القرض العقاري الموجه للأفراد -آلية للنهوض بقطاع السكن في الجزائر

اجمللد 10 / العـــدد : 01 ( 22 20 ) ، ص 172 - 197 رللـة القانون العقاري والبيئة 172 القرض العقاري ادلوجو لألفراد - آلية للنهوض بقطاع السكن يف اجلزائر - For a real estate loan aimed at individuals - a mechanism for the advancement of the housing sector in Algeria - ليلى بلحسل منزلة 1  ، فوزية مرياوي 2 1 كلية اغبقوق والعلوم السياسية، جامعة وىران 2 [email protected] 2 كلية اغبقوق والعلوم السياسية، جامعة وىران 2 [email protected] اتريخ االستالم : 20 / 05 / 2021 اتريخ القبول : 03 / 01 / 2022 اتريخ النشر : 21 / 01 / 2022 ملخص : ٍت يعترب السكن من أىم اؼبطالب األساسية يف اغبياة ؼبا يوفره من راحة واستقرار لألفراد، لذا ع ابىتمام كب َت من قبل الدولة اعبزائرية اليت عرفت وؼبدة طويلة أزمة حقيقية يف قطاع السكن، نتيجة عوامل متعددة منها النزوح الريفي وارتفاع معدل النمو الديبوغرايف . األمر الذي جعلها تبحث عن آليات فعالة من أجل النهوض هبذا القطاع، وابلفعل كان ذلك من خالل تبنيها لتقنية التمويل العقاري الذي اعترب أحد اغبلول اؽبامة والناجحة ؼبواجهة أزمة السكن . تظهر أنبية ىذا األخ َت يف كونو يعد وسيلة قانونية لتمك ُت األفراد وخاصة ذوي الدخل احملدود من اغبصول على مسكن مناسب بتوف َت شبن العقار الذي سيشًتيو أو يبنيو أو يرفبو، غ َت أنو ال يتأتى لو ذلك إال بعد تقدصل صبلة من الضماانت للمؤسسة ماكبة القرض أنبها الرىن الرظبي والكفالة والتأمُت، واليت من شأهنا أن تكون حافزا مشجعا على منح القرض ووسيلة لدرء ـباطر عدم التسديد . إال ّ أنو ما يالحظ، أن ع دل يضع أحكاما خاصة تنظم مسألة القرض العقاري وإمبا اكتفى فقط ابألحكام اؼبنصوص عليها يف اؼبشر كذا أحكام قانون النقد والقرض اؼبتعلقة ابلقروض بصفة عامة الشريعة العامة و . ؽبذا من اؼبستحسن بو وضع أحكام خاصة حىت وبقق القرض العقاري النتائج اؼبرجوة منو .

القرض العقاري الموجه لألفراد - آلية للنهوض بقطاع السكن في الجزائر - 173 كلمات مفتاحية : القرض؛ العقار، مؤسسة القرض؛ األفراد؛ ضماانت القرض العقاري Abstract : Housing is one of the most basic demands in life because of the comfort and stability it provides for individuals. Therefore, I have taken care of the Algerian state, which has known for a long time a real crisis in the housing sector, as a result of multiple factors, including rural displacement and the high rate of d emographic growth. Which lead to search for effective mechanisms to develop this sector, and indeed this was through the adoption of the real estate financing technique, which was considered one of the most important and successful solutions to confront th e housing crisis. The importance of the latter appears in that it is considered a legal means to enable individuals, especially those with limited income, to obtain suitable housing by providing the price of the property that he will buy, build or repair. However, this is only possible after presenting a set of guarantees to the institution granting the loan, the most important of which are the official mortgage, guarantee and insurance. , Which would be an incentive to grant the loan and a way to ward off the risk of non - payment. However, what is noticed is is that the legislator did not put in place special provisions regulating the issue of mortgage loan, but only the provisions stipulated in the general Sharia as well as the provisions of the Currency an d Loan Law related to loans in general. That is why it is advisable to put in place special provisions so that the mortgage loan achieves the desired results. Keywords: Loan; Real estate, loan institution; Individuals; Mortgage loan guarantees ______________________ _ ____ _______________  ادلؤلف ادلرسل

ليلى بلحسل منزلة وفوزية مرياوي 174 1 . مقدمة : لقد كانت الدولة يف السابق ؿبتكرة على قطاع االسكان مستندة على فكرة " الدولة تربمج، الدولة َت ع وتس تنجز، الدولة توز " ، ودل يكن للبنوك آنذاك أي دور يف سبويل العقار وال القروض العقارية . غ َت أنو بعد انفتاح اعبزائر على اقتصاد السوق يف أواخر الثمانينات مت ربرير اؼبعامالت العقارية من كل القيود . كود العقاري إذل اهباد سبل جديدة تسعى من ورائها عموما فقد عملت اعبزائر من أجل اػبروج من دائرة الر حل أزمة العقار، واليت من أنبها منح قروض ؼبقت ٍت العقار من أجل اكتسابو ( درايس، 2011 ، الصفحات 393 - 395 ) . لذا عملت على إصدار عدة قوان ُت منظمة لنشاط البنوك واؼبؤسسات اؼبالية من أجل تشجيع ىؤالء اؼبتدخل ُت يف اغبياة اؼبصرفية للمسانبة يف التمويل العقاري، وربقيق نوع من التوازن يف العالقة ب ُت العرض والطلب على الوحدات العقارية ( بوحفص جالب نعناعة ، 2013 ، الصفحات 126 - 134 .) وابلفعل أصبحت ىذه القروض من أىم اآلليات التمويلية للحصول على العقار، غرضها مساعدة األسر ذات الدخل اؼبتوسط يف اغبصول على ملكية مسكن إذا كان القرض موجها لألفراد، وارتفاع عرض السكنات اؼبوجهة للبيع إذا كان التمويل موجها للمتعامل ُت يف ؾبال الًتقية العقارية . وعليو، فهذا النوع من القروض ىدفو األول واألخ َت امتصاص أزمة السكن اغبادة اليت عرفتها اعبزائر ( إيبان، 2011 ، صفحة 215 .) على كل، فإن ّ موضوع الدراسة سوف يقتصر على القروض العقارية اؼبوجهة لألفراد كونو يعد من أىم آليات التمويل ابلنسبة لفئات اجملتمع األكثر حرماان وذات الدخل اؼبتوسط، حيث من خاللو يتم التخفيف من أزمة السكن وذلك بتوف َت اؼبال الالزم الذي يتيح لألفراد شراء أو بناء مساكن خاصة هبم، كما أن أىدافو تشمل كافة األصعدة من سياسية واقتصادية واجتماعية، فهو يساعد على توسيع قاعدة اؼبلكية يف اجملتمع بدال من االهبار، فبا وبقق االستقرار االقتصادي واالجتماعي والفردي، ويعمل على تنمية الوعي االدخاري لديهم وابلتارل إبعادىم عن االنفاق االستهالكي وتوجيو أمواؽبم كبو استثمار

القرض العقاري الموجه لألفراد - آلية للنهوض بقطاع السكن في الجزائر - 175 حقيقي مفيد . عالوة عن أنو ىبفف من حدة التضخم وارتفاع األسعار يف سوق العقارات ورواج وتنشيط ىذه األخَتة نتيجة ازدايد الطلب على الوحدات السكنية اليت وبتاجها الناس . كما أنو يساىم يف تطوير وتنمية القطاع العقاري بتوف َت فرص كبَتة للمستثمرين لتوجيو استثماراهتم يف القطاع العقاري السيما تشجيعهم على بناء الوحدات السكنية اليت وبتاجها السوق، ابإلضافة إذل مساعدتو يف ربقيق التنمية االقتصادية للدولة من خالل توف َت فرص عمل متعددة ومتنوعة لعدد كب َت من اغبرفي ُت وغَتىم من الناشط ُت يف ميادين ـبتلفة، األمر الذي يساىم يف التقليص من معدل البطالة ُت ( حس م . ، 2019 ، الصفحات 30 - 33 .) ذبدر اؼبالحظة إذل أنو وابعتبار القروض العقارية اليت سبنحها اؽبيئة اؼبقرضة تعد يف ؾبملها قروضا طويلة اؼبدى، فغالبا ما تطلب ىذه األخَتة ضماانت قانونية من أجل تفادي ـباطر عدم التسديد، وتتمثل ىذه الضماانت يف الرىن الرظبي على العقار ؿبل القرض والكفالة والتأم ُت على األشخاص واألضرار . مع التنويو أن كل من الرىن الرظبي والتأم ُت يعدان إجباراين ؼبنح القرض، أما الكفالة فهي اختيارية وإمبا تلجأ ىيئة البنوك واؼبؤسسات اؼبالية إليها من أجل تعزيز الضماانت األخرى . فما اؼبقصود ابلقرض العقاري اؼبوجو لألفراد؟ وماىي االجراءات والضماانت اليت تستند عليها البنوك واؼبؤسسات اؼبالية من أجل عدم ع اعبزائري أحكاما خاصة بو؟ لإلجابة على ىذه االشكالية التعرض للمخاطرة أبمواؽبا؟ وىل وضع اؼبشر البد من التطرق أوال ؼباىية وإجراءات القرض العقاري اؼبوجو لألفراد، مث للضماانت اػباصة بو متبع ُت يف ذلك اؼبنهج التحليلي اؼبقارن . 2 . ماىية وإجراءات القرض العقاري ادلوجو لألفراد ع قد عرف القرض يف اؼبادة ابلرجوع إذل أحكام التشريع اعبزائري يتضح أبن اؼبشر 68 من قانون النقد والقرض، وتنطبق ىذه اؼبادة على عقد التمويل سواء أكان منقوال أم عقارا، دون أن يضع نصوصا خاصة ابلقرض العقاري على الرغم من أنبيتو االجتماعية واالقتصادية . إال أنو ابلرجوع إذل الفقو يالحظ أبنو ظهرت عدة مبادرات حاولت تعريف التمويل العقاري دبا فيو اؼبوجو لألفراد دبا يتناسب مع طبيعتو، واليت يبكن أن يستشف منها خصائصو اؼبتمثلة يف كونو عقد رضائي يستدعي تطابق االهباب مع القبول،

ليلى بلحسل منزلة وفوزية مرياوي 176 وىو ملزم عبانب ُت ابعتباره ينشئ التزامات متقابلة، زايدة عن كونو عقد إذعان ربدد مؤسسة القرض شروطو مسبقا، وىو قرض نقدي وطويل األجل . مع اؼبالحظة إذل أن القرض العقاري اؼبوجو لألفراد قد يكون من أجل البناء الذايت أو بغية شراء مسكن جاىز، على أنو يتطلب من أجل صحتو اتباع اجراءات معينة تبدأ دبرحلة ما قبل التعاقد مث مرحلة إبرام العقد لتنتهي دبرحلة تنفيذه . لذلك، سيتم التعرض بداية لدراسة ماىية القرض العقاري اؼبمنوح لألفراد ابلتطرق لتعريفو وخصائصو وأشكالو، مث لإلجراءات اؼبتبعة بشأنو . 2 - 1 . ماىية القرض العقاري ادلمنوح لألفراد يقتضي األمر يف ىذا الصدد الوقوف أمام أىم اؼبسائل اليت من شأهنا أن تب ُت ما ؼبقصود ابلقرض كذا توضيح اؼبوصفات اليت يتسم هبا العقاري اؼبوجو لألفراد حىت يتم سبيزه عن بقية القروض األخرى، و واألشكال اليت يتخذىا عندما يتم منحو لألفراد . 2 - 1 - 1 . تعريف القرض العقاري ادلوجو لألفراد عند اغبديث عن تعريف القرض العقاري اؼبوجو لألفراد، البد من القيام بداية بتعريف القرض بصفة عامة، مث تناول القرض العقاري السيما اؼبمنوح لألفراد بصفة خاصة . 2 - 1 - 1 . تعريف القرض ابلرجوع إذل أحكام قانون النقد والقرض ( األمر رقم 03 - 11 خ يف اؼبؤر 26 أوت ، 2003 ) ، فقد نصت اؼبادة 68 منو على أنو " يشكل عملية قرض يف مفهوم ىذا األمر، كل عمل لقاء عوض يضع دبوجبو شخص ما أو يعد أن يضع أموال ربت تصرف شخص آخر أو أيخذ دبوجبو لصاحل الشخص اآلخر التزاما ابلتوقيع كالضمان االحتياطي أو الكفالة أو الضمان ." وابلتارل يعرف القرض اؼبصريف على أنو تلك اػبدمات اليت تقدمها ىيئات القرض للعمالء واليت يتم دبقتضاىا تزويد األفراد واؼبؤسسات واؼبنشآت يف اجملتمع ابألموال الالزمة، على أن يتعهد اؼبدين بسداد تلك األموال وفوائدىا والعموالت اؼبستحقة عليها واؼبصاريف، دفعة واحدة أو على أقساط يف تواريخ

القرض العقاري الموجه لألفراد - آلية للنهوض بقطاع السكن في الجزائر - 177 ؿبددة، وتدعم تلك العملية بتقدصل ؾبموعة من الضماانت اليت تكفل للبنك اسًتداد أموالو يف حالة توقف العميل عن السداد بدون أية خسارة ( بلحسل، 2020 - 2021 .) 2 - 1 - 2 . تعريف القرض العقاري ادلوجو لألفراد ع دل يضع تعريفا للقرض العقاري ال يف من استقراء نصوص التشريع اعبزائري يالحظ أبن اؼبشر َت الشريعة العامة أي القانون اؼبدشل وال يف أحكام قانون النقد والقرض، فالتعريف الذي جاء بو ىذا األخ كان عاما يشمل القرض اؼبصريف اؼبنقول والعقاري يف آن واحد . ع الفرنسي الذي وىذا على خالف اؼبشر عرفو على أنو " النشاط الذي سبارسو اؼبؤسسات اؼبالية اؼبرخص ؽبا من اعبهات اؼبختصة هبدف منح االئتمان يف ؾبال انشاء أو سبلك أو ذبهيز أو صيانة أو إصالح اؼبساكن أو القيام أبعمال البناء لعقارات كات العاملة يف ؾبال اؼبساكن ذات االهبارات ـبصصة لتملكها من قبل األفراد أو منح قروض للشر اؼبعتدلة " ( سعد، 2015 .) على كل، فقد عرف جانب من الفقو القرض العقاري على أنو " االئتمان الذي يبنح لتمويل العقارات؛ اليت تتنوع يف طبيعتها وأغراضها واعبهات اؼبالكة ؽبا، حيث أن ّ التمويل العقاري يف ؾبال شراء العقارات يتم دبوجب اتفاق سبويلي ب ُت اعبهة اؼبمولة وابئع العقار " ( حس ُت م . ، 2019 ، صفحة 28 .) كما عرفو البعض اآلخر على أنو " عقد يلتزم دبقتضاه اؼبقرض ( مؤسسة القرض ) بنقل ملكية مبلغ من النقود إذل اؼبقًتض ( الفرد أو اؼبتعامل يف الًتقية العقارية ) ليستعملو أو ليستهلكو يف سبويل اقباز عملية ذات طابع عقاري، مقابل أن يلتزم اؼبقًتض بتقدصل الضماانت الالزمة للمقرض بتسديد مبلغ القرض وبدفع الفوائد اؼبتفق عليها يف اآلجال وابلكيفيات احملددة يف العقد " ( طارل، 2000 - 2001 ، صفحة 9 .) غ َت أنو وإن كانت التعريفات السابقة تنطبق على القروض العقارية بصفة عامة سواء أكانت موجهة للًتقية العقارية أم لألفراد، فإن ىذه األخَتة تنصب على صنف ُت أساسيُت، نبا : القروض اؼبمنوحة بغية اقباز مسكن خاص يف إطار البناء الذايت، وتلك اؼبمنوحة من أجل شراء مسكن منجز أو يف طور االقباز يف إطار الًتقية العقارية العامة أو اػباصة .

ليلى بلحسل منزلة وفوزية مرياوي 178 2 - 1 - 2 . خصائص القرض العقاري من خالل ما سبق يبكن استخالص أىم خصائص عقد القرض العقاري، واليت يبكن إصباؽبا فيما يلي : أوال : عقد رضائي ُت : أي ينشأ دبجرد تطابق إراديت اؼبقرض واؼبقًتض، أي تالقي االهباب والقبول ب ع دل طرفيو، فالًتاضي يعد كافيا لوحده النعقاد ىذا العقد دون ما حاجة إذل الشكلية، خاصة وان اؼبشر ينص على ذلك صراحة ال فيما يتعلق ابلقروض العقارية وال فيما ىبص القروض بصفة عامة . ونتيجة ٍت ع قد نص على التوقيع الضم لذلك، يبكن أن يصدر القرض دبجرد كتابة عرفية السيما وأن اؼبشر . بيد أنو ابلنسبة لاللتزام ابلتوقيع كالضمان االحتياطي أو الكفالة أو الضمان فإنو يشًتط ضرورة توافر الكتابة صراحة ( اؼبادة 645 ق . م . ج . ) . اثنيا : عقد اذعان : نظرا ألن البنك او اؼبؤسسة اؼبالية يعدان طرفا قواي يف العالقة، فإنو ال يكون أمام اؼبقًتض إال قبول الشروط واألحكام احملددة من قبلهما دون أية فرصة لالعًتاض . إذ أن الطرف اؼبذعن ليس لو أدسل إرادة يف إعداد العقد أو تعديلو أو مناقشة شروطو، ففرض ىذه الشروط جاء كنتيجة حتمية للتفوق االقتصادي للمقرض ابعتباره اؼبعيار اغبديث لتقرير صفة االذعان ( حس ُت م . ، 2001 ، صفحة 52 ) . فبا ينبثق عن ىذه اؼبيزة نتائج مهمة وىي أنو هبب أن تكون بنود عقد القرض واضحة وؿبددة على كبو من شأنو أن يسمح للطرف الضعيف يف العالقة ( اؼبقًتض ) من معرفة صبيع حقوقو والتزاماتو وأن يكون القرض اؼبمنوح لو مكتواب وأن تدون فيو البياانت الرئيسية خبط واضح ( دمحم، 2011 ، صفحة 76 .) اثلثا : عقد ملزم جلانبني : نظرا ألنو ينشئ التزامات متقابلة على عاتق كل من اؼبقرض واؼبقًتض، فاألول يلتزم بنقل ملكية الشيئ اؼبقًتض، أما الثاشل فيجب عليو رده عند انتهاء اؼبدة احملددة، إضافة إذل الفوائد والعمولة اؼبتفق عليها ( نزىة، 2013 - 2014 ، صفحة 9 .) رابعا : قرض نقدي : حيث أن ؿبلو مبلغ من النقود تعمل مؤسسة القرض على تسليمها لألفراد من أجل سبويل عملية اقتناء العقار ( درايس، 2011 ، صفحة 383 ) ، وبدونو ال تقوم العملية العقارية األساسية لذلك ( حس ُت م . ، 2019 ، صفحة 65 ) . ونتيجة ؽبذا، ذىب جانب من الفقو إذل القول أبن ىذا النوع

القرض العقاري الموجه لألفراد - آلية للنهوض بقطاع السكن في الجزائر - 179 من القروض " ىو يف حقيقتو التطبيقية ائتمان نقدي يبنح يف صورة مباشرة أبن يوضع ب ُت يدي اؼبشًتي ليسدد شبن العقار أو نفقات ترميمو، أو بصورة غ َت مباشرة أبن يسلم للبائع وفاء لدين الثمن " ( سلطان، 1988 ، صفحة 20 .) خامسا : قرض طويل األجل : ُت فهو من القروض العينية الطويلة األجل أو اؼبدى، تكون عادة ؿبصورة ب مدة دنيا وقصوى وىذا ابلنظر إذل قدرة العميل، فمدة تسديده تكون ؿبددة إذل غاية طبسة وعشرون ( 25 ) سنة وابتداء من اتريخ أول استعمال . مع وجود بعض االستثناءات اؼبتعلقة بعمر اؼبقًتض وقدرتو على االدخار ( الياقوت، 2003 ، صفحة 13 .) 2 - 1 - 3 . أشكال القرض العقاري ادلوجو لألفراد قد يتخذ القرض العقاري اؼبوجو لألفراد إما صورة القرض العقاري اؼبمنوح يف إطار البناء الذايت، أو صورة القروض العقارية اؼبمنوحة من أجل اغبصول على مسكن جاىز، والذي سيتم التعرض ؽبما كالتارل : أوال : القرض العقاري ادلمنوح للبناء الذايت : يتم منح ىذا النوع من القروض لكل شخص يبلك قطعة أرض لبناء مسكنو الشخصي، أو ؼبالك مسكن هبدف إصالحو أو هتيئتو عن طريق إعادة بالطو، أو صيانتو أو ربسينو ابلتوسيع أو التعلية ( بوستة، 2011 ، صفحة 228 ) . ويتميز ىذا النوع من القروض ابؼبواصفات التالية : - يسلم فيو القرض على دفعات، أي أقساط وفقا لتقدم األشغال اؼبنجزة . - ىي قروض طويلة األجل تًتاوح ما ب ُت طبسة عشر ( 15 ) وعشرون ( 20 ) سنة . - قيمة القرض ال تغطي إال 60 % أو 70 % من قيمة العملية اؼبمولة ( رضباشل، 2013 - 2014 ، الصفحات 81 - 82 .) تنبغي اإلشارة أنو غالبا ما تشًتط مؤسسات القرض من أجل منح القرض العقاري ما يلي : - وجود عقد ملكية األرض ؿبل البناء، أو رخصة بناء أو عقد ملكية مسكن موضوع األشغال اؼبراد سبويلها، عندما يتعلق األمر ابإلصالح والتحس ُت والصيانة .

ليلى بلحسل منزلة وفوزية مرياوي 180 - ضرورة وجود دخل اثبت ومستقر لدى اؼبقًتض، حىت يضمن البنك أو اؼبؤسسة اؼبالية قدرة اؼبقًتض على التسديد . - تقدصل الضماانت اؼبطلوبة كاكتتاب عقد الرىن الرظبي إما على القطعة األرضية ؿبل البناء أو السكن موضوع األشغال، عالوة عن اكتتاب أتم ُت لصاحل اؽبيئة اؼبقرضة ( رضباشل، 2013 - 2014 ، الصفحات 81 - 82 .) تنبغي اإلشارة إذل أنو قد أثبتت اغبياة العملية البفاض نسبة القروض اؼبوجهة للبناء الذايت، وذلك بسبب ضعف الثقة ب ُت كل من ىيئة القرض واألشخاص اؼبقًتض ُت نتيجة التأخر يف التسديد أو بسبب زبصيص القرض لغ َت الوجهة اليت أنشئ من أجلها . ضف إذل ذلك ضعف كفاءة البنك يف مراقبة أموالو اؼبستثمرة بشكل عملي وبطء االجراءات االدارية اؼبتعلقة بدراسة ملفات طاليب القروض من قبل البنوك واؼبؤسسات اؼبالية، األمر الذي من شانو تضييع فرص كثَتة ( مًتف، 2007 ، صفحة 6 ) . كما أنو غالبا ما تفوق قيمة الضماانت اؼبشًتطة القروض اؼبمنوحة، فبا يؤثر سلبا على اؼبقًتض الذي قد يعزف عن البناء الذايت ( حس ُت م . ، 2019 ، صفحة 229 .) اثنيا : القروض العقارية ادلمنوحة من أجل احلصول على مسكن : يعد ىذا النوع من القروض موجها لألفراد من أجل اغبصول على ملكية مسكن جاىز أو يف طور االقباز من قبل اؼبتعامل ُت يف الًتقية العقارية سواء أكانوا عمومي ُت أم خواص . فهو وسيلة سبويل تتالءم مع احتياجات األسر، الغرض من ورائها جعل الطلب على السكنات يسَتا بواسطة تقنية التمويل اؼبباشر للمشًتين . مع العلم أنو قد حقق ىذا النوع من القروض يف السنوات السابقة تقدما ملحوظا، السيما تلك القروض اؼبمنوحة لألفراد بغية اقتناء ملكية مسكن يف طور االقباز يف إطار عقد بيع بناء على التصاميم . تتميز القروض العقارية اؼبمنوحة من أجل اغبصول على ملكية مسكن جديد بعدة فبيزات يبكن اصباؽبا يف كوهنا قروض طويلة اؼبدى قد تصل إذل طبسة وعشرين ( 25 ) سنة، وأن قيمتها تصل إذل تغطية 80 % من شبن اؼبسكن ونسبة الفائدة فيها متغَتة، زايدة عن أنو هبوز تسديد قيمتها على دفعات أي

القرض العقاري الموجه لألفراد - آلية للنهوض بقطاع السكن في الجزائر - 181 ُت أقساط شهرية قد تًتاوح ب 30 % و 40 % من الدخل كحد أقصى ( طارل، 2000 - 2001 ، صفحة 130 .) 2 - 2 . اجراءات القرض العقاري ادلوجو لألفراد من أجل اكتمال عملية منح القرض العقاري على أحسن وجو وقباحها، تلجأ البنوك واؼبؤسسات اؼبالية إذل اتباع اجراءات عديدة، يبكن إصباؽبا يف ثالث مراحل وىي : اؼبرحلة التحضرية أي مرحلة ما قبل التعاقد، ومرحلة إبرام العقد وانعقاده، وأخَتا مرحلة تنفيذ عقد القرض العقاري . ؽبذا سيتم التطرق لكل مرحلة من ىذه اؼبراحل كالتارل : 2 - 2 - 1 . مرحلة ما قبل التعاقد تعترب اؼبرحلة السابقة للتعاقد مرحلة جد ّ ىامة، لكوهنا ترمي إذل الوصول إذل عقد سليم خال من اؼبشاكل والنزاعات يف التنفيذ ( إيبان، 2011 ، صفحة 220 ) . لذلك، وحىت يتم إسبام العملية بنجاح، فإنو ُت يقع على الطرف ( اؼبقرض واؼبقًتض ) العديد من االلتزامات واليت يبكن تناوؽبا فيمايلي : أوال : التزامات ادلقرتض : تقع على عاتق اؼبقًتض من بداية تقدمو إذل مؤسسة القرض إذل ح ُت اغبصول على القرض عدة التزامات تبدأ بتقدصل طلب التمويل الذي يعد من قبيل أعمال التفاوض على القرض العقاري ابعتباره يسبق ابرام العقد ( حس ُت م . ، 2019 ، صفحة 174 ) ، ويكون ذلك دبأل استمارة طلب القرض اليت يتم ربديد مبوذجها من قبل اؽبيئة اؼبقرضة، إذ البد أن تشمل كل التصروبات واؼبعلومات الضرورية بشكل واضح ودقيق، سواء تعلق األمر بوضعيتو اؼبالية ( موارده، ديونو، ونفقاتو ) والعائلية، أو خبصوص طبيعة وؿبل العملية اؼبراد سبويلها ابلقرض، أو حول اؼبال العقاري اؼبقصود سبويلو أو مصاريف العملية اؼبمولة ( إيبان، 2011 ، صفحة 220 .) وابلتارل يشمل ملف طلب القرض على : - استمارة طلب القرض العقاري اؼبقدمة من طرف ىيئة القرض من أجل اغبصول على اؼبعلومات حول الزبون، - شهادة ميالد أصلية رقم 12 ،

ليلى بلحسل منزلة وفوزية مرياوي 182 - بطاقة إقامة ال تقل عن ثالثة ( 3 ) أشهر، - نسخة لبطاقة التعريف الوطنية، - شهادة اغبالة العائلية للمتزوجُت، - شهادة عمل حديثة ابلنسبة لألجراء، أو تصريح جبائي للعوائد فيما يتعلق بغ َت األجراء . عالوة عن ذلك، يتطلب يف اؼبقًتض تقدصل إسهامو الشخصي مسبقا، ويكون ذلك عن طريق إثبات حيازتو ؼببلغ االسهام الشخصي، نظرا ألن القرض العقاري يشكل وسيلة مساعدة غ َت مباشرة ألصحاب الدخل اؼبتوسط حىت يتمكنوا من اقتناء ملكية مسكن، وليس تكفال كليا دببلغ السكن . األمر الذي يستدعي من اؼبقرض ضرورة تقدصل إسهامو الشخصي مسبقا، والذي يتم تقييده يف عقد القرض فيما بعد ( طارل، 2000 - 2001 ، صفحة 41 ) . إضافة إذل تقديبو للضماانت القانونية واؼبتمثلة يف الرىن الرظبي، التأم ُت والكفالة، واليت تضمن دبوجبها مؤسسات القرض ـباطر عدم التسديد . زبتلف الواثئق حبسب اؽبدف احملدد للقرض، فإذا تعلق األمر بعملية البناء فإنو البد من تقدصل نسخة من عقد اؼبلكية ورخصة البناء، أما إذا كان ىبص شراء عقار فالبد من تقدصل نسخة من عقد اؼبلكية السابق اؼبسجل واؼبشهر، زايدة عن وعد ابلبيع يكون ؿبررا من لذن اؼبوثق ومسجل ومشهر، يتم فيو إدراج كافة شروط العقد اؼبستقبلي الذي سيمول من طرف البنك أو اؼبؤسسة اؼبقرضة . أما يف حالة ما إذا كان األمر ىبص شراء عقار يف إطار الًتقية العقارية فإنو يرفق اؼبلف بعقد حجز ؿبرر لدى اؼبوثق ( درايس، 2011 ، صفحة 403 ) ذبدر اؼبالحظة يف األخَت، أنو رأى جانب من الفقو اؼبصري ( اؼبهدي، 1982 ، صفحة 200 ) ، أبنو نظرا لكون عقد التمويل يعد من قبيل أعمال التفاوض اليت تسبق إبرام العقد، فإنو ال تنجم عنو أية مسؤولية عقدية إال يف حالة ارتكاب أحد األطراف خطأ يلحق ضررا ابلطرف اآلخر، فهنا تقوم مسؤوليتو التقصَتية، وفقا ألحكام الشريعة العامة ( اؼبادة 124 ق . م . ج . ) . بيد أنو انتقد ىذا اؼبوقف على أساس أن طلب التمويل يعد من أعمال التفاوض، وابلتارل فال إعمال للمسؤولية التقصَتية ىنا، وإمبا األمر ىبص يف ىذا السياق اؼبسؤولية التعاقدية على أساس أن

القرض العقاري الموجه لألفراد - آلية للنهوض بقطاع السكن في الجزائر - 183 الدخول يف اؼبفاوضات ال يكون إال من خالل اتفاق ابلتفاوض ( سعد، النظرية العامة لاللتزام، مصادر االلتزام، 2017 ، صفحة 112 .) اثنيا : التزمات اذليئة ادلقرضة : يعترب اؼبمول ذلك " الشخص اؼبلتزم دبنح ائتمانو لتمويل إبرام عقد ؿبلو شراء أو بناء أو ترميم أو ربس ُت عقار "... ( حس ُت م . ، 2019 ، صفحة 186 ) ، وال يكون ذلك إال بعد دراسة ملف طلب القرض، وذلك بتقييم وضعية اؼبًتشح للقرض ووضعيتو اؼبالية، وأيضا اؼبشروع اؼبراد اقبازه، وىذا من خالل االطالع على اؼبعلومات اؼبتعلقة بقدرة اؼبًتشح على التسديد والضماانت اؼبقدمة من أجل ذلك ( بوستة، 2011 ، صفحة 221 ) ، ويف ىذا تلتزم اؽبيئة اؼبقرضة بعدة التزامات يبكن إجازىا كالتارل : اثلثا : االلتزام ابلنزاىة جتاه ادلقرتض : وذلك من خالل تقدصل التقديرات الواقعية لتكلفة العملية والقرض نفسو دون أدسل ربيز لتحقيق مصلحة اؼبقرض على حساب مصلحة اؼبقًتض . رابعا : االلتزام ابالحرتاف : ويكون بتقدصل معلومات وإيصاؽبا للعميل بطريقة مرضية تنم عن إؼبام اؼبوظف بكافة جوانب عملية القرض العقاري . خامسا : االلتزام ابألعالم : والذي من شأنو أن يبكن اؼبقًتض من معرفة صبيع حقوقو والتزاماتو ( سليم، 2005 ، صفحة 48 ) . كل ما يتعلق دبسار تكوين العقد العقاري اؼبوجو لألفراد، من وىبص االعالم مبلغو، ومدة تسديده ونسبة الفائدة ومبلغ السداد ... إخل، واليت هبب أن تكتب بطريقة واضحة وأسلوب مفهوم وبلغة يعرفها اؼبقًتض (Schaufelberger, 1981, p. 4) . ابلرجوع إذل التشريع الفرنسي، يالحظ أبنو وقع عقوابت جزائية سبثلت يف الغرامة على كل مؤسسة قرض قدمت معلومات غ َت مطابقة ألحكام االعالم، إذ أنو اعترب عدم اؼبطابقة ال يتعلق ابألعالم الكاذب فحسب بل أيضا ابإلعالم الغ َت مكتمل (Schaufelberger, 1981, p. 12) . سادسا : االلتزام ابلسر ادلهين : يقع على عاتق البنوك واؼبؤسسات اؼبالية يف عالقتها مع زابئنها االلتزام كل اؼبسَتين واؼبوظفُت، فهو يرمي إذل احملافظة على ثقة اعبمهور ابلنظام ابلسر اؼبه ٍت الذي ىبضع لو اؼبصريف (Ancel, 1997, p. 22) . وىبضع للسر اؼبه ٍت ربت طائلة العقوابت اؼبنصوص عليها يف قانون العقوابت :

ليلى بلحسل منزلة وفوزية مرياوي 184 - كل شخص يشارك أو شارك أبي طريقة كانت كل ؿبافظ حساابت و كل عضو يف ؾبلس إدارة، و يف تسي َت بنك أو مؤسسة مالية أو كان أحد مستخدميها . ( اؼبادة 117 من األمر رقم 03 - 11 السالف الذكر ) . كذا الواثئق البنكية اػباصة يدخل يف ؾبال السر اؼبه ٍت كل اؼبراسالت واغبساابت و ابؼبقًتض ( بلودنُت، 2009 .) فالسر اؼبه ٍت يبنع على البنك أبن يعطي للغ َت معلومات زبص حساابت زبونة، أو القروض اليت منحها إايه، نظرا ألنو ضروري غبماية اغبياة الشخصية، والدفاع عن سر ّ األعمال ّ اليت تتماشى مع متطلبات شرعية السر ( - Ripert (G.) et Roblot (R.), 1996, p. 385) ، فهو يعد من ب ُت أحد مبادئ األخالقيات اؼبهنية اؼبصرفية، إذ على البنك وموظفيو عدم إفشاء أية معلومة أو بياانت زبص الزبون، إال يف حاالت استثنائية هبيزىا القانون واألعراف الدولية ( فارس، 2013 ، صفحة 100 .) 2 - 2 - 2 . مرحلة ابرام عقد القرض العقاري ادلوجو لألفراد بعد فحص الطلب اؼبقدم من قبل موظف ـبتص يف البنك أو اؼبؤسسة اؼبالية، واالستعالم عن ظبعة كذا التأكد من الضماانت اؼبقدمة وقدرة طالب التمويل على اؼبقًتض الشخصية واؼبالية وحجم مديونتو، و التسديد، يقوم مانح القرض إما برفض أو قبول طلب القرض، ويف ىذه الفرضية األخَتة يصبح عقد القرض اتما مند قبولو . فهو كسائر العقود ينعقد بتوافق إرادة اؼبقًتض وإرادة اؼبقًتض، أي بتطابق االهباب مع القبول وفقا ألحكام الشريعة العامة اليت تنص على أنو " يتم العقد دبجرد أن يتبادل الطرفان التعب َت عن إرادهتما اؼبتطابقتان دون االخالل ابلنصوص القانونية ." ( اؼبادة 59 ق . م . ج . ) . مع ضرورة سالمة إرادة كل من الطرف ُت وخلوىا من عيوب اإلرادة كالغلط والتدليس واالكراه ( منصور، 2017 ، صفحة 117 .) هبدر الذكر أنو يتطلب إلبرام عقد التمويل العقاري األىلية الكاملة إلبرام التصرفات القانونية ( اؼبادة 40 ق . م . ج . ) ، أما ؿبل العقد فيكمن يف العملية القانونية اؼبراد ربقيقها من ورائو، إذ يتمثل يف سبويل شراء أو بناء أو ترميم أو ربس ُت عقار . ويتحقق ذلك من خالل التزام اؼبقرض بتمويل اؼبقًتض حىت يقوم بدفع ابقي شبن العقار موضوع الشراء، أو سد أجرة مقاولة بناء العقار أو ترميمو، أو ربسينو، وذلك للبائع أو

القرض العقاري الموجه لألفراد - آلية للنهوض بقطاع السكن في الجزائر - 185 اؼبقاول حسب اغبالة . وقد يتحقق احملل نتيجة التزام البائع أو اؼبقاول حبوالة حقوقو للممول أو من خالل التزام اؼبقًتض بسداد دين القرض ( حس ُت م . ، 2019 ، صفحة 204 ) . أما عن سبب عقد القرض فهو الغرض من وراء إبرامو والذي هبب أن يكون مشروعا . 2 - 2 - 3 . مرحلة تنفيذ عقد القرض العقاري ادلوجو لألفراد يًتتب عن انعقاد عقد القرض العقاري بصورة سليمة وصحيحة آاثر قانونية ابلنسبة للهيئة اؼبقرضة يف ذبنيد مبلغ القرض دبع ٌت نقل ملكيتو وتسليمو، وعدم اؼبطالبة برده قبل انتهاء العقد . أما فيما ىبص اؼبقًتض فهو ملزم ابلوفاء يف هناية اؼبطاف عن طريق تسديد مبلغ القرض زائد الفائدة اؼبًتتبة عليو . ؽبذا سيتم التعرض ؽبات ُت اؼبسألت ُت كالتارل : أوال : جتنيد مبلغ القرض : ابعتبار عقد القرض العقاري من العقود الرضائية الواردة على ملكية مال اؼبقًتض، فإنو يتم نقلو دبجرد تطابق االهباب مع القبول . وعليو، يصبح اؼبقرض دائنا للمقًتض دبجرد سبام العقد، األمر الذي يبكنو من مطالبتو بو وإجباره على الوفاء . فااللتزام بدفع مبلغ القرض يبثل عنصرا جوىراي يف عقد القرض العقاري، إذ ال تكون التزامات اؼبقرض منتجة ألاثرىا إال من اتريخ التسليم ( Ancel ، 1997 ، صفحة 73 .) إال أنو ابلرجوع إذل التشريع اعبزائري يالحظ أبنو ال توجد أحكام خاصة تناولت التمويل العقاري، األمر الذي يقتضي الرجوع إذل القواعد العمامة اؼبنصوص عليها يف القانون اؼبدشل واػباصة بعقد القرض ُت ( اؼبادت 450 و 451 ق . م . ج . ) ع الفرنسي الذي نظم ىذا االلتزام الذي يكون ، وىذا على خالف اؼبشر دبوجبو اؼبقًتض ملزما بدفعو دبجرد توقيعو لعقد القرض العقاري . بل وأكثر من ذلك فقد أجاز للمقرض دفع ىذا اؼببلغ للمقًتض حىت قبل إبرام العقد . مع اإلشارة أنو يلتزم اؼبمول بدفع قيمة القرض ولو كان يساوي قيمة العملية اؼبرغوب سبويلها كليا، نظرا لعدم ربديد حد أقصى ؼببلغ القرض يلتزم بو اؼبقرض، على أنو وبق للمقًتض أن يتسلم اؼببلغ يف الوقت الذي ىبتاره ىو على أال يزيد عن طبسة عشرة ( 15 ) يوما من اتريخ مطالبة اؼبقًتض . ويف حالة ـبالفة اؼبقرض ؽبذه األحكام فإنو يتعرض للمساءلة اعبزائية واؼبتمثلة يف

ليلى بلحسل منزلة وفوزية مرياوي 186 الغرامة عالوة عن اؼبساءلة اؼبدنية ( سليم، مشكالت إتفاق التمويل العقاري، دراسة مقارنة، 2005 ، الصفحات 79 - 80 .) اثنيا : الوفاء مببلغ التزام ادلقرتض : يلتزم اؼبقًتض يف عقد القرض العقاري اؼبوجو لألفراد، برد مبلغ كذا عموالت ومصاريف القرض االقًتاض وأيضا مبلغ الفائدة و . يتمثل اؼببلغ اؼبراد رده مبدئيا يف اؼببلغ اؼبقًتض غ َت أن اإلشكال يثور خاصة ابلنسبة للقروض اؼبتوسطة والطويلة األجل عندما زبتلف قيمة النقود ب ُت اتريخ إنشاء اإلقراض واتريخ الرد . كمثال أن يقًتض اؼبدين مبلغ 5 مليون دج يف 2007 على أن يرده يف 2021 ، فإن ىذا اؼببلغ يفقد قيمتو وقدرتو الشرائية بعد مرور عشرة ( 10 ) سنوات . األمر الذي يقتضي إدراج شرط يف عقد اإلقراض هبعل مبلغ التزام اؼبدين يتماشى مع تطور اؼببلغ ( Ancel ، 1997 ، الصفحات 76 - 77 ) . ابلرجوع إذل أحكام اؼبادة 68 من األمر رقم 03 - 11 السالف الذكر فإن " القرض يف مفهوم ىذا كل عمل لقاء عوض القانون ىو ."... وابلتارل يستخلص من ذلك أن القروض سبنحها مؤسسات القرض تكون دائما دبقابل ابستثناء القرض اغبسن الذي ىو قرض إسالمي بدون فائدة، ونتيجة لذلك، فإن ىذه األخَتة عندما سبنح قروضا فإهنا تتقاضى أجرا مقابل ذلك يتمثل يف الفائدة، " فالبنك يتخلى عن السيولة اآلنية لفائدة زابئنو وينتظر منهم االلتزام إبعادهتا يف اتريخ الحق، ومعدل الفائدة ىو شبن ىذا االنتظار ( لطرش، 2007 ، صفحة 69 ) . ذبدر اإلشارة إذل أنو ربدد مؤسسات القرض بكل حرية معدالت الفائدة اؼبدينة اؼبطبقة على كزي اعبزائري التدخل من أجل القروض وأيضا معدالت ومستوى العموالت، مع التنويو أنو يبكن للبنك اؼبر ربديد ىامش بنكي أقصى البد من احًتامو من قبل ىذه اؼبؤسسات . عموما، فإن ىناك اعتبارات عديدة تدخل يف ربديد معدل الفائدة منها ما يرتبط ابلقرض نفسو ومنها ما ىو متصل بوضعية السوق النقدية بصفة عامة . مع اإلشارة إذل أن ىناك اعتباران أساسيان يدخالن يف ربديد مستوى معدل الفائدة على القروض اؼبمنوحة ، يتلخص األول يف تكلفة اغبصول على األموال اؼبستعملة يف القرض دبع ٌت الفوائد الدائنة اليت يتم دفعها ألصحاب الودائع، أو معدل إعادة اػبصم

القرض العقاري الموجه لألفراد - آلية للنهوض بقطاع السكن في الجزائر - 187 كزي، أو معدل الفائدة اؼبطبق يف السوق النقدية وىذا يف حالة ما إذا كانت ىذه األخَتة لدى البنك اؼبر ىي من قام إبصدار األموال اؼبستعملة يف اإلقراض . مع اإلشارة إذل أنو البد أن يكون معدل الفائدة أكرب من اؼبعدل الذي دفعو البنك عند تلقيو لألموال . أما االعتبار الثاشل فيتمثل يف ربديد معدل الفائدة ابلنظر كذا مدتو وشخصية اؼبقًتض إذل طبيعة القرض ومبلغو و ( 20 - 01 ، احملدد للقواعد العامة اؼبتعلقة ابلشروط البنكية اؼبطبقة على العمليات اؼبصرفية، 2020 .) 3 . ضماانت القرض العقاري ادلوجو لألفراد احتسااب للمخاطر الناذبة عن القرض أو ما يسمى اؼبخاطر االئتمانية أو ـباطر عدم التسديد واليت يبكن أ ن يتحملها البنك نتيجة عدم قدرة اؼبقًتض على الوفاء دببلغ القرض والفوائد اؼبلزم بدفعها أ و بسبب عدم وجود نية لديو بسدادىا ، ف إن ه تلجأ مؤسسات القرض إ ذل اؼبطالبة اؼبسبقة للمقًتض بتقدصل ضماانت ( جودة، 1999 ، صفحة 213 ) تكون ضرورية لتحقيق نوع من الطمأنينة لديها يف اسًتداد أمواؽبا بطريقة قانونية ووقائية، فهذه الضماانت إمبا وجدت من أ جل ضبايتها من خطر عدم التسديد ، خاصة و أ ن اػبطر يكون بنسبة معتربة يف القروض الطويلة اؼبدى على خالف القصَتة األجل واليت تكون ؼبدة أقصر ودببلغ أكرب ( لطرش، 2007 ، الصفحات 154 - 155 ) . على كل، تتمثل الضماانت يف ؾبال القرض البنكي يف نوع ُت أساس ُت ونبا : التأمينات العينية والتأمينات الشخصية، تتمثل األوذل يف كل من الرىن الرظبي والرىن اغبيازي، حق التخصيص وحقوق االمتياز، أما الثانية فتنحصر أساسا يف الكفالة . غ َت أنو يف ؾبال القرض العقاري خاصة ف إن ه غالبا ما تستخدم مؤسسات القرض كضمان الرىن الرظبي كتأم ُت عي ٍت والكفالة كتأم ُت شخصي، عالوة عن نوع آخر من الضماانت وىي التأمينات كالتأم ُت على حياة اؼبقًتض شخصيا والتأم ُت على العقار ؿبل القرض ، وىذا ما سيتم التطرق إليو فيما يلي : 3 - 1 . الرىن الرمسي كوسيلة لضمان القرض العقاري ادلوجو لألفراد يعترب الرىن الرظبي من أىم الضماانت القانونية الواردة على القرض العقاري فهو " عقد يكسب بو الدائن حقا عينيا على عقار لوفاء دينو، يكون ل ه دبقتضاه أن يتقدم على الدائن ُت التالي ُت لو يف اؼبرتبة يف استيفاء حقو من شبن ذلك العقار يف أي يد كان " ( اؼبادة 882 ق . م . ج . ) . فإذا كان ىذا التعريف ينطبق على كل من الرىن ا التفاقي الذي يراد بو أن يضمن شخص آخر غ َت اؼبدين برىن عقاره وفاء للدين القائم

ليلى بلحسل منزلة وفوزية مرياوي 188 ب ُت اؽبيئة اؼبقًتضة واؼبدين اؼبقًتض يف حالة عدم الوفاء ابلدين، والرىن القانوشل الذي مفاده أن الر ا ىن للعقار ىو اؼبدين نفسو أي اؼبقًتض، ف إ ن الصورة الثانية ىي األكثر استعماال من ل ذ ن مؤسسات القرض لضمان القروض العقارية ( إيبان، 2011 ، صفحة 139 ) . تبعا لذلك سيتم التطرق عند دراسة الرىن الرظبي لكل من شروطو اؼبوضوعية والشكلية و ا آلاثر اؼبًتتبة عنو . 3 - 1 - 1 . شروط الرىن الرمسي نظرا لكون عقد الرىن الرظبي ىبتلف عن عقد القرض، فإنو يتطلب يف الرىن الرظبي شروط موضوعية عامة وأخرى خاصة، إ ضافة إ ذل شروط شكلية . أوال : الشروط ادلوضوعية : تكمن الشروط اؼبوضوعية العامة يف تلك اؼبنصوص عليها يف سائر العقود من رضا، أىلية، ؿبل وسبب، أ ما الشروط اؼبوضوعية اػباصة فهي تتمثل يف : - أن يكون رىنا ابلدرجة األوىل : دبع ٌت أال يكون العقار اؼبراد رىنو ؼبؤسسة القرض سبق التصرف فيو ابلرىن، ألن ىذا األمر من شأنو أن ينقص من قيمة الضمان، ويقلل من فرصتها يف اغبصول على كامل الدين يف حالة عدم التسديد، لذلك غالبا ما تطلب البنوك واؼبؤسسات اؼبالية من اؼبقًتض تقدصل شهادة تثبت عدم كون العقار مثقال أبي أتم ُت أو رىن ( طارل، 2000 - 2001 ، صفحة 45 ) تقدم ىا لو من احملافظة العقارية اليت يقع بدائرهتا مكان وجود العقار ؿبل الرىن وتسمي ىذه الشهادة ابلشهادة السلبية . - أ ن يرد الرىن على عقار : واؼبقصود بذلك أنو ال نكون أمام رىن رظبي إ ال إ ذا انصب الرىن على عقار سواء كان ىذا العقار موضوع العملية اؼبراد سبويلها أو عقار آخر ملك للمقًتض . مع التنويو أنو عادة ما يرد الرىن على العقار ؿبل العملية اؼبمولة ابلقرض العقاري نظرا ألن اؼبقًتض يف القرض العقاري اؼبوجو لألفراد غالبا ما يكون من دوي الدخل اؼبتوسط أي ال يبلك عقارا آخر ( طارل، 2000 - 2001 ، صفحة 45 ) . يشًتط يف العقار ؿبل الرىن أن يكون موجودا معينا تعيينا دقيقا وقابال للتعامل فيو ابؼبزاد العلٍت، وىذا ما أشارت إليو اؼبادة 886 يف فقرهتا الثانية من القانون اؼبدشل اليت نصت على أنو ": هبب أن يكون العقار اؼبرىون فبا يصح التعامل فيو وبيعو ابؼبزاد العلٍت، و أ ن يرد ىذا التعي ُت إما يف عقد الرىن ذاتو أو يف

القرض العقاري الموجه لألفراد - آلية للنهوض بقطاع السكن في الجزائر - 189 عقد رظبي ال حق و إ ال كان الرىن ابطال ." مع اإلشارة إ ذل أنو يشًتط أن يكون العقار ملكا للراىن وال يهم إ ن كان اؼبالك ىو اؼبقًتض نفسو أم شخص آخر ي ضمن اؼبدين . - حتدين الدين ادلضمون : هبب ربديد الدين اؼبضمون من حيث مقداره ومن حيث مصدره يف عقد الرىن، و ي قصد كذا النسب اؼبئوية وطريقة احتساهبا ابؼبقدار ربديد مبلغ القرض والفوائد اؼبًتتبة عنو و واتريخ بدأ سرايهنا ،ابإلضافةإ ذل موعد استحقاقها . أما ربديد ادل صدر فتظهر أ نبيتو يف كونو يبكن من معرفة ما إ ذا كان عقد القرض قد نشأ صحيحا أم ال، فالدائن ُت التالي ُت لو يف اؼبرتبة من مصلحتهم التمسك ببطالن عقد القرض مصدر الدين ( زوبَت، 2016 - 2017 ، صفحة 145 ) . اثنيا : الشروط الشكلية : يتمثل اعبانب الشكلي يف عقد الرىن الرظبي يف الكتابة الرظبية من انحية ويف عملية قيد ه من انحية أخرى . فالنسبة للكتابة الرظبية ف إ ع يشًتطها بناء على أحكام اؼبادة ن اؼبشر 883 من كن لالنعقاد يف الرىن الرظبي، القانون اؼبدشل كر إ ذ يستلزم أ ن يتم الرىن يف ورقة رظبية موقعة أو مودعة أمام اؼبوثق ربت طائلة البطالن اؼبطلق، األمر الذي من شأنو أن يبكن البنك أو اؼبؤسسة اؼبالية عند حلول أجل استحقاق الدين وامتناع اؼبقًتض عن الوفاء من التنفيذ على اؼبدين دبوجب ىذا السند دومبا ح ا جة للجوء اذل القضاء، وىو ما يشكل نوعا من اغبماية للمقرض، كما أن الرظبية ربمي أيضا اؼبدين الراىن من خالل عبارات العقد الصحيحة والواضحة والتخصيص الوارد فيو ( سعد، التامينات العينية، 2015 ، صفحة 48 ) . مع اإلشارة إذل أنو يقع على اؼبقًتض الراىن دفع مصاريف ونفقات عقد الرىن الرظبي بناء على نص اؼبادة اؼبذكورة أعاله، وذلك ألن ىذا األخ َت ىو صاحب اؼبصلحة يف اسبام عقد الرىن الرظبي ولواله ؼبا قبل اؼبقرض إعطائو مبلغ القرض ( بوستة، 2011 ، صفحة 243 ) أما قيد الرىن فيعترب اجراء ىام حىت يبكن االحتجاج بعقد الرىن يف مواجهة الغَت، حيث ال أثر لو يف مواجهة اؼبتعاقدين إ ال من اتريخ شهره يف احملافظة العقارية، وىذا دببادرة البنك أو اؼبؤسسة اؼبالية بناء على اتفاقية القرض اليت أجريت بينها وب ُت زبوهنامبينة خاصة اؼببلغ األقصى للقرض اؼبضمون وأيضا األمالك موضوع الرىن . فالرىن غ َت اؼبشهر يكون بدون فائدة ابلنسبة للمقرض الذي ال يبكنو فبارسة حق األفضلية يف موجهة الدائنُت، وال حىت حق التتبع يف حالة بيع العقار ( Ancel ، 1997 ، صفحة 271 ) . على أنو ال ىبضع عقد الرىن إلجراء القيد فقط و إزل ا أ يضا إلجراء ذبديد القيد، مع العلم أن البنوك ُت واؼبؤسسات اؼبالية تستفيد من ذبديد قيد رىوهنا ؼبدة ثالث 30 سنة كاملة ( 96 ، 2002 ) .

ليلى بلحسل منزلة وفوزية مرياوي 190 ولعل السبب يف جعل ىذه اؼبدة طويلةىو " تشجيع البنوك على خوض ؾبال القروض البنكية دون أن زبشى فقدان ضماان تو ا أو امتياز اتو ا الذي تتمتع بو ا ، خاصة أ مام عدد القروض على مستوى البنك أ و اؼبؤسسة اؼبالية ... فبا هبعل احتماالت السهو عن ذبديد قيد الرىون واردة " ( إيبان، 2011 ، صفحة 246 ) . 3 - 1 - 2 . آاثر الرىن الرمسي يرتب عقد الرىن آاثر ا عديدة يف ما ب ُت طرفيو مىت نشأ صحيحا مستوفيا لكافة شروطو ، واليت تتمثل فيما يلي : أوال : آاثر الرىن الرمسي قبل حلول اتريخ االستحقاق : ال يكون للرىن الرظبي آاثر ؿبدودة قبل اتريخ استحقاق الدين، حيث يبقى اؼبقًتض مالكا للعقاراؼبرىون وال تنتقل حيازتو اذل اؼبرهتن، وىذه اػباصية سبكنو من االستمرار يف االنتفاع ابلعقار كمثال السكن فيو، كم ا يبكنو استغاللو وذلك ابغبصول على بدالت االهبار يف حالة أتجَته بناء على نص اؼبادة 895 من القانون اؼبدشل، بل و أ كثر من ذلك يبكنو التصرف فيو سواء ابلبيع ا و انشاء رىن آخر عليو ( An cel ، 1997 ، صفحة 272 ) ، إ ذ أ ن اؼبدين ال يتخوف من ىذه التصرفات دبا أنو يتمتع حبق األفضلية واألولوية يف استيفاء حقو على أ ي دائن مرهتن آخر أييت يف مرتبة الحقة ألن العربة بتاريخ القيد ، كما يبكنو تتبع العقار يف أي يد كان . إال ّ أنو ال يبكن للدائن اؼبرهتن أن يش ًتط على الراىن عدم جواز التصرف يف العقار، ألن ذلك يعد كل شرط ـبالف يعترب كأن دل يكن من النظام العام و ( زىية، 2006 ، صفحة 84 ) . مع العلم أنو يبنع على كهدمو أو الراىن القيام بتصرفات من شأهنا أن تؤثر على قيمة العقار إز الة مواده ... إ خل ، ألن ذلك قد يؤدي إ ذل وقف عملية القرض وجعل التسديد حال األداء ( Ancel ، 1997 ، صفحة 272 ) . اثنيا : آاثر الرىن الرمسي عند حلول أجل استحقاق الدين : عند حلول أجل االستحقاق ويف حالة تسديد مبلغ الدين اؼبرىون بعقار ينقضي الرىن ، ع اليد، كما وبصل ويصبح إبمكان الدائن اؼبقرض منح نز اؼبدين على شطب قيد الرىن ( Ancel ، 1997 ، صفحة 272 ) . أما يف حالة عدم تسديد قيمة القرض من قبل اؼبقًتض ف إ نو بناء على أحكام اؼبادة 902 من القانون اؼبدشل فإنو " صل كن للدائن بعد تنبيو اؼبدين ابلوفاء ، أن ينفذ بح قو على العقار اؼبرىون ويطلب بيعو يف اآلجال و وفقا لألوضاع اؼبقررة يف قانون االجراءات اؼبدنية .

القرض العقاري الموجه لألفراد - آلية للنهوض بقطاع السكن في الجزائر - 191 و إ ذا كان الراىن شخصا آخر غ َت اؼبدين جاز لو تفادي أ ي إ جراء موجو إ ليو إ ن زبلى عن العقار اؼبرىون وفقا لألوضاع واألحكام اليت يتبعها اغبائز يف زبلية العقار ." يتضح فبا سبقأ نو وبق ؽبيئة القرض التنفيذ على العقار اؼبرىون طبقا ؼبا تقتضيو قواعد ٍت قانون االجراءات اؼبدنية واالدارية واليت تنتهي ببيع العقار اؼبرىون ابؼبزاد العل . على أ ن بيع العقار ابؼبزاد العل ٍت يقتضي أوال اغبجز اؼبسبق على العقار والذي يصدره رئيس احملكمة اليت يوجديف دائرة اختصاصو العقار بناء على طلب تقدمو اؽبيئة اؼبقرضة ( 722 ق . إ . م . إ . ) . مع اؼبالحظة إ ذل أ ن السند التنفيذي الذي بيد اؽبيئة اؼبقرضة ال يبكنها من اغبصول على الصيغة التنفيذية اال بعد انذاري ن ، فيبلغ احملضر القضائي الصيغة التنفيذية ويبنح للمدين مهلة شهر للوفاء، وعند امتناع اؼبدين عن التسديد يتم التنفيذ عليو ببيع العقار يف اؼبزاد، وذلك بعد قيد أمر اغبجز لدى احملافظة العقارية وفقا لنص اؼبادة 725 من قانون االجراءات اؼبدنية واالدارية . و حق ىيئة اؼبقرض ة يف التنفيذ على العقار ال يبنع أبدا من فبارستها حقها يف الضمان العام عندما ال تفي األ م وال اؼبتحصل عليها كثمن للعقار دببلغ القرض . نتيجة لذلك ، يبكن يف ىذه اغبالة التنفيذ على أموال اؼبدين ولكن بعد التنفيذ على العقار اؼبرىون وعدم كفايتو للوفاء دببلغ القرض، مع التنويو أ نو ال يبكن التنفيذ على عقارات اؼبدين اليت تكون قيمتها أكرب بكث َت من قيمة الدين اؼبراد ربصيلو . ىذا ، و أ نو يف حالة ما إ ذا كان الراىن غ َت اؼبقًتض فال يبكن التنفيذ اال على العقار اؼبرىون من أ موالو فقط دون غَته ( زىية، 2006 ، صفحة 96 ) . و كل ىذه األحكام جاءت من أجل توف َت ضماانت أكرب ؽبيئة القرض يف حالة عدم الوفاءبديوهنا األمر الذي يشجعها على خوض ؾبال القروض العقارية . ع ملكية عقار جربا فنز من أجل رد األموال اؼبقًتضة يعد ضماان أكيدا للمقرض يف استيفاء مبالغ القرض وفوائدىا . ذبدر االشارة اذل أ كل اتفاق يكون خالفا نو يعد ابطال لإلجراءات اؼبذكورة اعاله، سواء كان االتفاق ابمتالك ىيئة القرض العقار اؼبرىون عند عدم الوفاء بقيمة القرض اؼبرىون، أو ببيعها للعقار دون اتباع االجراءات اؼبقررة قانوان بناء على نص اؼبادة 903 من القانون اؼبدشل، كل ىذا الغرض منو ربقيق و نوع من التوازن ب ُت مصلحة الدائن يف اغبصول على مبلغ القرض والفوائد، ومصلحة اؼبدين خشية من استغالل وضعو ، ُت ابعتبارنبا مصلحت ُت متعارضت ( إيبان، 2011 ، الصفحات 251 - 252 ) . 3 - 2 . الكفالة والتأمينك ضمان للقرض العقاري ادلوجو لألفراد زايدة عن الرىن الرظبي يبكن لألطراف االتفاق على ضماانت أخرى، بعضها قد يكون اختياراي كالكفالة اليت يراد هبا يف ىذا الصدد الكفالة الشخصية وليست العينية، واليت دبوجبها يكون الكفيل ملتزما

ليلى بلحسل منزلة وفوزية مرياوي 192 ابلوفاء بدين اؼبقرض كلو إذا دل يفي بو اؼبدين . والبعض اآلخر إجباراي كالتأم ُت الذي يستطيع اؼبقرض دبوجبو ذبنب اؼبخاطر اؼبؤمن ضدىا . وسيتم تناول كل ضمان من ىذه الضماانت على انفراد كالتارل : 3 - 2 - 1 . كضمان للقرض العقاري ادلوجو لألفراد الكفالة تعد الكفالة من أ ىم الضماانت الشخصية اليت احتلت مكانة ىامة يف اؼبعامالت اؼبصرفية ، فهي أتيت يف مرحلة الحقة على الرىن الرظبي من أجل ضمان القروض العقارية السيما تلك اؼبوجهة لألفراد . ع الكفالة دبوجب اؼبادة وقد عرف اؼبشر 644 من القانون اؼبدشل على أهنا " عقد يكفل دبقتضاه شخص تنفيذ التزام أبن يتعهد للدائن أبن يفي هبذا االلتزام إ ذا دل يف ي بو اؼبدين نفسو ." وعليو، فالكفالة يراد هبا تدخل شخص يدعى الكفيل للوفاء اباللتزام ذباه اؽبيئة اؼبقرضة إ ذا دل يف ي اؼبدين األصلي بو . مع التوضيح أن الكفالة اؼبصرفية ىي ذاهتا الكفالة اؼبنصوص عليها يف القانون اؼبدشل، وزبضع لنفس أحكامو، مع األخذ بع ُت االعتبار األحكام اػباصة هبا . عموما، ف إ ن الكفالة ىي عقد يربم ب ُت الكفيل والدائن اؼبقرض، أ ما اؼبدين األصلي اؼبقًتض فال يعترب طرفا يف ال عقد رغم الدور األساسي الذي يلعبو . بيد أنو ال يبكن ألي شخص أن يكون كفيال ، ع يف ىذا األخ َت أن يكون موسرا ومقيما ابعبزائر حيث اشًتط اؼبشر بناء على أحكام اؼبادة 646 من القانون اؼبذكور أعاله . وال تعترب الك ف الة إ ُت جبارية يف عقد القرض العقاري كما ىو الشأن ابلنسبة للتأم والرىن الرظبي، إ مبا تلجا إ ليها البنوك واؼبؤسسات اؼبالية من أ جل زايدة قيمة الضمان يف القرض ، خاصة إ ذا كانت الضماانت األخرى غ َت كافية أو إ ذا رغب اؼبقًتض يف ضباية نفسو من ـباطر عدم السداد ( طارل، 2000 - 2001 ، صفحة 50 ) . وقد زبص الكفالة جزء من الدين فقط أو كلو دبا فيو ملحقاتو من فوائدومصاريف ُت ( اؼبادت 652 و 653 ) . أوال : كضمان للقرض العقاري شروط الكفالة ادلوجو لألفراد : نظرا ألن الكفالة عقد يربط ب ُت كل من الكفيل والدائن اؼبقرض، ف إن ه يتطلب لصح ة انعقادىا شروط موضوعية و أ خرى شكلية، مع مراعاة بعض األحكام اػباصة لكوهنا تعد من ضمن العمليات اؼبصرفية اليت زبضع لقانون النقد والقرض . - الشروط ادلوضوعية : تتمثل الشروط اؼبوضوعية للكفالة يف تلك اؼبتطلبة لصحة العقود بصفة عامة ، واليت تكمن يف الرضا، األىلية، احملل والسبب . فالًتاضي يتم بتطابق االهباب والقبول، أ ي بعبارة أخرى ب رضا طريف العقد " الدا ئ ن اؼبقرض " و " الكفيل " دون ما ح ا جة لرضا اؼبدين األصلي " اؼبقرض " لكونو ال يعد طرفا يف العقد، حيث تنعقد الكفالة ولو بغ َت رضا ه ورغم معارضتو ( اؼبادة 674 ق . م . ج . ) وتعترب

القرض العقاري الموجه لألفراد - آلية للنهوض بقطاع السكن في الجزائر - 193 الكفالة قابلة لإلبطاإل ذا ما شاب رضا الكفيل عيب من عيوب االرادة كالغلط ، التدليس، االكراه، االستغالل ( العريب، 2015 ، صفحة 210 ) . أما األىلية فَتاد هبا أىلية األداء الكاملة بناء على أحكام القانون اؼبدشل ( اؼبادة 40 ق . م . ج . ) واليت حددت سن الرشد ببلوغ 19 سنة كاملة َت . وفيما ىبص السبب واحملل يشًتط أن يكوان مشروع ُت غ ـبا ل ف ُت للنظام العام واآلداب العامة . - الشروط الشكلية : من استقراء أحكام اؼبادة 645 من القانون اؼبدشل يتضح أنو " ال تثبت الكفالة إ ال ابلكتابة ولو كان من اعبائز إثبات االلتزام األصلي ابل ب نية ." يستخلص من ذلك أن ه وإن كانت الكفالة رضائية ال تستلزم شكلية معينة من أجل صحتها ، إال أن الكتابة يف ىذا الصدد ىي من أجل اإلثبات فقط . وىذا على ع الفرنسي الذي اشًتط الكتابة من أجل االنعقاد يف حالة ما خالف اؼبشر إ ذا قدمت ىذه األخَتة من لدن أشخاص طبيعية وتعلق األ م ر بضمان قروض عقارية . اثنيا : كضمان لعقد عقاري آاثر عقد الكفالة ادلوجو لألفراد : ينجم عن إ برام عقد الكفالة بشكل ُت صحيح قيام عالقات بُت كل من الكفيل والدائن اؼبقرض، وب ُت الكفيل واؼبدين اؼبقًتض وأخَتا عالقة ب الكفيل وغَته من الكفالء عند تعددىم . - العالقة بني الكفيل والدائن ادلقرض : يلتزم الكفيل يف مواجهة الدائن اؼبقرض ابلوفاء دببلغ القرض يف حالة امتناع اؼبدين األصلي عن تسديده عند حلول أجل الوفاء، إ ع فبارسة الدائن ذ أجاز اؼبشر رجوعو على الكفيل ولكن بعد رجوعو على اؼبدين بناء على اؼبادة 660 يف فقرهتا األوذل م ن القانون اؼبدشل . كم ا أنو ال هبوز لو يئة القرض التنفيذ على أموال الكفيل قبل ذبريد اؼبدين األصلي من أموالو ( اؼبادة 660 الفقرة الثانية ق . م . ج . ) - عالقة الكفيل ابدلدين : يف حالة ما إ ذا وىف الكفيل ابلدين للدائن، جاز لو فبارسة حقو يف الرجوع على اؼبدين ؼبطالبتو بقيمة ما وفاه بدال عنو، وذلك ابستعمالو إ ما للدعوى الشخصية أو دعوى ع اشًتط ضرورة اخبار الكفيل اؼبدين أبنو قام ابلوفاء ابلدين و اغبلول، مع اؼبالحظة أن اؼبشر إ ال سقط حقو يف الرجوع ( اؼبادة 671 ق . م . ج . ) . - العالقة بني الكفيل وغريه من الكفالء : هبوز للكفيل الذي وىف بقيمة الدين الرجوع على بقية الكفالءاآلخرين، وال يبارس رجوعو ىذا عن طريق الدعوى الشخصية أو دعوى اغبلول ، و إزل ا دبوجب دعوى االثراء بال سبب . ف إ ذا كان الكفالء متضامن ُت فيما بينهم لدين واحد مع احتفاظ كل واحد منهم

ليلى بلحسل منزلة وفوزية مرياوي 194 لنفسو حبق التقسيم ، ف إ كل واحد منهم مسؤول عن كل الدين، ويبكنو الرجوع على كفيل آخر عن طريق ن دعوى االثراء بال سبب أ و دعوى اغبلول ؿبل الدائن ( اؼبوسى، 1991 ، الصفحات 458 - 459 ) . 3 - 2 - 2 . التأمني كضمان للقرض العقاري ادلوجو لألفراد إ ضافة إ ذل الضماانت العينية والشخصية اليت قد ت تطلبها ىيئات القرض كضمان للمخاطر اليت قد ع دبوجب اؼبادة تنتج عن القرض العقاري، يوجد ضمان آخر يتمثل يف التأم ُت والذي عرفو اؼبشر 619 من القانون اؼبدشل على أنو " عقد يلتزم اؼبؤمن دبقتضاه أن يؤدي إ ذل اؼبؤمن لو أو إ ذل اؼبستفيد الذي اشًتط التأم ُت لصاغبو مبلغا من اؼبال أو إ يراد ا أو أي عوض مارل آخر يف حالة وقوع اغبادث اػبطر اؼبب ُت ابلعقد ، وذلك مقابل قسط أو أية دفعة مالية أخرى يؤديها اؼبؤمن لو للمؤمن ." ُت من ىذا التعريف يستنتج أن التأم ىو اغبصول على األمن يف مواجهة خطر مع ُت لتفادي النتائج الضارة أو على األقل حصرىا يف أضيق نطاق فبكن " ( إيبان، 2011 ، الصفحات 256 - 257 ) . فالتأم ُت يبكن أن يشمل ـبتلف أنواع اؼبخاطر، وخاصة تلك اؼبرتبطة ابلقرض ال سيما القرض العقاري ( طارل، 2000 - 2001 ، الصفحات 49 - 50 ) . ىذا، وغالبا ما تشًتط البنوك واؼبؤسسات اؼبالية اؼباكبة للقرض العقاري نوع ُت من التأمينات ، أحدنبا يتعلق حبياة اؼبقًتض واآلخر ىبص اؼبال اؼبرىون . أوال : التأمني على حياة ادلقرتض : يتم إب كة التأمينلكوهنا رامو ب ُت اؼبقًتض الذي يعد اؼبؤمن لو مع شر اؼبؤمن، وذلك لفائدة اؽبيئة اؼبقرضة لكوهنا اؼبستفيد من العملية يف حالة وفاة اؼبؤمن من خالل اغبصول على مبلغ من اؼبال عند وفاة اؼبقًتض اؼبؤمن لو، ويكون التأم ُت على اغبياة مساواي للمدة احملددة للقرض العقاري اؼبمنوح ( إيبان، 2011 ، صفحة 257 ) اثنيا : التأمني على العقار ادلرىون : هبوز للمقرض أن يطلب من اؼبقًتض أبن يقوم بتأم ُت العقار موضوع القرض العقاري ضد اؽبالك أو اغبريق وغَتىا من األخطار الالحقة ابلعقار، ويعد ىذا التأم ُت كوسيلة ػبدمة مصاحل اؽبيئة اؼبقرضة من ـباطر عدم التسديد . ذبدر اؼبالحظة إ ذل أنو و إ ن كان التأم ُت وبقق مصاحل ىيئة القرض ،إ ُت، فبا يزيد يف تكلفة القرض ال ّ أنو يزيد من أعباء اؼبق ًتض نتيجة التزامو بدفع أقساط التأم ابلنسبة اليو ( إيبان، 2011 ، صفحة 258 ) . صفوة القول يف األخ َت أنو و إ ن كان إ كات التأمُت، جراء التأم ُت يتم عادة لدى شر إ ال أنو بعد إ نشاء كة ضمان القرض العقاري أضحى من صالحيات ىذه األ شر خ يرة أتم ُت القروض العقارية سواء اؼبوجهة لألفراد أ و تلك اؼبوجهة للمتعامل ُت يف الًتقية العقارية ( طارل، 2000 - 2001 ، الصفحات 49 - 50 ) .

القرض العقاري الموجه لألفراد - آلية للنهوض بقطاع السكن في الجزائر - 195 ومن ىنا يتب ُت أن التأم ُت ال ىبلوا من أنبية كونو يعد من الضماانت اؽبامة ؼبنح القرض العقاري ، فهو وبمي ىيئات القرض من ـباطر عدم التسديد سواء يف حالة وفاة اؼبقًتض أو تعرض اؼبال اؼبرىون ؼبخاطر اغبريق والكوارث الطبيعية ، األمر الذي من شأنو جعل اؽبيئة اؼبصرفية تقبل منح القروض العقارية فبا يساعد على التخفيف من حدة أزمة السكن ( إيبان، 2011 ، صفحة 258 ) . اخلامتة يتضح فبا تقدم أن ّ القروض العقارية السيما تلك اؼبمنوحة لألفراد أصبحت تشكل آلية ىامة لتمويل قطاع السكن وابلتارل حل أزمة العقار، خاصة بعد أن ألغى قانون النقد والقرض رقم 03 - 11 السالف الذكر، الشروط التمييزية ؼبنح القروض ب ُت القطاع العام واػباص . إال أنو على الرغم من أنو تلعب ع دل يضع أحكاما ىذه القروض دورا كبَتا يف اغبياة االجتماعية واالقتصادية بصفة عامة، إال أن اؼبشر قانونية خاصة هبا . األمر الذي من شأنو أن هبعل األشخاص يتخوفون من االقبال عليها نظرا لعدم وجود نصوص ربدد بدقة مراكز أطراف العقد وتب ُت بشكل واضح حقوقهم والتزاماهتم، واآلاثر الناصبة عن العقد اؼبقبل ُت عليو، عالوة عن ترك تنظيم العملية خاضعا للعرف اؼبصريف، فاؼبؤسسات اؼباكبة للقرض عادة ما ج بنودا تعسفية يف عقد القرض العقاري، فبا هبعل ذلك ينعكس سلبا على طبيعة العقد ومضمونو، تدر ويشكل عائقا أمام األفراد الراغب ُت يف اقتناء سكن أو بنائو أو صيانتو، فبا قد يكون حائال أمام حل أزمة العقار يف اعبزائر . ع األخذ بع ُت االعتبار التوصيات التالية لذلك، يستحسن ابؼبشر : - وضع أحكام خاصة ابلقرض العقاري ؿبددة لنظامو القانوشل، بتبيان مراكز أطرافو وتنظيم كيفية انقضائو، وىذا كل طرف مع ربديد اآلاثر اؼبًتتبة عنو و العالقات الناشئة بينهم، وحقوق والتزامات بغية توف َت ضباية لكل واحد منهم . - كذا التكاليف سن أحكام توضح اغبد األقصى ؼبعدالت الفائدة والعموالت والفوائد التأخَتية، و الناذبة عن عقد القرض العقاري، وذلك حىت ال يكون ىناك تفاوت كب َت ب ُت البنوك اؼباكبة للتمويل العقاري . - خلق نظام موحد ب ُت البنوك فيما ىبص اؼبعامالت اؼبصرفية اؼبتعلقة دبنح القرض العقاري . 5 . قائمة ادلراجع : I - ابللغة العربية

ليلى بلحسل منزلة وفوزية مرياوي 196 أوال . الكتب - أضبد بلودنُت، 2009 ،الوجيز يف القانون البنكي اعبزائري، دار بلقيس، اعبزائر . - الطاىر لطرش، 2007 ، التقنيات البنكية، تقنيات البنوك، الطبعة 6 ، ديوان اؼبطبوعات اعبامعية، اعبزائر . - أنور سلطان، 1988 ، مصادر االلتزام، دار اؼبطبوعات اعبامعية، جامعة االسكندرية، مصر . - أيبن سعد سليم، 2005 ، مشكالت اتفاق التمويل العقاري، دراسة مقارنة، دار النهضة العربية، مصر . - بلحاج العريب، 2015 ، نظرية العقد يف القانون اؼبدشل اعبزائري، دراسة مقارنة،ديوان اؼبطبوعات اعبامعية، اعبزائر . - إيبان بوستة، 2011 ، النظام القانوشل للًتقية العقارية، دار اؽبدى، ع ُت اؼبيلة، اعبزائر . - زىية سي يوسف، 2006 ، عقد الرىن الرظبي، دار األمل، اعبزائر . - عبد اؼبعطي وؿبفوظ أضبد جودة، 1999 ، إدارة االئتمان، دار وائل للنشر والتوزيع، األردن . - دمحم بن ابراىيم اؼبوسى، 1991 ، نظرية الضمان الشخصي، اعبزء األول، الكفالة، إدارة الثقافة والنشر ابعبامعة . - دمحم حس ُت منصور، 2017 ، النظرية العامة لاللتزام، اعبزء األول، مصادر االلتزام، دار اعبامعة اعبديدة، مصر . - مصطفى دمحم حسُت، 2019 ، التمويل العقاري كآلية لتنشيط السوق العقارية ب ُت النظرية والتطبيق - دراسة مقارنة - ، دار اعبامعة اعبديدة، االسكندرية، مصر . - نبيل إبراىيم سعد، 2015 ، التأمينات العينية، دار اعبامعة اعبديدة، االسكندرية، مصر . - نبيل ابراىيم سعد، النظرية العامة لاللتزام، 2017 ، مصادر االلتزام، دار اعبامعة اعبديدة، االسكندرية، مصر . - نزيو دمحم الصادق اؼبهدي، 1982 ، االلتزام قبل التعاقد ابإلدالء ابلبياانت اؼبتعلقة ابلعقد وتطبيقاتو على بعض أنواع العقود، دراسة فقهية قضائية مقارنة، دار النهضة العربية، مصر . اثنيا . ادلقاالتوادلداخالت

القرض العقاري الموجه لألفراد - آلية للنهوض بقطاع السكن في الجزائر - 197 - الياقوت عرعار، 2009 ،التمويل العقاري، مذكرة من أجل نيل شهادة اؼباجست َت يف القانون، كلية اغبقوق والعلوم السياسية،جامعة اعبزائر، يوسف بن خدة . - درايس زيدومة، 2011 ، القرض العقاري ودوره يف أتطر وتطوير النشاط العقاري السك ٍت وآليات مسانبتو يف تطوير االستثمار، اجمللة اعبزائرية للعلوم القانونية والسياسية، اجمللد 48 ، العدد 3 . - رشيد مًتف، 2007 ، القرض العقاري كآداة الكتساب اؼبلكية ووسيلة لتطوير سوق السندات الرىنية، اؼبؤسبر التاسع عشر ؼبوثقي إفريقيا حول القرض الرىٍت، من 17 إذل 19 نوفمرب 2007 . - دمحم حاج علي، 2011 ، سبييز االلتزام ابإلعالم عن االلتزام ابلنصيحة لضمان الصفة اػبطرة للشيء اؼببيع – دراسة مقارنة - ، ؾبلة األكاديبية للدراسات االجتماعية واالنسانية، جامعة شلف، عدد 6 . اثلثا . ادلذكرات واألطروحات - زوبَتراحلية، 2016 - 2017 ، القرض العقاري والرىن الرظبي يف التشريع اعبزائري، اطروحة من أجل نيل شهادة دكتوراه يف القانون، زبصص قانون عقاري، كلية اغبقوق والعلوم السياسية،جامعة ابتنة 1 . - فائزة رضباشل، 2003 - 2004 ، سبويل الًتقية العقارية اػباصة يف ؾبال السكن،مذكرة من أجل نيل شهادة اؼباجست َت يف القانون، كلية اغبقوق والعلوم السياسية،جامعة اعبزائر . - لطيفة طارل، 2001 - 2002 ع عقود ، القرض العقاري، مذكرة من أجل نيل شهادة ماجستَت، فر ومسؤولية، كلية اغبقوق والعلوم السياسية، جامعة اعبزائر . - نزىةقريب، 2013 - 2014 ، القروض الرىنية، مذكرة من أجل نيل شهادة اؼباجست َت يف القانون، كلية اغبقوق والعلوم السياسية، جامعة اعبزائر، يوسف بن خدة . II - Bibliographie en langue française A. Ouvrages - Ancel ( P. ) , 1997, Manuel de droit du crédit,Litec, Paris. - Ripert (G.) etRoblot (R.) , 1996, Traité de droit commercial , T.2, L.G.D.J., 15 ème éd. B. Article - Lancercau ( P. ) et Schaufelberger ( F. ) , 1981, Crédit immobilier, protection des emprunteurs , J.C.P.