المسؤولية الجزائية للمرقي العقاري في ظل أحكام القانون رقم 11-04.

املسؤولية اجلزائية للمرقي العقاري يف ظل أحكام القانون رقم 11 - 04 . رشيد بن فرحية أستـاذ مساعد قسم "أ" جامعة مستغامن. مقدمة حيتل قطاع السكن مكانة متميزة ضمن اسرتاتيجية التنمية االقتصادية واالجتماعية ابجلزائر، إذ تبذل الدولة جهودا معتربة لتنمية هذا القطاع، ابعتباره أكثر احلاجات االجتماعية حساسية. وإن كانت الدولة منذ االستقالل وإىل غاية منتصف الثمانينات قد أخذت على عاتق ها بناء ومتويل السكن يف ظل اإليديولوجية االشرتاكية اليت انتهجتها الدولة خالل تلك احلقبة، على أساس م بدأ "ال كرامة للمواطن بدون سكن الئق". كت يف مرحلة الحقة أنه ال ميكنها لوحدها تلبية االحتياجات املتزايدة للمواطنني يف هذا القطاع، إال أهنا أدر مما حتم عليها إشراك اخلواص مبا لديهم من إمكاانت مادية وبشرية وتقنية لتلبية تلك االحتياج ات، فظهر بذلك نظام الرتقية العقارية ألول مرة مبوجب القانون رقم 86 - 07 ، 1 مث مت إعادة صياغة أحكامه متاشيا مع نظام اقتصاد السوق مبوجب املرسوم التشريعي رقم 93 - 03 ، 2 وامللغى مبوجب القانون رقم 11 - 04 ، 3 الذي جاء لوضع ضوابط أكثر صرامة يف جمال التزامات املرقني وزابئنهم، وحتديد مسؤولياهتم بصفة متكاملة ومنسجمة مبا تقتضيه ضوابط النشاط ومتطلبات العمرانية وعصرنة املدن. 4 ع ضمن القوانني املشار إليها أعاله، وتعد املسؤولية اجلزائية للمرقي العقاري من أهم اجملاالت اليت عىن هبا املشر وذلك للتصدي إىل خمتلف صور التعدي والتجاوزات املمارس ة ضد مصلحة مقتين السكنات والقوانني املنظمة لنشاط 1 - القانون رقم 86 - 06 املؤرخ يف 23 مجادى اآلخر 1406 ه املوافق لـ 4 مارس 1986 م املتعلق ابلرتقية العقارية، ج.ر، ع. 10 ، س. 1986 . 2 - املرسوم التشريعي رقم 93 - 03 املؤرخ يف 7 رمضان 1413 ه املوافق لـ 1 مارس 1993 م ، املتعلق ابلنشاط العقاري، ج.ر، ع. 14 ، س. 1993 . 3 - القانون رقم 11 - 04 املؤرخ يف 14 ربيع األول 1432 ه املوافق لـ 17 فيفري 2011 م ، حيدد القواعد اليت تنظم نشاط الرتقية العقارية، ج.ر، ع. 14 ، س. 2011 . 4 - كلمة وز ع القانون رقم ير العدل أثناء تقدمي مشرو 11 - 04 أمام اجمللس الشعيب الوطين، ابجللسة العلنية املنعقدة يوم األحد 26 ديسمرب 2010 ، ج.ر.م.م.ش.و، ع. 195 ، بتاريخ 11 ربيع األول 1432 ه املوافق لـ 14 فيفري 2011 م ، ص. 14 .

ع اجلزائري يف مساءلة الرتقية العقارية. ومع ذلك فإن املالحظ من خالل استقراء هذه القوانني اختالف سياسة املشر املرقي العقاري جزائيا. وقد يُعزى هذا االختالف إىل التحول اإليديولوجي واالقتصادي الذي شهدته البال د، اب النتقال من النهج االشرتاكي يف ظل القانون 86 - 07 ،إىل خيار اقتصاد السوق وتشجيع القطاع اخل اص يف جمال السكن من خالل املرسوم التشريعي 93 - 03 ع ، إال أن املالحظ وجود حتول جذري يف سياسة املشر اجلزائري بتبنيه القانون رقم 11 - 04 خصوصا يف جمال املسؤولية اجلزائية للمرقي ال عقاري. ع يف مساءلة املرقي العقاري جزائيا؟ وما فكيف ميكن تقييم سياسة املشر هي حدود و ضوابط هذه املسؤولية يف ظل أحكام القانون 11 - 04 ؟ ولإلجابة عن هذا اإلشكال ستقسم الدراسة إىل حمورين أساسيني على حنو ما يلي: ع بتقنيات القانون اجلزائي لألع احملور األول: أتثر املشر مال يف مساءلة ا ملرقي العقاري. من خالل استقراء النصوص اجلزائية الواردة ابلقانون رقم 11 - 04 ، يالحظ أ ع اجلزائري قد استعار ن املشر تقنيات القانون اجلزائي لألعمال يف مساءلة املرقي العقاري، وذلك ابعتباره من رجا ل األعمال امللزمني ابحرتام قواعد تنظيم نشاط املشروع. و يظهر هذا التأثر من خالل اعتماد أسلوب اإلحالة يف التجرمي ( 1 كذا اجلنح )؛ و ا ملخالفية أو املخالفات اجملنحة ( 2 )؛ إضافة إىل تبين نظام العقوابت اإلدارية ( 3 ) والغرامة املالية دون ع قوبة احلبس قصري املدة ( 4 .) 1 - اعتماد أسلوب اإلحالة يف جترمي خمالفات املرقي العقاري: يعترب التجرمي عن طريق اإلحالة أو ما يعرف ابلنص اجلزائي على بياض، من أهم خصوصيات التجرمي يف القانون اجلزائي لألعمال، 5 ع على هذه وقد اعتمد املشر التقنية يف جترمي خمالفة بعض النصوص القانونية والتنظيمية املتعلقة بنشاط الرتقية العقارية، وذلك ابلنص على العقوبة امل رصودة ملخالفة نص قانوين معني مع اإلحالة يف حتديد عناصر التجرمي إىل نص آخر. وقد يكون هذا النص أحد النصوص القانونية ذات الطابع املدين الواردة ابلقانون رقم 11 - 04 ، كما هو احلال مثال يف املادة 73 اليت عاقبت على خمالفة أحكام املادة 33 من نفس القانون، واملتعلقة إبلزامية إعداد عقد بيع البناية 5 - إيهاب الروسان، خصائص اجلرمية االقتصادية – دراسة يف كان، جملة دفاتر السياسة والقانون، ع. املفهوم واألر 7 ، جوان 2012 ، ص. 83 .

أو جزء من البناية احملفوظة، خالل ثالثة أشهر من استالم املرقي العقاري للبناية أو جلزء منها، أمام املوثق مقابل التسديد الكلي لسعر البيع من طرف صاحب حفظ احلق. ونفس األمر ابلنسبة للمادة 74 اليت أحالت إىل املادة 55 املتعلق إبلزامي ة انتساب املرقي العقاري إىل صندوق الضمان. وقد تكون اإلحالة إىل نص من نفس القانون، الذي هو بدوره حييل إىل التنظيم لتحديد كيفيات وشروط ع للسلطة تطبيقه، ويعرب عن هذه التقنية يف جمال القانون اجلزائي لألعمال ابلتفويض التشريعي، حيث يفوِّض املشر التنفيذية بطريقة مباشرة أو غري مباشرة سلطة حتديد بعض عناصر التجرمي، 6 إذ ال يراد به إنشاء اجلرائم وإمنا حتديد التجرمي وفق النص املفوض، 7 ع من خالل املادة وهو األسلوب الذي اعتمده املشر 69 مثال من القانون 11 - 04 ، اليت نصت على جترمي الشروع يف أي صنف من أشغال الرتقية العقارية مبخا لفة نص املادة 6 من نفس القانون، واليت نصت على إجبارية احلصول على ترخيص إداري مسبق قبل الشروع يف األشغال، إال أن املادة 6 قد أحالت إىل كن املادي هلذه اجلرمية. التنظيم لتحديد كيفيات تطبيقها، مبا جيعل للسلطة التنفيذية دورا مهما يف حتديد عناصر الر وقد تكون اإلح الة إىل نصوص التجرمي العامة الواردة بقانون العقوابت، وهو ما ق ضت به املادة 77 من القانون رقم 11 - 04 ، اليت أحالت يف فقرهتا األوىل إىل تطبيق أحكام املادة 243 من ق.ع على ممارسة مهنة املرقي العقاري دون احلصول على اعتماد، كما أحالت الفقرة الثانية إىل تطبيق أحكام املادة 372 من ق.ع املتعلقة ابلنصب واالحتيال. 2 - اعتماد أسلوب اجلنح املخالفية (املخالفات اجملنحة): يالحظ من خالل استقراء النصوص اجلزائية الواردة ابلقانون رقم 11 - 04 أن اجلرائم الواردة هبا تدخل ضمن مفهوم اجلنح املخالفية أو ما يطلق عليه ابملخالفات اجملنحة، وهي جرائم ال يعاقب عليها القانون ابلعقوبة املقررة للمخالفات، وإمنا بعقوبة اجلنح، بيد أهنا تتفق مع كنها املعنوي، وغالبا ما يكون ذلك يف جنح اخلطر واليت تكمن علة جترميها يف احليلولة دون املخالفات يف طبيعة ر وقوع خطر معني . 8 6 - حممود جنيب حسين، شرح قانون العقوابت، ج. 1 ( القسم العام )، دار النهضة العربية، القاهرة - مصر، ط. 6 ، 989 1 ، ص. 76 . 7 - حسن عز الدين دايب، تدخل القانون اجلزائي يف النشاط االقتصادي، ملتقى الع دالة اجلزائية: أي تطور، جندوبة طربقة - ت ونس، أايم 8 - 9 - 10 مارس 2007 ، ص. 116 . 8 - حم مد مسري، اجلرائم االقتصادية يف التشريعني املصري واإلمارايت، دار النهضة العربية، القاهرة، 2015 ، ص . 51 .

إذ ما مييز اجلرائم اليت يتابع هبا املرقي العقاري أن معظمها من اجلرائم الشكلية اليت تقع مبجرد ارتكاب السلوك املادي الذي ينبئ بوجود خطر يهدد املصلحة احملمية، وهي مصلحة مقتين السكن غالبا، الذي يعد طرفا ضعيفا يف عقد البيع بناء على التصاميم. 9 ع مل يشرتط حتقق ضرر فعلي ابملصلحة احملمي حيث يالحظ أن املشر ة، إذ إن جمرد ا رتكاب املخالفة ألحكام النصوص القانونية والتنظيمية املتعلقة ابلرتقية العقارية، يؤدي إىل قيام مسؤولية املرقي العقاري، فمجرد الشروع يف األشغال دون احلصول على رخصة يعاقب املرقي العقاري ابلعقوابت الواردة ابملادة 6 9 من القانون 11 - 04 ؛ كما أن جمرد ع رض أمالك عقارية للبيع يف إطار مشروع عقاري أجنز خمالفة ألحكام املواد م ن 27 إىل 29 يعرض املرقي العقاري للعقوابت املنصوص عليها ابملادة 70 ، ولو مل يتم البيع فعال؛ وهو ما ينطب ق أيضا يف حال خمالفة األحكام املتعلقة آبجال حتويل امللكية وفقا للمادة 73 ؛ وغريها. كما أن هذه اجلنح الواردة ابلقانون 11 - 04 تسند إىل املرقي العقاري مبجرد ارتكابه للمخالفة دون تطلب كن املعنوي، أي أن مسؤوليته تقوم على جمرد اإلسناد املادي دون التشدد يف تطلب اإلسناد املعنوي، فاخلطأ حتقق الر مفرتض يف هذه اجلنح مبجرد ارتكاب عناصرها املادية، 10 وهو ما جيعلها جرائم مادية ابمتياز. 11 3 - ع لنظام العقوابت اإلدارية يف جمال الرتقية العقارية: تبين املشر ع يف القوانني خالفا ملا انتهجه املشر ع ع اجلزائري صراحة نظام العقوابت اإلدارية، من خالل الفر السابقة املنظمة لنشاط الرتقية العقارية، فقد تبىن املشر األول من الفصل ا لسادس املتعلق ابلعقوابت، واليت تعد من أهم مظاهر التحول عن اجملال اجلنائي، واملعرب عنه بظاهرة احلد من العقاب، اليت تقتضي وهتدف إىل إقرار جزاء من طبيعة خمتلفة عن اجلزاء يف قانون العقوابت، وذاك 9 - عواطف زرارة، التزام ات املرقي العقاري يف عقد البيع بناء على التصاميم وفقا للق انون 11 / 04 ، امللتقى الوطين حول إشكاالت ا لعقار احلضري وأثرها على التنمية يف اجلزائر، املنعقد يومي 17 و 18 فيفري 2013 ، خمرب احلقوق واحلرايت يف األنظمة املقارنة، كل ية احلقوق والعلوم السياسية، جامعة حممد خيضر - بسكرة، منشور، ص. 86 . 10 - وذلك ابستثناء جرائم النصب وا الحتيال اليت تطبق عليها األحكام العام ة الواردة يقانون العقوابت، وذلك بناء على ما قضت به املادة 77 فقرة 2 من القانون 11 - 04 . 11 - كانت هذه ال كن املادي يف بداية القرن التاسع عشر، وقد كن املعنوي واالكتفاء ابلر نشأت فكرة إقصاء الر فكرة من صنع حمكمة النقض الفرنسية، ح يث اعتربت بعض اجلرائم االقتصادية من قبيل اجلرائم املادية ، إذ ال يشرتط لوجودها إثبات خطأ يف حق مرت كبها، فمجرد حتقق الواقعة اإلجرامية ماداي يكفي لقيام اجلرمية . أنور صدقي املساعدة، املسؤولية اجلزائية عن اجلرائم االقتصادية، دار الثقافة للنش ر والتوزيع، عمان، ط. 1 ، 2006 ، ص. 252 ؛ حممد عبد اللطيف عبد العال، اجلرائم املادية وطبيعة املسؤولية الناشئة عنها، دار النهضة العربية، القاهرة - مصر، 1997 ، ص. 68 .

من أجل توفري احلماية الشاملة من كل صور السلوك اليت تصيب ابلضرر أو تعرض للخطر املصاحل االجتماعية أو الفردية، 12 ويطلق على القانون املنظم لتلك األمور قانون العقوابت اإلداري أو القانون اإلداري العقايب. 13 ع مبوجب املادة حيث نص املشر 64 من القانون رقم 11 - 04 على إمكانية تعرض املرقي العقاري عقوبة السحب اإلداري لالعتماد، والذي مبوج به يكتسب صفة املرقي العقاري وميكنه من مزاولة النشاط، حيث نصت املادتني 20 و 21 على الشروط العامة للحصول عليه، فيما توىل املرسوم التنفيذي رقم 12 - 84 حتديد كيفيات منح هذا االعتماد. 14 فسحب االعتماد يرتتب عنه فقدان صفة املرقي العقاري وابلتايل عدم إمكانية مزا ولة نش اط الرتقية العقارية، وإال تعرض للعقوابت املنصوص عليها يف املادة 243 من ق.ع، احملال عليها مبوجب امل ادة 77 من القانون 11 - 04 ، مع اإلشارة إىل أن السحب اإلداري لالعتماد يتم على ثالث ( 3 ) درجات حسب خطورة الفعل، فقد يكون سحبا مؤقتا لالعتماد ملدة ال تتجاوز ستة ( 6 ) أشهر يف حالة: تقصري املرقي العقا ري يف التنفيذ اجلزئي وغري املربر اللتزاماته جتاه املقتنني، أو لعدم احرتامه لقواعد أخالقيات املهنة، أو نظرا لتق صريه اللتزاماته املنصوص عليها يف القانون أو النصوص املطبقة له؛ وقد يكون السحب هنائيا لالعتماد وذلك يف حالة عدم است يفاء املرقي العقاري ل لشروط اليت متكنه من احلصول على االعتماد، أو نظرا لتجاهله عن قصد وبصفة خطرية ومتكررة اللتزاماته، أ و إذا أهنى نشاطه دون مربر ودون إخطار مسبق للسلطة اليت سلمته االعتماد، أو إذا قصر يف التزاماته كما مت اال تفاق عليها جتاه الدولة أو املقتنني كائه؛ وشر وقد يكون السحب تلقائيا لالعتماد وذلك يف حالة: وفاة املرقي العقاري، أو إ ذا أصيب بعجز جسماين أو عقلي مينعه من القيام ابلتزاماته، أو إذا كان موضوع حكم بسبب الغش الضرييب، أو إ ذا كان موضوع تصفية قضائية. 12 - ف توح عبد هللا الشاذيل، التحول عن اجملال اجلنائي يف جرائم األعمال يف ضوء األنظمة السعودية، جملة ا حلقوق للبحوث القانونية و كلية االقتصادية، احلقوق - جامعة االسكندرية، ع. 1 ، 2010 ، ص. 1 5 . 13 - أ مني مصطفى حممد، النظرية العامة لقانون العقوابت اإلداري، دار اجلامعة اجلديدة للنشر، االسكندرية - مصر، 2008 ، ص. 39 . 14 - املرسوم التنفيذي رقم 12 - 84 املؤرخ يف 20 فيفري 2012 ، احملدد لكيفي ات منح االعتما كيفيات مسك اجلدول كذا د ملمارسة مهنة املرقي العقاري و الوطين للمرقني العقاريني، ج.ر، ع. 11 ، س. 2012 .

ع مل حيدد اجلهة اإلدارية املخولة قا وإن كان املشر نوان بتوقيع هذه العقوابت ا إلدارية، فإنه يفرتض أن تكون هي السلطة املصدرة لالعتماد على أساس قاعدة توازي األشكال، وهو الوزير املكلف اب لسكن وفقا للمادة 5 من املرسوم التنفيذي رقم 12 - 84 ، إال أنه بني مبوجب املادة 65 من القانون 11 - 04 إمكانية الطعن يف العقوابت اإلدا رية اليت تعرض هلا املرقي العقاري أمام الوزير املكلف ابلسكن والعمران، مع إمكانية ا تباع طرق الطعن القضائي أمام القضاء اإلداري. 4 - االعتماد على عقوبة الغرامة املالية واحلد من العقوبة السالبة للحرية: الطابع املميز للعقوابت يف جمال املسؤولية اجلزائية للمرقي الع قاري أن معظم اجلرائم معاقب عليها ابلغرامة املالية دون العقوبة السالبة للحرية، حيث ع على فرض غرامات مالية ذات قيمة عالية مقارنة ابلغرامة يف جرائم قانون العقوابت، وهو ما يعد من يعتمد املشر أهم تقنيات القانون اجلزائي لألعمال يف جمال العقاب، حيث إن فكرة ضمان جن اعة السياسة االقتصادية قد فرضت ع اعتماد مفاضلة بني العقوابت اليت ختدم مصلحة اجملتمع االقتصادية، فاجته إىل إعطاء األولوية للعقوابت على املشر املالية دون العقوابت السالبة للحرية، 15 ولعل ذلك راجع إىل أن غالبية جرائم األعمال ترتكب بدافع الطمع والربح غري املشروع، فكان من املناسب أن تكون الغلبة لعقوبة تصيب اجلاين يف ذمته املالية. 16 فاملرقي العقاري مهما كان يعد من رجال األعمال، وابلتايل فهو يسعى إىل حتقيق أقصى قدر من الربح، وقد يدفعه هذا احلرص إىل خمالفة القواعد التنظيمية للنشاط، إما استعجاال منه لتحصيل ا لربح أو تفاد اي لتكاليف يراها ع عقوابت مالية ثقيلة عساه مثقلة لكاهله ومفقرة لذمته املالية، لذا فقد رصد املشر ا تكون رادعة وحمجمة ألي خمالفة ألحد األحكام املنظمة لنشاط الرتقية العقارية. 15 - إيهاب الروسان، املرجع السابق، ص. 101 . 16 - حممود حممود مصطفى، اجلرائم االقتصادية يف القانون املقارن، ج. 1 (األحكام الع امة واإلجراءات اجلنائية)، مطبعة جامعة الق اهرة والكتاب اجلامعي، مصر، ط. 2 ، 1979 ، ص. 156 .

فمخالفة احلصول على رخصة إجناز املشروع تكلف املرقي العقاري غرامة ترتاوح بني 200.000 د.ج إىل 2.000.000 د.ج؛ 17 كة؛ ونفس املبلغ يتحمله يف حال عدم تبليغ املقتين بنظام امللكية املشرت 18 كذا عن عدم و إبالغه ابملعلومات املنصوص عليها ابملادة 30 ؛ 19 وأيضا عن عدم احرتام املرقي العقاري آلجال حتويل امللكية. 20 ويظهر بوضوح أن هذه الغرامة جد ثقيلة على املرقي العقا ري، خاصة إذا كان شخصي ا معنواي، إذ إن الغرامة تضاعف ابلنسبة إليه خبمس مرات من احلد األقصى للغرامة املفروضة على الشخص الطبيع ي. ع اجلزائري قد أتثر كثريا بتقنيات القانو إذا ومن خالل ما سبق يالحظ أن املشر ن اجلزائي لألعمال يف مساءلة املرقي العقاري جزائيا، سواء من حيث التجرمي أو من حيث العقوبة، وذلك نظرا ملا ت تيحه هذه التقنيات من محاية قصوى للحقوق واملصاحل احملمية، واليت يبدو أن احلماية املقررة ابلنصوص املدنية يف ع غري كافية، مما دفع نظر املشر به إىل تقرير احلماية اجلزائية هلا بصورة أكثر مرونة وفاعلية، وإن كان ذلك ع لى حس اب مصلحة املرقي العقاري، الذي أصبح مطلواب منه أن يكون أكثر احرتافية وحذرا حىت ال يقع ختت طائلة املساءل ة اجلزائية. احملور الثاين: تفصيل اجلرائم اليت يسأل عنها املرقي العقاري طبقا للقا نون 11 - 04 . ع ابألحكام اخلاصة للقانون اجل بعد أن مت بيان مدى أتثر املشر زائي لألعمال يف مساءلة املرقي العقاري، سيتم التعرض إىل تفصيل اجلرائم اليت يسأل عنها، واأل حكام اخلاصة بكل جرمية وما تثريه م ن إشكاالت، وذلك وفقا ملا يلي: 1 - جرمية مباشرة األشغال دون رخ صة مسبقة: وهي اجلرمية املنصوص واملعاقب عليها مبوجب املادة 6 9 من القانون 11 - 04 ، حيث تقوم هذه اجلرمية مبجرد شروع املرقي العقاري يف أشغال ا لرتميم العقاري أو إعادة أتهيل أو جتديد عمراين أو إعادة هيكلة أو تدعيم دون احلصول على رخصة مسبقة. وقد جاءت املادة 69 لتقرير محاية جزائية ألحكام املادة 6 من نفس القانون، واليت نصت على وجوب خضوع كل ع الثانية منها على ذلك مبنع الشروع يف أي نشاط مليات الرتقية العقارية إىل ترخيص إداري مسبق، وأكدت 17 - املادة 69 من القانون 11 - 04 . 18 - املادة 72 من نفس القانون. 19 - املادة 6 7 من نفس القانون. وتتمثل هذه املعلومات يف: أصل ملكية األرضية ورقم السند العقاري عند االقت ضاء ومرجعيات رخصة التجزئة وشهادة التهيئة والشبكات ك و ذا اتريخ ورقم رخصة البناء . 20 - املادة 3 7 من نفس القانون.

ع على تفادي البناءات الفوضوية أو العشوائية اليت ال تستجيب مامل يتم احلصول على الرخصة، وهذا حرضا من املشر للمعايري واملقاييس املعتمدة يف تنظيم النسيج العمراين. إ ال أن املادة 6 ع اجلزائري من مل تبني أحكام رخصة البناء واكتفت ابإلحالة إىل التنظيم، واملالحظ أن املشر خالل نص املادة 52 من القانون 90 / 29 واملادة 33 من املرسوم التنفيذي رقم 91 / 176 قد اكتفى ببيان نطاق تطبيق رخصة البناء يف حالة إنشاء مباين جديدة ومتديد البناية وتغيري البناء وأعمال التدعيم والتسييج دون تقدمي تعريف جامع لرخصة البناء. 21 وقد عرف بعض الفقه رخصة البناء أبهنا: "القرار اإلداري الصادر عن سلطة خمتصة قانوان، متنح مبقتضاه احلق للشخص طبيعيا كان أو معنواي إبقامة بناء جديد أو تغيري بناء قائم قبل البدء يف أعمال البناء اليت جيب أن حترتم قواعد قانون العمران. 22 إذا فالرخصة اإلدارية املسبقة هي شرط أساسي البد من احلصول عليه قبل بدء امل رقي العقاري يف أي نوع من أنواع نشاط الرتقية العقارية، وعدم احرتام هذا الشرط يرتب مسؤوليته اجلزائية، وابلتايل يت حمل املخالف العقوبة املق ررة مبوجب املادة 69 من القانون 11 - 04 ، واملتمثلة يف الغرامة املالية اليت ترتاوح بني مائيت ألف دينار ( 200.000 دج) إىل مليوين دينار ( 2.000.000 دج). 2 - ج رمية بيع أمالك عقارية دون مراعاة الكيفيات احملددة قانوان: وهي اجلرمية امل نصوص واملعاقب عليها ابملادة 70 من القانون 11 - 04 ، حيث تقوم اجلرمية إذا قام املرقي العقاري ب بيع أمالك عقارية مت إجنازها، ومل يراعي يف عملية البيع اإلجراءات والصيغ املنصوص عليها يف املواد 27 و 28 و 29 من نفس القا نون. ويتعلق األمر بعقد حفظ احلق املنصوص عليه ابملادة 27 ، 23 والذي يلتزم مبوجبه املرقي العقاري بتسليم العقار املقرر بناؤه أو يف طور البناء فور إهنائه إىل صاحب حفظ احلق، وذلك مقابل دفع هذا األخري للتسبيق يف حسابه الذي يفتح ابمسه لدى هيئة ضمان عمليات الرتقية العقارية. ويعد هذا العقد مبثابة بيع آجل حملل غري موجود وقت 21 - و داد عطوي، أساس قيام مسؤولية اإلدارة يف جمال رخصة البناء، جملة القانون العقاري والبيئة، جامعة عبد احلميد ب ن ابديس مستغامن، ع. 4 ، جانفي 2015 ، ص. 138 . 22 - عزري الزين، إجراءات إصدار قرارات البناء وا هلدم يف التشريع اجلزائري، جملة املفكر، جامعة حممد خيضر بسكرة، ع. 3 ، ص. 12 . 23 - حيث عرفته املادة 27 : "عقد حفظ احلق هو العقد الذي يلتزم مبوجبه ا ملرقي العقاري بتسليم العقار املقرر بناؤه أو يف طور البناء ، لصاحب حفظا حلق ، فور إهنائه ، مقابل تسبيق يدفعه هذا األخري".

التعاقد، 24 فهو عقد خاص نظمه القانون الحتواء مشكلة متويل مشاريع الرتقية العقارية املتعلقة ابلبناايت اجلديدة، وحاول إحاطة أطرافه بنوع من احلماية وذلك من خالل إخضاعة لشرط الكتابة الرمسية من طرف موثق. 25 ع قد تصدى لتعريف أما الصيغة الثانية فتتعلق بعقد البيع بناء على التصاميم، ورغم أن املشر هذا العقد مبوجب املادة 28 من القانون 11 - 04 ، 26 إال أنه يالحظ عليه عدم الدقة وعدم حتديد طبيعة هذا العقد وخصوصيته، اليت متيزه عن عقد بيع العقار املنظم أبحكام القانون املدين؛ 27 لذا فقد عرفه البعض أبنه: "عقد بيع عقار ميحله عقار مل ينجز بعد أويف طور اإلجناز يلتزم بتشييده البائع املتعامل يف الرتقية العقارية وفق النماذج والتصاميم املطلوبة وذلك خالل األجل املتفق عليه يف العقد، وتسليمه للمشرتي،وذلك مقابل تسبيقات ودفعات جمزأة، يدفعها هذا األخري حسب تقدم األشغال، ويف املدة بني إبرام العقد وتسليم العقار". 28 وابلتايل فإن اجلرمية تقوم إذا ما قام املرقي العقاري بعرض األمالك العقارية املنجزة للبيع دون مراعاة هذه الكيفيات، أو إذا ما أبرم عقد البيع شخص آخر غري املرقي العقاري خمالفة ألحكام ا ملادة 29 . ويعاقب الفاعل ابحلبس من شهرين إىل سنتني وغرامة من مائيت ألف دينار ( 200.000 دج) إىل مليوين دي نار ( 2.000.000 دج). 3 - جرمية املطا لبة أو قبول أموال أو سندات مالية قبل إبرام العقد العقاري: وهي اجلرمي ة املنصوص واملعاقب عليها ابملادة 71 من القانون 11 - 04 ، حيث تقوم اجلرمية إذا طلب ا ملرقي العقاري من املكتتب يف عقد البيع بناء على التصاميم أو من صاحب حفظ احلق حسب احلالة أو قبل منه تسبيقا أو إ يداعا أو اكتتااب أو سندا جتاراي، وذلك قبل توقيع العقد. ع من هذا النص تقرير محاية للطرف الضعيف يف العقد، حىت ال يستغل املرقي العقاري ويبدو أن غاية املشر حاجته املاسة للسكن من أجل احلصول على أموال أو سندات ما ع قد حصرها يف لية قبل أواهنا، وإن كان املشر التسبيق أو اإليداع الذين يفرتض أن يكوان نقدا، أو االكتتاب أو السند التجاري الذين يفرتض أن يكوان سندا 24 - شعب ان عياشي، بيع العقار بناء على التصاميم – دراسة مقارنة بني القانون اجلزائري والقانون الف رنسي، أطروحة دكتوراه علوم، جامعة منتوري، قسنطينة، 2012 ، ص. 72 . 25 - حسينة رميان، املسؤولية العقدية يف جمال الرتقية العقارية على ضوء القانون 11 - 04 (احملدد للقواعد املنظمة لن شاط ا لرتقية العقارية)، مذكرة ماجستري يف العلوم القانونية، ختصص عقود ومسؤولية مدنية، جامعة احلاج خلضر، بسكرة، 2013 - 2014 ، ص. 5 6 . 26 - حيث عرفته املادة 28 ": عقد البيع على التصاميم لبناية أو جزء من بناية مقرر بناؤها أويف طور البناء ، هو العقد الذي يتضمن ويكرس حتويل حقوق األرض وملكية البناايت من طرف ا مل رقي العقاري لفائدة امل كتتب موازاة مع تقدم األشغال .و يف امل قابل ، يلتزم امل كتتب بتسديد السعر كلما تقدم اإلجناز ." 27 - عواطف زرارة، املرجع السابق، ص. 7 8 . 28 - عقيلة نوي، النظام القانو ين لعقد بيع العقار بناء على التصاميم يف القانو ن اجلزائري، مذكرة ماجستري حقوق، ختصص عقود ومسؤو لية، جامعة اجلزائر 1 ، 2003 / 2004 ، ص. 17 .

ج من نطاق األموال والسندات اليت تقوم هبا اجلرمية، وهذا مكتواب، وابلتايل فإن الرهن احليازي أو العقاري مثال خير ما قد يستغله املرقي العقاري للحصول على أموال من املتعاقد دون أن يكون حتت طائلة املساءلة اجلزائية. ع أن يعتمد على أسلوب القالب احلر يف صياغة هذه املادة، وسدا ملثل هذه الثغرات القانونية كان على املشر 29 أبن يرتك حتديد وسائل احلصول على األموال مفتوحا حبيث يتسع لكل ع، أو الصور اليت قد ختفى عن ذهن املشر قد تستحدث يف املستقبل، مادام أن الغرض منها هو احلصول على أموال قبل حلول أواهنا. ح إعادة صياغة املادة لذا يقرت 71 من القانون 11 - 04 على النحو اآليت: " يتعرض كل مرق عقاري يطالب أو يقبل تسبيقا أو إيداعا أو اكتتااب أو سندا جت اراي أو أي وسيلة أخرى يكون غر ضها احلصول على أموال قبل توقيع عقد البيع على التصاميم، أو عقد حفظا حلق لعقوبة...". ويتعرض املرقي العقاري الذي يرتكب األفعال املبينة أعاله إىل عقوبة احلبس من شهرين إىل سنتني وغرامة من مائيت ألف دينار ( 200.000 دج) إىل مليوين دين ار ( 2.000.000 دج). وملا كان الغرض م ن اجلرمية احلصول على مال، فإنه يرى أنه كان من األجدى أن تكون الغرامة متناسبة مع قيمة املال امل راد أو الذي مت احلصول عليه فعال، حبيث تكون الغرامة مساوية له أو لضِّعفِّه، وذلك حتقيقا ملبدأ تفريد العقوبة وعدالتها. 4 - جرمية عدم تبليغ املقتين لنظام امللكية امل كة: شرت وهي اجلرمية املنصوص واملعاقب عليها ابملادة 72 من القانون 11 - 04 ، حيث تقوم اجلرمية إذا امتنع املرقي العقاري عن تبليغ مقت ين العقار حمل الرتقية العقارية عن نظام كة، وذلك قبل تسليم البناية يف اآلجال املنصوص ع امللكية املشرت ليها يف عقد البيع على التصاميم. كة هو من أهم االلتزامات امللقاة على عاتق املرقي العقاري، بناء على املادة وتعيني نظام امللكية املشرت 61 من القانون 11 - 04 ، 30 وقد عرفت املادة 743 كة بقوهلا: "امللكية من القانون املدين امللكية املشرت كة هي املشرت احلالة القانونية ال يت يكون عليها العقار املبين أو جمموعة العقارات املبنية واليت تكون ملكيتها مقسمة حصصا بني عدة أشخاص، تشتمل كل واحدة منها على جزء خاص ونصيب يف األجزاء كة". املشرت 29 - والذي يكتفي فيه امل ش ع ر بتحديد النتيجة على حنو واضح، بينما ينص على الفعل املؤد ي إليه ا على حنو مرنيتسعل خمتلف الصور . أشرف توفيق مشس الدين، الضوابط الدستورية لنصوص التجرمي والعقاب يف قضاء احملكمة الدستورية العليا، ج. 1 ، جملة الدس تورية، احملكمة الدستورية العليا، مصر، ع. 13 ، سنة 2008 ، ص. 31 . 30 - واليت تنص يف فقرهتا األوىل على أنه: "يتع ني على مرق عقا ري إعداد نظام ا مل لكية ا مل كة شرت وتوضيح كل البياانت القانونية والتقنية وا مل الية ا خلا صة به ."

ومنه فامللكية كة هي نظام قانوين املشرت معد لتسيري العقار املشاع يف أجزاء منه بني جمموعة املالك، واخلالص يف أجزاء أخرى لكل مالك على حدى. 31 ومبوجب ذلك يتمتع املقتين ابألجزاء اخلاصة التابعة حلصته، كما له أن كة. يستعمل وينتفع حبرية ابألجزاء اخلاصة واملشرت 32 كة س وعليه فإن عدم إبالغ املرقي العقاري للمقتين هبذه األجزاء اخلاصة املشرت واء لسهو منه أو عن قصد، يعرض ه للمساءلة اجلزائية، وابلتايل العقوبة املتمثلة يف الغرامة اليت ترتاوح ما ب ني مائيت ألف دينار ( 200.000 دج) إىل مليوين دينار ( 2.000.000 دج)، وهي غرامة ثقيلة جدا يف حدها األقصى مقارنة خبطورة و جسامة اجلرمية. 5 - جرمية خمالفة آجال حتويل امللكية: وهي اجلرمية املن صوص واملعاقب عليها ابملادة 73 من القانون 11 - 04 ، حيث تقوم اجلرمية إذا خالف املرقي العقاري آجال حتويل امللكية إىل صاحب حفظ احلق، واملنصوص عليها ابملادة 33 من نفس القانون، واليت حددهتا مبهلة ثالثة أشهر كحد أقصى من اتريخ االستالم املؤقت للبناية أو جلزء منها، 33 إذ يتوجب على املرقي العقاري خالل هذه املدة أن يقوم إبعداد عقد بيع البناية احملفوظة أو جزء منها أمام املوثق، وذلك مقابل التسديد الكلي لسعر البيع من طرف صاحب حفظ احلق. وابعتبار أن موضوع العقد يرد على عقار فإن انتقال امللكية ال يتم إال إبمتام إجراءات الشهر ال عقاري والتسجيل وفقا ألحكام املادة 793 من القانون املدين، 34 وهو ما أشارت إليه املادة 34 من القانون 11 - 04 بقوهلا: "يتم إعداد عقد البيع على التصاميم يف الشكل الرمسي وخيضع للشكليات القانونية اخلاصة ابلتسجيل واإلشهار، وخيص يف نفس الوقت، البناء واألرضية التيشيد ع ليها البناء". ويف حال تقصري املرقي العقاري يف إمتام إجراءات حتويل ملكية البناية احملفوظ ة أو جزء منها إىل املقتين خالل األجل احملدد، فإنه يتعرض لعقوبة الغرامة اجلزائية اليت ترتاوح ما بني مائيت ألف د ينار ( 200.000 دج) إىل مليوين دينار ( 2.000.000 دج). 6 - جرمية عدم االكتتاب يف التأمينات والضماانت ضمن صندوق الضمان: وهي اجلرمية املنصوص واملعاقب عليها ابملادة 74 من القانون 11 - 04 ، حيث تقوم اجلرمية إذا مل يقم املرقي العقاري ابالنتساب إىل صندوق 31 - حسينة رميان، املرجع السابق، ص. 253 . 32 - عواطف زرارة، املرجع السابق، ص. 91 . 33 - كان نص املادة وإن 33 قد جاء مبهم من حيث ألفاظه، إذ ورد على النحو اآليت: "يت عني على املرقي العقاري، بعد كحد أقصى ثالثة أشهر ،"... كامل حبيث ال يتم إج مبا قد يفهم أبنه ميعاد راء حتويل امللكية إال بعد انقضاء مدة 3 أشهر، يف حني أن م كحد أقصى يوحي قتضى النص وخصوصا لفظ كان من األجدى استعمال عبارة أبن هذا امليعاد انقص، حبيث جيب أن يتم اإلجراء خالل املدة احملددة، لذا خال ل بدال من عبارة بعد . 34 - اليت تنص على أنه: ال تنتقل امللكية واحلق وق العينية األ كان ذلك بني املتعاقدين أم يف حق الغري، إال إذا روعيت اإل خرى يف العقار، سواء جراءات اليت ينص عليها القانون وابألخص القوانني اليت تدير مصلحة شهر العقار".

الضمان والكفالة املتبادلة يف نشاط الرتقية العقارية، والذي مت إنشاؤه مبوجب املادة 121 من املرسوم التشريعي رقم 93 - 01 خ يف املؤر 19 جانفي 1993 ، واملتضمن قانون املالية لسنة 1993 . 35 ويهدف هذا الصندوق حسب الفقرة الثانية من املادة 121 من املرسوم أعاله، إىل ضمان ا لقروض املصرفية كل أشكال التسديد األخرى ا املمنوحة من قبل املؤسسات املصرفية، و ليت تكتسي طابع ا لتسبيق، يف حالة طلبه من طرف املرقي العقاري املنخرط هبذا الصندوق، والذي يلتزم بتسديد حقوق االخنراط وامل سامهات اليت حتددها أجهزة الصندوق، حيث بينت الفقرة الثانية من املادة 55 من القانون 11 - 04 أن الصند وق يسهر على وضع الضماانت والتأمينات اليت ي لتزم هبا املرقون العقاريون عند االكتتاب. ويرتتب عن عدم اكتتاب املرقي العقاري ضمن هذه التأمينات والضماانت قيام مسؤو ليته اجلزائية، وابلتايل حتمل عقوبة الغرامة اليت ترتاوح ما بني مائيت ألف دينار ( 200.000 دج) إىل مليوين د ينار ( 2.000.000 دج). 7 - جرمية اإلدالء مب علومات خاطئة أ و غري كاملة: وهي اجلرمية املنصوص واملعاقب عليها ابملادة 75 من القانون 11 - 04 ، واملالحظ أن هذه اجلرمية ال تفرتض ارتكاهبا من قبل املرق ي العقاري، إذ إهنا تشمل كل أطراف العالقة التعاقدية سواء كان مرقيا عقاراي أو مكتتبا يف عقد البيع بناء على التصا ميم أو صاحب حفظ احلق أو أي شخص آخر ليس طرفا يف العقد. وتقوم اجلرمية إذا أدىل املتعاقد أو أي شخص آخر يف إطار أو مبناسبة عملية تر قية عقارية مبعلومات خاطئة أو غري كاملة يف الواثئق أو العقود أو الصفقات اخلاصة هبذه العملية. ع يف عقوبة اجلرمية، حيث وقد شدد املشر يعاقب الفاعل ابحلبس من شهر ( 1 ) إىل مخ س ( 5 ) سنوات والغرامة من مائيت ألف دينار ( 200.000 دج) إىل مليوين دينار ( 2.000.000 دج) أو إبحدى هاتني ا لعقوبتني. وإن كانت هذه العقوبة تبدو أخف مقارنة ابلعقوبة اليت نصت عليها املادة 217 من قانون العقو ابت، اليت تعاقب كل شخص ليس طرفا يف احملرر العمومي أو الرمسي بعقوبة احلبس من سنة ( 1 ) إىل مخس ( 5 ) سنوات وبغرامة من 20.000 دج إىل 100.000 دج، إذا أدىل بتقرير يعلم أنه غري مطابق للحقيقة أمام املوظف. إذ إن العقوبة السالبة للحرية الواردة ابملادة 75 من القانون 11 - 04 تع د أخف يف حدها األ دىن، كما أن املادة منحت القاضي اخليار بني توقيع العقوبة السالبة للحرية وعقوبة الغرامة امل الية أو توقيع إحدى العقوبتني، يف حني مل متنحه املادة 217 ق.ع هذا اخليار، وهو أمر يبدو غري منطقي، فكيف يعاقب أط راف العالقة التعاقدية الذين هلم مصلحة مباشرة يف اإلدالء مبعلومات خاطئة أو انقصة يف إطار عملية الرتق ية العقارية، بعقوبة أخف من العقوبة اليت يتعرض إليها من ليس طرفا يف العقد وفقا لألحكام العامة. 35 - املرسوم التشريعي رقم 93 - 01 ، املؤرخ يف 26 رجب 1413 ه املوافق لـ 9 1 يناير 1993 م ، املتضمن قا نون املالية لسنة 1993 ، ج.ر، ع. 4 .

ع على سلَّم أو معيار معني لتحديد ا ولعل هذا ما يدعو إىل ضرورة اعتماد املشر لعقوابت، وفقا ملبدأ تناسب العقوبة وجسامة الفعل ، ولضمان تناغم العقوابت املرصودة للجرائم الواردة بقانون ا لعقوابت وصورها اخلاصة الواردة بباقي فروع القانون، اليت تعترب مبثابة قوانني جزائية مكملة لقانون العقوابت. 8 - ج رمية عدم اإلبالغ ابلبياانت اإللزامية لعقود الرتقية العقارية: ج هذه وتندر ا جلرمية ضمن اجلرائ م السلبية اليت قد يرتكبها املرقي العقاري، واليت هتدف إىل تقرير محاية جزائية للنصوص املد نية اليت تدعو املر قي العقاري إىل االلتزام بتضمني عقد البيع بناء على التصاميم أو عقد حفظ احلق بعض البياانت وامل علومات اجلوهرية، واليت هتدف إىل محاية مصاحل الطرف الضعيف يف العقد، وهو املقتين أو صاحب حفظ احلق حىت ال يك ون ضحية التالعب أو االستغالل. وقد حددت املادة 30 من القانون 11 - 04 هذه البياانت واملعلومات على س بيل احلصر، وتتمثل يف: أصل ملكية األرضية ، ورقم السند العقار يعند االقتضاء ، ومرجعيات رخصة التجزئة ، وشهادة ا لتهيئة والش بكات ، كذا و اتريخ ورقم رخصة البناء . ويعاقب املرقي العقاري وفقا للمادة 76 من القانون 11 - 04 على عدم تبلي غه هذه البياانت ابلغرامة اليت ترتاوح ما بني مائيت ألف دينار ( 200.000 دج) إىل مليوين دينار ( 2.000.000 دج). ك ويالحظ أن هذه اجلرمية تتشابه من حيث الطبيعة واألر ان والعقوبة مع جرمية عد م تبليغ املقتين لنظام امللكية كة املشرت ، الواردة ابملادة 72 من القانون رقم 11 - 04 ، وابلتايل كان حراي اب ع أن يدمج اجلرميتني يف نص واحد، ملشر تفاداي لكثرة النصوص، وللتفصيل غري املربر للجرائم اليت يسأل عنها املرقي العقار ي. ويضاف إىل ما سبق من جرائم خاصة ابملخالفات املرتكبة من قبل املرقني العقاريني، واليت تقوم عليها مسؤوليتهم اجلزائية بناء على األحكام اخلاصة الواردة ابلقانون 11 - 04 ، فإن املادة 7 7 من نفس القانون أحالت إىل تطبيق نص املادة 243 من ق.ع على كل شخص ميارس مهنة املرقي العقاري دون احلص ول على االعتماد، 36 ويتعلق األمر جبرمية انتحال مهنة أو صفة، واملعاقب عليها بعقوبة احلبس من ثالثة أشهر إىل سنتني وبغرامة من 20.000 دج إىل 100.000 دج أو إبحدى هاتني العقوبتني. وإذا أدت املمارسة غري القانونية ملهنة املرقي العقاري إىل النصب فإنه وفقا ل لفقرة الثا نية من املادة 7 7 يعاقب الفاعل ابلعقوابت املقررة جلرمية النصب، املنصوص عليها ابملادة 372 من ق.ع، وامل تمثلة يف العقوبة السالبة للحرية اليت تراوح بني احلبس ملدة سنة على األقل إىل مخس سنوات على األكثر، وبغرامة من 2 0.000 دج إىل 100.000 دج. 36 - الذي يؤهله إىل ممارسة املهنة، وقد بينت املواد من 19 إىل 23 كيفيات احلصول على االعتماد. شروط و

ولعل نص املادة 77 أيض ع، والذي يؤدي إىل تكثيف ج ضمن التفصيل غري احملمود الذي وقع فيه املشر ا يندر ع قد أحال إىل تطبيق النصوص العامة فإنه مل يضف عدد النصوص دون وجود داع من وراء ذلك، فمادام أن املشر حكما جديدا يستدعي النص عليه، إذ إن القواعد األصولية تقتضي تطبيق القواعد العامة الوار دة بقانون العقوابت يف حال عدم وجود نصوص خاصة، وابلتايل فإن املادة 77 ع تفادي ما هي إال حتصيل حاصل، كان على املشر إدراجها ضمن نصوص القانون رقم 11 - 04 . ويشار أخريا إىل أنه يف حالة العود وفقا للمادة 78 من القانون 11 - 04 تضاعف العقوبة يف اجلرائم املبينة سابقا. خا متة ع اجلزائري قد حاول من خالل الفصل السادس من القانون رقم وختاما ملا سبق ميكن القول أبن املشر 11 - 04 - املتضمن العقوابت املفروضة على املخالفات املرتكبة من قبل املرقني العقاريني - تقرير محاية جزائية للنصوص واألحكام املنظمة لنشاط الرتقية العقارية، وهو بذلك يدع م يف كثري من النصوص مصاحل الطرف الضعيف يف العالقة التعاقدية، وهو املقتين أو صاحب حفظ احلق، الذي قد يتم استغالل حاجته املاسة للسكن لفرض بعض الشروط، أو حرمانه من بعض احلقوق اليت قررها له القانون. ع بذلك فرض احرتام املرقني العقاريني للقواعد امل وقد استطاع املشر نظمة لنشاطهم إىل حد كبري، من خالل ع يف العقوابت الثقيلة خاصة املالية منها، واليت قد تردع كل من حياول خمالفة تلك األحكام. وقد أحسن املشر اعتماده على بعض التقنيات اخلاصة ابلقانون اجلزائي لألعمال، السيما االعتماد على العقوابت اإلدارية اليت أثبت الواقع العملي كيز على العقوابت املالية بدال من العقوابت السالبة للحرية اليت ال تتناسب وخطورة كذا الرت فعاليتها، و هذه املخالفات.