القسمة القضائية للعقار الشائع.

المجلد 41 / العـــدد : 14 ( 2 6 20 ) ، ص 461 - 411 م جلـة القانون العقاري والبيئة 1 القسمة القضائية للعقار الشائع. "Judicial Division of Common Property". عمارة صليحة * ، مزيان محمد أمين 1 كلية الحقوق و العلوم السياسية جامعة مستغانم ، [email protected] 2 كلية الحقوق و العلوم السياسية جامعة مستغانم ، [email protected] تاريخ االستالم: 30 / 36 / 2322 تاريخ القبول: 22 / 31 / 2326 تاريخ النشر: 22 / 31 / 2326 ملخص : إذا تعذرت القسمة الرضائية بين األطراف لعقار مملوك على الشيوع بينهم. فال مف ر من القسمة كانت قسمة عينية أو قسمة تصفية و بيع بالمزاد العلني،و هي التي تجريها المحكمة و القضائية سواء ع قد حدد الكيفيات التي تنعقد بها استنادا في المستوفية لجميع مقوماتها و شروطها. إذ نجد أن المشر ذلك لطبيعة العقار المراد قسمته و مدى قابليته للقسمة القض ائية. عن طريق رفع دعوى من أحد ا كاء لشر ضد اآلخرين، بموجب عريضة افتتاحية مشهرة موقعة و مؤرخة مودعة بأمانة ضبط القسم العقاري كاء للحضور. للمحكمة الواقع بدائرة اختصاصها العقار محل طلب القسمة، مع ضرورة تكليف باقي الشر و التي تنتهي بصدور حكم فيها و الذي يعتبر الفاصل و المنهي لما يمكن أن تكون قد أثارته الملكية الشائعة من خالفات. و عليه فال يزال جهاز القضاء يساهم بشكل أوبآخر في إثبات و اكتساب الملكية العقارية الخاصة كلما دعت الضرورة لذلك.إذ يعتبر الحكم القاضي بالقسمة القضائية من أهم و أقوى السندات القضائية الكاشف ة، المعلنة و المصرحة للحقوق العينية العقارية للمتقاسمين ال الناقلة لها، بعد أن يتم إخضاعه لعملية التسجيل بمصلحة الطابع و التسجيل و استيفاء إجراء الشهر العقاري له لدى المحافظة العقارية الواقع بدائرة اختصاصها العقار محل القسمة حتى تتحقق الحجية القانونية بين ا ألطراف المتعاقدة وفي مواجهة الغير، و ما يترتب عليه من أثرين أساسيين للقسمة القضائية أال و هما اإلفراز و ضمان التعرض و االستحقاق.

عمارة صليحة 164 الكلمات المفتاحية: القسمة القضائية، العقار الشائع، القسمة العينية، قسمة التصفية أو البيع بالمزاد العلني، اإلفراز، ضمان التعرض و االستحقاق. Abstract: If it is not possible to divide consensually between the parties a property owned on the basis of commonality between them. There is no escape from judicial division, whether it is a division in kind or a division of liquidation and sale by public auction, which is carried out by the court and meets all its components and conditions. We find that the legislator has determined the methods by which it is concluded based on the nature of the property to be divided and the extent of its judicial divisibility. By filing a lawsuit from one partner against the others, Pursuant to a well-known opening petition signed and dated and deposited in the court's real estate division control secretariat, within whose jurisdiction the property subject to the division request is located, with the necessity of assigning the rest of the partners to attend. Which ends with the issuance of a ruling, which is considered the separator and ender of the disputes that may have been raised by the common monarchy. Accordingly, the judiciary continues to contribute, in one way or another, to proving and acquiring private real estate ownership whenever necessary. The ruling on judicial division is considered one of the most important and strongest judicial bonds that reveal, declare and declare the real property rights of the sharers, not the transferors thereof, after it has been subjected to the registration process in the stamp and registration department and the real estate registration procedure has been completed for it with the real estate governorate within whose jurisdiction the property subject to division is located so that legal validity is achieved between the contracting parties and against third parties The two basic effects of judicial division result from it, namely secretion and ensuring exposure and entitlement. Keywords: Judicial division, joint property, in - kind division, liquidation division or public auction sale, separation, guarantee of exposure and entitlement.  المؤلف المرسل مقدمة:

القسمة القضائية للعقار الشائع 165 باعتبار الملكية العقارية ال سيما الملكية الفردية أو المفرزة من الحقوق المقدسة، فقد عمل اإلنسان كان سبب اكتسابها. على حمايتها بجميع الوسائل مهما و قد تتحقق حالة الشيوع بعدة طرق منها التصرف القانوني كعقد الهبة و الوصية و تسمى بحالة الشياع االنفرادي، و م نها عن طريق الواقعة القانونية كالوفاة و الحيازة. كاء. وجدت القسمة و نظرا العتبار الشيوع حالة غير مرغوب فيها لما ينتج عنه من خالفات بين الشر كحل أنجح إلزالة و إلنهاء حالة الشيوع و وضع حد له و بالتالي الخروج منه. القضائية ومن خالل ما سبق فإن موضوع البحث والدر اسة يتمثل في القسمة القضائية للعقار الشائع، وقد قمت باختياره لمالي من ميول لهذا الموضوع الذي يكتسي أهمية بالغة، بالنظر إلى دور القسمة القضائية في الخروج من حالة الشيوع و الحد منه. ح بعض اإلشكاالت، التي قد تعطي ا كان من الضروري طر و لإلحاطة أكثر بهذا الموضوع إلجابة ع نها بعض الوضوح وتساهم في تجسيد هدف الدراسة ولعل أهمها: إلى أي مدى يمكن أن تساهم القسمة القضائية في الحد من حالة الشيوع؟ ولبلوغ الهدف في الوصول إلى حل لإلشكالية المطروحة فضلنا تطبيق القاعدة العامة في المنهجية التي تقضي أن "طبيعة الموضوع هي التي تحدد المنهج"، فاتبعت المنهج التحليلي لسرد مختلف النصوص التي تضمنها القانون المدني في القسم الرابع المتعلق بالملكية الشائعة من ا لف صل األول المتعلق بحق الملكية بوجه عام من الباب األول المتعلق بحق الملكية من الكتاب الثالث المتعلق بالحقوق العينية األصلية، مع االستعانة بالمنهج الوصفي في عرضنا لمختلف جزئيات الموضوع و تحليلها ، كزين على لغة قانونية و بسيطة. وذلك في إطار تكامل منهجي مر و تب عا لذلك عالج ت هذه الدراسة وفق خطة ثنائية أين ارتأيت تقسيم الموضوع إلى مبحثين، ففي المبحث األول تطرقت لماهية القسمة القضائية للعقار الشائع، أما في الثاني إلجراءات القسمة القضائية للعقار الشائع و آثارها ، و أخيرا خاتمة ضمنتها مجموعة من النتائج و التوصيات. ال مبحث األول: ماهية القسمة القضائية للعقار الشائع. اهتمت مختلف التشريعات بتنظيم موضوع القسمة القضائية و التي أصبحت ضرورة أملتها الحياة ع الجزائري بتقنينها عن طريق إصدار ترسانة من النصوص القانونية لما تكتسبه ع المشر العملية. و لقد سار

عمارة صليحة 166 من أهمية بغرض الحصول على الملكية المفرزة. كونها باتت أهم السبل للقضاء على الشيوع و ذلك كاء. كما أحاطها بإخراج المالك المشاع من الملك المشترك إلى ملك خاص يستقل به دون باقي الشر ع بجملة من الشروط الواجب توافرها سواء في أطرافها أو في العقار محل القسمة، كما قيد حرية المشر اللجوء إلي ها بجملة من القيود. و عليه سنتطرق في المطلب األول لتعريف القسمة القضائية للعقار الشائع و حاالتها، و في مطلب ثاني لشروطها و القيود الواردة على الحق في طلبها. المطلب األول: تعريف القسمة القضائية للعقار الشائع و حاالتها. القسمة القضائية هي التي يتحتم إج كاء في اقتسام العقار راؤها بواسطة القضاء، نظرا الختالف الشر الشائع، أو ألن أحدهم غائب أو غير كامل األهلية. و تبعا لذلك سنتعرض لتعريف القسمة القضائية ع ثاني. ع أول، و لحاالتها ضمن فر ضمن فر الفرع األول: تعريف القسمة القضائية للعقار الشائع. القسمة القضائي ة لغة تعرف بأنها القسمة اإلجبارية و اإلجبار في اللغة بمعنى الشدة و الغلظة. كل شريك في المال الشائع بجزء مفرز من المال الشائع، و قد عرفت على أنها إجراء يختص بموجبه 1 يتناسب مع حصته الشائعة في هذا المال. كما عرفها األستاذ غوتي بن ملحة بأنها: القسمة التي تقتضي و تستلزم تدخل القاضي و ذلك إما كاء على القسمة استنادا على قاعدة عدم إجبارية البقاء في الشيوع، و إما لوجود لعدم االتفاق بين الشر كاء غائب أو قاصر بين الشر 2 . كما عرفت كذلك بأنها: " القسمة التي ت جريها المحكمة بموجب حكم يصدر عنها رغم معارضة كاء في المال الشائع تسمى دعوى القسمة" كاء في إجرائها، بناء على دعوى ترفع من أحد الشر بعض الشر 3 . 1 - محمد عزمي البكري، قسمة المال الشائع، دار محمود للنشر و التوزيع، الطبعة الخامسة، سنة 1991 ، ص 11 . 2 - GHAOUTI BENMELHA , Le droit patrimonial algérien de la famille , office national des publication universitaires , p 112. 3 - محمد عزمي البكري، قسمة المال الشائع و أحكام دعوى الفرز و التجنيب، الطبعة الثالثة، سنة 1991 ، ص 111 .

القسمة القضائية للعقار الشائع 167 الفرع الثاني: حاالت القسمة القضائية للعقار الشائع. كاء على القسمة الودية االتفاقية فال مفر من إذا لم يجمع الشر القسمة القضائية، و هو ما جاءت به 1 من القانون المدني. 427 الفقرة األولى من المادة إذ يمكن للشريك طلب القسمة القضائية باعتبارها إحدى الوسائل القانونية المتاحة للمالك على الشيوع للخروج من حالة الشياع في الحاالت التالية: الحالة األولى: كاء في اقتسام المال الشائع بينهم، نتيجة عدم اتفاقهم على القسمة حالة نزاع بين جميع الشر . 2 من القانون المدني 427 االتفاقية و هو ما تضمنته أحكام الفقرة الثانية من المادة الحالة الثانية: كاء على إجراء قسمة اتفاقية و يكون بينهم من هو م حالة إجماع الشر كامل األهلية فقود أو غير 3 من القانون المدني. 420 بسبب القصر أو نقص األهلية، و هو ما جاءت به أحكام المادة كاء المشاعين و خشية فال تكفي موافقة ممثله الشرعي على القسمة حماية لحقوقه و أمواله من باقي الشر إساءة التصرف من قبل ممثله القانوني، و لقطع الطريق أمام كل تفسير أو تأويل يضر بمصلحة ال قاصر و هو ما تضمنته أحكام الفقرة الثانية من المادة 181 من قانون األسرة الجزائري 4 . 1 - تنص المادة 121 / 11 من القانون المدني على أنه: " إذا اختلف الشركاء في اقتسام المال الشائع فعلى من يريد الخروج من الشيوع، يرفع دعوى على باقي الشركاء أمام المحكمة". 2 - تنص المادة 121 / 12 من القانون المدني على أنه: " ... و تعين المحكمة ان رأت وجها لذلك خبيرا أو أكثر لتقويم المال الشائع و قسمته حصصا، ان كان المال قبل القسمة عينا دون أن يلحقه نقص كبير في قيمته". 3 - تنص المادة 127 من القانون المدني على أنه: " يستطيع الشركاء إذا انعقد إجماعهم، أن يقتسموا المال الشائع بالطريقة التي يرونها. فإذا كان بينهم من هو ناقص األهلية وجبت مراعاة اإلجراءات التي يفرضها القانون". 4 - تنص المادة 181 / 2 من قانون األسرة الجزائري على أنه: " في حالة وجود قاصر بين الورثة يجب أن تكون القسمة عن طريق ا لقضاء".

عمارة صليحة 168 و هو ما كرسته المحكمة العليا من خالل قرار لها جاء فيه: " من المقرر قانونا أنه في حالة وجود قاصر كة بين الورثة عن طريق الق يتوجب أن تكون قسمة التر ضاء، و يعرض ملف القضية بواسطة كاتب الض بط على السيد النائب العام قبل 13 أيام على األقل من يوم الجلسة. و لما ثبت - من قضية الحال - أن القسمة موضوع الدعوى لم تقع تحت إشراف العدالة لضمان عدم اإلجحاف بحق القاصر، و لم يحترم اإلجراء الخاص بإطالع النيابة العامة على القضية. فانه يت عين بذلك نقض و إبطال القرار المطعون فيه" 1 . الحالة الثالثة: حالة ما إذا ثبت للمحكمة أن عقد القسمة الذي أذنت بإبرامه مبدئيا غير عادل 2 ، و هو ما نصت عليه أحكام المادة 402 من القانون المدني الجزائري 3 . المطلب الثاني: شروط القسمة القضائية للعقار الشائع و القيود الواردة على الحق في طلبها. القسمة القضائية هي التي تجريها المحكمة بموجب حكم يصدر عنها، رغم معارضة باقي األطراف كاء كاء في العقار الشائع ضد بقية الشر في إجرائها، و ذلك بموجب دعوى ترفع من طرف أحد الشر تدعى بدعوى القسمة. و عليه اشترط ع ع مجموعة من الشروط لقبولها و هو ما ستناوله ضمن فر المشر ع هذا الحق بجملة من القيود حماية للمصالح و أول، كما أنه و لمنع التعسف في استعمالها قيد المشر ع ثاني. هو ما سنتطرق إليه ضمن فر 1 - قرار صادر عن المحكمة العليا، تحت رقم 81441 ، بتاريخ 22 / 12 / 1992 ، المجلة القضائية للمحكمة العليا، العدد 11 ، سنة 1989 . 2 - عبد الرزاق أحمد السنهوري، الوسيط في شرح القانون المدني، حق الملكية، الجزء الثامن، دار إحياء التراث العربي، بيروت لبنان ، ص 911 . 3 - تنص المادة 172 من القانون المدني الجزائري على أنه: " يجوز نقض القسمة الحاصلة بالتراضي إذا أثبت أحد المتقاسمين أنه لحقه منها غبن يزيد على الخمس، على أن تكون العبرة في التقدير بقيمة الشيء وقت القسمة،و يجب أن ترفع الدعوى خالل السنة التالية للقسمة. و للمدعى عليه أن يوقف سيرها و يمنع القسمة من جديد إذا أكمل للمدعي نقدا أو عينا ما نقص من حصته".

القسمة القضائية للعقار الشائع 169 الفرع األول: شروط القسمة القضائية للعقار الشائع. ع توافر جملة من الشروط لقبول دعوى القسمة أمام الجهات القضائية، منها ما لقد أوجب المشر يتعلق بأطرافها من مدعي و مدعى عليه، و أخرى تتعلق بالعقار الذي ترد عليه القسمة و التي تتمثل فيما يلي: 1 - كاء جميعا أو بعضهم القسمة القضائية مع توافر الشرو أن يطلب الشر ط العامة الواردة بالمادة 10 من قانون اإلجراءات المدنية و اإلدارية من صفة و مصلحة، و بأن ترفع أمام القسم العقاري بالمحكمة التي يقع بدائرة اختصاصها العقار محل القسمة. 2 - حضور المقسوم لهم أو من ينوب مقامهم باعتبار أن دعوى القسمة غير قابلة للتجزئة. 0 - ثبوت مل كية المقسوم لهم بتقديم سند رسمي مشهر لقبول دعوى القسمة. 7 - أال يلحق المقسوم لهم أو أحدهم ضررا من القسمة، و إال تم رفض القسمة من طرف المحكمة و اإلبقاء على الشيوع. الفرع الثاني: القيود الواردة على الحق في طلب القسمة القضائية . طالما أن القسمة القضائية تعتبر من أهم أسباب انقضاء الشيوع، بغرض فض الخالفات الناشئة بين كاء بإعطاء الشريك حصته مفرزة. الشر ع جملة من االستثناءات و القيود لمنع غير أن هذا الحق ليس مطلقا إذ أورد عليه المشر . و التي 1 من القانون المدني الجزائري 422 دة التعسف في استعماله، وفق ما تضمنته أحكام الما نوجزها فيما يلي: 1 - البقاء في الشيوع بمقتضى نص المادة 404 من القانون المدني الجزائري 2 . 2 - كاء. البقاء في الشيوع بمقتضى االتفاق الحاصل بين الشر 1 - تنص المادة 122 من القانون المدني الجزائري على أنه: " لكل شريك أن يطالب بقسمة المال الشائع، ما لم يكن مجبرا على البقاء في الشيوع بمقتضى نص أو اتفاق. و ال يجوز بمقتضى االتفاق أن تمنح القسمة إلى أجل يجاوز خمس سنوات، فإذا لم تجاوز هذه المدة نفذ االتفاق في حق الشريك و في حق من يخلفه". 2 - تنص المادة 171 من القانون المدني الجزائري على أنه: " ليس للشركاء في مال شائع أن يطلبوا قسمته إذا تبين من الغرض الذي أعد له هذا المال، أن ه يجب أن يبقى دائما على الشيوع".

عمارة صليحة 170 المبحث الثاني: إجراءات القسمة القضائية للعقار الشائع و آثارها. رس ع جملة من اإلجراءات القانونية التي تنفرد بها القسمة القضائية للعقار الشائع، و هو ما م المشر سيتم التطرق له ضمن المطلب األول. هذا و قد يترتب عن هذه األخيرة مجموعة من اآلثار القانونية و هو ما سيتم التعرض له ضمن المطلب الثاني. المطلب األول: إجراءات القسمة الق ضائية للعقار الشائع. للشريك الراغب في اإلفراز الحق في رفع دعوى القسمة المكرس بمقتضى نص قانوني عند توافر حاالتها و شروطها السالفة الذكر. و ذلك وفقا لإلجراءات المقررة في رفع الدعاوى بموجب عريضة افتتاح دعوى موقعة و مؤرخة مودعة لدى أمانة ضبط القسم العقاري للمحكمة الواقع في دا ئرة اختصاصها ال عقار كاء أصحاب الحقوق العينية بالحضور للجلسة المقررة و إعالنهم محل القسمة، مع تكليف باقي الشر بعريضة افتتاح الدعوى. باإلضافة إلى ضرورة شهر عريضة افتتاح الدعوى عمال بأحكام المادتين 14 / 30 1 و 212 من قانون اإلجراءات المدنية و اإلدارية 2 ، و المادة 2 8 من المرسوم رقم 46 - 60 خ في المؤر 22 / 30 / 1246 المتعلق بتأسيس السجل العقاري المعدل و المتمم 3 . على أن يقوم القاضي بقبول دعوى القسمة شكال دون حاجة إللزام الورثة بتقديم الشهادة التوثيقية التي تفيد نقل الملكية من المورث إلى الورثة. و هو ما أكدته المذكرة الصادرة ع ن مديرية أمالك الدولة و التي جاء فيها: " أنه في حالة القسمة القضائية دون أن يسبقها شهادة توثيقية، و في هذا المجال فان اتجاه الورثة للقضاء و صدور حكم يعين 1 - تنص المادة 11 من قانون اإلجراءات المدنية و اإلدارية على أنه: "يجب إشهار عريضة رفع الدعوى لدى المحافظة العقارية، إذا تعلقت بعقار و/أو حق عيني عقاري مشهر طبقا للقانون، و تقديمها في أول جلسة ينادى فيها على القضية، تحت طائلة عدم قبولها شكال، ما لم يثبت إيداعها لإلشهار". 2 - تنص المادة 419 من قانون اإلجراءات المدنية و اإلدارية على أنه: " تنظر الدعوى أمام القسم العقاري و ينظر فيها حسب اإلجراءات الواردة في هذا القانون، مع مراعاة األحكام الخاصة بشهر دعاوى الفسخ أو اإلبطال أو التعد يل أو نقض حقوق قائمة على عقود تم شهرها". 3 - تنص المادة 84 من المرسوم رقم 17 - 77 المؤرخ في 24 / 17 / 1917 المتعلق بتأسيس السجل العقاري على: " أن دعاوى القضاء الرامية إلى النطق بفسخ أو إبطال أو إلغاء أو نقض حقوق ناتجة عن وثائق تم إشهارها، ال يمكن قبولها إال إذا ت م إشهارها مسبقا طبقا للمادة 11 من األمر 14 - 11 المؤرخ في 18 ذي القعدة عام 1794 الموافق 12 نوفمبر سنة 1914 و المتضمن إعداد مسح األراضي العام و تأسيس السجل العقاري، و إذا تم إثبات هذا اإلشهار بموجب شهادة من المحافظ أو تقديم نسخة من الطلب الموجود عليه تأشير اإل شهار".

القسمة القضائية للعقار الشائع 171 األنصبة بناء على الفريضة يغني عن الشهادة التوثيقية، ذلك أن القاضي قام بمهمتين في آن واحد: نقل الملكية للورثة و تقسيمها فيما بينهم" 1 . و عليه يتولى القاضي بعد دراسة ملف الدعوى و فحص الوثائق و المستندات المرفقة مباشرة كيفية إجرائها فيما إذا كانت قسمة عينية أو قسمة تصفية. اإلجراءات، و التي يتحدد استنادا لها و يتعين على المحكمة أن تندب خبير مختص لتقويم العقار و إفراز الحصص و بالتالي إعداد مشروع كان من شأن قسمة له في حالة ما إذا كان قابال للقسمة العينية. أما في حالة ما إذا تعذر ذلك أو القسمة إحداث نقص كبير في قيمة أو منفعة المال الشائع أمرت المحكمة الخبير المعين بتحديد السعر االفتتاحي له تمهيدا لبيعه بالمزاد ال كاء. علني بهدف قسمة ثمنه بين الشر و استنادا لما تم ذكره فان هناك طريقان أساسيان إلجراء القسمة القضائية و هو ما سنتناوله ضمن الفرعين اآلتيين: الفرع األول: القسمة العينية. عرفت القسمة العينية بأنها قسمة المال الشائع دون أن يلحقه نقص كبير في قيمته، فال قسمة ال عينية . 2 إذن ال تكون إال في المال القابل للقسمة حيث قضت المحكمة العليا في قرار لها جاء فيه: " ... تخضع دعوى القسمة العينية للمال الشائع لقواعد اإلجراءات الخاصة بالدعاوى الموضوعية، من حيث اآلجال و طرق الطعن العادية و غير العادية" 3 . هذا و يشترط في القس مة العينية شرطان و هما: - أن يكون العقار محل الدعوى قابال للقسمة العينية. - كبير في قيمته بسبب القسمة العينية. أال يلحق العقار نقص و تجدر اإلشارة إلى أنه إضافة إلى الشروط األخرى من إثبات صفة المدعي و إثبات الوضعية القانونية ع شرطا خاصا ال بد من احترامه عمال للعقار، فانه بالنسبة لألراضي الفالحية الشائعة فقد أورد المشر 1 - المذكرة الصادرة عن مديرية أمالك الدولة تحت رقم 789 ، بتاريخ 12 / 12 / 1994 ، بمناسبة يوم دراسي حول اإلشهار العقاري، مجمع النصوص من سنة 1991 إلى سنة 1999 . 2 - محمد كامل مرسي باشا، شرح القانون المدني الجديد الحقوق العينية األصلية، الجزء الثاني، منشأة الم عارف، اإلسكندرية، طبعة 1919 ، ص 171 . 3 - قرار صادر عن الغرفة العقارية بالمحكمة العليا، تحت رقم 441191 ، بتاريخ 12 / 11 / 2119 ، مجلة المحكمة العليا، عدد خاص، االجتهاد القضائي للغرفة العقارية، الجزء الثالث، سنة 2111 ، ص 721 .

عمارة صليحة 172 بأحكام المرسوم التنفيذي رقم 24 - 723 خ في المؤر 23 / 12 / 1224 و الذي يحدد ش روط تجزئة األراضي الفالحية في حدود مساحة المستثمرة الفالحية المرجعية و هي 1.2 هكتار. و باستقراء نصوص القانون المدني فان القسمة العينية تمر بأربعة مراحل و التي تتمثل فيما يلي: - المرحلة األولى: قسمة المال الشائع إلى حصص. - المرحلة الثانية: الفصل في المنازعا ت. - المرحلة الثالثة: كل شريك نصيبه المفرز. الحكم بإعطاء الفرع الثاني: قسمة التصفية أو البيع بالمزاد العلني. تعتبر قسمة التصفية أو البيع بالمزاد العلني طريق احتياطي إلجراء القسمة. كون ال يمكن مباشرتها إال إذا تعذر اللجوء إلى القسمة العينية لعدم إمكانية االنتفاع بالمال الشائع إذا تجزأ إلى حصص، أو أن اللجوء إلى هذه األخيرة من شأنه إحداث نقص كبير في قيمة المال الشائع. و عرفت قسمة التصفية بأنها بيع المال الشائع بالمزاد العلني، و قسمة الثمن الناتج عن هذا البيع على كل بنسبة حصته" كاء الشر 1 . فإذا تم التبين من أن العقار ال يمكن قسمته عينا و تقرر بيعه بالمزاد العلني، فاألصل أن المزايدة مفتوحة للجميع، للغير و الش كاء المشتاعين، و هو ضمان للحصول على الثمن الحقيقي باستثناء حالة ما ر كاء المشتاعين أن يقرروا أن تقتصر المزايدة كاء) غير أنه يجوز للشر إذا لم يحضر أحدهم ( الغير/ الشر عليهم فقط 2 . و يرتب رسو المزاد جميع اآلثار التي تترتب على حكم القسمة، و أهمها اعتباره كاشفا ل ح ق الشريك كانت المزايدة مفتوحة أمام الجميع ثم رسا المزاد على أجنبي أعتبر الراسي عليه المزاد ال منشأ له. أما إذا كاء بالراسي عليه المزاد كاء أيضا و بيعا في عالقة الشر ذلك قسمة بين الشر 3 . 1 - أحمد سالمة، الملكية الفردية في القانون المصري، دار النهضة العربية، الطبعة األولى، سنة 1911 ، ص 781 . 2 - Michel GRIMALD , Droit civil succession , 4eme édition , litec , p 886. 3 - عبد المنعم البدراوي، حق الملكية بوجه عام و أسباب كسبها، دار وهدان، مصر، طبعة 1974 ، ص 188 .

القسمة القضائية للعقار الشائع 173 المطلب الثاني: آثار القسمة القضائية للعقار الشائع. بعد أن تستوفي القسمة القضائية للعقار الشائع جميع مقوماتها من شروط و إجراءات وجب شهر الحكم القاضي بالقسمة حتى ترتب القسمة القضائية آثارها طبقا لنص المادة 12 من األمر رقم 42 - ، و 1 المتضمن إعداد مسح األراضي العام و تأسيس السجل العقاري 1242 / 11 / 12 خ في المؤر 47 التي تتمثل في ا ع أول، إلى جانب ضمان التعرض و االستحقاق و هو إلفراز و هو ما سنعالجه ضمن فر ع ثاني. ما سنتعرض له ضمن فر الفرع األول: اإلفراز. كاء المتقاسمون. يعتبر اإلفراز األثر الجوهري و األساسي للقسمة القضائية، و هو ما يصبو إليه الشر كل متقاسم من الحصول على سند الملكية الذي يثبت نصيبه تبعا لما قضى به الحكم بحيث يتمكن القضائي القاضي بالقسمة، و من ثمة جعل المتقاسم مالكا للجزء المفرز. الفرع الثاني: ضمان التعرض و االستحقاق. يقصد بضمان التعرض هو ضمان ادعاء الغير " أي أجنبي" ملكية المال الذي آل للمتقاسم نتيجة القسمة، فالتعرض ينبئ عن استحقاق محتمل و يتحقق التعرض إذا ادعى أجنبي ملكية العين التي آلت كلها أو بعضها أو ادعى حقا عيني إلى المتقاسم ا آخر عليها 2 . أما ضمان االستحقاق فيقصد به ضمان ما أستحق من أحد المتقاسمين، و ذلك إذا حكم لألجنبي بما يدعيه في ضمان التعرض بملكية هذه الحصة كلها أو لجزء منها، فتحقق ضمان االستحقاق مترتب على اإلخالل بدفع تعرض الغير 3 . 1 - تنص المادة 14 من األمر رقم األمر رقم 14 - 11 المؤرخ في 12 / 11 / 1914 المتضمن إعداد مسح األراضي العام و تأسيس السجل العقاري على أنه: " كل حق للملكية و كل حق عيني آخر يتعلق بعقار ال وجود له بالنسبة للغير إال من تاريخ يوم إشهارهما في مجموعة البطاقات العقارية، غير أن نقل الملكية عن طريق الوف اة يسري مفعوله من يوم وفاة أصحاب الحقوق العينية". 2 - عبد المنعم البدراوي، حق الملكية بوجه عام و أسباب كسبها، المرجع السابق، ص 221 . 3 - محمد علي عرفة، شرح القانون المدني الجديد، الجزء األول، حق الملكية، جامعة القاهرة، الطبعة الثالثة، سنة 1941 ، ص 118 .

عمارة صليحة 174 كاء المتقاسمين على أن يضمن الشر 1 من القانون المدني 401 لمادة و عليه فقد ألزمت الفقرة األولى من ا بعضهم لبعض ما يلحقهم من تعرض و استحقاق. خاتمة: ع اهتماما ملحوظا للقسمة القضائية للعقار الشائع و التي تحتل دورا بارزا سواء لقد أولى المشر كانت قسمة عينية أو قسمة تصفية و بيع بالمزاد العلني، إذ من غير الممكن نكران أهميتها من الناحية العملية في القضاء على حالة الشيوع و بالتالي الحصول على الملكية المفرزة. و من خالل دراستنا لموضوع القسمة القضائية للعقار الشائع، توصلنا إلى إبراز مجموعة من النتائج إلى جانب مجموعة من التوصيات و التي يمكن إيجازها فيما يلي: أوال: النتائج: 4 - الحكم الصادر في دعوى القسمة القضائية يعتبر من السندات القضائية الكاشفة، المعلنة و المصرحة للملكية العقارية الخاصة. 2 - يحق لكل شريك طلب القسمة القضائية عند توافر حاالتها و شروطها. 1 - يجب أن تتضمن عريضة دعوى القسمة البيانات المتعلقة بالعقار محل طلب القسمة، مع إرفاق السندات الرسمية المشهرة المثبتة له. 1 - يتعين على القاضي الناظر في دعوى القسمة، تفحص جميع الشروط الشكلية و اإلجراءات المقررة قانونا لرفع الدعاوى من صفة و مصلحة طبقا لنص الماد ة 10 من قانون اإلجراءات المدنية و اإلدارية، باإلضافة إلى توفر األهلية لدى الخصوم. 1 - تنص المادة 171 من القانون المدني على أنه: " يضمن المتقاسمون بعضهم لبعض ما قد يقع من تعرض أو استحقاق لسبب سابق على القسمة، و يكون كل منهم ملزما بنسبة حصته أن يعوض المتقاسم المتعرض له أو المنتزع حقه على أن تكون العبرة في تقدير الشيء بقيمته وقت القسمة فإذا كان أح د المتقاسمين م عسرا، وزع القدر الذي يلزمه على مستحق الضمان و جميع المتقاسمين غير المعسرين. غير أنه ال محل للضمان إذا كان هناك اتفاق صريح يقضي باإلعفاء منه في الحالة الخاصة التي نشأ عنها، و يمتنع الضمان أيضا إذا كان االستحقاق راجعا إلى خطأ المتقاسم نفسه".

القسمة القضائية للعقار الشائع 175 5 - ضرورة شهر دعاوى القسمة، طبقا لنص المادة 82 من المرسوم رقم 46 - 60 المتضمن تأسيس السجل العقاري، و المادة 17 من األمر رقم 42 - 47 المتضمن إعداد مسح األراضي العام و تأسيس السجل ا لعقاري. و أنه و في حالة عدم إتمام شهرها بالمحافظة العقارية المختصة يتعين التصريح بعدم قبولها شكال. 6 - الحكم القاضي بقسمة العقار الشائع يتعين تسجيله و شهره بالمحافظة العقارية الواقع في دائرة اختصاصها العقار محل القسمة، لترتيب آثاره القانونية أال و هما اإلف راز و ضمان التعرض و االست حقاق. ثانيا: التوصيات: 4 - عقد أيام دراسية و ورشات عمل بشأن الملكية العقارية الشائعة، بهدف التنسيق، و تبادل الخبرات فيما بين المصالح المعنية و المتدخلة في العقار. 2 - إلزامية التكوين التخصصي للقضاة في المادة العقارية. 1 - ضرورة قيام القضاة بتحديد العناصر و المعلومات الخاصة بهوية العقار تحديدا دقيقا نافيا للجهالة، لتسهيل عملية شهرها. 1 - أوصي بالتحيين الدوري للقوانين العقارية لمواكبة التطورات. 5 - حبدا لو تم إنشاء محاكم عقارية. 6 - وجوب توحيد القرارات القضائية الصادرة عن المحكمة العليا. قائمة المراجع: أوال: المراجع باللغة العربية. أ - المراجع العامة: 4 - أحمد سالمة، الملكية الفردية في القانون المصري، دار النهضة العربية، الطبعة األولى، سنة 1243 . 2 - عبد الرزاق أحمد السنهوري، ح القانون المدني، حق الملكية، الجزء الثامن،دار الوسيط في شر إحياء التراث العربي، بيروت لبنان .

عمارة صليحة 176 1 - كسبها، دار وهدان، مصر، طبعة عبد المنعم البدراوي، حق الملكية بوجه عام و أسباب 1262 . 1 - ح القانون المدني الجديد، الجزء األول، حق الملكية، جامعة القاهرة، الطبعة محمد علي عرفة، شر الثالثة، سنة 1227 . 5 - محمد كامل مرسي باش ح القانون المدني الجديد الحقوق العينية األصلية، الجزء الثاني، ا، شر منشأة المعارف، اإلسكندرية، طبعة 1272 . ب - المراجع المتخصصة: 4 - محمد عزمي البكري، قسمة المال الشائع و أحكام دعوى الفرز و التجنيب، الطبعة الثالثة، سنة 1227 . 2 - محمد عزمي البكري، قسمة المال الشائع، دار محمود للنشر و التوزيع، الطبعة الخامسة، سنة 1224 . ثانيا: القوانين. 4 - القانون رقم 38 - 32 خ في المؤر 22 / 32 / 2338 المتضمن قانون اإلجراءات المدنية و اإلدارية، الجريدة الرسمية العدد 21 ، المؤرخة في 20 / 37 / 2338 ، المعدل و ال متمم. ثالثا: األوامر. 4 - األمر رقم 42 - 28 ، خ في المؤر 26 سبتمبر 1242 ، المتضمن القانون المدني ، الجريدة الرسمية العدد 48 ، المؤرخة في 03 / 32 / 1242 ، المعدل و المتمم. 2 - األمر رقم 42 - 47 ، خ في المؤر 12 / 11 / 1242 ، المتضمن إعداد مسح األراضي العام و تأسيس السجل العقاري، الجريدة الرسمية العدد 22 ، المؤرخة في 18 / 11 / 1242 ، المعدل و المتمم. رابعا: المراسيم. 4 - المرسوم رقم 46 - 60 خ في المؤر 22 / 30 / 1246 ، المتعلق بتأسيس السجل العقاري، الجريدة الرسمية العدد 03 ، المؤرخة في 10 / 37 / 1246 ، المعدل و المتمم. خامسا: االجتهادات القضائية.

القسمة القضائية للعقار الشائع 177 4 - مجلة المحكمة العليا، العدد 31 ، سنة 1282 . 2 - مجلة االجتهاد القضائي للغرفة العقارية، عدد خاص، الجزء الثالث، سنة 2313 . سادسا: المذكرات اإلدارية. 4 - المذكرة الصادرة عن مديرية أمالك الدولة تحت رقم 682 ، بتاريخ 12 / 32 / 1222 ، بمناسبة يوم دراسي حول اإلشهار العقاري، مجمع النصوص من سنة 1223 إلى سنة 1222 . سابعا: المراجع باللغة الفرنسية. 1 - GHAOUTI BENMELHA, Le droit patrimonial algérien de la famille, office national des publication universitaires. 2 - Michel GRIMALD, Droit civil succession, 4eme édition,litec