الملكية الخاصة للعقار الفلاحي. حق بين الاطلاق و التقيد

امللكية اخلاصة للعقار الفالحي . حق بني االطالق و التقيد طالبة الدكتوراه مهيدي نوال الدكتور حيتالة معمر كلية احلقوق و العلوم السياسية جامعة عبد احلميد ابن ابديس مستغامن املقدمة لطاملا كان العقار الفالحي حمور اهتمام الدولة اجلزائرية ، لدوره احليوي يف حتقيق التنمية و مصدرا للثروة الغذائية، إذ األرضية املناسبة لدعم اإلستثمار املنتج يف جمال يشكل الفالحة . غري ا ن التحوالت االقتصادية و السياسية اليت شهدهتا اجلزائر أثرت على عدم إستقرار السياسات املنتهجة يف تدبري املعامالت الواقعة علي العقار الفالحي ،ابإلضافة ايل األمناط العديدة من التنظيمات القانونية واليت جتسدت يف األساليب املختلفة الستغالل األراضي الفالحية متأثرة الذي ميجد امللكية ابألديوجليات،كانت بدايتها النظام االشرتاكي العامة و اجلماعية فصدرت علي إثره عدة نصوص قانونية جتسد فكرة االشرتاكية و نضام التسري الذايت، مت أتميم مجيع األراضي الفالحية للمعمرين و إدماجها يف إطار نضام التسري الذايت مت نضام الثورة الزراعي ة ،الذي يهدف ايل توزيع عادل لوسائل اإلنتاج و توسيع امللكية العامة و هيمنة الدولة علي العقار الفالحي علي حساب تقليص امللكية اخلاصة اجملهودات اليت سعت من خالهلا الدولة إلصالح القطاع الفالحي، إال أهن لكن رغم ا ابءت ابلفشل خاصة مع فشل الثورة الزراعي الفشل اقتنعت الدولة ان أزمة العقار الفالحي ة مما زاد يف أزمة العقار الفالحي،علي اثر هذا هي ازمة ملكية وراجعة لتوسيع متلك الدولة هلذا القطاع مما مل يساهم يف تشجيع الفالحني يف استغالل األراضي الفالحي غري انه مع صدور دستور 1989 الذي أعطي للملكية اخلاصة أمهيتها ومع التحوالت االقتصادية و السياسية و دخول اجلزائر القتصاد السوق وصدور دستور 1996 املعدل لدستور 1998 الذي كرس حق امللكية اخلاصة ، كل هده التغريات د ع اجلزائري ايل إعادة النضر يف فعت ابملشر امللكية العقارية الفالحية، و فعال صدر القانون رقم 90 / 25 اخلاصة وحرر املعامالت العقارية اليت العقارية املتضمن التوجيه العقاري الذي أعاد اإلعتبار للملكية علي الدولة و ذالك مبوجب آليات قانونية ،غري ان هده ا كانت حكرا حلرية مل تكن مطلق بل كانت ضمن قيود ويف حد حتقيق الوظيفة االجتماعية و االقتصادية محاية للعقار الفالحي ،ومن هذا املنطلق تبدو احلاجة ايل ود

امللكية العقارية اخلاصة يف العقار الفالحي مابني إعادة اإلعتبار املالك احلرية التصرف الوقوف علي ابراز حقيقة يف ملكه امل ضمون دستوراي و مابني القيود املفروضة عل ي هده امللكية هدا ما سنتطرق إليه يف مقالنا ضمن احملاور التالية احملور األول: إعادة االعتبار للملكية اخلاصة للعقار الفال حي ان إشكالية امللكية العقارية اليت كا نت طيلة اكثر من ثالث عشرايت كانت مطروحة مبفهوم سيطرة الدولة علي الطابع الفالحي غري ان دستور ذات األراضي خاصة 1989 1 مرة حق امللكية العقارية الذي كرس ألول اخلاصة،مث دستور 1996 2 ع اجلزائري ايل إعادة النضر ، دفع ابملشر يف القوانني اليت حتكم امللكية العقارية خ اصة منها امللكية الفالحية، فصدر بذالك قانون التوجيه العقاري رقم 60 / 25 الذي يعترب اإلطار املرجعي لتطبيق السياسات العقارية يف البالد، فجاء القانون بتصنيف للملكية العقارية إيل ثالث أصناف و هي امللكية الوطنية و امللكية اخلاصة و امللكية الوقفية و بتصنيفه للملك ع مبكانتها ية اخلاصة فهو اعرتاف من املشر 3 و من أهم املسائل اليت جاء هبا القانون هي إعادة اإلعتبار للملكية العقارية اخلاصة وذالك عن طريق تفعيل آليات قانونية لتكريس هده القيود علي املعامالت العقارية اليت امللكية ورفع كانت حكرا علي الدولة ومن بني اآلليات اليت حررت امللكية العقارية الفالحية اخلاصة وهي : أوال :إزالة التأميم و تكريس امللكية اخلاصة ع صنف املشر اجلزائري مبوجب قانون التوجيه العقاري ألول مرة امللكية العقارية اخلاصة و تعزيزا لذاك قام إبرجاع ع هبا و املوضوعة حتت محاية الدولة ألصحاهبا األراضي املؤممة و األراضي املترب 1 - إرجاع األراضي املؤممة ملالكها ان اهم ماجاء به قانون التوجيه العقاري وهم إلغاء االمر 71 / 73 خ يف املؤر 8 / 11 / 1971 املتضمن الثورة الزراعية و إرجاع األرا ضي املؤممة ملالكها األصلني وذالك مبوجب امل ادة 75 4 اليت حددت شروط االستفادة من إجراءات االسرتجاع األرض املؤممة ملالكها "امللكية اخلاصة مضمونة " 1996 املعدل مبوجب دستور 1989 من دستور 49 املادة - 1 2 "امللكية اخلاصة مضمونة " 1996 املتضمن التعديل الدستوري لسنة 1996 من دستور 52 املادة - 3 - املا دة 23 من قانون رقم 90 / 25 املؤرخ يف 18 نوفمرب سنة 1990 يتضمن التوجيه العقاري جريدة رمسية عدد 49 مؤرخة يف 18 / 11 / 1990 املعدل و املتمم "تصنف االمالك العقارية علي اختالف انواعها ضمن االصناف القانونية االتية : - االمالك الوطنية ،امالك اخلواص او االمالك اخلاصة ،االمالك ال وقفية ." 4 - املادة 75 من قانون 90 / 25 املتضمن قانون التوجيه العقاري املعدل و امل تمم

كما ان الدولة ال تتحمل اي تعويض يف حالة عدم اإلسرتجاع إال اذا تعلق األمر أبراضي حافظت علي طاب عها الفالحي و لكن مل تسرتجع، الن ذالك إخال ل بفعالية املستثمرة الفالحية القائمة اليت تدخل ضمنها األرض 5 2 - ع هبا لصندوق الثورة الزراعية و األراضي املو إعادة األراضي املترب ضوعة حتت محاية الدولة نتيجة للنزعات و النقائص اليت كشف عنها تطبيق قانون التوجيه العقاري 90 / 25 وخصوص اسرتجاع األراضي ع ايل تعديل القانون مبوجب األمر رقم املؤممة ، دفع ابملشر 95 / 26 خ يف املؤر 25 سبتمرب 1995 ، امتد اإلسرتجاع ع هبا لصندوق حيت ايل األراضي املترب الثورة و األراضي اليت وضعت حتت محاية الد ولة الن أصحاهبا كانوا قد إكتسبوها يف اغلب األحيان من املعمرين أثناء الثورة التحريرية أو مباشرة بعد اإلستقالل و هو الشرط املانع لإلسرتجاع ع ضمن التعديل و ميكن ملالكها األصلني اسرتجاعها ضمن شروط امل الذي ألغاه املشر ادة 76 املعدلة 6 اثنيا :إنشاء شهادة احليازة ان الوضعية القانونية للملكية العقارية اخلاصة املوروثة عن العهد االستعماري ،متثلت يف انعدام سندات رمسية تثبت امللكية يف العقارات الفالحية ،و لتطهري هده الوضعية اي وضعية العقار يف اجلزائر مت استحداث سند حيازي يسمي شهادة احليازة مبوجب قانون التوجيه العقاري 90 / 25 ، الذي جاء مبفهوم جديد للملكية العقارية حبيث عامل صاحب شهادة احليازة معاملة صاحب املالك اذ يتم تع بكافة احلقوق إبستثناء حق التصرف أوجبت املادة 30 من قانون التوجيه العقاري 7 ، على كل حائز مللك عقاري او شاغل إايه ان يكون لديه سند فرض شرط ع قانوين يربر هده احليازة ،ان املشر جديد مل ينص عليه يف القانون املدين اذ اشرتط علي من يدعي احليازة ان يكون لديه سند حيازي يربرها اي جعل احلائز يف حكم واضع اليد،كما انه ال تسلم هذه الشهادة اال ضمن شروط و إجراءات 1 - شروط احلصول علي شهادة احليازة تنقسم الشروط اخلاصة بشهادة احليازة ايل شروط متعلقة ابلشخص طالب شهادة احليازة و الشروط املتعلقة ابلعقار حمل احليازة - الشروط املت علقة بطالب احليازة 5 180 ص ليلي زروقي و محدي ابشا عمر ،املنازعات العقارية املرجع السابق - 6 - املادة 76 من قانون رقم 90 / 25 املؤرخ يف 18 نوفمرب 1990 املعدل و املتمم ابالمر رقم 95 / 26 املؤرخ يف 25 سبتمرب 1995 جريدة رمسية 55 / 95 النتضمن التوجيه العقاري 7 - املادة 30 من قانون 90 / 25 املعدل و املتمم املتضم كل حائز مللك عقاري او شاغل اايه ان يكون لديه سند ن التوجيه العقاري "جيب علي يربر هذه احليازة او هذا الشغل "

لقد نصت املادة 39 من قانون التوجيه العقاري 8 علي انه جيب ان تتوفر يف احلائز شروط احليازة مبفهوم املادة 823 من القانون املدين وهي تشتمل عنصرين - العنصر املعنوي :علي احلائز ان يقصد استع مال احلق حلسابه فيتصرف فيه تصرف املالك اما اذا ختلف هدا العنصر فتعترب احليازة عرضية - العنصر املادي :ان تكون احليازة هادئة و مستمرة و غري منقط عة او مشوبة بشبهة - الشروط اخلاصة اب لعقار - وعليه تستثين األمالك الوقفية و األمالك الوطنية العامة و جيب ان يكون العقار من األراضي امللكية اخلاصة اخلاصة مبا فيه أر اضي العرش الدولة لتطهري امللكية العقارية اخلاصة و وجتدر االشارة إال ان شهادة احليازة وغريها من االجرءات اليت اعتمدهتا من بينها عملية مسح األراضي اليت أتخذ وقتا ال يتماشي مع التغريات اجلديدة يف السوق العقارية لذا جيب تسريع وترية العمل عن طريق جت نيد اإلمكاانت املادية و البشرية لتسريع عملية مسح األراضي و تطهري امللكية العقارية اخلاصة - ان ال يكون للعقار املعين بشهادة احليازة عقود ملكية و ذالك طبقا ألحكام املرسوم التنفيذي رقم 91 / 254 ،هذا ماقضت به احملكمة العليا بقوهلا" إن شهادة احليازة ال حترر اال علي أراضي امللكية اخلاصة اليت مل حترر عقودها ،ومل يتم إعداد سجل مسح األراضي فيها ..." 9 - ان تكون األرض بدون سند مشهر أي اليت مل حترر عقودها ، ومل ختضع إلجراءات عملية املسح و حتقيقا لنفس الغرض و هو إعطاء امللكية العقاري ع اجلزائري و جتدر اإلشارة إال أن املشر ة مكانتها كان قد استحدث عقد الشهرة لتوسيع املكية اخلاص ة إال انه أاثر تطبقه مشاكل كثري ة كانت مصدر منازعات قضائية األمر الذي أدي إيل إلغاءه و استحداث شهادة احليازة اثلثا :االستصالح و االستثمار آلية خلوصصة العقار الفالحي 8 - املادة 39 من قانون 90 / 25 كل شخص حسب مفهوم املادة السالف الذكر "ميكن 823 من االمر رقم 75 - املؤرخ يف 26 سبتمرب ،ميارس يف اراضي امللكية اخلاصة اليت مل حتررعقودها ،ملكية مستمرة و غري منقطعة و هادئة و عالنية و ال تشوهبا شبهة ان حي صل علي سند حيلزي يسمي "شهادة احليازة ..." 9 - القرار املؤرخ يف 18 / 01 / 2006 ،ملف رقم 629 / 333 ،عن امحد خالدي ،احليازة بني الشريعة و القانون املدين ،دار هومة للطباعة و النشر ، 2014 ص 306 .

للحد من متلك الدول ة للعقار الفالحي مت اصدار القانون رقم 83 / 18 املتعلق حبيازة امللكية العقارية الفالحية 10 و الذي نص يف أحكامه علي إمكانية اكتساب امللكية العقارية الفالحية التابعة للدولة عن طريق االستصالح و يعترب كذريعة خل وصصة جزء من األمالك العامة وهي إشارة ال ميكن إخفاءها ع ن اإلستصالح و الذي ما هو إال خوصصة مقنعة 11 ان اإلستصالح معروف يف الكثري من التشريعات و منها الشريعة اإلسالمية و يسمي ابإلحياء ملا جاء يف حديث الرسول صلي هللا عليه وسلم "من أحيا أرض مويت فهي له "،وهو جعل األرض البور صاحلة للزراعة إبزالة العوائق و استخراج املاء و هتيئة الرتبة 1 - شروط اكتساب امللكية عن طريق اال ستصالح ع اجلزائري مبوجب املادة اشرتط املشر 11 من قانون رقم 83 / 18 انه جيب ان يتم برانمج االستصالح من طرف املستفيد خالل مخس سنوات مقابل الدينار الرمزي، و المتنح له امللكية إال اذا مت املشروع خالل هده املدة و هو مايسمي ابلشرط الفاسخ آي يفسخ العقد، و ميكن ان متدد املدة يف حالة القوة القاهرة فاذا أمتم املستفيد مشروعه خالل مدة مخس سنوات فيتم نقل امللكية اليه ابلدينار ا لرمزي وهدا ما ذهبت اليه احملكمة العليا "ان قانون 83 / 1 8 خ يف املؤر 13 اوت 1983 يؤدي ايل امتالك االراضي لصاحل املرتشح الستصباحها و عليه فانه قانون انقل للملكية يشكل عائقا لدعوي احليازة و سندا للملكية " 12 2 - اإلستثمار سبب إلكتساب امللكية لألمالك الوطنية ا خلاصة مينح حق االمتياز علي قطعة ارض اتبعة لألمالك الوطنية اخلاصة مبوجب عقد االمتياز، يلتزم مبوجبة املستفيد ابلقيام مبشاريع االستثمار و تعطي األولية خاصة للمشاريع اليت تستثمر لتوفري املياه و الطاقة الكهرابئية و شق ال طرق مع تقدمي الدولة ملساعدات وحتفيزات مالية وجبائية و إذا أجنز املشروع ضمن شروط العقد، ميكن للمستفيد سواء كان شخص طبيعي او معنوي من جنسية جزائرية ان يتملك األرض عن طريق تنازل الدولة هلا مبوجب عقد إيداري و ذالك مبقابل احملور الثاين : تقيد حق امللكية اخلاصة للعقارالفالحي ع اجلزائري ان أزمة العقار الفالحي هي أزمة ملكية، إبستحواذ الدولة و هيمنتها علي القطاع الفالحي، إقتنع املشر فاعتمد ضمن قوانني التوجيه العقاري احلل متثل يف ا ستح آليات لتحرير امللكية العقارية اخلاصة و إرجاع داث 10 - قانون رقم 86 - 18 املؤرخ يف 13 اوت 1983 املتضمن حيازة امللكية العقارية الفالحية ،اجلريدة الرمسية عدد 34 ، لسنة 1983 ، صفحة 2045 11 123 ،ص 2005 مة العقار الفالحي و مقرتحات تسويتها ،دار اخللدونية للنشر و التوزيع،سنة عجة اجلياليل ،از - - قرار رقم 228753 الصادر بتاريخ 24 / 04 / 2002 عن نبيل صقر ،العقار الفالحي نصا و تطبيقا ،دار اهلدي للنشر و التوزيع 2008 171 12 ص

ع مبجموعة من القيود مكانتها اليت ضمنها الدستور، إال ان هذا احلق اي حق امللكية مل يكن مطلق بل قيده املشر مت توظيفها للنفع العام عن طريق حتقيق نوع من التوازن بني حرية املالك يف االستعمال و االستغالل و ال تصر ف يف ملكه وما بني الوظيفة االجتماعية 13 و االقتصادية للعقار الفالحي مبجموعة من األعباء و القيود أوال :حق امللكية بني القانون املدين و قانون التوجيه العقاري يعترب حق امللكية أوسع احلقوق العينية اذ يتمتع صاحبه بثالث سلطات و هي سلطة اإلستعمال و اإلستغالل و التصرف و هذا ما نص عليه القانون املدين يف املادة 674 "امللكية هي حق التمتع و التصرف يف األشياء بشرط ان ال تستعمل استعمال حتر مه يف املادة القوانني و االنضمة" غري ان قانون التوجيه العقاري عرف امللكية العقارية 27 منه علي اهنا هي حق التمتع و التصرف يف املال العقاري او احلقوق العينية العقارية من اجل استعمال األمالك لألمالك العق و فق طبيعتها او غرضها، كما نص على ان امللكية اخلاصة اري ة و احلقوق العينية العقارية يضمنها الدستور و يبدو التبياين بني القانونني يف ان القانون املدين قد قيد امللكية بشرط، و هو ماال جنده يف قانون التوجيه العقاري 14 إن سبب التناقض يرجع لكون القانون املدين صدر يف ضل النظام االشرتاكي الذي يقمع امللكية اخل اص ة، يف حني ان قانون التوجيه العقاري صدر يف ضل نظام أعاد للملكية اخلاصة قداستها فرض قانون التوجيه العقاري قيود علي املالك و هي تنقسم ايل قيود واردة علي االستغالل و أخري علي التصرف اثنيا - القيود الواردة علي االستغالل فرض القانون علي املالك يف استغالل العقار الفالحي قيد لضمان محاية األرض الفالحية وهو : - االلتزام ابستغالل األراضي الفالحي ة خيول حق امللكية للما لك سلطة استغالل الشيئ و يقصد ابالستغالل احلصول علي غلة الشيئ أي مثاره و يف األراضي الفالحية يتحقق االستغالل بواجب استثمار األرض ابلزراعة و احلصول علي الثمار و احملاصيل و عدم كها بورا ،ويشكل عدم االستثمار بطريقة مباشرة او غري مباشرة ملدة مومسني تر 15 فالحيني للمادة طبقا 48 من قانون التوجيه العقاري 16 13 - الوضيفة االجتماعية هي "توجيه امللكية اخلاصة ل كائن اجتماعي يعيش يف يعيش يف جمتمع يسوده مبدأ كانت تحقيق مصلحة اجملتمع ،فاملالك التضامن و التكافل االجتماعي "ماخود عن حممد علي حيبولة ،الوضيفة االجتماعية للملكية اخلاصة ،دراسة وقار نة بني القوانني الوضعية و الشريعة االسالمية ،دار بور سعيد للطباعة و النشر ال قاهرة 1973 ،ص 417 . 242 14 عجة اجلياليل ،ا زمة العقار الفالحي و مقرتحات تسويتها ،املرجع السابق ص - 15 . 206 ،ص 2001 عة االويل ، بن رقية ين يوسف ،شرح قانون املستثمرات الفالحية ،الديوان الوطين لالشغال الرتبوية ،الطب - 16 - املادة 48 من قانون التوجيه الع كل قطعة ارض فالحية تثبت بشهرة علنية اهنا قاري السالف الذكر "تعد ارض غري مستثمرة يف مفهوم هذا القانون مل تستغل استغالل فالحيا فعليا مدة مومسني فالحني متعاقبني علي االقل "

- مفهوم عدم االستغالل ع اجلزائري ضمن قانون التوجيه العقاري مفهوم األرض الغري م مل يعرف املشر علي ستغلة و امنا أسس هذا الفعل التعسف يف استعمال احلق نضرا للوظيفة االجتماعية و االقتصادية املنوطة هبذه األرض طبقا املادة 48 فقرة 1 من قانون التوجيه العقاري ان أساس نضرية التعسف يف استعمال احلق اليت ع اجلزائري ضمن قانون التوجيه العقاري وهي ان عدم تبناه املشر استغالل األراضي الفالحية هو خطأ مدين و هو صورة من صور اخلطأ التقصريي يشكل تعسفا يف استعمال احلق و لكن جزاءه ليس جرب الضرر 17 بل جزاءات أخري - جزاء عدم االستغالل ان عدم االستثمار الفعلي تقوم مبعاينته هيئة معتمدة خاصة تسمي جلنة إثبات عدم استغالل األراضي الفالحية ، 18 ختطر اللجنة الديوان الوطين لألراضي الفالحية الذي يقوم بتوقيع أحد اجلزاءات التالية على املسثتمر بعد إنذاره وهي - وضع االرض حيز االستثمار حلساب وعلي نفقة املالك او احلائز الضاهر اذا كان املالك احلقيقي غري معروف وال يتخذ هذا اإلجراء إال اذا كان املالك ألسباب قاهرة ، عاجزا عجزا مؤقتا عن استغالل أرضه 19 - عرض األرض للتأجري - بيع األرض اذ كانت خصبة او خصبة جدا و هو اشد صور اجلزاء املرتتب عن التعسف و يف هذه احلالة متارس الدولة حق الشفعة لشراء هده األ رض 20 العقارية الفالحية اخلاصة الن وجتدر اإلشارة إال ان الطبيعة القانونية لألراضي املعنية هبذا احلكم هي األمالك األراضي الفالحية التابعة لألمالك الوطنية او األمالك الوقفية تطبق عليها جزاءات تتمثل يف فسخ العق د مبجرد ثبوت خمالفة، اللتزامات دفرت الشروط من ضمنها واجب االستغالل اثنيا: القيود الواردة علي حق التصرف إن التصرفات اليت يقوم هبا املالك هي إما تصرفات مادية او قانونية و علية فان التقيد يشمل النوعني من التصرفات 1 - القيود الواردة علي التصرفات القانونية 17 . 279 قي و محدي ابشا ،املنازعات العقارية ،املرجع السابق ص ليلي زرو - املرسوم التنفيذي 7 9 / 484 املؤرخ يف 15 دبسمرب 1997 كذالك اجرءات اثبابت عدم استغالل االراضي الذي يضبط تشكيلة اهليئة اخلاصة و 18 الفالحية 19 من قانون التوجيه العقاري السالف الذكر 52 املادة - 20 من قانون التوجيه العقاري 3 ة فقر 52 املادة -

يلتزم مالك االرض الزراعية مبوجب القانون ان ال يقوم بتصرفات تضر ابألرض ومن بني هده االلتزامات ا ملفروضة وهي : - عدم تغري الوجهة الفالحية لألرض 21 العينية التبعية ، االلتزام ابحملافظة علي الطابع ع علي عاتق مالك األرض الفالحية و ذوي احلقوق وضع املشر أب الفالحي لألراضي وخاصة املصنفة ضمن األراضي اخلصبة او اخلصبة جدا ن ال تلحق املعامالت الع قارية اليت إيل تغري وجهتها الفالحي ، ومينع تنصب علي األراضي الفالحية تغري الوجهة الفالحية لألرض عند نقلها للغري سواء مت نقل امللكية مبقابل او دون مقابل 22 جزاء تغري الوجهة الفالحية ان القانون هو وحده الكفيل بتغري وجهة األراضي الفالحية ايل أراضي قابلة للتعمري 23 و أي معاملة تتم خرق ألحكام القانون فيرتتب عليها البطالن و تصبح عدمية األثر و هذا كله يف ايطار احملافظة علي األراضي ال فالحية - عدم جتزئة األرض الفالحية يف كل عملية تضمن قانون التوجيه العقاري قيدا حول املساحة املرجعية ايل جتزئة او قسمة لألراضي الفالحية جمموعة من امللكيات الصغري، اليت تؤدي ايل تكوين أراضي تتنايف مع وضيفتها االجتماعية و قابليتها لالستغالل و ذالك تفاداي لضاهرة تفتيت األراضي الفالحية، لذا حددت املادة 2 و 3 من املرسوم التنفيذي 97 - 490 شروط جتزئة األراضي الف الحية املساحة املرجعية لكل صنف من األراضي الفالحية 24 - جزاء عدم احرتام املساحة املرجعية يف تقسيم العقار الفال حي اذا مت تقسيم او جتزئة األ راضي الفالحية املشاعة بقسمة ودية او عن طريق القضاء دون احرتام املساحة املرجعية يرتتب عنه بطالن املعاملة و تصبح عدمية األثر 25 عقد القسمة الودية او االتفاقية احملررة من و يشمل البطالن طرف امل ،اما احلكم القضائي القاضي ابلقسمة فيكون وان كان هنائي معرض وثق للطعن ابلنقض أمام احملكمة املوثق الذي حرر العقد و احملافظ العقاري الذي قام بشهر عقد القسمة الغري العليا، بل يتعدي اجلزاء ايل مساءلة حمرتم لقيد املساحة املرجعية و جتدر االش ارة ايل ان استفحال ضاهرة بيع حقوق مشاعة ضئيلة جدا على اراضي فالحية ذات ملكية خاصة بعقود توثيقية أدي اىل اإلضرار ابلفالحة النه نتج عنها تقليل يف املساحة الفالحية و يف سبيل احلد من الضاهرة 21 من نفس القانون 55 املادة - 2008 22 / 08 / 10 الصادرة يف 6 جريدة رمسية عدد ، املتضمن التوجيه الفالحي، 2008 اوت 3 ،املؤرخ يف 08 / 16 من قانون رقم 22 املادة - 23 من قانون التوجيه العقاري 36 املادة - 24 االراضي الفالحية املتعلق بشروط جتزئة 1997 ديسمرب 20 املؤرح يف 490 - 97 املرسوم التنفيدي 25 من قانون التوجيه العقاري 56 و 55 املادة

اصدرت املديرية العامة لالمالك الوطنية مذكرة متنع احملافضني العقارين ايل االمتناع عن اشهار مثل هذه العقود 26 املذكر هده تطبيق عن افرز وقد للطعن قضائية دعاوي برفع منازعات عدة ة يف قررات احملافض العقاري الرامية ايل رفض االشهار 1 - القيودالواردة علي املعامالت الناقلة للملكية ان حق التصرف القانوين الناقل للملكية هو األخر مل يسلم من من التقيد ابعتباره عنصر من عناصر امللكية و من ب ني هده القيود هي الرمسية و حق الشفعة - إشرتاط الرمسية يف املعامالت الواردة علي العقار الفالحي نصت املادة 55 من قانون التوجيه العقاري علي ان مجيع املعامالت العقارية الو اردة علي الراضي الفالحية جيب ان حترر يف الشكل الرمسي اال انه جند هناك تناقض بني املادة 55 و املادة 53 من قانون التوجيه العقاري اليت مسحت بتحرير عقود اإلجيار يف شكل عقود عرفية - الشفعة قيد علي سلطة التصرف تعترب الشفعة من التصرفات ا لناقلة للملكية و نضرا خلصوصية العقار الفالحي حبكم وضيفته االجتماعية و االقتصادية لتحقيق الصاحل العام ،فان املالك ليست له احلرية يف اختيار من سيحل حمل املشرتي يف بيع العقار فهو مقيد حبق الشفع ة للدولة وللمالك اجملاورين و تنقسم الشفعة ايل مدنية و ايدارية - الشفعة املدنية عرفت املاد 794 من القانون املدين الشفعة ابهنا رخصة جتيز احللول حمل املشرتي يف بيع ال عقار ضمن اآلجال و الشروط املنصوص عليها ،حيق ممارسة حق الشفعة يف ب يع العقار 27 - ملالك الرقبة اذا بيع الكل او البعض من حق االنتفاع املناسب للرقبة - للشريك يف الشيوع اذا بيع جزء من العقار املشاع ايل اجنيب - صاحب حق االنتفاع اذا بيع ت الرقبة كلها او بعضها - الشفعة اإلدارية إن الشفعة علي الع يف نقل امللكية ،لذ قار الفالحي تعترب قيد علي حرية التصرف القانوين ا جيب علي البائع و املشرتي استصدار رخصة من املصاحل الفالحية الواقع يف دائرهتا لعقار حيق للدولة ممارسة حق الشفعة عند بيع العقار الفالحي عن طريق هيئتها املخولة قانونو دال ك ما نصت عليه املادة 52 فقرة 3 املتمثلة من قانون التوجيه العقاري يف الديوان الوطين لالراضي الفالحية 28 مع احرتام الرتتيب الوارد 2014 26 افريل 21 بتاريخ 4270 مذكرة صرة عن رية امالك الدولة حتت رقم 27 من القانون املدين املعدل و املتمم 795 املادة - 28 وطين لالراضي الفالحية املتضمن انشاء الديوان ال 1996 / 02 / 24 املؤرخ يف 87 / 69 من املرسوم التنفيدي 5 املادة -

يف القانون املدين فبعد اخطار الديوان الوطين من طرف البائع ابلتصرف يف العقار حيق للديوان اما قبول الشفعة و حلول حمل املشرتي او عد م قبوهلا 2 - ألقيود الواردة علي التصرف املادي نضرا للتعدي الذي طال العقار الفالحي و الذي تنج عنه حتويل االراضي الزراعية ايل عقارات عمرانية ابلبناءعليها مما قلص من مساحات األراضي 29 ع ايل اجياد نض ،ملواجهة هده الضاهرة عمد املشر ام مراقبة صارم يف ما يتعلق ابلبناء علي االراضي الفالحية و كأصل عام ال جيوز البناء علي األراضي الفالحية اال يف حالة كان البناء يساهم يف حتسني االستغالل و كانت هذه املباين و املنشئات ضرورية لرفع الطاقة االنتا جية ،بشرط استصدار رخصة مسبقة تسلم حسب األشكال و الشروط اليت حتددها األحكام الت شسريعية املتعلقة ابلتعمري و حق البناء 30 كما ميكن اعتبار من التصرفات املادية اليت تؤدي ايل تغري الوجهة الفالحية لألراضي الفالحية وهو عندما يعمد املالك ايل عدم إستغالل األرض و تر كها بورا، مما يؤثر علي خصوبتها و جيعلها غري صاحلة للزراعة و 31 ج ،هذا خير األرض م ن إعداد األراضي الزراعية وينتهي هبا احلال ايل أراضي للبناء اخلامتة ان أزمة ال ع ايل إعادة النضر يف عقار الفالحي اليت شهدهتا اجلزائر و أتثريها علي واقع االقتصاد دفعت ابملشر السياسات املنتهجة ابعتبار ان السبب الرئيسي لتدهور اإلنتاج و القطاع الزراعي راجع ملشكل امللكية وخاصة ملكية ع ايل بناءا علي هذه احلجج ابدر املشر الدولة هلذا القطاع ، التخلي عن السياسات املنتهجة و إعادة للملكية العقارية اخلاصة قداستها بعد إقصاء و هتميش دورها هبيمنة الدولة علي هذا القطاع ان بصدور قانون التوجيه العقاري الذي يعترب مكسبا و منعرجا هاما و جديد يف التنظيم العقاري و خاصة العقار الواردة عليها ليساير بذالك الدستور الذي ضمن الفالحي ، مت رد االعتبار للمكية اخلاصة و حتريرر املعامالت حق امللكية اخلاصة، اال ان اإلطالق والتحرير مل يكن علي أخره بل قيد بضوابط جيب علي املالك للعقار الفالحي ملزم بقيود تضمن االستغالل األمثل لألراضي حرا يف تسري ملكيته بل هو يعد هذا األخري االلتزام هبا، فلم ابلوظيفة االجتماعية و االقتصادية و الصاحل العام الفالحية إلرتباطها ،أصبح مبوجبها االستثمار يف العقار ألفالحي هو احد الرهاانت اليت تعول عليها الد ج جمال احملروقات ولة لالستثمار خار 289 29 امساعيل شامة،النضام القانوين اجلزائري للتوجيه العقاري،دار هومة للنشر و التوزيع ص 30 من قانون التوجيه العقاري 25 و 34 املادة - 27 31 ،ص 1997 ة ،القاهرة سنة االجيار الزراعي ،دار اجلامعة اجلديد – حممد حسن قاسم ،امللكية الزراعية -

ع قد وفق ايل حد ما يف محاية العقار الفال حي، بفرض القيود علي ا إذا كان املشر ملليكة اخلاصة و وفصل ملكية االرض عن ملكيةاالستغالل و إعطاء أمهية ابلغة ملسألة استغالل األرض الفالحية إال ان بعض هده القيود قد مست حبق دستوري عندما يصل اجلزاء فيها ايل حد البيع اجلربي للعقار الفالحي و جتريد املالك من ملكه، الذي خ حلق امل يشكل هتديد صار لكية ويتشابه ايل حد كبري مع افكار الثورة الزراعية اليت أممت أراضي املالك امل تغيبني، ع بذالك قد أعاد نفس املشكل الذي أدي ايل فشل الثورة الزراعية فيكون املشر ان تقيد امللكية اخلاصة يف ال عقار الفالحي هو ضرورة اجتماعية فرضتها مصلحة اجملتمع ولكن ال جيب التمادي يف استغالل هذااملربر علي حساب امللكية اخلاصة املضمونة دستوراي قائمة املراجع امحد خالدي ،احليازة بني الشريعة و القانون املدين اجلزائري ،دار هومة للنشر و التوزيع ، 2014 - - امساعيل شامة،النضام القانوين اجلزائري للتوجيه العقاري،دار هومة للنشر و التوزيع،طبعة 2004 ح قانون املستثمرات الفال بن رقية بن يوسف ،شر حية ،الديوان الوطين لالشغال الرتبوية ،الطبعة األويل ، 2001 - عجة اجلياليل ،ازمة العقار الفالحي و مقرتحات تسويتها ،دار اخللدونية للنشر و التوزيع،سنة 2005 ليلي زروقي و عمر محدي ابشا ،املنازعات العقارية يف ضوء أخر تعديالت ،دار هومة للنشر و التوزيع طبعة جديدة ، 2015 - حممد حسن قاسم ،امللك ية الزراعية – االجيار الزراعي ،دار اجلامعة اجلديدة ،القاهرة سنة 1997 - حممد علي حنبولة ،الوضيفة االجتماعية للملكية اخلاصة ندراسة مقارنة بني القوانني الوضعية و الشريعة االسالمية ،دار بور سعيد للطباعة و النشر انلقاهرة ن 1973 - نبيل ص قر ،العقار الفالحي نصا و تطب يقا ،دار اهلدي للنشر و التوزيع 2008 الدساتري دستور 1996 املعدل لدستور 1989 ا لنصوص التشريعية و التنضيمية األوامر أمر رقم 90 / 25 خ يف املؤر 25 سبتمرب 1995 يعدل و يتمم القانون رقم 90 - 25 خ يف املؤر 18 نوفمرب 1990 و املتضمن التوجيه العقاري القوانني

- القانون امل دين لسنة 1975 املعدل و املتمم - قانون رقم 86 - 18 خ يف املؤر 13 اوت 1983 حيازة امللكية العقارية الفالحية املتضمن ،اجلريدة الرمسية عدد 34 ، لسنة 1983 - القانون 90 - 25 خ يف املؤر 18 - 11 - 1990 ، املتضمن التوجيه العقاري، اجلريدة الرمسية املؤرخة يف 20 - 11 - 1990 ، عدد 49 . القانون رقم 08 - 16 ح يف املؤر 20 يوليو سنة 2008 يتضمن التوجيه الفالحي جريدة رمسية املؤرخة يف 10 - 08 - 2008 عدد 46 ،ص. 0 4 املراسيم املرسوم التنفيذي 96 / 87 خ يف املؤر 24 / 02 / 1996 املتضمن انشاء الديوان الوطين لالراضي الفالحيةجريدة رمسية عدد 15 الوؤرخة 28 فرباير 1996 ا ملرسوم التنفيذي 97 / 484 خ يف املؤر 15 دبسمرب 1997 الذي يضبط تشكيلة اهليئة اخلاصة و كذالك اجرءات اثبابت عدم استغالل االراضي جريدة رمسية عدد 58 املؤرخة يف 17 ديسمرب 1997 املرسوم التنفيذي 97 - 490 ح يف املؤر 20 ديسمرب 1997 املتعلق بشروط جتزئة االراضي الفالحية جريد ة رمسية عدد 84 املؤرخة يف 9 اوت 1998