الحماية القانونية للملكية العقارية للقاصر على ضوء التشريع الجزائري.

احلماية القانونية للملكية العقارية للقاصر على ضوء التشريع اجلزائري. كـوثـر الدكتورة زهــدور استاذة حماضر قسم أ جامعة عبد احلميد بن ابديس، مستغامن. مقدمــــة : تعترب امللكية العقارية موضوعا خصبا و متعدد الشعب نظرا لألمهية البالغة اليت تلعبها يف شىت اجملاالت سواء ما تعلق منها ابحلياة االقتصادية أو السياسية أو االجتماعية. و ملا كان العقار – و هو كل شيء اثبت يف حيزه ال ميكن نقله أو حتويله دون تلف - من أهم األشياء اليت ترد عليها احلق ع حبماية قانونية واسعة فنظم أحكامه و بني أسسه و حدد قواعد تسيريه و حفظه و وق خصه املشر أنشأ هيئات إدارية و قضائية تسهر على التنفيذ احلسن ملختلف النصوص املنظمة للعقار. ع اجلزائري التصرفات الواردة على العقارات من التصرفات اليت تقتضي أهل و لقد اعترب املشر ية كاملة، هذه األخرية اليت تعترب خاصية من خصائص الشخصية القانونية لإلنسان ابعتباره شخص من أشخاص احلق. فكل إنسان كأصل عام مير مبرحلتني خمتلفتني يف حياته تنعكس على مدى صحة التصرفات اليت يقوم هبا حيث تسمى املرحلة األوىل مبرحلة القصر املمتدة من والدة اإلنسان ح يا إىل غاية بلوغه سن التاسعة عشر و اليت تنقسم بدورها إىل مرحلتني، األوىل يكون فيها الشخص قاصرا عدمي التمييز عدمي األهلية (من الوالدة حيا إىل غاية 13 سنة) و الثانية يكون فيها قاصرا مميزا انقص األهلية و هو الشخص البالغ 13 سنة (سن التمييز حسب نص املادة 42 / 2 م ن قانون 05 - 10 خ يف املؤر 20 - 06 - 2005 املتضمن القانون املدين) إىل 19 سنة (سن الرشد حسب املادة 40 من القانون املدين). أما املرحلة الثانية فتدعى مبرحلة الرشد و هي املرحلة اليت يكون فيها الشخص ابلغا سن الرشد ( 19 سنة كاملة) كامل األهلية أي أهال للقيام بكافة التصر فات القانونية مع مراعاة الشروط القانونية. ع ابهتمام و محاية كبريين، فأبطل بطالان و لعل أهم مرحلة هي مرحلة القصر نظرا خلطورهتا اليت أوالها املشر مطلقا مجيع التصرفات اليت يقوم هبا القاصر عدمي التمييز، بينما فرق بني التصرفات اليت يقوم هبا القاصر املميز انقص األهلية و صنفها إىل ثالثة أنواع، التصرفات الضارة به ضررا حمضا فجعلها ابطلة بطالان مطلقا التصرفات النافعة له نفعا حمضا اعتربها صحيحة و انفذة، و أخريا التصرفات الدائرة بني النفع و الضرر جعلها متوقفة على إجازة متويل الرقابة سواء كان وليا أو وصيا أو مقدما على حسب احلالة. ع اجلزائري مشموال ابلرقابة من طرف الويل (األب كأصل عام أو من و يف سبيل محاية القاصر، جعله املشر تسند له احلضانة يف حالة الطالق من أم أو أب)، فإن مل يوجد فالوصي حيل حمل الويل، فإن مل يوجد فالقيم حيل

حملهما، إذ متويل الرقابة ينوب عن ال قاصر نيابة قانونية يف مجيع التصرفات الواردة على األشياء الداخلة يف الذمة ع اجلزائري ملتويل الرقابة مطلق احلرية املالية للقاصر من منقوالت و عقارات. و نظرا ألمهية هذه األخرية مل يرتك املشر يف التصرف فيها بل جعله مقيدا إبذن قضائي جييز له التصرف و ذلك محاية للق اصر حىت ال يُضر مبصاحله ففيما تتجلى هذه احلماية؟ و ما هو أساسها القانوين؟ و ما هي طرق جتسيدها؟ لإلجابة على هذه التساؤالت اليت تشكل موضوع حبثنا، ارأتينا تقسيم دراستنا إىل ثالثة فصول، خصصنا الفصل األول لدراسة األهلية بتوضيح مفهومها و أنواعها و كذا عوارضها، أما الفصل الثاين فخصصناه لدراسة امللكية العقارية مـن خـالل بيان مفهومها و نطاقها و طرق اك تساهبا، و أخريا خصصنا الفصل الثالث لدراسة دور القضاء و اهليئات اإلدارية يف محاية امللكية العقارية للقاصر مبينني احلاالت الواجب أخذ اإلذن فيها و سلطة القاضي يف تقدير منح اإلذن من عدمه و كذا دور احملافظة العقارية يف مراقبة احلصول على اإلذن و شهر التصرف و ذلك تباعا يف ما يلي: الفصل األول: األهلــيــة. تثبـت الشخصية القانونية لإلنسان بوالدته حيا ( 1 ) ، أي مىت استهل صارخا أو تبعته عالمة من عالمات احلياة ( 2 ) و متـى ثبتـت شخصـيته القانـونية إال و اكتســــب حقـــــــــــــــوقا لصيقـة بشخصه من إسم و لقب و جنسية و ذمة مالية و موطـن و أهلية، هـذه األخيـرة اليت تشكل موضوع دراستنا يف هذا الفصل، فما هو مفهومها و ما هي أنواعها و عوارضها؟ املبحث األول: مفهوم األهلية و أنواعها. لكي يقـوم التصرف صحيحـا البد أن يصدر من شخص ذي أهلية، و هو األصل يف التصرفات تطب يقا لنص املادة 78 من القانون املدين اليت جاء يف نصها: " كل شخص أهل للتعاقد ما مل يطرأ على أهليته عارض جيعله انقص األهلية أو فاقدها حبكم القانون.". فما املقصود ابألهلية و ما هي أنواعها؟ املطلب األول: مفهوم األهلية . ميكن تعريف األهلية على أهنا صالحية الشخص الكتساب احلقوق وحتمل االلتزامات وقدرته على مباشرة ع اجلزائري يف القانون املدين الذي أحال مبوجب املادة خمتلف التصرفات القانونية و لقد نظم أحكامها املشر 79 منه على قانون األسرة ( 3 ) . هذا األخري نظم أحكام األهلية يف الكتاب الثاين بعنوان النيابة الشرعية. و األهلية نوعان، أهلية وجوب و أهلية أداء فما حكم كل واحدة منها؟ املطلب الثاين: أنواع األهلية. كما سبق ذكره، تنقسم األهلية إىل نوعني، أهلية وجوب و أهلية أداء. أما أهلية الوجوب فهي صالحية الشخص الكتساب احل قوق و حتمل االلتزامات و هي تثبت لإلنسان مبجرد والدته حيا، فمناطها احلياة أي ال تثبت إال بعد حتقق احلياة ( 4 ) إال أهنا ال متنح له سلطة التصرف يف أمواله.

و أما أهلية األداء فهي صالحية الشخص للقيام ابلتصرفات القانونية و مناطها التمييز ( 5 ) حيث يعترب الشخص العدمي التمييز عدمي األهلية و املميز دون التاسعة عشر انقص األهلية، و املميز البالغ سن التاسعة عشر و ما فوق مميزا كامل األهلية. و تلعب أهلية األداء دورا مهما يف صحة التصرفات من عدمها حيث يعترب التصرف صحيحا كأصل عام إذا صدر من شخص كامل األهلية و إذا انعدمت األهلية عُد ّ التصرف ابطال بطالان مطلقا. و انعدام األهلية يرجع إما لصغر السن أو اإلصابة بعارض من عوارض األهلية كما بينته املادة 42 فقرة 01 من القانون املدين، فانعدام األهلية بسبب صغر السن كما أسلفنا مرجعه عمر اإلنسان فإذا كان سنه يقل عن 13 سنة اعتبــ ـــر عديــــــــــم التمييز و ابلتايل عدمي األهلية. أما انعـدام التمييز بسبب عارض من عوارض األهلية فمرجعه ليس السن و إمنا حالة اإلنسان العقلية من إدراك و تسيري ( 6 ) . و كما يعترب صغر السن و عوارض األهلية سببني النعدام األهلية، يعتربان كذلك من األسباب املنقصة هلا فالشخص إذا بلغ سن التمييز و مل يبلغ سن الرشد اعترب انقص األهلية كما أن الشخص إذا أصيب بنوع من عوارض األهلية اعترب انقصها. فما املقصود هبذه العوارض؟ و ما هو األثر املرتب عنها؟ املبحث الثاين: عوارض األهلية. مىت بلغ الشخص سن 19 سنة كاملة يعترب راشدا كامل األهلية، ميكنه القيام بكل التصرفات القانونية، إال أنه قد يصاب بعارض من عوارض األهلية من شأنه إما إنقاص أهليته أو انعدامها، ففيما تتمثل هذه العوارض؟ املطلب األول: العوارض املعدمة لألهلية. تتمثل العوارض املعدمة لألهلية يف اجلنون و ا لعته حسب ما أشارت إليه املادة 42 فقرة 1 من القانون املدين بقوهلا: " ال يكون أهال ملباشرة حقوقه املدنية من كان فاقد التمييز لصغر يف السن أو عته أو جنون...". و اجلنون هو آفة تصيب عقل اإلنسان فال يفرق بني اخلري و الشر و هو كما عرفه الفقيه Jean Lafon "ا لشخـص الذي ال ميلـك، أو مل يعد ميلك سواء بطريقة دائمة أو مؤقتة و حتت أتثري أسباب نفسية مرضية القدرة على التقييم السليم سواء للقيمة األخالقية ألفعاله أو حملموهلا الواقعي أو ال يوجه ميوله الفطري و غريزته بطريقة فعالة (" 7 ) . و اجلنون نوعان، جنون مطبق و ه و احلالة اليت يكون فيه اإلنسان يف حالة جنون دائم. و جنون متقطع و هو احلالة اليت جيمع فيها الشخص بني اجلنون و العقل فتارة يكون يف كامل قواه العقلية و يتصرف متاما كالعقالء و اترة أخرى يكون يف حالة جنون ينطبق عليه وصف الفقيه Lafon . و كال النوعني يعتربان معدما ن لألهلية. أما العته، فهو آفة كذلك توجب خلال يف العقل جتعل صاحبها مرتددا يف أقواله و أفعاله بني العقالء و من ال عقل هلم، فمرة يكون كالمه كالعقالء و مرة يشبه كالمه كالم اجملانني و يتصرف تصرف العقالء حينا و تصرف اجملانني حينا، فيكـون الشخص املصاب ابلع ته قليل الفهم خمتلط الكالم فاسد التدبري إال أنه ال يضرب و ال يشتم كما يفعل اجملنون ( 8 ) .

ع اجلزائري يف نص املادتني و اعتبـــــر املشر 42 من القانون املدين و 81 من قانون األسرة كل من اجملنون و املعتـــــــوه عدميــــــا التميــــــيـز فاقـــــدا األهلية و ابلتايل تقع كل تصرفاهتما ابطلة بطالان مطلقا و ينوب عنهما قان وان الويل أو الوصي أو املقدم. هذا عن العوارض املعدمة لألهلية، فماذا عن املنقصة هلا؟ املطلب الثاين: العوارض املنقصة لألهلية. يوجـد عارضان منقصان لألهلية و مها السفه و الغفلة حسب ما ورد يف نص املادة 43 من القانون املدين. فالسفه هو علة تعرتي اإلنسان يف عمله و ليس عقل ه و تتمثل يف التبذير واإلسراف يف ما ال يعده العقالء غرضا صحيحا ( 9 ) . فيعترب السفيه انقص األهلية خيضع هو اآلخر للوالية أو الوصاية أو القوامة وفق ما جاء يف نص املادة 44 من القانون املدين. أما ذو الغفلة فهو ذلك الشخص البسيط يف تفكريه غري املدرك ملصاحله ( 0 1 ) ع ابلسفيه يف ، و لقد أحلقه املشر احلكم إذ اعتربه انقص األهلية ينوب عنه قانوان الويل أو الوصي أو القيم و تصرفاته كتصرفات السفيه تدور بني ثالث تصرفات، تصرفات ضارة به ضررا حمضا تقع ابطلة بطالان مطلقا، و تصرفات دائرة بني النفع و الضرر تتوقف على إجازة الويل أ و من حيل حمله من وصي أو قيم، و تصرفات انفعة له نفعا حمضا تعترب صحيحة حسب ما ورد يف نص املادة 83 من قانون األسرة. و كخالصة، تتمثل عوارض األهلية يف أربعة، اجلنون و العته و مها عارضان معدمان لألهلية، و السفه و الغفلة و مها عارضان منقصان لألهلية ، و ك هذه العوارض سواء املعدمة منها أو املنقصة لألهلية جتعل من ل أصيب هبا مشموال ابلرقابة خيضع للوالية أو الوصاية أو القوامة. فإذا أراد القاصر التصرف يف مال من أمواله ينوب عنه قانوان وليه و األموال نوعان، منقوالت و عقارات. ع وضع ضوابط و اإلنسان بطبيعته قاصرا كان أو راشدا مييل إىل متلك العقارات و التصرف فيها إال أن املشر حتكم امللكية العقارية ضماان حلقوق املالكني من جهة و الستقرار العقارات من جهة أخرى، ففيما تتمثل امللكية العقارية؟ و ما هي طرق اكتساهبا؟. الفصل الثاين : امللكية العقارية. صنـــف قانـــــــون التوجيه العقاري امللكية العقارية إىل 03 أصناف ( 11 ) هي تلك : ملكية عقارية وطنية و العقارات و احلقوق العينية العقارية اليت متلكها الدولة و اجلماعات احمللية حددها قانون 90 - 30 املتضمن قانون األمالك الوطنية و هي نو عــــــان: أمـــالك وطنيــــة عامــــة و أمــــالك وطنـــــية خاصــــة، ملكية عقـارية خاصة و هي جمموع العقارات و احلقـوق العينيـة العقـارية التـي يتملكها اخلواص إبحدى الطرق املقررة قانوان سواء كان املالك شخصا طبيعيا أو معنواي دون الدولة و اجلماعـــــات احمل ليــــــة. و ملكية عقارية وقفية و هي جمموع العقارات اليت حبست كوقف على وجه التأبيد و التصدق ابملنفعة على الفقراء أو على وجه من وجوه الرب و اخلري نظمها القانون رقم

91 - 10 خ يف املؤر 27 - 04 - 1991 املعدل و املتمم ابلقانون رقم 01 - 07 خ يف املؤر 22 - 05 - 2001 . و ما يهم نا يف هذا املوضوع هو امللكية العقارية اخلاصة و التصرفات الواردة عليها فما أحكام امللكية العقارية اخلاصة؟ املبحث األول: ماهية امللكية العقارية اخلاصة. حق امللكية اخلاصة، حق مقدس دستورا و هو ما أكدته املادة 52 من الدستور اجلزائري بنصها: "امللكية اخلاصة مضمونة". ففيما يتمثل حق امللكية و ما هو نطاقه؟ املطلب األول: مفهوم امللكية العقارية اخلاصة. امللكية هي حق التمتع و التصرف يف الشيء اململو ك الذي قد يكون عقارا أو منقوال فإذا كان الشيء الذي يقع عليه حق امللكية عقارا نكون بصدد امللكية العقارية. و عليه، حق امللكية مينح صاحبه سلطات ثالث:  سلطة التصرف : ملالك العقار احلق يف القيام جبميع التصرفات القانونية على عقاره كالبيع و اإلجيار.  سلطة االستعما ل : ملالك العقار التمتع هبذا األخري و استعماله كما يشاء بشرط أال خيالف االستعمال القانون.  سلطة االستغالل : ملالــــــك العقــــــــــــار تسخيــــــــــــــر عقاره للحصول على الثمار، و االستغالل نوعان استغالل مباشر و استغالل غري مباشر. أما االستغالل املباشر فهو استغالل املالك للعقار بنفسه كمن ميلك قطعة أرضية فيزرعها بنفسه و جيين مثارها. و أما االستغالل الغري مباشر فهو استغالل املالك للعقار عن طريق الغري كمن يؤجر أرضه للغري ( 12 ) . ع اجلزائري على سلطيت االستعمال و االستغالل و لقد عرب ّ املشر بسلطة التمتع حسب ما ورد يف نص املادة 674 مدين. كة و ملكية شائعة. و امللكية العقارية أربعة أنواع: ملكية مفرزة و اتمة، ملكية جمزأة، ملكية مشرت أما امللكية املفرزة ففيها تقع امللكية على عقار معني ابلذات ميلكه شخص واحد فقط ، سواء كان الشخص طبيعيا أو معنواي يت متع لوحده ابلسلطات الثالث السالفة الذكر و نقول أن ملكيته ملكية اتمة. كما جيـوز ملالك العقار أن جيزئ امللكية و ذلك مبنحه حق االنتفاع لشخص آخر عن طريق التعاقد ملدة معينة و هنا تكون امللكية جمزأة و لقد نظمت أحكامها املواد من 844 إىل 857 من القانون املدين. و قد تكون ملكية العقار املبين (عمارة مثال) كة ملكية مشرت أي مقسمة حصصا بني عدة أشخاص تشتمل كة كل واحـــــــدة منـــــها عـــــــــلى جـــــــــزء خاص و نصيب يف األجزاء املشرت ( 13 ) . فتشمل املل كة ، أجزاء كية العقارية املشرت كة. أما األجزاء اخلاصة فلقد حددهتا املادة خاصة و أجزاء مشرت 744 مدين على سبيل احلصر نذكر منها: الطالء الداخلي للحيطان، األانبيب الداخلية، منحنيات التوصيل اخلاصة ابألجهزة من جمموع احلنفيات و اللوازم املتصلة هبا قضبان النوافذ و ا لدرابيز احلديدية للشرفات، اخلزائن املموهة و األدوات اخلاصة ابلتدفئة و تسخني املياه..اخل. و كة فحددهتا هي األخرى املادة أما األجزاء املشرت 745 مدين نذكر منها: البساتني و اجلنائن، الرواق اخلارجي، املصاعد ممرات الدخول و اخلروج، احملالت املستعملة للمصاحل املشرت كة، اجلدران األساسية يف البناء...اخل. و لكل

كة شريك يف امللكية احلق يف أن يتمتع ابألجزاء اخلاصة التابعة حلصته كما له أن يستعمل و ينتفع ابألجزاء املشرت كاء أو يلحق ضررا مبا أعد له العقار. بشرط أن ال يضر حبقوق ابقي الشر و أما امللكية الشائعة فهي احلالة اليت يعود فيها حق امللكية ألكثر من شخص واحد حيث ميلك كل واحد منهم حصة دون أن تكون احلصص مفرزة و يعترب الورثة مالكني على الشيوع. و يعترب املالكون على الشيوع مسؤولني عن إدارة املال الشائع و يتحملون نفقات إدارته و حفظه و الضرائب املفروضة عليه كل على قدر حصته إال أنه كيال عنهم يتوىل إدارة املال الشائع جيوز هلم تعيني واحد منهم يعد و ( 14 ) . على أن يبقى لكل مالك على الشيوع كاء على الشيوع و هو ما نصت عليه املادة مطلق احلرية يف التصرف يف حصته بشرط أال يضر حبقوق ابقي الشر 714 مدين كمن يبيع قطعة أرضية آلت إليه عن طريق اإل رث. كاء كما جيوز ألي مالك على الشيوع اختاذ كل الوسائل اليت تلزم حفظ الشيء و لو كان بغري موافقة ابقي الشر كرفـــــــع أحــــــــــــد الورثة دعوى طرد ضد شخص اعتدى على امللكية املشاعة دون أخذ موافقة ابقي الورثة فهو جائز قانوان و هذا ما أكدته احملكمة ال عليا يف قرارها رقم 153436 خ يف املؤر 24 - 06 - 1997 ، جملة قضائية عدد 02 ، سنة 1997 ، ص 128 ( 15 ) . هذا عن امللكية العقارية اخلاصة و أنواعها، فماذا عن نطاقها؟ املطلب الثاين: نطاق امللكية العقارية اخلاصة. متتد ملكية مالك العقار إىل كل ما يعد من عناصره اجلوهرية و ك ذا فروعه. أوال : عناصر العقار اجلوهرية : مالك العقار ميلك كل ما يعد من عناصره اجلوهرية، و العنصر اجلوهري هو كل ما ال ميكن فصله عن الشيء اململوك دون أن يهلك أو يتلف أو يتغري و مثاله ( 16 ) : - إذا كان العقار بناء : تشمل ملكيته مجيع أجزائه املكونة له من جدران و أرضية و سقف و كذا مجيع املواد الداخلة يف تكوينه. - إذا كان العقار أرضا : تشمل ملكية األرض ما فوقها و ما حتتها أي ميكن ملالك األرض أن يبين املنشآت فوقها و يغرس فيها دون أن يتعدى احلدود اليت وضعها القانون حسب ما ورد يف نص الفقرة 02 من املادة 675 مدين. اثنيا : فروع العقار . متتد ملكية العقار إىل فروعه من ملحقات و مثار و منتجات.أما امللحقات فهي كل ما يلحق العقار بصفة دائمة دون أن يكون داخال يف أصل هذا العقار كالعقارات ابلتخصيص. و أما الثمار فهي كل غلة مينحها العقار بصفة دورية و منتظمة دون أن يُفسد ا لعقار أو ينقص من قيمته كاحملاصيل الزراعية أو املبالغ املالية اليت جينيها املالك مقابل استغالل و انتفاع الغري ابلعقار. و أخريا املنتجات هي كل ما ينتجه العقار بصفة غري متجددة مع مساسه أبصل العقار كاملنتجات املستخرجة من املناجم ( 17 ) .

إذن، يتمتع مالك األر ض بسطة التصرف فيه و كذا استعماهلا و استغالهلا و متتد ملكية إىل كل العناصر اجلوهرية الداخلة يف تكوين العقار و كذا فروعه من منتجات و مثار و ملحقات، و لكن ما هي طرق اكتساب هذه امللكية؟ املبحث الثاين: طرق اكتساب امللكية العقارية اخلاصة. هناك عدة طرق الكتساب امللكية العقارية اخلاصة منها ما هو مقرر يف القانون املدين و منها ما هو مقرر طبقا لقانون األمالك الوطنية و قانون التوجيه العقاري و قوانني أخرى و ما يتبعها من مراسيم تنفيذية. املطلب األول: طرق اكتساب امللكية الواردة يف القانون املدين: ع نص املشر اجلزائري يف القانون املدين على عدة طرق يكتسب هبا اخلواص ملكية العقار و هي: أوال : املرياث : ع املرياث وسيلة الكتساب ملكية العقارات حسب ما نص عليه يف املادة اعترب املشر 774 من القانون املدين اليت أحالتنا إىل تطبيق أحكام قانون األسرة يف هذا اجملال. و امل رياثهو جمموعة من قواعد الفقه و احلساب يُتوصل كة اليت تشمل ما هبا إىل معرفة من يرث و من ال يرث و مقدار ما لكـل وارث مـن مـال اهلالك أي نصيبه من الرت كه امليت من األموال (العقارات و املنقوالت) و احلقوق (حق املرور، حق الشفعة، حق حبس املبيع حىت يستوىف يرت الثمن كة إال بعد سداد الديون من املشرتي) بعد سداد الديون و تنفيذ الوصااي فال تر ( 18 ) . اثنيا : الوصيــــة . هي متليك مضاف إىل ما بعد املوت نصت عليها املادة 775 مدين اليت أحالت على قانون األسرة. و تقوم الوصـيـــــــــــــــــــــــة على شرطني و مها موت املوصي حقيقة أو حكما و قبول املوصى له ابلوصية بعد وفاة املوصي صراحة أو ضمنا. كما أن هناك تصرفات أخرى أتخذ حكم الوصية و هي ( 19 ) : 1 - التصرف يف مرض املوت : مرض املوت هو ذلك املرض الذي يقعد صاحبه الفراش حيث ال ميكنه القيام حباجياته اخلالصة دون مساعد ة الغري و هو ذلك املرض الذي يغلب فيه اهلالك و يتصل املــوت به فعــال أي أن وفــاة الشخــص وقعت أثناء هذا املرض حىت و لو كانت لسبب آخر غريه. فإن تصرف يف هذه املرحلة يعترب تصرفه قانوان وصية تنفذ يف حدود الثلث و إن جاوزته ال تسري إال مبوافقة الورثة. 2 - التصرف لوارث مع االحتفاظ ابحليازة : إذا تصرف شخص ألحد ورثته (كبيع مثال) و استثىن لنفسه بطريقة ما حيازة الشيء املتصرف فيه و االنتفاع به مدى حياته اعترب مثل هذا التصرف وصية. اثلثا : االلتصاق . هو اندماج العقار اململوك لشخص معني بشيء آخر حيث ميتد حق امللكية من العقار األصلي إىل الشيء امللتصق به و هو التابع. و هو نوعان:

1 - التصاق طبيعي : و هو احلالة اليت تزداد فيها مساحة األرض بسبب ما جتريه املياه من تعديالن فيها، فإذا كانت هذه املياه مياه هنر اعتربت املساحات التابعة ملكية خاصة (املادة 778 مدين) أما إذا كانت هذه املياه مياه حبر فتعترب املساحات املكشوف عنها ملكية عامة (املادة 779 مدين و املادة 15 / 1 من قانون األمالك الوطنية). 2 - التصاق صناعي : هو التصاق غراس أو بناء و منشآت ابلعقار األصلي بفعل اإلنسان و صوره ثالثة: أ - كة للغري (املادة صاحب األرض يقيم املنشآت مبواد مملو 783 مدين): تعترب املنشآت ملكا خالصا لصاحب ع هذه املنشآت دون إحلاق ضرر جسيم ابألرض. أو إذا كان ممكنا نزعها و لكن مل األرض بشرطإذا استحال نز ترفعه دعوى االسرتداد خالل سنة من اليوم الذي علم فيه مالك املواد أهنا اندجمت يف هذه املنشآت و يرتتب على ذلك إذا متلكها صاحب األرض يدفع قيمتها زائد التعويض إذا اقتضى األمر. و يف حالة االسرتداد، يتم نزعها على نفقة صاحب األرض. ب - صاحب املواد يقيم املنشآت على أرض غريه (املواد 783 - 786 ع هذه الصورة إىل مدين): تتفر 03 حاالت: - كة لل إذا أقام صاحب املواد املنشآت على أرض يعلم أهنا مملو غري (سيء النية)(املادة 783 مدين) : يف هذه احلالة لصاحب األرض إما: * يف أجل سنة من اليوم ابلعلم إبقامة املنشآت طلب إزالتها على نفقة من أقامها مع التعويض عن الضرر. * أن يطلب استبقاءها مقابل دفع قيمتها أو دفع مبلغ يساوي ما زاد يف مثن األرض بسبب وجود املنشآت. - إذا كان من أقام املنشآت حسن النية أي كان يعتقد أن له احلق يف إنشائها (املادة 785 مدين) : يف هذه احلالة ال جيوز لصاحب األرض املطالبة إبزالتها، و له إحدى هذه احللول ( 20 ) : * يدفع قيمة املواد و أجرة العمل. * يدفع مبلغا يساوي ما زاد يف قيمة األرض بسبب هذه املن شآت ما مل يطلب صاحب املنشآت إزالتها. * إذا كان تسديد قيمة املنشآت مرهقا لصاحب األرض جيوز لصاحب أألرض طلب متليك األرض لصاحب املنشآت نظري تعويض عادل. - إذا أقام صاحب املواد املنشآت بعد الرتخيص له من مالك األرض (املادة 786 مدين) : ال جيوز ملالك البناء طلب إزال ة املنشآت ما مل يتفقا معا على ذلك و له إما: دفع قيمة املواد و أجرة العمل.أو دفع مبلغ يساوي ما زاد من قيمة األرض بسبب هذه املنشآت. ج - منشآت مبنية من طرف أجنيب أبدوات غريه يف أرض غريه (املادة 790 مدين): ليس ملالك املواد طلب اسرتدادها بل له الرجوع على األجنيب بطلب التعويض أو الرجوع على مالك األرض مبا ال يزيد على ما هو ابق يف ذمته من قيمة تلك املنشآت. رابعا : عقد امللكية .

ينشئ العقد التزاما بنقل امللكية بصفة عامة، أما إذا كان حمل العقد عقارا فال تنتقل ملكيته إال بتحقق شروط معني و هي الرمسية و التسجيل و ع اجلزائري يف القانون الشهر. و العقود الناقلة للملكية عدة أنواع نص عليها املشر املدين منها: عقد البيع (املادة 351 مدين): و هو عقد ملزم جلانبني، يلتزم فيه البائع بتسليم الشيء املبيع مقابل التزام املشرتي بدفع الثمن، عقد املقايضة (املادة 413 مدين): و هو عقد يل تزم به كل من املتعاقدين أن ينقل إىل كة (املادة اآلخر على سبيل التبادل ملكية مال غري النقود، عقد الشر 416 كة عقدا انقال مدين): جيثتعترب الشر للملكية العقارية إذا كانت حصة الشريك تتمثل يف حق ملكية عقار، حيث يكون ملزما مبوجب العقد بنقل امللكية كة. عقد ا إىل الشر لصلح (املادة 459 مدين): هو عقد ينهي به الطرفان نزاعا قائما و ذلك أن يتنازل كل واحد منهما لآلخر عن حقه على وجه التبادل ( 21 ) : و عقد اهلبة: هـــو عقد ملزم جلانب واحد، يشرتط لنفاذه: قبول املوهوب له للهبة و حيازته للشيء املوهوب و اهلبة نوعان، هبة بسيطة ليست متو قفة على أي شرط و هبة موصوفة أي مقرونة بشرط واقف أو فاسخ ال تنفذ إال بتمام الشرط و هنا الشرط يكون واقفا أو تفسخ بعد قيامها بتحقق الشرط الفاسخ. خامسا : الشفعة . هي رخصة مينحها القانون لشخص معني (الشفيع) جتيز له احللول حمل املشرتي (املشفوع منه) يف بيع العقار بدفع الثمن الذي قام عليه العقد، و هي ال تنصب إال على العقارات ( 22 ) . سادسا : احليازة . احليازة كأصل عام ال تعترب سندا للملكية يف العقارات، إال أهنا تعترب كذلك إذا استمرت احليازة مدة معينة ختتلف ابختالف مصدر احليازة فتكتسب امللكية ابلتقادم. - إذا مل يكن للحائز سند : حددت مدة التقادم املكسب كأصل عام يف 15 سنة بشرط استمرار احليازة طول هذه املدة دون انقطاع. - إذا كان للحائز سند صحيح : حـــــــــــددت مــــــــــــــــــدة التقادم املكسب للملكية يف 10 سنوات بشرط حيازته للعقار حبسن نية و وجود السند الص حيح، و مثاله أن يشرتي شخص على سند احليازة. هذه هي طرق اكتساب امللكية العقارية اخلاصة الواردة يف القانون املدين اجلزائري. املطلب الثاين: طرق متلك اخلواص للعقارات التابعة لألمالك الوطنية اخلاصة. تطبيقا لنص املادة 24 من قانون التوجيه العقاري تدخل األمالك العقارية و احلقوق العينية العقارية اليت متلكها الدولة و مجاعاهتا احمللية ضمن األمالك الوطنية، و هذه األخرية نوعان، أمالك وطنية عامة و أمالك وطنية خاصة. * األمالك الوطنية العامة : عرفتها املــادة 12 من قانون 90 - 30 املتضمن قانون األمالك الوطنية و هي جمموع األموال املنقولة و العقارية اليت يستعملها اجلميع و املوضوعة حتت تصرف اجلمهور املستعمل إما مباشرة و إما بواسطة مرفق عام و هي نوعان ( 25 ) : أمالك عمومية طبيعية : تتكون خصوصا بفعل الطبيعة حددهتا املادة 15 من

املياه البحرية الدا شواطـــــــــــــــئ البحر، قعر البحر اإلقليمي و ابطنه، قانـون األمـالك الوطنيـــــــــــــــة منهــــا ح خلية، طر البحر و حماسره جمـاري امليـاه و رقـاق جماري املياه. و أمالك عمومية اصطناعي ة : تتكون بفعل اإلنسان من بينها األراضــــــــــــــي املعزولة اصطناعــــــــــــــــيا عن أتثري األمواج، السكك احلديدية و توابعها الضرورية الستغالهلا، املوا نئ املدنية كة املرور البحرية، املوانئ اجلوية و املطارات املدنية و العسكرية و و العسكرية و توابعها حلر توابعها املبنية أو غري املبنية املخصصة لفائدة املالحة اجلوية، الطرق العادية و السريعة و توابعها. و جتب املالحظة إىل أن األمالك الوطنية العمومية بنوعيها الطبيعية و االصطناعية ال ميكن أن تكون حمل متلك خاص فهي غري قابلة للتصرف فيها أو اكتساهبا ابلتقادم. * األمالك الوطنية اخلاصة : و هـــــي تلــــك األمالك التابعـة للـــــدولة و اجلماعات احمللية دون األمالك الوطنية العمومية نذكر منها العقارات و املنقوالت املختلفة األنواع الغري مصنفة ضمن األمالك الوطنية العمومية، األمالك و احلقوق النامجة عن جتزئة حق امللكية ال يت تؤول إىل الدولة و مجاعاهتا احمللية و إىل مصاحلها و مؤسساهتا العمومية ذات الطابع اإلداري. هذه األمالك جيوز للخواص متلكها إذا ما توفرت فيهم شروطا معينة حددها القانون رقم 90 - 30 املتضمن قانون األمالك الوطنية و املرسوم التنفيذي رقم 91 - 454 خ يف املؤر 23 - 11 - 1991 احملدد لشروط إدارة األمالك اخلاصة و العامة التابعة للدولة و تسيريها ابإلضافة إىل نصوص أخرى سنتطرق إليها تباعا. و عليه، تتلخص طرق متلك اخلواص لألمالك العقارية التابعة لألمالك الوطنية اخلاصة يف : أوال : االستصالح . نظم القانون رقم 83 - 18 امل خ يف ؤر 18 - 08 - 1983 املتعلق حبيازة امللكية العقارية الفالحية طريقا مكّن من التنازل عن جزء من أمالك الدولة للخواص عن طريق االستصالح يف إحياء أرض بور كما نص قانون التوجيه العقاري على إمكانية اكتساب امللكية عن طريق االستصالح يف األراضــي الصحــراوية (هي األراض ي اليت تقع فـي منطقـة تقل نسبة األمطار فيها عن 100 ملم) و كـذا الرعويـة ( 26 ) (هـي كل أرض رعي يغطيها عشب طبيعي كثيف أو خفيف يشتمل على نبااتت ذات دورات نباتية سنوية أو متعددة السنوات و على شجريات أو أشجار علفية تستغل مدة سنوات يف رعي احليواانت) و احللفائية (هي كل أرض تغطيها تكوينات نباتية هضابية مفتوحة و غري منظمة متثل فيها احللفاء النوع السائد) ( 27 ) . و بعد قانون 83 صدر املرسوم رقم 92 - 289 خ يف املؤر 06 - 07 - 1992 الذي جاء ليحدد شروطا جديدة للتنازل عن األراضي الصحراوية يف إطار االستصالح و ذلك قصد : إنشاء مستثمرات كربى معدة الستقبال الزراعات االسرتاتيجية و ذلك تطبيقا ملا جاء يف املادتني 18 و 19 من قانون التوجيه العقاري ( 28 ) . اثنيا : االستثمار . نصت املادة 23 من القانون رقم 93 - 12 خ يف املؤر 05 - 10 - 1993 املتعلق برتقية االستثمار على إمكانية منح جزء من األراضي التابعة لألمالك الوطنية اخلاصة يف إطار عقد امتياز إلجناز مشاريع استثمارية يف

مناطق اجلنوب و الذي حدد شروط منحه املرسومان رقم 94 - 321 و 94 - 322 و بعدها صدر املرسوم . التنفيذي رقم 97 - 483 خ يف املؤر 15 - 12 - 1997 املتضمن كيفيات منح حق امتياز قطع أرضية من األمالك الوطنية اخلاصة التابعة للدولة يف املساحات االستصالحية (االستصالح هو كل عمليات االستثمار الرامية إىل جعل طاقات األمالك العقارية منتجة و إىل تثمينها حسب املادة 02 من هذا املرسوم) و أعبائه و شروطه الذي عمم إمكانية التنازل على كل املناطق ( 29 ) . و أكد قانون املالية لسنة 1998 و ابلضبط يف املادة 51 منه تعميم إمكانية منح جزء من األراضي التابعة لألمالك الوطنية اخلاصة للدولة مبوجب عقد امتياز قصد إجناز مش اريع استثمارية على كل مناطق البالد. و أخريا ألغي املرسوم التشريعي رقم 93 - 12 املتعلق برتقية االستثمار مبوجب القانون رقم 01 - 15 خ يف املؤر 21 - 10 - 2001 و عليه االستصالح يف إطار االستثمار يبقى خاضعا ألحكام املادة 51 من قانون املالية لسنة 1998 . اثلثا : البيع . قد ي تم بيع عقار اتبع لألمالك الوطنية اخلاصة ابملزاد العلين أصال أو ابلرتاضي استثناء إىل اخلواص. 1 - البيع ابملزاد العلين : أيذن الوايل املختص إقليميا ابلبيع عن طريق املزاد العلين بناء على اقرتاح من املدير الوالئي لألمالك الوطنية العقار الذي مت إلغاء ختصيصه و إلغ اء التخصيص هو عقد يثبت أن ملكا اتبعا لألمالك الوطنية اخلاصة قد أصبح ال يفيد هنائيا عمل الوزارة أو املؤسسة اليت كان قد خصص هلا أو عدم استعمال امللك املخصص للمهمة املخصص هلا ملدة طويلة. و يتم اإلعالن عن البيع ابملزاد بواسطة ملصقات و إعالانت يف الصحافة قبل 20 يوما من اتريخ البيع ابملزاد العلين، و يتم املزاد بناء على دفرت شروط تعده مصلحة األمالك الوطنية يكون مطابقا للنموذج الذي يقره الوزير املكلف ابملالية، حيدد فيه السعر الذي ينطلق منه املزاد الذي حيدد على أساس القيمة التجارية هلذه العقارات ( 30 ) . 2 - البيع ابلرتا ضي : عملية البيع يف هذه احلالة تتم مباشرة عن طريق الرتاضي بثمن ال يقل عن القيمة التجارية للعقارات حمل البيع و ذلك إبصدار رخصة من قبل الوزير املكلف ابملالية لفائدة اخلواص يف حاالت حمددة تتمثل يف ( 31 ) : - الشيوع: و ذلك ابلنسبة للعقارات اليت متلكها الدولة على ا لشيوع مع اخلواص فعندما تكون غري قابلة للتقسيم كائها يف الشيوع و مثاله أن يتوىف شخص و ترك أصحاب ميكن للدولة أن تتنازل عن حقوقها الشائعة لفائدة شر كة بعد أخذ أصحاب الفروض فروضهم. فروض فقط دون العصبة و ذوو األرحام فهنا الدولة ترث ما تبقى من الرت - األراضي احملص ورة: إذا كانـت أراضـي الدولة حمصورة وسط أراضي اتبعة جلرياهنا اخلواص أي ليس هلا منفذ إىل الطريق العام ميكن للدولة أن تتنازل عنها ألحد هؤالء اجلريان. - الشفعة القانونية: إذا وضعت إحدى العقارات التابعة لألمالك الوطنية اخلاصة للبيع حيق للخواص اجملاورين ممارسة حق الشفعة القانونية الكتساب ملكية هذه العقارات.

- البيوع املشفوعة بشرط فاسخ: هي البيوع اليت تقوم هبا الدولة لفائدة اخلواص أو التعاونيات العقارية بشرط استعمال العقارات حمل البيع يف إجناز عملية التعمري أو البناء من قبل املتنازل هلم عنها كما هو حمدد يف دفرت ا لشروط املعد من قبل مصلحة األمالك الوطنية مبساعدة الوزارة املكلفة ابلبناء، و تتم هذه البيوع بعد موافقة الوزير املكلف ابلبناء و برتخيص من الوزير املكلف ابملالية ( 32 ) . رابعا : التبادل . ختتلف إجراءات التبادل على حسب تبعية األمالك العقارية الوطنية اخلاصة أهي اتب عة للدولة أم اجلماعات احمللية. 1 - تبادل األمالك العقارية التابعة لألمالك الوطنية اخلاصة التابعة للدولة : ميكن أن يتم تبادل األمالك العقارية التابعة لألمالك الوطنية اخلاصة التابعة للدولة مقابل أمالك عقارية ميلكها اخلواص مع مراعاة فارق القيمة الناتج عن عملية التبادل وفق ما جاء يف نص املادة 94 من قانون األمالك الوطنية. و يكون طلب التبادل إما مببادرة من املصلحة العمومية املعنية بعملية التبادل أو مببادرة من مالك العقار املتبادل معه و يف كلتا احلالتني يرسل الطلب إىل الوزير املكلف ابملالية ألنه هو املخول قانوان إل صدار قرار التبادل الذي حيدد فيه أجل للتبادل، و على إثره حيرر عقد التبادل الذي حيتمل شكالن إما يكون يف شكل عقد إداري حترره إدارة األمالك الوطنية املختصة إقليميا و يوقع من طرف وايل الوالية و املوجود هبا العقار أو يكون يف شكل عقد توثيقي فيحرر حسب األشكال و الشروط املنصوص عليها يف قانون التوثيق و ميثل الوزير املكلف ابملالية لدى حترير العقد مسؤول إدارة املالك الوطنية املختص إقليميا هلذا الغرض على أن يتحمل املتبادل مصاريف التوثيق. 2 - تبادل األمالك العقارية التابعة لألمالك الوطنية اخلاصة التابعة للجماعات احمللية : التبادل يف هذه احلالة يكون موضوع قرار تتخذه السلطة املختصة بعد مداولة اجمللس الشعيب املعين وفقا لألشكال القانوني ة و تطبق على املبادالت نفس أألحكام املتعلقة بفارق القيمة الناجتة عن التبادل املذكورة أعاله ( 33 ) . هذه هي طرق اكتساب امللكية العقارية اخلاصة، فإذا ما اكتسب قاصر عقارا و أراد التصرف فيه و انب عنه وليه إلبرام التصرف، فال ينفذ هذا األخري إال بعد احلصول عل ى إذن من القضاء جييز التصرف، فما هي احلاالت اليت تستوجب أخذ اإلذن فيها، و ما هو دور القاضي يف محاية القاصر؟ و ما هي اإلجراءات القانونية لنقل ملكية اتبعة للقاصر؟ الفصل الثالث: محاية امللكية العقارية للقاصر. ع نظرا ألمهية العقار يف حد ذاته أوجب املشر على كل متصرف فيه اتباع إجراءات معينة الكتساب و نقل ملكيته هذا إذا كان املتصرف راشدا كامل األهلية، أما إذا كان قاصرا فلقد أواله حبماية خاصة و هي فرض طلب إذن من القضاء على من ينوب عنه قانوان إلجازة التصرف ابإلضافة إىل اإلجراءات األخرى الواجب استفاؤها يف احل الة العادية فما هي هذه اإلجراءات؟ املبحث األول: دور القاضي يف احلماية القانونية ألموال القاصر.

ع على متويل الرقابة وليا كان أو وصيا استئذان القاضي قبل التصرف يف أموال القاصر املشمول أوجب املشر برقابته نظـرا خلطورة هذه التصرفات على الذمة املالية للقاصر و ما قد يسفر عنها من عسر، فما هي هذه احلاالت و ما هي السلطة املمنوحة للقاضي يف تقدير هذه احلماية؟ ع استئذان القاضي قبل التصرف يف أموال القاصر املطلب األول: احلاالت اليت أوجب فيها املشر . ع اجلزائري التصرفات القانونية اليت حـــــــــــــــدد املشر يفرض فيها على الويل أو الوصي استئذان القاضي قبل القيام ع على وجوب تصرف متويل الرقابة يف أموال القاصر تصرف الرجل احلريص وهو ذلك الرجل هبا و قبلها حرص املشر رب العائلة احلريص على شؤون عائلته و مصلحتها. و تتمثل هذه التصرفات يف ( 34 ) : أوال : بيع العقار و قسمته و إجراء املصاحلة . ال ميكــــــــــــن للويل بيـع عقار القاصر أو قسمته يف حالة الشيوع ( 2 ) و إجراء عقد صلح بشأنه إال بعد موافقة القضاء و احلصول على إذن جييز ذلك. اثنيا : بيع املنقوالت ذات األمهية البالغة . ع اجلزائري املنقوالت، و إمنا مل يعرف املشر عرفها ابلعقار حيث اعترب يف نص املادة 683 مدين كل ما ال يعترب عقار فهو منقول ( 35 ) ، فبيع املنقوالت ذات األمهية البالغة كالطائرات و السفن ختضع إلذن من القضاء. اثلثا : كة استثمار أموال القاصر ابإلقراض أو االقرتاض أو املسامهة يف شر . كة ما البد أن حيصل على إذن من القضاء إذا ما أراد متويل الرقابة استثمار أموال القاصر أو املسامهة هبا يف شر جييز له ذلك. رابعا : إجيار عقار القاصر ملدة تزيد على ثالث سنوات أو متتد ألكثر من سنة بعد بلوغه سن الرشد . إذا ما أراد الويل نيابة عن القاصر أتجري عقار ميلكه هذا األخري ملدة تفوق ثالث سنوات جيرب قانوان احلصول على إذن من القضاء. و ما يهمنا يف هذا املوضوع هو التصرف يف عقار القاصر سواء اختذ صورة بيع أو قسمة أو صلح أو إجيار فكما أشران البد من احلصول على إذن للتصرف يف امللكية العقارية أو جزء منها للقاصر فما هي إجراءات احلصول على اإلذن؟ املطلب الثاين: إجراءات احلصول على اإلذن. أكدت املادة 424 من قانون اإلجراءات املدنية و اإلدارية على تكفل قاضي شؤون األسرة على وجه اخلصوص ابلسهر على محاية مصاحل القصر. و عليه و ابلرجوع إىل قواعد االختصاص، خيتص قسم شؤون األسرة ابلنظر يف طلب اإلذن تطبيقا لنص املادة 479 من نفس القانون التابع للمحكمة اليت يقع يف دائرة اختصاصها مكان ممارسة الوالية على أموال القاصر حسب نص املادة 464 إجراءات مدنية و إدارية و ذلك مبوجب أمر على عريضة و هو أمر والئي ال خيضع ملبدأ الوجاهية ( 36 ) .

و على القاضي عند النظر يف طلب اإلذن مراعاة حالة الضرورة و مصلحة القاصر تطبيقا لنص املادة 89 من قانون األسرة. و بعد احلصول على اإلذن من القضاء تتبع إجراءات التصرف يف العقار اليت تتلخص يف اآليت. امل بحث الثاين: إجراءات التصرف يف امللكية العقارية للقاصر و دور احملافظة العقارية يف مراقبة احلصول على اإلذن. لكي تنتـقـل امللكية العقارية البد من اتباع إجراءات معينة، يشرتك فيها كل من املوثـق و مفتشية التسجيل و الطابع و احملافظة العقارية، و تتمثل ه ذه اإلجراءات يف: املطلب األول: مراحل انتقال امللكية العقارية. حىت تثبت امللكية العقارية و ميكن االحتجاج هبا يف مواجهة الغري ال بد من اتباع إجراءات شكلية حددها القانون (املادة 29 من قانون التوجيه العقاري) و هي : أوال : الرمسية . جيب أن ينصب ا لعقد الذي حمله عقارا يف قالب شكلي، و حىت يعترب السند رمسيا البد من اجتماع شروط ثالث ( 03 ) و هي ( 37 ) : - صدور احملرر من موظف عام أو ضابط عمومي أو شخص مكلف خبدمة عامة. - أن يتم حترير السند يف حدود سلطة و اختصاص حمرره. - أن يتم التحرير وفق األشكال القانونية احمل ددة. و تنقسم السندات الرمسية املثبتة للملكية العقارية اخلاصة إىل 03 أنواع: 1 - السندات التوثيقية : هي تلك السندات اليت حيررها و يصدرها املوثق ابعتباره ضابط عمومي بناء على طلب األطراف يف حدود سلطته و اختصاصه كعقد بيع العقار ، عقد اهلبة ،عقد التبادل، عقد الصلح، الشهادة التوثيقية اليت حيررها املوثق ابعتبارها الوسيلة القانونية إثبات نقل حق امللكية العقاري ة من املورث إىل الورثة. 2 - السندات اإلدارية : هي تلك السندات الرمسية اإلدارية اليت تتضمن نقل امللكية العقارية إىل اخلواص، و اليت يقـوم بتحريرها مدير أمالك الدولة بصفته موثق الدولة و اجلماعات احمللية. 3 - السندات القضائية : هي األحكام و القرارات القضائية الن هائية احلائزة لقوة الشيء املقضي فيه حيث تصبح مبثابة عقود يثبت هبا حق امللكية العقارية بعد شهره ابحملافظة العقارية. اثنيا : التسجيل . جيب تسجيل العقود الناقلة للملكية العقارية لدى مصلحة التسجيل(مفتشية التسجيل) يف أجل شهر من إبرام العقود كحد أقصى، كما جيب دفع رسم الشهر العقاري لدى احملافظة العقارية يف أجل 03 أشهر ابتداء اليوم الذي أصبحت فيه هنائية ابلنسبة لألحكام القضائية، و نفس املدة ابلنسبة للعقود األخرى من اتريخ إبرامها ( 38 ) . اثلثا : الشهر العقاري .

هو الوسيلة القانونية إلعالن التصرفات ا ليت ترد على العقارات، و بدوهنا ال تنتقل امللكية. و للشهر العقاري نظامان: نظام الشهر الشخصي و نظام الشهر العيين. 1 - نظام الشهر الشخصي : طبقا هلذا النظام يتم إنشاء سجالت لدى احملافظة العقارية يتم فيها شهر التصرفات املنصبة على العقارات على أساس أمساء األشخاص الصادرة منهم هذه التصرفات، و يتم ذلك عن طريق سجلني يتم القيد هبما معا، أحدمها يرتب حسب الرتتيب األجبدي لألمساء و الثاين حسب الرت تيب الزمين لتقدمي السندات من أجل الشهر ( 39 ) . 2 - نظام الشهر العيين : يتم الشهر وفقا هلذا النظام على أساس العقارات حيث خيصص لكل عقار بطاقة خاصة به ضمن سجل عيين تسجل فيها مجيع التصرفات الواردة عليه و يقوم هذا النظام على عدة خصائص و مبادئ تتلخص يف اآليت ( 40 ) : - مبدأ التخصيص: يقصد به ختصيص بطاقة عقارية من السجل العيين لكل عقار حبيث تقيد فيها مجيع التصرفااتلواردة على هذا العقار. - مبدأ الشرعية: تكتسب التصرفات املشهرة حجية قاطعة ألن القيد يف السجل العقاري ال يتم إال بعد املراجعة الدقيقة لصحة التصرف. - مبدأ القوة الثبوتية: تتمتع التصرفات املشهرة بقوة يف اإلثبات. - مبدأ القيد املطلق: أي أن احلقوق العينية ال تنشأ و ال تنتقل و ال تزول إال بعد قيدها. 3 - ع اجلزائري من النظامني موقف املشر : ع اجلزائري نظام الشهر العيين مبقتضى أحكام األمر رقم تبىن املشر 75 - 74 خ املؤر يف 12 - 11 - 1975 املتضمن إعداد مسح األراضي العام و أتسيس السجل العقاري إال أنه مدّد العمل بنظام الشهر الشخصي مبوجب املادة 27 من نفس األمر يف ما خيص التصرفات الواردة على العقارات الريفية اليت مل يعد فيها بعد مسح األراضي و كذا املرسوم التنفيذي رقم 76 - 63 املتضمن أتسيس السجل العقاري الذي جاء يف أحكامه أن احملافظون العقاريون ميسكون بطاقات عقارية يف األراضي اليت مل يشملــها املسح و يتم إشهارها ابسم املالكني للعقارات مع تدوين املعلومات اآلتية : نوع العقار، موقعه و حمتوايته ( 41 ) . إذن، إذا اكتملت هذه اإلجراءات تنت قل امللكية العقارية كأصل عام، أما إذا كان املتصرف قاصرا فال بد من مراعاة شرط اإلذن القضائي و هنا يظهر دور احملافظة العقارية يف مراقبة احلصول عليه من عدمه. املطلب الثاين: دور احملافظة العقارية يف مراقبة احلصول على اإلذن. تعترب احملافظة العقارية هيئة عمومية اتبعة ملديرية أمالك الدولة حتت وصاية وزارة املالية، يسريها حمافظ عقاري يسهر على مراقبة مدى توافر قاعديت الرمسية و الشهر املسبق يف احملررات املقدمة إليه من أجل إخضاعها لعملية الشهر العقاري و منح ترقيم هنائي هلا.

و بعد إيداع الواثئق لدى قسم اإل يداع و عمليات احملاسبة على مستوى احملافظة العقارية يقوم احملافظ إبجراء حتقيق يتأكد فيه من صحة الواثئق الواردة إليه تطبيقا للمرسوم 76 - 63 خ يف املؤر 25 - 03 - 1976 املتضمن أتسيس السجل العقاري و من هذه الواثئق اإلذن القضائي للتصرف يف أموال القاصر، فإن قـدم ملف لدى احملافظة العقارية لشهر تصرف وارد على عقار قاصر، مل حيض فيه الويل على إذن مسبق من القضاء للمحافظ العقاري رفض إجراء الشهر العقاري و عليه يف هذه احلالة تبليغ األطراف املعنية خالل 15 يوما من اتريخ اإليداع ابلعيب املوجود الستكمال النقص و يؤشر على البطاقة العقا رية بعبارة " إجراء قيد االنتظار" و للويل يف هذه احلالة أجل 15 يوما من اتريخ تبليغه ابلعيب إلحضار اإلذن فإن مل حيضره يرفض احملافظ العقاري شهر التصرف و يكتب عبارة الرفض يف العمود املخصص للمالحظات يف سجل اإليداع ( 42 ) . و هبذا تظهر احلماية اليت خص هبا ا ع القاصر، من خالل فرض احلصول على إذن مسبق من القضاء ملشر جييز ملتويل الرقابة التصرف يف عقارات املشمول ابلرقابة، ذلك اإلذن الذي يعترب مبثابة الشرط الواقف الذي يقوم عليه العقد املنصب على العقارات، و منح اإلدارة (احملافظة العقارية) سلطة املراقبة و رفض إجراء شه ر التصرف إذا مل يتوفــــــــــــــــر اإلذن القضائي حىت ال تنتقل امللكية العقارية إىل الغري و تلحق ضررا ابلقاصر فتكون حجة على القاصر ع اجلزائري. نفسه و على الغري فحسن ما فعل املشر اهلوامش: ( 1 ): املادة 25 من القانون رقم 05 - 10 خ يف املؤر 20 - 06 - 2005 املتضمن ال قانون املدين. ( 2 ): عارف خليل أبو عيد، الوجيز يف املرياث. دار النفائس للنشر و التوزيع، األردن، ط 3 ، سنة 1998 ، ص 97 . ( 3 ): األمر رقم 05 - 02 خ يف املؤر 27 - 02 - 2005 املعدل و املتمم للقانون رقم 84 - 11 خ يف املؤر 09 - 06 - 1984 املتضمن قانون األسرة. ( 4 ): اسحاق ابراهيم من صور، نظريتا القانون و احلق و تطبيقاهتما يف القوانني اجلزائرية. ديوان املطبوعات اجلامعية، بن عكنوان جلزائر، ط 07 ، سنة 2004 ، ص 228 . ( 5 ): اسحاق ابراهيم منصور، نفس املرجع، ص 229 . ( 6 ) : Corinne Renault - Brahinsky, Droit des obligations. Ed Gualino, Paris, 2003, p73 . ( 7 ) : Jean Lafon, La responsabilité civile de fait des malades mentaux. Thèse, Paris, 1960, p 19 . ( 8 :) سهلي زهدور، مسؤولية عدمي التمييز يف التشريع اجلزائري مقاران. أطروحة دكتوراه، كلية احلقوق، جامعة وهران، اجلزائر، السنة اجلامعية 2005 - 2006 ، ص 194 .

( 9 ): سهلي زهدور، حماضرات يف مادة املدخل للعلوم القانونية. كلية احلقوق، جامعة وهران، اجلزائر، السنة اجلامعية 2 001 - 2002 . ( 10 ): مصطفى العوجي، القانون املدين. العقد، منشورات احلليب احلقوقية، لبنان، ط 04 ، سنة 2007 ، ص 290 . ( 11 ): ليلى طلبة، امللكية العقارية اخلاصة. دار هومه، اجلزائر، سنة 2010 ، ص 21 . ( 12 ): ليلى طلبة، املرجع السابق، ص 25 . ( 13 ): راجع املادة 743 من القانون امل دين اجلزائري. ( 14 ): محدي ابشا عمر، القضاء العقاري. دار هومه، اجلزائر، ط 06 ، سنة 2006 ، ص 75 . ( 15 ): مشار إليه يف مرجع: محدي ابشا عمر، نفس املرجع، ص 78 . ( 16 ): ليلى طلبة، املرجع السابق، ص 26 . ( 17 ): ليلى طلبة، املرجع السابق، ص 27 . ( 18 :) عارف خليل أبو عيد، املر جع السابق، ص 10 . ( 19 ): حممد زهدور، الوصية يف القانون املدين اجلزائري و الشريعة اإلسالمية. املؤسسة الوطنية للكتاب، اجلزائر، سنة 1991 ص 48 . ( 20 ): ليلى طلبة، املرجع السابق، ص 51 . ( 21 ): ليلى طلبة، املرجع السابق، ص 56 . ( 22 ): محدي ابشا عمر، القضاء املدين. دار هوم ه، اجلزائر، سنة 2003 ، ص 152 . ( 23 ): ليلى طلبة، املرجع السابق، ص 59 . ( 24 ): محدي ابشا عمر، حمررات شهر احليازة. دار هومه، اجلزائر، ستة 2002 ، ص 49 و ما بعدها. ( 25 ): محدي ابشا عمر، حمررات شهر احليازة، املرجع السابق، ص 55 و ما بعدها. ( 26 ): ليلى طلبة، املرجع السابق، ص 63 . ( 27 ): ليلى طلبة، املرجع السابق، ص 64 . ( 28 ): مساعني شامة، النظام القانوين اجلزائري للتوجيه العقاري. دار هومه، اجلزائر، سنة 2002 ، ص 84 . ( 29 ): ليلى طلبة، املرجع السابق، ص 67 . ( 30 ): مساعني شامة، املرجع السابق، ص 50 . ( 31 ): عمر محدي ابشا، ليلى زروقي، املنازعات العقارية. دار هومه، اجلزائر، ط 13 ، سنة 2011 ، ص 136 . ( 32 ): مساعني شامة، املرجع السابق، ص 90 . ( 33 ): ليلى طلبة، املرجع السابق، ص 69 و ما بعدها. ( 34 ): ليلى طلبة، املرجع السابق، ص 70 . ( 35 ): ليلى طلبة، نفس املرجع، ص 72 .

( 36 ): راجع املادة 88 من قانون األسرة اجلزائري . ( 37 ): راجع ما سبق ذكره يف ص 08 . ( 38 ): املادة 683 مدين: " كل شيء مستقر حبيزه و اثبت فيه و ال ميكن نقله دون تلف فهو عقار، و كل ما عدا ذلك من شيء فهو منقول...". ( 39 ): جميد خلفوين، املرجع السابق، ص 33 و ما بعدها. ( 40 ): حممد زهدور، األوامر على العرائض وفقا لقانون اإلجراءات املدنية. بدون مكان و ال سنة نشر، ص 40 . ( 41 ): راجع نص املادة 324 من القانون املدين. ( 42 ): وزارة املالـية، املديـرية العامـة للضرائب، الدليل اجلبائي للتسجيل، مديرية العالقات العمومية و االتصال، منشورات الساحل سنة 2010 ، ص 35 و ما بعدها. ( 43 :) جميد خلفوين، نظام الشهر العقاري يف القانون اجلزائري. دار هومه، ط 03 ، سنة 2011 ، ص 13 و ما بعدها.