية في مفهوم المرسوم التنفيذي رقم 22 - 55 بأنها: " قيمة جزء البناء المضاف أو المعدل التي يتم تقديرها على أساس وحدة المتر المربع (م 2 ) من األشغال الكبرى والتكلفة الجزافية لكل واجهة حسب استعمال البناية. " وتحدد كما يأتي: (المادة 19 من المرسوم التنفيذي رقم 22 - 55 ، 2022 ) - نسبة 10 ‰ بالنسبة للسكنات الريفية والسكنات المنجزة في التجزئات االجتماع ية ( الجنوب والهضاب العليا)، المدعمة من طرف الدولة. - نسبة 15 ‰ بالنسبة للسكنات الفردية والسكنات الجماعية. - نسبة 20 ‰ بالنسبة للبنايات المتعلقة بالمشاريع االستثمارية والبنايات ال مستقبلة للجمهور. وقد بينت المادة 13 من المرسوم التنفيذي رقم 22 - 55 المذكور أعاله، كيفية ت قدير قيمة البناية موضوع المخالفة. الشرط الرابع: احترا م أجال رفع التحفظات التي تحددها اللجنة. تم التطرق لهذا الشرط بموجب نص المادة 113 من قانون المالية لسنة 2017 كما يلي: ......................... "آ جال انتهاء األشغال المحددة بموجب رخصة البنا ء المعدل ة بعنوان التسوية الممنوحة بعد موافقة اللجنة المشكلة من أجل الفصل في طلبات التسوية". وتضمنته المادة 12 والمادة 20 من المرسوم التنفيذي رقم 22 - 55 المذكور أعاله على التوالي، كمايلي: بع .... " د رفع التحفظات، عن د االقتضاء، في اآلجال التي تحددها اللجنة..." . "...وبعد معاينة رفع التحفظات في اآلجال المحددة من طرف اللجنة..." وتم تأكيده بموجب المنشور الوزاري المتعلق بتطبيق تدابير وأحكام المرسوم ا لتنفيذي رقم 22 - 55 كمايلي: " احترام أجال إنهاء األشغال المحددة بموجب رخصة البناء المعدلة على سبيل ا لتسوية الممنوحة بموجب هذا اإلجراء". من المالحظ، أن المشرع لم يقيد صاحب طلب التسوية بأجل محدد، بل ترك السلطة التقديرية للجنة المكلفة بمعالجة الطلبات لتحديد المدة الزمنية لرفع التحف ظات المس جلة أثناء القيام بالمعاينة الميدانية، لعل ذل ك يرجع الختالف طبيعةالمخالفات م ن بناية إ لى أخرى. المبحث الثاني إجراءات تسوي ة البنايات غير المطابقة لرخصة البناء المسلمة. 599

تدابير تسوية البنايات وفقا ألحكام المرسوم التنفيذي رقم 22 - 55 أقر المشرع بموجب المرسوم التنفيذي رقم 22 - 55 اإلجراءات الواجب إتباع ها من طرف المخالف ألحكام رخصة البناء المسلمة بغرض تسوية وضعية البناية موضوع المخالفة، والحصول على رخصة البناء المعدلة أو شهادة المطابقة على س بيل التسوية. فعلى المعني باألمر تقديم طلب إلى الجهة المختصة التي تقوم بدراس ة الطلب والتحقيق فيه وبعدها تصدر قرار بشأن الطلب.هذا ما سنتولى توضيحه من خالل تقسيم ه ذ ا ا لمبحث إلى مطلبين: إي دا ع ودراسة ملفطلب التسوية ( المطلب األول)، الب ت في ملف طلب التسوية ( المطلب الثاني). المطلب األول إيداع ودراسة ملف طلب التسوية سوف نتناول من خالل هذا المطلب إيداع ملف طلب التسوية ( الفرع األول)، وكذا الوثائق التي تودع ضمن ملف طلب التسوية حتى يتم دراستها (الفرع الثاني). الفرع األول إيداع ملف طلب التسوية حتى يتمكن صاحب العقار أو المشروع أو أي متدخل معني في موضوع التسوية يجب أن تكون له صفة قانونية ( أوال ،) يكون بالنتيجة صاحب حق في إيداع ملف إداري مرفق بطلب التسوية لدى المصالح المعنية (ثانيا). أوال: الصفة القانونية لصاحب الطلب : نصت المادة 8 من المرسوم التنفيذ ي رقم 2 2 - 55 على األشخاص الذين لهم الحق في إيداع ملف طلب رخصة البناء المعدلة أو شهادة المطابقة، على سبيل التسوية و هم: المال ك ، صاحب المشروع، صاحب المشرو ع المنتدب، أي متدخل معني. 1 - المالك: هوكلشخصيتمتعبالحقوقالتييمنحهالهحقالملكيةكماهومنصوصعليهفيالمادة 674 منالقانونالمدني . وكرست المادة 50 من القانون رقم 90 - 29 المعدل والمتمم، والمادة 42 من المرسوم التنفيذي رقم 15 - 19 المعدل والمتمم، مبدأ ملكية األرض من أجل طلب رخصة البنا ء ، ويثبت حق الملكية بموجب عقد رسمي وفقا لمقتضيات نص المادة 324 و 324 مكرر 1 من نفس القانون، كما تتحقق صفة المالك بدفتر عقاري فيا لمناطق الممسوحة أو بعقد ملكية مشهر إذا كانت المنطقة المتواجد ب ها العقار غير ممسوحة (باشا، حماية الملكية العقا رية الخاصة بال تاريخ). ويأخذ الوكيل عن المالك، حكم المالك نفسه، فهو كل شخص تكون له وكالة قانونية طبقالماهومنصوصعليهفينصالمادة 571 منالقانون المدني. كما يأخذ حكم المالك أيضا صاحب شهادة الحيازة، مال م يقرر القضاء خالف . (المادة 43 ، من قانون التوجيه العقاري رقم 90 - 25 المعدل والمتمم) 600

دبراسو مسعودة ، فالح عمار 02 - صاحب المشروع: عرف المشرع بموجب المادة السابعة 07 من المرسوم التشريعي رقم 94 - 07 المعدل والمتمم ، صاحب المشروع على أنه كل شخص طبيعي أو معنوي يقوم حمل بنفسه ال مسؤولية بتكليف من ينجز أو يحول بناء ما، يكون هذا البناء واقعا على قطعة أرضية ملك له أو له حي از ة قانونية ل حقوق البناء عليها . (المادة 08 ، 1994 المرسوم التشريعي رقم 94 - 07 المعدل والمتمم) 03 - صاحب المشروع المنتدب: عرفه المشرع بموجب المادة الثامنة من المرسوم التشريعي رقم 94 - 07 المعدل والمتمم ، بأنه كل شخص طبيعي أو معنوي قام صاحب إجراء تحويالت أو معين ليقوم بإنجاز بناء للقانون، المشروع بتفويضه وفقا عليه. (المادة 08 ، 1994 المرسوم التشريعي رقم 94 - 07 المعدل والمتمم) 04 - أما المتدخل: فق د عرفه المشر ع بموجب ن ص المادة الثانية من المرسوم التنفيذ ي رقم 16 - 55 المحدد لشروط وكيفيات التدخل في األنسجة العمرانية القديمة بأنه:" ك ل شخص أو أشخاص طبيعيون أو معنويون مؤهلون للقيام بعمليات التدخل يعينهم المتعامل." ويجدر التنويه، أن المشرع وسع من د ائرة األشخاص اللذين لهم الحق في الحصول على رخصة البناء من خالل نص المادة 42 من المرسوم التنفيذي رقم 15 - 19 المعدل والمتمم على خالف القانون رقم 90 - 29 الذي حصرها في مالك العقار فقط، غير أنه أغفل عدة أشخاص تم النص عليهم بموجب قوانين أخرى ، على غرار القانون رقم 11 - 04ا لمحدد للقواعد التي تنظم نشاط الترقية العقارية الذي خول للمرقي العقاري طلب الحصول على رخصة البناء. مما سبق بيانه، يمكن القول، أنه من األفضل لو استعمل المشرع في نص المادة 8 من المرسوم التنفيذ ي رقم 22 - 55 : العبارة التالية" كل مستفيد من رخصة الب ناء"، ك ون أن تسوية البنايات التي يهدف إلى تحقيقها المشرع بموجب هذا المرسوم تت أكد من خاللها اإلدارة عن مدى تطابق األشغال المنجزة مع التصاميم المصادق عليها و أحكام رخصة البناء. ثانيا: الوثائق المكونة للملف : طبقا لمقتضيات نص المادة التاسعة من المرسو م التنفيذي رقم 22 - 55 ، يجب أن يتم تقديم الطلب وفق النموذج المحدد في هذا ال مرسوم بنسخة ( 1 ) على دعامة إلكترونية، وكذا بملف ثالث( 03 ) نسخ بالنسبة للسكنات ا لفردية وخمس ( 05 ) نسخ بالنسبة للمشاريع األخرى، ويتضمن الملف ما يل ي : - نسخة من ال وثائق البيانية والمخططات المؤشر عليها في ر خصة البناء المسلمة. - الوثائق المكتوبة والمخططات، طبقا ألحكا م المرسوم التنفيذي رقم 15 - 19 المؤرخ ف ي 4 ربيع الثاني عام 1436 الموافق ل 2 5 يناير سن ة 2015 المعد ل والمتمم والمذكور أعال ه ، التي يعدها مهندس معماري ومهندس مدني معتمد إن تبين بصفة 601

تدابير تسوية البنايات وفقا ألحكام المرسوم التنفيذي رقم 22 - 55 واضحة األجزاء الت ي أدرجت عليها التعديال ت واألجزاء ا لتي هي في طور اإلنجاز أو التي تبين حالة البناية المنجزة مرفقة بما يأتي: * مذكرة تتضمن الكشف الوصفي والتقديري لألشغال المنجزة والت ي هي في طور اإلنجاز مع تحديد قيمة الجزء المعد والمضا ف مع أجل إتمام األشغال يقدره ال مهندس المعماري بالنسبة البنايات غير المكتملة أما بالنسبة للبنايات المكتملة، ت قدممذكرة ت تضمنالكشفالوصفيوالتقديريلألشغااللمنجزة تبين مبلغ الجزء المعدل أو المضا ف. * تقرير مو ض ح بالصور. * تقرير خبرة يعده مهندس مدني معتمد ف ي حالة إجراء تغييرا ت على الهيكل الح امل للبناية. يتمم هذا المل ف بتقرير خبر ةتصادقعليها الهيئة الوطنيةللمراقبة التقن يةللبناء ، يتعل عندما ق بالبنايا األمر ت والمشاري التيتستقباللجمهور ع االستثماريةكذا السكنات الجماعية. بعدها يتم إيداع ملف طلب رخصة البناء المعدلة أو شهادة ا لمطابقة على سبيل التسوية، لدى م صالح التعمير للبلدية التي تقع فيها البناية، مقاب ل وصل استالم يسلم في اليوم ممضي من طرف المسؤول عن المصلحة أو ممثله وذلك بعد التأكد من الوثائق الضرورية الت ي يجب أن تكون مطابقة للوثائق المشكلة للملف كما هو محدد في نص المادة التاسعة من المرسوم رقم 22 - 55. الفرع الثاني دراسة ملف طلب التسوية ترسل مصلحة التعمير للبلدية الملف كامال بجدول إرسال إ لى الشباك الوحيد الم خت ص في أجل ال يتعد ى ثمانية وأربع ون ( 48 ) ساعة من تاريخ إي داع الملف. يقوم رئي س الشباك الوحيد المخت ص ، بعد تسجي ل الملف من طرف األمانة التقني ة بتقديمه إل ى رئيس اللجنة قصد المعالجة خالل الثماني واألربعي ن ( 48 ) ساعة الموالي ة. وعلي ه تتم معالجة ودراسة ملف التسوية على مستوى اللجنة والشباك الوحيد المختص. أوال: اللجنة المكلفة بمعالجة الطلبات : طبقا لمقتضيات نص المادة 5 من المر سوم التنفيذي رقم 22 - 55 ، تنشأ لجنة مكلفة بمعالجة طلبات رخصة البناء المعدلة أو شهاد ة التسوية، بموجب على سبيل المطابقة قرار من : رئيس ا لمجلس الشعبي البلدي ( اختصاص الشباك الوحيد للبلدية). الوالي المنتدب ( اختصاص الشباك الوحيد لل مقاطعة اإلدارية) والوالي (اختصاص الشباك الوحيد للوالية). وطبقا لمقتضيات نص المادة السادسة من المرسوم التنفيذي رقم 22 - 55 المذكور أعاله، تتشكل اللجنة من ممثل: - مصالح الدولة المكلفة بالتعمير، رئيسا. - مصلحة التعمير للبلدية، عضوا. 602

دبراسو مسعودة ، فالح عمار - الحماية المدنية، عضوا. ويمكن أن تتوافق العضوية في اللجنة مع العضوية في الشباك الوحيد. وأشار المشرع، أنه في حالة السكنات الجماعية أو البنايات التي تستقبل الجمه ور أ و الخاصة بمشاريع استثمارية يمكن توسيع التشكيلة إلى ممثلين آخرين ويخص األم ر بمصالح: شرك ة سونلغاز، األشغال العمومية، الموارد المائية، الصناعة والبيئ ة. وطبقا لنص المادة 8 من نفس المرس وم، تكلف اللجنة بما يلي: - القيام بزيارات ميدانية لمعاينة المخالفا ت الناتجة عن عدم احترام المواص فات المذكورة في رخصة البناء المسلمة، حيث يتم تحديد المخالفات من خالل المقار نة بين مخططات رخصة البناء المسلمة ومخططات البنايات موضوع التسوية.يمكن أن تكون البنايات معنية بمخالفة واحدة أو عدة مخالفات في نفس الوقت حسب الحالة. - ت ستلم اللجنة وتسجل في سجل ( ممضى ومؤشر علي ه ) وف ي ملف رقمي، الملفات المسلمة من قبل رئيس الشباك الوحيد المختص. - وطبقا لمقتضيات نص المادة 11 من نفس المرسوم، للجنة أجل أقصاه ثالثون ( 30 ) يوما بما فيها المعاينة الميدانية تحتسب ابتداء من تاريخ استالم الملف من طرف رئيس الشباك الوحيد المختص إلنهاء معالج ة ملف الطلب، حيث تبدي رأيها فيما يتعلق بتسوية البناية وقيمة الغرامة حسب طبيعة المخالفة، واقتراح ال تدابير التي ي تعين اتخاذها وحسا ب الغرامات حسب طبيعة المخالفات المسجلة طبقا للنموذج الملحق بالمرسوم. عندما يكون الملف موضوع استكمال بوثائق أو معلومات، تبلغ اللجنة صاحب الطلب عن طريق رئيس المجلس الشعبي البلدي بطلب االستكمال، وفي هذه الحالة يتوقف األجل المحدد أعاله ويستأنف ابتداء من تاريخ استالم هذه الو ثائق أو ا لمعلوما ت من طرف اللجنة. ويتم إرسال الملف مرفقا ببطاق ة تحضيره موقعة من طرف رئيس اللجنة وجميع األعضاء إلى الشباك الوحيد المختص حسب الحالة.وبالرجوع لنموذج بطاقة تحضير الملف المرفقة بالمرسوم التنفيذي ر قم 22 - 55 ، نجدها تتضمن ما يل ي : نوع البناية. تقدم ا ألشغال ( منتهية أو قيد اإلنجاز)، رقم وتاريخ رخصة البن اء المسلم ة والسلطة التي سلمتها، المخالفات التي تم معاينتها من طرف اللجنة ( التعدي، ت عديل الواجهات، تجاوز مساحة شغل األراضي، تجاوز المقاس) ورأي اللجنة وتحفظاتها، تقدير الجزء المضاف أو المعد ل (كشف المهندس المعماري)، تقدير الجزء المضاف أو المعدل ( الذي تم التحقق منها من طرف اللجنة)، نسبة الغرامة المطبقة وال مبلغ النقدي الذي يعادلها، األجل المقترح إلكمال أشغال البناء. والمالحظة التي يمكن تسجيلها هنا، يؤخذ على المشرع، أنه عندما يكون الملف موضوع است كمال بوثائق أو معلومات لم يحدد المهلة القانونية الممنوحة لصاحب 603

تدابير تسوية البنايات وفقا ألحكام المرسوم التنفيذي رقم 22 - 55 الطلب الستكمال الوثائق أو المعلومات الناقصة. كما أنه لم يقيد اللجنة بميعاد معين للقيام بالمعاينة التي حيث نص أن اللجنة لها مهلة 30 يومتحتسب ابتداء من تاريخ استالم الملف من طرف رئيسالشباكالوحيدا لمختص إلنهاء معالج ة ملف الطلب. ثانيا: الشباك الوحيد المختص : استحدث المشرع بموجب المرسوم التنفيذي رقم 1 5 - 19 المحدد لكيفيات تحضير عقود التعمير وتسليمها المعدل والمتمم، الشباك ال وحيد كهيئة تختص بدراسة طلبات الرخص العمرانية، لم يحدد المشرع مفهوم الشباك ال وحيد غير أنه تم تعريفه على أنه: "هيئة تشاورية متخصصة لدراسة طلبات الرخص والشهادات العمرانية، والتي يختص بتسليمها رئيس المجلس الشعبي البلدي، الوالي أو الوزير المكلف بالعمران، ويتكون من أعضاء دائمين باإلضافة ألعضاء مدعوين" (عويجي 2018 ) زيادة على المهام المنصوص عليها بموجب المواد 48 و 49 من المرسوم التنفيذي رقم 15 - 19 المحدد لكيفيات تحضير عقود التعمير وتسليمها، المعدل و المتمم، وطبقا لمقتضيات الفقرة الثانية من نص المادة الخامسة من المرسوم التنفيذي ر قم 22 - 55 ، يتم تحضير ملفات طلبات رخص البناء المعدلة وشهادة المطابقة على سبيل التسوية على مستوى الشبابيك الوحيدة حسب االختصاص واستعمال البناية طبقا ألحكام المرسوم التنفيذي رقم 15 - 19 المعدل والمتمم. مما يفي د أن تحضير الط لبات يتم بنفس الكيفية التي يتم بها تحضير طلبات رخصة البناء.حيث ينعقد االختصاص لل شب اك الوحيد المختص بحسب الجهة مصدرة القرار. عندما يكون تسليم رخصة البناء من طرف رئيس المجلس الشعبي البلدي تتم دراسة الطلب على مستوى الشباك الوحيد للبلدية، وعندما يكون تسليم رخصة البن اء من اختصاص الوالي أو الوزي ر المكلف بالتعمير ، فتتم دراسته على مستوى الشبا ك الوحيد للوالية. وعندما يكون تسليم رخصة البناء من الوالي المنتدب، فتتم د راسته عل ى مستوى الشباك الوحيد للمقاطعة اإلدارية. وعليه فإنه لما يكون تسليم رخصة البناء المعدلة من اختصاص رئيس المجلس الشعبي البلدي، يرسل رئيس المجلس الشعبي البلدي نسخة من ملف الطلب إلى المصالح المستشارة من خالل ممثليها في الشباك الوحيد للبلدية في أجل ثمانية ( 8 ) أيام الموالية لتاريخ إيداع الطلب. ووفقا لما جاء ب الفقر ة الثالثة من نص المادة 48 من المرسوم التنفيذي ر قم 15 - 19 المعدل والمتمم يجب أن يفصل ا لشباك الوحيد للبلدية في ال طلبات في أجل خم سة عشرا ( 15 ) يوما من تاريخ إيداع الطلب. 604

دبراسو مسعودة ، فالح عمار أما إذا كان تسليم رخصة البناء المعدلة من اختصاص الوالي المنتدب أو ا لوالي أو الوزير المكلف بالعمران، يرسل رئيس المجلس الشعبي البلدي ملف الطلب مرفقا برأي مصالح التعمير التابعة للبلدية ف ي سبع ( 7 ) نس خ إلى ال مصلحة المكلفة با لعمران لدى الوالية أو المقاطعة اإلدارية قصد إبداء رأي مطابق وذلك في أجل ثمانية ( 8 ) أيام الموالية لتاريخ إيداع الطل ب. ثم ترسل نسخة من الملف إلى المصالح ا لمستشارة من خالل ممثليها ف ي الشب اك الوحيد للوالية أو الشباك الوحيد للمقاطعة اإلدارية، ويجب أن يفصل الشباك ا لوحيد للوالية الذي يرأسه مدير التعمير أو ممثله والشباك الوحيد للمقاطعة اإلدار ية الذي يرأسه المدير المنتدب المكلف بالتعمير أو ممثله في الطلب في أجل ( 15 ) خمس ة ع شر يوما الموالية لتاريخ إيداع الطلب. واإلشكال الذي يطرح نفسه هنا، هل يتم تحضير ملف شه ادة المطابقة على سب يل التسوية على مستوى الشباك الوحيد للبلدية فقط باعتبار أن تسليمها حصريا من رئيس المجلس الشعبي البلدي؟ بالرجوع إلى النموذج الملحق بالمرسوم التنفيذي رقم 22 - 55 ، المتضمن قرار ش هادة المطابقة على سبيل التسوية ، نجد أنه ال ينص على رأي الشباك الوحيد مثلما ن ص عليه في نموذج قرار رخصة البناء المعدلة على سبيل التسوية، حيث تضمن النمو ذج المتضمن قرار شهادة المطابقة على سبيل التسوية، المقتضيات التالية: " بمقتضى رخصة البناء المسلمة...."،" بمقتضى محضر الجرد.....، بمقتضى محضر إستالم األشغال المعد من طرف م صالح الهيئة الوطنية للمراقبة التقنية ل لبناء بالنسبة للبنايات المستقبلة للجمهور والمشاريع االستثمارية والسكنات الجما عية." مما يفيد أن المشرع سار على نفس النهج الذي اتبعه فيما يتعلق بإستصدار شهادة ا لمطابقة طبقا ألحكام المرسوم التنفيذي رقم 15 - 19 المعدل والمت مم. المطلب الثاني الب ت في ملف طلب التسوية. يكون البث في طلب التسوية إما بالموافقة أو بالموافق ة بتحفظات أ و بالرفض، ل ذا يتعين علينا التطرق إلى: الجهة المختصة بتسليم القرار ( الفرع األول) ومضمو ن القرا ر ( الفرع الثاني ). الفرع األول الجهة المختصة بتسليم القرار أوال: الجهة المختصة بتسليم رخصة البناء المعدلة : جاء في نص المادة 19 من المرسوم التنفيذي رقم 22 - 55 ، سابق الذكر أنه يعد القرار المتضمن رخصة البناء 605

تدابير تسوية البنايات وفقا ألحكام المرسوم التنفيذي رقم 22 - 55 المعدلة أو القرار المتضمن شهادة المطابقة على سبيل التسوية وفقا لما جاء بالنموذجين الملحقين به. (المادة 19 من المرسوم التنفيذي رقم 22 - 55 ، 2022 ). وبالرجوع لنموذج قرار يتضمن رخصة البناء المعدلة على سبيل التسوية الملحق بالمرسوم التنفيذي المحدد لشروط تسوية البنايات غير المطابقة لرخصة البناء المسلمة، نجد أن المشرع منح االختصاص لكل من رئيس المجلس الشعبي البلدي أ و الوالي المنتدب أو الوالي أو الوزير المكلف بالعمران حسب الحالة. ثانيا: الجهة المختصة بتسليم شهادة المطابقة : جعل المشرع رئيس المجلس الشع بي البلدي صاحب االختصاص الحصري دون سواه في تسليم شهادة المطابقة وهذا ما نستشفه من نموذج قرار يتضمن شهادة المطابقة على سبيل التسوية الملحق بنفس المرسوم. وهذا ما تضمنه المنشور الوزاري المحدد لكيفيات تطبيق أحكام المرس وم التنفيذي رقم 22 - 55 السابق اإلشارة إليه. من المالحظ، أن المشرع سار على نفس النهج الذي اتبعه من خالل المرسوم التنفيذي رقم: 15 - 19 المعدل وال متمم في مسألة توزيع االختصاص في منح رخصة البناء المعدلة على سبيل التسوية بين السلطات اإلدارية المخولة قانونا وال متمثلة ف ي: رئيس المجلس الشعبي البلدي الوالي المنتدب، الوالي، الوزير المكلف بالعمرا ن، وأوكل منح شهادة المطابقة على سبيل التسوية حصريا لرئيس المجل س الشعبي الب لدي. الفرع الثاني مضمون القرار يتخذ الشباك الوحيد المختص قراره المتضمن رأيا بالموافقة أو رأيا بالموافقة بتحفظات أو رأيا بالرفض بعد تحضيره للملف الذي تم استالمه من طرف اللجنة المكلفة بمعالجة الطلبات مرفقا ببطاقة التحضير وفق اآلجال المحددة في المرسوم التنفيذي رقم 15 - 19 المعدل والمتمم والمتمثلة في 15 يوما من تاريخ استالم الملف. (المادة 19 من المرسوم التنفيذي رقم 22 - 55 ، 2022 ) حيث يقوم بتحضير مشاريع القرارات الخاصة برخصة البناء المعدلة أو شها دة المطابقة، على سبيل التسوية بعد دفع الغرامة المستحقة طبقا ألحكام المادة 1 2 والمادة 13 من المرسوم التنفيذي رقم : 22 - 55. وتختلف نسبة الغرامة وتقدير قيمة جزء البناية موضوع المخالفة والقيمة الجزافية المطبقة على الواجهة المعدلة من بناية إلى أخرى حسب تصنيف البناي ات الذي أقره المشرع بموجب المادة 12 من نفس المرسوم كما يلي: - السكنات الريفية المدعمة والسكنات المنجزة في التجزئات االجتماعية المدعمة من طرف الدولة: تقدر قيمة جزء البناية موضوع المخالفة على أساس قيمة المتر المربع 606

دبراسو مسعودة ، فالح عمار لألرضية ب( 5.000 دج) وقيمة جزافية للواجهة المعدلة تقد ر ب ( 10.000 دج) والغرامة بنسبة 10 بالمائة. - السكنات الفردية والسكنات الجماعية: تقد ر قيمة جزء البناية موضوع المخالف ة على أساس قيمة المتر المربع لألرضية ب( 10.000 دج) وقيمة جزافية للواجهة المعدلة تقدر ب ( 30.000 دج) والغرامة بنسبة 15 بالمائة. - البنايات المتعلقة بالمشاريع االستثمارية والبنايات المستقبلة للجمهور وا لتجهيزات غير السكن (مثال: الفنادق، المراكز التجارية والعيادات ومنشآ ت أخرى....): ت قد ر قيمة جزء البناية موضوع المخالفة على أساس قيمة المتر المربع لألرضية ب ( 15.000 دج) وقيمة جزافية للواجهة المعدلة تقدر ب ( 50.000 دج) والغرامة بنسبة 20 بالم ائة. أوال: إصدا ر قرار بالموافقة : بعد انتهاء الشباك الوحيد المختص من تحضير ال ملف واالطالع على رأي اللجنة المكلفة بمعالجة الطلبات من خالل بطاقة تحضير الم لف التي تتضمن أنواع المخالفات التي تم معاينتها بعد قيام اللجنة بالزيارة الم يدانية و دراسة مخططات رخص البناء المسلمة وتلك المودعة في طلب التسوية، ومعالجتها طبقا لمقتضيات المواد: 17،16،15،14 من المرسوم التنفيذي رقم 22 - 55 والمنشور الوزاري المحدد لكيفيات تطبيق هذا المرسوم. يقوم بإصدار القرار النهائي يت ضمن رأيا بالموافقة، يبلغ صاحب الطلب من طرف رئيس المجلس الشعبي البلدي، في أج ل أقصاه ثمانية ( 8 ) أيام، ابتداء من تاريخ تبليغ القرار من طرف الشباك الوحي د، وتقوم مصلحة التعمير للبلدية بتحضير أوامر بدفع الغرامات المستحقة، وبعد تسديد ا لغرامة المستحقة لدى خزينة البلدية من طرف صاحب الطلب مقابل وصل دفعها. يبلغ القرار المتضمن رخصة البناء المعدلة أو شهادة المطابقة، على سبي ل التسوية الذي تم إصداره طبقا للنموذجين الملحقين بالمرسوم التنفيذي رقم 22 - 55 في أجل أقصاه ثمانية ( 8 ) أيام، ابتداء من تاريخ تسليم وصل دفع الغرامة للبلدي ة. يتم وضع القرار المتضمن رخصة البناء المعدلة على سبيل التسوية تحت تصرف الجمهور، حيث تلصق نسخة من هذا القرار بمقر المجلس الشعبي البلدي، مد ة سنة واحدة ( 1 ) وشهر واحد ( 1 )، كما يجب أن تبلغ نسخة من القرار المتضمن رخص ة البناء المعدلة على سبيل التسوية إل ى مصالح الدولة المكلفة بالتعمير على مس توى البلدية أو الوالية أو المقاطعة اإلدارية وفقا لنص المادة التاسعة من النم وذج المل حق بالمرسوم التنفيذي رقم 22 - 55. والمالحظة التي يمكن تسجيلها هنا: أنالمشرع سار على نفس النهج الذي اتبعه في نشر رخصة البناء بخصوص وضع القرار المتضمن رخصة البناء المعدلة على سبيل التسوية تحت تصرف الجمهور، حيث تلصق نسخة من هذا القرار بمقر المجلس الشعبي البلدي، مدة سنة واحدة ( 1 ) وشهر واحد ( 1 )، حيث حصر الغاية من النشر في 607

تدابير تسوية البنايات وفقا ألحكام المرسوم التنفيذي رقم 22 - 55 مجرد اطالع الجمهور، حيث لم يشير إل ى حق الغير المتضرر من القرار في الطعن؟ ولم يوضح متى يبدأ احتساب أجال الطعن ضد قرار رخصة البناء المعدلة؟ وما الغاية من جعل مدة النشر تدوم سنة وشهر؟ حيث أن مدة 13 شهرا كافية إلتمام عملية تسوية البناية بالنسبة للمستفيد من رخصة البناء المعدلة على سبيل التسوية، خاصة بالنسبة للسكنات الفردية ومشاريع البناء الصغيرة التي ال تتطلب مدة كبيرة إلنجازها؟ حتى لو فرضنا أن الغير المتضرر يلجأ للطعن القضائي وفقا ألحكام قانون اإلجراءات المدنية واإلدارية فما الفائدة التي قصدها المشرع من وراء تحديد ه لهذه المدة الطويلة للنشر؟ وطبقا لنص المادة الثالثة من نموذج قرار يتضمن شهادة المطابقة على سب يل التسوية يجب أن تبلغ نسخة من هذا القرار إلى مصالح الدولة المكلفة بالتعمي ر على مستوى الوالية أو المقاطعة اإلدارية. ثانيا: إصدار قرا ر بالموافقة بتحفظات : يمكن أن يصدر الشباك الوحيد قرار با لموافقة المتبوعة بتحفظات سجلتها لجنة معالجة الطلبات ببطاقة تحضير الملف حي ث يشكل غلق الفتحات غير قابلة للتسوية وهدم أجزاء البناء غير قابلة للتسوية تحفظا ت، حسب الحالة، يتوجب رفعها إلجراء التسوية، وهي غير مدرجة في حساب مبلغ الغرامة. وطبقا لمقتضيات نص المادة 20 من المرسوم التنفيذي رقم 22 - 55 ، بعد معاينة رفع التحفظات في اآلجال المقترحة من طرف اللجنة وبعد تسديد الغرامة المستحقة لدى خزينة البلدية، يتم تسليم قرار يتضمن رخصة البناء المعدلة أ و ش هادة المطابقة على سبيل التسوية بنفس األشكال المحددة لمنح قرار الموافقة كما س بق بيانه. ثالثا: إصدا ر قرار بالرفض : طبقا لمقتضيات المواد، 18 و 21 من المرسوم التنف يذي رقم 22 - 55 ، يمكن أن يتضمن القرار الذي يتخذه الشباك المختص رأيا بالرفض، ي بلغ لصاحب الطلب من طرف رئيس المجلس الشعبي البلدي في أجل أقصاه ثمانية( 8 ) أيا م ابتداء من تاريخ تبليغ القرار من طرف الشباك الوحيد، ومكن المشرع صاحب الط لب من إيداع طعن ضمن نفس األشكال المحددة في المرسوم التنفيذي رقم 15 - 19 المعد ل والمتمم. من المالحظ، أن المشرع لم يحدد الحاالت التي يتضمن فيها القرار الذي يتخذه الشباك الوحيد رأيا بالرفض، وعليه يبدي رأيا بالرفض دون تقديم مبررات الرفض. وبالرجوع للفقرة الثانية من المادة 14 ، والفقرة الثانية من المادة 15 ، والفقرة الثانية من المادة 16 ، والفقرة الثا نية من المادة 17 من المرسوم التنفيذي رقم 22 - 55 ، نجد أن المشرع استعمل عبارة " غير قابلة للتسوية" وتكون موضوع هدم في حالة إضافة طوابق أو تجاوز مساحة شغل األراضي داخل الملكية التي تخل بالقواعد العامة للتعمير السيما بالجوار ومعايير البناء واألمن وفي حالة التعد ي على المساحة 608

دبراسو مسعودة ، فالح عمار الخارجية التابعة للغير، ويتم غلق الفتحات عندما تتعلق المخالفة بالفتحات على الواجهات المنجزة غير المنصوص عليها في رخصة البناء المسلمة والتي تمس بالجوار بالمجابهة المباشرة. غير أنه بالرجوع لمنشور وزير السكن والعمران والمدينة، نجد أنه ينص على أن هدم أجزاء البناء، أو غلق الفتحات غير قابلة للتسوية، تحفظات، حسب الحالة، يتوجب رفعها للقيام بعملية التسوية وهي غير مدرجة في حساب مبلغ الغرامة. كما أن المشرع من خالل أحكام المرسوم التنفيذي رقم 22 - 55 لم يتطرق لحالة سكوت الشباك الوحيد المختص وعدم رده على ال مصرح في اآلجال المطلوبة، مما يؤكد نية المشرع في الحد من تالعب اإلدارة وإرغامها على الرد الصريح بالمو افقة،أو بالموافقة مع رفع التحفظات أو بالرفض. وبالرجوع إلى المرسوم التنفيذي رقم 15 - 19 المعدل والمتمم، وطبقا لمقتضيات ا لمادة 62 والمادة 69 ، نجد أنه يمكن لصاحب الطلب الذي لم يرضه رد اإلدارة الذي تم تبليغه به، اللجوء إلى الطعن اإلداري لدى الوالية أو لدى المقاطعة اإلداري ة بالنسب ة للواليات التي تم إحداث مقاطعات إدارية فيها. ومنح لهذه األخيرة مهلة خمسة عشرا ( 15 ) يوما للرد المبرر من تاريخ إيداع ا لطعن، يودع صاحب الطل ب طعنا لدى الوزارة المكلفة بالعمران في حالة رخص البناء ال معدلة التي يسلمها وزير العمران، ويحدد أجل الرد المبرر خمسة عشرا ( 15 ) من تاريخ إيداع الطعن. كما يمكن لصاحب الطلب اللجوء للطعن القضائي طبقا ألحكام قانو ن اإلجراءات المدنية واإلدارية. ال خاتمة: نصل في ختام هده الدراسة إلى القول، رغبة من المشرع في القضاء على التزايد المستمر للبنايات المخالفة للقوانين المنظمة للعمران، أصدر المرسوم التنفي ذي رقم 22 - 55 قصد التكفل بتسوية وضعية البنايات المنجزة أو التي هي في طور اإلنجا ز قبل نشر هذا المرسوم، أي تاريخ 03 فيفري 2022 غير المطابقة لرخصة البناء المس لمة، بما في ذلك البنايات المنجزة قبل صدور القانون رقم 08 - 15 ، وبهذا تخضع البن ايات التي يحوز أصحابها رخصة البناء إلى عملية التسوية وفقا ألحكام المرسوم الت نفيذي رقم 22 - 55 ، بينما البنايات التي ال يحوز أصحابها رخصة البناء فتتم تسو ية وض عيتها بموجب أحكام القانون 08 - 15. وحسنا فعل المشرع باستحداثه شروط وإجراءات لتسوية وضعية البنايات المخال فة لمواصفات رخصة البناء المسلمة ، وذلك استنادا إلى مبادئ أساسية تتمثل في:  احترام القواعد العامة للتعمير. 609

تدابير تسوية البنايات وفقا ألحكام المرسوم التنفيذي رقم 22 - 55  معايير البناء المتعلقة باالستقرار واألمن و بأخطار الزالزل أو األ خطار األخرى، استنادا إلى التقرير التقني الذي يقدمه المهندس المدني وت صادق عليه هيئة المراقبة التقنية للبناء حسب الحالة.  الدفع المسبق لغرامة تحتسب على أساس قيمة جزء البناية المعدل أو المضاف موضوع المخالفة. و نثمن حرص المشرع على إرفاق نماذ ج طلب التسوية وبطاقة تحضير الملف وكذا نماذج القرارات بغية توحيد اإلجراءات على مستوى الهيئات المختصة ، مع تسجيل بساط ة وسهولة إجراءات وشروط التسوية كون أن المرسوم التنفيذي يعنى بالبنايات المزودة برخصة البناء. غير أنه يؤخذ على المشرع، أنه لم يجعل من إيداع طلب التسوية إجباريا بالنسبةللمخالفين، حيث أنه لم يضع بالمقابل عقوبات ردعي ة في حالة عدم إيدا ع طلب التسوية، مما يؤدي إلى عزوف هؤالء على القيام بعملية التسوية. استحدث المشرع لجنة مكلفة بمعالجة الطلبات، غير أنه لم يحدد آليات وكي فيات ا لمعاينة الميدانية التي تقوم بها . بل اكتفى بالنص على أنها تقوم بالمعاين ة والتأك د من المخالفات وإبداء الرأي فيما يتعلق بالتسوية، وقيمة الغرامة. كما أنه لم يحدد المدة الممنوحة لصاحب الطلب لرفع التحفظات، ولم يوضح ما هو اإلجراء الواجب اتخاذه من طرف اللجنة في حالة امتناع صاحب البناية رفع التح فظات. وأخيرا، يمكننا أن نورد االقتراحات األتية:  باعتبار أن هذا المرسوم يعنى بالبنايات المزودة برخصة البناء قبل تاريخ 03 فيفري 2022 ، فمن األفضل تكون المبادرة بالتسوية من طرف وزارة السكن والعمران والمدينة، بفتح أرضية رقمية لمدة معينة (ثالثة ( 03 ) أشهر مثال) ف ي متناول المواطنين الذين يحوزون رخصة البناء ولم يستخرجوا شهادة المطابقة. يسجلون فيها المعلومات التالية: الصفة القانونية للمعني باألمر، مرجع وتاريخ رخصة البناء المسلمة، تقرير معد ومؤشر من طرف مكتب دراسات معتمد يحدد فيه نسبة األشغال المنجزة وتطابقها مع مواصف ات رخصة البناء المسلمة، التحفظات المسجلة. مع الترويج لها إعالميا بصفة مكثفة مع فرض عقوبات مالية باهظة ومتابعات قضائية في حالة عدم التسجيل في اآلجال المحددة. وبعد غلق األرضية الرقمية وبناءا على المعطيات المرصودة بها، يتم تجنيد فرق عمل على مستوى كل بلدية مكلفة بالمعاينة والتحري ومنحها أجل ستة ( 06 ) أشهر مثال للقيام بعملية التسوية النهائية 610

دبراسو مسعودة ، فالح عمار للملف. وحتى يتسنى للفرق اإلسراع بالعملية يجب توفير كل اإلمكانيات والتسهيالت من طرف رؤساء البلديات ، الوالة المنتدبون والوالة كل في مجال اختصاصه. ولتسريع عملية التسوية، منا لمستحسن تحديد سريان مفعول المرسوم التنف يذي رقم 22 - 55 بمدة زمنية ال تتجاوز سنتين لتضييق الخناق على المخالفين لرخصة البناء المسلمة لتسوية وضعيتهم بصفة ملزمة. قائمة المصادر و المراجع: أوال: المصادر األوامر: - األمر رقم 75 - 58 المؤرخ في 26 / 09 / 1975 المتضمن القانون المدني ، الجريدة الرسمية، العدد 78 لسنة 1975 المعدل والمتمم بالقانون رقم 05 - 10 المؤرخ في 20 / 06 / 2005 ، الجريدة الرسمية، العدد 44 لسنة 2005 ، والقانو ن 07 - 05 المؤرخ في 13 / 05 / 2007 ، الجريدة الرسمية، العدد 31 لسنة 2007. القوانين العادية: - القانون رقم 90 - 29 المؤرخ في 01 ديسمبر 1990 المتعل ق بالتهيئة والتعمير ، الجريدة الرسمية، ال عدد 52 لسنة 1990 المعدل والمتمم بالقانون رقم 04 - 05 ال مؤرخ في 14 أوت 2004 ،الجريدة الرسمية، العدد 51 لسنة 2004 . - القانون رقم 90 - 25 المؤرخ في 18 نوفمبر 1990 يتضمن التوجيه العقاري، الجريد ة العدد الرسمية، 49 لسنة 1990 والمتمم المعدل باألمر 95 - 26 في المؤرخ 25 سبتمبر 1995 ،الجريدة الرسمية، العدد 55 لسنة. 19 95 . - القانون رقم 08 - 15 المؤرخ في 20 جويلية 2008 ، يحدد قواعد مطابقة البنايات واتم ام نجاز ها ، الجريدة الرسمية، العدد 44 لسنة 2008. - القانون رقم 11 - 04 المؤرخ في 17 فيفري 2011 ، يحدد القواعد التي تنظم نشاط التر قية العقارية ، الجريدة الرسمية، العدد 14 لسنة 2011. - القانون رقم 13 - 08 المؤرخ في 30 / 12 / 2013 ، المتضمن قانون المالية لسنة 2014 ، الجريدة الرسمية العدد 68 لسنة 2013. -ا لقانون رقم 16 - 14 المؤرخ في 2 8 ديسمبر 2016 ، المتضمن قانون المالية لسنة 2017 ، الجريدة الرسمية، العدد 77 لسنة 2016. -ا رقم لقانون 18 - 18 في المؤرخ 27 ديسمبر 2018 ، المالية قانون يتضمن لسنة 2019 ، الجريدة الرسمية العدد 79 لسنة . 2018 . - القانون رقم 19 - 02 المؤرخ في 17 ج ويلية 2019 ، يتعل ق بالقواعد العامة للوقاي ة من أخطار الحريق والفزع، الجريدة الرسمية ، العدد 46 لسنة 2019. 611

تدابير تسوية البنايات وفقا ألحكام المرسوم التنفيذي رقم 22 - 55 - القانون رقم 19 - 14 المؤرخ في 11 ديسمبر 2019 ، المتضمن قانون المالية لسنة 2020 ، الجريدة الرسمية، العدد 81 لسنة 2019. - القانون رقم 20 - 16 المؤرخ في 31 ديسمبر 2020 ، المتضمن قان ون المالية لسنة 2021 ، الجريدة الرسمية، العدد 83 لسنة 2020. - القانون رقم 2 2 - 24 المؤرخ في 25 ديسمبر 202 2 المتضمن قانون المالية لسنة 202 3 ، الجريدة الرسمية، العدد 89 لسن ة 2022. المراسيم الرئاسية: ا لمرسوم التشريعي رقم 94 - 07 المؤرخ في 18 ديسمبر 1994 ، يتعل ق بشروط اإلنتاج المعماري وممارسة المهندس المعماري ، الجريدة الرسمية ، العدد 32 الصادرة سن ة 1994 المعدل والمتمم بموجب القانون رقم 04 - 06 المؤرخ في 14 أوت 2006 ، يتضمن إلغاء بعض أحكام المرسوم التشريعي رقم 94 - 07 ، الجريدة الرسمية العدد 51 الصادرة في 15 أوت 2004. المراسيم التنفيذية: - المرسوم التنفيذي رقم 91 - 175 المؤرخ في 28 ماي 1991 ، يتعل ق بالقواعد العام ة ل لتهيئة والتعمير، الجريدة الرسمية، العدد 26 لسنة 1991. - المرسوم التنفيذي رقم 15 - 19 المؤرخ في 25 جانفي 2015 ، يحدد كيفيات تحضير عقود التعمير وتسليمها، الجريد ة الرسمية، العدد 07 لسنة 2015 المعدل والمت مم بالمرسوم التنفيذي رقم 20 - 342 المؤرخ في 22 نوفمبر 2020 ، الجريدة الرسمية، العدد 71 لسنة 2020. - المرسوم التنفيذي رقم 16 - 55 المؤرخ في 01 فيفري 2016 ، يحدد شروط وكيفيات التدخل في األنسجة العمرانية القديمة، الجريدة الرسمية، العدد 7 لسنة 2016. - المرسوم التنفيذي رقم 22 - 55 المؤرخ في 02 فيفري 2022 ، يحدد شروط تسوية البنايات غير المطابقة لرخصة البناء المسلمة ، الجريدة الرسمية، العدد 9 لسن ة 20 22 . تعليمات ومناشير - ت عليمة الوزير األول رقم 16 - 445 المؤرخة في 6 نوفمبر 2016 ، تتعلق بتطبيق القانون رقم 08 - 15 الذي يحدد مطابقة البنايات غير المنتهية. - تعل يمة وزارية مشتركة رقم 02 مؤرخة في 21 فيفري 2016 ، تحدد كيفيات معالجة أشغال إتمام الغالف الخارجي للبنايات المعنية بالمطابقة و/أو اإلتمام ، الصا درة عن وزارة السكن والعمران والمدينة ووزارة الداخلية والجماعات المحل ية. 612

دبراسو مسعودة ، فالح عمار - التعليمة الوزارية رقم 541 المؤرخة في 09 أكتوبر 2017 ، تمد يد العمل بأحكام القانون رقم 08 - 15 المحدد لقواعد مطابقة البنايات وإتمام إنجازها، وزير الد اخلية والجماعات المحلية والتهيئة العمرانية. - منشور رقم 01 المؤرخ في 18 مارس 2022 ، متعلق بتطبيق تدابيرو أحكام المرسوم التنفيذي رقم 22 - 55 ، الصادر عن وزارة السكن والعمران والمدينة. قائمة المراجع : المؤلفات: - السيد أحمد مرجان ، تراخيص أعمال البناء وال ه دم بين تشريعات البناء واألوام ر العسكرية واقرارات الوزارية وأحدث أحكام القضاء، دون طبعة، دار الن ه ضة العر بية ، القاهرة، 2000 ، ص 151. - خيرالدين بن مشرنن، رخصة البناء األداة القانونية لمباشرة عمليتي تثمير و حفظ الملك الوقفي العقاري العام دون طبعة ، دار هومة للطباع ة والنشر والتوزيع، الجزائر، 2014 ، ص 47. - عمر حمدي باشا ، حماية الملكية العقارية الخاصة، الطبعة العاشرة، دار هومة للطباعة والنشر والتوزيع، الجزائر، 2014 ، من ص 79. المقاالت: عبد هللا لعويجي، دور الشباك الوحيد في تحسين الوسط الحضري ، مجل ة الحقوق والعلوم السياسية، المجلد 5 ، العدد 02 ، كلية الحقوق والعلوم السياسية، جامع ة عباس لغرور خنشلة، جوان 2018 ، ص 248. 613