النظام القانوني لمهنة المرقي العقاري

ي النظام القانوني لمهنة المرقي العقار أ / حميدة نادية جامعة عبد الحميد بن باديس - مستغانم مقدمة ائر عدة أزمات تنظيمية كان أهمها غياب إطار قانوني يحكم نشاط شهد سوق العقار بالجز احل من أجل خلق تصور قانوني وتقني ع تدريجيا في عدة مر فتدخل معها المشر الترقية العقارية ، يضبط هذا النشاط ويؤطر الفاعلين فيه، و قد كانت البداية من القانون رقم 86 / 07 خ في المؤر 1986.03.04 المتعلق بالترقية العقارية 1 للترقية العقارية وضبط ع اإلطار العام ، و الذي حدد فيه المشر القواعد الخاصة ببعض عملياتها وهذا بهدف تطوير األمالك العقارية الوطنية التي شملت جملة األعمال التي تساعد على تحقي ي، اء األساس العقار ق األهداف المحددة بموجب هذا القانون، السيما اإلكتتاب، شر ات المخصصة للحصول على الملكية أو اإليجار. رصد اإلدخار وإنجاز العمار ثم جاء المرسوم التشريعي رقم 93 / 03 خ في المؤر 1993.03.01 المتعلق بالنشاط ي العقار 2 الذي ألغى جميع األحكام المخال فة الواردة في القانون 86 / 07 المذكور أعاله 3 ، وبالتالي فقد جاء ع األعمال التي تساهم ي الذي أصبح يشمل مجمو هذا المرسوم ليحدد اإلطار العام المتعلق بالنشاط العقار في إنجاز أو تجديد األمالك العقارية المخصصة للبيع أو اإليجار أو تلبية حاجات خاصة . بمعنى أنه قام بتوس ائر تماشيا مع نظام إقتصاد السوق ي بالجز يع طبيعة النشاط العقار 4 . غم من هذا التطور التدريجي في مجال الترقية العقارية إال أن الرؤية القانونية لم وعلى الر ي من جديد سنة ائر ع الجز تضبط بعد، بل شابته بعض النقائص مما إستدعى تدخل المشر 2011 بموجب 1 القانون اجع ر 86 - 07 في خ المؤر 04 / 03 / 1986 في خة المؤر الرسمية الجريدة العقارية، بالترقية المتعلق 05 / 03 / 1986 ، العدد 10 ، ص. 350 وما يليها. 2 اجع المرسوم التشريعي ر 93 - 03 خ في المؤر 01 مارس 1993 في خة ، الجريدة الرسمية المؤر 1993.03.03 ، العدد 14 ، ص. 4 . 3 اجع ر المادة 30 من المرسوم التشريعي 93 - 03 ، السالف الذكر . 4 ي، إبن خلدون للنشر و التوزيع ، طبعة سنة ائر ي الجز اوي صالح ، الكامل في القانون التجار حة زر األستاذة فر 2003 ص. 105 .

القانون رقم 11 - 04 خ في المؤر 2011.02.17 المحدد للقواعد التي تنظم نشاط الترقية العقارية 5 والذي جاء في إطار أهداف السياسة الوطنية لتطوير نشاطات الترقية العقارية التي حددت الشروط الواجب ي، هذا استيفائها في المشاريع المتعلقة بهذا النشاط، وكذا وضع قانون أساسي ينظم مهنة المرقي العقار استنا بحكم أنه المحرك األساسي والفعال في مجا ع در األخير سيكون موضو ل الترقية العقارية، وستقسم ي وفي المبحث الثاني حقوق و اسة إلى مبحثين، ندرس في المبحث األول مفهوم المرقي العقار هذه الدر ي. امات المرقي العقار إلتز ي المبحث األول: مفهوم المرقي العقار ي، لذا ال يوجد تعريف جامع ومانع يحدد هذا تعددت التعاريف المرتبطة بالمرقي العقار المفهوم، ي وبيان المهام اسة هذا األخير تحديد الشروط الالزمة إلكتساب صفة المرقي العقار كما تقتضي در المنوطة له. ي المطلب األول: تعريف المرقي العقار ي أساسا بالترقية العقارية إرتبط مفهوم المرقي العقار 6 نشاطاته، فلقد نظم كونها تمثل معظم ي ألول مر ائر ع الجز المشر ي بموجب القانون رقم ة مهنة المرقي العقار 86 / 07 خ في المؤر 1986.03.04 5 اجع القانون ر 11 - 04 خ في المؤر 17 ي فيفر 2011 المحدد للقواعد التي تنظم نشاط الترقية العقارية، الجريدة الرسمية المؤرخة 2011.03.06 ، العدد 14 ، ص. 4 . 6 ي الترقية العقارية في القانون ائر ع الجز عرف المشر 86 - 07 كما يلي : "تستهدف الترقية العقارية تطوير األمالك العقارية الوطنية. وتتمثل الترقية العقارية التي تكيف حسب الحاجات اإلجتماعية في مجال ات أو مجموعات تستعمل السكن في بناء عمار ي، تقام على أرض خاصة أو مقتناه عارية أو مهيأة للسكن أساسا، تشمل بصفة ثانوية على محالت ذات طابع مهني وتجار ات أو مجموعات أو واقعة ضمن األنسجة الحضرية الموجودة في إطار إعادة الهيكلة والتجديد.ويمكن أن تخصص العمار ات العمار المبنية في هذا اإلطار لسد الحاجات العائلية الذاتية، أو للبيع، أو لإليجار، وذلك في إطار القوانين والتنظيمات المعمول بها وأحكام هذا القانون" ، كما عرفها المرسوم التشريعي 93 - 03 ي في مادته الثانية على أن: "يشمل النشاط العقار على مجموعة األعمال التي تساهم في إنج از أو تجديد األمالك العقارية المخصصة للبيع أو اإليجار أو تلبية حاجات خاصة.

المتعلق بالترقية العقارية أين أطلق عليه تسمية " المكتتب " 7 ، ثم جاء بعده المرسوم التشريعي رقم 93 / 03 خ في المؤر 1993.03.01 ي أين أطلق عليه إسم " المتعامل في الترقية المتعلق بالنشاط العقار العق ارية "، ثم جاء القانون رقم 11 - 04 خ في المؤر 2011.02.17 المحدد للقواعد التي تنظم نشاط ي"، وقد عرفته المادة الترقية العقارية أين أطلق عليه تسمية " المرقي العقار 03 من هذا القانون " بأنه كل شخص طبيعي أو معنوي، يبادر بعمليات بناء مشاريع جديدة، أو ترميم أو إعادة تأهيل، أو تجديد أو إعادة هيكلة، أو تدعيم بنايات تتطلب أحد هذه التدخالت، أو تهيئة وتأهيل الشبكات قصد بيعها أو ها" تأجير 8 . ي أوال : التعريف اللغوي و اإلصطالحي للمرقي العقار التعريف اللغوي : المرقي لغة مصطلح مشتق من المصدر الذي هو الترقية و المقصود به الرفع وا ي فهي مصطلح مرتبط ايد في الشيء ورفع مرتبته إلى أعلى منها ، أما عقار لتصعيد ، كما يقصد به التز ها بالعقار ، الذي هو كل أصل ثابث كاألرض وغير 9 . التعريف اإلصطالحي: ي في مجال البناء عدة معاني نذكر منها مصطلح " منمي" للمرقي العقار ج"،"ممول"،"متعهد بالبناء"، و "مرو يشمل كذلك " كل قائم بتشييد مباني سواء كان شخص طبيعي أو ي على بائع المساحات المبنية أو في إطار البناء معنوي" ، كما يطلق مصطلح المرقي العقار 10 . ثانيا: التعريف التشريعي في إطار القانون 86 / 07 المتعلق بالترقية العقارية يمكن أن تكون األمالك العقارية المعينة محاال ذات اإلستعمال السكني أو محاال مخصصة إليواء نشاط حرفي أو صناعي ع في القانون عرفها المشر ي" وفي األخير أو تجار 11 - 04 الترقية العقارية في الفق ة من المادة الثالثة منه على أنها: ة العاشر ر ة المشاريع العقارية". "مجموعة عمليات تعبئة المواد العقارية والمالية وكذا إدار 7 اجع المادة ر 08 من القانون 86 - 07 خ في المؤر 04 / 03 / 1986 خة في المتعلق بالترقية العقارية، الجريدة الرسمية المؤر 05 / 03 / 1986 ، العدد 10 . 8 ر اجع المادة 03 من القانون 11 - 04 خ في المؤر 2011.02.17 ، السالف الذكر. 9 اجع عصام نور الدين، معجم نور الدين الوسيط ، عربي عربي ، دار الكتب العلمية ، بيروت، لبنان، ر 2004 ،ص. 861 . 10 ة ماجستير، كلية الحقوق ي، الترقية العقارية الخاصة ، مذكر اجع في ذلك ،نادية منصور ر ائر، سنة بن عكنون ، الجز 2001 ،ص. 31 .

لم يعرف القانون رقم 86 / 07 خ في المؤر 1986.0 3.04 المتعلق بالترقية العقارية " المرقي بل إصطلح على تسميته " بالمكتتب"، وقامت المادة ي" العقار 06 من هذا القانون بتعداد األشخاص وهم : والهيئات القائمين بعمليات الترقية العقارية، وذلك على سبيل الحصر، الجماعات المحلية، طبقا للقوانين و التنظيمات المعمول بها. الت و الهيئات العمومية التي يخولها ذلك قانونها األساسي. المؤسسات و المقاو ادى أم منتظمين في تعاونيات عقارية. الخواص القائمون بالبناء الذاتي، سواء كانوا فر األشخاص الطبيعيون أو المعنويون الخاضعون للقا نون الخاص ،غير األشخاص المذكورين أعاله . ع وفي المادة ة إلى أن المشر غير أنه تجدر اإلشار 08 من هذا القانون قد خالف ما ورد في نص المادة 06 ادى أم منتظمين ة أعاله عندما استثنى الخواص القائمين بالبناء الذاتي، سواء كانوا فر المذكور في تعاونيات عقارية من عملية االك تتاب قصد إنجاز عمليات التقية العقارية 11 . في إطار المرسوم التشريعي 93 - 03 ي المتعلق بالنشاط العقار ع في إطار المرسوم التشريعي لقد أعطى المشر 93 - 03 ة ي تسمية مغاير المتعلق بالنشاط العقار كل شخص طبيعي أو معنوي يق فعوض التسمية السابقة " المكتتب " اصطلح على تسمية وم بأعمال تساهم في إنجاز أو تجديد األمالك العقارية المخصصة للبيع أو اإليجار أو تلبية حاجات خاصة "بالمتعامل في الترقية العقارية " وهذا ما جاء في أحكام المادة 02 و 03 من هذا المرسوم 12 . والجدير ع إستعمل مصطلح المتعامل في الترقية العقارية، غير أن بالذكر أن المشر ه في النص الفرنسي إستعمل ي ي" أو المرقي العقار مصطلح " المتعامل العقار Promoteur immobilier ع وعلى هذا النحو فالمشر ع األعمال التي ي من حيث موضوعه، والذي عرفه بأنه مجمو النشاط العقار ربط هذا المفهوم بمفهوم 11 اجع المادة ر 08 من القانون 86 - 07 خ في المؤر 04 / 03 / 1986 المتعلق بالترقية العقارية، الجريدة الرسمية عدد 10 مؤرخة في 05 / 03 / 1986 . 12 اجع المادة الثانية و الثالثة من المرسوم التشريعي ر 93 - 03 خ في المؤر 01 مارس 1993 ،الجريدة خة الرسمية،المؤر 1993.03.03 ، العدد 14 ،ص. 4 .

تساهم في إنجاز أو تجديد األمالك العقارية ، وهذه األخ ال ي ، و ا من النشاط العقار ة ال تشكل إال مظهر ير تشمل إال نوعا معينا من التصرفات 13 . في إطار القانون 11 - 04 المحدد للقواعد التي تنظم نشاط الترقية العقارية عرف القانون 11 - 04 خ في المؤر 17 ي فيفر 2011 المحدد للقواعد التي تنظم نشاط الترقية ابعة عشر من المادة ة الر ي في الفقر المرقي العقار العقارية 03 منه بقوله: "يعد مرقيا عقاريا في مفهوم هذا القانون، كل شخص طبيعي أو معنوي، يبادر بعمليات بناء مشاريع جديدة، أو ترم يم أو إعادة تأهيل، أو أو تدعيم بنايات تتطلب أحد هذه التدخالت، أو تهيئة وتأهيل الشبكات قصد إعادة تجديد،أو إعادة هيكلة ها" ، كما أضافت المادة بيعها أو تأجير 17 ي يتولى كذلك مسؤولية من هذا القانون بأن المرقي العقار اسا تنسيق جميع العمليات التي تدخل في إطار الدر ت واألبحاث وتعبئة التمويل وكذا تنفيذ أشغال إنجاز ع أيضا في المادة ي ، كما إعتبر المشر ع العقار المشرو 18 من هذا القانون على أنه يعد مرقيا عقاريا في اني ا للبناء و /أو التجديد العمر ع الحقوق و الواجبات ، مرقي األوعية العقارية المخصصة حصر مجمو قصد بيعها. كما أن المرسوم التنفيذي رقم 12 - 84 خ في المؤر 20 ي فيفر 2012 14 المحدد لكيفيات منح و في مادته ي وكذا كيفيات مسك الجدول الوطني للمرقين العقاريين اإلعتماد لممارسة مهنة المرقي العقار الثانية إعتبر مرقيا عقاريا كل شخص طبيعي أو معنوي يحوز إعتمادا و يمارس نشاط الترقية العقا رية كما هو محدد في القانون 11 - 04 . ثالثا: التعريف الفقهي ي بأنه " الوكيل اإلقتصادي الذي يتولى تحقيق بناء أو أكثر كي عرف الفقيه"جستاز" المرقي العقار يكسب ملكيته إلى واحد أو أكثر من األشخاص الذين يطلق عليهم متلقي الملكية " و عرفه الفقيه" مالينفو" با لمرقي الباني promoteur constructeur على أنه ذلك الشخص الطبيعي أو المعنوي الذي مهنته أو 13 المادة 2 من المرسوم التشريعي رقم 93 - 03 اجع بوستة إيمان، النظام ، السالف الذكر, وللمزيد من المعلومات، ر القانوني للترقية العقارية ، دار الهدى للنشر و التوزيع ، طبعة 2011 ،ص. 21 . 14 اجع المرسوم التنفيذي رقم ر 12 - 84 ا خ في لمؤر 20 ي فيفر 2012 خة في ، الجريدة الرسمية المؤر 26 ي فيفر 2012 ، العدد 11 ، ص. 6 .

ي، يتحمل مسؤولية التنسيق هدفه إتخاذ وبصفة إعتيادية، وفي إطار تنظيم مستمر، العناية بإنجاز عقار امج اسة والتنفيذ، ووضعها تحت تصرف المستعملين للبر بين العمليات الالزمة للدر ة. المنجز ة أو بواسطة شركة كما عرفه القضاء الفرنسي على أنه شخص طبيعي أو معنوي يلتزم مباشر ة ء من عقار لإلستعمال السكني كأساس، والذي يتخذ ألجل ذلك المبادر وسيطة، القيام ببناء عقار أو جز والعناية الرئيسية في العملية 15 . المطلب الثاني : شروط ممارسة مهنة المرقي العق ي ومهامه ار ي أوال : شروط ممارسة مهنة المرقي العقار ي القيد في السجل التجار ي نوعان، مرقي في القطاع العام وهو قديم النشأة والوجود أما ائر ي في التشريع الجز المرقي العقار ع الفرنسي سنة المرقي الخاص فهو حديث النشأة، ويرجع أصل وجوده إلى المشر 1914 في شكل جمعيات وهذا كطريقة لتسيير الملكية المشتركة ، ومن خالل هذا التنظيم أو اإلتفاق يلتقي أحد المالك في اضي و التعامل اء األر اسة التنفيذ ، وعن طريق هذه الوكالة يقوم بشر ام الصفقات و حر ع وكالة إلبر الشيو مع المقاولين 16 ي إلى ائر . ويرجع تاريخ ظهور المرقي الخاص في التشريع الجز المرسوم التشريعي 93 - 03 ي الخاص الذي قد يكون شخصا طبيعيا أو ي والذي أبرز وجود المرقي العقار المتعلق بالنشاط العقار معنويا. حيث أنه بصدور المرسوم التشريعي رقم 93 - 03 ، المتأثر بإنتهاج سياسة إقتصاد السوق المجسدة في دستور سنة 1989 ي الطابع ال ائر ع الجز ، أضفى المشر ي على نشاط الترقية العقارية تجار ا بإستثناء الذين يقومون وذلك في المادة الثالثة التي إعتبرت كل متعامل في مجال الترقية العقارية تاجر بعمليات في الترقية العقارية لتلبية حاجاتهم الخاصة أو حاجات المشاركين في ذلك، غير أن صياغة هذا المرسوم، وتحديدا المادة 02 منه ت جعل من كل متدخل في هذا النشاط متعامال، سواء أكان مهندسا، 15 ة، نظام المتعامل في الترقية العقارية تواتي نصير - المتعامل الخاص - ع قانون مؤسسات، ة ماجستير في الحقوق، فر مذكر ائر، ص بن كعنون، الجز 13 . 16 ة، نظام المتعامل في الترقية العقارية ، المرجع السابق ،ص. تواتي نصير 37 وما يليها .

ع آنذاك ال أو عامال، في حين أن طابع النشاط الهندسي مدني. وهون المأخذ الذي أخذ على المشر مقاو ي أو الترقية العقارية بحسبه في تعريفه للنشاط العقار 17 . كما أضفت المادة 04 من المرسوم التشريعي صفة التاجر على ا لمتعاملين في مجال الترقية العقارية وهذا تتمة للمادة 02 ي، واعتبرت أنه تعد أعماال تجارية بحكم غرضها كل من القانون التجار ها، كل النشاطات التوسطية في الميدان نشاطات اإلقتناء والتهيئة ألوعية عقارية قصد بيعها أو تأجير ي السيما بيع األمالك العقارية أو تأجير العقار ي لحساب الغير وهذا ة والتسيير العقار ها ،كل نشاطات اإلدار ائر وتغيير لسياسة البالد في الميدان اإلقتصادي ي في الجز ا للنشاط العقار ما يعتبر توسيعا وتطوير 18 . و في ظل أحكام القانون 11 - 04 خ في المؤر 17 ي فيفر 2011 المحدد للقواعد التي تنظم نشاط الترقية العقارية ا ال يز ي لنشاط الترقية العقارية قائما، ولو لم يرد بشكل مباشر كما كان عليه الحال ل الطابع التجار في المرسوم 93 - 03 ، وذلك أن المادة 19 طبيعي أو معنوي منه تنص على أن "يسمح لكل شخص ع المادتين ة، بممارسة نشاط الترقية العقارية موضو مؤهل للقيام بأعمال التجار 03 و 18 من نفس القانون" ، كما إعتبرت المادة 04 ي أنه يرخص للمرقيين العقاريين المعتمدين و المسجلين في السجل التجار ا في معامالته، خاضعا للقيد في السجل ي تاجر ة بالمشاريع العقارية وبالتالي يعد المرقي العقار بالمبادر اءات اإلفالس والتسوية ي وإذا كان في شكل شركة، يخضع إلجر التجار القضائية. الحصول على اإلعتماد و التسجيل في الجدول الوطني للمرقيين العقاريين بموجب القانون 11 - 04 خ في المؤر 17 ي فيفر 2011 المحدد للقواعد التي تنظم نشاط الترقية ة ار ة الحصول المسبق على إعتماد من طرف وز ي ضرور العقارية أصبح لممارسة مهنة المرقي العقار ان بعد موافقة لجنة إعتماد الترقية العقارية ، وهذا اإلعتماد يعتبر بمثابة رخص السكن والعمر ة إدارية 17 بوستة إيمان، النظام القانوني للترقية العقارية ،المرجع السابق، ص. 20 . 18 جع المذكور أعاله سالفا، ص. اوي صالح ، المر حة زر فر 107 .

مسبقة 19 ائية طبقا لنص المادة لممارسة هذه المهنة المنظمة وهذا تحت طائلة العقوبات الجز 77 من هذا و كذا المادة القانون 372 من قانون العقوبات باإلضافة إلى جملة من العقوبات اإلدارية 20 . تلزم المادة 04 من القانون 11 - 04 من يريد اإلنتساب لمهنة المرقيين العق ة الحصول اريين ضرور ة التسجيل في الجدول الوطني للمرقين ال ومن ثم ضرور على إعتماد قانوني قصد ممارسة هذه المهنة أو 19 جع السالف الذكر، ص. اوي صالح ، المر حة زر فر 232 . 20 العقوبات اإلدارية منصوص عليها في المادة 64 من القانون 11 - 04 وتتمثل في عقوبة سحب االعتماد بصفة مؤقتة لمدة ال تتجاوز 06 أشهر في الحاالت اآلتية : في حالة اماته تجاه المقتنين. ي في التنفيذ الجزئي وغير المبرر اللتز تقصير المرقي العقار ي لقواعد أخالقيات المهنة. ام المرقي العقار في حالة عدم احتر اماته كما هي محددة بموجب أحكام القانون ي في التز في حالة تقصير المرقي العقار 11 - 04 والنصوص المتخذة لتطبيقه. أما سحب اإلعتم اد بصفة نهائية فيكون في الحاالت اآلتية: ي الشروط التي مكنته من الحصول على االعتماد. في حالة عدم استيفاء المرقي العقار امات الملقاة على عاتقه. ة، لاللتز ة ومتكرر ي، وعن قصد وبصفة خطير في حالة تجاهل المرقي العقار ي نشاطه دون مبرر ودون أخطار إذا انهى المرقي العقار مسبق للسلطة التي سلمت اإلعتماد. اماته كما تم االتفاق عليها تجاه الدولة والمقتنين وشركائه. ي في التز إذا قصر المرقي العقار و يكون سحب االعتماد تلقائيا في الحاالت اآلتية: ي. في حالة وفاة المرقي العقار ع عجز جسماني أو عقلي يمنعه من ي موضو إذا كان المرقي العقار اماته. القيام بالتز ع حكم بسبب الغش الضريبي. ي موضو إذا كان المرقي العقار ع تصفية قضائية. ي موضو إذا كان المرقي العقار ائم التي يقوم بها المرقي المشار إليها في المادة أما الجر 69 وما يليها من القانون 11 - 04 هي كالتالي : ي أو إعادة تأهيل ع في أشغال ترميم عقار الشرو اني أو إعادة هيكلة أو تدعيم مخالفة ألحكام المادة أو تجديد عمر 06 من القانون 11 - 04 . = = ي أنجز مخالفة ألحكام المواد من ع عقار عرض لبيع أمالك عقارية في إطار مشرو 27 إلى 29 من القانون 11 - 04 . المطالبة بأي تسبيق أو القبول به، أو المطالبة بإيداع أو اكتتاب أو قبول سندات تجارية مهما كان شكلها، قبل توقيع عقد البيع على التصاميم أو عقد حفظ الحق. اإلدالء بمعلومات خاطئة أو غير كاملة في الوثائق و العقود و الصفقات في إطار أو بمناسبة عملية ترقية عقارية.

خيص لممارسة المهنة ان وهذا اإلعتماد يعتبر بمثابة تر العقاريين الذي يمسكه وزير السكن والعمر 21 ، غير ي وبعد حصوله على اال ع منع على المرقي العقار أن المشر عتماد، أن يقوم بالتنازل عنه أو تحويله إلى شخص آخر، كما أنه يؤدي كل تغيير في الشكل والتسمية وعنوان الشركة خالل نشاطه وكذا تغيير المسير إلى بطالن اإلعتماد بحكم القانون 22 . وقد حدد المرسوم التنفيذي رقم 12 - 84 خ في المؤر 20 ي فيفر 2012 كيفيات منح اإلعتماد لممارسة ي وكذا كيفيات مسك الجدول الوطني للمرقين العقاريين في مادته الثانية و مهنة المرقي العقار ي سواء كان شخصا طبيعيا أو معنويا على إعتماد مسبق ة حصول المرقي العقار ابعة على ضرور الر ي و في الجدول الوطني للمرقين العقاريين ة التسجيل في السجل التجار لممارسة النشاط و ضرور 23 . وحددت المادة 06 من هذا المرسوم الشروط الواجب إستيفائها لتقديم طلب إعتماد مهنة المرقي وهي كالتالي : ي سواء بالنسبة للشخص الطبيعي أو المعنوي العقار بالنسبة للشخص الطبيعي ه أن يكون عمر 25 سنة على األقل. ائرية. أن يكون من جنسية جز أن يقدم ضمانات حسن السلو ع تحت طائلة عدم الكفاءة أو أحد. موانع الممارسة ك و عدم الوقو كما نصت عليها أحكام المادة 20 من القانون رقم 11 - 04 . أن يثبت وجود موارد مالية كافية إلنجاز مشروعه و مشاريعه العقارية . 21 المرسوم التنفيذي رقم 12 - 84 خ في المؤر 20 ي سنة فيفر 2012 الذي يحدد منح اإلعتماد لممارسة مهنة المرقي ي العقار خة في وكذا كيفيات مسك الجدول الوطني للمرقيين العقاريين، الجريدة الرسمية المؤر 26 ي فيفر 2012 ، العدد 11 ، ص. 06 . 22 اجع المادة ر 22 من القانون 11 - 04 خ في المؤر 2011.02.17 ، السالف الذكر. 23 ابعة من المرسوم التنفيذي رقم اجع المادة الثانية و الر ر 12 - 84 خ في المؤر 20 ي فيفر 2012 كيفيات منح اإلعتماد خة في ي وكذا كيفيات مسك الجدول الوطني للمرقين العقاريين ، الجريدة الرسمية المؤر لممارسة مهنة المرقي العقار 26 اير فبر 2012 ، العدد 11 ، ص. 7 .

أن يتمتع بحقوقه المدنية 24 . أن يكتتب عقد تأمين ضد العواقب المالية و المسؤولية ا لمدنية و المهنية لنشاطاته . أن يثبت كفاءة مهنية مرتبطة بالنشاط ، أي حيازته لشهادة عليا في مجال الهندسة المعمارية أو ة أو مجال التقني آخر يسمح بالقيام بنشاط المرقي البناء أو القانون أو اإلقتصاد أو المالية أو التجار ي العقار 25 ، وفي حالة عدم وجود هذه الشهادة يتعين عليه إثبات إستعانته بصفة دائمة و فعلية بمسير تتوفر فيه هذه الشروط. بالنسبة للشخص المعنوي ي. ائر أن يكون الشخص المعنوي خاضع للقانون الجز أن يثبت وجود موارد مالية كافية إلنجاز مشروعه أو مشاريع العقارية. ع تحت طائلة عدم الكفاءة أواحد أن يقدم المالك أو المالك ضمانات حسن السلوك و عدم الوقو موانع الممارسة كما نصت عليها المادة 20 من القانون رقم 11 - 04 . ي حاالت التنافي المرتبطة بممارسة مهنة المرقي العقار ها من المهن مع بعض الح ي كغير تتنافى مهنة المرقي العقار االت المنصوص عليها قانونا، فقد جاءت المادة 20 من القانون 11 - 04 ي لحاالت التنافي القانونية بقولها:" ال يمكن أن بتعداد حصر ة أو من خالل وسيط، يكونوا مرقين عقاريين، منشئين أو مشاركين، باألفعال قانونا أو فعليا، بطريقة مباشر ة بمشاريع عقارية تخضع لهذا الق للمبادر انون، األشخاص الذين تعرضوا لعقوبات بسبب إحدى المخالفات اآلتية: ات الخاصة أو التجارية أو البنكية. التزوير و إستعمال المزور في المحرر از األموال أو القيم أو التوقيعات. السرقة وإخفاء المسروقات وخيانة األمانة والتفليس وابتز 24 نصت المادة 21 من القانون 11 - 04 ي الذي يلتمس إعتماده أن يتمتع بحقوقه المرقي العقار ".......يجب على المدنية" . 25 نصت المادة 16 من القانون 11 - 04 ام عقد مقاولة مع مقاول محترف ي ملزم بإبر ، على أن المرقي العقار أو مؤهل ع عقا بنصها على أن " كل شخص طبيعي أو معنوي يبادر بمشرو ي معد للبيع أو اإليجار، ملزم باالستعانة بخدمات ر ي، وتؤسس العالقة بين الطرفين بعقد مقاولة يبرم بعد الحصول على عقود ع العقار مقاول مؤهل قانونا حسب أهمية المشرو التعمير المطلوبة. تحدد كيفيات تطبيق هده المادة عن طريق التنظيم".

النصب وإصدار شيك بدون رصيد. رشوة موظفي ن عموميين. شهادة الزور واليمين الكاذبة والغش الضريبي. الجنح المنصوص عليها بموجب األحكام التشريعية المتعلقة بالشركات التجارية. اهة كما يمنع من ممارسة النشاط األعضاء المشطوبون تأديبيا وبصفة نهائية، بسبب اإلخالل بنز المهن المشكلة في نقابات". : مهام ا ثانيا ي لمرقي العقار ع النشاطات المعهودة إليه في إطار قانون الترقية العقارية ي مجمو يقصد بمهام المرقي العقار ة بعملية البناء أو التجديد لألمالك العقارية ، بغرض البيع أو اإليجار و من خالل ، فهو من يقوم بالمبادر أحكام القانون 11 - 04 المحدد للقواعد التي تنظم نشاط ال سيما المادتان و الترقية العقارية 14 و 15 اللتان حددتا مفهوم نشاط الترقية العقارية ومجالها و اعتبرتا بأن " نشاط الترقية العقارية هو مجال عمل ع العمليات التي تساهم في إنجاز المشاريع العقارية ي، والذي يقصد به مجمو ونشاط المرقي العقار المخصصة للبيع أو اإليجار أو تلبية الحاجات الخاصة.كما يمكن أن تكون هذه المشاريع العقارية محالت ي ذات إستعمال سكني أو مهني وعرضيا يمكن أن تكون محالت ذات إستعمال حرفي أو تجار 26 ، كما يشمل أيضا مجال نشاط الترقية العقارية العمليات اآلتية: ات الجماعي امج السكنية والمكاتب والتجهيز إنجاز البر افقة الضرورية لتسيير هذه الجماعات. ة المر إقتناء وتهيئة األرضيات من أجل البناء. تجديد أو إعادة تأهيل أو إعادة هيكلة أو ترميم أو تدعيم البنايات 27 . ع إلى أحكام المادة جو و بالر 03 البند 15 من القانون 11 / 04 ي بأنه نجدها عرفت المرقي العقار "يعد مرقيا عقاريا في مف هوم هذا القانون، كل شخص طبيعي أو معنوي، يبادر بعمليات بناء مشاريع أو تدعيم بنايات تتطلب أحد هذه جديدة، أو ترميم أو إعادة تأهيل، أو إعادة تجديد،أو إعادة هيكلة ع النشاطات المادية وهذا يعبر عن مجمو ها"، التدخالت، أو تهيئة وتأهيل الشبكات قصد بيعها أو تأجير 26 اجع المادة ر 14 من القانون 11 - 04 ، السابق الذكر. 27 اجع المادة ر 15 من القانون 11 - 04 .

الت ي يقوم بها المرقي سواء إذا تعلق األمر بعملية البيع أو اإليجار و بالتالي يمكننا إستخالص أهم المهام ي كالتالي : التي يقوم بها المرقي العقار ة بعمليات بناء المشاريع الجديدة المبادر ة ع في إقامتها ألول مر وهي عملية تشييد مباني جديد أي إستحداثها، أو الشرو بدءا من عمل األساسات 28 ة واحد من القانون ، وقد عرفت المادة الثالثة فقر 11 / 04 البناء على أنه " كل عملية إنجاز و/ ي أو الحرفي أو المهني". أو مجموعة بنايات ذات اإلستعمال السكني أو التجار الترميم أو إعادة التأهيل عرفته المادة 03 / 03 من القانون 11 / 04 الترميم العقا ي بأنه " كل عملية تسمح بتأهيل بنايات ر ي أو تاريخي دون المساس باألحكام المتضمنة في القانون رقم أو مجموعة بنايات ذات طابع معمار 98 - 04 خ في المؤر 15 يونيو سنة 1998 . " كما عرفت المادة 03 / 06 من القانون 11 / 04 إعادة التأهيل بأنها " كل عملية تتمثل في التدخل في بناي ة أو مجموعة بنايات من أجل إعادتها إلى حالتها األولى و تحسين شروط الرفاهية و إستعمال ات اإلستغالل". تجهيز التجديد أو إعادة الهيكلة عرفت المادة 03 / 05 من القانون 11 / 04 اني بأنه " كل عملية مادية تمثل دون التجديد العمر اني الموجود مع إمكانية هدم البنايات القديمة تغيير الطابع األساسي للحي ، تغيير جدريا في النسيج العمر ، وعند اإلقتضاء إعادة بناء بنايات جديدة في نفس الموقع ". كما عرفت المادة 03 / 07 من القانون 11 / 04 إعادة الهيكلة بأنها " يمكن أن تكون شاملة أو جزئية و تخص شبكات التهيئة و كذا البنايات أو مجموعة البنايات". تدعيم البنايات عرفته المادة 03 / 08 من القانون 11 / 04 ار لبناية على أنه " كل عملية تتمثل في إعادة اإلستقر ما من أجل تكييفها مع الم تطلبات التنظيمية الجديدة ". 28 محمد المنجي،ملحق المباني، 24 جريمة ينص عليها قانون المباني، الطبعة الثانية، منشأة المعارف، اإلسكندرية، مصر، سنة 1995 ،ص. 65 .

ها تهيئة وتأهيل الشبكات قصد بيعها أو تأجير عرفت المادة 03 / 08 من القانون 11 / 04 التهيئة على أنها " كل عملية إنجاز و /أو تهيئة شبكات التهيئة بما فيها الفضاءات المشتركة الخارجية" . ي امات المرقي العقار المبحث الثاني :حقوق و إلتز إن ي هو الذي يتعهد قبل رب العمل بمقتضى عقد الترقية العقارية أو المتعامل في الترقية العقار مقابل أجر ولحسابه الخاص بأن يقوم بتشييد المباني، إما بنفسه أو بواسطة الغير والقيام بدون عقد اءات اإلدارية والعمليات الما بجميع األعمال المادية والتصرفات القانونية واإلجر لية التي من شأنها أن تؤدي إلى إنجاز البناء، وعليه تقع عليه بمقتضى النصوص القانونية أو بمقتض عقد الترقية العقارية امات عامة مفروضة عليه بموجب األنظمة ها وتقسيمها إلى التز امات سنحاول إيجاز حقوق و عدة التز امات مفروضة عليه بموجب عقد بيع العقار عل والقوانين والتز ى التصاميم وعقد حفظ الحق. ي المطلب األول : حقوق المرقي العقار لقد منح القانون 11 - 04 المحدد للقواعد المنظمة لنشاط الترقية العقارية مجموعة من الحقوق ي وذلك في إطار العالقات التعاقدية التي يبرمها مع الغير كالبيع، وفي هذا الصدد سنبرز للمرقي العقار ي بمناسبة ممارسة مهامه. أهم الحقوق التي يتمتع بها المرقي العقار أوال : ا اضي الموجهة إلنجاز مشاريع الترقية العقارية إلستفادة من تخفيض أسعار األر اضي الموجهة إلنجاز مشاريع الترقية العقارية إذا ي من تخفيض أسعار األر يستفيد المرقي العقار كانت ذات طابع إجتماعي 29 و هذا طبقا ألحكام المادة 12 من المرسوم التنفيذي 91 - 454 30 خ المؤر في 23 نو فمبر 1991 ها وضبط ة األمالك الخاصة والعامة التابعة للدولة و تسيير المحدد لشروط إدار اضي لفائدة متعاملين ات التابعة للدولة على سبيل التر كيفيات ذلك التي وضعت إمكانية بيع العقار 29 ائر ، المرجع السابق، إيمان بوستة ، النظام القانوني للترقية العقارية في الجز ص. 260 . 30 المرسوم التنفيذي 91 - 454 خ في المؤر 23 نوفمبر 1991 ة األمالك الخاصة و العامة التابعة المحدد لشروط إدار ها وضبط كيفيات ذلك، الجريدة الرسمية المؤرخة في للدولة و تسيير 24 نوفمبر 1991 ، العدد 60 ، ص. 7 .

عموميين أو خواص ، أو التعاونيات العقارية وذلك بعد موافقة الوزير المكلف بالبناء عندما تخصص هذه ات إلنجاز عملية البناء و التعمير. العقار ع إلى المادة جو و بالر 13 خ في ي المشترك المؤر ار ار الوز من القر 14 ماي 2011 31 المحدد لشروط و كيفيات التنازل عن األمالك الخاصة للدولة و الموجهة لبرنامج السكن المدعم من طرف الدولة التي بينت نسب التخفيضات للقي اضي وذلك على النحو التالي : مة التجارية لألر ان ن قسنطينة ائر ، وهر اليات التالية : الجز بالنسبة للو 80 % من القيمة التجارية لألرض. اليات الجنوب بالنسبة للمناطق المتواجدة في و 95 % من القيمة التجارية لألرض. ى اليات األخر بالنسبة للو 95 % من القيمة التجارية لألر ض. تخفيضات بنسبة 100 % بالنسبة للسكنات المخصصة لإليجار أو البيع عن طريق الصندوق الوطني للتوفير و اإلحتياط. ات جبائية ثانيا: اإلستفادة من تحفيز ي سواء كان شخصا طبيعيا أو شخصا معنويا من إعفاءات جبائية وهذا يستفيد المرقي العقار طبقا لما ورد من أحكام في ن ص المادة 44 من القانون 97 - 02 32 خ في المؤر 31 ديسمبر 1997 ، المتضمن قانون المالية التي نصت على أنه " تعفى من األرباح الخاضعة للضريبة الناتجة عن نشاطات إنجاز المساكن اإلجتماعية و الترقوية وفق المقاييس المحددة في دفتر الشروط من الضريبة على الدخل اإلجمالي و الضر يبة على أرباح الشركات. اء البنايات ذات كما تعفى من حقوق نقل الملكية ، العقود التي تتضمن بيع البيانات أو أجز ة بعنوان الترقية العقارية اإلستعمال السكني المنجز 33 ي معفى من حقوق التسجيل .كما أي أن المرقي العقار أنه طبقا لنص المادة 22 من قانون المالية لسنة 2005 ا تتم أحكام المادة لتي نصت " 353 خامسا من 31 خ في ي المشترك المؤر ار ار الوز القر 14 ماي 2011 الم حدد لشروط و كيفيات التنازل عن األمالك الخاصة للدولة و الموجهة لبرنامج السكن المدعم من طرف الدولة ، الجريدة الرسمية المؤرخة في 14 سبتمبر 2011 ، العدد 26 ، ص. 4 . 32 القانون 97 - 02 خ في المؤر 31 ديسمبر 1997 ، المتضمن قانون المالية لسنة 1998 ، الجريدة الرسمية المؤر خة في 31 ديسمبر 1997 ، العدد 89 . 33 ائب ، اإلسكان قطاع واحد مدعم جبائيا ، نشرية شهرية للمديرية ائب ، رسالة المديرية العامة للضر المدير العام للضر ائب ، العدد العامة للضر 34 ، سبتمبر 2008 ، ص. 5 .

قانون التسجيل بفقرتين 10 و 11 ان كما يأتي المادة ار تحر 353 ي خامسا " تعفى من رسم اإلشهار العقار اضي األساس المخصصة إلى إنجاز العقود المتضمنة إقتناء المتعهدين بالترقية العموميين أو الخواص أر امج السكن المستفيدة من الد بر عم المالي من الخزينة العمومية و ال سيما منها السكن اإلجتماعي التساهمي و السكن في إطار البيع باإليجار و السكن الريفي " ثالثا : الحق في الحصول على المبلغ المالي امات متقابلة ، فالمرقي ي و المستفيد وجود إلتز تقتضي العالقة التعاقدية بين المرقي العقار ي يقوم بعملية البناء بغرض البيع ، ويقوم المستفيد مقابل ذلك بدفع مبلغ مالي حسب النسب المحددة العقار يلتزم صاحب حفظ الحق بدفع تسبي في القانون و دفتر الشروط ففي عقد حفظ الحق ق مالي نقدي ال يتجاوز 20 % ي حسب ما أتفق عليه بين الطرفين وهذا طبقا ألحكام المادة من السعر التقدير 27 و 52 من القانون 11 - 04 ع المحدد للقواعد المنظمة لنشاط الترقية العقارية ، على أن يودع مبلغ التسبيق المدفو ح بإسم هذا األخير في حساب مفتو من طرف صاحب حفظ الحق لدى هيئة ضمان عمليات الترقية العقارية المنصوص عليها في المادة 56 من هذا القانون 34 . ابعا : الحق في فسخ العقد ر تنص المادة 119 من القانون المدني على أنه " في العقود الملزمة للجانبين إذا لم يوف أحد امه جاز للمتعاقد اآلخر بعد إعذار المدين أن يطا المتعاقدين بإلتز لب بتنفيذ العقد أو فسخه مع التعويض ابطة العقدية بناء على طلب أحد في الحالتين إذا إقتضى الحال كذلك" و يقصد بفسخ العقد ، حل الر ا إلخالل ي طلب فسخ العقد نظر امه ، و عليه يحق للمرقي العقار طرفي العقد إذا أخل الطرف اآلخر بإلتز اماته وهذا طبقا أل صاحب حفظ الحق بإلتز حكام المادة 32 من القانون 11 - 04 المحدد للقواعد المنظمة ي وهذا في الحاالت التالية : ع العقار لنشاط الترقية العقارية وهذا في أي وقت خالل إنجاز المشرو الحالة األولى : يكون بطلب من أحد الطرفين مع قبول الطرف اآلخر ومن تم يتم اإلتفاق على فسخ العقد دون الحاجة اللجوء إلى القضاء. 34 اجع المادة ر 27 و 52 من القانون 11 - 04 .

ي من الحالة الثانية :تكون بطلب من صاحب حفظ الحق ، وفي هذه الحالة يستفيد المرقي العقار ع. إقتطاع بنسبة خمسة عشر بالمائة من مبلغ التسبيق المدفو ام صاحب حفظ الحق ي في حالة عدم إحتر الحالة الثالثة : تكون بطلب من المرقي العقار اماته ،وذلك إللتز بعد توجيه له إعذارين قضائيين من محضر قضائي ، مدة كل واحد منهما شهر واحد ولم ح الملف على القضاء الذي له السلطة التقديرية يرد عليهما. وهنا يطر 35 في فسخ العقد أو تمكين المدين امه طبقا ألحكام المادة من أجل للوفاء بإلتز 119 من القانون المدني التي تمنح للمدين أجل ل ام تنفيذ االلتز ام الذي لم يوف به وذلك حسب الظروف ، كما يمكن للقاضي أن يرفض طلب الفسخ إذا كان اإللتز امات التي نفذها . المدين قليل األهمية بالنسبة إلى كامل اإللتز ي طلب فسخ عقد البيع على التصاميم وهذا طبقا ألحكام المادة كما يمكن للمرقي العقار 53 من لقانون 1 1 - 04 المحدد للقواعد المنظمة لنشاط الترقية العقارية التي نصت على أنه " يتعين على المكتتب في عقد البيع على التصاميم دفع التسديدات التي تقع على عاتقه في اآلجال المنصوص عليها ، ي بحق توقيع عقوبة على المبلغ المستحق . وفي حالة عدم التسديد ، يحتفظ المرقي العقار و يترتب على عدم تسديد دفعتين متتاليتين فسخ العقد بحكم القانون بعد إعذارين،مدة كل واحد منهما خمسة عشر يوما ، يبلغان عن طريق محضر قضائي ، ولم يتم الرد عليهما ". وهذا ما يطلق عليه بالفسخ اإلتفاقي. ي امات المرقي العقار المطلب الثاني : إلتز امات المرقي ال تنقسم إلتز ام ام سابق لمرحلة التعاقد ، وهو إلتز ام ، إلتز ي إلى نوعين من اإللتز عقار ائي و الشكلي الواجب ي ويعبر عنه بالجانب اإلجر ي قصد ممارسة مهنة للمرقي العقار أولي و جوهر ام اآلخر فهو مرتبط ام المهني ،أما إلتز ي كما يعبر عنه كذلك باإللتز المرقي العقار استيفائه من طرف بمرح از هذان النوعان لة التعاقد في إطار عقود الترقية العقارية و ما بعدها ، وفي هذا الصدد سنحاول إبر ام كما يأتي : من اإللتز ام السابق لمرحلة التعاقد أوال : اإللتز 35 ام علي فياللي، اإللتز ات النظرية العامة للعقد ، المرجع السابق ، ص. 429 .

خصة التجزئة و شهادة المطابقة ة الحصول على رخصة البناء ور ضرور تنص المادة 30 من القانون 11 - 04 المحدد ل لقواعد المنظمة لنشاط الترقية العقارية على أنه " ي يجب أن يتضمن عقد حفظ الحق و عقد البيع على التصاميم ، أصل الملكية األرضية ورقم السند العقار عند اإلقتضاء و مرجعيات رخصة التجزئة ، وشهادة التهيئة و الشبكات وكذا تاريخ ورقم رخصة البناء" ، القانون كما ألزم 90 - 9 2 خ في المؤر 01 ديسمبر 1990 المتعلق بالتهيئة و التعمير 36 ي المرقي العقار بالحصول على رخصة البناء طبقا لنص المادة 52 خصة التجزئة حال تقسيم العقار بموجب منه، وعلى ر المواد 57 المادة وما بعدها من قانون التهيئة والتعمير، و إيداع شهادة المطابقة و هذا ما أكدته 07 من المرسوم التنفيذي 91 - 176 خ في المؤر 28 ماي 1991 المحدد لكيفيات تحضير شهادة التعمير ورخصة خصة الهدم الذي إعتبر رخصة التجزئة التجزئة و شهادة التقسيم و رخصة البناء و شهادة المطابقة ور اء إلستعمالها في ت الوثيقة التي تسمح بتقسيم ملكية عقارية غير مبنية إلى عدة أجز شييد بناية . ع ألخالقيات المهنية الخضو نصت المادة 24 من القانون 11 - 04 المحدد للقواعد المنظمة لنشاط الترقية العقارية على أنه " ي يكلف بما يأتي : ينشأ مجلس أعلى لمهنة المرقي العقار اح كل التدابير التي من شأنها تدعيم ممارسة نشاط الترقية العقارية ، إقتر ام قواعد أخالقيات ممارسة مهنة المرقي، السهر على إحتر ة منه و/أو بطلب من السلطات العمومية....." . أي في كل مسألة تتعلق بالمهنة بمبادر إبداء الر اعاة القوانين و األنظمة وكذا قواعد ي أثناء ممارسة مهنته مر و بالتالي إستوجب على المرقي العقار أخالقيات ا لمهنة، وهذا ما أكدته كذلك المادة 04 من المرسوم التنفيذي 12 - 85 خ في المؤر 20 ي فيفر 2012 ي. امات و المسؤوليات المهنية للمرقي العقار المتضمن دفتر الشروط النموذجي المحدد لإللتز اإلنتساب إلى صندوق الضمان 36 القانون رقم 29 - 90 خ في المؤر 01 / 12 / 1990 خة والمتعلق بالتهيئة والتعمير، الجريدة الرسمية المؤر 2 ديسمبر 1990 ، العدد 52 ، ص. 1652 المعدل والمتمم بالقانون رقم 04 - 05 خ في المؤر 14 أوت 2004 ، الجريدة الرسمية المؤرخة في 15 أوت 2005 ، العدد ، 51 ، ص. 4 .

أوجب القانون 11 - 04 المحدد للقواعد المنظمة لنشاط الترقية العقارية في المادة 55 منه على أنه" يجب أن ينتسب كل المرقين العقاريين المعتمدين و المسجلين في الجدول الوطني للمرقيين العقاريين، لصندوق الضمان و الكفالة المتبادلة في نشاط الترقية العقارية المنشأ بموجب أحكام المرسوم التشريعي 93 - 01 خ في المؤر 19 جانفي 1993 و ا لمتضمن قانون المالية لسنة 1993 الذي يدعى في صلب ة اإلنتساب إجباريا لصندوق ي ضرور النص " صندوق الضمان". ومن تم يقع على عاتق كل مرقي عقار الضمان على عكس ما كان في إطار المرسوم التشريعي 93 - 03 الذي إعتبر هذا اإلنتساب مسألة إختيارية. اإلستعانة بخدمات مقاول ألزمت المادة 16 من القانون 11 - 04 المحدد للقواعد المنظمة لنشاط الترقية العقارية كل ي معد للبيع أو اإليجار، ملزم باإلستعانة بخدمات مقاول ع عقار شخص طبيعي أو معنوي يبادر بمشرو ي، وتؤسس العالقة بين الطرفين بعقد مقاولة يبرم ب ع العقار مؤهل قانونا حسب أهمية المشرو عد الحصول على عقود التعمير المطلوبة. ي أثناء مرحلة التعاقد وما بعدها امات المرقي العقار ثانيا : إلتز امات المفروضة بموجب عقد البيع على التصاميم وعقد حفظ الحق االلتز ع لعقدي البيع على التصاميم وعقد حفظ الحق أهمية بالغة، بأن خصص لها لقد أولى المشر الفصل ال ثالث من القانون 11 - 04 ، وقد عرفت المادة 27 منه عقد حفظ الحق " بأنه العقد الذي يلتزم ي بتسليم العقار المقرر بناؤه أو في طور البناء لصاحب حفظ الحق، فور إنهائه، بموجبه المرقي العقار ع من طرف صاحب حفظ الحق ف مقابل تسبيق يدفعه هدا األخير. يودع مبلغ التسبيق المدفو ي حساب ح باسم هذا األخير لدى هيئة ضمان عمليات الترقية العقارية المنصوص عليها في المادة مفتو 56 من هذا القانون 37 .أما عقد البيع على التصاميم فقد عرفته المادة 28 من القانون 11 - 04 بقولها " عقد البيع ء من بناية مقرر بناؤها أو في طور البن على التصاميم لبناية أو جز اء، هو العقد الذي يتضمن ويكرس 37 ة ماجستير، لمزيد من المعلومات حول عقد البيع على التصاميم :بوجنان نسيمة، عقد البيع بناء على التصاميم، مذكر جامعة تلمسان، السنة الجامعية 2008 / 2009 .

اة مع تقدم األشغال. ي ولفائدة المكتتب مواز تحويل حقوق األرض وملكية البنايات من طرف المرقي العقار وفي المقابل، يلتزم المكتتب بتسديد السعر كلما تقدم اإلنجاز. ا ي منح حصريا اختصاص إبر ائر ع الجز والشيء الجديد في هذا القانون أن المشر م عقدي البيع ي حسب نص المادة على التصاميم وعقد حفظ العقار مقرر بناؤه أو في طور البناء للمرقي العقار 29 ي بالنسبة لهذين النوعين من العقود فقد أوردها القانون امات المرقي العقار منه.أما بالنسبة اللتز 11 - 04 ع الثاني من الفصل الثالث، المواد في الفر 42 وما بعدها منه امات التالية : ، ويمكن إجمالها في االلتز عدم المطالبة بأي تسبيق أو القبول به، أو المطالبة بإيداع أو اكتتاب أو قبول سندات تجارية مهما كان شكلها، قبل توقيع عقد البيع على التصاميم أو قبل تاريخ استحقاق الدين. تحمل عقوبات التأخير في حال كل تأخير يالحظ في التسليم ع البيع على الفعلي للعقار موضو التصاميم. عدم اللجوء لإلشهار الكاذب أو استغالل بأي شكل من األشكال، حسن نية أو ثقة المقتني والسهر على إعالم حقيقي وكامل لشركائه. ات والعقود المقدمة لمقتضيات ار السهر على صحة البيانات والمعلومات الواردة في الوثائق و القر النشاطات قصد تعزيز عالقاته التجارية مع المقتنين المستقبليين. اتخاذ كل التدابير التقنية والقانونية الضرورية من أجل تسهيل التكفل بتسيير العقار المنجز و ضمان الحفاظ عليه. ام بالضمان اإللتز ي بموجب األمر امية التأمينات التي يخضع لها المرقي العقار زيادة على إلز 95 - 07 المتعلق بالتأمينات المعدل والمتمم 38 ي ع العقار ع في إنجاز المشرو ي الذي يشر ، فإنه يتعين على المرقي العقار اكتتاب ضمان الترقية العقارية قصد ضمان تسديد الدفعات التي قام بها المكتتبون في شكل تسبيقات، و امات المهنية والتقنية.و يتم اكتتاب ضمان الترقية ضمان إتمام األشغال وضمان تغطية أوسع لاللتز 38 األمر رقم 95 - 07 خ في المؤر 25 / 01 / 1995 خة في والمتعلق بالتأمينات، الجريدة الرسمية المؤر 8 مارس 1995 ، العدد 13 ، ص. 3 المعدل والمتمم بموجب القانون رقم 06 - 04 خ في المؤر 20 ي فيفر 2006 خة ، الجريدة الرسمية المؤر في 12 مارس 2006 ، العدد 15 ، ص. 3 .

ي في صندوق الضمان والكفالة المتبادلة في نشاط الترقية العقارية، وهو صندوق توكل له مهمة العقار السهر على وضع الضمانات والتأمينات التي يلتزم بها المرقون ا لعقاريون عند االكتتاب 39 . ام بنقل الملكية وتسليمها في اآلجال االلتز عرفت المادة 26 من القانون 11 - 04 :" كل عقد رسمي يحول بموجبه عقد بيع عقار مبني أنه ع ي، مقابل تسديد السعر من طرف المقتني ،الملكية التامة والكاملة للعقار المبني موضو المرقي العقار الصفقة ، وزياد ة على رضا الطرفين بشأن الشيء المبيع وسعر البيع المتفق عليه، يجب أن يستجيب العقار، تحت طائلة بطالن العقد، للشروط التقنية والوظيفية المطلوبة في مجال قابلية السكن وتهيئة ة و شهادة المطا ي أو الحرفي ،غير أن الحياز المحالت ذات االستعمال السكني أو المهني أو التجار بقة ال ال من ضمان اإلنهاء الكامل ي، و تعفيان من المسؤولية العشرية التي قد يتعرض إليها المرقي العقار ي طيلة سنة واحدة".ومن خالل هذا النص يلتزم المرقي ألشغال اإلنجاز التي يلتزم بها المرقي العقار ي و أن يمتنع عن كل تصرف ي بنقل ملكية الشيء المبيع إلى المشتر العقار من شأنه أن يجعل نقل الحق ا أو مستحيال إعماال ألحكام المادة عسير 361 من القانون المدني ، كما أن المادة 167 من القانون ام بتسليم الشيىء و المحافظة عليه حتى ام بنقل حق عيني يتضمن اإللتز المدني أشارت إلى أن اإللتز التسليم و هذا ما أكدته المادة 43 / 1 من القانون 11 - 04 ع على أنه " يؤدى كل تأخر يالحظ في التسليم الفعلي للعقار موضو عقد البيع على التصاميم إلى عقوبات التأخير التي يتحملها المرقي ". ام بضمان اإلنهاء الكامل لألشغال اإللتز عرفت المادة 03 من القانون قانون 11 - 04 اإلتمام الكامل لألشغال بأنه " ر فع التحفظات التي تم إبداؤها على إثر اإلستالم المؤقت لألشغال و إصالح عيوب البناء المالحظة وذلك قبل اإلستالم ي ع العقار النهائي للمشرو 40 "، كما أكدت المادة 26 / 03 ام الواقع على المرقي من نفس القانون على اإللتز 39 اجع المادة ر 55 / 2 من القانون 11 - 04 . 40 عرفت المادة 03 / 08 من القانون 11 - 04 ع النشاطات المتعلقة بالبناء و التهيئة و ي على أنه " مجمو ع العقار المشرو اإلصالح و الترميم و التجديد و إعادة التأهيل و إعادة الهيكلة و تدعيم البنايات المخصصة للبيع و/أو اإليجار بما فيها تهيئة األرضيات المخصصة إلستقبال البنايات".

ة و شهادة المطابقة ال تعفيا ي بأنه "غير أن الحياز العقار ن من المسؤولية العشرية التي قد يتعرض إليها ي طيلة سنة ال من ضمان اإلنهاء الكامل ألشغال اإلنجاز التي يلتزم بها المرقي العقار ي ، و المرقي العقار ع قبل صدور هذا القانون وهذا تحت تسمية ام قد تطرق له المشر واحدة" ، و الجدير بالذكر أن هذا اإللتز "ضمان حسن اإلنجاز" في إطار المرسوم التشريع 93 - 03 خ في المؤر 01 مارس 1993 المتعلق ء من ة ملكية بناية أو جز التي نصت على أنه " ال تتم حياز ي وهذا في مادته السابعة عشر بالنشاط العقار ي إال بعد تسليم شهادة المطابقة المنصوص عليها في القانون رقم بناية من المشتر 90 - 29 خ في المؤر 19 ديسم بر 1990 ة الملكية و شهادة المطابقة أثر إعفائي من المسؤولية المدنية ، غير أنه ليس لحياز ال من ضمان حسن إنجاز المنشأة التي يلتزم بها المتعامل في الترقية العقارية خالل أجل سنة المستحقة و ع الفرنسي بمو ع من الضمان في فرنسا ،فقد إستحدثه المشر واحدة".وقد ظهر هذا النو جب تعديله للقانون المدني الفرنسي سنة 1978 ج ضمن المادة و أدر 1792 في فقرتها السادسة على أنه " يمتد ضمان إتمام ال خالل مدة سنة من تسليم األعمال إلى األعمال على الوجه األكمل و الذي بواسطته يكون المقاول مسؤو إصالح جميع العيوب المشار إليها من قبل رب العمل سواء ب ها في محضر طريق التحفظات التي ذكر التسليم أو بطريق اإلخطار الكتابي بالنسبة للعيوب الالحقة" 41 . ي هو عدم تحديده لطبيعة العيوب التي تدخل ضمن أحكام ائر ع الجز لكن ما يؤخذ على المشر هذا الضمان،و ترك مسألة تحديد اآلجال القانونية إلصالح العيوب الناتجة عن هذا الضمان إلى العقد اف تماشيا و أحكام المادة المبرم بين األطر 44 من القانون 11 - 04 التي حددت آجال تنفيذ األشغال ات البناية بموجب العقد الرسمي المبرم الضرورية إلصالح عيوب البناء و/أو حسن سير عناصر تجهيز بين الطرفين طبقا ألحكام المادة 26 من هذا القانون. ام بضما اإللتز اتها ة و سير عناصر تجهيز ة األمالك المنجز ن إدار اتها ، هو ذلك الضمان الذي مفاده تحمل ة و سير عناصر تجهيز ة األمالك المنجز ضمان إدار ة الضرورية ام بحسن تنظيم و تسيير األدوات و األجهز ي الخاص مسؤوليته القانونية في اإللتز المرقي العقار 41 ي ، كتاب المؤتمر الوطني حول ع العقار أحمد دغيش، الضمانات في الترقية العقارية بعد اإلستالم النهائي للمشرو الترقية العقارية ،ص. 151 جع ا ة تواتي ، نظام المتعامل في الترقية العقارية،المر اجع، نصير ، وفي نفس السياق ر لسابق ،ص. 93 .

ة األمالك العقارية ، وكذ إلدار ا تحمل نفقات و مصاريف صيانة أي عنصر من عناصر تجهيز البناية 42 ، فقد نصت المادة 62 من القانون 11 - 04 ة األمالك لمدة سنتين ابتداء من تاريخ بيع ي بضمان أو األمر بضمان إدار "يلتزم المرقي العقار ء األخير من البناية المعنية". الجز الخاتمــة استنا ألهم من خالل در ي النصوص القانونية المرتبطة بالنظام القانوني لمهنة المرقي العقار ائر إبتداء من القانون من القانون رقم بالجز 86 / 07 خ في المؤر 1986.03.04 المتعلق بالترقية العقارية القانون رقم ال إلى وصو 11 - 04 خ في المؤر 2011.02.17 المحدد للقواعد التي تنظم نشاط الترقية العقارية ي لما له من ي قد أولى عناية جد هامة للنشاط العقار ائر ع الجز اسيمه التنفيذية نجد أن المشر ومر اتجية في تطوير البني التحتية لالقتصاد الوطني. أهمية إستر ي بموجب هذا القانون إلى تنظيم العالقة التعاقدية بين المرقي ائر ع الجز فقد سعى المشر ي والمقتني من حيث ت العقار حديد أحكام عقد البيع و شكلياته مع إغفاله لبعض جوانب التنظيم للعالقات اسات أو المتدخلين ي والمتدخلين معه في إطار عقد المقاولة ، مكاتب الدر ى التي تربط المرقي العقار األخر اآلخرين في مرحلة البناء. اء المنظمة لمهنة المرقي الع و الجدير بالذكر أنه من خالل إستقر ع أولى ي نجد أن المشر قار ة تقيد هذا المرقي بشروط صارمة ضمانا لتطوير نوعية المشاريع العقارية و حرص شديد على ضرور ويكون له ي على إعتماد قانوني ة أن يحصل للمرقي العقار ائر و من أهمها ضرور عة تنفيذها بالجز سر اني ، القانوني أو افية في المجال العمر كفاءة مهنية و إحتر ها من المعارف كما ألزم اإلقتصادي وغير غم من عدم ة تمكنه من إنجاز األشغال على الر ات مالية معتبر ي قدر ة أن يكون للمرقي العقار ع ضرور المشر ائية في حالة مخالفة ائية لتطبيق ذلك ، مع وضعه لعقوبات إدارية و جز تحديده للطرق و الكيفيات اإلجر اماته العقدية .و ب المرقي إللتز ي وفق هذا القانون قد خطوة جد هامة ائر ع الجز التالي يمكن القول أن المشر ع قصد سد بعض ة تدخل المشر ي إال أنها تحتاج في المستقبل إلى ضرور نحو تطوير مهنة المرقي العقار ائر ائية و التنظيمية في هذا القانون بغية تطوير و تنمية المشاريع العقارية بالجز النقائص اإلجر 42 جع السابق،ص. ي ، المر ع العقار أحمد دغيش، الضمانات في الترقية العقارية بعد اإلستالم النهائي للمشرو 152

والقض اء على مشكل أزمة السكن . اجع : قائمة المر النصوص القانونية : القانون 86 - 07 خ في المؤر 04 / 03 / 1986 المتعلق بالترقية العقارية، الجريدة الرسمية عدد 10 مؤرخة في 05 / 03 / 1986 . المرسوم التنفيذي 91 - 454 خ في المؤر 23 نوفمبر 1991 ة األمالك الخاصة المحدد لشروط إدار و ا ها وضبط كيفيات ذلك، الجريدة الرسمية الع لعامة التابعة للدولة و تسيير دد 60 ،المؤرخة في 24 نوفمبر 1991 . المرسوم التشريعي 93 - 03 خ في ي المؤر المتعلق بالنشاط العقار 01 مارس 1993 ، الجريدة الرسمية، المؤرخة 1993.03.03 ، العدد 14 . القانون رقم 29 - 90 خ في المؤر 01 / 12 / 1990 والمتعلق بالتهيئة والتعمير المعدل والمتمم بالقانون رقم 04 - 05 خ في المؤر 14 أوت 2004 ، الجريدة الرسمية المؤرخة في 15 أوت 2005 ، العدد ، 51 ، ص. 4 . األمر 95 - 07 خ في المؤر 25 / 01 / 1995 والمتعلق بالتأمينات المعدل والمتمم. القانون 97 - 02 خ في المؤر 31 ديسمبر 1997 ، المتضمن قانون المالية لسنة 1998 ، الجريدة الرسمية عدد 89 خة في المؤر 31 ديسمبر 1997 القانون 11 - 04 خ في المؤر 17 ي فيفر 2011 المحدد للقواعد التي تنظم نشاط الترقية العقارية ،الجريدة الرسمية،المؤرخة 2011.03.06 ، العدد 14 . خ في ي المشترك المؤر ار ار الوز القر 14 ماي 2011 المحدد لشروط و كيفيات التنازل عن األمالك الخاصة للدولة و الموجهة لبرنامج السكن المدعم من طرف الدولة ، الجريدة الرسمية العدد 26 المؤرخة في 14 سبتمبر 2011 .

المرسوم التنفيذي رقم 12 - 84 خ في المؤر 20 ي فيفر 2012 ، الجريدة الرسمية العدد 11 المؤرخة في 26 ي فيفر 2012 ، العدد 11 . المؤلفات : محمد المنجي،ملحق المباني 24 جريمة ينص عليها قانون المباني، الطبعة الثانية، منشأة المعارف، اإلسكندرية، مصر، سنة 1995 . ائر، ة ماجستير، كلية الحقوق بن عكنون ، الجز ي، الترقية العقارية الخاصة ، مذكر نادية منصور سنة 2001 . توا ة، نظام المتعامل في الترقية العقارية تي نصير - المتعامل الخاص - ة ماجستير في مذكر ائر، الحقوق، تخصص قانون مؤسسات،كلية الحقوق بن كعنون، الجز 2002 . ي ، األعمال التجارية ، التاجر ،الحرفي ، األنشطة اوي ، الكامل في القانون التجار فرحة زر المنظمة ، السجل ا التجارية ائر ي ، نشر وتوزيع إبن خلدون ، الجز لتجار 2002 . عصام نور الدين، معجم نور الدين الوسيط ، عربي عربي ، دار الكتب العلمية ، بيروت لبنان ، 2004 ائر ، سنة امات النظرية العامة للعقد ، دار هومة للنشر، الجز علي فياللي، اإللتز 2008 ائب ، رسالة المدير المدير العام للضر ائب ، اإلسكان قطاع واحد مدعم جبائيا ، ية العامة للضر ائب ، العدد نشرية شهرية للمديرية العامة للضر 34 ، سبتمبر 2008 . ائر ائر، دار الهدى للنشر و التوزيع ،الجز بوستة إيمان ،النظام القانوني للترقية العقارية في الجز ، طبعة 2011 . أحمد دغيش، الضمانات في الترقية ا ي ، المؤتمر ع العقار لعقارية بعد اإلستالم النهائي للمشرو الوطني حول الترقية العقارية ، جامعة قاصدي مرباح، ورقلة ، 2012 .