المتدخلين في مقاولة البناء

المجلد 11 / العـــدد : 20 ( 0 3 20 ) ، ص 1 21 - 100 م جلـة القانون العقاري والبيئة 1 المتدخلين في مقاولة البناء Interveners in construction contracting مازة حنان 1  ، 1 جامعة وهران 2 محمد بن أحمد ( الجزائر ) ، @gmail.com 22 hananemaza تاريخ االستالم: 22 / 24 / 2223 تاريخ القبول: 20 / 20 / 2223 تاريخ النشر: 20 / 20 / 2222 ملخص : يعد بناء العقارات من أهم االنجازات التي تقوم عليها التنمية االقتصادية واالجتماعية ألي دولة، وغالبا ما يتطلب حجم بعض المشاريع العقارية خبرة ودراية في مجال البناء، الشتمالها على جوانب فنية معقدة، فال يمكن لصاحب المشروع االشراف عليها بنفسه، فيتحتم عليه االستعانة بأهل ال تخصص، أي بمن تتوفر فيهم المعرفة الشاملة بقواعد البناء، وذلك لضمان جودة إنجاز العمل من جهة، وإنجازه في وقت محدد من جهة أخرى. وعليه، ومن خالل هذا البحث سأحاول توضيح األحكام القانونية المنظمة كل لدور متدخل ف ي مشروع البناء، وذلك الرتباط صاحب المشروع بعقود مع هؤالء المتدخلين، فيتعاقد مع المهندس المعماري إلعداد التصميم و/أو مراقبة المشروع، ومع المقاول لتنفيذ العمل موضوع العقد، وقد يتدخل أشخاص آخرون في تنفيذه كالمراقب التقني والمرقي العقاري، وغيرهم من المتدخلين الذين يلتزمون بتنفيذ ا اللتزامات الم لقاة على عاتقهم. كلمات مفتاحية: المقاول ، المهندس المعماري ، المرقي العقاري ، هيئة المراقبة التقنية للبناء. Abstract: Building construction industry promotes economic and social development of many countries. Depending on degree of complexity or the size of construction projects, large-scale constructions require very often, additional multi-disciplinary expertise and manpower, so the owner may appoint experts from related fields to undertake the work in timely delivery. We will try through the present research to shed light on the legal provisions * مازة حنان

مازة حنان 102 regulating the role of each intervener in the construction project. As such, a construction contract is signed between the owner and the architect responsible of the plan conception and supervising the work, and with the contractor in charge of carrying out the project. Other bodies such as technical monitoring and real estate developers may be involved in the implementation of the work, and make the commitment to fulfill their legally- binding terms. Keywords: contractor; architect; mortar real estate ; national body for the technical control of construction . مقدمة: يتميّز نشاط الترقية العقارية بالضخامة والتعقيد، وعليه ال يقوى المرقي العقاري على إنجازه بمفرده، بل يتحتم عليه اللجوء إلى مهنيين آخرين حتى يتمكن من تحقيق المشروع العقاري، وعلى رأسهم المهندس المعماري إلنجاز المخططات والمتابعة، والمقاول للتنفيذ، وللمقاولين من الباطن إلنهاء المشروع ا لعقاري في اآلجال المحددة وتفادي تأخر التسليم، وما ينجم عنه من غرامات التأخير وعقوبات أخرى. وبذلك، فإن ّ إنجاز مشروع الترقية العقارية مرهون بتكافؤ جهود المرقي العقاري والمتدخلين اآلخرين من المهندس المعماري إلى المقاول من الباطن مرورا بالمقاول األصلي. وبما أنهم يتدخلون في عملية بناء مشروع الترقية العقارية، فهم مسؤولون عن اإلنجاز وما يظهر فيه من عيوب. فال يعد المرقي العقاري كل من تدخل في عملية البناء. وطبقا المسؤول الوحيد على مشروع الترقية العقارية، وإنما يسأل إلى جانبه لألحكام القانوني ة، فإن ّ للمتدخلين في عملية البناء مسؤولية قبل تسليم المشروع وبعد تسليمه، إذ أن ّ العالق ة التي تربط هؤالء المتدخلين بالمرقي العقاري ال تنتهي بالتسلم النهائي للمشروع، بل تمتد إلى ما بعد هذه العملية، ليبدأ التزامهم بضمان األعمال المنجزة من قبلهم، كل حسب اختصاص ه ومجال تدخله ف ي المشروع العقاري اتجاه صاحب المشروع 1 . 1 - كلية الحقوق والعلوم السياسية، جامعة وهران مازة حنان، الضمانات الخاصة في قانون الترقية العقارية، حوليات 2 ، العدد 8 ، 2210 ، ص. 110 .

عنوان المقال: المتدخلين في مقاولة البناء 103 اقتصر القانون المدني الجزائري عند نصه على أحكام عقد المقاولة على تطبيق أحكام الضمان المعماري على شخصين هما المهندس المعماري ومقاول البناء 2 ع بموجبه مسؤوليتهما . إذ أقر ّ المشر الخاصة فأخضعهما دون غيرهما أل حكام الضمان العشري. إال ّ أن ّ النصوص الخاصة المنظمة لقواعد البناء كقانون الترقية العقارية 3 ، قد أضافت أشخاصا آخرون ألزمهم بضمان ما يقدمونه من عمل لمدة معينة ع الفرنسي على قائمة أخرى كما نص المشر كالمرقي العقاري وهيئة المراقبة التقنية للبناء. وبشروط محددة، من المشتغلين في مجال البناء، وهم من يسمون بالمتدخلين في عملية البناء. فمن هم هؤالء األشخاص؟ وما هي اختصاصاتهم ودورهم في المشروع العقاري؟ لدراسة أشخاص الضمان المعماري البد من التعرف على المتدخلين في مجال البناء بداية من المقاول والمرقي العقاري وهم المتدخلون ا لمكلفون بإنجاز المشروع العقاري (المبحث األول) ثم المهندس المعماري وهيئة المراقبة التقنية للبناء وهم المكلفون برقابة المشروع (المبحث الثاني). ع المبحث األول: المتدخلون المكلفون بإنجاز المشرو من المعلوم أن مهمة المقاول تنحصر في إنجاز العمل موضوع عقد المقاولة المبرم بينه وبين ص احب المشروع، غير أن ّ هذا األخير قد يكون مرقيا عقاريا يتعاقد معه من أجل إنجاز مشروع ترقية عقارية، كالهما في تنفيذ المشروع العقاري، ويعتبران من أهم المتدخلين في مرحلة إنجازه. كان فيشتر تبعا لذلك، سنتطرق إلى دور المقاول في عملية إنجا ز العمل (المطلب األ ول) ثم نتعرض إلى مجال تدخل المرقي العقاري (المطلب الثاني). المطلب األوّل: المقاول ودوره في عملية البناء 2 - المادة 554 من القانون المدني الجزائري. 3 - القانون رقم 11 - 24 خ في المؤر 10 فبراير 2211 الذي يحدد القواعد التي تنظم نشاط الترقية العقارية، الجريدة الرسمية، العدد 14 ، الصادر في 0 مارس 2211 ، ص. 4 .

مازة حنان 104 ع الجزائري لم ينظم يلعب المقاول دورا مهما في عملية إنجاز المشروع وتشييد البناء، إال ّ أن ّ المشر مهنته مثل ما فعل بالنسبة لمهنة المهندس المعماري، واكتفى بالنص على مسؤوليتهما التضامنية عن ك ل عيب أو تهدم يحصل في البناء المنجز من قبلهما. كشخص متدخل ومسؤول بمقتضى أحكام الضمان المعماري البد وإلعطاء مفهوم لمقاول البناء ع الثاني). ع األول) ثم إبراز دوره في عمليه البناء (الفر من تعريفه (الفر الفرع األول: تعريف مقاول البناء ع الجزائري عرّف المشر 4 المقاول بموجب المادة الثالثة من القانون رقم 11 - 24 الذي ينظم مهنة المرقي العقاري بأنه " كل شخص طبيعي أو معنوي مسجل في السجل التجاري بعنوان نشاط أشغال البناء بصفته حرفيا أو مؤسسة تملك المؤهالت المهنية ". أمّا الفقه 5 فقد عرفه بأنه " ذلك الشخص الذي يعهد إليه بتشييد المباني، أو إقامة المنشآت الثابتة، بناء على ما يقدم له من تصميمات، مقابل أجر ودون أن يخضع في عمله إلشراف أو إدارة "، وهو الشخص الذي يتعهد باالتفاق مع المالك لقاء أجر معين يتعلق بالبناء أو االنشاءات، كإقامته أو تعديله أو ترميمه أو هدمه. وفي جميع األحوال ال يتخذ المقاول كان يتولى تنفيذ المشروع الذي اتخذ رب العمل زمام المبادرة إلنجازه، وال مانع من أن زمام المبادرة، وإن يتخذ هذا األخير صفة المرقي العقاري، أو يتعاقد مع المقاول من أجل إنجاز مشروع ترقية عقار ي ة. وال مانع أيضا أن يكون المقاول مرقيا عقاريا في نفس الوقت فينجز المشروع ويقوم ببيعه في إطار عقد ترقية عقارية. يتم اختيار المقاول من قبل صاحب المشروع الذي يرتبط معه بعقد مقاولة يتضمن تنفيذ عمل معين أو جزء منه طبقا للتصاميم الموضوعة من قبل المهندس المعماري . ويختار صاحب المشروع المق اول 4 - المادة 3 المطة 13 من القانون رقم 11 - 24 خ في المؤر 10 فبراير 2211 الذي يحدد القواعد التي تنظم نشاط الترقية العقارية، السالف الذكر. 5 - عبد الرزاق حسين يسين، المسؤولية الخاصة بالمهندس المعماري ومقاول البناء: شروطها - نطاق تطبيقها - الضمان ات المستحدثة فيها - دراسة مقارنة في القانون المدني، ال طبعة األولى، دار الفكر العربي، 1880 ، ص. 422 . أيضا بوستة إيمان، النظام القانوني للترقية العقارية، دراسة تحليلية، دار الهدى، الجزائر، 2211 ، ص. 55 .

عنوان المقال: المتدخلين في مقاولة البناء 105 كسمعته مثال، الذي تتوفر فيه اإلمكانيات المادية والمؤهالت الالزمة لتنفيذ العمل سواء مؤهالت شخصية أو مؤهالت عملية كتخصصه في نوع العمل 6 . إذ يعتبر عقد المقاولة من العقود التي تقوم على االعتبار الشخصي، أي تلك التي تكون فيها شخصية ا لمقاول محل اعتبار بالنسبة إلى صاحب المشروع، فتعد شخصية المقاول سببا الختياره دون غيره من المقاولين، لذلك نتساءل حول إمكانية إبرام عقد مقاولة من الباطن مع مقاول فرعي في ظل االعتبار الشخصي لعقد المقاولة 7 . ع الجزا بالرجوع إلى األحكام القانونية، يالحظ بأن المشر ئري 8 وعلى غرار نظيره الفرنسي 9 قد أجاز كل غيره لتنفيذ المشروع، بشرط أ للمقاول أن يو ال ّ يمنعه من ذلك بند في عقد المقاولة، وأن تكون طبيعة العمل ال تفترض االعتماد على كفاءته الشخصية. وتجدر اإلشارة إلى أن المقاول األصلي ملزم في إطار التعاقد من الباطن بإخضاع إنج از العمل أو جزء منه إلى مقاول فرعي يتمتع بكفاءات مهنية، ألنه يبقى مسؤوال عن العمل المنجز اتجاه صاحب المشروع. ويعتبر المقاول تاجرا مادام أنه يمتهن هذا العمل ويكرره بصفة منتظمة ومستمرة 10 . الفرع الثاني: دور المقاول في عملية البناء تتمثل المهمة األساسية للمقا ول في إنجاز العمل محل عقد المقاولة، وفي هذا اإلطار يلتزم المقاول أوّال باحترام بنود العقد وأوامر الخدمة التي يصدرها المهندس المعماري. كما يتوجب عليه اختيار مادة العمل وتسليم المشروع في اآلجال المحددة. وأخيرا يضمن العيوب التي تظهر في البناء المنجز من قبله. 6 - أنور العمروسي، العقود الواردة على العمل في القانون المدني: المقاولة - التزام المرافق العامة - عقد العمل – عقد ال و كالة – عقد الوديعة - عقد العارية - الحراسة، معلقا على نصوصها بالفقه وأحكام النقض ، الطبعة األولى، منشأة المعارف، اإلسكندرية، 2222 ، ص. 142 . 7 - أنظر في هذا الموضوع، مازة حنان، التعاقد من الباطن في عقد مقاولة البناء ، أطروحة دكتوراه، تخصص قانون األعمال المقارن، كلية الحقوق، جامعة وهران 2 ، 2215 - 2210 ، ص. 33 . 8 - المادة 504 من القانون المدن ي الجزائري . 9 - Article 1 er de la loi n° 75 - 1334 du 31 décembre 1975 relative à la sous - traitance, JORF 3 janvier 1976, p. 148. 10 - المادة األولى من القانون التجاري الجزائري.

مازة حنان 106 أوال: التزام المقاول باحترام بنود العقد وأوامر الخدمة يلتزم المقاول بتنفيذ العمل المكلف به من طرف صاحب المشروع طبقا للشروط المتفق عليها في عقد المقاولة، وعمال بأعراف وتقاليد المهنة، وهو ملزم تحت طائلة قيام مسؤوليته التقيد بالعقد وتنفيذ العمل، وتأمين كل ما من شأنه تسهيل مهمته، فإذا لم ينص العقد صراحة على التزامات كل المتعاقدين وجب االستعانة باالختصاصيين في فن البناء لمعرفة األصول الواجب اتباعها 11 . ويتمثل العمل موضوع هذا العقد بإنجاز المقاول لعمل مادي كأعمال البناء مثال. وبالرجوع إلى النصوص القانونية 12 ، نالحظ بأن المقصود بإنجاز المقاول للعمل ليس تنفيذه فحسب، بل أيضا إتمامه، فإذا كلف المقاول بإنجاز كل المشروع فهو ملزم بإتمام كل ما يتعلق بالعمل بما في ذلك الهيكل والواجهات والطرقات. كما يلتزم المقاول بتنفيذ عمله وفقا ألوامر الخدمة التي يصدرها المهندس المعماري والت ي يأمره بموجبها ببداية العمل أو بتغيير طريقة العمل. وعلى المقاول التأكد من فعالية وسالمة تلك األوامر، فإذا تبين له أن بها نقائص وجب عليه إخطار المهندس بهاـ ثانيا: اختيار المقاول لمادة العمل ع الجزائري بالرجوع إلى األحكام القانونية، يالحظ بأن المشر 13 سمح للم قاول بأن يتعهد بتقديم عمله فقط دون مادة العمل، ففي هذه الحالة فإن صاحب المشروع هو من سيقدمها، ويلتزم المقاول بأن يحرص عليها وأن يراعي أصول الفن في استخدامها. أما إذا قدم المقاول عمله ومادة العمل فيكون مسؤوال 11 - نعيم مغبغب، مقاوالت البناء الخاصة، عقود البناء ومفاعيلها، السالمة العامة في المصاعد والمباني، دراسة في القانون المقارن، الطبعة الرابعة، منشورات الحلبي الحقوقية، لبنان، 2228 ، ص. 153 . -Ph. LE TOURNEAU ; J. FISCHER et E. TRICOIRE, Principaux contrats civils et commerciaux, Ellipses, 2005, p. 140. 12 - المادة الثانية الفقرة 4 من القانون رقم 28 - 15 خ في المؤر 22 جويلية 2228 الذي يحدد قواعد مطابقة البنايات وإتمام إنجازها، الجريدة الرسمية 23 أفريل 2228 ، العدد 21 ، ص. 3 ، والمادة 3 الفقرة 12 من القانون رقم 11 - 24 ، السالف الذكر. 13 - المادة 552 من القانون المدني الجزائري. ويقصد بأصول الفن المهارة واللباقة المعتادة التي يمكن لصاحب المشروع انتظارها كل محترف يتدخل في عملية البناء. من

عنوان المقال: المتدخلين في مقاولة البناء 107 عن جودتها وعليه ضمانها لرب العمل. ويرى الفقه بضر ورة الرجوع إلى طبيعة المواد المقدمة ومقارنت ها بقيمة العمل، فإذا كانت قيمتها مرتفعة وال يكون للعمل المقدم أهمية كبيرة، فنكون أمام عقد بيع لهذه المواد، ويتوجب على المقاول ضمان عيوبها الخفية 14 . ثالثا: التزام المقاول بتسليم العمل محل عقد المقاولة إن ّ القانون ال مدني الجزائري لم يعرّف عملية التسليم وال التسلّم عند نصه على أحكام عقد المقاولة، بل أشار بموجب المادة 558 من القانون المذكور، إلى مفهوم عام حول كيفية حصوله 15 . أمّا قانون الترقية العقارية فيميز بين شكالن للتسلم أحدهما مؤقت واآلخر نهائي 16 . وع م وما، يتم التسليم بعد إنجاز العمل وفي الميعاد المتفق عليه، وإال تعرض المقاول للمسؤولية العقدية بسبب إخالله بالتزامه التعاقدي، الذي ال يمكن دفعه إال بإثبات السبب األجنبي الذي حال دون تنفيذه اللتزامه. غير أن ّ التسليم في مجال الترقية العقارية ال ينهي التزام القائمين على انجاز المشروع العقاري بصفة فعلية، طبقا ألحكام ال مسؤولية العقدية، بل تمتد إلى ما بعد تسليم المشروع بقوة القانون، فيبقى هؤالء مسؤولون وبالتضامن على ما يطرأ على البناء من عيوب في المستقبل إلى مدة عشر سنوات بعد التسليم النهائي للمشروع 17 . رابعا: التزام المقاول بضمان ا لعمل لصاحب المشروع يعتبر االلتزام بضمان العيوب التزام قانوني ال يقع على عاتق المقاول فحسب وإنما يقع على عاتق كل متدخل في عملية البناء. وهو ما يسنيه البعض بالمسؤولية المعمارية المهندس المعماري وعلى 18 ، وهي 14 - نعيم مغبغب، المرجع السالف الذكر، ص. 155 . 15 - المادة 558 من القانون المدني ، المعدلة بموجب القانون رقم 25 - 12 خ في المؤر 22 يونيو 2225 ، السالف ال ذ كر . 16 - المادة 3 الفقرة 13 و 10 من القانون رقم 11 - 24 ، السالف الذكر، الذي يعرف اإلتمام الكامل لألشغال بأنه "رفع التحفظات التي تم ّ إبداءها على إثر االستالم المؤقت لألشغال وإصالح عيوب البناء ا لمالحظة وذلك قبل االستالم النهائي للمشروع العق اري" أمّا االستالم المؤقت " فهو محضر يتم إعداده والتوقيع عليه بين المرقي العقاري والمقاول بعد انتهاء األشغال". 17 - عبد الحليم سعدي، المسؤولية العشرية للمرقي العقاري في التشريع الجزائري، مجلة الحقوق والحريات، ال م جلد 12 ، العدد األول، 2222 ، ص. 1255 - 1208 . 18 - محمد حسين منصور، المسؤولية المعمارية، دار الجامعة الجديدة للنشر، 2223 ، ص. 5 .

مازة حنان 108 مسؤولية مفترضة تقوم بمجرد وقوع الضرر المتمثل في تعيب أو تهدم البناء. وتعد هذه المسؤو لية ضمانا كان المسؤولية المدنية كن من أر كر خاصا لفائدة رب العمل، ال يحتاج فيها إثبات الخطأ بل يثبت الضرر 19 . ا لمطلب الثاني : المرقي العقاري ودوره في عملية البناء يأخذ المرقي العقاري في مجال تدخله في أعمال البناء صفتين مختلفتين، ف إمّا ي أخذ صفة صاحب المشروع عندما يبادر بعملية البناء، فيتعاقد مع المقاول والمهندس المعماري إلنجاز عمل معين، وإمّا يأخذ شكل منفذ ومنجز للمشروع العقاري لصالح أشخاص أخرى تكون هي صاحبة المشروع. ع األول) تبعا لذلك سنتطرق إلى مفهوم المرقي العقاري (الفر ، ثم إلى دوره في مجال البناء ع (الفر الثاني). الفرع األول: تعريف المرقي العقاري ع الجزائري مهنة الترقية العقارية بموجب القانون رقم نظم المشر 80 - 20 خ في المؤر 4 مارس 1880 ، المتعلّق بالترقية العقارية، الملغى 20 كان يطلق على المرقي العقاري اسم "المكتتب"، وحدّد ه ، و ذ ا القانون األشخاص والهيئات الذين يمكنهم القيام بالنشاطات العقارية، وهم الجماعات المحلية، والمؤسسات والمقاوالت والهيئات العمومية التي يخولها القانون األساسي ذلك، والخواص القائمون بالبناء الذاتي سواء أكانوا فرادى أو منتظمين في تعاونيات عقارية، واألشخاص الطب يعيين والمعنويي ن الخاضعون للقانون الخاص. ثم ّ جاء المرسوم التشريعي رقم 83 - 23 خ في أول مارس المؤر 1883 ، والمتعلق بالنشاط العقاري، الملغى 21 ، وأطلق اسم "المتعامل في الترقية العقارية" على المرقي العقاري، وخوّل ممارسة هذا النشاط لكل شخص طبيعي أو معنوي يتمتع باألهل ية القانونية للقيام باألعمال التجارية. ثم ّ ألغيت أحكام هذا المرسوم بموجب القانون رقم 11 - 24 ، الذي يحدد القواعد التي تنظم نشاط الترقية العقارية، السالف الذكر، الذي نظّم مهنة الترقية العقارية، وأطلق عليه اسم المرقي العقاري، وعرّفه 19 - سيبل جعفر حاجي عمر، ضمانات عقد بيع المباني قيد اإلنشاء، دراسة مقارنة، الطبعة األولى، دار وائل للنشر، األردن، 2214 ، ص. 248 . 20 - الم ادة 8 و 0 من القانون رقم 80 - 20 ، الملغى، السالف الذكر. 21 - المادة 2 من المرسوم التشريعي رقم 83 - 23 ، الملغى، السالف الذكر.

عنوان المقال: المتدخلين في مقاولة البناء 109 بأنّه " كل شخص طبيعي أو معنو ي، يبادر بعمليات بناء مشاريع جديدة، أو ترميم أو إعادة تأهيل، أو تجديد أو إعادة هيكلة، أو تدعيم بنايات تتطلّب أحد هذه التدخالت، أو تهيئة وتأهيل الشبكات قصد بيعها أو تأجيرها". ويسميه الفقه 22 بالممول العقاري، وهو من يتولى االشراف على عملية تنفيذ األشغال من خال ل إدارة هذه العملية قانونيا أو ماليا أو إداريا حتى انهائها. ع كما وضع المشر 23 شروط لممارسة هذه المهنة أهمها اكتساب صفة التاجر، إذ يمكن فقط للمرقين العقاريين المقيدين في السجل التجاري بالمبادرة بمشاريع الترقية العقارية، باإلضافة إلى حصولهم على اعتماد والتسجيل في الجدول الوطني للمرقين العقاريين. وللحصول على االعتماد يلتزم المرقي العق ا ري بكتابة تصريح شرفي يثبت فيه امكانياته في تعبئة الموارد المالية الكافية إلنجاز المشروع قبل البدء في إنجازها 24 . ويقصد بالموارد المالية، الموارد الخاصة بالمرقي العقاري، والقروض البنكية التي يكتتبها، والدفعات التي يقدمها الطالبون القتناء األمالك العقارية في إطار عقد بيع بناء على التصاميم 25 . غير أنه وبالرجوع إلى قانون الترقية العقارية نجده يمنع المرقي العقاري عند ابرامه لعقد بيع على التصاميم من اللجوء للقروض البنكية المخصصة لتمويل البناء 26 . غير أن الموارد البنكية المذكورة في المادة الثانية من القرار الوزاري الم شترك تكون مخصصة لتمويل جميع نشاطات الترقية العقارية التي يزاولها المرقي العقاري، أمّا بالنسبة لعقد البيع على التصاميم، فال يمكن تمويله إال ّ بالموارد الخاصة بالمرقي العقاري، والدفعات التي يقدمها المكتتبون في إطار هذا العقد 27 . 22 - نعيم مغبغب، المرجع السالف الذكر، ص. 385 . 23 - راجع المادة 4 و 18 والمادة 00 من القانون رقم 11 - 24 ، السالف الذكر. 24 - المادة األولى من ال خ في قرار الوزاري المشترك المؤر 0 ديسمبر 2212 المتعلّق بإثبات الموارد المالية الكافية الكتساب صفة المرقي العقاري، الجريدة الرسمية الصادرة في 13 يناير 2212 ، العدد 2 ، ص. 22 . 25 - المادة 2 خ في من القرار الوزاري المشترك المؤر 0 ديسمبر 2212 ، السالف الذكر. 26 - المادة 30 من القانون رقم 11 - 24 ، السالف الذكر. 27 - سي يوسف زهية حورية، النظام القانوني لعقد البيع على التصاميم، دار األمل للطباعة والنشر والتوزيع، طبعة 2214 ، الجزائر، ص. 22 .

مازة حنان 110 ع كما اشترط المشر 28 لممارسة نشاط ا لترقية العقارية شرط االحتراف، وبالتالي يستبعد المرقين العقاريين الذين ال يملكون المؤهالت الالزمة في مجال الترقية العقارية، واألشخاص الذين ليس لهم قدرات مالية للقيام بمشاريع عقارية. حيث نصّت المادة الثامنة من المرسوم التنفيذي رقم 18 - 243 الذي يعدل ويتمم المر سوم التنفيذي رقم 12 - 84 ، السالف الذكر، على شرط الزامية حصول المرقي العقاري على ع من وراء اشتراط شرط الكفاءة المهنية جودة شهادة عليا لها عالقة بالنشاط الترقوي، ويسعى المشر المشاريع التي يقوم بها 29 . وبالتالي، يعتبر المرقي العقاري شخص مهني يتمثل نشاطه في بناء مش اريع جديدة أو ترميم أو إعادة تأهيل بنايات قديمة قصد بيعها أو تأجيرها، وهذا ما سنتطرق إليه الحقا. الفرع الثاني: مهام المرقي العقاري ودوره في عملية البناء يقصد بمهام المرقي العقاري مجموع النشاطات المعهودة إليه في إطار قانون الترقية العقارية، بصفته صاحب المشر ع بتحقيق المشروع في اآلجال القانونية، وعليه االلمام بالتدابير القانونية وع فقد ألزمه المشر والمالية والتقنية واإلدارية التي تطلبها ع باالستعانة بخد عملية اإلنجاز، ومن أجل ذلك فقد ألزمه المشر مات مقاولين مؤهلين ذوي خبرة وتخصص تقني وفني في مجال البناء 30 . ويالحظ بأن ّ نشاط الترقية العقارية ال يشمل فقط أعمال اإلنجاز والتجديد، بل يشمل أيضا أعمال التشييد والبناء والتوسعة والعلية والصيانة ع في نص المادة الثالثة من القانون رقم والترميم، وهي المهام التي ذكرها المشر 11 - 24 ، السالف الذكر، كاآلتي: وهي أوّال: عملية إنجاز البنا يات الجديدة وتجديدها: 28 - المادة 12 من القانون رقم 11 - 24 ، السالف الذكر. 29 - المادة 0 من المرسوم التنفيذي رقم 12 - 84 خ في المؤر 22 فبراير 2212 كيفيات منح االعتماد لممارسة مهنة الذي يحدد كذا كيفيات مسك الجدول الوطني للمرقين العقاريين، الجريدة الرسمية المرقي العقاري و 20 فبراير 2212 ، العدد 11 ، ص. 0 المعدل بموجب المرسوم التنفيذي رقم 13 - 80 خ في المؤر 20 فبراير 2213 ، ا لجريدة الرسمية ليوم 0 مارس 2213 ، العدد 22 والمرسوم التنفيذي رقم 18 - 243 خ في المؤر 28 سبتمبر 2218 ، الجريدة الرسمية ليوم 15 سبتمبر 2218 ، العدد 55 . 30 - المادة 10 من القانون رقم 11 - 24 ، السالف الذكر.

عنوان المقال: المتدخلين في مقاولة البناء 111 تعتبر عملية إنجاز البنايات الجديدة المهمة األساسية للمرقي العقاري، وذلك من أجل بيعها 31 . ع عملية البناء بأنه وعرّف المشر ا كل عملية تشييد بناية و/ أو مجموعة بنايات ذات االستعمال السكني " أو التجاري أو الحرفي أو المهني". وهي عملية تشييد مباني جديدة أي استحداثها، أو الشروع في إقامت ها ألول مرة. أمّا عملية التجديد العمراني فهو كل عملية مادية تمثل دون تغيير الطابع األساسي للحي، تغييرا جذريا في النسيج العمراني الموجود مع إمكانية هدم البنايات القديمة، وعند االقتضاء إعادة بناء بنايات جديدة في نف س الموقع. ثانيا: الترميم العقاري وإعادة التأهيل والهيكلة كل عملية تسمح بتأهيل بنايات أو مجموعة بنايات ذات طابع معماري أو تاريخي، يقصد بالترميم دون المساس بالتنظيمات الخاصة بقانون حماية التراث. أمّا عملية إعادة التأهيل المنصوص عليها في القانون المذكور فهو " كل عملية تتمثل في التدخل في بناية أو مجموعة بنايات من أجل إعادتها إلى حالتها األولى وتحسين شروط الرفاهية واستعمال تجهيزات االستغالل". أمّا إعادة الهيكلة فتخص شبكات كذا البنايات أو مجموعة البنايات المنجزة. التهيئة و ثالثا: تدعيم البنايات وتهيئة الشبكات قصد ب يعها أو تأجيرها يقصد بالتدعيم كل عملية تتمثل في إعادة االستقرار لبناية ما من أجل تكييفها مع المتطلبات كة كل عملية إنجاز و/أو تهيئة شبكات التهيئة بما فيها الفضاءات المشتر التنظيمية الجديدة. أمّا التهيئة فهي الخارجية بغرض بيعها، ويعتبر أهم هدف لنشاط الترقية ا كانت تل لعقارية، أو قصد تأجيرها سواء ك األمالك مخصصة للسكن أو لممارسة نشاط حرفي أو تجاري أو صناعي 32 . المبحث الثاني: المتدخلون المكلفون برقابة المشروع ع إنجاز البناء بتصميم شخص مهني مؤهل وحامل لشهادة معتمدة وخبرة معتبرة، وهو ما ألزم المشر يعرف بالمهندس المعماري، فيمارس هذا األخير مهام وضع التصاميم والمخططات من جهة ومتابعة انجاز 31 - المادة 18 من القانون رقم 11 - 24 ، السالف الذكر. 32 - إيمان بو ستة، المرجع السالف الذكر، ص. 20 .

مازة حنان 112 المشروع من جهة أخرى. كما يقوم المقاول والمهندس المعماري بمهامهم تحت رقابة المراقب التقني للمشروع، الذي يمنح تأشيرته من أجل حصول هؤالء المهنيين على أجورهم. تبعا لذلك، سنتطرق إلى تح ديد مفهوم الهندسة المعمارية (المطلب األول) ثم نتطرق إلى هيئة المراقبة التقنية للبناء (المطلب الثاني). المطلب األول: المهندس المعماري ودوره في عملية البناء ع الجزائري نظم المشر 33 مهنة الهندسة المعمارية، من خالل المرسوم التشريعي رقم 84 - 20 خ المؤر في 18 ماي 1884 ع من خالله على القواعد التي تنظم مهنة المهندس ، المعدل، حيث نص المشر المعماري وممارستها. وبالتالي يمارس المهندس المعماري مهنة الهندسة المعمارية من خالل انجاز التصاميم والمخططات ومتابعة إنجاز المشروع إما بصفة فردية، أو في إطار مكتب دراسات بالنسبة للمشاريع ال كبيرة. ع األول) كمتدخل في أعمال البناء البد من تعريفه (الفر تبعا لذلك، وللتعرف عن مهمة المهندس المعماري ع الثاني). والتطرق إلى دوره في مجال البناء (الفر الفرع األول: تعريف الهندسة المعمارية ع عرّف المشر 34 الهندسة المعمارية بأنها " التعبير عن مجموعة من المعارف والمهارات المجتمعة في فن البناء كما هي انبعاث لثقافة ما وترجمة لها. وتعد نوعية البنايات وإدماجها في المحيط واحترام المناظر الطبيعية والحضرية وحماية التراث والمحيط المبني ذات منفعة عامة ع كما سمّى المشر ." المهندس المعماري بصاحب العمل وعرّفه بأنه " كل مهندس معماري معتمد يتولى ّ تصور إنجاز البناء ومتابعته " . 33 - المرسوم التشريعي رقم 84 - 20 خ في المؤر 18 مايو 1884 ، المتعلق بشروط اإلنتاج المعماري وممارسة مهنة المهندس المعماري، الجريدة الرسمية 25 مايو 1884 ، العدد 32 ص. 4 ، المعدل بالقانون رقم 24 - 20 خ في المؤر 14 غشت 2224 ، الجريدة الرسم ية 15 غشت 2224 ، العدد 51 ، ص. 0 . 34 - المادة 2 من المرسوم التشريعي رقم 84 - 20 ، المعدل، السالف الذكر.

عنوان المقال: المتدخلين في مقاولة البناء 113 أمّا الفقه 35 فقد عرف المهندس المعماري بأنه ذلك الشخص الحاصل على مؤهل هندسي في هندسة المعمار، يؤهله ألن يضع التصميمات والخرائط والرسومات والنماذج ويقدر األبعاد والقياسات المختلفة للمنشآت واألبنية المراد إقامته ا ويشرف على تنفيذها. وهو المهني الذي يعهد إليه بوضع ال تصميم والرسوم والنماذج إلقامة المنشآت وصيانتها وتزيينها واالشراف على حسن تنفيذها. فالمهندس المعماري كة هو الشخص الذي يعمل بأفكاره وملكاته الذهنية، ويمارس مهنة حرة غير تجارية. والمالحظ بأن ّ مشار المهندس ا كة غير مباشرة، إال أن ّ أهميتها كبيرة فبدون اشرافه على لمعماري في المشروع العقاري هي مشار وضع التصميم ومتابعة المشروع ال يمكن انجاز المشاريع العقارية 36 . ع الجزائري لقد اعتبر المشر 37 المهندس المعماري مستشارا فنيا باعتباره يمارس مهنة االستشارة الفنية سواء في شكل مهنة حرة، أو بانضمامه في مكتب دراسات مختص أو متعدد االختصاصات. كما أن المرسوم التشريعي رقم 84 - 20 ، السالف الذكر، قد أعطاه صفة - صاحب المشروع - يتولّى تصور إنجاز البناء ومتابعته، على أن يكون معتمدا بعد قيده في الجدول الوطني للمهندسين المعماريين 38 . كما يمكن أن ي كون أجيرا، عندما ينظم إلى مؤسسة خاصة أو بإدارة عمومية 39 . ع بموجب المادة يعتبر المهندس المعماري متدخال أساسيا في عملية البناء، لذلك، ألزمه المشر 555 من القانون المدني بضمان العمل الذي يقوم بوضع تصميمه، فانحصر مفهوم المهندس في ذلك الشخص المهني الذي يضع التصميم و/أو الذي يشرف على مراقبة تنفيذ العمل، غير أن أعمال البناء من 35 - عبد الرزاق حسين يسين، المرجع السالف الذكر ، ص. 412 ، ومحمد حسين منصور، المرجع السالف الذكر، ص. 88 . 36 - بوستة إيمان، المرجع السالف الذكر، ص. 55 . 37 - المادة 3 م خ في ن القرار الوزاري المشترك المؤر 15 ماي 1888 المتعلق بكيفيات ممارسة تنفيذ األشغال في ميدان البناء، الجريدة الرسمية 20 أكتوبر 1888 ، العدد 43 ، ص. 1408 . 38 - تعد مهنة المهندس المعماري مهنة منظمة وخاضعة للترخيص الذي يتمثل في االعتماد، لذلك يجب على المهندس أن ي كون مسجال في السجل المهني، أنظر المادة 8 من المرسوم التشريعي رقم 84 - 20 ، المعدل، السالف الذكر، والمادة 4 من المرسوم التنفيذي رقم 88 - 153 خ في المؤر 13 مايو 1888 ، الذي يحدد شكل ومضمون ومدة التدريب المؤهل للتسجيل في الجدول كيفيات إ الوطني للمهندسين المعماريين و جرائه، العدد 31 ، ص. 11 ، المتمم بالمرسوم التنفيذي رقم 14 - 345 خ في المؤر 8 ديسمبر 2214 ، الجريدة الرسمية 10 ديسمبر 2214 ، العدد 02 ، ص. 5 . 39 - المادة 18 من المرسوم التشريعي رقم 84 - 20 ، المعدل، السالف الذكر.

مازة حنان 114 كلمة مهندس هي شاملة وتستعمل في العديد األعمال المعقدة التي تحتاج إلى عدة مهنيين متخصصين، و من التخصصات، فهناك مهندسون متخصصون في األعمال الكهربائية، يكلفون بتجهيز البناء في كل ما يتعلق بالكهرباء والتدفئة والتوصيل بالمياه، ويكون عملهم بالتنسيق مع المهندس المصمم الذي أخذ بعين االعتبار األماكن المخصصة لهذا الشأن عند وضعه للتصميم، إضافة إلى الهندسة الصناعية والزراعية، وهندسة األشغال العامة وااللكترونيات 40 . لذلك، تدارك قانون الترقية العقارية هذا االمر واستعمل مصطلحا أوسع وهو مكاتب الدراسات، فيكون المهندس المعماري إما مستشارا فنيا متى كلف بمهام التصميم، ووضع المقايسة ومراقبة ومتابعة األشغال، وإما مكتب دراسات يضم عدة مهندسين تقنيين في مختلف مجاالت البناء 41 . ويسأل كل مهندس حسب دوره في المشروع ما دام مرتبطا بعقد مع رب العمل. الفرع الثاني: دور مكاتب الدراسات في عملية البناء إن ّ أهم ما يميّز دور المهندس المعماري عن المقاول هو أن ّ األول يمارس عمل فني ابداعي وذهني، على خالف مقاول البناء الذي يمارس عمل مادي ذو طابع تجاري. ويمكن أن نلخص دور المهندس المعماري في عملي ة البناء في مهمتين اثنتين، هما وضع التصاميم للبناء المراد تشييده، ومتابعة ومراقبة المشروع. أوال: مهمة الدراسات تتمثل مهمة الدراسات في قيام المهندس المعماري بالدراسات األولية ووضع التصاميم والرسوم المبدئية، والتمهيدية والتنفيذية، إذ يلتزم المهندس المعماري، بإعداد التصميم المبدئي الذي ي بين فيه ح والذي يتضمن البيانات المتعلقة بالمبنى. ثم يقوم بإعداد المشروع التمهيدي، المشروع المعماري المقتر الذي يتمثل في الدراسة الموجزة التي تبين الحل الشامل إلنجاز المشروع. وفي األخير يقدم المهندس المعماري المشروع التنفيذي المت مثل في الدراسات الوصفية الموضحة لألحكام التقنية المقترحة التي 40 - نعيم مغبغب، المرجع السالف الذكر، ص. 22 . 41 - مازة حنان، ضمان العيوب في عقد مقاولة البناء، المرجع السالف الذكر، ص. 153 .

عنوان المقال: المتدخلين في مقاولة البناء 115 تتضمن الملف التقني للمبنى. وعلى المهندس المعماري بعد إتمام المشروع التنفيذي تقديمه لصاحب المشروع للموافقة عليه 42 . ثانيا: مهمة إدارة األعمال ومراقبتها ع الجزائري كل المشر لقد أو 43 مهمة متابعة أشغال البناء ومراقبتها إلى المهندس المعماري، وذلك عندما يكلف بمقتضى عقد مبرم بينه وبين صاحب المشروع باإلشراف والرقابة على تنفيذ المشروع، ففي هذه الحالة يعتبر المهندس هو الضامن لتطابق العمل مع التصميم الذي وضعه. ويقصد بإدارة األعمال تنظيم المهن دس سير العمل بتوجيه العمال وتقديمه التوضيحات واالرشادات الضرورية لسير المشروع. أما الرقابة فيقصد بها التأكد من سالمة سير العمل لتفادي حدوث أي خطأ أو اهمال سواء من المقاول المنفذ أو من العمّال 44 . باإلضافة إلى التزام المهندس المعماري بإدارة األعمال ومراقبتها، فهو ملزم أيضا بمتابعة ال مشروع، ويقصد بالمتابعة تأكد المهندس من أن المقاول ينفذ العمل طبقا ألوامر الخدمة التي يتلقاها، والتي تعتبر كيفية تنفيذ العمل. وسيلة اتصال بينهما، فيعطي المهندس أوامره بخصوص المواد المستعملة أو بخصوص ويلتزم المهندس المعماري بأن يسلّم ح للتدخل ف لصاحب المشروع القائمة اإلسمية للفريق المقتر ي كل متدخل. وإذا تأخر إنجاز المشروع إلى أجل يفوق مهمة متابعة المشروع، مع بيان تخصص ومستوى األجل المتفق عليه في العقد، فيتعيّن على المهندس أن يواصل مهمة المتابعة والمراقبة إلى غاية انتهاء أشغال إنجاز الم شروع 45 . كما يلتزم المهندس بمساعدة رب العمل على حساب األجر بعد إتمام البناء وذلك إذا أبرم عقد المقاولة بموجب مقايسة على أساس الوحدة، أما إذا أبرم العقد على أساس أجر جزافي، 42 - راجع المواد 2 و 0 إلى 8 خ من القرار الوزاري المشترك المؤر 15 ماي 1888 ، السالف الذكر، والمادة الثانية من المرسوم التنفيذي رقم 10 - 224 خ في المؤر 22 غشت 2210 كيفيات دفع أ ، الذي يحدد تعاب االستشارة الفنية في ميدان البناء، الجريدة الرسمية 31 غشت 2210 ، العدد 51 ، ص. 5 . 43 - المادتان 12 و 13 خ في من القرار الوزاري المشترك المؤر 15 ماي 1888 ، السالف الذكر. 44 - مازة حنان، ضمان العيوب في عقد مقاولة البناء، المرجع السالف الذكر، ص. 50 . 45 - المادة 12 و 11 من المرسوم التنفيذي رقم 10 - 224 خ في المؤر 22 غشت 2210 ، الذي يحدد كيفيات دفع أتعاب االستشارة الفنية في ميدان البناء، السالف الذكر.

مازة حنان 116 فعلى المهندس أن يعلم رب العمل على عدم جواز تعديله أو الزيادة فيه 46 . وبالمقابل يكون مبلغ االستشارة الفنية مبلغا شامال على جزئين، جزء ثابت يتعلّق بمهمة الدراسات، الذي سبق بيانه، وجزء متغير يتعلق بمهمة المتابعة ويغطي األداءات المتعلقة بمساعدة صاحب المشروع في إدارة تنفيذ األشغال وتنظيمها 47 . كما يمكن أن تضاف للمهندس المعماري مهام أخرى تكون ضرورية لحسن إنجاز العمل. المطلب الثاني: ال هيئة الوطنية ل لمراقبة التقنية للبناء ع الجزائري نظام الرقابة التقنية للبناء بموجب األمر رقم استحدث المشر 01 - 85 خ في المؤر 28 ديسمبر 1801 المتضمن احداث هيئة المراقبة التقنية للبناء وتحديد قانونها األساسي 48 ، المعدل والمتمم، ع هيئة اقتصادية، عهد لها مهمة مراقبة ومتابعة مشاريع البناء، والتأكد من نوعية المواد واعتبرها المشر كلة لها ودورها األساسي في مجال الوقاية من األضرار التي قد المستخدمة فيه. ونظرا لصعوبة المهمة المو تنشأ عن البنايات غير المطابقة للقواعد وأصول ع خمس هيئات أخرى موزعة على البناء، أنشأ لها المشر مختلف جهات الوطن. ع األول) ثم مجال ولدراسة هذا الموضوع، البد من التطرق إلى مفهوم هيئة المراقبة للبناء (الفر ع الثاني). تدخل المراقب التقني (الفر الفرع األول: مفهوم هيئة المراقبة التقنية للبناء عرفت مهمة المر اقبة التقنية للبناء في القانون الفرنسي تحت تسمية (المراقب التقني)، وقد تأسست سنة 1828 كان ظهورها في البداية على هيئة منظمات إثر حدوث انهيارات في بعض المباني أنداك، و 46 - المادة 501 من القانون المدني الجزائري. 47 - المادة 2 من المرسوم التنفيذي رقم 10 - 224 ، السالفة الذكر. 48 - األمر رقم 01 - 85 خ في المؤر 28 ديسمبر 1801 المتضمن احداث هيئة المراقبة التقنية للبناء وتحديد قانونها األساسي.

عنوان المقال: المتدخلين في مقاولة البناء 117 فنية، مهمتها اعطاء المؤمنين القدر الذي يلزمهم من المعلومات الفنية عن البناء المراد تغطيته ب ا لتأمين، فكان تدخل هذه المكاتب بناء على طلب من المؤمن الذي كان يلتزم بدفع األجر لها في مقابل أدائها للمراقبة 49 . ع الجزائري فقد أنشأ هيئة المراقبة التقنية للبناء بموجب األمر رقم أمّا المشر 01 - 85 خ في المؤر 28 ديسمبر 1801 ، السالف الذكر، بحيث تعتبر هيئة عمومية تابعة للدولة ذات طابع صناعي وتج اري، ع واحد بالجزائر العاصمة، إلى حين صدور المرسوم رقم كان لها فر و 80 - 225 الصادر في 18 أوت 1880 الذي يتضمن تغيير هيئة الرقابة التقنية للبناء في وسط البالد، حيث تم ّ تغيير هيكلة الهيئة وهدف ها وتنظيمها، حيث أصبحت تسمّى الهيئة الو طنية لرقابة البناء التقنية في وسط البالد، وأصبحت عب ارة عن مؤسسة اشتراكية ذات طابع اقتصادي، وتتشكل من عدة فروع في أنحاء الوطن، وتعد تاجرة في عالقتها مع الغير 50 ع اللجنة التقنية لمراقبة البناء بموجب المرسوم رقم . كما أسّس المشر 80 - 213 خ في المؤر 18 غشت 1880 ، كجه از تابع لوزارة السكن تتولى مهمة مراقبة احترام القواعد التقنية للبناء ومراقبة األعمال ومطابقتها مع المخططات المصادق عليها 51 . ويعرف المراقب التقني في التشريع الفرنسي 52 كل شخص طبيعي أو معنوي يتمتع بدرجة عالية بأنّه من الكفاءة الفنية، ويتولّى بمقتضى عقد إجارة عمل مبرم مع رب العمل، فحص المسائل ذات الطابع الفني في عملية التشييد التي يرى رب العمل تكليفه بفحصها. وبالتالي، فإن ّ الرقابة التقنية للبناء هي ال عملية ّ الفنية التي يكل ف بمقتضاها شخص، سواء كان شخصا طبيعيا أو معنويا والذي تؤهله قدراته الفنية في 49 - عبد الرزاق حسين يسين، المرجع السالف الذكر، ص. 401 . 50 - المادة 2 من المرسوم رقم 80 - 225 خ في المؤر 18 غشت 1880 المتضمن تغيير هيئة المراقبة التقنية للبناء، الجري د ة الرسمية ليوم 22 غشت 1880 ، العدد 34 ، الصفحة 1433 . 51 - مرسوم رقم 80 - 213 خ في المؤر 18 غشت 1880 المتضمن احداث لجنة تقنية دائمة لرقابة البناء التقنية، الجريدة الرسمية ليوم 22 غشت 1880 ، الصفحة 1458 . 52 - Article 8 de la loi n° 78-12 du 4 janvier 1978 relative à la responsabilité et à l’assurance dans le domaine de la construction.

مازة حنان 118 ذلك المجال، وبناء على طلب صاحب المشروع بفحص وتدقيق المسائل الفنية التي يحددها رب العمل 53 . كانت الهيئة الوطنية لرقابة البناء التقنية هي المختصة في رقابة مدى مطابقة التصاميم والبنايا ت للمقاييس، ثم ّ فتح المجال للخواص عن طريق مخابر للممارسة هذه الرقابة، فأصبح بإمكان كل شخص طبيعي أو معنوي معتمد لدى الوزارة المكلفة بالبناء من إبرام اتفاقية رقابة تقنية، محلها مراقبة األبنية ذات األهمية والمعقدة التنفيذ. الفرع الثاني: مجال تدخل المراقب التق ني ع الجزائري مهمة اإلشراف على تنفيذ أشغال البناء للمشاريع الكبيرة األهمية إلى هيئة عهد المشر المراقبة التقنية للبناء، فأسند لها أصليا المهام المتعلقة بدراسة جميع التراتيب التقنية التي تتضمنها المشار يع دراسة نقدية. كما أن ّ تدخل المراقب التقني في عملية البنا ء يكون بطلب من صاحب المشروع، فيكو ن له دور استشاري حول مختلف المشاكل التقنية المتعلقة خاصة بمتانة البناء وأمن األشخاص. أوال: المهام األصلية لهيئة المراقبة التقنية للبناء تتولى هيئة المراقبة التقنية للبناء مهمة اإلشراف على تنفيذ أشغال البناء للمشاريع ذات األ همية 54 ، فتراقب الهيئة تقنيا بناء مختلف أنواع العمارات لتتأكد من تباث بنائها بغية تقليل أخطار الفوضى في هذا ع مهمة المجال، والمساهمة في الوقاية من النقائص التقنية التي قد تطرأ أثناء اإلنجاز. فأسند لها المشر دراسة جميع التراتيب التقنية التي تتضمنها المشاريع د راسة نقدية، السيما رقابة المشاريع الكب رى والعناصر التي ترتبط بها للتأكد من مطابقتها لقواعد البناء ومقاييسه 55 . 53 - ميسوم فضيلة، أكلي نعيمة، النظام القانوني لهيئة المراقبة التقنية للبناء، مجلة تشريعات التعمير والبناء، العدد الثاني، جوان 2210 ، الصفحة 122 . 54 - حيث أن ّ المساكن الخاصة ذات االستعمال العائلي ال تخضع لهذه الرقابة. 55 - الفقرة األولى والثانية من المادة 3 من المرسوم رقم 80 - 225 ، السالف الذكر.

عنوان المقال: المتدخلين في مقاولة البناء 119 تبعا لذلك، ال يمكن الشروع في تنفيذ هذه األشغال بدون موافقة الهيئة على التصاميم المنجزة، كما تتدخل هذه األخيرة في مراقبة األرض التي ستقام فوقها المب اني بعد الحفر، وصب االسمنت المسلح من خالل مراقبة سمك الحفر ونوعية المواد المستخدمة 56 . وتجدر اإلشارة إلى أن ّ تدخل هذه الهيئة يكون بطلب من صاحب المشروع، إذ يجمع الطرفين عقد مراقبة تقنية للبناء 57 . ويعتبر هذا العقد الوثيقة كات التأمين على الرئيسية التي تفرضها شر المقاولين والمهندسين المعماريين لتأمين مسؤوليتهم ا لمدنية والعشرية 58 . إذ تعد شهادة المراقبة المعدة من قبل المراقب التقني شرط أساسي الكتتاب التأمين وهذا كة التأمين المخاطر الناجمة عن البناءات غير المراقبة. حتى ال تتحمّل شر ع لم يلزم صراحة ال ونشير إلى أن ّ المشر مقاول والمهندس المعماري بإبرام عقد المراقبة التقنية، ولكن ع يفهم ضمنيا أنّهما ملزمين بهذا العقد حتى يتمكنان من اكتتاب التأمين على مسؤوليتهما، بما أن ّ المشر جعله وثيقة أساسية في ملف التأمين. ع وبالتالي، ألزم المشر 59 كل متدخل في البناء، أن يكتتب تأمينا لتغطية مسؤوليتهم المدنية المهنية التي يمكن أن تنجر عن الدراسات والتصاميم والتصورات الهندسية، وعن تنفيذ أشغال البناء، وأيضا عن المراقبة المستمرة لنوعية مواد البناء، كما اشترط أن يكون هؤالء المتدخلون معتمدون او مرخص لهم أ و مؤهلون في مجال البناء. 56 - ميسوم فضيلة، أكلي نعيمة، المرجع السالف الذكر. 57 - المادة 18 خ في من القرار الوزاري المشترك المؤر 15 ماي 1888 المتعلق بكيفيات ممارسة تنفيذ األشغال في ميدان البن اء، الجريدة الرسمية ليوم 20 أكتوبر 1888 ، العدد 43 ، الصفحة 1408 . 58 - المادة 182 من األمر رقم 85 - 20 خ في المؤر 25 يناير 1885 المتعلق بالتأمينات، الجريدة الرسمية ليوم 8 مارس 1885 ، العدد 13 ، الصفحة 3 المعدل والمتمم بموجب القانون رقم 20 - 24 خ في المؤر 22 فبراير 2220 ، الجريدة الرسمية ليوم 12 مارس 2220 ، العدد 15 ، الصفحة 3 . 59 - المادة 2 و 3 من المرسوم التنفيذي رقم 85 - 414 خ في المؤر 8 ديسمبر 1885 المتعلق بإلزامية التأمين في البناء من مسؤولية المتدخلين المدنية المهنية، الجريدة الرسمية ليوم 12 ديسمبر 1885 ، الع دد 00 ، الصفحة 12 ، والمادة 100 من األمر رقم 85 - 20 ، السالف الذكر.

مازة حنان 120 كما يلتزم المراقب التقني والمقاول والمهندس المعماري باكتتاب عقد لتأمين مسؤوليتهم العشرية المنصوص عليها في القانون المدني 60 كة التأمين إلبرام عقد التأمين على المسؤولية العشرية ، وتشترط شر أن تضع هيئة المراقبة التقنية تقريرا يخص مراقبته ع ا لعمل الورشة. وقد سمح المشر 61 لصاحب المشروع بأن يشترط عند إبرام العقد على كل المتدخلين في المشروع أن يكتتبو ا عقد التأمين لدى ن فس المؤمن، كة التأمين، يعفي صاحب المشروع من تحديد المسؤول عن تعيب البناء في حالة عدم ألن اتحاد شر كة التأ وضوح المسؤول عنها، ألن شر مين في هذه الحالة ملزمة بالتعويض بغض النظر عن المسؤول سواء أكان المقاول أو المهندس المعماري. ثانيا: المهام التكميلية لهيئة المراقبة التقنية للبناء ع يمكن أن تمتد المهام األساسية لهيئة المراقبة التقنية للبناء إلى مهام تكميلية نص عليها المشر في المادة الثالث ة من المرسوم 80 - 225 ، السالف الذكر، وبالضبط في الفقرات السابعة والثامنة والتاسعة من النص المذكور، والتي تتمثل في رقابة جودة المواد المعدة للبناء في المصنع، واالعتماد التقني لمواد كذا أعمال ضبط المقاييس والبحث في أساليب وتقنيات اإلنجاز. البناء وعناصره، و كما تساهم هيئة المراقبة التقنية للبناء في إعداد التنظيمات وبرامج البحث الخاصة بالمقاييس التقنية الجزائرية في بناء العمارات. وتشارك الهيئة في تطوير مناهج الرقابة، وفي تكوين المستخدمين المؤهلين، وتجديد معلوماتهم وتحسين مستواهم في هذا المجال، ولها أن تقيم عالقات مع مختلف الهيئات المماثلة كة في إنشاء بنك للمعلومات ونشر معارف التجربة المكتسبة. والمواطنين أو األجانب من أجل المشار خ اتمة: كل ما تطرقنا في هذه الدراسة إلى موضوع المتدخلون في عمليات البناء، والمقصود بمجال البناء، يتعلق بالمشاريع العقارية سواء في إطار عقود مقاول ة ، أو في إطار نشاط ترقية عقارية. فعالجنا األح كام 60 - المادة 108 من األمر رقم 85 - 20 ع بالمسؤولية العشرية ذلك الضمان المنصوص عليه ، السالف الذكر. ويقصد المشر بموجب المادة 554 من القانون المدني الجزائري. 61 - المادة 108 من األمر رقم 85 - 20 ، السالف الذكر.

عنوان المقال: المتدخلين في مقاولة البناء 121 القانونية المنظمة لألشخاص المتدخلون بشكل مباشر في عملية البناء، وهم في الحقيقة األشخاص الضامنة كتهم في إنجازها. عشريا لمشاريع البناء المنجزة من قبلهم أو بواسطة مشار إذ يرتبط تحديد ال نطاق كي الشخصي للمشار ن في المشروع العقاري ارتباطا وثيقا بالنصوص واألحكام المنظمة للمسؤولية العشرية المنصوص عليها في القانون المدني، التي تحدد هؤالء المتدخلين بالمقاول والمهندس المعماري، وقانون الترقية العقارية الذي وسّع من دائرة األشخاص الخاضعين للضمان العشري ، و ج مكاتب الذي أدر ا لدراسات والمقاولين، كل متدخل في البناء تربطه عالقة تعاقدية بصاحب المشروع. وقد رأينا أن بعض المتدخلين و ال تربطهم برب العمل أية عالقة تعاقدية، ومع ذلك هم ع أن يشمل مسؤولون بحدود تدخلهم، فأراد المشر هم بالضمان حماية لصاحب المشروع، والمستفيد منه ومن يخلفه. ومن خالل هذا البحث يمكن القول، بأن األحكام القانونية المنظمة للمتدخلين في مجال البناء تبقى دائما في حاجة إلى النظر فيها وتنظيمها بسبب ال تداخل الموجود بين عمل هؤالء ا لمتدخلين وعمل المعماري ين . ّ كما أن مهنة مقاول البناء ال تزال مهنة غير منظمة بالمقارنة مع مهنة ا لمرقي العقاري و المهندس المعماري .ّ علما بأن ع قد فصل بين مهام المقاول والمهندس المعماري، ّ المشر والمرقي العقاري، كما أن ع ال يزال يستثني بعض األشخاص التي تعد متدخلة في مجال البناء خالفا المشر ل ع ا لمشر لفرنسي الذي كان أكثر توسعا في نطاق األشخاص المعنية بالضمان، ع للعن كيل والصانع والمستورد والموز فأدخل الو اصر المرتبطة بتجهيز البناء . انطالقا من هذه الدراسة نتقدم بالمقترحات والتوصيات التالية : - كل كة في المشروع العقاري وإدخال البد من إعادة النظر حول تنظيم وتحديد األشخاص المشار متدخل سواء ارتبط مع رب العمل بعقد أم ل م يرتبط معه بعقد كما هو الشأن بال ن سبة للمنت جين وصانعي العناصر المرتبطة بتجهيز البناء ومستورديها وموزعيها. - يجب أن يكون تدخل المراقب التقني اجباريا في بعض البنايات سواء تعلّق األمر باألشغال العامة أو الخاصة، وال يقتصر دوره على المشاريع الكبرى.

مازة حنان 122 - حبذا لو ع مهنة المقاول باعتباره المتدخل الرئيسي في مجال البناءات شأنه شأن نظم المشر كين في المشروع. باقي المشار قائمة المراجع: ا لمؤلفات : - أنور العمروسي، العقود الواردة على العمل في القانون المدني: المقاولة - التزام المرافق العامة - عقد العمل – كال عقد الو ة – عقد الوديعة - عقد العارية - الحراسة، معلقا على نصوصها بالفقه وأحكام النقض، الطبعة األولى، منشأة المعارف، اإلسكندرية، 2222 . - بوستة إيمان، النظام القانوني للترقية العقارية، دراسة تحليلية، دار الهدى، الجزائر، 2211 . - سيبل جعفر حاجي عمر، ضمانات عقد بيع المباني قيد اإلنشاء ، دراسة مقارنة، الطبعة األولى، دار و ائل للنشر، األردن ، 2214 . - سي يوسف زهية حورية، النظام القانوني لعقد البيع على التصاميم، دار األمل للطباعة والنشر والت وزيع، طبعة 2214 ، الجزائر . - عبد الرزاق حسين يسين، المسؤولية الخاصة بالمهندس المعماري ومقاول البناء: شروطها - نطاق تطبيقها - الضمانات المستحدثة فيها - دراسة مقارنة في القانون المدني، الطبعة األولى، دار الفكر العربي، 1880 . - محمد حسين منصور، المسؤولية المعمارية، دار الجامعة الجديدة للنشر، 2223 . - نعيم مغبغب، مقاوالت البناء الخاصة، عقود البناء ومفاعيلها، السالمة العامة في المصاعد والمباني، دراسة في القانون المقارن، الطبعة الرابعة، منشورات الحلبي الحقوقية، لبنان، 2228 . - Ph. LE TOURNEAU; J. FISCHER et E. TRICOIRE, Principaux contrats civils et commerciaux , Ellipses, 2005. األطروحات: - مازة حنان، التعاقد من الباطن في عقد مقاولة البناء ، أطروحة دكتوراه، تخصص قانون األعمال المقارن، كلية الحقوق و العلوم السياسية ، جامعة وهران 2 ، 2215 - 2210 . المقاالت: - عبد الحليم سعدي، المسؤولية العشرية للمرقي العقاري في التشريع الجزائري، مجلة الحقوق والحريات، المجلد 12 ، العدد األول، 2222 ، ص. 1255 - 1208 . - مازة حنان، الضمانات الخاصة في قانون الترقية العقارية، حوليات كلية الحقوق والعلوم السياسية، جامعة وهران 2 ، العدد 8 ، 2210 ، ص. 110 .

عنوان المقال: المتدخلين في مقاولة البناء 123 - ميسوم فضيلة، أكلي نعيمة، النظام القانوني لهيئة المراقبة التقنية للبناء، مجلة تشريعات التعمير والبناء، ال عدد الثاني، جوان 2210 ، ص. 122 .