الحيازة و أثرها في كسب الملكية العقارية بالتقادم المكسب في القانون الجزائري

احليازة و أثرها كسب امللكية العقارية ابلتقادم املكسب يف القانون اجلزائري يف كوثر طالبة الدكتوراه: فراجي التخصص: القانون اإلجرائي املؤسسة: جامعة وهران 2 حممد بن امحد . امللخص: احليازة تعرف على أهنا سيطرة فعلية تتجسد يف قيام احلائز أبعمال مادية وقانونية على شيء جتوز حيازته بنية كانت خالية من العيوب كن املادي واملعنوي معا،و التملك،وأنه ال ميكن أن تعترب صحيحة وقانونية إال إذا إشتملت الر اليت ميكن أن تشوهبا،مث تطرقنا إىل أنواع التقاد م املكسب وشروطه،حيث يشرتط لكسب العقار ابلتقادم أن حيوز الشخص العقار ملدة 15 سنة أو 10 كسب احلقوق اإلرثية. كما جيوز كان حسن النية وله سند صحيح سنوات إذا Le résumé : La possession est l’exercice d’une maitrise de fait sur un bien sans qu’il importe que cet te maitrise de fait corresponde ou ne corresponde pas à un droit. On a exposé que la possession est constitue d’un élément matériel et d’un élément psychologique . En droit algérien la possession permet d’acquérir le droit de la propriété par la prescrip tion acquisitive d’un délai de 15 ans de la possession ou 10 ans en cas de la bonne foi et en vertu d’un titre ou 33 ans pour les droits successoraux ,comme on a parlé de la protection de la possession, et les effets de la possession. الكلمات املفتاحية: احليازة ، التقادم املكسب ، كسب امللكية العقارية ، العقار. مقدمة

احلق سلطة تثبت لشخص متكنه من القيام ببعض التصرفات حتقيقا ملصلحة يعرتف هبا القانون و حيميها.وموضوع احلق أو حمله هو ما ينصب عليه احلق وختتلف ابختالفه، فاحلقوق العينية حملها أعيان أما احلقوق الشخ صية فمحلها دين أو التزام واحلق الذهين حمله نتاج فكري 1 . تتعدد العوامل اليت تتحكم يف التنمية االقتصادية واالجتماعية لألمم إال أهنا هلا قاسم مشرتك واحد واملتمثل يف مدى كفاءة الرصيد العقاري الذي يعترب األساس الذي تقوم عليه ، يف اجملتمع ونظرا ملكانته و أمهيته خيتص مبميزات تزيد من قيمته مقارنة ابملنقول. مما حيتم إفراده بقوانني و تشريعات تنظم طريقة إكتسابه وإنتقاله و تداوله 2 . وتعترب امللكية من أهم احلقوق العينية األصلية و أوسعها نطاقا ألهنا تتصل ابلنظام العام لتعلقها ابلكيان االقتصادي للمجتمع. كما تتعدد أسباب كسب امللكية، فإذا أردان تقسيمها تقسيما علميا حسب التصرف القانوين والواقعة املادية، جند أن العقد و الوصية يندرجان يف نطاق التصرف القانوين،أما اإل ستيالء واملرياث واإل لتصاق والشفعة واحليازة يكون مردمها الواقعة املادية.وتعد احليازة أوىل صور التملك و اليت تكون بوضع اليد املقرتن مبدة زمنية حمددة طبقا للتشريعات والتنظيمات لكل دولة،قد تطول أو تقصر،فاحليازة كما يقال عنها هي عنوان امللكية الظاهرة 3 . على ع اجلزائري احليازة املستوفية الشروط املنصوص عليها قانوان صورة من غرار ابقي التشريعات جعل املشر صور كسب امللكية وابألخص امللكية العقارية منذ إصدار األمر 75 / 58 خ يف املؤر 26 / 09 / 1975 املتضمن القانون املدين املعدل واملتمم 4 . واحليازة ليست حبق عيين أو حق شخصي،بل هي ليست حقا أصال، إال أهنا تعترب سب لكسب امللكية بصفة كاهنا وشروطها القانونية عامة وامللكية العقارية بصفة خاصة يف حالة إستيفاء أر 5 . نظرا لكثرة النزاعات اليت تطرحها التداخالت املوجودة بني القانون املدين والنصوص والتنظيمات اليت تنظم تداول احلقوق العينية العقا رية،إرأتينا إختيار هذا املوضوع ، وما يهمنا من خالل إختياران هلذا املوضوع حتقق واقعة 1 قادري اندية،النطاق القانوين للحيازة يف القانون اجلزائري،جامعة العقيد احلاج خلضر،مذكرة ماجستري،سنة 2008 - 2009 ،ص أ. 2 ميسون زهوين،إكتساب امللكية العقارية اخلاصة عن طريق احليازة،جامعة اإلخوة منتوري قسنطينة، مذكرة ماجستري،سنة 2006 - 2007 ،ص 4 . 3 قادري اندية،مذك رة ماجستري،املرجع السابق،ص أ و ص ب. 4 األمر 75 / 58 خ يف املؤر 12 / 11 / 1975 املتضمن القانون املدين اجلزائري املعدل واملتمم،اجلريدة الرمسية العدد 78 ،املؤرخة يف 30 / 09 / 1975 . 5 كسب امللكية. ع اجلزائري من خالل القانون املدين اجلزائري من أسباب صنفها املشر

كأساس لكسب امللكية العقارية لغاية تطهري امللكية العقارية،ولكن بشرط اخلضوع ملبادئ نظام احليازة وإعتبارها الشهر العيين مبوجب األمر 75 / 74 خ يف املؤر 12 / 11 / 1975 املتضمن إعدا د مسح األراضي العام وأتسيس السجل العقاري 6 والذي دخل حيز التنفيذ سنة 1976 مبقتضى املرسوم 76 / 62 خ يف املؤر 25 / 03 / 1976 واملتعلق إبعداد مسح األراضي العام 7 ح اإلشكالية اآلتية .ومن هنا وجب طر : ما مدى إمكانية كسب امللكية العقارية ابلتقادم عن طريق احليازة و إجراءات إث باهتا ؟ . I . ماهية احليازة ع اجلزائري لطرق إكتساب امللكية يف القانون املدين اجلزائري وعددها ووضع لكل منها أحكاما تطرق املشر خاصة هبا،ولعل أبرز وأهم هذه الطرق احليازة،إذ حتتل احليازة الصدارة من بني أسباب كسب امللكية،فكما يقال عنها هي عنوان احليازة الظاهرة ابلرغم كوهنا واقعة مادية إال أهنا إذا اقرتنت مبدة معينة من الزمن ترتب أاثر قانونية من ع اجلزائري كسب احلائز العقار أو احلق العيين العاري عن طريق التقادم املكسب،ومادام املشر خطرية،تتمثل أساسا يف على غرار أغلب التشريعات قد أورد احليازة من بني أسباب كسب امللكية،فذا يعين أن هذا الكسب يعد من أهم اآلاثر املرتتبة على احليازة 8 . 1 - تعريف احليازة وعناصرها كان الواجب توافرها حىت تكون سبب يف كسب امللكية العقارية كذا األر سنتطرق إىل تبيان تعريف احليازة و طبعا إذا ما اقرتنت ابلتقادم. أ - تعريف احليازة سنتعرض إىل تعريف احليازة لغتا،و فقها وبعدها التعريف القانوين هلا. أ - 1 - لغة : احلوز لغة هو مجع و ضم الشيء و كل من ضم شيئا إىل نفسه من مال أو غريه،فقد حازه حوزا و حيازة،أو إ حتازه إ حتيازا.واحليازة مأخوذة من الفعل حاز 9 ، واحليازة هي ما يف حوزة الشخص من مال أو عقار ويقال حيازة،إستحواذ،إقتناء،إحراز،متلك،حصول ،إذن لفظ احليازة، يطلق يف اللغة على عدة معاين أمهها: 6 األمر 75 / 74 خ يف املؤر 26 / 09 / 1975 ،املتضمن إعداد مسح األراضي العام وأتسيس السجل العقاري،اجلريدة الرمسية العدد 92 ،املؤرخة يف 18 / 11 / 1975 . 7 املرسوم 76 / 62 خ يف املؤر 52 / 03 / 1976 ،املتعلق مبسح األراضي العام،اجلريدة الرمسية العدد 30 ،املؤرخة يف 13 / 04 / 1976 . 8 ع تطرق املشر اجلزائري ملوضوع احليازة يف الفصل الثاين بعنوان طرق إكتساب امللكية،من املادة 808 إىل املادة 843 من القانون املدين اجلزائري. 9 الزخمشري، أساس البالغة، حتقيق عبد الرحيم حممود، دار الكتاب القاهرة، الطبعة الثانية، 1972 .

- الضم واجلمع:فمن حاز شيئا،فقد مجعه وضمه إىل بقية أمواله. - امللك:فيقال من حاز شيئا فقد ملكه. - القبض واإلستبداد:فإذا قبض الشخص شيئا،وإستبد به،فقد حازه 10 . أ - 2 - فقها: عرفها ا لبعض أبهنا سلطة فعلية أو واقعية يباشرها احلائز على شيء،حبيث تكون يف مظهرها اخلارجي ويف قصد احلائز مزاولة للملكية أو حلق عيين آخر،وهذه السلطة الفعلية يف قد تكون مستندة إىل حق يعرتف به القانون 11 .وقد عرفها البعض اآلخر على أهنا وضع مادي يسيطر به الشخص سيطرة فعل ية على شيء أو حق ،وعرفت كذلك على أهنا سيطرة فعلية لشخص على حق،عن طريق قيام هذا األخري أبعمال مادية يقتضيها مضمون هذا احلق 12 . أ - 3 - قانوان : أولت العديد من التشريعات موضوع احليازة ابلعناية الالزمة يف نصوصها التشريعية وأوردت بعضها ع كما جاء به املشر تعريفا للحيازة الفرنسي يف نص املادة 2228 من القانون املدين الفرنسي وعرفها على أهنا:"إحراز شيء أو إستعمال حق حنرزه أو نستعمله ألنفسنا بواسطة شخص آخر،حيرزه أو يستعمله شخص آخر ابلنيابة ع الفرنسي قد إعتمد النظرية املادية للحيازة،كون أنه إعتمد يف تعريفها على عنا".وجند أن املشر كن املادي وحده،ومل الر كن املعنوي. يشر أبد إىل الر ع اجلزائري ف أما ابلنسبة للمشر لم ي ور د يف القانون املدين اجلزائري تعريفا للحيازة،علما أنه قد تطرق ملوضوع احليازة يف القانون املدين يف الفصل الثاين منه بعنوان طرق إكتساب امللكية إبتداء من املادة 808 إىل 843 من القانون املدين اجلزائري. أما ابلنسبة للطبيعة القانونية للحيازة فقد إختلف الفقهاء يف حتديدها،فوصفها البعض على أهنا حق،كون أنه هلا نفس مواصفات احلق،ومنهم من إعتربها على أهنا مصلحة حيميها القانون،ذلك أن القانون يقرر احلماية 10 كراي، أمحد بن فارس بن ز معجم مقاييس اللغة، اجلزء الثالث،مصر، الطبعة الثالثة، 1981 . 11 ج الصده، عبد املنعم فر احلقوق العينية األصل ية، دراسة يف القانون اللبناين والقانون املصري، دار النهضة العربية للطباعة والنشر،بريوت، 1982 ، ص 498 . 12 قدري عبد الفتاح الشهاوي، كسب امل كسبب من أسباب احليازة لكي ة يف التشريع املصري واملقارن، توزيع منشأة املعارف ابإلسكندرية ، 2003 ص 13 .

القانونية للحيازة عن طريق دعاوى احل يازة الثالث،إال أن هذا اإلجتاه تعرض لإلنتقاذ كون أن احلقوق اليت تصلح حمال للتعامل هي حقوق مالية أما احليازة فال تقوم ابملال 13 . ويرى اإلجتاه الثاين أن احليازة ليست حبق وإمنا سبب لكسب احلق،فهي جمرد واقعة مادية بسيطة متنح للحائز حقا على الشيء الذي حيوزه وترتب ع اجلزائري من خالل نص آاثر قانونية،وهو نفس املوقف الذي إعتمده املشر املادة 808 وما يليها من القانون املدين اجلزائري 14 . ب - عناصر احليازة: كنني أساسيني،أحدمها مادي واآلخر معنوي. ابلرجوع ملفهوم احليازة جند أن احليازة احلقيقية ال تقوم إال بتوافر ر فاحليازة ال تقوم على العنصر املعنوي فقط دون املادي،كما ال تقوم على جمرد العنصر املادي دون املعنوي، ألنه بتخلف هذا العنصر تكون احليازة مادية حمضة وهي ما يطلق عليها مصطلح احليازة العرضية،واليت ال تصلح لتكون سبب إكتساب امللكية العقارية يف القانون اجلزائري إال أن هناك استثناء على ذلك حيث ميكن أن تتحول كسب احلق العيين ابلتقادم وذلك إما بفعل من الغري يتلقاه احلائز العرضي منه احليازة العرضية إىل قانونية وتؤدي إىل وعادة ما يكون هذا الفعل تصرفا انقال للملكية ، و إما بفعل يصدر من احلائز يعارض به حق املالك على أن يدل هذا الفعل بوضوح على أن احلائز العرضي أصبح حيوز حلساب نفسه ال حلساب املالك.مع العلم أن مدة التقادم املكسب يف هذه احلالة ال تسري إال من اتريخ هذا التغيري 15 ،و هذا ما جاء به نص املادة 831 من القانون املدين اجلزائري. ب - 1 - العنصر املادي: كن على رابطة فع يقوم هذا الر لية تربط احلائز ابلشيء احملوز وأن تكون هذه الرابطة قاطعة الداللة على أن احلائز له سلطة فعلية مادية على شيء جيوز التعامل فيه 16 . و يتجسد العنصر املادي أساسا يف جمموع األعمال املادية اليت يقوم هبا احلائز واليت يباشرها مالك الشيء أو صاحب احلق موضوع احليازة عادة، كان شرط أن تكون هذه األعمال املادية مطابقة للحق الذي يدعيه احلائز، فإذا ك هذا احلق هو حق ملكية جيب على احلائز أن يباشر األعمال املادية اليت يباشرها املالك عادة إ ستغالل الشيء.كما 13 محدي زواوي فريدة، احليازة والتقادم املكسب،ديوان املطبوعات اجلامعية ،ص 10 . 14 محدي زواوي فريدة،املرجع السابق،ص 11 . 15 محدي زواوي فريدة،املرجع السابق،ص 28 . 16 حممد امحد عابدين، التقادم املكسب و املسقط يف القانون،دار الفكر اجلامعي،اإلسكندرية ، 2002 ،ص 165 .

كافية للداللة على احليازة حبيث ال يشك الغري أب يشرتط أن تكون هذه األعمال املادية ن ممارسها هو صاحب احلق أو الشيء الذي حيوزه 17 ،مع العلم أنه ال يشرتط فيها أن تكون متواصلة وغري منقطعة،بل يكفي أن تكون متقاربة من حيث الزمان ومنتظمة 18 . ورغم أن احليازة مبفهوم عام يعرب عنها بوضع اليد إال أنه ال يشرتط دائما يف احلائز أن يكون واضعا اليد على الشيء ماداي،بل ذلك خيتلف إب ختالف احلق احملوز 19 .وقد تكون هذه السيطرة املادية مباشرة أو غري مباشرة. كبيع العقار كما أن التصرفات القانونية 20 وأتجريه ورهنه،ال تكفي وحدها لتحقق العنصر املادي،ألن مثل هذه التصرفات قد يقوم هبا شخص غري احلائز،ابلتايل فإن التصرفات القانوني ة متنح للشخص سلطة قانونية فقط،بينما حتقق العنصر املادي للحيازة يتطلب توفر سلطة فعلية 21 . نشري إىل أنه قد تتحقق السيطرة املادية للحيازة أبن تكون على الشيوع ، كما ترد على حصة مفرزة،ترد فاحليازة على حصة شائعة،فإذا ملك أكثر من شريك عقار على الشيوع، فإن احليازة تثب ت لكل منهم، وترتب أاثرها ابلنسبة كل شريك أبعمال السيطرة املادية اليت تعرب عليها.وابلتايل فإن السيطرة هلم مجيعا على أن يقوم املادية على الشيوع كما ال تنتج آاثرها إال يف احلدود اليت تتفق مع الطبيعة اخلاصة ال ينتج عنها حيازة شخصية بل حيازة على الشيوع، للشيوع 22 . فحيازة الشريك على الشيوع ال حتمى بدعاوى احليازة إال على أساس أهنا حيازة على الشيوع،ونفس الشيء ابلنسبة لكسب احلق ابلتقادم،فإذا توافرت الشروط التقادم،فال يكسب أحد الشريكني احلق إال على الشيوع.ومع ذلك، فقد حتمى احليازة بدعاوى احليازة على أساس أهنا خالصة ال شائعة، كما قد يكتسب احلق كله ابلتقادم 17 حم مدي زواوي فريدة،املرجع السابق، ص 13 . 18 حم مد امحد عابدين، املرجع السابق، ص 166 . 19 حممد حسني منصور،احلقوق العينية األصلية - امللكية واحلقوق املتفرعة عنها - كسب امللكية ،أسباب ،دار اجلامعة اجلديدة للنشر،سنة 2002 ، ص 443 . 20 سواء بيع العقار المملوك ملكية فردية وهي الحالة العادية للملكية،أو يكون بيع عقار شائع أي مملوك ملكية شائعة والشيوع حالة قانوني ة إستثنائية للملكية تتحقق حينما يملك شخصان فأكثر مال معين،تحدثت عليها المادة 713 وما ي ليها من القانون المدني الجزائري. 21 حممد حسني منصور،املرجع السابق،ص 443 . 22 حممدي زواوي فريدة،املرجع السابق،ص 16 .

كشريك على الشيوع، ويدل بوضوح على أن خالصا ال شائعا يف حالة ما إذا قام أحد الشريكني بعمل يغري صفته كله خالصا لنفسه الشريك أصبح حيوز احلق 23 . ب - 2 - العنصر املعنوي: هو قصد احلائز يف أن يظهر مبظهر املالك أو صاحب احلق العيين مو ضوع احليازة، أي أن يباشر األعمال املادية اليت ميارسها عادة صاحب احلق العيين احملوز حلساب نفسه ال حلساب الغري. وإذا انتفى كن املعنوي فإنه تنتفي احليازة القانونية وال تنتج آاثرها ،بل نكون بصدد احليازة العرضية اليت ال تعترب سببا لكسب الر امللكية،وال جتوز فيها الوساطة وهي قرينة قانونية بسيطة قابلة إلثبات العكس وهذا ما تضمنته الفقرة الثانية من املادة 810 من القانون املدين اجلزائري. ع قرينة وضع املشر قانونية كن املعنوي ملن تثبت له السيطرة بسيطة قابلة إلثبات العكس مفادها إفرتاض الر املادية،وعلى كل من يدعي عكس ذلك إثب ات ما يدعيه، فمن كان يسيطر على عقار سيطرة مادية ال يتحمل عبء إثبات حيازته حلساب نفسه، بل على من ينازعه يف هذه احليازة أن يقيم الدليل على أن هذا احلائز حيوز حلساب الغري. أما إذا كانت احليازة استمرارا حليازة سابقة، فيفرتض أن احلائز الالحق حيوز حلساب احلائز ا لسابق البادئ ابحليازة، لكن هذه القرينة بسيطة قابلة إلثبات العكس 24 . وعليه إن عنصر النية يثبت بكافة أدلة اإلثبات ولقضاة املوضوع السلطة التقديرية الكاملة يف استخالص كل دعوى. ثبوت هذا العنصر من عدمه و ذلك حبسب وقائع و ظروف وإنطالقا من نص املادة 808 من القانون املدين اجلزائري اليت تنص على أنه:"ال تقوم احليازة على عمل أيتيه الغري على أنه جمرد رخصة أو على عمل يتحمله على سبيل التسامح"، وعليه ال تقوم احليازة على جمرد رخصة من املباحات أي األعمال الرخصة قانوان،كما ال تقوم على أعمال التسامح. 2 - جمال احليازة وعيو هبا كذا األموال غري القابلة للحيازة هذا من جهة ،ومن جهة أخرى إىل سنتطرق إىل األموال القابلة للحيازة و كانت صحيحة ومقرتنة مبدة كسب امللكية إذا ما العيوب اليت ميكن أن تشوب هذه الواقعة املادية اليت تكون سبب معينة من الزمن طبقا ملا جاء يف أحكام القانون املدين اجلزائري. 23 قدري عبد الفتاح الشهاوي،املرجع السابق،ص 32 . 24 ما تضمنته الفقرة الثانية من نص املادة 810 من القانون املدين اجلزائري.

أ - جمال احليازة تتمثل احليازة يف مباشرة احلائز لسلطته على الشيء و جيب أ ن يكون بقصد الظهور عليه مبظهر املالك أو صاحب حق عيين أخر 25 ،أما احلقوق الشخصية فال ترد عليها احليازة 26 .وحىت يكون املال قابال للحيازة البد أن يكون قابال للتعامل فيه وقابال للتملك ابلتقادم كذا و أن يكون حقا عينا ال شخصيا وان يكون شيئا ماداي ألهنا ال كحق املؤلف. ترد على احلقوق املعنوية كما ال جتوز حيازة أموال الدولة أو األموال التابعة للدومني العام وهذا ما استقر عليه القضاء اجلزائري 27 ،وال ترد على جمموعة قانونية من األموال كماال جتوز حيازة احلقوق. ، ب - عيوب احليازة ع اجلزائري يف املادة يشرتط يف احليازة حىت تنتج آاثرها أن تكون خالية من العيوب، اليت نص عليها املشر 808 من القانون املدين اجلزائري ،و ع هي:عيب اإلكراه،عيب اخلفاء،عيب الغموض،مع اإلشارة أن املشر اجلزائري مل كسب امللكية يف القانون املدين اجلزائري. كسبب من أسباب يتعرض إىل عيب عدم اإلستمرار حني تنظيمه للحيازة ب - 1 - عيب اإلكراه: Violence : عيب اإلكراه أو عدم اهلدوء، وتكون احليازة معيبة هبذا العيب طاملا حتصل عليها صاحبها ابلقوة أو التهديد وظل حمتفظا هبا دون كذلك كان زوال القوة أو التهديد اليت حصل عليها به، وإذا كالمها مستمر و مل ينقطع فان احليازة تضحى مشوبة بعيب اإلكراه مادامت القوة أو التهديد 28 ، وهذا اإلكراه الذي يعيب احليازة يستوي أن يستخدم ضد صاحب احلق أو ضد حائز سابق غري املالك النتزاع حيازته ،كما يستوي أن يكون احلائز شخصيا هو الذي يستعمل وسائل اإلكراه أم أعوانه 29 . 25 ج عبد املنعم فر الصده ،املرجع السابق ،ص 506 . 26 ح القانون املدين األردين احلقوق العينية األصلية حممد وحيد الدين سوار،شر - اجلزء 2 - كسب امللكية واحلقوق املشتقة من حق امللكية،دراسة ،أسباب موازنة ابملدوانت العربية،مكتبة دار الثقافة للنشر والتوزيع، األردن، الطبعة األوىل، سنة 1999 ، ص 226 . 27 قرار احملكمة ا لعليا الصادر عن الغرفة املدنية ، اتريخ 27 / 01 / 1993 يف امللف رقم 100370 ، منش ور ابجمللة القضائية العدد األول ، لسنة 1995 . 28 قدرى عب د الفتاح الشهاوى،املرجع السابق، ص 76 . 29 رمضان أبو السعود،الوجيز يف احلقوق العينية األصلية،مصدر وأحكام احلقوق العينية األصلية يف القانون املصري واللبناين، منشورات احلليب احلقوقية، بريوت لبنان،سنة 2002 ،ص 327 .

كما يستوي أن يكون احلائز شخصيا هو الذي يستعمل وسائل اإلكراه أم أعوانه،كما يستوي أن تكون احليازة قد انتزعت ابلقوة أو ابلتهديد وان يكون احلائز السابق قد أذعن للقوة أو التهديد فسلم العني مكرها 30 . و ت صبح احليازة هادئة وسليمة وتنتج آاثرها القانونية منذ اللحظة اليت ينقطع فيها اإلكراه، فعيب اإلكراه مؤقت يزول ابنقطاع سببه ونسيب ال يستطيع التمسك به إال ملن وقع عليه اإلكراه 31 . ب - 2 - عيب اخلفاء: Cladestinite : أو كما يطلق عليه أحياان عيب عدم العالنية ،البد أن ت كون حيازة عالنية ، حبيث يباشرها احلائز على مشهد من الناس، ويف القليل على مشهد من املالك أو صاحب احلق الذي كانت احليازة مشوبة بعيب اخلفاء أو عدم العالنية يستعمله احلائز .فإذا أخفاها احلائز على املالك أو صاحب احلق ومن مت ال تكون صاحلة أل ن حتمى بدعاوى احليازة وال أ ن تستتبع التملك ابلتقادم 32 . كن املادي للحيازة.وغالبا ما يكون إخفاء احليازة عمال إراداي،و لكن وعيب اخلفاء كعيب اإلكراه يشوب الر كان جيهله احلائز نفسه ال يهم أن يكون من أخفى حيازته حسن النية وسيئها.إذ يتوافر عيب اخلفاء،حىت لو 33 . ب - 3 - عيب الغموض أو اللبس : Equivoq ue : جيب أن تكون احليازة واضحة، فإذا شاهبا لبس أو غموض كذلك إذا أحاطت هبا ظروف تثري الشك يف أن احلائز يباشر سلطته على الشيء كانت حيازة معيبة.وتكون احليازة حلساب نفسه، حبيث أن األعمال اليت يقوم هبا ميكن أن حتتمل معنيني: فيصح أن حتمل على أ نه يريد اإل ستئثار اب حلق لنفسه،كما يصح أن حتمل على أ نه حيوز حلساب غريه 34 كن املعنوي .وعيب اللبس أو الغموض إمنا يصيب الر للحيازة. ويالحظ أن اغلب حاالت احليازة الغامضة إمنا تثور بش أ ن امللكية العقارية الشائعة، ومثال ذلك :أن يضع أ حد كاء يده على العقار الشائع كله أو الشر أ نه يدير العقا كائه ر كله حلسابه أو حلساب ابقي شر 35 . وعيب اللبس أو الغموض عيب نسيب ال أ ثر له إال قبل من أ لتبس عليه أمر احليازة فيما يتعلق بعنصر القصد. 30 رمضان أبو السعود،املرجع السابق،ص 327 . 31 حممد حسني منصور ،املرجع السابق،ص 453 . 32 قدرى عبد الفتاح الشهاوى،املرجع السابق، ص 72 . 33 حممدي فريدة زواوي، املرجع السابق، ص 33 . 34 ج الصده. املرجع السابق. ص عبد املنعم فر 542 . 35 رمضان أبو السعود. املرجع السابق، ص 328 .

ب - 4 - عيب عدم االستمرار: Discontinuite : ع إىل جانب العيوب الثالثة املذكورة من جانب املشر اجل زائري يف املادة 808 من القانون املدين اجلزائري فإنه ميكن إضافة عيب عدم االستمرار أو التقطع، فإذا تولدت احليازة عن إمهال متقطعة كانت مشوبة بعيب عدم االستمرار أو التقطع، وابلتايل ال تنتج آاثرها القا نونية . ولكي تكون كذلك جيب أن تتواىل أعمال السيطرة املادية على الشيء يف فرتات متقارب ة منتظمة من طرف احلائز كلما دعت احلاجة ذلك حسب طبيعة الشيء حمل احليازة 36 . II . أ ثر احليازة يف إ كسب احلق العيين العقاري ابلتقادم املكسب ثبات و احليازة وضع مادي يسيطر الشخص فيه سيطرة فعلية على حق من احلقوق 37 .فاحلائز القا نوين يستطيع محاية كز املدعى عليه إذ يفرتض فيه حيازته بدعاوى احليازة، ويكون بذلك يف مر أ نه املالك العني. و هو أهم أ ثر للحيازة يف كدة لكل احليازة فهي ختتلف حسب احليازة كسب ملكية العني.غري أن هذه اآلاثر ليست نتيجة حتمية ومؤ إمكانية كذل كانت صحيحة أو معيبة،و ذاهتا إذا كان ميارس احليازة كان حسن أو سيئ النية وإذا ك إىل الشخص احلائز إذا لنفسه أو حلساب غريه 38 . 1 - أ ثر احليازة يف إ ثبات ملكية احلق العيين ومحايتها كذا إىل محاية احليازة يف ذاهتا. كواقعة مادية يف إثبات احلق العيين، و سنتناول اثر احليازة أ - أ ثر احليازة يف إث بات ملكية احلق العيين تنص املادة 823 من القانون املدين اجلزائري على أن:"احلائز حلق يفرتض انه صاحب هلذا احلق حىت يتبني خالف ذلك". فإذا ثبتت احليازة إعتربت قرينة على أن الشخص صاحب حق ، وهلذا فان احلائز يكون مدعى عليه دائما يف دعاوى امللكية 39 . أ - 1 - حق إثبات ملكية احلق الع يين أ - 1 - 1 - إثبات امللكية : خت تلف طرق إثبات امللكية وتتمثل فيما يلي: الطريقة األوىل :السجل العيين ، حيث يتم شهر العقار يف السجل العيين أو العقاري. الطريقة الثانية: ابلتقادم املكسب الطويل أو القصري . 36 قدرى عبد الفتاح الشهاوى، املرجع السابق، ص 67 . 37 رمضان أبو السعود،املرجع السابق ،ص 296 . 38 حممدي فريدة زواوي،املرجع السابق،ص 59 . 39 ج،احلقوق العينية األصلية،الدار اجلامعية،ص توفيق حسن فر 403 .

فإثبات امللكية سواء ابلسجل العيين أ و ابلتقادم الكسب الطويل أو القصري يعترب دليال قاطعا على امللكية 40 . الطريقة الثالثة :ابحليازة:و يتمثل دورها يف إثبات امللكية مبقتضى قرينتني مها: 1 - إن احليازة املادية قرينة على احليازة القانونية إىل أن يقوم الدليل على العكس. 2 - إن احليازة القانونية قرينة قاطعة على امللكية إىل أن يثبت العكس 41 . أ - 1 - 2 - إثبات امللكية ابحليازة : القاعدة أ نه من كان حائزا حلق أ عترب على أ نه صاحبه إىل أن يقوم الدليل على العكس، وأن من يستطيع إثبات احليازة املادية لنفسه له أن يتخذ منها قرينة على احليازة القا ن ونية ومن مت قرينة على امللكية.وهذا ما نصت عليه املادة 823 من القانون املدين اجلزائري . كما تفضل احليازة املستوفية الشروط على احليازة غري املستوفية الشروط وذلك يف حالة عدم وجود أدلة إثبات غري احليازة،فهي قرينة بسيطة قابلة إلثبات العكس 42 . أ - 2 - كز ا احلائز يف مر ملدعى عليه كز املدعى عليه يف النزاع على احلق فال يكلف إبثبات وجود حقه وإمنا على من ينازعه يف هذا احلائز يف مر احلق أن يثبت ما يدعيه فهو معفى من اإلثبات فان مل يستطع اإلثبات بقي الوضع على ما كان عليه 43 . فإذا مل يثبت اخلصم أبحقيته ابمللكية رفضت دعواه، فتظل احل يازة للحائز وهذا يعين أن اخلصم عجز عن اإلثبات 44 . ب - محاية احليازة: ع اجل حيمي املشر زائري احليازة من تعرض الغري بواسطة دعاوى احليازة الثالث ، ودعاوى احليازة خاصة ابلعقارات وهي مستبعدة يف املنقوالت بقاعدة احليازة يف املنقول سند امللكية اليت جتعل حيازة املنقول مرتبطة ابمللكية 45 . 40 حممدي فريدة زواوي،املرجع السابق،ص 56 . 41 حممد حسني منصور،املرجع السابق،ص 468 . 42 حممدي فريدة زواوي، املرجع السابق، ص 202 . 43 نبيل إبراهيم سعد، احلقوق العينية األصلية أحكامها ومصادرها،منشاة املعارف،اإلسكندرية،سنة 2001 ،ص 489 . 44 ج الصده، املرجع السابق،ص عبد املنعم فر 558 . 45 محدي فريدة زواوي، املرجع السابق،ص 62 .

وطبقا لنص املادة 689 من القانون املدين اجلزائري 46 فإنه ج يف جمال دعاوى احليازة كل العقارات ال يندر إمنا يستثىن منها املتعلقة اب لدومني العام ألهنا أصال مستبعدة من جمال احليازة.كما حتمى بدعاوى احليازة احلقوق العينية املتعلقة ابلعقار، كحق االنتفاع أو االستعمال... 47 . ب - 1 - دعاوى محاية احليازة: شرعت هذه الدعاوى كان مالكا أن يرفع دعوى احليازة بدال من حلماية احلائز الذي يكون من مصلحته ولو دعوى امللكية،أل ن إثبات هذه األخرية أمر عسري،بينما تكفي احليازة املادية لرفع دعاوى احليازة غالبا،ولكن هذا ال مينعه إن كان مالكا للحق أن يرفع بعد ذلك دعوى استحقاق،ولكن البد من اإلشارة إىل القاعدة القا نونية امللزمة للقاضي وأطراف اخلصومة واليت تقضي بعدم جواز اجلمع بني دعاوى احليازة و دعوى امللكية 48 . ب - 1 - 1 - دعوى إ سرتداد احليازة: ع اجل نص املشر زائري علي ها يف القانون املدين اجلزائري يف املواد 817 و 818 و 819 ، فاألوىل 49 كان حائزا ابلنيابة املطالبة ابسرتدادها. تنص على إمكانية حائز العقار الذي فقد حيازته أو من والثانية 50 أقرت أن دعوى إ سرتداد احليازة ال تكون جائزة إال من الشخص الذي مضت على حيازته القانونية مد ة سنة من فقدها.ويف حالة تعادل السندات من احلائزين ف إ ن احليازة األحق هي األسبق يف التاريخ.والثالثة 51 نصت كان املغتصب حسن النية يشرط رفعها يف امليعاد القانوين على إمكانية رفع دعوى احليازة حىت و لو املنصوص عليه. 46 املادة 689 من القانون املدين اجلزائري تنص على:"ال جيوز التصرف يف أموال الدولة أو حجزه ا أو متلكها ابلتقادم. غري أن القوانني اليت ختصص هذه األموال إلحدى املؤسسات املشار إليها يف املادة 688 ، حتدد شروط إدارهتا، وعند االقتضاء شروط عدم التصرف فيها". 47 الدكتور قدرى عبد الفتاح الشهاوى،املرجع السابق،ص 125 . 48 حممدي فريدة زواوي، املرجع السابق،ص 59 . 49 املادة 817 كان من القانون املدين اجلزائري تنص على:"جيوز حلائز العقار الذي فقد حيازته أن يطلب خالل السنة التالية لفقدها، ردها إليه.فإذا فقد احليازة خفية، يبدأ سراين السنة من وقت انكشاف ذلك. كان حائزا ابلنيابة من غريه." وجيوز أيضا أن يسرتد احليازة من 50 املادة 818 من القانون املدين اجلزائري تنص على:"إذا مل يكن من فقد احليازة قد مضت على حيازته سنة على فقدها. فال جيوز له أن يسرتد احليازة:إال ممن ال يستند إىل حيازته أحق ابلتفضيل، واحليازة األحق ابلتفضيل هي احليازة القائمة على سند قان وين.فإذا مل يكن لدى أي م كانت احليازة األحق هي األسبق يف التاريخ. ن احلائزين سند أو تعادلت سنداهتما، للحائز يف مجيع األحوال،إذا فقد حيازته ابلقوة أن يسرتدها خالل السنة التالية لفقدها". 51 املادة 819 من القانون املدين اجلزائري تنص على:"للحائز أن يرفع يف امليعاد القانوين دعوى اسرتداد احليازة على من انتقلت إليه حيازة الشيء كان هذا األخري حسن النية". املغتصب منه ولو

كما نص عليها يف الفقرة األوىل من نص املادة 524 من قانون اإلجراءات املدنية واإلدارية "جيوز رفع دعاوى احليازة،فيما عدا دعوى إ سرتداد احليازة،ممن كان حائزا بنفسه أو بواسطة غريه لعقار أو حلق عيين عقاري،كانت حيازته هادئة وعلنية ومستمرة ال يشوهبا انقطاع وغري مؤقتة،دون لبس،و إ ستمرت هذه احليازة مدة سنة على األقل ".وميكن تعريفها ، أبهنا الدعوى املقررة إل سرتجاع احليازة اليت سلبت من صاحبها وأساس تقريرها هو محاية النظام العام 52 . ب - 1 - 2 - دعوى منع التعرض : ع اجل نص عليها املشر زائري يف املادة 820 من القانون املدين اجلزائري 53 .وهي الدعوى اليت يرفعها احلائز ضد الغري الذي يعارضه يف حيازته 54 .وتعترب هبذا أهنا دعوى احليازة الرئيسية إذ حتمي احليازة الق انونية يف ذاهتا دون احليازة العرضية 55 وهذا ما مييزها عن دعوى إ سرتداد احليازة. ب - 1 - 3 - دعوى وقف األعمال اجلديدة : ع اجل نص عليها املشر زائري يف املادة 821 من القانون املدين اجلزائري 56 ،وتعرف ع يف عمل،لو مت ألصبح تعرضا للحيازة وذلك أبهنا الدعوى اليت يرفعها احلائز ضد الغري الذي شر بطلب منعه من إمتام هذا العمل 57 . تتميز أبهنا دعوى وقائية 58 . ب - 2 - االختصاص احمللي و النوعي لدعاوى احليازة: ب - 2 - 1 - االختصاص احمللي :طبقا للفقرة األوىل من نص املادة 40 من قانون اإلجراءات املدنية واإلدارية 59 ف إ ن االختصاص احمللي يف دعاوى احليازة الثالث إىل احملكمة اليت يقع يف دائرة إ ختصاصها العقار موضوع النزاع.وهذا ما 52 حممدي فريدة زواوي، املرجع السابق ، ص 64 . 53 املادة 820 كاملة مت وقع له تعرض يف من القانون املدين اجلزائري تنص على:"من حاز عقارا واستمر حائزا له مدة سنة حيازته، جاز له أن يرفع خالل السنة دعوى مبنع التعرض". 54 محدي فريدة زواوي،املرجع السابق. ص 63 . 55 عبد الرزاق السنهوري،املرجع السابق .ص 927 . 56 املادة 821 كاملة وخشي من القانون املدين اجلزائري تنص على ما يلي:"جيوز ملن حاز عقارا واستمر حائزا له مدة سنة ألسباب معقولة التعرض له من جراء أعمال جديدة هتدد حيازته، أن يرفع األمر إىل القاضي طالبا وقف األعمال ، بشرط أن ال تكون قد متت ومل ينقض عام واحد على ال بدء يف العمل الذي يكون من شانه أن حيدث الضرر". 57 عدىل أمري خالد،احلماية املدنية اجلزائية لوضع اليد على الع قار، منشأة املعارف اإلسكندرية ،سنة 1992 ،ص 112 . 58 محدي فريدة زواوي، املرجع السابق. ص 63 وص 64 . 59 الفقرة األوىل من نص املادة 40 تنص على :"....ترفع الدعاوى أمام اجلهات القضائية املبينة أدانه دون سواها: يف املواد العقارية، أو األشغال املتعلقة ابلعقار، أو دعا وى اإلجيارات مبا فيها التجارية املتعلقة ابلعقارات، والدعاوى املتعلقة ابألشغال العمومي، أمام احملكمة اليت يقع يف دائرة اختصاصها العقار، أو احملكمة اليت يقع يف دائرة اختصاصها مكان تنفيذ األشغال".

أكدته نص الفقرة الثانية من املادة 17 من القانون املدين اجلزائري أبنه :"يسري على احليازة وامللكية واحلقوق العينية األخر ى،قانون موقع العقار." ب - 2 - 2 - االختصاص النوعي : حتمل دعاوى احليازة طابع اإل ستعجال و تشبه الدعاوى اإل ستعجالية ألنه ال ينظر كسب اخلصم احليازة ملدة معينة كذلك ألهنا تتطلب حلوال سريعة خوفا من ضياع الوقت و فيها إىل موضوع احلق،و تتطلب هي نفسها احلماية الق انونية 60 . 2 - أ ث كسب احلق العيين العقاري ابلتقادم املكسب ر احليازة يف التقادم املكسب هو وسيلة يستطيع مبوجبها احلائز التمسك بكسب ملكية الشيء أو احلق العيين حمل احليازة ،وذلك إذا إ ستمرت حيازته مدة من الزمن،فنجد أن العديد من التشريعات قد أقرت مببدأ التقادم املكسب واتفقت على أن احليازة إذا اقرتنت مبدة معينة فإهنا تؤدي لكسب العني حمل احليازة، علما أن هذه املدة ختتلف إب ختالف القوانني الوضعية 61 . أ - الشروط العامة للتقادم املكسب للملكية العقارية ابلرجوع إىل القانون املدين اجلزائري ع قد قسم التقادم املكسب إىل جند أن املشر ثالثة أنو اع وهي التقادم املكسب الطويل،التقادم املكسب القصري ،وتقادم احلقوق اإل رثية. وذلك من خالل املواد 8 27،828،829 من القانون املدين اجلزائري كة بني هذه األنواع الثالثة فسنتناول .ومادام أن هناك شروط مشرت أوال الشروط العامة للتقادم املكسب للملكية ، وفيما يلي سنعرض الش روط اخلاصة بكل من التقادم املكسب القصري و تقادم احلقوق اإلرثية مادام أهنا تتطلب شروط خاصة. أ - 1 - شرط احليازة: كان نوعه قيام حيازة صحيحة يشرتط يف التقادم املكسب أاي أي أن كان وخالية تكون مستوفية الشروط واألر من العيوب أما ابلنسبة للحيازة العرضية فهي مستبعدة ل تكون أساسا لكسب احلق العيين ابلتقادم 62 . أ - 2 - شرط املدة: 60 محدي فريدة زواوي، املرجع السابق. ص 63 . 61 محدي فريدة زواوي، املرجع السابق، ص 80 . 62 محدي فريدة زواوي، املرجع السابق، ص 89 .

ختتلف هذه املدة حبسب نوع التقادم فالقاعدة العامة أن مدة التقادم املكسب هي 15 كاملة وهي ذات سنة املدة املتطلبة يف التقادم املكسب طويل املدى 63 ع اجل ، ذلك ألن املشر زائري مل يضع شرطا إىل جانب احليازة سوى شرط املدة بغرض منح املالك احلقيقي الوقت الكايف لتقدمي إ عرتاضه على حيازة الغري و إ سرتداد ملكه.ما يالحظ ع مل يستبعد احلائز سيء النية من اإل كذلك أن املشر ستفادة من إ كتساب احلق ابلتقادم الطويل،على عكس التقادم القصري الذي إ ع إىل جانب الشروط العامة املت شرتط فيه املشر مثلة يف احليازة واملدة شروط خاصة واليت سنفصلها الحقا، ، أما ابلنسبة للنوع الثالث فإن مدته هي 33 كاملة،وذلك ابلنسبة للحقوق اإلرثية. سنة جتدر اإلشارة إىل أن املدد املتطلبة يف التقادم مبختلف أنواعه من النظام العام حبيث ال جيوز للمالك و ال ل لحائز اإل تفاق على تعديلها ال إبطالتها وال بتقصريها 64 . ب - الشروط اخلاصة ابلتقادم القصري رأينا سابقا أن التقادم املكسب الطويل هو األصل العام يف التقادم املكسب، وعلى هذا األساس فإنه يسري على التقادم املكسب القصري قواعد التقادم املكسب الطويل مع إ نفراد ه ببعض الشروط 65 واليت ميكن ح صرها يف شروط أربعة منصوص عليها ابملادة 828 من القانون املدين اجلزائري 66 و هي إ قتصار التقادم القصري على العقارات واحلقوق العينية العقارية دون املنقوالت،املدة اليت إ ع حىت تكتسب امللكية ابلتقادم القصري هي شرتطها املشر 10 كاملة سنوات محاية ملصلحة احلائز حسن النية ا لذي جيهل أنه يعتدي على عقار غريه،ويعتقد حبسن نية أنه يتعامل مع املالك احلقيقي، ومحاية له،وجوب إ قرتان احليازة حبسن النية،وجوب إ ستناد احلائز يف حيازته إىل سند صحيح. ب - 1 - شرط السند الصحيح: ب - 1 - 1 - مفهوم السند الصحيح: هو تصرف يصدر من شخص ال يكون مالكا للشيء أو صاحبا للحق املراد كسبه ابلتقادم مع إلزامية إشهار هذا السند 67 . 63 ج الصدة، املرجع السابق، ص عبد املنعم فر 57 . 64 عبد الرزاق أمحد السنهوري، املرجع السابق، ص 1014 . 65 عبد الرزاق أمحد السنهوري، املرجع السابق، ص 1013 . 66 الفقرة الثانية من نص املادة 828 من الق كانت مقرتنة حبسن نية و انون املدين اجلزائري:" إذا وقعت احليازة على عقار أو على حق عيين عقاري و مستندة يف الوقت نفسه إىل سند صحيح فإن مدة التقادم املكسب تكون 10 سنوات". 67 ما تضمنته الفقرة الثالثة من نص املادة 828 من القانون املدين اجلزائري.

و بذلك السند الصحيح هو تصرف قا نوين انقل للملكية وال يعيبه سوى أنه صادر من غري املالك،وقد عاجل ع اجل املشر زائري هذا العيب من خالل تشريع التقادم القصري وذلك مح اية للحائز حسن النية احلامل لسند صحيح، فرغم أن احلائز ال ميكنه متلك العقار مبوجب هذا السند إال أنه له احلق يف كسبة ابلتقادم القصري. ب - 1 - 2 - شروط السند الصحيح : ميكن استخالص هذه الشروط من نص امل ادة السابق ذكرها وهي كاأليت: أوال - أن يكون السند تصرف قانوين صا در إىل احلائز ابعتباره خلفا خاصا: ويستوي أن يكون هذا التصرف القا نوين عقد بيع أو هبة مثال 68 كان السند الصحيح متمثل يف واقعة قا ، أما إذا نونية كاملرياث مثال فال ميكن للوارث أن يتمسك ابملرياث كسبب صحيح لكسب العقار ابلتقادم القصري كان املورث حسن النية إال إذا 69 . اثنيا - أن يكون انقال للملكية العقارية: البد أن يرتب أثره بنقل ملكية العقار حمل احليازة، أما العقود غري الناقة كسند صحيح للملكية فإهنا ال تصلح . أما فيما خيص األحكام القضائية فاألصل أهنا مقررة حلقوق وليست منشأة هلا وعلى هذا األساس ال ميكن إ عتبارها سندا صحيحا،غري أن هناك بعض األحكام القضائية انقلة للملكية وتصح كحكم رسو املزاد مثال، حيث يعترب هذا احلكم انقال للملكية كونه مبثابة بيع من املدين إىل الراسي كسند صحيح عليه املزاد 70 . اثلثا - أن يكون له وجود قانوين: وعليه فإن التصرف القا نوين الباطل بطالن مطلق ال يصلح كسند صحيح ألنه منعدم الوجود ،ومادام أنه حيق لكل ذي مصلحة التمسك ابلبطالن املطلق فإنه جيوز للمالك احلقيقي أن يتمسك ببطالن سند احلائز ، أما التصرف القا نوين القابل لإلبطال فله وجود قا نوين ومنتج ألاثره القا نونية إىل أن يقضى ببطالنه، وعلى هذا األساس يصح أن يكون س كالعقد املشوب أبحد عيوب ند صحيح، اإلرادة 71 . كان التصرف القا أما إن نوين معلق على شرط واقف فال يكون هذا التصرف انفذا وال يعترب سند صحيح إال من وقت حتقق الشرط، أما إذا مل يتحقق الشرط إ نعدم التصرف القا نوين كأنه مل يكن ومن مثة ال ميكن وأعترب إ عتباره سند صحيح ، أما فيما خيص التصرف القا نوين املعلق على شرط فاسخ فيعترب صحيح منذ البداية وإذا مل يتحقق الشرط اعترب التصرف سند صحيح، أما إن حتقق فيزول التصرف وينعدم الس ند الصحيح 72 . 68 رمضان أبو ال سعود، املرجع السابق، ص 391 . 69 حممدي فريدة زواوي، املرجع السابق، ص 106 . 70 حممدي فريدة زواوي، املرجع السابق، ص 107 . 71 رمضان أبو السعود، املرجع السابق، ص 403 . 72 عبد الرزاق أمحد السنهوري، املرجع السابق، ص 1099 .

رابعا - أن يكون صادرا من شخص غري املالك: ويستوي أن يكون غري مالك أصال أو كان مالكا وزالت ملكيته أب كما لو أبطل السند أو فسخ، وهو العيب الوحيد يف السند الصحيح ثر رجعي وه و يتوافق مع اهلدف من تشريع التقادم املكسب القصري 73 . خامسا - أن يكون السند مشهرا: البد من القيام إبجراءات الشهر العقاري يف العقود الناقلة للملكية العقارية واحلقوق العينية العقارية وإال ال تر كانت تب مثل هذه العقود أثرها ال فيما بني املتعاقدين وال ابلنسبة للغري وحىت ولو هذه العقود صادرة من املالك احلقيقي،وعليه فإن العقد غري املشهر ال يصلح كسند صحيح ما دام أنه ال ينقل امللكية العقارية 74 . ب - 1 - 3 - إثبات السند الصحيح: القاعدة يف إثبات السند الصحيح هي ع دم افرتاض وجود السند وأن عبء كان السند الصحيح إثباته يقع على احلائز الذي يريد التمسك ابلتقادم وخيضع يف ذلك للقواعد العامة لإلثبات، وملا هو تصرف قا نوين غ يف قالب رمسي،ألن الرمسية شرط النعقاد التصرفات موضوعه عقار فإنه يشرتط أن يكون مفر الواردة على عقار طبقا ل لمادة 324 / 1 من القانون املدين اجلزائري. ب - 2 - شرط حسن النية: ب - 2 - 1 - مفهوم حسن النية: عرفت املادة 824 من القانون املدين اجلزائري كما يلي:"يفرض حسن حسن النية كان اجلهل انشئا عن خطأ جسيم" ومن هذا يستنتج النية ملن حيوز حقا وهو جيهل أنه يتعدى على حق الغري إال إذا أن حسن النية هو اعتقاد خاطئ أو غلط يقع فيه احلائز على أساس انه تلقى العقار من املالك احلقيقي،دون أن يشوب هذا االعتقاد أدىن ش كان جيهل أنه يعتدي على عقار مملوك للغري ك،فاحلائز يعترب حسن النية مىت ما 75 . فحسن النية حسب املعيار الشخصي ، هو إعتقاد احلائز أبنه تلقى العقار من مالكه،ووفق هذا املعيار ينظر إىل ما يقوم يف نفس احلائز من إ عتقاد فيما خيص الشخص املتصرف ، أما املعيار املوضوعي ، فيعترب احلائز سيء النية كان جهله يف إذا إ عتدائه على ملك الغري انشئ عن خطأ جسيم. ع لكل املعيارين هي إقامة التوازن بني املصاحل املتعارضة لكل من احلائز واملالك واحلكمة من تبين املشر 76 . 73 ما تضمنته الفقرة الثالثة من املادة 828 من القان ون املدين اجلزائري. 74 ما أكدته املادة 793 من القانون املدين اجلزائري. 75 حممد وحيد الدين سوار ،املرجع السابق،ص 292 . 76 حممدي فريدة زواوي، املرجع السابق، ص 112 .

ومما تقدم فإنه يستخلص أن علم احلائز ابلعيوب اليت تشوب سند املتصرف، ينفي لديه حسن النية، لكن علمه بعيوب السند الصحيح ال ينف ي حسن النية لديه و إمنا العيب الوحيد الذي جيب أن جيهله هو أن الس ند الصحيح صادر من غري املالك. ب - 2 - 2 - الوقت الذي يشرتط فيه حسن النية: تقضي املادة 828 من القانون املدين اجلزائري أبنه ال يشرتط توافر حسن النية إال يف وقت ع إشرتط لنقل امللكية العقارية القيام إبجراءات الشهر تلقي احلق،ومبا أن املشر العقاري،فإن وقت تلقي احلق هو وقت شهر الس ند الصحيح الناقل هلذه امللكية،وال يهم إن كان سيئ النية بعد القيام ابلشهر . ب - 2 - 3 - إثبات حسن النية: ع اجل وضع املشر زائري إلثبات حسن النية قرينة قا نونية بسيطة قابلة إلثبات العكس وذلك من خالل الفقرة الثالثة من نص املادة 824 من القانون املدين اجلزائري واليت تنص على أنه:"يفرتض حسن النية دائما حىت يقوم الدليل على العكس"، وعلى هذا األساس فإنه يفرتض يف احلائز الذي يتمسك ابلتقادم املكسب القصري أنه حائز حس كان سيئ ن النية وال يقع عليه عبء إثبات حسن نيته، وعلى من يدعي أن احلائز النية إثباته بكافة طرق اإلثبات 77 . جتد اإلشارة إىل أن احليازة تبقى حمتفظة على الصفة اليت كانت عليها وقت كسبها ما مل يقم الدليل على خالف ذلك،فإن بدأت حيازة العقار بسوء نية، فإهنا تبقى كذ لك إىل أن يثبت احلائز أنه كان حسن النية وقت تلقيه احلق . ج - تقادم احلقوق اإلرثية ع اجلزائري يف املادة أقر املشر 829 من القانون املدين اجلزائري نوع اثلث من التقادم املكسب إىل جانب التقادم طويل املدى و قصري املدى.ما يتضح من هذه املادة أنه حيق للوارث كائه يف احلائز للحقوق العينية ألحد شر كة أن يتملك هذه احلقوق املرياثية، شرط أن تستمر حيازته الرت 33 كاملة، على أن يسكت ابقي الورثة أصحاب سنة هذه احلقوق عن املطالبة حبقوقهم طيلة هذه املدة.وهذا ما عملت به احملكمة العليا يف خمتلف قراراهتا 78 . ويستخلص من هذه القرا رات أن القضاء اجل زائري أيخذ ابلتقادم املكسب للحقوق اإلرثية،إال أن الفقه اجل زائري وحىت املقارن مبا يف ذلك الفقه املصري قد ا نتق دا و بشدة هذه امل ادة ع قد وقع يف خطأ على أساس أن املشر كة هو جمموع من كسب احلقوق اإلرثية وهذا اخلطأ انتج عن كون حق اإلرث أو ما يسمى ابلرت حني أقر إبمكانية 77 محدي فريدة زواوي،املرجع السابق،ص 114 . 78 قرار احملكمة العليا ، ملف 40944 ، بتاريخ. 06 / 05 / 1987 ،اجمللة القضائية، العدد 3 ، ص 15 .

املال، واجملموع من املال ال يقبل احليازة وال يرد عليه التقادم املكسب، إذ ال ميكن أن يصبح شخص غري وارث مالكا حلق اإلرث مبرور الزمن 79 . وأن القول جبواز إكتساب احلقوق اإلرثية مبرور 33 سنة قول خيالف القواعد األساسية يف احليازة وال ميكن التسليم به،والواجب أن يقال أن حق اإلرث يسقط ابلتقادم املسقط، أي أنه ال جيوز مساع دعوى الوارث الساكت عن حقه بعد مضي 33 سنة ، وبناء على ذلك إذا سكت الوا رث عن املطالبة حبقه اإلرثي بدون مربر شرعي ألكثر من 33 سنة رغم متكنه من ذلك،فيسقط حقة ابلتقادم وال ميكنه بعد مضي هذه املدة أن يطالب حبقه وإن طالب به تكون دعواه غري مقبولة 80 . اخلامتة : من بني ما استخلصناه أن احليازة عبارة عن سلطة فعلية أو سيطرة مادية يباشرها الشخص بنفسه أو بواسطة غريه، على شيء من األشياء أو حق من احلقوق و يستعملها كما لو كان مالكا هلا ،و من أاثر احليازة يف كسب كون التقادم املكسب يعترب طريقا هاما من طرق امللكية العقارية اخلاصة إك تساب امللكية العقارية يف التشريع اجلزائري، وهو أهم أ ثر ترتبه احليازة الصحيحة املستوفية لشروطها. ولكن قد يعيب البعض على هذا األثر على أساس أ نه يعترب غصب للحقوق إب سم القانون، إال أن احلقيقة غري ذلك إذ أن هذا األثر ما هو إال نتيجة طبيعية و معقولة، إذ أن اكتساب امللكية ما هو إال انتصار للشخص الذي يستعمل الشيء إ ستعماال إ جيابيا طوال مدة معينة على املالك املهمل الذي يكون دوره سلبيا. والتقادم املكسب بكافة أنواعه املقرتن ابحليازة يلعب دورا هاما يف إثبات امللكية العقارية،وابلتايل مينح لصاحبه كزا ممتازا يف مواجهة الكافة وخاصة يف مواجهة من يدعي خالف الوضع الظاهر والذي يقع على عاتقه ع مر بء اإلثبات. وعليه نقول أب ن التقادم املكسب إب عتباره من أاثر احليازة يف كسب احلق العيين يف التشريع اجلزائري سيفقد قيمته عند إمتام عملية مسح األراضي العام وإعداد السجل العقاري يف مجيع أراضي الرتاب الوطين. إذ إب نتهاء هذه العملية يتم العمل بصفة هنائية بنظام الش هر العيين وهو ما مينع اكتساب احلقوق العينية ابلتقادم املكسب. ويبقى 79 عبد الرزاق أمحد السنهوري، املرجع السابق، ص 1008 . 80 ميسون زهوين،مذكرة ماجستري،املرجع السابق،ص 54 .

للتقادم أمهية يف املناطق غري املمسوحة ،حبيث ال تزال مساحات شاسعة مل متسسها بعد عملية املسح، ومل حترر عقودها، ومرد ذلك أن هذه العملية مكلفة للغاية وتتطلب نفقات ابهضة إىل جانب عدم توفر القدر الكايف من كذا عراقيل أخرى ال يسع اجملال لذكرها. الرجال املتخصصني يف العملية و قائمة املراجع: - القوانني: 1 - األمر 75 / 74 خ يف املؤر 26 / 09 / 1975 ،املتضمن إعداد مسح األراضي العام وأتسيس السجل العقاري،اجلريدة الرمسية العدد 92 ،املؤرخة يف 18 / 11 / 1975 . 2 - األمر 75 / 58 خ يف املؤر 12 / 11 / 1975 املتضمن القانون املدين اجلزائري املعدل واملتمم،اجلريدة الرمسية العدد 78 ،املؤرخة يف 30 / 09 / 1975 . 3 - املرسوم 76 / 62 خ يف املؤر 52 / 03 / 1976 ،املتعلق مبسح األراضي العام،اجلريدة الرمسية العدد 30 ،املؤرخة يف 13 / 04 / 1976 . 4 - القانون 08 / 09 املؤر خ يف 25 فيفري 2008 املتضمن قانون اإلجراءات املدنية واإلدارية اجلزائري،اجلريدة الرمسية العدد 21 ،املؤرخة يف 23 / 04 / 2008 . - الكتب القانونية: 1 - ج،احلقوق العينية األصلية،الدار اجلامعية. توفيق حسن فر 2 - مح دي زواوي فريدة،احليازة والتقادم املكسب،ديوان املطبوعات اجلامعية. 3 - رمضان أبو السعود،الوجيز يف احلقوق العينية األصلية،مصدر وأحكام احلقوق العينية األصلية يف القانون املصري واللبناين، منشورات احلليب احلقوقية، بريوت لبنان،سنة 2002 . 4 - ج الصده،احلقوق العينية األصلية، دراسة يف القانون اللبناين والقانون املصري،دار عبد املنعم فر النهضة العربية للطباعة والنشر،بريوت، 1982 . 5 - قدري عبد الفتاح الشهاوي،احليازة كسبب من أسباب كسب امللكية يف التشريع املصري واملقارن،توزيع منشأة املعارف ابإلسكندرية ، 2003 . 6 - حممد امحد عابدين، التقادم املكسب و املسقط يف القانون،دار الفكر اجلامعي،اإلسكندرية. 7 - حممد حسني منصور،احلقوق العينية األصلية - امللكية واحلقوق املتفرعة عنها - ،أسباب كسب امللكية،دار اجلامعة اجلديدة للنشر،سنة 2002 .

8 - ح القانون املدين األردين احلقوق العينية األصلية حممد وحيد الدين سوار،شر - اجلزء 2 - ،أسباب كسب امللكية واحلقوق املشتقة من حق امللكية،دراسة موازنة ابملدوانت العربية،مكتبة دار الثقافة للنشر والتوزيع، األردن، الطبعة األوىل، سنة 1999 . 9 - نبيل إبراهيم سعد، احلقوق العينية األصلية أحكامها ومصادرها،منشاة املعارف،اإلسكندرية،سنة 2001 ،ص 489 . - املذكرات: 1 - قادري اندية،النطاق القانوين للحيازة يف القانون اجلزائري،جامعة العقيد احلاج خلضر،مذكرة ماجستري،سنة 2008 - 2009 . 2 - ميسون زهوين،إكتساب امللكية العقارية اخلاصة عن طريق احليازة،جامعة اإلخوة منتوري قسنطينة، مذكرة ماجستري،سنة 2006 - 2007 - اجملالت القضائية: 1 - اجمللة القضائية، العدد الثالث ، سنة 1987 . 2 - اجمللة القضائية ،الغرفة املدنية، العدد األول ، لسنة 1995 . - املعاجم: 1 - الزخمشري، أساس البالغة، حتقيق عبد الرحيم حممود، دار الكتاب القاهرة، الطبعة الثانية، 1972 . 2 - كراي،معجم مقاييس اللغة، اجلزء الثالث،مصر،الطبعة الثالثة، أمحد بن فارس بن ز 1981 .