الشهر المسبق كضابط من ضوابط تنظيم المعاملات العقارية

الشهر املسبق كضابط من ضوابط تنظيم املعامالت العق ارية عربوز فاطمة الزهراء طالبة دكتوراه جامعة اجلياليل اليابس.سيدي بلعباس مقدمة: إن انتقال امللكية العقارية يف اجلزائر من نظام الشهر الشخصي إىل نظام الشهر الع يين املستحدث مبوجب أحكام األمر 75 / 74 كيزته املتعلق إبعداد املسح العام لألراضي الذي أساسه ور شهر املمتلك ات العقارية هبدف محايتها وضمان استمراريتها ع اجلزائري وضع ضوابط من شأهنا ضمان وأتمني است ، فرض على املشر قرار املعامالت العقارية ، ولعل من أهم هذه الضوابط جند الشهر املسبق أو ما يسمى ابلشهر املوازي. وانطالقا مما تقدم فإن فاإلشكالية اليت ميكن طرحها يف هذا الصدد ما مدى تقييد امل عامالت العقارية بضرورة توافر الشهر املسبق؟ ولإلجابة على هذه اإلشكالية سوف نقوم بتقسيم الدراسة إىل مطلبني، ن تناول يف املطلب األول ماهية مبدأ الشهر املسبق، وخنصص املطلب الثاين لالستثناءات اليت تردعلى هذا املب دأ. املطلب األول: ماه ية مبدأ الشهر املسبق ع اجلزائري يف املعامالت والتصرفات القانونية املنصبة يعد الشهر املسبق أحد املبادئ األساسية اليت اشرتطها املشر على العقارات لضمان تسلسل انتقال احلقوق العقارية واستمراريتها، مما يسمح مبتابعة تطور املعامالت العقارية ومصادرها وابلتايل محاية صاحب احلق اجلديد 1 . ولتوضيح مبدأ الشهر املسبق ينبغي علينا التطرق أوال ملفهوم مبدأ الشهر املسبق يف ع األول واألساس القانوين الفر ع الثاين. ملبدأ الشهر املسبق يف الفر ع األول: مفهوم مبدأ الشهر املسبق الفر رغم أنه ال يوجد أي تعريف حمدد مل بدأ الشهر املسبق يف النصوص القانونية املنظمة ل عملية الشهر أو السجل العقاري، إال أنه ميكن القول أن هذ ااملبدأ ي قوم على أساس إجراء مقارنة بني البطاقة العقار ية املودعة لدى احملافظة العقارية والبطاقة اليت هي بيد الشخص الذي يرغب يف شهر العقار وذلك هبدف التأكد من أن نفس العقار موجود . فعملية الشهر املتعلقة بعقد أو وثيقة رمسية تتضمن تصرف وارد على عقار، تعترب مستحيلة يف نظر القانون يف حالة غياب الشهر املسبق للعقد أو الوثيقة اليت كانت سببا يف اكتساب العقار املتصرف فيه من املتصرف أو صاحب 1 بوشناقة مجال، شهر التصرفات العقارية يف القانون اجلزائري، دار اخللدونية للنشر والتوزيع، اجلزائر، 006 2 ، ص 149 .

احلق األخري الذي يتم حتويل حقه أو تعديله أو ترتيب ح قوق عليه أو انقضاؤه مبوجب اإل جراء الذي طلب إ جراء الشهر من أجله 2 . ومما تقدم، يتبني لنا أن مبدأ الشهر املسبق ي سمح مب عرفة مجيع امل الكني السابقني ل لعقا ر، وابلتايل ضمان عدم قيام املتصرف أو صاحب احلق األخري من التصرف مرة أخرى يف هذا العقار، وهو ما يطلق علي ه ابلش هر املوازي. ع الثاين: األساس القانوين ملبدأ الشهر املسبق الفر يستمد مبدأ الشهر املسبق أساسه القانوين من نص املادة 88 من املرسوم رقم 76 - 63 خ يف املؤر 25 مارس 1976 املتعلق بتأسيس السجل العقاري اليت تقضي أبنه "ال ميكن القيام أبي إجراء لإل شهار يف حمافظة عقارية يف حالة عدم وجود إشهار مسبق أو مقارن للعقد أو للقرار القضائي أو لشهادة االنتقال ع ن طريق الوفاة ، يثبت حق املتصرف أو صاحب احلق األخري وذلك مع مراعاة أحكام املادة 89 أدانه". يتبني لنا من خالل هذه املادة أنه ال ميكن للمحافظ العقاري أن يقوم بشهر أية وثيقة انقلة للملكية العقارية ما مل يكن هلا أصل اثبت يف جمموعة البطاقات العقارية، يثبت حق املتصرف األخري يف العقار، حبيث تنتقل امللكية بصورة واضحة، ميكن من خالهلا معرفة مجيع امل الكني السابقني الذين تداولوا على امللكية، وهذا من شأنه احليلولة دون وقوع تصرفات مزدوجة على ذات العقار 3 . لذلك فإن مبدأ الشهر املسبق ي قتضي أن تكون العقود والواثئق املودعة قصد إجراء ال شهر مطابقة للبياانت الواردة يف جمموعة البطاقات العقارية، حيث يقوم احملافظ العقاري ابلتحقق والتأكد يف أصل ح ق امللكية ويف مدى تطابق العقد املودع مع الوثيقة أو السند الذ ي نتج عنه حق املتصرف، ويف حالة غياب هذه ال تأشريات أو البياانت فإن احملافظ العقاري يرفض اإليداع، ومن انحية أخرى يف حالة عدم صحة اإلجراء السابق أ و عدم مطابقة الواثئق والعقود املودعة مع الواثئق اليت مت إشهارها مسبقا يف جمموعة البطاقات العقارية أ و كذلك يف حالة عدم إشهار سند املتصرف فإن احملافظ العقاري يرفض اإلجراء، ذلك أن احملافظ العقاري هو املكلف مب راقبة مدى توافر الشروط القانونية املتعلقة ابلعقار، وتلك املتعلقة هبوية األطراف يف العقود واألحكام ال قضائية حمل الشهر. ولعل اهلدف من تقرير هذ ا املبدأ هو محاية املتصر ف أو صاحب احلق األخري عن طريق منع املتصرف السابق من التصرف يف العقار أو التنازل عنه مرة أخرى 4 ، وهذا عمال مبقتضيات الفقرة األخرية من املادة 88 من املرسوم رقم 76 / 63 اليت نصت على أنه "ابتداء من اإلشهار املعطى للعقد أو للقرار القضائي أو للشهادة املوثقة املثبتة احلق لصاحبه اجلديد، ال ميكن القيام أبي إجراء من قبل الشخص الرئيسي أو ضد الصاحب السابق هلذا احلق د و ن اإلخالل إبشهار الطلبات القضائية الرامية إىل فسخ أو إبطال أو إلغاء أو نقض حق عيين عقاري". 2 بوشناقة مجال ، مرجع سابق، ص 150 . 3 كرمية، الشهر العقاري يف التشريع اجلزائري، مذكرة لنيل شهادة املاجستري فردي كلية احلقوق والعلوم السياسية، ع قانون عقاري، يف القانون اخلاص فر جامعة اإلخوة منتوري، قسنطينة، اجلزائر، 2007 - 2008 ، ص 85 . 4 بوشناقة مجال ، مرجع سابق، ص 150 .

ا ملطلب الثاين: االستثناءات الواردة على مبدأ الشهر املسبق إذا كان م بدأ الشهر املسبق ي شكل شرطا لقيام عملية الشهر العقاري ، ويف حالة ختلفه يتم رفض إجراء الشهر من طرف احملافظ العقاري نظرا ملا يتمتع به من سلطات يف فحص ورقابة الواثئق واحملررات املودعة على مستوى احملافظة العقارية، إال أنه توجد حاالت ال ميكن فيها تطبيق هذ ا املبدأ ، حيث يتعذر على احملافظ العقاري مراقبة احملررات موضوع الشهر مع حمررات سابقة، ويرجع ذلك لكون هذا اإلجراء هو األول، أو حلاالت اقتضتها ظروف التحول من نظام الشهر الشخصي إىل الشهر العيين 5 ، وهذه احلاالت منها ما ورد يف املرسوم املتضمن أتسيس السجل العقاري، ومنهاما تناولته نصوص تشريعية أخرى، وسوف نبني هذه االستثناءات يف فرعني مستقلني. ع الفر األول: االستثناءات الواردة يف املرسوم املتعلق بتأسيس السجل العقاري رقم 7 6 / 63 لقد أوردت املادة 89 من املرسوم رقم 76 / 63 املعدلة مبوجب املرسوم رقم 93 / 123 امل خ يف ؤر 19 ماي 1993 حالتني ج عن نطاق تطبيق قاعدة الشهر ختر املسبق وذلك بنصها على ما يلي " تستثىن ا لقاعدة املدرجة يف الفقرة األوىل من املادة 88 أعاله. - ع ند اإلجراء األويل اخلاص بشهر احلقوق العقارية يف السجل العقاري والذي يتم تطبيقا لل مواد من 8 إىل 18 من هذا املرسوم. - عندما يكون حق املتصرف أو صاحب احلق األخري انجتا عن سند اكتسب اترخيا اثبتا قبل أول يناير سنة 1971 ." وبقراءتنا لنص املادة يتبني لنا أن االستثناءات اليت ترد على ضابط الشهر املسبق ت تمثل يف اإلجراء األويل اخلاص بشهر احلقوق العقارية يف السجل العقاري ، والعقود العرفية اليت اك تسبت اترخيا اثب تا قبل الفاتح يناير 1971 . أوال : اإلجراء األويل اخلاص بشهر احلقوق العقارية يف السجل العقاري ع اجلزائري هذا االستثناء وذلك حلماية صنفني من األشخاص و لقد أقر املشر مها األشخاص الغائبني واألشخاص الذين ال حيملون سندات قانونية تثبت حقوقهم، وهذا نظر ا للنتائج املرتتبة عن عمليات مسح األراضي اليت مت القيام كة ألشخاص ال ميلكون سندات هبا يف بعض البلدايت واليت أثبتت أن هناك وحدات عقارية حمددة مملو وواثئق قانونية وال يعرف مالكيها الشرعيني، ذلك ألن أغلبية البياانت املتعلقة ابلوحدات العقارية املدونة يف واثئق ا ملسح تتكون سواء من ممتلكات عائلية انتقلت إلىأصحاهبا عن طريق اإلرث املتعاقب، واليت مل ختضع من قبل إىل أحكام القانون املدين الفرنسي أو ممتلكات مت االستيالء عليها بطرق عرفية 6 . ومن أجل تدارك هذا الوضع، منح قانون مسح األراضي مهلة سنتني ( 2 ) ميكن خالهلا لألشخاص ا لذين يثبتون حقوقهم احلصول على الدفرت العقاري حيث يلجأ احملافظ العقاري إىل الرتقيم املِؤقت على أساس البياانت املوجودة 5 زروقي ليلى ، محدي ابشا عمر ، املنازعات العقارية، دار هومة، اجلزائر ، 2013 ، ص 244 . 6 بوشناقة مجال ، مرجع سابق، ص 153 .

يف واثئق املسح العام لألراضي املودعة لديه ابسم الشخص احلائز دون اشرتاط توافر مبدأ الشهر املسبق ألن هذه العقارات ليس هلا أصل اثبت يف احملافظ ة العقارية 7 . ولإلشارة فإن الرتقيم املؤقت يكون ملدة أربعة ( 4 ) أشهر تسري ابتداء من يوم الرتق يم ابلنسبة للعقارات اليت ليس ملالكيها الظاهرين سندات ملكية قانونية والذين ميارسون حسب املعلومات الناجتة عن واثئق املسح حيازة تسمح هلم ابكتساب امللكية عن طريق التقادم املكسب، وبعد انقضاء مهلة أربعة ( 4 ) أشهر ي تحول الرتقيم املؤقت إىل ترقيم هنائي إذا مل يقدم أي اعرتض، ومتدد مدة الرتقيم إىل سنتني ابلنسبة للعقارا ت اليت ليس ملالكيها الظاهرين سندات إثبات كافية. وابلتايل ف إن اإلجراء األويل الرامي إىل إيداع واثئق العقارات املمس وحة ليس حباجة إىل إشهار مسبق كي يتم تسجيلها يف احملافظة العقارية، ذلك أن اهلدف من عملية املسح العام لألراضي هو أتسيس السجل العقاري، الذي ميثل النطاق الطبيعي للوضعية القانونية للعقارات 8 . اثنيا : العقود العرفية اليت اكتسبت اترخيا اثبتا قبل 01 / 01 / 1971 لقد اكت سبت العقود العرفية املتعلقة ابلعقارات املربمة قبل الفاتح يناير 1971 صيغتها الشرعية والرمسية، دون حاجة للجوء إىل القضاء لغرض إشهارها، ويكفي اللجوء إىل املوثق وحترير عقد إيداع بشأهنا يتم شهره يف احملافظة العقارية ،فوظيفة اإلشهار يف هذه احلالة إعالمية وليست مص درا للحق العيين ألن هذا األخري قائم وموجود قبل اتريخ الفاتح يناير 1971 مبقتضى التصرف املربم 9 . ع اجلزائري تعريفا خاصا للعقد العريف بل اكتفى فقط بتعريف العقد الرمسي وذلك على النحو التايل " ومل يضع املشر العقد الرمسي عقد يثبت فيه موظف أو ضابط عمومي أو شخص مكلف خبدمة عامة، ما مت لديه أو تلقاه من ذوي الشأن وذلك طبقا لألشكال القانونية ويف حدود سلطته واختصاصه" 10 ومبفهوم املخالفة فإن العقد العريف هو ذلك ج إطار مهامهم القانونية، وهو ما العقد احملرر من غري األشخاص املذكورين يف املادة أعاله أو من طرفهم لكن خار أكدته املا دة 326 مكرر 2 من القانون املدين اليت جاء فيها "يعترب العقد غري رمسي بسبب عدم كفاءة أو أهلية الضابط العمومي أو انعدام الشكل،كمحرر عريف إذا كان موقعا من قبل األطراف "، ويفهم من ذلك أن العقد العريف هو الذي حيرره األطراف فيما بينهم ويوقعان عليه. وجتدر اإلشار ة إىل أن هذا النوع من العقود مت إعفاءه من إثبات قاعدة األثر النسيب أو ما يسمى ابلشهر املسبق طبقا للمادة 89 من املرسوم التنفيذي رقم 93 / 123 خ يف املؤر 19 / 05 / 1993 املعدل للم رسوم رقم 76 / 63 خ يف املؤر 25 / 03 / 1976 املتعلق بتأسيس السجل العقاري. 7 نفس املرجع ، ص 154 ، زروقي ليلى ، محدي ابشا عمر، مرجع سابق، ص 222 . 8 كرمية، مرجع سابق، ص فردي 88 . 9 زروقي ليلى ، محدي ابشا عمر، مرجع سابق، ص 221 . 10 املادة 323 مكرر 1 من القانون املدين اجلزائري.

إذن من خالل هذا االست كدة قبل هذا ثناء ميكن شهر السندات اليت مت حتريرها بصفة مؤ التاريخ، ألن هناك عدد كبري من العقود العرفية اليت قد مت تسجيلها من قبل األطراف إلعطائها اترخيا اثبت ا، وللتأكد من صحة التاريخ ينبغي الرجوع لتأشرية مصلحة الطابع والتسجيل اليت عادة ما توضع على العقود من هذا النوع ، كما ميكن التحقق من هذا التاريخ بواسطة وسائل إثبات أخرى مشار إليها يف املادة 328 من القانون املدين وال يت تقضي أبنه " ال يكون العقد العريف حجة على الغري يف اترخيه إال منذ أن يكون له اتريخ اثبت ويكون اتري خ العقد اثبت ابتداء: - من يوم تسجيله، - م ن يوم ثبوت مضمونه يف عقد آخر حرره موظف عام، - من يوم التأشري عليه على يد ضابط ع ام خمتص، - من يوم وفاة أحد الذين هلم على العقد خط أو إمضاء". ع يف مثل هذه العقود أو الواثئق عند شهرها أن حتمل يف صلبها عبارة تقرر أن احلقوق العقارية ولقد اشرتط املشر العينية قد مت ثبوهتا بواسطة واثئق معدة قبل 01 / 01 / 1971 ، ألنه ال يلزم التطرق إىل أصل امللكية، مع التعيني الدقيق للعقار، وذكر كل األشخاص املوجودين يف العقد العريف بدون استثناء، وهذا لتسهيل عملية ضبط البطاقات العقارية علىمستوى احملافظة العقارية، ويتم إشهارها عن طريق املو ثقني الذين يطلب منهم إعداد واثئق ذات طابع تصرحيي 11 . ومبفهوم املخالفة فإن العقود العرفية اليت مل تكتسب اترخيا اثبتا قبل الفاتح يناير 1971 ال ميكن شهرها، وينبغي اللجوء إىل القضاء إلثبات حجيتها ، ومن مث إشهارها مبصلحة احلفظ العقاري، ومن جهة أخرى فإنه ابلنسبة هل ذه الطائفة من العقود احملررة بعد هذا التاريخ ليس هلا أية قوة قانونية سواء فيما بني املتعاقدين أو ابلنسبة للغري، ذلك أن املادة 12 من قانون التوثيق رقم 70 / 91 خ يف املؤر 15 / 12 / 1970 والذي دخل حيز التنفيذ يف يناير 1971 تضمنت أحكاما صرحية تفيد وجوب مراعاة اإلجرا ءات الشكلية املقررة يف التصرفات العقارية 12 ، بنصها على أنه " زايدة على العقود اليت أيمر القانون إبخضاعها إىل شكل رمسي فإن العقود اليت تتضمن نقل العقار أو حقوق أو كة أو جزء منها أو عقود إجيار حمالت جتارية أو صناعية أو كل عنصر من عناصرها أو التخلي عن أسهم من شر زراعية أو جتارية أو عقود تسيري احملالت التجارية أو املؤسسات الصناعية، جيب حتت طائلة البطالن أن حترر هذه العقود يف شكل رمسي مع دفع الثمن إىل املوثق". 11 رويصات مسعود، نظام السجل العقاري يف التشريع اجلزا ئري، مذكرة لنيل شهادة املاجستري يف العلوم القان كلية احلقوق ونية ختصص قانون عقاري، والعلوم السياسية، جامعة احلاج خلضر، ابتنة، 2008 - 2 009 ، ص 95 وما بعدها. 12 لإلشارة فإن املادة 12 من قانون التوثيق قد نقلت صياغتها إىل املادة 324 مكرر 1 من القانون املدين ا ليت أض يفت مبقتضى القانون رقم 88 - 14 املؤرخ يف 03 / 05 / 1988 .

ع ولعل ما يربر جلوء املشر إ ىل تطبيق هذا االستثناء هو أن عملية الشهر يف تلك الفرتة كانت اختيارية ابلنسبة لألطراف 13 ، حيث كان يسمح إببرام عقود عرفية على املعامالت العقارية وابلتايل فإن الفرتة السابقة للفاتح يناير 1971 كان يسودها مبدأ الرضائية يف إبرام العقود املنصبة على العقارات واحلقوق العينية األصلية التابعة هلا مع كان الواجبة يف كل عقد ضرورة توافر الشروط واألر من تراضي وحمل وسبب، ومن أهم األسباب اليت دفعت ابألفراد إىل إبرام العقود العرفية دون اللجوء إىل املوثق هو التهرب من اجلباية العقارية وأتعاب املوثق ونقص السندات القانونية املثبتة للملكية العقارية 14 ، غري أنه بصدور قانون التوثيق سنة 1970 أصبحت الشكلية شرط أسا سي ابلنسبة للعقود املنصبة على العقارات حيث أوجب إفراغ كل التصرفات الواردة على العقار يف القالب الرمسي حتت طائلة البطالن مستبعدا بذلك العقود العرفية من جمال املعامالت العقارية. ا ع لفر الثاين: االستثناءات الواردة يف تشريعات عقارية خمتلفة ابإلضافة إىل االستثن ع اجلزائري استثناءات أخرى تضمنتها اءات السابقة أورد املشر ت شريعات عقارية أخرى ، ولعل من أهم هذه االستثناءات جند عقد الشهرة، شهادة احليازة، وعقود االستصالح. أوال : عقد الشهرة يشكل عقد الشهرة أحد االستثناءات الواردة على مبدأ الشهر املسبق ابعتباره حيرر على أراضي غري خاضعة لعملية امل سح العامل ألراضي، ومل حترر بشأهنا عقود 15 . وميكن تعريف عقد الشهرة على أنه "حمرر رمسي يعد من قبل موثق طبقا لألشكال القانونية ويف حدود سلطته واختصاصه، يتضمن إشهار امللكية على أساس التقادم املكسب بناء على تصريح طالب العقد " 16 . ولقد قرر ع اجلزائري هذا االستثناء مبوجب املادة املشر 01 من املرسوم التنفيذي رق م 8 3 / 352 خ يف املؤر 21 / 05 / 1983 ا ملتضمن إجراءات إثبات التقادم املكسب وإعداد عقد ال شهرة املتضمن اال عرتاف ابمللكية اليت تقضي أبنه " كل شخص حيوز يف تراب البلدايت اليت مل ختضع حىت اآلن لإلجراء احملدث اب ألمر رقم 75 - 74 خ يف املؤر 12 / 11 / 1975 املذكور أعاله، عقارا من نوع امللك، حيازة مستمرة غري منقط ع عليها وعالنية عة وال متناز وليست مشوبة بلبس، طبقا ألحكام األمر رقم 75 - 58 خ يف املؤر 26 / 09 / 1975 واملتضمن القانون املدين، ميكنه أن يطلب من املوثق املسؤول عن مكتب التوثيق املختص إقليميا عقد شهرة يتضمن االعرتاف ابمللكية". 13 كرمية، مرجع سابق، ص فردي 87 . 14 رحاميية عماد الدين، الوسائل القانونية إلثبات امللكية العقارية اخلاصة يف التشريع اجلزائري، رسالة ل كلية نيل شهادة الدكتوراه يف العلوم، ختصص قانون، احلقوق والعلوم السياسية، جامعة مولود معمري، تيزي وزو، اجلزائر، 2014 ، ص 28 . 15 خلفوين جميد ، العقار يف القانون اجلزائري، دار اخللدونية للنشر والتوزيع، اجلزائر ، 2012 ، ص 132 . 16 محدي ابشا عمر، حمررات شهر احليازة، دار هوم ه ، اجلزائر ، 2002 ، ص 17 .

ع أقر هذا االستثناء وابستقرائنا لنص هذه املادة جند أن املشر لتثبيت حقوق األشخا ص الذين ال ميلكون سندات تثبت حقوقهم وملكيتهم للعقارات اليت حيوزوهنا وفقا ألحكام املادتني 827 و 828 من ا لقانون املدين اجلزائري ، كما أنه استلزم توافر جمموعة من الشروط حىت ميكن إعداد عقد الشهرة واليت تتمثل ف يما يلي: - أ ن تكون املنطقة اليت يطالب فيها احلائز إبعداد عقد شهرة غري ممسوحة. - أن يكون طال ب عقد الشهرة حائز مبفهوم املادة 827 وما يليها من القانون املدين. - أ ن يكون العقار موضوع عقد الشهرة من نوع خاص، وابلتايل يستبعد حتريره يف األمالك الو كذا طنية العامة و األمالك الوقفية. - ع ع طالب عقد الشهرة يف حيازته. دم وجود شخص يناز وفيما خيص إجراءات طلب عقد الشهرة، فإنه جيب على احلائز تقدمي طلب بذلك إىل املوثق املخت ص إقليميا الذي يقوم بشهره يف اجلرائد اليومية ولصقه ابلبلدية ملدة أربعة ( 4 ) أشهر، وبعد هناية هذا األجل إ ذا مل يتم تقدمي اعرتاض سواء من قبل السلطات العمومية أومن قبل الغري، يقوم املوثق إبعداد عقد شهرة يتم تسجيله يف مصلحة السجل والطابع مث يودعه يف احملافظة ال عقارية من أجل شهره 17 ، وجيوز للمحافظ العقاري رفض شهره إذا مل يتضمن البياانت املطلوبة قانوان، كعدم حتديد احلالة املدنية لصاحب العقد، أو عدم حتديد مواصفات العقار املراد إعداد عقد شهرة عليه كاملة من حيث نوعه وموقعهومساحته ومعامله احلدودية 18 وملا كانت هذه العملية عبارة عن إجراء أويل فيما خيص العقار امل ع ين، فتم استثنائها من مبدأ الشهر املسبق. اثنيا: شهادة احليازة تعترب شهادة احليازة من السندات اإلدارية الرمسية املعفاة من مبدأ الشهر املسبق ح ع من ورائها إىل يث يهدف املشر تسوية وضعية العقارات وتطهري امللكية اخلاصة، و ع اجلزائري تعريفا لش مل يضع املشر هادة احليازة وإمنا اكتفى بتحديد كذا تسليمها. كيفيات إعدادها و شروط احلصول عليها و ولقد مت استحدا ث هذه الشهادة مبوجب املادة 39 من القانون رقم 90 / 2 5 خ يف املؤر 18 / 12 / 1990 املتضمن قانون التوجيه العقاري ، الذي تاله املرسوم التنفي ذي رقم 91 / 254 خ يف املؤر 27 / 07 / 1991 املتضمن كيفية إعداد شهادة احليازة وتسليمها، وابلرجوع إىل املادة 39 من ذات القانون املذكور جن دها تنص أبنه " ميكن كل شخص حسب مفهوم املادة 823 من األمر رقم 75 - 58 خ يف املؤر 26 سبتمرب 1975 ، ميارس يف أراضي امللكية اخلاصة، اليت مل حترر عقودها، ملكية مستمرة وغري منقطعة وهادئة وعالنية ال تشوهب ا شبهة أن حيصل على سند حيازي يسمى "شهادة احليازة" وهي ختضع لشكليات التسجيل واإلشهار العقاري، وذلك يف املناطق اليت مل يتم فيها إعداد سجل مسح األراضي. ويبقى تسليم شهادة احليازة يف املناطق الرعوي ة خاضعا للقانون اخلاص املعلن عنه يف املادة 64 أدانه". 17 بوشناقة مجال ، مرجع سابق، ص 157 وما بعدها. 18 محدي ابشا، عقد الشهرة، جملة املوثق، العدد السابع، جوان، جويلية، 2002 ، ص 41 .

ع يتطلب توافر جمموعة من الشروط حىت ميكن احلصول على شهادة احليازة وهذه الشروط واملستفاد مما تقدم أن املشر حددهتا املادة 39 السالفة الذكر واملادة 2 من املرسوم التنفيذي 19 رقم 91 / 254 املشار إليه أعاله وهي: 1 ) أن يكون حمل احليازة عقار خاص وابلتايل تستبعد األمالك الوقفية والوطنية. 2 ) أن يقع العقار يف منطقة غري ممسوحة، وهو ما عربت عنه املادة 2 / 2 من ذات املرسوم بقوهلا"...وتقع يف بلدية أو جزء من بلدية مل يتم مسح األراضي فيها"، ألنه ال يتصور تسليم شهادة احليازة يف املناطق اليت خضعت لعملية املسح العام لألراضي، ألن إمتام هذه األخرية يؤدي إىل تشخيص املمتلكات العقارية 20 وابلتايل تسليم الدفرت العقاري. 3 ) أن ال يكون للعقار عقود ملكية سابقة، ألن احلصول على شهادة احليازة يتطلب ضرو رة أن تنصب على أراضي مل حترر عقودها. 4 ) أن ت كون احليازة هادئة، علنية ومستمرة غري منقطعة. 5 ) أن يكون أجل احليازة ملدة سنة على األقل طبقا للمادة 2 / 2 من املرسوم التنفيذي رقم 91 - 254 . وبعد أن تتوافر كافة الشروط السالفة الذكر ميكن لألشخاص احلصول على سند قانوين يربر وضع يدهم على األرض يسمى " شهادة احليازة " ، اليت يتم إعدادها وتسليمها من طرف رئيس اجمللس الشعيب البلدي الواقع بدائرة اختصاصه العقار حمل الطلب، الذي يعمل على تسجيلها مبصلحة الطابع والتسجيل وشهرها على مستوى احملافظة العقارية املختصة إقليميا 21 ، حيث تودع شهادة احليازة يف نسختني، ويكون التسجيل يف سجل اإليداع مؤقتا ملدة 15 يوما مث تسجل بعد ذلك يف سجل اإليداع النهائي وهذا بعد التأكد من الطبيعة القانونية للعقار، مث يقوم بتقييدها ضمن البطاقات العقارية واليت متسك على الشكل الشخصي، وجيب أنرتتب على حدى وبصفة متميزة وابلنسبة لكل بلدية 22 . ويعد هذا الشهر اإل جراء األويل فيما خيص العقار املعين. اثلثا : عقود االستصالح ع استثناء آخر يرد على ابإلضافة إىل االستثناءات السابقة، أورد املشر مبدأ الشهر ا ملسبق واملتمثل يف شهر عقود ملكية األراضي املتنازل عنها يف إطار حيازة امللكية العقارية الفالحية وفقا ألحك ام املادة 0 1 من القانون رقم 83 - 18 خ يف املؤر 03 / 08 / 1983 املتضمن حيازة امللكية العقارية الفالحية. ولذلك يتعني على األفراد القيام بعملية استصالح األراضي، مث بعد ذلك يتم استكمال مجيع اإلجراءات اإلدارية وحترير عقد يتعلق ابألرض املستصلحة من طرف مدير أمالك الدولة ممثال يف وايل الوال ية ليتم تسجيله مبصلحة السجل والطابع، مع وجوب شهره ابحملافظة العقارية. 19 تنص املادة 2 / 2 من املرسوم التنفيذي رقم 91 - 254 على أنه " كانت احليازة ممارسة وفق أحكام املادة ال تقبل العريضة إال إذا 413 من قانو ن كان املر اإلجراءات املدنية منذ سنة على األقل و متعلقا أبراضي امللكية اخلاصة اليت مل حترر عقودها، وت قع يف بلدية أو جزء من بلدية مل يتم مسح األراضي فيها". 20 محدي ابشا عمر، آليات تطهري امللكية العقارية اخلاصة، دار هومه للطباعة والنشر والتوزيع، اجلزائر، 013 2 ، ص 79 . 21 رويصات مسعود، مرجع سابق، ص 97 . 22 محدي اب شا عمر، حمررات شهر احليازة، مرجع سابق، ص 145 و 146 .

و اجلديرابلذكر أن عملية شهر مثل هذه العقود اإلدارية تعد مبثابة إجراء أويل ال يتطلب توافر مبدأ الشهر املسبق 23 . خامتة: مما تقدم، خنلص ابلقول أن ه لضمان صحة وسالمة املعامالت العقارية ع فقد قيد املشر ا جلزائري نطاق التعامل فيها بضرورة توافر الشهر املسبق وهذا نظرا ملا له من مسامهة كبرية يف أتمني احلقوق ال عقارية مبنعه القيام إبجراء شهر أي كذا تو حمرر أو عقد أو حكم متضمن لعقار ما مل يكن له أثر يف احملافظة العقارية، و فري ضماانت للمتعاملني يف العقار والسيما صاحب احلق اجلديد وذلك من خالل منع املتصرف السابق من التصرف يف العقار اب لبيع أو اإلجيار مثال أو التنازل عنه مرة أخرى. غري أنه إذا كان مبدأ الشهر املسبق وما يتطلبه من مطابقة بني العقود والواثئق امل ودعة قصد إجراء الشهر والبياانت الواردة يف جمم وعة البطاقات العقارية يشكل قيدا حقيقيا على حرية املعامالت العقا رية، إال أن هذا املبدأ أورد عليه ع بعض االستثناءات اليت جتعل من القيد السابق قيدا نسبيا وليس مطلقا حبيث مس املشر ح للمحافظ العقاري يف بعض احلاالت إجراء عملية شهر العقارات يف احملافظة العقارية دون حاجة إىل إشهار م سبق. قائمة املصادر واملراجع: I . القوانني واملراسيم: - القانون رقم 83 - 18 خ يف املؤر 03 / 08 / 1983 املتضمن حيازة امللكية العقارية الفالحية. - القانون رقم 90 - 2 1 خ يف املؤر 18 / 12 / 1990 املتضمن قانون التوجيه العقاري. - مرسوم رقم 76 - 63 املؤر خ يف 25 / 03 / 1 976 املتضمن أتسيس السجل العقاري. - املرسوم التنفيذي رقم 82 - 352 خ يف املؤر 21 / 05 / 1983 الذي حيدد إجراءات إثبات التقادم املكسب وإعداد عقد شهرة املتضمن االعرتاف ابمللكية. - املرسوم التنفيذي رقم 91 - 254 خ يف املؤر 27 / 07 / 1991 املتضمن كيفية إعداد شهادة احليازة وتسلي مها. - األ مر رقم 75 - 58 خ يف املؤر 26 / 09 / 1975 يتضمن القانون املدين املعدل واملتمم ابلقانون رقم 07 - 05 خ املؤر 13 / 05 / 2007 - ا ألمر رقم 75 - 5 8 خ يف املؤر 26 / 09 / 1975 املتضمن القانون املدين املعدل واملتمم . II . الكتب: 1 . بوشناقة مجال ، شهر التصرفات العقارية يف التشريع اجلزائ ري، دار اخللدونية ل لنشر والتوزيع، اجلزائر، بدون رقم طبعة، 2006 . 2 . محدي ابشا عمر، حمررات شهر احليازة، دار هومة، اجلزائر، بدون رقم طبعة، 200 2 . 23 فر كرمية، مرجع سابق، ص دي 92 ، بوشناقة مجال ، مرجع سابق، ص 18 وما بعدها.

3 . محدي ابشا عمر، آليات تطهري امللكية العقارية اخلاصة، دار هوم ه للطباعة والنشر والتوزيع، اجلزائر، ب دون رقم طبعة، 2013 4 . زر وقي ليلى ، محدي ابشا عمر، املنازعات العقارية، دار هومة، اجلزائر، بدون رق م طبعة، 2013 . 5 . خلفوين جميد ، العقار يف القانون اجلزائري، دار اخللدونية، اجلزائر، بدون رقم طبعة، 2012 . III . الرسائل و املذكرات اجلامعية : 1 . رحاميية عماد الدين، الوسائل القانونية إلثبات امللكية العق ارية اخلاصة يف التشريع اجلزائري، رسالة لنيل شهادة الدكتوراه يف العلوم، ختصص قانون، كلية احلقوق والعلوم السياسية، جامعة مولود معمري، تيزي وزو، اجلزائر، 2014 . 2 . رويصات مسعود، نظام السجل العقاري يف التشريع اجلزائري، مذكرة لنيل شهادة املاجستري يف العلوم القانوني ة، ختصص قانون عقاري، كلية احلقوق والعلوم السياسية، جامعة احلاج خلضر، ابتنة، اجلزائر، 2008 - 2009 . 3 . ع فردي كرمية، الشهر العقاري يف التشريع اجلزائري، مذكرة لنيل شهادة املاجستري يف القانون اخلاص، فر قانون عقاري، كلية احلقوق والعلوم السياسية، جامعة اإلخوة منتوري، قسنطينة، اجلزائر، 2007 - 2008 . IV . املقاالت: محدي ابشا عمر، عقد الشهرة، جملة املوثق، العدد السابع، (جوان - جويلية)، 2002 .