المرقي العقاري الشخص المعنوي

مجلة القانون العقاري و البيئة العدد ال ثامن يناير 2017 . 1 املرقي العقاري الشخص املعنوي طالبة الدكتوراه فنينخ نوال كلية احلقوق و العلوم السياسية، جامعة وهران 2 حممد بن أمحد . حتت إشراف األستاذ الدكتور تراري اثين مصطفى كلية احلقوق و العلوم السياسية، جامعة وهران 2 . مقدمة: تبنت اجلزائر عدة إصالحات اقتصادية و سياسية متاشيا مع فتح اجملال للمنافسة احلرة و تقليص تدخل اإلدارة يف املعامالت العقارية حيث ألغت بعض القيود اليت كانت مفروضة عليها سواء اب لنسبة للمواطنني أو األجانب ، كما أعيد تنظيم احملفظة العقارية سواء تلك التابعة للدولة أو اجلماعات احمللية و مت إعادة تنشيط اهليئات املشرفة على العقار خاصة بعد صدور قانون التوجيه العقاري الذي سعى إىل إعادة تكريس حق امللكية اخلاصة الذي كان مضطهدا يف ظل قان ون الثورة الزراعية و ما قبل دستور 1989 . و تكريسا هلذا احلق و سعيا من الدولة إىل وضع اسرتاتيجيات جديدة تكفل من خالهلا القضاء على مشكل السكن أعادت حتيني نشاط الرتقية العقارية الذي كان منظما مبوجب القانون رقم 86 - 07 خ يف املؤر 04 - 03 - 1986 الذي أعطى األو لوية يف الرتقية العقارية لبناء املساكن من أجل البيع و أسند مهمة البناء للمقا ولني (بعد االلتزام بدفرت الشروط املوضوع من طرف البلدية املختصة إقليميا) الذين ألزمهم هذا القانون ببيع ما شيدوه يف أجل 06 أشهر املوالية النقضاء األشغال و إال حتل حملهم البلدية ، إال أن مهمة املقاول حررت بعد إلغاء دفرت الشروط مبوجب املرسوم التشريعي 93 - 03 املؤ خ يف ر 01 - 03 - 1993 املتضمن تنظيم النشاط العقاري، كما أن هذا املرس ـ وم وسع من جمال الرتقية العقارية ليشمل البيع و اإلجيار و كذا بناء املساكن و احملالت املعدة لغري السكن دون متييز و أت ى مب فهوم جديد للرتقية العقارية وهو البيع على التصاميم وفقا للمادة 11 منه وفت ح اجملال لكل من ا لقطاع ا خلاص و العام على حد سواء للقيام بنشاط الرتقية العقارية. و جتدر اإلشارة إىل أن النصني القانونيني السالفني الذكر و إن ساعد ا يف إظهار أمناط سكنية جديدة وهيئات متويل خمتلفة ، مواجهة ألزمة السكن، إال أهنما مل يضعا قواعد مفصلة ملم ارسة النشاط العقاري، كما مل حيد د ا التزامات وحقوق األطراف اليت تتدخل يف إجناز املشاريع العقارية، وقد أدى ذلك إىل عرقلة احلصول على السكنات، بسبب االحتياالت العديدة اليت تعرض هلا املو اطن و ن من طرف املتعاملني يف الرتقية العقارية. ع األمر الذي دفع ابملشر اجلزائري إىل سن ال قانون رقم 11 - 04 احملدد لقواعد نشاط الرتقية العقارية حماولة منه ل سد الفراغات القانونية اليت

مجلة القانون العقاري و البيئة العدد ال ثامن يناير 2017 . 2 تسببت يف املشاكل اليت كان يعيشها قطاع الرتقية العقارية، حيث عمل هذا القانون عل ى تنظيم نشاط الرتقية العقارية، وحتديد الشروط اليت جيب أن تستوفيها املشاريع العقارية،و وضع قانون أساسي للمرقي العقاري وضبط مضمون العالقات بني املرقي العقاري واملقتين. و مبا أن موضوع حبثنا خيص املرقي العقاري عندما يكون شخصا معنواي، سنقتصر على دراسة هذا األخري دون التطرق إىل املرقي العقاري شخصا طبيعيا إال عرضا، و عليه، فيما تتمثل األحكام اليت تنظم نشاط املرقي العقاري الشخص املعنوي؟ و ما هو أثر خمالفتها؟ لإلجابة على هذه اإلشكالية، سنقسم حبثنا إىل قسمني اثنني، خنصص القسم األول منه لدراسة األحكام العامة ال يت تنظم نشاط املرقي العقاري الشخص املعنوي، أما القسم الثاين من هذه الدراسة فسنخصصه لدراسة املسؤولية القانونية للمرقي العقاري الشخص املعنوي و ذلك تباعا فيما يلي. القسم األول: األحكام العامة املنظمة لنشاط املرقي العقاري الشخص املعنوي. لقد أو ك ل ا مل ع شر ا جلزائري من خ الل النصوص القانونية لنشاط ا ملرقي العقاري أمهية ابلغة من خالل وضع ه يف كز قانو مر ين يسمح له بتحقيق أهدافه ضمن عمليات الرتقية العقارية ، و ذلك جبعله يتمتع ابلصفة التجارية طبقا للمادة 19 من القانون 11 - 04 بنصها: " يسمح لكل شخص طبيعي أو معنوي مؤهل للقيام أبعمال التجارة ع املادتني مبمارسة نشاط الرتقية العقارية موضو 1 03 و 18 طبقا للتشريع املعمول به و حسب الشروط احملددة يف هذا القانون" . يستشف من خالل نص ع قد أخذ ابألهلية التجارية ملمارسة نشاط الرتقية العقارية وهو هذه املادة أن املشر ببلوغ املرقي العقاري سن 19 سنة حسب املادة 40 من القانون املدين اليت تسمح لكل شخ ص ابلغ سن الرشد متمتعا بقواه العقلية ومل حيجر عليه مبزاولة تصرف قانوين . كما أن املادة 05 من القانون التجاري مسحت برتخيص للقاصر املرشد أي الذي بلغ سن 18 سنة كاملة مرفق إبذن كتايب من وليه أو م ن قرار جملس العائلة يف حالة وفاة والديه مصادق عليه من احملكمة . ع قد أضفى الصفة التجارية على املرقي العقاري من خالل املادة وجند أبن املشر 04 الفقرة 01 من القانون رقم 11 - 04 اليت تنص على أنه : " يرخص للمرقني العقاريني املعتمدين واملسجلني يف السجل التجاري ابملب ادرة اب ملشاريع العقارية " 1 حتدد املادة 03 من القانون 11 - 04 ( مؤرخ يف 11 - 02 - 2011 ، ج.ر عدد 14 مؤرخة يف 06 - 03 - 2011 ، ص 04 ) على جمموعة من املصطلحات التقنية اليت يدور حوهلا القانون من بناء، التهيئة ، اإلصالح، ا لرتقية العقارية و املرقي العقاري. أما املادة 18 منه فتحدد جمال تد خل نشاط املرقي العقاري الذي خيصص حصرا يف البناء و/أو التجديد العمراين قصد بيع األوعية الناجتة عن ذلك النشاط.

مجلة القانون العقاري و البيئة العدد ال ثامن يناير 2017 . 3 والدليل على هو اعتباره اتجرا إخضاعه حل كم اإلفالس والتسوية القضائية من خالل نص املادة 58 من القانون 11 - 04 اليت ينص على ما يل ي: عقاري ......" " يف حالة اإلفالس و التصفية القضائية ملرقي . وابلتايل األعمال اليت يقوم هبا سواء كانت بناء أو ترميم أو إعادة اهليكلة أو إعادة التأهيل أو جتديد أو تدعيم لغرض البيع أو اإلجيار تكيف على أهنا أعمال جتارية حبسب املوضوع حسب املادة 02 - 03 من القانون التجاري . إال أنه استثناء ميكن للمرقي العقاري أن يكتسب الصفة املدنية وذلك يف حال ة إجنا ز مشاريع عقارية من أجل تلبية حاجاته اخلاصة طبقا لنص املادة 14 فقرة 01 من القانون رقم 11 - 04 . و عليه، و ابلرجوع إىل نص هذا القانون جنده حدد شروطا معينة لاللتحاق مبهنة املرقي العقاري الشخص املعنوي ، كما فرض عليه بعض االلتزامات سنتناوهلا يف اآليت. أوال: شروط االلتحاق مبهنة املرقي العقاري الشخص املعنوي. البد من اإلشارة إىل التفرقة بينه و قبل التطرق إىل شروط االلتحاق مبهنة املرقي العقاري الشخص املعنوي بني املرقي العقاري العام، إذ أن األول يعترب مرقيا عقاراي خاصا أما الثاين و هو املرقي العقا ري العام، فهو عبارة عن أشخاص معنوية عامة تتوىل مهمة املبادرة بنشاط الرتقية العقارية و اليت ميكن حصرها يف ما يلي: - اجلماعات اإلقليمية : حسب املادة 16 من القانون رقم 01 - 16 املتضمن التعديل الدستوري فإن اجلماعات اإلقليمية للدولة هي الوالية و البلدية - ديوان الرت قية والتسيری العقاري :OPGI لقد كيف ع املشر دواوين الرتقية والتسيري العقاري على أهنا مؤسسات عمومية وطنية ذات طابع صناعي و جتاري ،مبوجب ا ملادة 1 فقرة 1 من املرسوم التنفيذي 93 _ 08 خ يف املؤر 02 - 01 - 1993 ، امل عدل و امل تمم ل لمرسوم التنفيذي رقم 147 - 91 ، املتضمن تغيري الطبيعة القانونية للقوانني األساسية لدواوين الرتقية والتسيري العقاري وحتديد كيفيات عملها وتنظيمها 1 . - ا ملؤسسة الوطنية للرتقية العقارية ENPI: وهي مؤسسة عمومية اقتصادية أنش ئ كة تسييــــــــر ت من طرف شر مسامهات الدولــــــة، أتخذ على عاتقها طلبا ت املواطنني طاليب السكن من ذوي الدخل املتوسط الذين ال تتوفر فيهم شروط احلصول على السكن االجتماعي اإل جي اري أو السكن االجتماعي املدعم . - كالة الوطنية لتحسني السكن وتطويره الو AADL : لقد اعتربت املادة 01 من املرسوم التنفيذي رقم 148 - 91 كالة الوطنية لتحسني أبن الو السكن وتطويره ه ي مؤسسة عمومية ذات طابع صناعي وجتاري، تقوم مبهمة املرفق العمومي . كما أهنا تتمتع ابلشخصية املعنوية واالستقالل املايل . كالة اتجرة يف وتعد الو 1 ج ر عدد 02 ، مؤرخة يف 06 يناير . 1993

مجلة القانون العقاري و البيئة العدد ال ثامن يناير 2017 . 4 عالقاهتا مع الغري، وختضع لقواعد القانون التجاري، متارس مهامها حتت وصاية مديرية السكن، اهلدف من إنشائ ها هو املسامهة يف حل مشكل السكن خاصة ابلنسبة للفئات االجتماعية احملدودة ومتوسطة الدخل 1 . ع يف ظل القانون و ابلرجوع إىل املرقي العقاري الشخص املعنوي، جند أن املشر 11 - 04 مل يفرق بينه و بني املرقي العقاري العام حيث مل يفصل يف نص املادة 04 السالفة الذكر بينهما، بل أتى على ذكر امل رقي العقاري شخصا معنواي دون أن حيدد إن كان عاما أو خاصا، و على اعتبار اشرتاط صفة التاجر يف املرقي العقاري و مع عدم وجود ما خيالف إسناد نشاط الرتقية العقارية للشخص املعنوي اخلاص فيستخلص أنه ميكن ممارسة نشاط الرتقية العقارية كات جتارية . يف شكل شر و حىت يتم كن املرتشح ملهنة املرقي العقاري الشخص املعنوي من ممارسة نشاط الرتقية ال عقارية البد من احرتامه جلملة من الشروط نص عليها القانون 11 - 04 و اليت تتمثل يف: 1 - إلزامية التمتع ابألهلية التجارية : حىت يكتسب الشخص الطبيعي أو املعنوي صفة التاجر البد من أن تتوفر فيه األهلية التجارية و األهلية التجارية هي قدرة الشخص على مباشرة التصرفات القانونية حيث يكون مسؤوال عن األعمال اليت يقوم هبا 2 ، فاملرقي العقاري البد من متتعه ابألهلية التجارية 3 و بلوغه 25 سنة على األقل، هذا ما أكدته املادة 06 من املرسوم التنفيذي رقم 1 2 - 84 خ يف املؤر 20 - 02 - 2012 و الذي حيدد كيفيات منح االعتماد ملمارسة مهنة املرقي العقاري و كذا كيفيات مسك الدفاتر املتعلقة مبهنته ، اذ يسمح لكل شخص طبيعي أو معنوي مؤهل للقيام أبعمال التجارة مبمارسة نشاط الرتقية العقارية . أما يف ما خيص األشخاص املعنوية اخلاصة كات ، فإن ممارسة الرتقية العقارية ابعتبارها عمال جتاراي، تسند اىل الشر ا لتجارية حبسب املوضوع 4 كات التجارية املعروفة يف القانون التجاري. ، ونتيجة لذلك، فتتخذ وجواب أحد أشكال الشر وتبعا لذلك، يشرتط لقيام املرقي العقاري الشخص املعنوي من جهة القواعد العامة املتعل كة، السيما قة بعقد الشر تلك احملددة يف املادة 416 من القانون كات التجارية. املدين، ابإلضافة اىل القواعد اخلاصة ابلشر 1 عريب ابي يزيد، النظام القانوين للرتقية العقارية يف اجلزائر ، مذكرة ماجستري ، ختصص القانون العقاري، جامعة ابتنة، السنة اجلامعية 2009 - 2010 ، ص 32 . 2 عموره عمار، شرح القانون التجاري اجلزائري ، ا ألع كات التجارية، دار املعرفة، اجلزائر مال التجارية،التاجر، الشر ، ص 45 . 3 Philipe Malinvaud ,Philipe jestaz, la promotion immobilière ,4 édition Dalloz , paris. p 34. 4 ch aabane ben akzouh, la promotion immobilière prive , revue algérienne des sciences juridique , économique et politique , revue publiée par l institut de s droits et séances administrative , ben aknoune. P78 .

مجلة القانون العقاري و البيئة العدد ال ثامن يناير 2017 . 5 كة التجارية ال تتمتع ابلشخصية املعنوية إال من اتريخ قيدها يف وجتب اإلشارة اىل أن األحكام الراهنة تبني أن الشر السجل التجاري، وعليه، فزايدة على الشروط الالزمة ملمارسة نشاط الرتقية العقارية من قبل الشخص ا ملعنوي جيب استيفاء شرط القيد يف السجل التجاري طبقا للمادة 549 من القانون التجاري. 2 - إلزامية القيد يف السجل التجاري : السجل التجاري عبارة عن دفرت تفرد فيه لكل اتجر سواء كان شخصا طبيعيا أو معنواي صفحة يدون فيها البياانت اخلاصة هبؤالء األشخاص و نشاطهم التجا ري و التعديالت الالحقة عليها حتت رقابة و إشراف الدولة . و حدد القانون التجاري اجلزائري يف املادتني 19 و 20 األشخاص امللزمون ابلقيد يف السجل التجاري، إذ يعترب القيد قرينة قانونية على أن كل شخص طبيعي او معنوي مسجل يف السجل التجاري اتجرا ، كما يرتب القيد اإلشه ار القانوين اإلجباري حبيث يكون للغري االطالع على وضعية التاجر كز مؤسسته و ملكية احملل و نوع النشاط الذي و مر ميارسه 1 . و يعترب السجل التجاري أداة مهمة جلمع البياانت اإلحصائية عن املشاري ع التجارية ، فيها ميكن معرفة عدد املشاريع التجارية الفردية أ و كات معنوية اجلماعية ، سواء كانوا جتارا طبيعيني أو شر ع استحدث إجراء كما أن املشر جديد على السجالت التجارية و هو إلزامية إدراج رمز إلكرتوين على السجل التجاري يعرف ابلسجالت التجارية االلكرتونية بغي ة تسهيل التعامالت التجارية مبوجب املرسوم التنفيذي رقم 18 - 112 خ يف املؤر 05 - 04 - 2018 ج السجل التجاري الصادر بواسطة إجراء إلكرتوين الذي حيدد منوذج مستخر 2 . 3 - احلصول على االعتماد: بداءة ، ع مل يضع تعريف نالحظ أبن املشر ا لالعتماد ، بل اكتف ابلنص عليه ك شرط أساسي ملزاولة مهنة املرقي العقاري . زايدة على التسجيل يف السجل التجاري ويف اجلدول الوطين للمرقني العقاريني فهو عبارة عن رخصة إدارية مسبقة تسمح مبزاولة نشاط الرتقية العقارية . أما عن شروط احلصول على االعتماد من طرف الشخص املعنوي و اليت ال ختتلف يف جممل ها عن الشروط املتطلبة يف الشخص الطبيعي، فلقد نصت عليها املادة 06 من املرسوم التنفيذي رقم 12 - 84 و اليت نلخصها يف اآليت: 1 بوشنافة مجال، شهر التصرفات العقارية يف التشريع اجلزائري، دار اخللدونية، اجلزائر ، ص 56 . 2 ج.ر عدد 21 مؤرخة يف 11 - 04 - 2018 ، ص 07 .

مجلة القانون العقاري و البيئة العدد ال ثامن يناير 2017 . 6 - جيب أن يكون خاضعا للقانون كة يكون ع مسح لكل شر اجلزائري، و مما يالحظ يف هذا الشرط أن املشر موطنها يف اجلزائر أن ختضع للتشريع اجلزائري ابل نسبة للنشاط الذي متارسه على إقليم الوطن حسب املادة 547 م ن القانون التجاري. - أن يثبت وجود موارد مالية كافية إلجناز مشروعه أو مشاريعه العقارية . - - أن يقدم املالك أو امل الكني ضماانت حسن السلوك وعدم الوقوع حتت طائلة عدم الكفاءة أو أحد موانع املمارسة كما نصت عليه ا املادة أحكام 20 من القانون رقم 11 - 04 . - . جيب أن تتوفر يف املسري الشروط املتعلقة حبسن السلوك والكفاءات املهنية كما هي حمددة ابلنسبة لألشخاص الطبيعيني ، فامل قصود ابلكفاءة املهنية هو حصول الشخص الطبيعي على شهادة عليا يف اهلندسة املعمارية أو البناء أو القانون أو االقتصاد أو املالية أو التجارة أو إي جمال تقين أخر يس مح ابلقيام بنشاط املرقي العقاري أما إذا كان مل يكن مبقدور الشخص احلصول على الكفاءة املهنية فيتعني عليه االستعانة بصفة دائمة و فعلية مبسري تتوفر فيه هذه الشروط 1 - جيب تقدمی نسخة من القانون األساسي للشخص املعنوي و نسخة من اجلدول الرمسي لإلعالانت كة و نسخة من املداوالت اليت مت خالهلا تعيني الرئيس و املدير القانونية املتضمنة أتسيس الشر أو املسري، و دفرت الشروط املتعلق ابلتزامات املرقي العقاري . ختضع طلبات اعتماد املرقي العقاري إىل التحقيق اإلداري الذي تقوم به مصاحل األمن املختصة اليت يتعني عليها إبداء رأيها يف اجل أقصاه شهران ابتداء من اتريخ مراسلتها، على أن اعتماد املرقي العقاري شخصي و قابل لإللغاء، و ال ميكن التنازل عنه و ال ميكن أن يكون موضوع إجيار أاي كان نوعه، كما جيب إرفاق طلب احلصول على االعتماد مبجم وع ج من شهادة امليالد رقم ة من الواثئق تتمثل يف مستخر 12 للمسري ج من و مستخر صحيفة السوابق القضائية رقم 3 ال يزيد اتريخ صدورها عن 3 أشهر، كما جيب على صاحب الطلب ان يقدم نسخة من عقد امللكية أو إجيار احملل زايدة على ذلك جيب تقدمی الواثئق اليت تثبت الكفاءات امل هن ية و دفرت الشروط املتعلق ابلتزامات املرقي العقاري و مسؤولياته املهنية . و يف حال رفض منح االعتماد يف حالة ما إذا كان الطلب ال يستويف الشروط املطلوبة أو إذا كان الطالب قد سحب منه االعتماد بصفة هنائية أو إذا كان التحقيق اإلداري الذي تقوم به مصاحل األ م ن املختصة سلبيا، جيب أن يربر قرار رفض منح االعتماد و يبلغ إىل صاحب الطلب برسالة موصى عليها مع وصل استالم، و يف هذه احلالة ميكن لصاحب الطلب أن يقدم يف أجل ثالثني يوم ا ابتداء من اتريخ تبليغه ابلرفض طعنا كتابيا لدى 1 علي بن غامن ، الوجيز يف القانون التجاري و قانون االعمال ، دار موفم للنشر ، اجلزائر 2002 ، ص 148 .

مجلة القانون العقاري و البيئة العدد ال ثامن يناير 2017 . 7 الوزير املكلف ابلسكن من أجل تقدمی عناصر مع لو مات جديدة أو إثبااتت لدعم طلبه أو احلصول على دراسة مكملة، و يتعني على الوزير املكلف ابلسكن الفصل يف ذلك يف غضون الشهر الذي يلي استالم الطعن . 4 - ع ألخالقيات املهنة إلزامية التمتع ابحلقوق املدنية و اخلضو : البد على املرق العقاري أن يتمتع حبقوقه املدنية و هو ما نصت عليه املادة 21 من قانون 11 - 04 حيث ال ميكن أن يكون مرقي ا عقاراي كل من تعرض لعقوابت بسبب إحدى املخالفات كالتزوير واستعمال املزور يف احملررات اخلاصة أو التجارية أو البنكية، أو السرقة و إ خفاء املسروقا ت و خيانة األمانة و التفليس و ابتزاز األموا ل أو القيم أو التوقيعات، كذلك جرمية النصب و إصدار شيك بدون رصيد، أو رشوة موظفني عموميني . كل من قام بشهادة الزور و اليمني الكاذبة و الغش الضرييب و . كما أنه مبوجب املادة 24 من ذات القانون فلقد عني جملس أعلى ملهن ة املرقي العقاري يسهر على تنظيم املهنة و احرتام أحكام القانون ويكلف على اخلصوص ابقرتاح كل التدابري اليت من شأهنا تدعيم ممارسة نشاط الرتقية العقارية ، و ابملقابل يسهر املرقي العقاري على احرتام قواعد أخالقيات ممارسة مهنة املرقي العقاري ويبدى رأيه يف كل مسالة تتعلق ابملهنة مببادرة منه أو بطلب من السلطات الع ع تشكيلة اجمللس األعلى ملهنة املرقي العقاري و تنظيمه مومية، ومل حيدد املشر و سريه ، وترك حتديدها عن طريق التنظيم . 5 - التسجيل يف اجلدول الوطين للمرقني العقاريني : يتم تسجيل حائزي االعتماد املقيدين قانوان يف السجل التجاري يف اجلدول الوطين للمرقني العقاريني املفتوح لدى الوزير املكلف ابلسكن. و يتوج هذا التسجيل يف اجلدول الوطين للمرقني العقاريني بتسليم املرقي شهادة تسجيل، إذ تعترب هذه الشهادة مبثابة ترخيص للمرقني العقاريني ملمارسة املهنة و يرتتب عليها ابلف عل انتساب املرقي العقاري إىل صندوق الضمان و الكف الة املتبادلة للرتقية العقارية 1 . 6 - اكتتاب أتمني لدى صندوق الضمان و الكفالة املتبادلة للرتقية العقارية: استحدث صندوق الضمان والكفالة املتبادلة يف الرتقية العقارية مبوجب املرسوم التنفيذي رقم 14 - 180 املتضمن إحداث صندوق الضمان والكفالة املتبادلة يف الرت قية العقارية يف املادة 03 منه بنصها: "... جيب 1 راجع أحكام املرسوم التنفيذي 12 - 85 سالف الذكر.

مجلة القانون العقاري و البيئة العدد ال ثامن يناير 2017 . 8 على كل مرق عقاري معتمد ومسجل يف اجلدول الوطين للمرقني العقاريني أن ينتسب إىل الصندوق وخيول االنتساب إىل الصندوق للمرقي العقاري صفة املتعاون ." و لقد حددت املادة 02 من ه مهام الصندوق اليت يفهم من فحواها أنه عند االكتتاب، يلتزم املرقــــــون العقاريـون مبجموعة من الضماانت السيما تلك املتعلقة مبا أیيت : تعويض التسديدات ال يت يدفعها املقتنون يف شكل تسبيقات على الطلب بعنوان عقود البيع على التصاميم 1 . إمتام األشغال . التغطية الواسعة اللتزاماهتم املهنية والتقنية،حسب الكيف يات احملددة مبوجب ق رار مشرتك بني الوزيرين املكلفني ابلسكن واملالية . هذا عن جممل الشروط الواجب توفرها يف املرقي العقاري الشخص املعنوي فماذا عن التزاماته؟ اثنيا: التزامات املرقي العقاري الشخص املعنوي. ع مبجموعة من األحكام لقد أتى املشر القانونية يف ظل القانون رقم 11 - 04 حددت جمموعة من االلتزامات ألقيت على عاتق املرقي العقاري ابإلضافة إىل االلتزامات العامة طبقا للقواعد العامة من القانون املدين . و عليه التزامات املرقي العقاري نوعان، التزامات مهنية و التزامات تعاقدية. أما عن االلتزامات املهنية، ف لقد ع املهمة األساسية للمرقي العقـاري فـي ظـل أحكـام القـانون رقـم اعترب املشر 11 - 04 هي البناء اجلديد من أجل البيع كما أن عملية البناء تستوجب احرتام قواعد وخمططات التهيئة والتعمري 2 (املخطط التوجيهي للتهيئـة والتعمري، وخمطط شـغل األ راضي ) والبـد أن تتـوفر عل ـى العقـود والـرخص املسـبقة واملطلوبـة والتـي جيـب أن تتوافـق مـع أهـداف احلفـاظ علـى التوازنـات اإليكولوجيـة عنـدما تكـون فـي املواقـع الطبيعيـة واملواقـع األثريـة واحلظـائر الطبيعيـة وحميطاهتـا اجملـاورة وحتتـرم االقتصـاد العمراين 3 . ابإلضافة إىل جمموع اال لتزامات املرتتبة على عاتقه و اليت سبق و أن تطرقنا إليها ابعتبارها شروط منح االعتماد. و أما االلتزامات التعاقدية، فهي تلك االلتزامات الناشئة عن عقد البيع خاصة عقد البيع بناء على التصاميم أو عقد اإلجيار نذكر منها: وجوب االتفاق على مدة اإلجناز و تسليم ا لسكن يف الوقت احملدد، ضمان العيوب 1 ع الء حسني علي، عقد ا لبيع حتت اإل نشاء، الطبعة األوىل ، منشورات زين احلقوقية، األ ردن ‘ ص 32 . 2 Jean Bernard Auby , Hugues perinet ,marquet , droit de l urbanisme et la construction, 6 édition ,Montech,2001 . p 22. 3 بوستة إميان، النظام القانوين للرتقية العقارية ، دراسة حتليلية، دار اهلدى ، اجلزائر ، ص 32 .

مجلة القانون العقاري و البيئة العدد ال ثامن يناير 2017 . 9 اخلفية، االلتزام بنقل امللكية 1 ، االلتزام بضمان الت عرض 2 إىل غريها من االلتزامات على حسب موضوع االتفاق بني املرقي العقاري و املستفيد من العقد. القسم الثاين: املسؤولية القانونية للمرقي العقاري الشخص املعنوي. تتنوع املسؤول ية القانونية للمرقي العقاري بتنوع األفعال املخالفة فقد أتخذ يف بعض األحيان الطابع اجل زائي و/ أو املدين كما قد تقتصر على املسؤولية التأديبية. أوال: املسؤولية اجلزائية للمرقي العقاري. يتعرض املرقي العقاري للعقوابت املنصوص عليها يف املواد من 69 إىل 77 واليت جاءت من القانون رقم 11 - 04 ، ويف حالة العود تضاعف العقوبة طبقا للمادة 78 من ذات القانون . - يف حالة عدم احلصول على ترخيص إداري مسبق طبقا ألحكام املادة 06 : كل شروع يف أشغال ترميم عقاري أو إعادة أتهيل أو جتديد عمراين أو إعادة هيكلة أو تدعيم بدون احلصول ع لى الرتخيص اإلداري املسبق يتعرض الفاعل لغرامة من مائيت ألف دينار إىل مليوين دينار 3 . - كة املنصوص عليها يف أحكام املادة يف حالة عدم تبليغ نظام امللكية املشرت 61 : وذلك قبل تسليم البناية يف اآلجال املنصوص عليها يف عقد البيع على التصاميم يتعرض الفاعل لغرامة من م ائيت ألف دينارإىل مليوين دينار 4 . - يف حالة عدم احرتام آجال حتويل امللكية طبقا ألحكام املادة 33 : عندما ال حيرتم املرقي العقاري مدة 03 أشهر كحد أقصى إلعداد عقد بيع البناية أو جزء من البناية احملفوظة يتعرض الفاعل لغ رامة من مائيت ألف دينار إىل مليوين دينار 5 . - يف حالة عدم إعالم املقتين أو صاحب حفظ احلق ابلبياانت واملعلومات املنصوص عليها يف املادة 30 : عندما ال يتضمن عقد حفظ احلق وعقد البيع على التصاميم على: أصل ملكية األرضية ورقم السند العقاري 1 محدي ابشا عمر، نقل امللكية العقارية يف ضوء آخر التعدي ال ت وأحدث األ حكا م، دار هـومة ، ص 28 . 2 كي وليد، ضمان التعرض واالستحقاق يف عقدي البيع واإلجيار طبقا ألحكام القانون املدين تر اجلزائري، ،مذكرة ماجستري، كلية احلقوق، جامعة ابجي خمت ار،عنابة، السنة اجلامعية 2011 / 2010 ، ص. 11 . 3 املادة 69 من قانون 11 - 4 0 . 4 املادة 72 من نفس القانون. 5 املادة 73 من ذات القانون.

مجلة القانون العقاري و البيئة العدد ال ثامن يناير 2017 . 10 كذا اتريخ عند االقتضاء،ومرجعيات رخصة التجزئة، وشهادة التهيئة والشبكات و ورقم رخصة البناء يتعرض الفاعل إىل غرامة من مائيت ألف دينار إىل مليوين دينار 1 . - حالة ممارسة مهنة مرقي عقاري بدون احلصول على ا عتماد 2 : يتعرض املرقـي العقـاري غيـر املعتمـد للعقوبـة املنصـوص عليهـا فـي املـادة 243 مـن قانون العقوابت. - حالة اإلدالء مبعلومات خ اطئة أو غري كاملة يف الواثئق والعقود والصفقات مبناسب ة عملية الرتقية العقارية : يتعرض كل من يديل هبا لعقوبة احلبس من شهر إىل مخس سنوات و غرامة من مائيت ألف دينار إىل مليوين دينار وهذا وفقا للمادة 75 من القانون 11 - 04 . ي الحظ من خالل استقراء هذه املواد اليت ع للمرقي العقاري أبنه فرض أقرها املشر غرامة كبرية ع ليه وذلك لتحقيق محاية للمشرتي من حتايل ونصب املرقني العقاريني،كما أنه فرض عقوبة احلبس اليت تكون من شهرين فأكثر واليت تعترب جنحة يف إطار قانون العقوابت إذا كان املرقي العقاري شخصا طبيعيا . اثنيا: املسؤولية املدنية للمرقي العقاري. قد يسأل املرقي العقاري مسؤولية عقدية أو مسؤولية تقصريية على حسب احلالة، فإذا ما أخل ابلتزام من التزاماته العقدية مع املستفيد تقوم مسؤوليته العقدية أما إذا أضر ابلغري فتقوم مسؤوليته التقصريية. أما املسؤولية التقصريية، ف بت طبيق القواعد العامة الوار دة يف القانون املدين وابلرجوع إىل أحكام الرتقية العقارية ميكن أن نستخلص بعض ا حلاالت اليت ميكن أن تقوم فيها مسؤولية املرقي العقاري على سبيل املثال عدم االلتزام بواجب اإلعالم 3 أو التقصري فيه أو إخباره مبعلومات خاطئة يؤثر يف إرادة ا ملقتين السابقة للتعاقد، و هو التزام قانوين وواجب مهين . فقبل إبرام العقد ال توجد عالقة تعاقدية يكون املتعاقدين يف مرحلة التفاوض، فال ميكن إاثرة املسؤولية العقدية، لكن ميكن إ عمال قواعد املسؤولية التقصريية إذا تسبب هذا الفعل ابنتظار إبرام العقد وتفويت فرصة الش راء أكثر من مسكن من مرقي عقاري آخر،كأن يوهم الراغب ابلتعاقد من أنه مالك للعقار وهو بصدد التحضري للمشروع ويطلب منهم إمهاله مهلة لتحديد شروط العقد ويتضح أنه غري مالك أص ال للوعاء العقاري، أو يومههم 1 املادة 76 من نفس القانون. 2 أمحد شرف الدين، عقود عمليات البناء و تسوية منازعاهتا، بنك التعمري و اإلسكان، ص 46 . 3 خالد مجال، االلتزام ابالعالم قبل التعاقد ، دار النهضة العربية، القاهرة مصر ، ص 102 .

مجلة القانون العقاري و البيئة العدد ال ثامن يناير 2017 . 11 أبمثان منخفضة وعند التعاقد يرفعها وهذا يفوت عليهم فرصة إبرام عقد البيع، وقد يفوت عليه فرصة إبرام عقد بديل للحصول على سكن بثمن معقول 1 . و أما املسؤولية العقدية ، فتثار حينما خيل املرقي العقاري ابلتزامه املتولدة على العقد على حسب موضوعه كعدم احرتامه اللتزام اإلعالم بعد العقد 2 . كما يرتتب على خمالفة الشكلية املطلوبة يف حترير العقد بط النه بط الان مطلقا كان العقد دون كن من أر ابعتباره ر اإلخالل مبسؤولية املوثق 3 . كما تثار مسألة املسؤولية العشرية و هي مسؤولية من نوع خاص، و حىت تقوم البد من توفر شروط تتمثل يف وجود عقد مقاولة مباين أو منشات أخرى يربط بني املهندس و املقاو ل من جهة و رب العمل من جه ة أخرى، تسليم العمل إىل رب العمل يف عقد املقاولة أو تسليم امللكية إىل املشرتي يف عقود الرتقية العقارية، و أن ظهور العيب أو التهدم خالل عشر سنوات من اتريخ التسليم فمىت توفرت هذه العناصر قامت املسؤولية العشرية حيث ي عترب املرقي العقا ري مس ؤ وال ابلتضامن مع امل هندسني و املقاولني عما أصاب البناء من عيب أو هتدم 4 . و ل قد اشرتطت املادة 554 من القانون املدين لقيام املسؤولية العشرية حدوث خلل يف البناء، كما اشرتطت حصول التهدم الكلي أو اجلزئي و لذلك يكفي لقبول دعوى الضمان أن يكون العيب املدعى به يف البناء خلال يف متانته و أن يكون خفي حبيث ال يكون يف استطاعة صاحب البناء اكتشافه وقت التسليم حيصل التهدم نتيجة سوء استخدام املواد املستعملة يف البناء أو لسوء التشييد أو لعيب يف األرض و مىت حدث هذا سواء كان على كل البناية أو على جزء منها فمن حق املالك الرجوع على املهندس و املقاول و على البائع (املرقي العقاري) ابلتضامن معهم دون حاجة إلثبات اخلطأ ، ألنه خطأ مفرتض بقوة القانون كوهنم ملزمني بتحقيق نتيجة ال ميكنه التنصل من املسؤولية إال إبثباته السبب األجنيب 5 . 1 عبد احلميد ديلمي، دراسة يف العمران والسكن واإلسكان ، بدون رقم طبعة، خمرب اإلنسان واملدينة، دار اهلدى للطباعة والنشر والتوزيع، عني مليلة، اجلزائر ، ص 12 . 2 فتحي ويس، مسؤولية امل عماريني بني القواعد العامة والقواع د اخلاصة، كتاب امللتقى الوطين للرتقية العقارية واقع وأفاق، املرجع السابق ص 907 . - 3 أمحد شرف الدين، عقود عمليات البناء و تسوية منازعاهتا، بنك التعمري و اإلسكان ص، 21 . 4 مسرية حمراش، املسؤولية املدنية للمقاول و املهندس ا ملعماري وفقا للقواعد اخلاصة ، كلية احلقوق ، جامعة سعد دحلب ، البليدة مذكرة ماجستري ، 2002 ص 7 . 7 5 فاضلي إدريس، الوجيز يف النظرية العامة لاللتزام، دار قصر الكتاب، سنة 2006 ، ص 146 .

مجلة القانون العقاري و البيئة العدد ال ثامن يناير 2017 . 12 و جتب اإلشارة إىل أنه جيب على املرق ي العقاري أن يؤمن مسؤوليت ه املدنية، فل ع التأمني يف قد جعل املشر جمال البناء إلزامي و هو يشمل التأمني على املسؤولية املدنية املهنية املرتتبة على تنفيذ أشغال البناء واملسؤولية العشرية املرتتبة يف حالة هتدم البناية كليا أو جزئيا 1 . اثلثا: املسؤولية التأديبية . قد ترتاوح العقوابت اإلدارية املوقعة على املرقي العقاري بني السحب املؤقت و السحب ا و السحب لنهائي التلقائي لالعتماد 2 . أما السحب املؤقت فيوقع يف حاالت حمددة نصت عليها ، املادة 64 الفقرة األوىل من القانون رقم 11 - 04 وهي : - - يف حالة تقصري املرقي الع قاري يف تنفيذ جزئي وغري مربر اللتزاماته جتاه املقتنني - يف حالة عدم احرتام املرقي العقاري لقواعد أخ ال قيات املهنة، اليت تقتضي احرتام املهنة واحلفاظ على مسعته املهنية - يف حالة تقصري يف التزاماته املهنية والتعاقدية . و أما السحب النهائي ، فحاالته هي: - حالة عدم اس تفاء املرقي العقاري الشروط اليت مكنته من احلصول على اال عتماد . - حالة عدم انتسابه لصندوق الضمان و الكفالة املتبادلة ع يف نص املادة فقد عمل املشر 04 من املرسوم التنفيذي رقم 14 - 182 على منح املرقي العقاري أجل أقصاه ستة أشهر ال نتسابه لصندوق الضمان والكفالة املتبا دلة، وبعد انقضاء املدة يعرض لسحب ا عتماده بصفة مؤقتة ومينح أجل إضايف قدره ثالثة أشهر لتسوية وضعيته، فإذا مل يسوها خالل هذا األ جل يتحول السحب املؤقت إىل السحب النهائي لالعتماد. 1 سعيد مقدم، التأمني و املسؤولية املدنية،الطبعة األوىل ،كليك للنشر، اجلزائر ص 12 . 2 رشيد خلويف، قانون املسؤولية االدارية ، الطبعة الرابعة، ديوان املطبوعات اجلامعية، اجلزائر ، ص 78 .

مجلة القانون العقاري و البيئة العدد ال ثامن يناير 2017 . 13 - حالة عدم التوقيع املرقي العقاري على النظام ال داخلي أو عدم دفع اال شرتاكات والتسديد ات اإلجبارية األخرى املستحقة لفائدة صندوق الضمان والكفالة هي أحد أسباب وقف انتسابه وطرده من اجلمعية العامة للصندوق ومن هيئاته القانونية األ ساسية، وهذا يؤدي لسحب اال عتماد منه بصفة هنائية 1 . و أخريا السحب التلقائي ، و ان ك ان ال ميكن اعتباره عقوبة يف حالة وف اة املرقي العقاري أو كان موضوع عجز جسماين أو عقلي ال ع ضمن العقوابت نعدام اخلطأ يف جانب املرقي العقاري ، رغم ذلك أورده املشر اإل دارية يف حالة ثبوت غش ضرييب تعمده املرقي العقاري وحالة التصفية القضائية ال رتكابه جنحة اإلفالس ابل ت قصري أو ابلتدليس، وعدم استفادته من تسوية قضائية 2 . اخلامتة: قد ع اجلزائري يظهر لنا من خالل دراسة هذا املوضوع أن املشر حاول أن حيمي املشرتي يف عقود الرتقية العقارية من خالل وضعه لضماانت قانونية خاصة ختتلف عن الضماانت املعروفة يف القواعد العامة. ف قد أعاد تنظيم مهنة املرقي العقاري حي ث أبقى على صفته التجارية، لذلك يعد كل مرقي عقاري اتجرا إذ جيب أن يتمتع ابألهلية التجارية و أن خيضع للقيد يف السجل التجاري و أن يقوم مبسك الدفاتر التجارية . ومن خالل قراءتنا للقانون رقم 11 - 04 ع وسع من مهام و لنصوصه التنفيذية جند أن املشر املرقي العقاري لتشمل كل من عملية بناء مشاريع جديدة مع إلزامية استصدار رخصة البناء و احرتام قواعد وخمططات التهيئة والتعمري، الرتميم واإلصالح، التجديد ، إعادة اهليكلة ،إعادة التأهيل،التدع يم وهتيئة الشبكات قصد البيع أو اإلجيار . كما ألزم املرقي العقاري قبل ممارسته لنشا ط الرتقية العقارية ابحلصول على الرتاخيص اإلدارية مثل احلصول على االعتماد املسبق و أن يقوم ابلتسجيل يف اجلدول الوطين للمرقيني العقاريني حيث يتحصل املرقي العقاري على شهادة تسجيل تعد مبثابة ترخيص للمرقيني العقاريني ملمارسة املهنة و يرتتب عليها انتساب امل رقي العقاري إىل صندوق الضمان و الكفالة املتبادلة يف نشاط الرتقية العقارية . ع املستفيد من السكن، رتب املسؤولية القانونية للمرقي العقارية و هي تتنوع ب و حىت حيمي املشر تنوع االلتزام املخالف، فإذا ما كان جزائيا ترتب عنه املسؤولية اجلزائية، أما إذا كان تعاق داي فترتتب املسؤولية العقدية و أخريا إذا كان غري عقدي سواء قبل التعاقد أو بعده فتثار املسؤولية التقصريية على أن املرقي العقاري يبقى مسؤوال ملدة 10 سنوات من اتريخ تسليم ا لسكن و هو ما يعرف ابلضمان العشري أو املسؤولية العشرية و فيها يكمن الضمان للمشرتي و يف م قابل ذلك ألزم املرقي العقاري بتأمني مسؤوليته املدنية. 1 املادة 04 من املرسوم التنفيذي 97 - 406 املعدل و املتمم مبوجب املرسوم التنفيذي 14 - 182 . 2 حممد محو، منور أو سرير، جباية املؤسسات، ط 1 كة ا ، مكتبة الشر جلزائرية بو دواو، اجلزائر، سنة 2009 ص 212 .

مجلة القانون العقاري و البيئة العدد ال ثامن يناير 2017 . 14 و املالحظ يف األخري، أنه و ابلرغم من الدور الذي تلعبه الرتقية العقارية يف املسامهة يف إجناز املشاريع السكنية و القضاء على أزمة السكن إال أهنا تبقى غري كافية لتطهري امللكية العقارية اخلاصة بل البد من خلق آليات أخرى تساهم هي األخرى يف اهلدف املرجو. قائمة املراجع: أوال: النصوص القانونية. - القانون 82 - 02 خ يف املؤر 06 - 02 - 1982 ،املتعلق برخصة البناء و رخصة جتزئة األراضي للبناء . - القانون رقم 85 - 01 خ يف املؤر 13 - 08 - 1985 ،الذي حيدد قواعد شغل األراضي قصد احملا فظة عليها . - القانون رقم 90 - 29 خ يف املؤر 01 - 12 - 1990 ،املتعلق ابلتهيئة و التعمري . - ا لقانون رقم 04 - 08 خ يف املؤر 14 - 08 - 2004 ،املتعلق بشروط ممارسة األنشطة التجارية . - القانون رق م 08 - 15 خ يف املؤر 20 - 07 - 2008 ،احملدد لقواعد مطابقة البنيات و إمتام إجنازها . - القانون 11 - 04 خ يف املؤر 11 - 04 - 2011 ،احملدد للقواعد اليت تنظم نشاط الرتقية العقارية . - األمر رقم 95 - 07 خ يف املؤر 25 - 01 - 1995 ،املتعلق ابلتأمينات . - املرسوم التنفيذي رقم 94 - 58 ،املتعلق بنموذج عقد البيع على التصاميم . - املرسوم التنفيذي رقم 97 - 406 خ يف املؤر 03 - 11 - 1997 ،املتض من إحداث صندوق الضمان و الكفالة املتبادلة يف الرتقية العقارية . - املرسوم التنفيذي رقم 12 - 84 خ يف املؤر 20 - 02 - 2012 ،الذي حيدد كيفيات منح االعتماد ملمارسة مهنة املرقي العقاري و كذا كيفيات مسك اجلدول الوطين للمرقيني العقاريني . - املرسوم التنفيذي رقم 12 - 85 خ املؤر يف 20 - 02 - 2012 ،املتضمن دفرت الشروط النموذجي الذي حيدد االلتزاما ت و املسؤوليات املهنية للمرقي العقاري . - املرسوم التنفيذي رقم 18 - 112 خ يف املؤر 05 - 04 - 2018 ج السجل الذي حيدد منوذج مستخر التجاري الصادر بواسطة إجراء إلكرتوين . اثنيا: الكتب. - أمحد شرف الدين، عقود ع مليات البناء و تسوية منازعاهتا، بنك التعمري و اإلسكان.سنة 2012 . - بوستة إميان، النظام القانوين للرتقية العقارية ، دراسة حتليلية، دار اهلدى ، اجلزائر ، سنة 2008 . - بوشنافة مجال، شهر التصرفات العقارية يف التشريع اجلزائري، دار اخللدونية، اجلزائر ، سنة 2011 .

مجلة القانون العقاري و البيئة العدد ال ثامن يناير 2017 . 15 - محدي ابش ا عمر، القضاء العقاري يف ضوء أحدث القرارات الصادرة من جملس الدو لة واحملكمة العليا الطبعة التاسعة، دار هومة، اجلزائر ، سنة 2006 . - محدي ابشا عمر، نقل امللكية العقارية يف ضوء آخر التعدي ال ت وأحدث األ حكا م، دار هـومة ، اجلزائر، سنة 2008 . - خالد مجال، االلتزام ابالع الم قبل التعاقد ، دار النهضة العربية، القاهرة مصر ، سنة 2006 . - رشيد خلويف، قانون املسؤولية االدارية ، الطبعة الرابعة، ديوان املطبوعات اجلامعية، اجلزائر ، سنة 2011 . - سعيد مقدم، التأمني و املسؤولية املدنية،الطبعة األوىل ،كليك للنشر، اجلزائ ر، سنة 2014 . - عبد احلميد د يلمي، دراسة يف العمران والسكن واإلسكان ، بدون رقم طبعة، خمرب اإلنسان واملدينة، دار اهلدى للطباعة والنشر والتوزيع، عني مليلة، اجلزائر . ، سنة 2013 - ع الء حسني علي، عقد البيع حتت اإل نشاء، الطبعة األوىل ، منشورات زين احلقوقية، األ ردن ، سنة 2002 . - علي بن غامن، الوجيز يف القانون التج اري و قانون األ عمال، النشر الثاين، اجلزائر ، سنة 2007 . - ح القانون التجاري اجلزائري عموره عمار، شر ،األعمال كات التجارية، دار املعرفة، التجارية،التاجر، الشر اجلزائر ، سنة 2010 . - Chaabane Ben Akzouh, la promotion immobilière prive , revue algérienn e des sciences juridique , économique et politique , revue publiée par l institut des droits et séances administrative , ben aknoune. - Jean Bernard Auby , Hugues Perinet ,marquet , droit de l urbanisme et la construction, 6 édition ,Montech,2001 . - Philipe M alinvaud ,Phili pe Jestaz, la promotion immobilière ,4 édition Dalloz , paris.