الرسمية في الوعد بالبيع العقاري

املجلد السابع – العدد 31 - جوان 9132 مجلـة القانون العقاري و البيئة 110 الرسمية في الوعد بالبيع العقاري ط . د بوزيد عدنان أ . د قماري بن ددوش نظرة كلية الحقوق والعلوم السياسية، جامعة عبد الحميد بن باديس مست غ انم تاريخ االستالم : 03 / 30 / 9302 تاريخ القبول : 30 / 30 / 9302 تاريخ النشر : 09 / 30 / 9302 ملخص : األصل العام يف التعاقد طبقا للقانون اجلزائري هو مب دأ الرضائية اذ يكفي تطابق اإلرادتني إلنشاء العقد كان عقد البيع العقاري من أهم وأكثر التصرفات القانونية شيوعا يف اجملال ، وملا العملي، ع اجلزائري وأخضعه لشكلية معينة إلبرامه فقد قيده املشر . هذه الشكلية تتمثل يف إلزامية حترير العقد يف ورقة رمسية ومن طرف أشخاص كان عقد البيع العقاري مؤهلني قانونا، لذلك فمىت يستوجب الرمسية النعقاده فان هذا الشكل ينطبق على الوعد املتعلق به وهو ما أقرته أحكام املادة 10 فقرة 39 من القانون املدين . ع يف الوعد بالبيع العقاري والواضح ان الرمسية اليت تطلبها املشر يعد كنا ر لالنعقاد إىل جانب كان األر العامة يرتتب على ختلفها بطالن العقد، حيث مت فرضها كذا حفظ حقوق املوعود له طوال فرتة بغرض احلد من هترب وتالعب الواعد ورجوعه عن وعده و الوعد، من خالل منحه سند تنفيذي ميكنه من اللجوء إىل القضاء الستصدار حكم يقوم مقام العقد النهائي املراد إبرامه . الكلم ات المفتاحية : الوعد بالبيع ال عقاري ، احملرر الرمسي، املوثق، البطالن . Abstract: The principle of contracting according to the Algerian law is the consensual principle, since matching two wills is sufficient to the establishment of a contract. Since the real estate sale contract is among the main and important legal practices in the practical field, the Algerian legislator via imposing a certain formality for its conclusion restricts it . This formality concerns the obligation to edit the contract in an of ficial paper and by legally qualified persons, so when the contract of real estate sale requires the

املجلد السابع – العدد 31 - جوان 9132 مجلـة القانون العقاري و البيئة 111 official form to be held, this letter applies also to the promise to sell real estate, according to the provisions of the article 71 paragraph 2 of the Civil Code. It is evident that the official form required by the legislator in the promise to sell real estate is a cornerstone of the contract, in addition to the general corners, its failure entails the nullify of the contract, so the latter is imposed in o rder to reduce the evasion of the promisor and his return to the promise, as well as the preservation of the promise rights throughout the promise period, and that is through granting him an executive bond that enables him to go to court for issuing a judg ment that serves as the final contract to be concluded . Key words: Promise to sell real estate, official document, notary, nullity. مقدمة : األصل العام يف العقود الرضائية الن جمرد تطابق االرادتني يكفي إلنشاء العقد و هو ما كرسه ا ع اجلزائري ملشر مبوجب أحكام املادة 92 من القانون املدين ، لكنه أحيانا قد يشرتط يف بعض التصرفات نظرا خلصوصيتها و خطورهتا إتباع شكل معني استثناء على األصل العام، فهو بذلك يهدف إىل حتقيق مصاحل فردية خاصة من خالل محاية إرادة املتعاقدين و تنبيههم إىل خطورة التصرف املراد إ برامه ، كما ي هدف إىل حتقيق مصاحل عامة للدولة من خالل حتك مها يف خمتلف املعامالت العقارية اليت جيريها األفراد 1 . وملا كان عقد البيع املنصب على عقار من أهم التصرفات ال قانونية الناقلة للملكية يف احلياة ع اجلزائري جبملة من اإلجراءات الشكلية الوا العقارية فقد قيده املشر جب إتباعها حتت طائلة البطالن ، وهو ما كر سه مبوجب أحكام املواد 090 مكرّر 01 من القانون املدين، 00 من املرسوم رقم 10 - 00 املتعلق بتأسيس السجل العقاري ، كذا املادتني و 99 - 90 من القانون رقم 23 - 99 املتضمن ال توجيه العقاري . يف إطار هذه الشكلية ّع اوجب املشر ضرورة إف راغ العقد املتضمن نقل ملكية عقار أو حق عيين عقاري يف قالب رمسي، والقيام بتسجيله لدى مصاحل التسجيل والطابع ألجل حتصيل الرسوم الضريبية لصاحل اخلزينة العمومي ة للدولة ، كذا شهره و على مستوى احملافظة العقارية .

املجلد السابع – العدد 31 - جوان 9132 مجلـة القانون العقاري و البيئة 112 باعتبار أن عقد الوعد من العقود التمهيدية اليت متهد إل برام عقد البيع النهائي ، فم ىت كان هذا األخري عقدا شكليا فإن هذا الشكل يطبق على الوعد املتعلق به وذلك طبقا ألحكام املادة 10 فقرة 39 من القانون املدين . وما يهمّنا حنن يف هذا اإلطار هو الرمسية يف الوعد بالبيع العقاري ، اليت تعترب من قبيل الشكلية املباشرة حيث ت تصل مباشرة بالتصرف القانوين املراد إبرامه فهي كن ر ا لالنعقاد إىل جانب كان العامة األر ، واليت رتب ّع اجلزائري املشر على ختلفها بطالن عقد الوعد . وتظهر األمهية العلمية لدراسة موضوع الرمسية يف الوعد بالبيع العقاري كون أن هذا اإلجراء الشكلي يعترب كنا يف ال ر تصرفات الناقلة للملكية واحلقوق العقارية كذا الوعود و املتعلقة هبا ، لذلك ع اجلزائري جبملة من الضوابط فقد قيده املشر والشروط الواجب احرت امها يف احملررات الرمسية ورتب عليها حجية مطلقة فيما تضمنته من اتفاقات وبيانات وشروط جوهرية . أما األمهية الع م ل ية لدراسة هذا ا ملوضوع فتكمن يف كون أن عقد الوعد بالبيع املنصب على عقار تتداخل فيه أحكام الوعد بالتعا قد ( البيع ) واألحكام اليت تنظم بيع العقار بصفة عامة خصوصا الشكلية، وهو ما يقتضي إسقاط أحكام الرمسية يف البيع العقاري على أحكام الوعد املتعلق به يف ظل عدم وجود نصوص قانونية خاصة ب عقد الوعد بالبيع املنصب على عقار . من أجل ذلك فقد اتبعنا يف دراستنا املنهج الوصفي والتحليلي القائم على حتليل واستنباط خمتلف األحكام اخلاصة بالرمسية يف عقد البيع العقاري الواردة يف القانون املدين كذا قانون و التوثيق وتطبيقها على الوعود املتعلقة هبا م ع ب يان األحكام اليت تفرقهما . وإلبراز أهم األحكام املتعلقة بالرمسية يف الوعد بالبيع العقاري كان ال بد م ن اإلجابة على اإلشكالية التالية : ما مدى الزامية الرمسية يف الوعد بالبيع العقاري؟ من اجل ذلك قمنا ب تقسيم هذا املوضوع إىل مبحثني ، تطرقنا يف املبحث األول إىل إ فراغ عقد الوعد بالبيع العقاري يف قالب رمسي ، حيث تناولنا يف املطلب األول حترير عقد الوعد من قبل

املجلد السابع – العدد 31 - جوان 9132 مجلـة القانون العقاري و البيئة 113 املوثق أو شخص مؤهل قانونا ، وإىل وجوب تضمن احملرر الرمسي للوعد بالبيع بيانات إلزامية يف املطلب الثاين . أما املبحث الثاين فقد خصصناه حلجية الرمسية يف الوعد بالبيع العق اري واجلزاء املرتتب على ختلفها تناولنا من خالله حجية الرمسية يف الوعد بالبيع العقاري يف املطلب األول وإىل اجلزاء املرتتب على ختلف الرمسية يف املطلب الثاين . المبحث األول : إفراغ عقد الوعد بالبيع العقاري في محرر رسمي يعترب عقد البيع كقاعدة عامة عقد رضائي ولكن مىت ع انصب على عقار اشرتط املشر اجلزائري ضرورة احتوائه على كافة العناصر واملعلومات الضرورية من خالل إتباع شكلية معينة، فرض ها القانون مبوجب أحكام املواد 090 مكرر 30 من القانون امل دين وغريها من النصوص القانونية اليت جاءت لتكرس مبدأ الرمسية يف ا لعقود امل تضمنة نقل ملكية أو حقوق عقار ية . فمىت كان عقد البيع العقاري شكليا فان هذا الشكل جيب توفره يف الوعد املتعلق به وهو ما أكدته أحكام املادة 10 يف فقرهتا الثانية من القانون املدين 2 ، حيث ذهبت إىل ضرورة إفراغ عقد الوعد بالبيع العقاري يف الشكل الرمسي حتت ط ائلة البطالن ، و ال يكون ذلك إال من خالل حترير حمتواه من قبل شخص مؤهل قانونا يتوىل حترير العقود الرمسية، كما جيب أن يتضمن ذلك احملرر مجلة من البيانات اإللزامية حتت طائلة البطالن و هو ما سنتطرق إليه من خالل هذا املبحث، حيث سنتناول حترير عقد الوعد بالبيع العق اري من قبل شخص مؤهل قانونا يف املبحث األول أما املطلب الثاين فقد خصصناه لوجوب تضمن احملرر الرمسي للوعد بالبيع لبيانات إلزامية . المطلب االول : تحرير عقد الوعد بالبيع العقاري من قبل الموثّق أو شخص مؤهل قانونا فرض ّع املشر اجلزائري الرمسية يف كل التصرفات الوار دة على العقار من بينها البيع العقاري و الوعد املتعلق به كنا النعقاد ، فالرمسية هذه ر كان العامة األخرى إىل جانب األر و قد فرضت باعتبارها وسيلة فعالة لرتقية و استقرار املعامالت القانونية يف اجملال العقاري ، 3 ع كل املشر من أجل ذلك فقد أو اجلزائري ل شخص مؤهل قانونا ذ و خربة و كفاءة عالية يف هذا اجملال، يتوىل حترير العق ود و إضفاء

املجلد السابع – العدد 31 - جوان 9132 مجلـة القانون العقاري و البيئة 114 الصبغة الرمسية على تلك احملررات الناقلة للملكية و احلقوق العقارية ، 4 هذا الشخص هو ا لذي حدده ع املشر مبوجب أحكام املادة 090 من القانون املدين ، 5 املتمثل يف موظف عام ، أو ضابط ع مومي ، أو شخص مكلف خبدم ة عامة . بإسقاط هذا احلكم على عقد الوعد بالبيع العقاري باعتباره عقد شكلي وجب إفراغه يف قالب رمسي وحتريره من قبل أحد األشخاص ا ملذكورة أعاله ، وبالتايل فال جيوز كتابته يف شكل عريف كان وإال عقد الوعد باطال بطالنا مطلقا ، 6 وهو ما أكدته احمل كمة العليا يف قرار ه ا جاء فيه : " إذا كان القانون خيول للقاضي سلطة إصدار حكم قضائي يقوم مقام العقد يف حالة ما إذا أنكل الطرف اآلخر عن تنفيذ الوعد ، فإنه اشرتط مع ذلك ضرورة توافر الشروط الشكلية يف الوعد بالبيع . و مىت ث بت يف قضية احلال انعدام وجود وعد رمسي لبيع فيال و رفض البائع التوجه أمام املوثق لتوثيق البيع العريف ، فليس أمام امل طعون ضدها إال املطالبة بالتعويض كأثر قانوين لعدم تنفيذ التزام قانوين ال تتوفر فيه الشكلية القانونية ، و أن استجابة القضاة ملطالبها و إ صدار حكم يقوم مقام العقد العريف ، يكونوا قد أساءوا تطبيق القانون و فهم اجتها دات احملكمة العليا مما يتوجب نقض قرارهم بدون إحالة . " 7 كما جاء يف قرار آخر ها : " من املقرر قانونا أن كل بيع اختياري أو وعد بالبيع، وبصفة أعم كل تنازل عن حمل جتاري ، ولو كان معلقا على شرط أو ص اد ر مبوجب عقد من نوع آخر جيب إثباته بعقد رمسي ، وإال كان با طال ". 8 و حىت يعترب الوعد بالبيع العقاري عقدا صحيحا، جيب أن يتم وفقا لألشكال القانونية اليت تضمنتها أحكام املادة 090 السالفة الذكر ، مبعىن لصحة احمل رر الرمسي للوعد بالبيع العقاري ، ينبغي أن حيرر من قبل موثق مؤهل قانونا خوله ع اجلزائري املشر مهمة حترير العقود و إضفاء الصبغة الرمسية عليها حتت طائلة البطالن 9 ، خصوصا تلك املتضمنة نقل ملكية عقار أو حقوق عقارية و كذا

املجلد السابع – العدد 31 - جوان 9132 مجلـة القانون العقاري و البيئة 115 الوعود املتعلقة به و هو ما جاء يف أحكام املادة 30 من ال قانون 30 - 39 املتضمن تنظيم مهنة امل وثق ، كذا و املادة 090 مكرر 0 من ال قانون املدين . فمىت انصب الوعد بالبيع على عقار وجب إفراغ اتفاق أطرافه يف قالب رمسي ، من خالل حترير حمتواه يف ورقة رمسية من قبل ضابط عمومي يتوىل حترير العقود هو املوثق، وذلك حتت طائلة البطالن وهو ما نصت عليه املادة 10 فقرة 9 من القانون املدين 10 ، هذا بالنسبة للتصرفات اليت تربم بني اخلواص . أ ما إذا كانت الدولة أو إحدى اجلماعات احمللية طرفا يف العقد املتضمن نقل ملكية عقارية أو التنازل عن حقوق عقارية أو ال وع و د املتعلقة به ، فإن إدارة أمالك الدولة باعتبارها موثق الدولة هي صاحبة االختصاص يف إعداد العقد وحتريره بعد استكمال الرخص اليت حيددها القانون 11 . كذلك استثناء على األصل العام ، فقد أجاز القانون لل قن صل ممارسة املهام التوثيقية يف ج و هو ما إعداد العقود الرمسية اليت يتلقوهنا من اجلزائريني املقيمني باخلار جاء يف أحكام املادة 03 من املرسوم الرئاسي رقم 39 / 039 خ يف املؤر 00 / 00 / 9339 املتعلق بالوظائف القنصل ية حيث نصت على أنه : " كز القنصلي الوظائف التوثيقية ميارس رئيس املر ... " ، كما أكدت على ذلك نص املادة 31 من املرسوم الرئاسي 39 / 031 خ يف املؤر 00 / 00 / 9339 احملدد لصالحيات املراكز القنصلية حيث جاء فيها : " كز القنصلي الوظائف التوثيقية ميارسها رئيس املر ... " 12 فم ىت كان الوعد صحيحا ومت االتفاق على مجيع املسائل اجلوهرية للعقد املوعود بإبرامه، وجب على أطراف الوعد بالبيع التقدم إىل املوثق املختص قانونا لصياغة اتفاقه م ا يف حمرر رمسي حتت طائلة البطالن . ويكون هذا االخري ملزما بإضفاء الرمسية على اتفاقهما حتت طائلة العقوبات ا لتأديبية، إال إذا كان الوعد بالبيع املطلوب حتريره خمالفا للقوانني أو للنظام العام . و هو ما نص ت أحكام املادة 09 من القانون 30 - 39 الذي يتضمن تنظيم مهنة املوثق . 13 ع كما جيب على املوثق عند تلقي الوعد بالبيع جتنب حاالت التنايف اليت حددها املشر اجل زائري مبوجب أحكا م املواد 02 ، 90 ، 90 ، 99 من القانون 30 - 39 السالف الذكر ، كأن

املجلد السابع – العدد 31 - جوان 9132 مجلـة القانون العقاري و البيئة 116 يكون طرفا يف الوعد أو كيال ع و ن أحد طريف العقد أو أحد أقاربه، أو أن يكون يف فرتة نيابية بال رب مل ان ... 14 كما يقع على عاتق املوثق اال ل تزام ب تقدمي النصائح القانونية و االستشارات ل طريف الوعد بالبيع العقا ري من خالل إعالمهم و تنبيههم بأمهية التصرف الذي يقدمان عليه و على العقد النهائي الذي سيرب مانه الحقا ، يف حالة إبداء املوعود له رغبته بالقبول و هو ما جاء يف أحكام املواد 09 فقرة 39 و 00 من القانون 30 - 39 املذكور اعاله 15 . المط ب الثاني : وجوب تضم ن المحرر الرسمي للوعد بالبيع بيانات إلزامية باإلضافة إىل حترير عقد الوعد بالبيع العقاري من قبل املوثق ، فإنه جيب تدوين احمل رر الرمسي املتعلق به وفقا لشكل يات حمددة مبوجب التشريع املعمول ، باعتبار أن هذه الشكليات هي اليت تضفي على احملررات طابعها الرمسي و ال جمال لالرتياب حو ل صحة مضموهنا مما ي وحي بالثقة و االطمئنان إليها 16 . ع اجلزائري بيانات الزامية خاصة يتعني على املوثق فقد فرض املشر أن يلتزم هبا عند حترير عقد بيع عقاري ، وهي نفسها اليت ينبغي ان يتضمنها عقد الوعد بالبيع املنصب على عقار، باعتباره مرحلة مته يدية إلبرام عقد البيع النهائي ، هذه البيانات ختص التص رف حيث ينبغي ذكر موضوعه ، مع تعيني مكان هذا العقار وحدوده ومساحته ومميزاته وهو ما جاء يف أحكام املادة 090 مكرر 30 من القانون امل دين 17 . كما أضافت املادة 92 من القانون 30 - 39 املتضمن تنظيم مهنة التوثيق بيانات أخرى إلزامية، جيب أن ي تضمنها العقد الرمسي للبيع والوعد املتعلق به ، تتمثل فيما يلي : 18 - اسم ولقب املوثق ومقر مكتبه . - اسم ولقب وصفة وموطن وتاريخ ومكان والدة األطراف ( الواعد واملوعود له ) و جنسيتهم . - اسم ولقب وموطن املرتجم عند االقتضاء . - حتديد موضوعه ( وعد ب بيع عقاري .)

املجلد السابع – العدد 31 - جوان 9132 مجلـة القانون العقاري و البيئة 117 - املكان والسنة والشهر واليوم الذي أبرم فيه . - كاالت األطراف املصاد و ق عليها اليت جيب أن تلحق باألصل . - التنويه على تالوة املوثق على األطراف النصوص اجلب ائية والتشريع اخلاص املعمول به . - توقيع األطراف واملوثق واملرتجم عند االقتضاء . هذه جممل البي انات اليت جيب أن يتضمنها احملرر الرمسي لل وعد بالبيع العقاري حتت طائلة البطالن 19 . إضافة إىل ذلك جيب أن يكون احملرر الرمسي للوعد مكتوبا باللغة العربية، فإذا كان أحد طريف الوعد بالبيع جيهل العربية استعان املوثق مبرتجم هو ما نصت عليه أحكام املادة 90 من القانون 30 - 39 السابق الذكر . كما جي ب على املوثق جتنب كل شطب أو إضافة أو كتابة يف اهامش أو حمو أو كتابة بني األسطر حتت طائلة عدم القبول وهو ما جاء يف أحكام املادة 91 من القانون 30 / 39 املتضمن تنظيم مهنة التوثيق 20 . كما جيب التنويه فيما يتعلق حبضور شاهدين فإن املادة 92 من ال قانون 30 - 39 السالفة الذكر اعتربته بيان إلزامي يف احملررات الرمسية ، غري أن احملكمة العليا قد سارت اجتاها خمالفا ل ن ص هذه املادة ، باعتبار أن حضور الشهود غري الضروري يف عقد بيع العق ار والوعد املتعلق به ، وهو ما جاء يف أحد أ ح ك ا مها ورد فيه ما يلي 21 : " ال يشرتط القانون لصحة عقد البيع إبرامه حبضور شاهدين وعن الوجه الوحيد حيث يرد على هذ ا الوجه أن قضاة املوضوع قد طبقوا القانون تطبيقا صحيحا ، ذلك أن العق ود الرمسية اليت نص عليها املشر ع واليت جيب أن يتلق ا ها املوثق حبضور شاهدين هي ت لك العقود اإلحتفائية كما هو منصوص عليه يف املادة 090 مكر ر 9 من القانون املدين . أما عقد البيع مثلما هو األمر عليه يف قض ية احلال ال يشرتط القانون لصحته أن يربم حبضور شاهدين و أن ال فقرة 39 من املادة 090 اليت احتج هبا الطاعنون نصت على أن يوقع الشهود العقود الرمسية عند االقتضاء أي عندما يقتضي القانون ذلك صراحة "

املجلد السابع – العدد 31 - جوان 9132 مجلـة القانون العقاري و البيئة 118 بإسقاط حكم هذا االجتهاد ال قضائي للمحكمة العليا على أحكام الوعد بالبيع العقاري يستخلص أن حضور ال شهود غري إل زامي فيه وال يرتتب عل ختلف هم بطالن ال ع قد الرمسي املتعلق به . كما جيب أن يتضمن احمل رر الرمسي للوعد بالبيع العقاري بيانات إلزامية خاصة مبوضوع العقد من خالل حتديد نوع التصرف القان وين املراد إبرامه وهو وعد بال بيع ، كما يتعني ذكر طبيعة وحالة وحدود العقار حمل الوعد كذا ذكر و أصل ملكية الواعد للعقار ، كما جيب ذكر مجيع امل سائل اجل و هر ية املتفق عليها من مثن و مد ة الوعد كان واال عقد الوعد باطال . بعد انتهاء املوثق من التحري ر العقد الرمسي للوعد وبعد أن يتلو على مسامع أطراف العقد النصوص التشريعية اخلاصة بالضرائب ، يقوم كذلك بقراءة حمتوى احملرر الرمسي على احلاضر ين حىت يكونوا على دراية كاملة مبا تضمنه، فإذا مت ذلك وقع املوثق على العقد الرمسي للوعد بالبيع العقاري واألطراف واملرتجم إن وجد، وميكن أن يكت في املوثق ببصماهتما إذا كان أحد مها ال يعرف الكتابة أو التوقيع 22 . هذه جم مل الشروط والبيانات الشكلية اإللزامية اليت جيب أن يتضمنها احملرر الرمسي للوعد بالبيع العقاري . والواضح أن ع اجلز املشر ائري اشرتط هذه الرمسية يف عقد الوعد بالبيع الع قاري حىت يضمن جدية هذا العقد و احلد من هترب أطراف الوعد من االلتزامات اليت يفرضها القانون يف هذا الشأن ، كما تسمح باحملافظة على حق املوع و د له و إلزام الواعد بالبقاء على وعده طو ا ل مدة الوعد ، من خالل منح املوعود له الذي أب دي رغبته يف القبول مىت أمتنع الواعد عن إمتام إجراءات البيع النهائي ، حق اللجوء إىل القضاء الستصدار حكم يقوم مقام العقد ، و هو ما ج اء يف أحكام املادة 19 من القانون املدين ، هذا احلكم النهائي مبجرد يف احملافظة العقارية ين شهره قل ملكية العقار املوعود به إىل املشرتي ، لذلك فالرمسية يف الوعد بالبيع العقاري وسيلة إعالم و تنبيه للمتقاعدين خلطورة و أمهية التصرف املراد إبرامه 23 .

املجلد السابع – العدد 31 - جوان 9132 مجلـة القانون العقاري و البيئة 119 ونظرا ألمهيتها فقد ع اجلزائري فرضها املشر كن يف العقد كر ، و رتب على ختلفها ال بطالن وهو ما سنتطرق اليه يف املبحث الثاين من خالل دراسة حجية الرمسية يف الوعد بالبيع العقاري واجلزاء املرتتب على ختلفها . المب حث الثاني : حجية الرسمية في الوعد بالبيع العق اري والجزاء المترتب على تخلفها يعترب عقد الوعد بالبيع العقا ري من العقود التمهيدية اليت حتضر إلبرام عقد البيع النهائي، حيث ع اجلزائري ب قيده املشر ضرورة إفراغ حمتواه يف قالب رمسي حيرره شخص مؤهل قانونا وهو املوثق حت ت طائلة البطالن . ولقد فرض القانون هذه الرمسية من اجل ضمان جدية هذا العقد املتمثل يف الوعد بالبيع املنصب على عقار ومنع التهرب من االلتزامات امل رتتب ة عليه من قبل طرفيه ، كما يعترب احملرر الرمسي للوعد دليال قاطعا على ما جاء فيه من أحكام فيما بني املتعاقدين ويف مواجهة الغري وهو ما س نتطرق إليه من خالل هذا املبحث حيث سنتناول حجية الرمسية يف الوعد بالبيع العقاري يف املطلب األول أما املطلب الثاين فسوف خنصصه للجزاء املرتتب على ختلف الرمسية يف عقد الوعد بالبيع العقاري . المطلب األول : حجية الرسمي ة في ا لوعد بالبيع العقا ري : مىت توافرت الشروط الشكلية والبيانات اإللزامية الواجب توفرها يف احملرر الرمسي للوعد بالبيع العقاري واليت اوجبها املشر ع اجلزائري مبوجب أحكام القانون املدين والقانون املتضمن مهنة التوثيق ، فإن العقد يعترب صحيحا ومنتجا لكافة آثاره القانونية . مبعىن يتمتع احمل رر الرمسي للو عد العقاري بقرينة تف يد صحته قانونا ك لما كان مظهره اخلارجي يوحي بذلك، كما يعترب حجة رمسية ودليال قاطعا على ما جاء فيه حىت يثبت تزويره وهو ما نص ت عليه أحكام املادة 090 مكرر 39 من القانون املدين ، واليت جاء فيها ما يلي " : يعترب ما ورد يف العقد ال رمسي حجة حىت يثبت تزويره، ويعترب نافذا كامل الرتاب الوطن يف ."

املجلد السابع – العدد 31 - جوان 9132 مجلـة القانون العقاري و البيئة 120 هذه القرينة اليت يتمتع هبا احملرر الرمسي لعقد الوعد ال حتدث أثرها إال إذا اتسم احملرر حبالة ظاهرة من السالمة والصحة وفقا ملا سبق ذكره أنفا، فإذا ظهر انه مشوب بعيب ظاهر كان يكون فيه حشو أو حمو أو كان تشطيب دون توقيع من املوثق لألطراف الطعن في ه بالتزوير . 24 كما تعترب الورقة الرمسية للوعد حجة على أطراف التعاقد ( الواعد و املوعود له ) كون أن البيانات الصادرة منهما و ا ليت قام املوثق بتدوينها يف احملرر الرمسي تبعا إلقراراهتما دون أن يكون هذا األخري مل زما بالتحقق فيها، فهو يتلقاها كما هي دون ال زيادة أو اإلنقاص فيها ، فهي دليل اثبات ذي قوة مطلقة، 25 كما يكون كل من الواعد و املوعود له ملزما ن بتنفيذ ما ورد يف احملرر الرمسي ابتداء من تاريخ التوقيع عليه من قبل املوثق، و تنصرف أثار عقد الوعد إليهما و يرتب التزا مات و حقوق شخصية على عاتقيهما ، و هذه احلجية مستمدة من قرينة الرمسية املتطلبة يف احملرر الرمسي للوعد بالبيع ، و هو ما أكدته أحكام املادة 090 مكرر 31 من الق ا نون املدين 26 . و ال يعترب احملرر الرمسي لعقد الوعد بالبيع العقاري حجة على أطرافه فحسب ، بل تنتقل هذه احل جية إىل و رثتهم و خلفهم العام و اخلاص ما مل يوجد اتفاق يقضي بغري ذلك، كما يعترب حجة يف مواجهة الغري الذي ال يستطيع جتاهل العقد املربم بني الواعد و املوعود له و ان ال يعرقل تنفيذه ، خصوصا بوجود عقد رمسي للوعد بالبيع مشهر لدى احملافظة العقارية الذي ميكن هذا ا لغري من االطالع على ال وضعية القانونية للعقار حمل الوعد، حيث يكون هذا احملرر مبثابة حاجز له للتصرف بشأنه و إال كان سيئ النية، و يسال وفقا ألحكام املسؤولية التقصريية خصوصا إذا أراد الواعد اإلضرار حبق املوعود له . كما يعترب احملرر الرمسي للوعد بالبيع العقاري الذي يسلمه املوثق ألطراف العقد سندا تنفي ذيا ( مم هور ا بالصيغة التنفيذية ) يقوم مقام ميكن املوعود له من اللجوء إىل احملكمة الستصدار حكم العقاد النهائي يف حالة رفض الواعد إمتام إجراءات البيع النهائي بعد إعالن املوعود له قبول الشراء ، 27 و هو ما جاء يف أحكام امل ادة 00 من القانون 30 - 39 املتضمن تنظيم مهنة املوثق و اليت نصت على انه " : تسلم النسخة املمهورة بالصيغة التنفيذية للعقد ألتوثيقي وفقا للتشريع املعمول

املجلد السابع – العدد 31 - جوان 9132 مجلـة القانون العقاري و البيئة 121 به ، و يسري عليها ما يسري على تنفيذ األحكام القضائية و يؤشر على األصل بتسليم النسخة التنفيذية " . فإذا حرر عقد الوعد بالبيع العقاري يف شكل عريف وامتنع الواعد عن إمتام إجراءات البيع النهائي بعد قبول املوعود له الشراء، وجلا هذا األخري إىل احملكمة الستصدار حكم يقوم مقام العقد النهائي رفضت دعواه شكال وحكم القاضي ببطالن عقد الوعد بالبيع طبقا ألحكام املادة 71 من القانون ا ملدين ، باعتبار أن البطالن املقرر يف هذه احلالة من النظام العام يثريه القاضي من تلقاء نفسه يف اي مرحلة كانت عليها الدعوى ، ويعاد أطراف الوعد اىل احلالة اليت كانا عليها قبل التعاقد . المطلب الثاني : الجز اء المترتب على تخلف الرسمية في الوعد بالبيع العقاري من خ الل ما سبق ذكره يستنتج أن الرمسية ع اجلزائ اليت اشرتطها املشر ري يف الوعد بالبيع كان كن من أر العقاري هي ر العقد، ش أنه شأن البيع العقاري واليت رتّب على ختلفها البطالن وهو ما أكدته أحكام املادتني 10 فقرة 39 كذا املادة و 090 مكرر 0 من القانون املدين 28 . والواضح أن ختلف الرمسية يف الوعد بالبيع العقاري، تعين ختلف الشروط القانونية لتوثيق العقد على النحو الذي د رسناه يف ش روط صحة احملرر الرمسي سابقا، ك أ ن تصدر الورقة الرمسية من غري املوثق، أو كان هذا األخري حمل عزل أو وجود مانع مينع ه من حتريرها إىل غري ذلك من األوضاع ا ليت جتعله غري خمتص قانونيا، فتخلف هذه الشروط يؤدي إىل بطالن احملرر الرمسي للوعد بالبيع وهو ما أكدته أحكام امل ادة 090 مكرر 39 من القانون املدين . كما قد يتضمن احملرر الرمسي للوعد بيانات قانونية تعاقدية غري صحيحة، أو انعدامها أصال، فهنا جيب التفرقة بني البيانات القانونية اجلوهرية والبيانات الغري جوهرية . حيث يعترب من قبيل البيانات اإللزامية اجلوهرية اليت سبق اإلشارة إليها يف شروط صحة احملرر الرمسي، كاسم ولقب وتوقيع املوثق وأطراف العقد ، واملرتجم إن وجد، وحترير الورقة الرمسية باللغة العربية وذكر تاريخ احملرر باليوم والش هر والسنة إىل غريها من البيانات واليت يرتتب على ختلفها أو عدم ذكرها بطالن احملرر

املجلد السابع – العدد 31 - جوان 9132 مجلـة القانون العقاري و البيئة 122 الرمسي للوعد بالبيع العقاري ، وهذا خالفا للبيانات الغري جوهرية اليت ال يرتتب على ختلفها بطالن احملرر ، مثل عدم االشارة يف احملرر اىل دفع الرسوم واحلقوق للموثق 29 . فمىت خت لف ت ا لرمسية يف الوعد بالبيع العقاري اعترب العقد باطال بطالن مطلقا باعتبار ها كن فيه مرتبطة بوجود العقد ور ، و ال حيتاج إىل حكم قضائي لتقريره و يزول كل أثر له ، و يعود طرفا الوعد إىل احلالة ا ليت كان عليها قبل التعاقد، و هو ما ع اجلزائري مبوجب أقره املشر النصوص القانون ية املذكورة أنفا 30 . يف مقابل ذلك، سار املشر ع اجلزائري يف مدى ع املصري هنجا مغايرا ملا ذهب إليه املشر وجوب و إلزامية الرمسية يف الوعد بالبيع العقاري، ذلك أنه بالرجوع إىل أحكام املادتني 030 و 039 من القانون املدين املصري جنده ينص على ضرورة توافر الشكل يف الوع د بالتعاقد مىت كان العقد املراد إبرامه عقدا شكليا، غري أنه و مادام عقد البيع العقاري عقد ا رضائيا يف القانون املصري و أن التسجيل ال يعد و أن يكون شرطا لنقل امللكية ، و من مث فإن الرمسية ال ميكن أن تكون كنا ر يف عقد بيع العقار و كذا الوعد املتعلق به ، و من مث ال يرتتب على ختلفها بطالن العقد كما هو احلال يف التشريع املدين اجلزائري 31 . فإذا ما أبرم عقد وعد ب بيع عقار دون التقيد بالشكل الذي استلز مه القانون فال ميكن أن يكون باطال ، غاية ما يف األمر أن يرتتب عليه عدم قدرة املوعود له أن يستصدر حكما يقوم مقام العقد النها ئي املوعود به طبقا ألحكام املادة 039 من القانون املدين املصري ، و بالتايل يكون تنفيذ االلتزام تنفيذا عينيا مس تحيال ، أي يرتب حقا شخصيا للموعود له عن طريق دعوى التعويض 32 ، أما إذا اتفقا طرفا الو عد على إفراغ العقد يف شكل رمسي ، فإن الرمسية يف هذه احلالة تعترب وس يلة إلثبات التصرف املربم كنا و ليست ر و ال يرتتب على ختلفها بطالن العقد . ع من خالل ما سبق ذكره نستنتج أن املشر املصري اشرتط الشكل يف الوعد بالبيع العقاري كوسيلة إثبات و أداة الستصدار حكم يقوم مقام العقد النهائي يف حالة نك ول الواعد عن إمتام إجراءات البيع الن كنا يف العقد يرتتب على ختلفها هائي و ليس ر البطالن، و إمنا يولد التزامات

املجلد السابع – العدد 31 - جوان 9132 مجلـة القانون العقاري و البيئة 123 شخصية على عاتق الواعد و يرتب حقا شخصيا للموعود له 33 ، و هو ما سار ت عليه خمتلف التشريعات العربية . غري أن املش ع اللبناين جاء حب ر كم خاص و أوجب الرمس ية حتت طائلة البطالن يف الوعد هبب ة عقار و هو ما جاء يف أحكام املادة 900 من قانون املوجبات و العقود 34 ، أما الوعد بالبيع العقاري كن يف العقد ، و لكن مىت كان هذا الوعد يولد حقوقا عينية فقد فلم يشرتط فيه الرمسية كر أخضعه لألحكام اجلارية على احلقوق العينية من حيث قيده يف دفرت امللكية العقاري و هو ما جا ء يف أحكام املادة 993 من قانون امللكية العقارية اللبناين 35 . ع الفرنسي فقد أوجب أما بالنسبة للمشر است يف اء الرمسية بالنسبة إىل كل عقود الوعد امللزمة جلانب واحد املنصبة على عقار أو حق عيين عقاري، و هو ما جاء يف األحكام املادة 0932 – 9 من القانون املدين الفرنسي و اليت نصت على أنه : " يعد باطال و ال يرتب أي أثر كل وعد بالبيع ملزم جلانب واحد ينصب على عقار أو حق عقاري إذا مل يتم إفراغه يف صيغة عقد رمسي أو عقد عريف يتم تسجيل خالل عشرة أيام ابتداء من تاريخ قبوله من املستفيد ( املوعود له ) و يصح الشي ء نفسه بالنسبة إىل كل حوالة تنص ب على الوعود املشار إليها أعاله و اليت ال يتم إفراغها يف صيغة عقد رمسي أو عقد عريف يتم تسجيله خالل عشرة أيام من تارخيه " و الواضح أن خصوصية هذه القاعدة القانونية ذات األصل الضرييب جيب أن تكون مصحوبة بعقوبة مدنية تتمثل يف بطالن عقد الوعد بالبيع املنصب على عقار أو حقوق عقارية امللزم جلانب واحد بطالن مطلقا ، إذا مل يستويف الشكل الرمسي املذك ور مبوجب أحكام املادة 0932 - 9 و كذا اذا مل يتم تسجيله لدى مصاحل التسجيل املختصة ع الفرن ، و قد استحدثها املشر سي يف القانون العام للضرائب و أدرجها مبوجب أحكام القان ون املدين كأداة ملكافحة التهرب الضرييب من الوسطاء الذين قطعوا وعودا غامضة ببيع العقارات للموعود هم ، كما هتدف إىل مكافحة إخفاء األسعار املوعود هبا 36 . ج عن األصل العام ع الفرنسي خر من خالل ما سبق ذكره فإن املشر واملتمثل يف مبدأ الرضائية يف ال عقود عموما، ويف الوعد بالتعاقد خصوصا ، من خالل النص على إلزامية استيفاء الوعد بالبيع

املجلد السابع – العدد 31 - جوان 9132 مجلـة القانون العقاري و البيئة 124 املنصب على عقار أو ح قوق عقارية استيفاء الشكل الرمسي ، أي من خالل إفراغه يف عقد رمسي أو عقد عريف يتم تسجيله خالل 03 أيام من تاريخ قبول املستفيد من الوعد بالبيع ( املوعود له ) وهو ما أكدته حمكم ة النقض الفرنسية يف العديد من قراراهتا 37 . مبفهوم املخالفة هذا احلكم فإن عقود الوعد امللزمة جلانبني املنصب ة على بيع عقار أو نقل حق عيين عقاري، و كذا الوعد بالشراء العقار ي ال يرتتب على ختلف الرمسية و تسجيلهما البطالن ع الفرنسي مبوجب الذي قرره املشر أحكام الق انون املدين و القانون العام للضرائب 38 . ال ع الفرنسي استثىن ه واضح أن املشر ات ني الصوتني من الوعود من الرمسية حبكم أن الوعد بالبيع العقاري امللزم جلانب واح د من الصور الشائعة يف املعامالت العقارية ، على عكس الوعد بالشراء العقاري قليل ما حيدث التعامل به يف اجمل ال العملي ، كما إن الوعد بالبيع امللزم جلانبني ع الفرنسي عقدا هنائيا املنصب على عقار اعتربه املشر و ليس من قبيل العقود التمهيدية هو م ا أكدته أحكام املادة 0932 بالتايل فهو خيضع مل بدأ الرضائية 39 ، ع الف كما استثىن املشر رنسي من مبدأ الشكلية الو عد بالتفض يل العقاري الذي شاع انتشاره يف اجملال العقاري . الخاتمة : من خالل هذ ه الدراسة املوجزة ملوضوع الرمسية يف الوعد بالبيع العقاري ، نستخلص أن هذ ا العقد بالرغم من انه من العقود التمهي دية اليت هتيئ إلبرام عقد هنائي، ا ال أن ع اجلزائري املشر قد ك ف ل ه حبماية قانونية خاصة، و ذ لك من خالل النص على ضرورة إفراغه يف قالب رمسي اذ ال يكفي جمرد تطابق إراديت الواعد واملوعود له و اتفاقهما على مجيع املسائل اجلو هرية لكي ينعقد و ينتج مجيع أثاره القانونية ، بل البد من حترير حمتواه يف حمرر رمسي يعد من قبل شخص مؤهل قانونا حتت طائلة البطالن ، و هو ما اكدته أحكام املادة 10 فقرة 39 من القانون املدين . كما خلصنا إىل أن احملرر الرمسي للوعد بالبيع العقاري جيب أن يعد من قبل موظف مؤهل قانونا ، وهو املوثق بالنسبة للوعود اليت تربم بني اخلواص ، أما إذا كانت الدولة طرفا يف العقد فإهنا حترر من طرف مدير أمالك الدولة ، كما يتوىل القنصل حترير عقود الوعد اليت يربمها األفراد يف ج اخلار .

املجلد السابع – العدد 31 - جوان 9132 مجلـة القانون العقاري و البيئة 125 كما خلصنا إىل أن هذا احملرر الرمسي ال تكفي كتابته من طرف املوثق ا و اي شخص مؤهل قانونا ، إذ أوجب ع ضرورة املشر أن يتوافر على مجلة من البيانات الرمسية اإللزامية الواجب احرتامها حتت طائلة عدم القبول ، هذ ه البيانات منها ما يتعلق بأطراف التعاقد منها ما يتعلق حمل الوعد حىت يكون هدا احملرر صحيحا ومنتجا لكافة أثاره القانونية . كما رأينا الفائدة املرجوة من هده الرمسية يف عقد الوعد واملتمثلة أساسا يف ضمان جدية هدا العقد واحلد من هترب وتالعب أطرافه من االلتزامات اليت يفرضها . ورأينا بعد ذ لك حجية هدا احملرر الرمسي للوعد بالبيع املنصب على العقار حيث تعترب هده الورقة دليل قاطع يف اإلثبات وها ال حجية مطلقة ملا دون فيها سوآءا فيما بني التعاقدين أو يف مواجهة الغري ، وال جيوز الطعن فيها إال بالتزوير ، كما تعت رب هده الورقة الرمسية سندا تنفيذيا متكن املوعود له من حق اللجوء إىل القضاء الستصدار حكم يقوم مقام العقد النهائي يف حالة نكول الواعد عن وعده . وانتهينا إىل أن ع اجلزائري كان اكرت حزما من التشريعات العربية املشر األخرى ، حيث اعترب الرمسية يف الوعد بالبيع العقار ي من قبيل الشكلية املباشرة اليت تكون كنا يف العقد ر واليت تتصل مباشرة بتكوين التصرف القانوين، حيث رتب على ختلفها بطالن عقد الوعد بالبيع العقاري بطالنا مطلقا وال حيتاج إىل حك م قضائي لتقريره، ويزول كل إثر له ويرجع املتعاقدان إىل احلالة اليت كان عليها قبل التع اقد . والواضح أن ع املشر أحسن فعال بفرض هذ ا اإلجراء من اجل تقي ي د أطراف عقد الوعد واحلد من هتاوهنم واستهزائهم مبا جاء يف حمتواه وتنبيههم خبطورة وأمهية التصرف املقبالن على إبرامه مستقبال . غري انه يستحسن عليه أن يتدخل بتنظيم هذا املوضوع من خالل إدراج نصوص قان ونية مبوجب أحكام القانون املدين أو القوانني العقارية األخرى لل تفص ي ع ل فيه أكثر يف ظل شيوع هذا النو من املعامالت يف اجملال العقاري ، من خالل التطورات االجتماعية احلاصلة وجلوء األفراد إىل اقتناء السكنات عن طريق القروض البنكية واليت تستوجب إبرام هذا النوع من ال عقود .

املجلد السابع – العدد 31 - جوان 9132 مجلـة القانون العقاري و البيئة 126 ق ائمة المراجع : 1 - المؤلفات : ا - باللغة العربية : - د . ا عمر حيياوي، الوجيز يف األموال اخلاصة التابعة للدول ة واجلماعات احمللية، دار هومة ، اجلزائر، 9330 . - أ . مجال بدري، الوعد بالبيع العقاري على ضوء التشريع والقضاء اجلزائري، دار هومة، اجلزائر، 9300 . - أ . مجال بوشنافة، شهر التصرفات العقارية يف التشريع اجلزائري، دار اخللدونية، 9330 . - ا . مجيلة زايدي، اجراءات نقل امللكية يف عقد بيع العقار يف التشريع اجلزائري، دار اهدى، اجلزائر، 9300 . - ا . محدي باشا عمر، نقل امللكية العقارية ، دار هومه، اجلزائر، 9309 . - د . رمضان أبو السعود ، النظرية العامة لاللتزام، مصادر االلتزام، دار املطبوعات اجلامعية، مصر، 9339 . - د . سليمان مرقس، ح القانون الوايف يف شر املدين، العقود املسماة، اجمللد األول، عقد البيع، عامل الكتاب، مصر، 0223 . - د . سي يوسف زاهية حو رية، الواضح يف عقد البيع، دراسة مقارنة ومدعمة باجتهادات قضائية وفقهية، دار هومة، اجلزائر، 9300 . - د . عبد احلفيظ بن عبيدة، إثبات امللكية العقارية واحلقوق العينية العقارية يف التشريع اجلزائري، دار هومة للنشر، 9330 . - د . عبد الرزاق السن هوري، الوسيط، اإلثبا ت – آثار االلتزام، ج 9 ، منشورات احلليب احلقوقية لبنان، 9333 . - د . عبد الرزاق السنهوري، ح القانون املدين اجلديد، الوسيط يف شر العقود اليت تقع على امللكية، البيع واملقايضة ، منشورات احلليب احلقوقية، لبنان، 2000 . - د . ج عبد املنعم فر الصده، نظرية العقد يف قوانني البالد العربية، دار النهضة العربية، لبنان، 0210 . - د . على فياليل، االلتزامات، النظرية العامة للعقد، موفم للنشر، اجلزائر، 9300 . - د حممد حسن قاسم، القانون املدين - العقود املسماة - دراسة مقارنة، منشورات احلليب احلقوقية، لبنان، 9330 - د . حممد صربي السعدي، الوا ح القانون املدين، عقد البيع ضح يف شر واملقايضة ، دراسة مقارنة يف القوانني العرب ية، دار اهدى، اجلزائر، 9309 . - د . يونس صالح الدين علي، العقود التمهيدية، دراسة حتليلية مقارنة، دار الكتب القانونية ، مصر ، 9303 . - د . ميينة حوحو، عقد البيع يف القانون واالجتهاد الق ضائي يف اجلزائر، دار بلقيس، اجلزائر، 9300 .

املجلد السابع – العدد 31 - جوان 9132 مجلـة القانون العقاري و البيئة 127 ب - باللغة الفرنسية : - Alain Bénabent, droit des contrats spéciaux civils et commerciaux, LGDJ, France, 2015. - Christian LARAROUMET, droit civil, tome 3, les obligations, le contrat, ECONOMICA ET DELTA, France. - Dimitri HOUTCIEFF, droit des contrats, Larcier, France, 2017. - François Collart DUTILLEL, Philipe DELEBECQUE, DALLOZ, France, 1996. - Jaques Raynard , Jean- Baptiste Seube , droit civil contrats spéciaux, lexis Nexis , France. - Jérôme Huet, les principaux contrats spéciaux, LGDJ, France, 1996. - Philipe Malaurie Laurent Aynes , Pierre Yves GAUTIER ,Defrénois , France, 2 000 2 - الرسائل الجامعية : - اهادي سليمي، إجراءات نقل امللكية العقارية يف التشريع اجلزائري، مذكرة لنيل شهادة ماجستري يف القانون اخلاص، امل كز اجلامعي ر لتبسة، اجلزائر 9331 / 9333 . 3 - المقاالت : - خبتة موالك، املادة 090 مكرر ، من القانون املدين وتطبيقاهتا على البيع العقاري، اجمللة اجلزائرية للعلوم القانونية واالقتصادية والسياسية، كلية احلقوق جامعة اجلزائر، العدد 30 ، 0229 . - عبد القادر دمحان صباحيي ة، مهنة التوثيق، جملة املوثق، دورية متخصصة صادرة من الغرفة الوطنية للموثقني، العدد 30 ، 9330 . - عمر بوحالسة تقنيات حترير العقد الرمسي، جملة املوثق، دورية متخصصة صارة عن الغرفة الوطنية للموثقني، اجلزائر، العدد 30 ، سنة 9330 . - حسني بطيمي، أنواع األوراق أو الكت ابات – احملررات – جملة املوثق ، دورية متخصصة صادرة من الغرفة الوطنية املوثقني ، العدد 09 ، 9339 . 4 - المجموعات القضائية : - اجمللة القضائية ، ال عدد 30 ، قسم املستندات والنشر ، احملكمة العليا، 0221 . - اجمللة القضائية ، ال عدد 30 ، قسم املستندات والنشر ، احملكمة الع ليا، 0220 .

املجلد السابع – العدد 31 - جوان 9132 مجلـة القانون العقاري و البيئة 128 - جملة احملكمة العليا ، ال عدد 30 ، قسم الوثائق ، 9300 . ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ ـــــــــــــــــــــــــــــــ الهوامش : على فياليل، االلتزامات، النظرية العامة للعقد، موفم للنشر، اجلزائر، 9300 ، ص 039 . 1 2 نصت املادة 10 فقرة 9 من القانون املدين على انه : " وإذا اشرتط القانون لتمام العقد استيفاء شكل معني فهذا الشكل يطبق أيضا على االتفاق املتضمن الوعد بالتعاقد ". 3 ميينة حوحو، عقد البيع يف القانون واالجتهاد القضائي يف اجلزائر، دار بلقيس، اجلزائر، 9300 ، ص 33 . أنظر أيضا : مجيلة زايدي، إجراءات نقل امللكية يف عقد بيع العقار يف التشريع اجلزائري، دار اهدى، اجلزائر، 9300 ص 01 . 4 عبد احلفيظ بن عبيدة، إثبات امللكية العقارية واحلقوق العينية العقارية يف التشريع اجلزائري، دار هومة للنشر، 9330 ، ص 93 . أنظر أيضا : د . سي يوسف زاهية حورية، الواضح يف عقد البيع، دراسة مقارنة ومدعمة باجتهادات قضائية وفقهية، دار هومة، اجلزائر، 9300 ، ص 01 . 5 نص ت املادة 090 من القانون املدين على أنه : " العقد الرمسي هو عقد يثبت فيه موظف عام أو ضابط عمومي أو شخص مكلف خبدمة عامة، ما مت لديه أو ما تلقاه من ذوي الشأن وذلك طبقا لألشكال القانونية " 6 مجال بدري، الوعد بالبيع العقاري على ضوء التشريع والقضاء اجلزائري، دار ه ومة، اجلزائر، 9300 ، ص 00 . قرار رقم 090103 خ يف ، مؤر 01 / 30 / 0220 ، اجمللة القضائية، عدد 30،0222 ، ص 22 . 7 8 قرار رقم 136156 خ يف ، مؤر 18 / 39 / 1997 ، اجمللة القضائية، عدد رقم 01 ، 0221 ، ص 10 . 9 ع اجلزائري يف استبدل مصطلح يالحظ أن املشر " ورقة رمسية " مبصطلح " عقد رمسي " يف املادة 090 من القانون 33 / 00 خ املؤر يف 30 / 39 / 0233 ، املعدل األحكام األمر 19 / 93 املتضمن القانون املدين، فقد جانب الصواب حني استعمل عبارة عقد رمسي، كما تشمل التصرفات باإلرادة املنفرد فاألصل هو الورقة الرمسية، ألن مصطلح الورقة أعم من العقد، فالورق تشمل العقد ة، فمن األفضل لو استعمل لفظ " حمرر " كما ورد يف النص باللغة الفرنسية " " فذلك أمشل وأوسع يف املعىن . أنظر يف هذا الشأن : حسني بطيمي، أنواع األوراق أو الكتابات – احملررات – جملة املوثق، دورية متخصصة صادرة من الغرفة الوطنية املوثقني، العدد 09 ، 9339 ، ص 02 . أنظر أيضا : اهادي سليمي، إجراءات نقل امللكية العقارية يف التشريع اجلزائري، مذكرة لنيل شهادة ماجستري يف كز اجلامعي لتبسة، اجلزائر القانون اخلاص، املر 9331 / 9333 ، ص 90 . 10 مجال بدري، املرجع السابق، ص .53 11 أعمر حيياوي، الوجيز يف األموال اخلاصة التابعة للدولة واجلما عات احمللية، دار هومة، اجلزائر، 9330 ، ص 99 - 90 ، أنظر أيضا مجال بدري، املرجع السابق، هتميش الصفحة 02 . ميينة حوحو، املرجع السابق، ص 39 . 12 13 نصت املادة 09 من القانون 30 / 39 على أنه " : ال جيوز للموثق أن ميتنع عن حترير أي عقد يطلب منه، إال إذا كان العقد املطلوب حت ريره خمالفا للقوانني واألنظمة املعمول هبا ".

املجلد السابع – العدد 31 - جوان 9132 مجلـة القانون العقاري و البيئة 129 14 عبد القادر دمحان صباحيية، مهنة التوثيق، جملة املوثق، دورية متخصصة صادرة من الغرفة الوطنية للموثقني، العدد 30 ، 9330 ، ص 09 – 00 . 15 نصت الفقرة 39 من املادة 09 من القانون 30 / 39 على ما يلي " : يعلم املوثق األطراف مبد ى التزاماهتم وحقوقهم، ويبني هم اآلثار وااللتزامات اليت خيضعون ها، واالحتياطات والوسائل اليت يتطلبها أو مينحها هم القانون لضمان نفاذ إرادهتم ". 16 مجيلة زايدي، املرجع السابق، ص 90 . أنظر أيضا : عمر بوحالسة تقنيات حترير العقد الرمسي، جملة املوثق، دورية متخ صصة صارة عن الغرفة الوطنية للموثقني، اجلزائر، العدد 30 ، 9330 ، ص 09 – 00 . 17 نصت املادة 090 مكرر 30 من القانون املدين على أنه " : يبني الضابط العمومي يف العقود الناقلة أو املعلنة عن ملكية عقارية، طبيعة وحاالت ومضمون، وحدود العقارات وأمساء املالكني السابقني، و عند اإلمكان صفة وتاريخ التحويالت املتتالية ". أنظر يف هذا اإلطار : ميينة حوحو، املرجع السابق، ص 30 . 18 سي يوسف زاهية حورية، املرجع السابق، ص 090 . أنظر أيضا : د . ميينة حوحو، املرجع السابق، ص 30 . أنظر أيضا : عمر بوحالسة ، تقنيات حترير العقد الرمسي ، املرجع نفسه ، ص 00 . محدي باشا عمر، نقل امللكية العقارية، دار هومه اجلزائر، 9309 ، ص 090 وما بعدها . 19 20 ميينة حوحو، املرجع السابق، ص 31 . أنظر أيضا : عمر بوحالسة، املرجع السابق، ص 03 . أنظر أيضا : مجيلة زايدي، املرجع السابق، ص 90 . 21 قرار رقم 900339 خ يف ، مؤر 99 / 30 / 9303 ، جم لة احملكمة العليا، قسم الوثائق، العدد 30 ، 9300 ، ص 30 . 22 مجيلة زايدي، املرجع السابق، ص 91 . أنظر أيضا : أ . مجال بوشنافة، شهر التصرفات العقارية يف التشريع اجلزائري، دار اخللدونية، اجلزائر، 9330 ، ص 000 . أنظر أيضا : عمر بوحالسة، املرجع السابق، ص 03 . 23 مجال بدري ، املرجع السابق، ص 01 . أنظر أيضا : ح القانون املدين، عقد البيع واملقايضة، حممد صربي السعدي، الواضح يف شر دراسة مقارنة يف القوانني العربية، دار اهدى، اجلزائر، 9309 ، ص 003 . ميينة حوحو، املرجع السابق، ص 23 24 عبد احلفيظ بن عبيدة، املرجع السابق، ص 91 25 26 نصت املادة 090 مكرر 31 من القانون املدين على ما يلي " : يعترب العقد الرمسي حجة بني األطراف حىت ولو مل يعرب فيه إال بيانات على سبيل اإلشارة "... أنظر يف هذا الشأن عبد الرزاق السنهوري، الوسيط، اإلثبات – آثار االلتزام، ج 9 ، منشورات احلليب احلقوقية لبنان، 9333 ، ص 000 – 000 . مجال بدري ، املرجع السابق، ص 13 . 27 28 ميينة حوحو، املرجع السابق، ص 20 . أنظر أيضا : مجال بوشنافة، املرجع السابق، ص 000 - 009 . 29 مجيلة زايدي، املرجع السابق، ص 93 - 92 . أنظر أيضا : مجال بوشنافة املرجع السابق، ص 009 . أنظر أيضا : حسني بطيمي، املرجع السابق، ص 09 .

املجلد السابع – العدد 31 - جوان 9132 مجلـة القانون العقاري و البيئة 130 30 مجال بدري، املرجع السابق، ص 10 . أنظر أيضا : ميينة حوحو، املرجع السابق، ص 20 . أنظر أيضا : خبتة موالك، املادة 090 ، مكرر من القانون املدين وتطبيقاهتا على البيع العقاري، اجمللة اجلزائرية للعلوم القانونية واالقتصادية والسياسية، كلية احلقوق جامعة اجلزائر، العدد 30 ، 0229 ، ص 939 . 31 يونس صالح الدين علي، العقود التمهيدية، دراسة حتليلية مقارنة، دار الكتب القانونية، مصر، 9303 ، ص 010 - 019 . أنظر أيضا : عبد الرزاق السنهوري، ح القانون املدين اجلديد، العقود اليت تقع على الوسيط يف شر امللكية، البيع واملقايضة، الطبعة الثالثة، منش ورات احلليب احلقوقية، لبنان، 9333 ، ص 00 . يف هذا اإلطار يقول الدكتور السنهوري : " وملا كان عقد البيع عقدا رضائيا كما قدمنا، فإن عقد الوعد بالبيع هو أيضا عقد رضائي ال يشرتط النعقاده شكل خاص شأنه يف ذلك شأن البيع . وإذا كانت الفقرة الثانية من املادة 030 تقضي ب أنه إذا اشرتط القانون لتمام العقد استيفاء شكل معني فهذا الشكل جيب مراعاته أيضا يف االتفاق الذي يتضمن الوعد بإبرام هذا العقد فإن عقد الوعد بالبيع ال يدخل يف مضمون هذا النص، مامل نكن يف حالة من احلاالت االستثنائية اليت يكون فيها البيع شكليا، كبيع السفن وبراء ات االخرتاع ." 32 رمضان أبو السعود، النظرية العامة لاللتزام، مصادر االلتزام، دار املطبوعات اجلامعية، مصر، 9339 ، ص 000 . أنظر أيضا : سليمان مرقس، ح القانون الوايف يف شر املدين، العقود املسماة، اجمللد األول، عقد البيع، عامل الكتاب، مصر، 0223 ، ص 900 . 33 يونس صالح الدين علي، املرجع السابق، ص 019 . أيضا : ج عبد املنعم فر الصده، نظرية العقد يف قوانني البالد العربية، دار النهضة العربية، لبنان، 0210 ، ص 013 . 34 نص ت املادة 900 من قانون املوجبات والعقود اللبناين على أنه " : ال يصح الوعد باهبة إال إذا كان خطيا، وال يصح الوعد هب بة عقار أو حق عقاري إال بقيده يف التسجيل العقاري " . 35 د حممد حسن قاسم، القانون املدين - العقود املسماة - البيع التامني االجيار - دراسة مقارنة، منشورات احلليب احلقوقية، لبنان ، 1002 ، ص 210 . 36 Jérôme Huet, les principaux contrats spéciaux, LGDJ, France, 1996, page 428. Voir aussi : Jaques Raynard, Jean- Baptiste Seube, droit civil contrats spéciaux, lexis Nexis, France, page 61 - 62 . 37 Alain Bénabent, droit des contrats spéciaux civils et commerciaux, LGDJ, France, 2015, page 87-88. Voir aussi : Philipe Malaurie Laurent Aynes, Pierre Yves GAUTIER, Defrénois, France, 2005, page 76. 38 Dimitri HOUTCIEFF, droit des contrats, Larcier, France, 2017, page 115. Voir aussi : François Collart DUTILLEL, Philipe DELEBECQUE, DALLOZ, France, 1996, page 67. 39 Alain BENABENT, op – cite, page 93.