التنظيم القانوني لشفعة الجوار

اجمللد 08 / العـــدد : 02 ( 2020 ) ، ص 231 - 244 جملـة القانون العقاري والبيئة 231 التنظيم القانوني لشفعة الجوار اباب عمر ك لية احلقوق والعلوم السي اسية ، جامعة أدرار (اجلزائر) [email protected] اتريخ االستالم: 25 / 06 / 2019 اتريخ القبول: 15 / 10 / 2019 اتريخ النشر: 01 / 06 / 2020 ملخص : هدف هذا املقال إىل دراسة الش فع ة كسبب من أسباب اكتساب ملكية عقار وانتزاعه من مالكه دون رضاه وما يرتتب عن ذلك من نزاعات. كما يهدف إىل بيان االطار القانوين الذي وضعه ع اجلزائري حلماية هذا احلق واإلشكاالت اليت تعرتضه. ودراسة ذلك على ضوء الفقه االسالمي املشر والقوانني املقارنة. كلمات مفتاح ية : ا ل شفع ة، اجلوار، ملكية ، عقار. Abstract : This article aims to examine the pre - emption as a cause of the acquisition of ownership of a property and extracted from its owner without his consent and the consequent disputes. It also aims to clarify th e legal framework established by the Algerian legislator to protect this right, and problems encountered. And examine it in the light of Islamic jurisprudence and comparative law Key words : Real Estate, pre - emption , Property , neighborhood.

اباب عمر 232 مقدمة: يكتسي العقار أمهية كبرية يف اجملتمعات على مر العصور، فكان له احلظ األوفر من االهتمام يف اجملال الداخلي للدولة وعلى الصعيد الدويل أيضا، نظرا ً ال رتباطه ابجلانب االجتماعي من جهة ، و لكثرة التعا م ل فيه من جهة اثنية ، وعلى هذا األساس فقد خصصت معظم تشريعات الدول قواعد وضوابط قانونية بغية تنظيم خمتلف جوانبه م ن آل كيفيات التعامل فيه يات محايته، و . وملا كان حق امللكية من احلقوق األساسية واملقدسة عند األشخاص ابعتباره سلطة مباشرة للشخص على شيء معني أو على حق عيين، يكون له مبقتضاه سلطة االستئثار ابستعماله واستغالله والتصر ف فيه بشىت أنواع التصرف بصفة دائمة وفقا ً لألنظمة املعمول هبا، فإ ن امللكية العقارية اخلاصة كوهنا متثل صورة من صور امللكية، فهي كغريها من احلقوق العينية األصلية األخرى تكتسب أبسباب خمتلفة، فتكتس ب عن طريق التصرفات القان ونية، سواء من جانب واحد كالوصية ، أو من ج انبني كال بيع و املقايضة. و تكتسب أيضا عن طريق واقعة مادية كالتصاق عقار آبخر، أو استيالء إنسان على مال ال ميلكه أحد، أو تنتقل هذه امللكية من مالك إىل آخر وهذا االنتقال يكون بسبب الوفاة كاملرياث . كما قد تكتسب عن طر كبة من تصرف قانوين و يق واقعة مر واقعة مادية ك الشفعة، واليت سببا من أسباب كسب امللكية تتميز عن غريها من األسباب اليت حددهتا القوانني الوضعية أبهنا حق متلك جربي حبكم القانون، ملا فيها من انتزاع ملك الغري من غري رضاه من أجل دفع ضرر ا كة لشر أو اجلوار . هذا ما سيتم التطرق له بشيء من التفصيل والتحليل يف هذا املقال واملوسوم بـــ: "التنظيم القانوين لشفعة اجلوار " لدراسة هذا املوضوع مت وضع اإلشكالية التالية:

مبدأ امللوث 233 ما هو اإلطار القانوين والتنظيمي لشفعة اجلوار؟ ع اجلزائري يف ضبط وهل وفق املشر القواعد املتعلق ة هبا؟ لإلجابة عن هذا التساؤل مت اعتماد املنهج الوصفي، وذلك ابست عراض النصوص القانونية اخلاصة بشفعة كفايتها ملعاجلة اإلشكاالت املطروحة يف ساحة القضاء، واملنهج اجلوار وبيان مدى دقتها و التحليلي لتحليل األحكام اخلاصة بشفعة اجلوار يف الفقه اإل سالمي والقوانني ال وضعية . وتتجلى أمهية املوضوع النظرية من خالل معرفة األحكام القان ونية اخلاصة بشفعة اجلوار، ومعرفة الشروط املتطلبة إلجراء ه ذا النوع من الشفعة، كما تتجلى أمهيته العملية ابلنسبة للقاضي واملتقاضي من خالل التصدي ملختلف املشكالت القانونية املعر وضة على ساحة القضاء . إليضاح فحوى اإلشكالية والتحليل الفين للموضوع مت تقسيمه إىل ثال ث حماور: احملور األول مفاهيمي يعرف شف عة اجلوار، ويبني نطاقه القانوين ، احملور الثاين يتطرق إىل تنظيم ش فعة اجلوار يف الشريعة اإلسالمية ع اجلزائ ، وحمور أخري يبني اآلليات القانونية اليت وضعها املشر ري لضبط شفعة اجلوار وهذا كما يلي: 2 . شفعة اجلوار ونطاقه القانو ين ع اجلزائري مل يتناول هذا النوع من الشفعة ضمن أسباهبا طبقا ْ ملا ورد يف املادة إن املشر 795 ق م ج ، إال ّ أنه بعد بداية التغيري يف املسار االقتصادي تدرجييّا ْ سنة 1990 نص ّ عليها ضمن ّ نصوص قانون الت وجيه العقاري 90 / 25 املعدل واملتمم املشار إليه سابقاْ. ابإلضافة إىل ذلك ع اجلزائري مل يذكر ال حاالت اجلوار، و ال شروطه على عكس فإن املشر ع املصري إذ فصّل يف هذا اجملال وفقا ً للمادة املشر 936 من القانون املدين املصري اجلديد. و هبذا سن تناول تعريف الشفعة و اجلو ار، و كذا حتديد نطاقه يف التشريع املصري ابعتباره التشريع الذي اهت م بذلك، و ذلك وفقا لآلتـــــــــــــــــــــــــي :

اباب عمر 234 1 . 2 تعريف شفعة اجلوار بداية سوف يتم تعريف الشفعة مث نلقي الضوء على ماهية اجلوار . أوال ً : تعريف الشفعة: من الناحية اللغوية فالشفعة من أصل كلم ة شَفَعَ، والشف ع وهو الضم خالف الوتر وهو الزوج ، ك أن يقال: كان وت ً را ً فشفعته شفعا ره زوجاً. . وشفع الوتر من العدد شفعاً: صري 1 أما من الناحية اإلصطالحية فإن الشفعة عند بعض فقهاء القانون ومنه م األستاذ حسن كريه عبارة عن: " متلك الع قار املبيع كله أو بعضه، و لو جرب ا ً على املشرتي مبا قام عليه من الثمن" ، وهو تعريف ي تفق مع ما ورد يف الفقه اإلسال مي . وعرفها البعض اآلخر ومنهم األستاذ أمحد خالدي بقوله : "الشفعة هي متلك ملك املشرتي مب قدار الثمن الذي قام على املشرتي، وأبهنا أخذ الشريك حصة شريكه جربا ً " . 2 ع اجلزائري يف أما املشر املادة 794 من القانون املدين اجلزائري 3 نص على أن: (الشفعة رخصة جتيز احللول حمل املشرتي يف بيع العقار ضمن األحوال والشروط املنصوص عليها يف املواد التالية ) . ً اثنيا : تعريف اجلوار اجلوار هو واقعة قانونية تستلزم القرب و التالصق بني العقار املبيع (املشفوع فيه) و العقار اململوك للشفيع. 4 1 - أبو الفضل مجال الدين بن حممد ابن منظور، لسان العرب، اجمللد الرابع، ج 2 ، دار املعارف للنشر والتوزيع، دون بلد، دون سنة، ص 2289 . 2 - أمحد خالدي ، الشفعة بني الشريعة اإلسالمية والقانون املدين اجلز ائري ، دار هومه للنشر ، اجلزائر ، 2009 ، ص 21 . 3 - األمر 75 / 58 املؤرخ يف 20 رمضان 1395 املوافق ل 26 / 09 / 1975 املتضمن القانون املدين ، املنشور ابجلريدة الرمسية العدد 78 السنة 12 ، الصادرة يف 24 رمضان 1395 املوافق ل 30 / 09 / 1975 ، ص 990 ، املعدل واملتمم آبخر تعديل ابلق انون رقم 07 / 05 املؤرخ يف 13 / 05 / 2 007 املنشور ابجلريدة الرمسية العدد 31 ، السنة 44 ، ص 3 .

مبدأ امللوث 235 و يقصد ابجلار املالصق من كان ملكه الذي يشفع به مالصقا ً للعقار املبيع و لو كان التالصق متحققا ً يف مسافة بسيطة. 5 فيجب أال ّ يكون هناك انفصال اتم بني هذين العقارين أبن يفرق بينهما عقار آخر مستقل غري مملوك ألي من الشفيع و البائع، أو كان اتبعا ً للبائع لكنه مل يدخل يف البيع ألي سبب كان. 2.2 نطاق شفعة اجلوار أما عن نطاق شف عة اجلوار فيتحدد من حيث املوضوع، ومن حيث األشخاص . ً أوال : ع من حيث املوضو فإن نطاق شفعة اجلوار يشمل حالة التالصق احلاصلة بني العقارات تالصقا ً اتما ً ومبا ً شرا دون فاصل ما عدا املساحات و كة ألحد الطرفني أو امل الطرق واملصارف اخلاصة اململو كة بينهما، شرت ّ حيث ال تغري تلك الفواصل من وضعية التالصق و اجلوار القانونية، إال ّ إذا كانت عبارة عن مساحات ومصارف وطرق عمومية و ابلتايل ال يتحقق اجلوار القانوين. 6 كما يشرتط أال ّ يكون الفاصل ب ني العقار املشفوع به و العقار املشفوع فيه اصطناعيا ً يقصد به جمرد حرمان الشفيع من حق الشفعة حتايال ً على نصوص القانون. اثنيا ً : من حيث األشخاص تثبت الشفعة للجار املالك دون سواه و الذي ميلك فعال ً عقارا ً مال صقا ً لعقار جاره ، ويستوي أن يكون مالكا ً ملكية مفرزة أو مالكا ً مع غريه على الشيوع. 7 4 - زرارة عواطف، التزامات اجلوار يف القانون املدين اجلزائري، دار هومه للنشر، اجلزائر، 2009 ، ص 74 . 5 - علي هادي العبيدي، الوجيز يف شرح القانون املدين (احلقوق العينية)، ط 7 ، دار الثقافة للنشر، األردن، 2010 ، ص 142 . 6 - عبد احلميد الشواريب ، أحكام الشف عة والقسمة يف ضوء القضاء والفقه ، د ار الفكر اجلامعي، ط 2 ، مصر، 1995 ، ص 44 . 7 - حسن كرية ، املوجز يف أحكام القانون املدين ( احلقوق العينية األصلية ، أحكامها ومصادرها) ، منشأة املعارف للنشر، مصر ، 1998 ، ص 555 .

اباب عمر 236 ً كما يستوي أن يكون مالكا ملكية اتم ة أو مالك ا ً للرقبة فقط ، ألن الرقبة متثل جوهر الشيء. إال ّ أنه يرتتب على هذا أن صاحب حق االنتفاع أو السكىن ليس له أن يطلب األخذ ابلشفعة عند بيع العقار اجملاور للعقار الذي يرد عليه حقه ألنه ليس م الكاً. كما أنه يكفي أن يكون الشفيع مالكا ً للبناء دون األرض املقا م علي ها حىت تثبت له الشفعة، و هذه احلالة تتحقق يف الواقع العملي، إذا قام اجلار صاحب حق االنتفاع أو االستعمال أو السكىن أو اجلار املستأجر إبقامة بناء على األرض اليت يباشر عليها حقه، و كان قد متلك هذا البناء برضا مالك األرض. 8 3 . شفعة اجلوار يف الفقه اإلسالمي إن فقهاء الشريعة اإلسالمي ة اعتربوا الشفعة نظاما ً خاصا ً و استثنائيا ً على قاعدة الرضائية يف َع فيها امللكية بغري رضا صاحبها، إال ّ أن العقود، حيث أدرجت ضمن األحوال احلصرية اليت تُنتـَز ع حكمة الشار ً تقتضي دفع الضرر كلما أمكن ذلك، و اعترب الفقهاء الشيوع أساسا للش فعة ع لى غرار فقهاء القانون ، إال أن هناك من فقهاء الشريعة من أعطى حق الشفعة للجار. وسنعرض جمموعة من اآلراء الفقهية ، مث بيان شروط شفعة اجلا ً ر يف الفقه اإلسالمي وفقا لآليت : 1.3 رأي مجهور الفقها ء ذهب مجهور الفقهاء (املالكية، الشافعية ، احلنابلة والظا هرية) إىل عدم ثب وت الشفعة للجار، و دليلهم ما روى اإلمام البخاري عن جابر بن عبد هللا رضي هللا عنهما قال: " قضى رسول هللا صلّى هللا علي ه وسلم ابلشفعة يف كل ما مل يقسم ، فإذا و ضعت احلدود وصرفت الطرق فال شفع ة " . 9 8 - أمح د دغيش ، حق الشفعة يف التشريع اجلزائري، دار هومه للنشر، اجلزائر، 2011 ، ص 248 . 9 - أخرجه البخاري يف صحيحه و أبو داود و الرتميذي يف سننهما إبسنادهم إىل جابر بن عبد هللا رضي هللا عنه. و يف رواية أليب داود إبسناده إىل أيب هريرة رضي هللا عنه أن النيب صلى هللا ع ليه وسلم قال: "إذا قسمت الدار و حددت احلدود فال شفعة فيها "

مبدأ امللوث 237 و منه يتبني أن الشفعة ال تقع إال يف ما مل يقسم، و اجلار يف ه ذه ِّّ احلالة حدُّه مبني عن حد جاره . كة من املشرتي اجلديد، وهذا كذلك فالشفعة تثبت حلكمة جوهرية و هي عدم التضرر ابلشر ال يتحقق يف اجلار ألنه ال يقاسم و ضرر القسمة ضرر الزم ال ميكن دفعه، أما ضرر اجل وار فيمكن دفعه. 2.3 رأي احلنفية إن احلنفية وحدهم الذين قالوا ْ ب ً شفعة اجلار مىت كان عقاره مالصقا للعقار يف أ ي جزء منه و يف أي حد ٍّّ من حدوده ، سواء ا متد مكان املالصقة أم مل ميتد، ولو كان ذلك بشرب واحد، و ال يشرتط أن تكون املالصقة للقطعة املبيعة نفسها بل يكفي أن تتحقق مع العقار املبيع أو جزء من املبيع . و استدل احلنفية مبا ر وى اإلمام البخاري ع ن أيب رافع رضي هللا عنهما أنه قال : مسعت رسو ل هللا صلّى هللا عيه وسلّم يقول : "اجلار أحق ُّ بسقبه" 10 والسقب هو القرب . أما عن شروط شفعة اجلار عند القائلني هبا من الفقهاء فتتمثل فيما يلي : • ضرورة أن يكون التالصق بني عق ار اجلار الشفيع و العقار ا ملبيع . • أن يكون اجلار الشفيع مالكا ً للعقار املشفوع ب ه أو املالصق للعقار املشفوع فيه ، حيث ال يستفيد املنتفع، و ال املستأجر من شفعة اجلوار. 11 4 . شفعة اجلوار يف القانون الوضعي 10 - أخرجه البخاري يف صحيحه ( 2 / 47 ، 4 / 346 ) و أبو داود ( 3516 ) و كذا النسائي ( 2 / 235 - 234 ) و ابن ماجه و الدار قطين والبيهقي وأمحد واخلرائطي يف مكارم األخالق ، ص 42 . 11 - أمحد دغيش ، املرجع السابق، ص 250 .

اباب عمر 238 مل أتخذ أغلب القوان ني الوضعية بشفعة اجلار، إال أن هناك من املشرعني العرب من أخذ هبا على غرار املش ع املصري اقتداء ابملذهب احلنفي ر ، وسنعرض ملا جاء ع املصري يف هذا به املشر اجملال ع اجلزائري من ذلك وفقا لآليت : ، مث نبني موقف املشر 1.4 شفعة اجلوار يف القانون املصري ع لقد نظم املشر املصري شفع اجلار يف املادة 936 من القانون املدين اجلديد ،حيث أدر جتها يف املرتبة اخلامسة يف الفقرة (ه)، فنصت على أنه : ( يثبت احل ق يف الشفعة : ... (ه) للجار املالك يف األحوال التالية: 12 ً أوال - إذا كانت العقارات من املباين أو من األراضي املعدة للبناء سواء ك انت يف املدن أو يف القرى. ً اثنيا - إذا كان لألرض املبيعة حق ارتفا ق على أرض اجلار ، أو كان حق االرتفاق ألرض اجلار على األرض املبيعة. ً اثلثا - إذا كانت أرض اجلار مالصق ة لألرض املبيعة من جهتني و تساوي من القيمة ن صف مثن األرض املبيعة على األقل ) . 13 إن شفعة اجلوار يف القانون ا ملصري وردت يف آخر مراتب الشفعاء، حبيث مل يرحب هبا الف قه املصري ، و ارأتى هذا األخري ضرو رة حذفها من أسباب األخذ ابلشفعة . و جدير ابلذكر أن شفعة اجلار ختتلف حسب نص املادة 936 ابختالف طبيعة العقار مما جيعل هلا حا الت خمتلفة لكل ٍّّ منها شروط خاصة ، إال أن هناك شروطا ً عامة أو ردها النص املصري تتمثل فيما يلي : 12 - زرارة عواطف ، املرجع السابق ، ص 136 . 13 - نبيل إبراهيم سعد، الشفعة علما ً و عمال ً ، منشأة املعارف ، مصر ، 1997 ، ص 29 .

مبدأ امللوث 239 ✓ شرط التالصق : و هو الذي حيدد حالة اجلوار القانونية و هو ميثل االتصال املباشر بني العقارين أاي ًّ كان امتداد هذا التالصق أو االتصال، ألن النص 936 السالف ذكره ال يستلزم إال التالصق العادي. ✓ شرط ملكية ع به اجلار الشفيع للعقار املشفو : ً حيث يشرتط كذلك أن يكون الشفيع مالكا للعقار املالصق للعقار املشفوع فيه، و هو ما يستفاد من نص املادة 936 /ه، سواء كا نت ملكية اتمة أو ملكية رقبة فقط، و ال جيوز أن يكون الشفيع منتفعا ً أو مستأجراً. 14 أما عن حاالت اجلوار الواردة يف القانون املدين املصري فهي تشمل ح ً التني لكل منها شروطا خاصة ، و هي كاآليت : احلالة األوىل : الشفعة يف املباين و األراضي املعدة للبناء إذا كان العقار املبيع من ا ملباين أو األراضي املعدة للبناء ، تثبت الشفعة فيه لكل جار مالصق له، ومن أي جهة، حيث يك تفي أن يكون العقاران متالصقان ولو من جهة واح دة ، كما تثبت الشفعة و لو كانت األراضي املعدة للبناء امل قامة فعال ً يف املدن أم يف القرى . 15 احلالة الثانية : الشفعة يف األراضي غري املبنية و غري املعدة للبناء و تشم ل هذه احلالة األراضي الزراعية و ج حدود املدن و القرى الصحراوية خار ، و هبذا فقد ع املصري ا أجاز املشر ألخذ ابلشفعة يف هذه احلالة يف إحدى صورتني : 16 • التالصق مع اإلرتفاق: حيث جيب لقيام سبب شفعة اجلوار يف هذه الصو ً رة أن يكون تالصقا من جهة واحدة ، ولو بشرب واحد بني أرض الشفيع و أرض البائع، وأن يكون ارتفاق بني األرضني . 14 - كرية ، املرجع السابق ، ص حسن 555 . 15 - رمضان أبو السعود ، الوجيز يف شرح احلقوق العينية األصلية ، ا لدار اجلامعية للنشر ، مصر، 2004 ، ص 236 . 16 - نبيل إبراهيم سعد ، احلقوق العينية األصلية (أحكامها ومصادرها ) ، منشأك املعارف ، مصر، 2001 ، ص 350 .

اباب عمر 240 • التالصق من جه تني م ع قيمة مناسبة لألرض املشفوع هبا: و ع املصري إلزامية أن هنا يرى املشر تكون أرض اجلار مالصقة لألرض املبيعة من جهتني، وأن تكون قيمة أرض اجلار مساوية لنصف مثن األرض املبيعة على األقل. 17 2.4 شفعة اجلوار يف القانون اجلزائري ظل االجتاه االقتصادي السائد وهلة صدو ر القانون املدين سنة 1975 هو الن هج االشرتاكي، حيث أن هذا األخري كان يضيِّّق من نطاق امللكية الفردية ، وابلتايل فكان بديهيا ً عدم ع ا إدراج املشر جلزائري لنظام شفعة اجلوار آنذاك . و بقي احلال على ما هو ع ليه إىل ما بعد صدور دستور 1989 ، فكرس هذا األ خري نظام اقتصاد ا ً لسوق تدرجييا ع ا ، حيث أصدر املشر رة تشريعات كانت مبثابة النموذج التطبيقي جلزائري عد للدستور اجلديد. و من هذه التشريعا ت اجلديدة السيما يف جمال العقار، قانون 90 / 25 املعدل و املتمم، والذي ِّ أُلغ ي َ مبوجبه قانون الثورة الزراعية . فلم يعد هناك ما مينع من تقرير شفعة ا جلوار، لكن يف إطار التعامل يف األ راضي الفال حية فقط دون ابقي األصناف األخرى، و هذا بغية تدعيم صغار املالك ذوي األغلبية يف اجملتمع الفالحي من توسيع ملكياهتم العقارية احملدودة بكيفية حسنة نتيجة متلك األراضي اجملاورة ألراضيهم الفالحية ابلشفعة مبا يساهم يف تطوير االقتصاد الوطين. 17 - منصور فؤاد عبد الرمحان مساد ، الشفعة كسبب من أسباب كسب امللكية ( دراسة مقارنة)، مذكرة ماجستري ، جامعة النجاح ا لوطنية، فلسطني، 2008 ، ص 30 .

مبدأ امللوث 241 من هذا املنطلق جاءت املادة 57 من قانون التوجيه العقاري 18 مكرسة لشفعة اجلوار يف نطاق األراضي الفالحية ، حمافظة بذلك على الطابع الفالحي هلذه األراضي، و تشجيع استثمارها على أحسن وجه، متاشيا مع األهداف اليت جاءت هبا املادة 55 . 19 و ما يالحظ على نص امل ادة 57 أهنا قررت نوعا ً جديدا ً ل لشفعة يضاف إىل ما ورد يف املادة 795 من القانون املدين اجلزائري احملددة ألنواع الشفعاء، و ً ما جاء أيضا يف نصوص قانون التوجيه العقاري ، إال أن هذا احلق ميارس من طرف املالك اجملاورين عند التعامل يف األراضي الفالحية ابلبيع بغية جت ميع امللكية العقارية الفالحية . إ ال ّ أن ّ نص املادة 57 السابق ذكره مل يتطرق إىل رتبة املالك اجملاور من بني الشفعاء، لكن الراجح هو إدراجه يف املرتبة األخرية بعد احلاالت املنصوص عليها يف املادة 795 مدين جزائري ع املصري. على غرار ما أخذ به املشر كذلك فإن ما يُال حظ على نص املادة 57 ً أنه جاء عاما من حيث شروط تطبيقه إذا ما قُورن مع أحكا م شفعة اجلوار يف القانون املصري، وما ورد يف الفقه اإلسالمي ، إضافة إىل اقتصاره يف شفعة اجلوار على بيع األراضي الفالحية دون سواها. 20 18 - ا ملادة 57 قانون 90 / 25 : " ميتد حق الشفعة كما نصت عليه املادة 795 من األمر رقم 75 / 58 املؤرخ يف 26 / 09 / 1975 املذكور أعاله إىل اجملاورين يف إطار أحكام املادة 55 أعاله، و بغية حتسني اهليكل العقاري يف املستثمرة ." 19 - أما املادة 55 من القانون نفسه تنص على أنه : " تنجز املعامالت العقارية اليت تنصب على األراضي الفالحية يف تشكيل لالستثمار ، و ال تؤدي إىل تغيري وجهتها الفالحية ، و ل عقود رمسية ، وجيب أال ّ تلحق هذه املعامالت ضررا ً بقابلية األراضي تتسبب يف تكوين أراضي قد تتعارض حبجمها مع مقاييس التوجيه العقاري." 20 - أ محد دغيش ، املرجع السابق ، ص 267 .

اباب عمر 242 خامتة: يف ختام هذه الدراسة خنلص إىل أن نظام شفعة اجلوار إمنا هو مستمد من الفقه ا إلسالمي ع اجلزائري األحكام اخلاصة هبا كيزة األساسية و املصدر الذي استنبط منه املشر ، إذ يعد الر على غرار ابقي التشريعات األخرى . كذلك ما يستنتج أنه حىت تتحقق شفعة اجلوار البد من توافر شرطني أساسيني مها شرط التالصق، وشرط ملكية اجل ار الشفيع لل عقار املشفوع به . كذ ع اجلزائري مل يتعرض إىل شفعة اجلوار يف القانون املدين مثل ما لك خنلص إىل أن املشر فعل نظريه املصري، وهبذا فقد اقتصر يف شفعة اجلوا ر على تطبيقها يف اجملال الفالحي . و من التوصيات اليت ميكن اخلروج هبا من خالل دراسة هذا املوضوع ما يلي: إعادة النظر يف النصوص ال قانونية املتعلقة ابلشفعة، و ذلك جبمعها حتت تقنني واحد بدل تفرقها يف عدة تقنينات – ا لقانون املدين، التوجيه العقاري، التسجيل، و اإلجراءات الضريبية ... إخل – هب دف تسهيل الرجوع إليها من جهة، و جتسيد احلكمة املرجوة من الشفعة من جهة أخرى. إعادة النظر كذلك يف صياغة املادة 795 / 2 ق م ج فرغم أن قانون الثورة الزراعية ألغي مبوجب املادة 75 من قانون التوجيه العقاري 90 / 25 ورغم صدور عدة تعديالت للقانون املدين أمهها تعديل 2005 و 2007 ع اجلزائري مل ، إال أن املشر يتدارك األمر خبصوص هذه املادة . ضرو رة ضبط األحكام خاصة بشفعة اجلوار املنصوص عليها مبوجب املادة 57 من قانون التوج يه العقاري 90 / 25 املعدل واملتمم، فما يالحظ عليه أنه جاء عاماً، و ابلتايل من املستحسن ع املصري من خالل بيان إضافة نصوص إىل املادة ذاهتا تبني شروط تطبيق النص كما فعل املشر الشروط العا مة كإلزا مية وجود تالصق بني أرض ا لشفيع وأرض البائع، و بيان الشروط اخلاصة أيضاً. وما ميكن قوله كذلك أن تعديل نص املادة 57 غري كاف إلجياد حل لتزاحم اجلريان مع ابقي الشفعاء ، األمر يثري جدال حول تطبي ق شفعة اجلوار على أرض الواقع، و هبذا فمن املمكن

مبدأ امللوث 243 وضع رتبة اجملاور يف قائمة الشفعاء املنصوص عليها يف القانون املدين يف املادة 795 ، بغية احلد من اخلالف الفقهي، و التقليل من النزاعات احلاصلة يف هذا الشأن. • قائمة املراجع: أوال: النصوص القانونية 1 - القانون رقم 07 / 05 خ يف املؤر 13 / 05 / 2007 املنشور ابجلريدة الرمسية العدد 31 ، السنة 44 ، ص 3 . املعدل واملتمم لألمر 75 / 58 خ يف املؤر 20 رمضان 1395 املوافق ل 26 / 09 / 1975 املتضمن القانون املدين ، املنشور ابجلريدة الرمسية العدد 78 السنة 12 ، الصادرة يف 24 رمضان 1395 املوافق ل 30 / 09 / 1975 ، ص 990 2 - األمر رقم 95 / 26 خ يف املؤر 25 / 09 / 1995 املتضمن قانون التوجيه ا لعقاري، املنشور ابجلريدة الرمسية ، العدد 55 ، الصادرة يف 28 / 09 / 1995 ، ص 50 ، املعدل واملتمم للقانون رقم 90 / 25 خ يف ، املؤر 18 / 11 / 1990 ، املتضمن قانون التوجيه العقاري، املنشور ابجلريدة الرمسية، العدد 49 ، الصادرة يف 20 / 11 / 1990 ، ص 1560 . اثنياً: الكتب 1 - أيب الفضل مجال الدين بن حممد ابن منظور، لسان ال عرب، اجمللد الرابع، ج 2 ، دار املعارف للنشر والتوزيع، دون بلد، دون سنة. 2 - أمحد خالدي ، الشفعة بني الشريعة اإلسالمية والقانون املدين اجلزائري ، دار هومه للنشر ، اجلزائر، 2009 . 3 - أمحد دغيش ، حق الشفعة يف التشريع اجلزائري، دار هومه ل لنشر، اجلزائر، 2011 . 4 - حسن كرية ، ا ملوجز يف أحكام القانون املدين ( احلقوق العي نية األصلية، أحكامها ومصادرها)، منشأة املعارف للنشر، مصر ، 1998 .

اباب عمر 244 5 - رمضان أبو السعود ، الوجي ح احلقوق العينية األصلية ز يف شر ، الدار اجلامعية للنشر، مصر، 2004 . 6 - زرارة عواطف، التزامات اجلوا ر يف القانون املدين اجلزائري، دا ر هومه للنشر، اجلزائر، 2009 . 7 - عبد احلميد الشواريب ، أحكام الشف عة والقسمة يف ضوء القضاء والفقه ، دار الفكر اجلامعي، ط 2 ، مصر، 1995 . 8 - ح القانون املدين (احلقوق العينية)، ط علي هادي العبيدي، الوجيز يف شر 7 ، دار الثقافة للنشر، األردن، 2010 . 9 - نبيل إبراهيم سعد ، احلقوق العينية األصلية (أحكامها ومصادره ا)، منشأك املعارف، مصر، 2001 . 10 - نبيل إبراهيم سعد، الشفعة علما ً و عمال ً ، منشأة املعارف ، مصر ، 1997 . ً اثلثا : الرسائل 1 - منصور فؤاد عبد الرمحان مساد ، الشفعة كسبب من أسباب كسب امللكية ( دراسة مقا رنة)، مذكرة ماجستري ، جامعة النج اح الوطنية، فلسطني، 2008 .