التنظيم القانوني لأحكام دعوى فسخ عقد الإيجار ودعوى إخلاء المأجور

املجلة الجزائرية للحقوق والعلوم السيا سية امل ـــــ ج لد 01 ، العدد 02 ( 0102 ) ـــــ ص 532 / 521 التنظيم القانوني ألحكام دعوى فسخ عقد إلايجار ودعوى إخالء املأجور Legal regulation of the provisions of the claim for termination of the lease agreement and the claim for eviction of the tenant أ حمد طلعت علي حامد 0 * 0 نقابة املحامين النظاميين الفلسطينيين ، فلسطين ، [email protected] تاريخ إلارسال: 02 / 10 / 0102 تاريخ القبول: 10 / 00 / 0102 تاريخ النشر: 10 / 00 / 0102 *********** ملخص: بين دعوى يهدف هذا البحث إلى التمييز ودعوى إخالء املأجور، من حيث فسخ عقد إلايجار حاالت إقامة كل دعوى والقوانين املطبقة عليها، حيث أدى إلاقبال الكبير على العقارات إلى وجود العديد من إلاشكاليات بين أطراف العقد سواء في العقارات السكنية أو التجارية، املوجودة داخل حدود املجالس البلدية واملحلية وخا رجها، أو خالل مدة العقد أو بعد انتهاء السنة العقدية، مما أدى إلى وجود ازدواجية في الدعاوى القضائية املتعلقة في مجال عقود إلايجار و املتمثلة في دعوى فسخ عقد إلايجار التي تخضع ألحكام مجلة ألاحكام العدلية، ودعوى إخالء املأجور والتي تقام استنادا ً للحاالت التي ح ددها قانون املالكين واملستأجرين رقم 26 لسنة 3591 . الكلمات املفتاحية: فسخ عقد إلايجار؛ إخالء املأجور ؛ عقود إلايجار؛ مجلة ألاحكام العدلية؛ املالكين واملستأجرين. Abstract: This research aims to distinguish between the claim for termination of the lease contract and the claim for eviction of the tenant, in terms of the cases of establishing each claim and the laws applicable to them, as the high demand for real estate has led to the existence of many problems between the parties to the contract, whether i n residential or commercial real estate, located within the boundaries of municipal and local councils and outside, or during the contract period or after the end of the contractual year, which has led to duplication of lawsuits related to the field of lea ses, represented by the claim for termination of the lease, which is subject to the provisions of the Journal of judicial rulings, and the eviction of the tenant, which is based on the cases identified by the law of owners and tenants No. 62 of 1953. Key w ords: Termination of the lease agreement ; Evacuation of the hired ; Lease contracts; Journal of judicial judgments; Owners and tenants. ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ ـــــــــــــــــــــــــــــــــــ ــــــ * املؤلف املرسل

احمد طلعت علي حامد ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ ــــــ ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ ــــــ ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ مقدمة: ً أهمية لنسبة كبيرة من املجتمع الفلسطيني؛ نظرا إن لعقد إلايجار لطبيعته وموضوعه وتعلقه في مجال العقارات السكنية والتجارية، والتي يزيد عليها الطلب بشكل دائم ومستمر لتلبية الاحتياجات الاجتماعية والاسرية واملهنية، مما يستوجب تنظيم قواعده وأحكامه من خالل تنظيم العالقة بين طرفي العقد املؤجر واملستأجر، توضيح إلاشكاليات واملن ازعات املتعلقة بتنفيذه، والنص على حقوق طرفي العقد والتزامات كل منهم، مع ضرورة توفير الحماية الازمة لحقوق املستأجر، وبيان آليات التوجه للقضاء للمطالبة بحق أطراف العقد. و في ذات الوقت أدى القصور التشريعي ا ملوجود في بعض القوانين إلى علة في توحيد التشريعات الخاصة في مجال العقارا ت، حيث تخضع عقود إلايجار لنظامي ن قانونيين مختلفين يطبق كل منهم حسب الحالة ووفقا ً لشروط معينة، فيطبق قانون املالكين واملستأجرين على عقود إيجار العقارات التجارية والسكنية الواقعة داخل حدود البلديات واملجالس املحلية بعد السنة التعاقدية ألا الامتداد ولى أأ القانوني) . كما أتضح من خالل بعض الاجتهادات القضائية إخضاع بعض العقود مثل عقود إيجار مكاتب املحا مين وألاطباء لقانون املالكين واملستأجرين بشرط وجودها داخل حدود املجالس البلدية أو املحلية، أما في حالة وجود العقار خارج حدود املجالس البلدية و املحلية ، أو سكني وداخ أو كان هذا العقار غير تجار ل حدود املجالس مثل العقارات وألاراض ي الزراعية ، فيطبق عليها أحكام مجلة ألاحكام العدلية، وتطبق أحكام املجلة أيضا ً على العقارات املوجودة داخل حدود املجالس البلدية واملحلية خالل السنة التعاقدية الاولى من عقود إلا يجار التجارية والسكنية، مما ساهم في النتيجة إلى وجود دعاوى مختلفة ومنها دعوى فسخ عقد ودعوى إخالء املأجور. إلايجار و تتمثل أهمية البحث في إبراز وجه املقارنة والاختالف بين النظامين املعتدين في مجال العقارات في فلسطين، وتوضيح حاالت تطبيق كل منهما، وألاسباب إلى فسخ العقد، والحاالت التي نص عليها التي تؤد القانون لرفع دعوى إخالء املأجور، وإلاجراءات العملية التطبيقية لهذه الدعاوى، مع إدراج بعض ألاحكام الق ضائية ذات الصلة باملوضوع والتي ي ستشف من ها الباحث بعض إلاشكاليات الخاصة في تطبيق هذه القوانين. و تتمحور إلا شكالية الرئيسية لهذا البحث حول التساؤل : مدى عالج التشريع الفلسطيني التنظيم إلى أ القانوني لكل من دعوى فسخ عقد إلايجار ودعوى إخالء املأجور بصورة تكفل تحقيق التوازن بين حقوق والالتقاء بين الدعويين من حيث ألاسباب وآلاثا واملستأجر، وما هي أوجه التمييز املؤجر ر؟ ويهدف هذا البحث إلى بيان التنظيم القانوني لدعوى فسخ عقد إلايجاز ودعوى إخالء املأجور في التشريع الفلسطيني، مع توضيح أوجه التمييز والالتقاء بينهما، بما يساهم في معالجة إلاشكالية العملية

ودعوى إخالء املأجور التنظيم القانوني ألحكام دعوى فسخ عقد إلايجار ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ ــــــ ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ ــــــ ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ والحد من النزاعات العقارية املتكررة، كما يهدف البحث إلى إبراز مدى كفا ية النصوص القانونية في تحقيق التوازن بين حقوق املؤجر واملستأجر، واقتراح ما يلزم من مالحظات تسهم في تطوير هذا التنظيم بما يخدم العقد . العدالة والاستقرار و أ عتمد الباحث في إنجاز هذا البحث على املنهج التحليلي ؛ من خالل تحليل النصوص القانوني ة الواردة في مجلة ألا حكام العدلية، وقانون املالكين واملستأجرين. و على املنهج املقارن للمقارنة بين دعوى فسخ عقد إلايجار ودعوى إخالء املأجور وحاالت تطبيق كل منهم ا ، وإلاجراءات القضائي ة والتطبيقات العملية الخاصة بهم ا. وتنقسم خطة دراسة البحث إلى مبحثين: يتناول املبحث ألاول: ماهية عقد إلايجار وأسباب فسخه ، بتوضيح مفهوم عقد إلايجار أاملطلب ألاول)، وأسباب فسخ عقد إلايجار أاملطلب الثاني)، بينما تناول املبحث الثاني: التنظيم القانوني لدعوى إخالء املأجور ، من خالل توضيح: الحاالت القانونية إلخالء املأجور أاملطلب ألاول)، و الفرق بين دعوى فسخ ع قد إلايجار ودعوى إخالء املأجور في أاملطلب الثاني). املبحث ألاول وأسباب فسخه ماهية عقد إلايجار يندرج عقد إلايجار ضمن القاعدة القانونية املتمثلة في أن العقد شريعة املتعاقدي ن، وبالتالي يرتب على أطراف ه التزامات متبادلة يستوجب على كل منهم الوفاء بها وفقا ً مل ا هو محدد في مضمون العقد، و بالتالي إذا أخل أحد ألاطراف في هذه الالتزامات يستطيع الطرف آلاخر اتخاذ املقتض ى القانوني والتوجه إلى املحكمة وبيان أسباب الدعوى وطلبات مع ذكر املختصة مطالبا ً بفسخ عقد إلايجار ها. وعليه ، ي تناول هذا املبحث مفهوم عقد إلايجا ر في امل طلب ألا ول، و أسباب فسخ عقد إلايجار في امل طلب ال ثاني، باإلضافة إلى التطبيقات القضائية وإلاجراءات العملية لرفع دعوى فسخ عقد إلايجار. املطلب ألاول: مفهوم عقد إلايجار بأهمية كبيرة من الناحيتين الاجتماعية والاقتصادية، فهو وسيلة يتم بواسطتها تمكين يحظى عقد إلايجار ألافراد من إشباع مختلف حاجاتهم كالسكن والتجارة، ويعد كذلك استثمارا ً ناجحا ً لألموال . حيث يرتب هذا ا لعقد العديد من الالتزامات أل طرافه ، وحقوق لكل منهم، على أن يتم الاتفاق على مدة معينة ينتفع بها بالعين املؤجرة مقابل ألاجرة املستحقة. املستأجر الفرع ألاول: تعريف عقد إلايجار يتناول هذا الفرع تعريف عقد إلايجار من حيث التشريعات الفلسطينية، ثم ألاحكام القضائية، وآراء وتعريف الفقهاء ، وهي ك اآلتي : أوالً: التعريف التشريعي لعقد إلايجار

احمد طلعت علي حامد ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ ــــــ ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ ــــــ ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ عرفت مجلة ألاحكام العدلية الاجرة بأنها: "الاجرة لغة بمعنى الاجرة، وقد استعملت بمعنى إلايجار أيضاً، وفي اصطالح الفقهاء بمعنى بيع املنفعة املعلومة بعوض معلوم" 1 ، يعتبر هذا التعريف قاصرا ً لعدم توضيح املادة بشكل صريح، إال ان القانون املدني الفلسطيني رقم مفهوم عقد إلايجار 4 لسنة 6136 عرفه بأنه: "عقد يلتزم بمقتضاه املؤجر أن يمكن املستأجر من الانتفاع بش يء معين مدة معينة لقاء أجره معلومة" 2 ، حيث ركز املشرع على الالتزاما ت املؤجر بتمكين املستأجر من الانتفاع من العقار، بذات الوقت التزام املستأجر بدفع مبلغ ألاجرة املتفق عليها. ثانياً: التعريف القضائي لعقد إلايجار عرفت محكمة النقض املصرية عقد إلايجار بأنه: "التزام املؤجر بأن يمكن املستأجر من الانتفاع بش يء معين لقاء أجر معلوم يدفعه املستأجر" 3 ، وفي حكم آخر لذات املحكمة جاء فيه: "عقد رضائي في حدود ما فرضه القانون من قيود" 4 . ثالثاً: التعريف الفقهي لعقد إلايجار عرف بعض الفقهاء عقد إلايجار بأنه: عبارة عن تمليك منفعة ش يء معلوم في مقابل عوض معلوم وملدة معلومة 5 ، وفي تعريف آخر : عبارة عن عقد، يلتزم املؤجر بمقتضاه، بتمليك منفعة العين املؤجرة بعوض من الانتفاع منها معلوم، وملدة معلومة، تمكين املستأجر 6 . ويعرف ا لباحث ًعقد إلايجار تعريفا إجرائيا ً بأنه: "اتفاق مُلزم يلتزم بموجبه املؤجر بتمكين املستأجر من ً الانتفاع باملأجور انتفاعا مشروعا ً ومحدد املدة، مقابل بدل معلوم ومتفق عليه مسبقاً، بما يحقق التوازن بين مصلحة الطرفين ." رابعا: إجراءات رفع دعوى فسخ عقد إلايجار تتمثل إجراءات رفع دعوى فسخ عقد إلايجار بدايتا ً في إخطار املستأجر اخطارا ً عدليا ً يتضمن أسماء أطراف العقد وعناوينهم، وأسباب فسخ العقد، وطلبات املخطر، ويمنح املستأجر مهلة ثالثون يوما ً لسداد ما عليه أو لتصحيح املخالفة من تاريخ تبلغه إلاخطار العدلي، فإذا لم يستجيب خالل املدة املذكورة يتم تقديم الئحة دعوى إلى املحكمة املختصة ويرفق بها عقد إلايجار، ونسخة من إلاخطار العدلي، و إثبات امللكية، وأ 1 املادة 419 ، من مجلة ألاحكام العدلية لسنة 3782 ، السارية النفاذ في فلسطين. 2 القانون املدني الفلسطيني رقم أ 4 ) لسنة 6136 ، املنشور في الوقائع الفلسطينية عدد ممتاز، بتاريخ 19 / 17 / 6136 . 3 محكمة النقض املصرية، رقم قرار 3975 لسنة 67 بتاريخ قضائية، صادر 66 / 12 / 6133 . 4 محكمة النقض املصرية، رقم قرار 619 ، لسنة 33 بتاريخ قضائية، صادر 11 / 31 / 3559 . 5 والعارية في التشريعي الفلسطيني، درويش الوحيد ، أحكام عقد إلايجار مطبعة منصور، غزة، 3555 ، ص 11 . 6 خليل قدادة، الوجيز في شرح القانون املدني الفلسطيني: العقود املسماة عقد إلايجار، الكتاب الثاني، مطبوعات جامعة ألازهر، غزة، 3557 ، ص 91 . .

ودعوى إخالء املأجور التنظيم القانوني ألحكام دعوى فسخ عقد إلايجار ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ ــــــ ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ ــــــ ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ بينات أخرى تثبت سبب الفسخ مثل إلاضرار بالعقار وإحداث تغييرات جوهرية أو إتالف في العقار، أو التأجير من الباطن أو التنازل عنه للغير دون موافقة املالك، باإلضافة إلى استخدام العقار في أعمال منافية لآلداب العامة أو في غير الغرض املتفق عليه في العقد، حيث يجوز رفع دعوى فسخ عقد إلايجار بعد مرور 11ً يوما من تاريخ تبليغ الاخطار العدلي. الفرع الثاني: خصائص عقد إلايجار بمجموعة من الخصائص والتي يمكن إجمالها فيما يلي: يتسم عقد إلايجار أوالً: عقد قائم على التراض ي معنى ذلك أن من شروط العقد الصحيح التراض ي باإليجاب والقبول، والرضائية في عقد إلايجار ال تتعارض مع اشتراط إفراغ العقد في شكل كتابي، سواء أكان هذا الشرط مصدره نص القانون أم إرادة املتعاقدين طاملا كانت الكتابة لإلثبات فقط وليس شرطا ً شكليا ً النعقاده، فإن تخلفت الكتابة ال يكون العقد باطال ً وإن ما يصعب إثباته من قبل صاحب املصلحة في إلاثبات 1 . ثانياً: عقد ملزم للطرفين ً كل متعاقد بموجبه دائنا ً ومدينا يعتبر التزامات متقابلة في ذمة كل من املتعاقدين، أ يرتب عقد إلايجار في آن واحد، فاملؤجر يلتزم بتسليم املأجور وتمكين املستأجر من الانتفاع بالعين ا ملؤجرة، وإجراء إلاصالحات بدفع الاجرة، وإجراء الترميمات الالزمة، واستعمال املأجور بشكل املتفق عليه الضرورية، ويلتزم املستأجر 2 . من عقود املدة ثالثاً: يعتبر تعتبر املدة الزمانية من العناصر الجوهرية في عقود إلايجار؛ ألن عقد إلايجار ينتهي بانتهاء مدته كأصل عام، وإن كان من املمكن تجديد هذه املدة أيضا ً باالتفاق بين طرفي العقد، كما يترتب على املدة سوف يطبق في حالة النزاع الزمانية تحديد الالتزامات وحقوق أطرافه والقانون الذ 3 . ويرى الباحث في هذا الخصوص أن هذه الخصائص تعكس الطبيعة املميزة لعقد إلايجار؛ فكونه عقدا ً رضائيا ً يرسخ مبدأ سلطان إلارادة، وكونه ملزما ً لطرفي العقد يوازن بين حقوق املؤجر والالتزامات املترتبة على املستأجر، بينما تشكل طبيعته كعقد مدة ارتباطه بالزمن بوصفه عنصرا ً جوهريا ً ف ي استمرار العالقة إلايجارية واستقرارها. املطلب الثاني: أسباب فسخ عقد إلايجار 1 خليل قداده، املرجع السابق، ص 34 . 2 الثقافة لل الالتزام في القانون املدني ألاردني، الطبعة ألاولى، دار أنور سلطان، مصادر والتوزيع، ألاردن، نشر 6118 ، ص 39 . 3 خليل قدادة، املرجع السابق، ص 39 .

احمد طلعت علي حامد ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ ــــــ ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ ــــــ ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ تنقسم أسباب فسخ عقد إلايجار إلى أ سب ا ب طبيعية ينتهي بها العقد بشكل عاد ، وأسباب غير طبيعية ينتهي بها العقد قبل انتهاء املد ة املحددة له كظهور بعض العيوب . نذكر هذه ألاسباب باإلضافة إلى نماذج أ حكام قضائية فيما يلي. الطبيعية النتهاء العقد الفرع ألاول: ألاسباب الطبيعية وغير الطبيعية، نذكرها فيما يلي: مجموعة من ألاسباب الطبيعية وغير لفسخ عقد إلايجار أوالً: ألاسباب الطبيعية النتهاء عقد إلايجار ينتهي العقد بشكل طبيعي عند انتهاء املدة املحددة له وبانقضاء ألاجرة، فال حاجة إلى إشعار املستأجر باإلخالء، ما دام أن إلاشعار ليس مشترطا ً في العقد، ويتعين حينئذ على املستأجر أن يرفع يده عن العين املستأجرة، حتى يتسنى للم ؤجر استردادها، فإن امتنع عن ذلك أو تأخر فيه دون رض ا املؤجر أصب حت يده على العين يد غاصب ال يد أمانة كما كانت، ويجوز للمؤجر في هذه الحالة املطالبة بالتعويض بقدر ما أصابه من ضرر 1 ، حيث نصت املادة 291 من مشروع القانون املدني الفلسطيني على أن: "ينتهي إلايجار بانتهاء املدة املعينة في العقد، دون الحاجة إلى تنبيه باإلخالء". ث انياً: ألاسباب غير ال طبيعية النقضاء عقد إلايجار يوجد العد يد من ألاسباب الطبيعية غير التي تؤد إل ى فسخ عقد إلايجار ، نوضحها فيما يلي: 3 - وجود عيب في املعقود عليه قد يحدث في بعض الحاالت أن يكون العيب موجودا ً قبل القبض أو عقبه مباشرة، فللمستأجر الخيار في فسخ العقد بخيار العيب كوجود عيب في العقار موضوع إلايجار، وإن حدث العيب عن املستأجر فله الفسخ كذلك، نظرا ً ألن املنافع ال يحصل قبضها إال شيئا ً فشيئاً، فإذا حدث العيب بعد استيفاء بعض املنفعة، فيثبت الفسخ فيما بقي منها 2 . 6 - فوات املنفعة ً فإما أن تفوت املنفعة فواتا كليا ً فينفسخ العقد، وإما أن تفوت فواتا ً جزئيا ً فيجوز للمستأجر فسخ العقد، فلو هلكت العين املستأجرة هالكا ً كليا ً النفسخ العقد، ولو هلكت هالكا ً جزئيا ً يجوز كذلك فسخ العقد العتبار الهالك نوع من العيب في العين املستأجرة 3 . 1 - كسبب لفسخ العقد، وتنقسم إلى م الاعذار ا يلي: 1 محمد السائح، أثر ألاجل في أحكام عقد إلاجارة في الفقه والقانون املدني، رسالة ماجستير منشورة، كلية الدراسات العليا ، جامعة النجاح الوطنية، نابلس، فلسطين، 6112 ، ص 26 . 2 هاشم زوين، فسخ عقد إلا يجار، ط 6 والتوزيع، العراق، ص العدالة للنشر ، دار 6134 ، ص 13 . 3 املرجع نفسه، ص 16 .

ودعوى إخالء املأجور التنظيم القانوني ألحكام دعوى فسخ عقد إلايجار ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ ــــــ ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ ــــــ ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ أ - وقوع املستأجر في ضائقة مالية من دين أو إفالس، فلو استأجر عقارا ً للتجارة وأفلس وترك العمل بها، فهذا يفسخ العقد به. عذر ب - من بلد إلى بلد. انتقال املستأجر ج - من تجارة إلى تجارة . تحول املستأجر د - عن تنفيذ العقد ملرضه او دفعه املشقة املستأجر عجز املترتبة على التنفيذ. ه - رغبة املستأجر بإنهاء العقد إذا رأى أن مصلحته في الفسخ على نحو إن أغفل تلك املصلحة وقع ضرر عليه 1 . الفرع الثاني: أحكام محكمة النقض الفلسطينية في دعوى فسخ عقد إلايجار في قرار صادر عن محكمة النقض الفلسطينية جاء في حيثياته: "...ونجد أ ن محكمة بيت لحم بصفتها الاستئنافية اشارت في حكمها املطعون فيه إلى أن املأجور موضوع الدعوى يقع خارج حدود بلدية بيت لحم وهو بذلك خاضع ألحكام مجلة ألاحكام العدلية وان املدعي أشعر املدعى عليهما بعدم رغبته في تجديد إلايجارة وان التكييف السليم للدعوى هو دعوى فسخ عقد إلايجار النقضاء مدته وليست دعوى منع معارضة في املنفعة..." 2 . وفي قرار آخر لها جاء فيه: "...وملا استندت املدعية في دعواها بطلب فسخ عقد إلايجار، لعدم التزام املدعى عليه بدفع بدل ألاجرة املستحقة عن عام 6137 ، وحيث ان مدة العقد هي ثالث سنوات تبدأ من تاريخ 3 / 3 / 6138 ، وملا كان مقتض ى حكم املادة 4 / 3 /أ من قانون املالكين واملستأجرين ان حق املستأجر بإشغال املأجور باالستناد إلى قانون املالكين ال يكون إال بعد انتهاء السنة العقدية، اما خالل السنة العقدية، فإن القانون الواجب التطبيق هو قانون العقد شريعة املتعاقدين، وطامل ا اقيمت الدعوى خالل السنة العقدية، فيكون تكييف الدعوى هو فسخ عقد إلايجار..." 3 . و استنادا ً على ما سبق ذكره، يتبين للباحث أن عقد إلايجار بقوم على التزامات متبادلة، بين طرفيه، أبرزها التزام املستأ جر بدفع ألاجرة في املواعيد القانونية املتفق عليها، وفي حال أ خل أحد الطرفين بمضمون ما اتفق عليه في العقد ، ي كون ل لطرف املتضرر ًالحق في فسخ عقد إلايجار وفقا ل ألسباب السالف ذكرها، ويكون الفسخ ًهنا استنادا ملا قررته م جلة ألاحكام العدلية ب حسب الحالة وألاسباب التي نصت عليها املجلة كتخلف املستأجر عن دفع ألاجرة في موعدها، واس تعمال املأجور لغير الغرض املتفق عليه، أو إحداث ضرر جسيم من الانتفاع. باملأجور، أو امتناع املؤجر عن تمكين املستأجر 1 محمد السائح، املرجع السابق، ص 27 - 81 . 2 محكمة النقض الفلسطينية، طعون حقوقية في القضية رقم قرار 661 / 6161 بتاريخ ، الصادر 33 / 13 / 6164 . 3 محكمة النقض الفلسطينية، طعون حقوقية في القضية رقم قرار 3162 / 6166 بتاريخ ، الصادر 64 / 13 / 6164 .

احمد طلعت علي حامد ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ ــــــ ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ ــــــ ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ املبحث ا لثاني التنظيم القانوني لدعوى إخالء املأجور ينظم قانون املالكين واملستأجرين رقم 26 لسنة 3591 يطبق في نطاق تطبيق دعوى إخالء املأجور، والذ املناطق التي تقع في نطاق املجالس املحلية والبلدية وتشمل البيوت السكنية واملحاالت التجارية فقط، وتتمثل أسباب تخلية املأجور بحكم القانون بعد انتهاء السنة العقدية وف قا ً للحاالت الواردة في نص املادة 4 ، وهي اختصاص نوعي ملحكمة صلح العقار. وعليه ، س ي تناول هذا املبحث في مطلبه ألاول: الحاالت القانونية إلخالء املأجور و ما يرتبط بها من تطبيقات عملية، بينما يتناول املطلب الثاني و بيان الفروق بين النظامين القانونيين املنظمين لعقد إلايجار ، بين مع التمييز دعو ى فسخ عقد إلايجار و دعوى إخالء املأجور . املطلب ألاول: الحاالت القانونية إلخالء املأجور أكد قانون املالكين واملستأجرين رقم أ 26 ) لسنة 3591 1 ومن خالل نص املادة 4 على الحاالت التي يتم فيه إخراج املستأجر من العقار عن طري ق رفع دعوى إخالء املأجور، والتي تكون في حالة وجود عقار سكني أو تجار ، داخل حدود املجالس البلدية أو املحلية، وبعد انتهاء السنة العقدية، وفي ذات الوقت ت ت طلب بعض الحاالت وجوب توجيه إخطار مسبق ل لمستأجر قب ل رفع دعوى إخالء املأجور، في حين أن هناك حاالت أ خر ى لم يلزم فيها القانون توجيه إلا خطار امل سبق، ويمكن اجمال هذه الحاالت في الفرعين آلاتيين. الفرع ألاول: حاالت إخالء املأجور يتطلب القانون في بعض الحاالت توجيه إخطار عدلي سابق على رفع دعوى إخالء املأجور، وفي بعضها ألاخر بدون إخطار، وتتمث ترفع الدعوى بشكل مباشر ل هذه الحاالت فيما يلي: عدلي أوالً: حاالت إخالء املأجور التي تحتاج إخطار عدلي في آلاتي: تتمثل حاالت إخالء املأجور التي تحتاج إلى إخطار 3 - الفقرة أأ) من املادة 4 ، التخلف عن دفع بدل ألاجرة 6 - الفقرة أج) من املادة 4 أو سمح باستعماله لغ العقار ، استعمل املستأجر مشروعة ايات غير 1 - الفقرة أهــ) من املادة 4 ً ، إذا كان املالك ال يشغل عقارا ً في املنطقة املبحوث عنها ورغب في شغل العقار بنفسه واقتنعت املحكمة أو اقتنع القاض ي أو قاض ي الصلح أو مأمور إلاجراء بأن ثمة محال ً آخر ميسورا للمستأجر يصلح استعماله إلى الحد املعقول لل غاية التي كان ذلك العقار مستعمال ً من أجلها ويمكن الحصول املذكور. عليه تقريبا ً بعين الشروط التي كانت للعقار 1 قانون املالكين واملستأجرين رقم أ 26 ) لسنة 3591 ، املنشور في الجريدة الرسمية عام 3591 املفعول في الضفة ، سار رقم العسكر الغريبة، واملعدل باألمر 3683 بتاريخ 13 / 14 / 3 575 .

ودعوى إخالء املأجور التنظيم القانوني ألحكام دعوى فسخ عقد إلايجار ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ ــــــ ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ ــــــ ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ 4 - الفقرة أو) من املادة 4 ، إذا كان املالك يرغب في إجراء تغيير أو تعمير أساس ي في العقار أو في البناء الذ يؤلف العقار قسما ً منه على وجه يؤثر في العقار، شرط أن يكون هذا التغيير أو التعمير ضروريا ً وأن يكون املالك قد حصل على الرخصة الالزمة لذلك وأبلغ املستأجر إخطارا ً خطيا ً بإخالء العقار قبل مدة ال تقل عن ستة أشهر 1 . عدلي ثانياً: حاالت إخالء املأجور التي ال تحتاج إلى إخطار أكد املشرع على أن بعض الحاالت التي تشكل إخالال ً لعقد إلايجار ال يتطلب القانون فيها إخطاراً، ومن هذه الحاالت هي : 3 - الفقرة أب) من املادة 4 أو سمح عمدا ً بإلحاق الضرر به عمدا ً بالعقار املستأجر ، إذا أضر . 6 - الفقرة أد) من املادة 4 ، إذا أجر املستأجر بدون موافقة املالك الخطية العقار أو قسم منه أو اخاله املالك أو سمح بشغله من قبل شريك، أو قد تركه بدون شغل مدة تزيد على غير لشخص آخر 2 أشهر. 1 - الفقرة أز) من املادة 4 ، إذا انشأ املستأجر على أرض له خاصة عقارا ً مناسبا ً ملمارسة أعماله التجارية أو لسكناه. الفرع الثاني: التطبيقات العملية لدعوى إخالء ا ملأجور يتطرق هذا املطلب إلى إلاجراءات العملية الخاصة برفع دعوى إخالء املأجور والجهة القضائية املختصة، باإلضافة إلى بعض التطبيقات العملية ألحكام وقرارات محكمة النقض الفلسطينية ، وهي كاآلتي. أوالً: إلاجراءات العملية لدعوى إخالء املأجور بناء ً على ما سبق طرحه ب خصوص حاالت إخالء املأجور ، والتي قد اشترط القانون في بعضها توجيه إخطار عدلي م س بق على رفع الدعوى ، من املؤجر إلى املستأجر يوضح فيه ألاسباب و الطلبات ب صورة مفصل ة. وبعد انقضاء املدة املقررة قانو نا ً لكل حالة من تاريخ تبليغ إلاخطار ، ي حق للمؤجر التوجه إلى ا لقضاء لرفع دعوى إخالء املأجور ، باعتبارها من الدعاوى الداخلة في الا ختصاص ال نوعي ملحكمة صلح العقار. و تجدر إلاشارة إلى أنه إذا كان سبب إلاخالء هو تخلف املستأجر عن دف ع ألاجرة ، ف يتعين على املؤجر توجيه إخطار عدلي إلى املستأجر، وبعد مرور ثالثين يوما ً من تا ريخ تبليغه إلا خطار دون استجابة ، يحق ل لمؤجر رفع دعوى إ خالء املأجور. وفي الوقت ذاته، يمكنه إقامة ً دعوى مطالبة مالية باملبلغ املستحق أمام املحكمة املختصة اختصاصا ً قيميا ؛ فإذا كانت قيمة امل طالبة ال تتجاوز 31.111 دينار أردني ، انعقد الا ختصاص مل حكمة الصلح ، أما إذا تجاوز ت ذلك فت كون من اختصاص محكمة البداية. ثانياً: أحكام محكمة النقض الفلسطينية في دعاوى إخالء املأجور 1 املادة 4 ، من قانون املالكين واملستأجرين السالف ذكره.

احمد طلعت علي حامد ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ ــــــ ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ ــــــ ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ وفي تطبيق ألحكام وقرارات املحاكم الفلسطينية لدعوى إخالء املأجور، جاء في قرار ملحكمة النقض الفلسطينية أن: "...وعن السبب الثاني وحاصلة تخطئة املحكمة مصدرة الحكم الطع ين بعدم رد الدعوى كونها مكيفة تكييفا ً خاطئاً، كون العقار ضمن حدود البلدية وأن الغاية من استعمال املأجور هي غاية تجارية، وبالتالي فإن احكام قانون املالكين واملستأجرين هي الواجبة التطبيق وليس أحكام املجلة..." 1 ، وفي قرار آخر لذات املحكمة 2 ً جاء فيه: "...فإننا نبين ابتداء أن كافة العقود تخضع لقاعدة العقد شريعة املتعاقدين من حي ث ألاصل إال أننا نرى أن عقود الا ي جارة تخضع لقانون خاص هو املالكين واملستأجرين رقم 26 لسنة 3591 اعطى الحق للمستأجر بأن يستمر بإشغال املأجور إلى ما بعد انتهاء مدة ال الذ عقد وهو ما املالكين واملستأجرين هو مصدر حقه بالبقاء باملأجور وليس يعرف بالتمديد القانوني بحيث يكون القانون أ العقد وملا كانت تلك الحماية التي منحها املشرع للمستأجر ببقائه واستمراره بإشغال املأجور بعد انتهاء سنة العقد إنما تنصرف وبحكم اللزوم إلى قانون العق د وهو املالكين واملستأجرين إذ ال يوجب اخالئه إال عند إليه أو عدم التزامه بها..." الاخالل بأحد مواد القانون املشار 3 . كما جاء في قرار ملحكمة النقض الفلسطينية لسنة 6164 تضمن ما يلي : "...وعن السبب الثالث، وحاصلة تخطئة املحكمة مصدرة الحكم الطعين بعدم تكييف الدع وى على أنها فسخ عقد طاملا خلصت إلى أن املؤجر ال يملك النصاب القانوني. وملا أقام املدعي الدعوى استنادا ً إلى أحكام قانون املالكين واملستأجرين بينة تفيد بأن العقار املؤجر غير مشمول بأحكام هذا القانون فإن محكمة الاستئناف لم وملا لم يقدم أ ً تخالف حكم القانون عن دما كيفت الدعوى على أساس أنها تخلية مأجور مما يغدو معها هذا السبب حريا بالرد..." 4 . وفي تعقيب الباحث على ً قرار ات محكمة النقض الفلسطيني السابقة، يجد بأن املحاكم تولي اهتماما خاصا ً بتكييف القانوني للدعوى وفق نصوص قانون املالكين واملستأجرين رقم 26 لسنة 3591 ، وتؤكد على أن حماية املستأجر بعد انتهاء مدة العقد ليست نابعة من العقد نفسه، بل من نصوص القانون الخاص، ما يعكس حرص املشرع على الاستقرار الاجتماعي للعقود إلايجارية. كما تبين القرارات أن خطأ التكييف بين إلى تداعيات في الحكم، حيث يشترط لتطبيق الفسخ إثبات دعوى فسخ العقد ودعوى إخالء املأجور يؤد بأحكام القانون أو العقد, من خالل هذه ألاحكام، يتبين أن القانون إخالل جوهر يمنح املؤجر الحق في 1 محكمة النقض الفلسطينية، طعون حقوقية في القضية رقم قرار 341 / 6132 بتاريخ ، الصادر 63 / 6 / 6138 . 2 محكمة النقض الفلسطينية، طعون حقوقية في القضية رقم قرار 311 / 6164 بتاريخ ، الصادر 68 / 19 / 6164 . 3 علي العبيد ، شرح أحكام قانون املالكين واملستأجرين في ضوء قضاء محكمة التمييز، ط 3 ، دار الثقافة، عمان، 6119 ، ص 36 . 4 قرار صادر عن محكمة النقض الفلسطينية، طعون حقوقية - إخالء مأجور - في القضية رقم 11 / 6164 ، الصادر بتاريخ 34 / 19 / 6164 .

ودعوى إخالء املأجور التنظيم القانوني ألحكام دعوى فسخ عقد إلايجار ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ ــــــ ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ ــــــ ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ استرداد املأجور في حاالت محددة بوضوح، بينما يقيد حماية املستأجر ضمن حدود القانون، مما يعكس يسعى التشريع الفلسطيني لتحقيقه بين مصالح الطرفين. كما تبرز القرارات الدور الرقابي التوازن الذ للقضاء في ضمان تطبيق النصوص القانونية بشكل صحيح، و إلى عدم الالتفات إلى تكييف خاطئ قد يؤد إبطال الحقوق املقررة. وبالتالي، فإن دراسة هذه ألاحكام تسهم في فهم عملي لكيفية تفعيل قواعد فسخ عقد إلايجار وإخالء املأجور وفق القانون الفلسطيني، وتبرز أهمية الالتزام بالنصوص القانونية لضمان عدالة القرارات القضائية. امل طلب الثاني : دراسة مقارنة لقواعد عقد إلايجار و بين التمييز دعوى الفسخ وإلاخالء تبرز بعض الفروق الجوهرية التي تميز عقود إلايجار بين النظامين املنظمين لها، واملتمثالن في مجلة ألاحكام العدلية وقانون املالكين واملستأجرين، من حيث الامتداد القانوني، وطبيعة أحكام الاتفاق وحاالت الفسخ، وتسجيل العقد، وفي ذات الوقت تبرز بعض الفوارق بين دعوى فسخ عقد إلايجار ودعوى إخالء املأجور ، والتي يمكن إجمالها فيما يلي. بين مجلة ألاحكام العدلية وقانون املالكين واملستأجرين الفرع ألاول: مقارنة تنظيم عقد إلايجار تتمثل املقارنة بين في أربع حاالت أساسية النظامين في تنظيم عقود إلايجار ، تتمثل في حالة الامتداد القانوني، وطبيعة احكام الاتفاق، وحاالت الفسخ، وإلزامية تسجيل عقد إلايجار. أوالً: حالة الامتداد القانوني تنتهي العقود الخاضعة ملجلة ألاحكام العدلية بانتهاء املدة املتفق عليها وقت التعاقد، معنى ذلك أنه ال يوجد امتداد بحكم القانون إال في حاالت الضرورة القصوى التي يبقى املأجور تحت يد املستأجر بعد انتهاء املدة ألاجرة السوقية ال ألاجرة املتفق حين زوال حالة الضرورة شريطة أن دفع مقابلها املستأجر أجرة املثل؛ أ عليها؛ نظرا ً النتهاء الاتفاق املتمثل في العقد، بينما تمتد مدة العقد بحكم القانون بعد انتهاء املدة املتفق عليها في العقود الخاضعة لقانون املالكين واملستأجرين، بما في ذلك مقدار ألاجرة، مع وجود إمكانية لزيادتها العسكر ، لكن فقط حتى نهاية عام بموجب ألامر 3589 ، وما بعد ذلك ال معادلة قانو نية الحتساب الزيادة، وحتى لو حصلت زيادة بحكم الاتفاق، فإن مبلغ الزيادة يمكن مراجعته من قبل املحكمة املختصة، فإن وجدت املحكمة أن املبلغ املتفق عليه مبالغ فيه تبطله جريا ً على افتراض أن اشتراطه في العقد ي نم عن نية إلخالء املأجور في الضغط على املستأجر املؤجر ، والتحايل على أحكام الامتداد القانوني 1 . ثانياً: طبيعة أحكام الاتفاق 1 محمود دودين، " قانون املالك ين واملستأجرين لسنة 3591 والقصور القائم والحلول املقترحة في مشروع القانون لسنة 6138 " ، ورقة بحثية ، معهد أبحاث السياسات الاقتصادية الفلسطيني أماس)، 6138 ، ص 3 .

احمد طلعت علي حامد ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ ــــــ ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ ــــــ ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ تخضع العقود املنشأة وفقا ً ألحكام مجلة ألاحكام العدلية لحرية أوسع في اختيار الشروط والبنود الخاصة بالعقد، بينما تقييد هذه الحرية في العقود الخاضعة ألحكام قانون املالكين واملستأجرين، كون مع ظم أحكام من القواعد آلامرة التي ال يجوز الاتفاق على مخالفتها هذا ألاخير 1 . ثالثاً: حاالت الفسخ اشتملت مجلة ألاحكام العدلية على حاالت أوسع للفسخ منها في قانون املالكين واملستأجرين، إذ ال يمكن إال بناء على الحاالت إخالء املأجور في ظل هذا القانون ألاخير املنصوص عليها في املادة 4 السالف ذكرها 2 . رابعاً: تسجيل عقد إلايجار في العقود الخاضعة للمجلة يلزم تسجل عقد إلايجار الواقع على عقار خاضع للتسوية إذا زادت مدته على سنة واحدة، في املقابل ال يشترط التسجيل، بصرف النظر عن مدة العقد، في ظل قانون املالكين واملستأج رين 3 . ودعوى إخالء املأجور الفرع الثاني: املقارنة بين دعوى فسخ عقد إلايجار تتمثل أوجه املقارنة بين دعوى فسخ عقد إلايجار وبين دعوى إخالء املأجور في عدة نقاط نذكر أبرزها فيما يلي : أوالً: من التزاماته املنصوص عليها في عقد إلايجار إذا أخل أحد املتعاقدين بأ تقام دعوى فسخ عقد إلايجار أو في مجلة ألاحكام العدلية، أما دعوى إلاخالء ال تقام إال بتوفر الحاالت املنصوص عليها في املادة 4 من قانون املالكين واملستأجرين 4 . ثانياً: تقام دعوى الفسخ أ ثناء م دة سريان العقد مهما كانت، بينما تقام دعوى إلاخالء بعد انتهاء املدة املتفق عليها. تضمن: "...وتجد املحكمة أن لم تمر سنة كاملة على وهو ما جاء في قرار محكمة استئناف رام هللا الذ العقد، وبالتالي فإن هذا العقد ال ينطبق عليه قانون املالكين واملستأجرين وإنما ينطب ق عليه قانون العقد أ أحكام املجلة العدلية هي القانون املدني..." 5 . 1 عواطف زراره، " حاالت إخالء العين املؤجرة " ، مجلة البحوث في العقود وقانون ألاعمال، مجلد 7 ، عدد 1 ، 6161 ، ص 13 . 2 محمد ناصر املجايدة، أسباب إخالء املأجور في القانون الفلسطيني دراسة تحليلية مقارنة، رسالة ماجستير منشورة، كلية الدراسات العليا ، جامعة ألازهر، غزة، فلسطين، 6134 ، ص 64 . 3 الزعبي، قانون املالكين واملستأجرين والقرارات التمييزية، تيسير ط 3 ، املكتبة الوط نية، عمان، 6132 ، ص 45 . 4 هيام جبران، الطبيعة القانونية لدعوى إخالء املأجور واسترداده في التشريع ألاردني، رسالة ماجستير منشورة ، كلية الحقوق، جامعة الشرق ألاوسط، ألاردن، 6138 ، ص 71 . 5 قرار صادر عن محكمة استئناف رام هللا، استئناف حقوق – دعوى أخالء مأجور - ، في القضية رقم 371 / 6138 ، بتاريخ 61 / 33 / 6138 .

ودعوى إخالء املأجور التنظيم القانوني ألحكام دعوى فسخ عقد إلايجار ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ ــــــ ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ ــــــ ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ ثالثاً: تطبق دعوى إخالء املأجور على العقارات السكنية والتجارية التي تكون داخل حدود املجالس البلدية أو املحلية، بينما تكون دعوى الفسخ على العقارات الزراعية داخل حدود املجالس البلدية واملحلية وعلى جميع العقارات خارج هذه الحدود 1 . رابعاً: يكون إلاخطار السابق على دعوى فسخ عقد إلايجار وجوبي بينما في دعوى إلاخالء تختلف من حالة إلى جواز . أخرى فبعضها وجوبي وبعضها آلاخر إال أنه وبرغم مما سبق تتفق كل من الدعوتين في النتيجة إذ تستهدف كل منها إلى تسليم العقار موضوع الدعوى خاليا ً من الشواغل، مع إلايفاء بااللتزامات املالية املترتبة على الطرفين. ونظرا ً لهذه املقارنة بين النظامين املنظمين لعقد إلايجار، وبين دعوى فسخ عقد إلايجار ودعوى إخالء املأجور، يتبين للباحث أن املقارنة تبرز اختالف النهج التشريعي بين القانون العام والخاص، حيث تمنح املجلة حرية أكبر لالتفاق بين الطرفين بينما يفرض قانون املالكين وا ملستأجرين قيودا ً واضحة لحماية املستأجر, وتبين أيضا ً املقارنة بين الدعوتين أن لكل دعوى نطاقها وأسبابها وآثارها القانونية املحددة، ما يعكس حرص املشرع على تحقيق التوازن بين حقوق املؤجر واملستأجر، ويوضح ضرورة التكييف الصحيح للدعوى لضمان العدالة القانونية. خاتم ة: ً ختاما ، يتضح م فهوم عقد إلايجار باعتباره ً عقد ا ً قائم ا على التزامات متبادلة بين أطراف العقد ، واملتمثلين في يلتزم بتمكين املستأجر من العقار موضوع الاتفاق مقابل املؤجر الذ أجرة متفق عليها يدفعها املستأجر . كما تبين الحاالت التي يطبق فيها قانون امل الكين وامل ستأجرين استنادا ً إلى نص املا دة 4 منه، والتي يترتب عليها إقامة دعوى إخالء املأجور ، باإلضافة إلى الحاالت وألاسباب التي ت إلى رفع ؤد دعوى فسخ عقد إلايجار ، والتطبيقات العملية والقضائية الخاص ة بها، وبناء على ما تم ذكره ، خرج الباحث بمجموعة من النتائج والتوصيات نوردها فيما يلي: النتائج 3 - ي قوم عقد إلايجار على مجموعة من الالتزامات املتبادلة، حيث يلتزم املؤجر بتمكين املستأجر من الانتفاع ملدة معلومة بمحل إلايجار ، بينما يل تز بدفع ألاجرة املتفق عليها م املستأجر مقابل هذا الانتفاع . 6 - إن من أبرز خصائص عقد إلايجار أنه عقد رضائي يقوم على تراض ي الطرفين، وهو بذلك ملزم لهم ا ، و يعد من عقود املدة التي يرتبط استمرارها بالزمن املحدد فيها . 1 صالح الدين الشوشار ، الوافي في شرح قانون املالكين واملستأجرين، الطبعة ألاولى، دار الثقافة للنشر والتوزيع، عمان، 6116 ، ص 399 .

احمد طلعت علي حامد ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ ــــــ ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ ــــــ ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ 1 - إلى تستند دعوى فسخ عقد إلايجار أحكام مجلة ألاحكام العدلية وفقا ً ل لحاالت والشروط إلاجراءات امل ًقررة قانونا . 4 - تقام دعوى إخالء املأجور استنادا ً لقانون املالكين واملستأجرين ، بما يتوافق مع ا لحاالت الواردة في نص املادة أ 4 ) من القانون. 9 - على الرغم من وض و ح الحاالت التي يطبق فيها قانون املالكين واملستأجرين، وحاالت تطبيق أحكا م مجلة ألاحكام العدلية، إال أنه ال ت ز ا ل هناك العديد من إلاشكاليات املتعلقة ب تكييف هذه الدعوى ، سواء من قبل أ طر ا ف النزاع ، أو من قبل املحاكم ، مما يستدعي مزيدا ً من التدقيق القانوني لضمان العدالة والالتزام بالنصوص القانونية . التوصيات 3 - تحديد وتعزيز الشفافية في تقدير ألاجرة وحدودها القانونية، مع وضع عقوبات على املخالفين، بما يحمي من الاستغالل ويحقق التوازن في الحقوق والالتزامات بين ألاطراف. املستأجر 6 - أوص ي ب إقرار قانون جديد شامل لعقود إلايجار، يوضح جميع الحاالت وإلاشكاليات وإلاجراءات القانونية املرتبطة بها، ليواكب التطورات الحديثة ويحل محل ألاحكام القانونية القديمة منها مجلة ألاحكام العدلية بشكل عادل وفعال. وقانون املالكين واملستأجرين، مما يسهم في تنظيم عقد إلايجار 1 - تعزيز ال توعي ة لدى جميع أطراف العقود من مالكين ومستأجرين ، ب أهمية الالتزام بما يمليه ع ليهم العقد والقانون الخاص ب العقد ، ومحاول حل إلاشكاليات الخاصة به قبل التوجه للمحاكم. بشكل ود واملراجع: قائمة املصادر أوالً: الكتب 3 . أنور سلطان، مصادر الالتزام في القانون املدني ألاردني، الطبعة ألاولى، دار الثقافة للنشر والتوزيع، ألاردن، 6118 . 6 . تيسير الزعبي، قانون املالكين واملستأجرين والقرارات التمييزية، الطبعة الاولى، املكتبة الوطنية، عمان، 6132 . 1 . في شرح القانون املدني الفلسطيني: العقود املسماة عقد إلايجار، الكتاب الثان خليل قدادة، الوجيز ي، مطبوعات جامعة ألازهر، غزة، 3557 . 4 . درويش الوحيد ، أحكام عقد إلايجار والعارية في التشريعي الفلسطيني، مطبعة منصور، غزة، 3575 . 9 . صالح الدين الشوشار ، الوافي في شرح قانون املالكين واملستأجرين، الطبعة ألاولى، دار الثقافة والتوزيع، عمان، للنشر 6116 .

ودعوى إخالء املأجور التنظيم القانوني ألحكام دعوى فسخ عقد إلايجار ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ ــــــ ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ ــــــ ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ 2 . علي العبيد ، شرح أحكام قانون املالكين واملستأجرين في ضوء قضاء محكمة التمييز، ط 3 ، دار الثقافة، عمان، 6119 . 8 . هاشم زوين، فسخ عقد إلايجار، ط 6 العدالة للنشر ، دار والتوزيع، العراق، 6134 . ثانياً: الرسائل الجامعية 3 . محمد السائح، أثر ألاجل في أحكام عقد إلاجارة في الفقه والقانون املدني، رسالة ماجستير منشورة ، كلية الدراسات العليا، جامعة النجاح الوطنية، نابلس، فلسطين، 6112 . 6 . محمد ناصر املجايدة، أسباب إخالء املأجور في القانون الفلسطيني دراسة تحليلية مقارنة، رسالة ماجستير منشورة ، كلية الدراسات العليا، جامعة ألازهر ، غزة، فلسطين، 6134 . 1 . ه يام جبران، الطبيعة القانونية لدعوى إخالء املأجور واسترداده في التشريع ألاردني، رسالة ماجستير منشورة ، كلية الحقوق، جامعة الشرق ألاوسط، ألاردن، 6138 . ثالثا: املقاالت العلمية 3 . إسراء رحيباني، " حاالت إخالء العين املؤجرة " ، مجلة البحوث في العقود وقانون ألاعمال، ا ملجلد 7 ، العدد 1 ، 6161 . 6 . محمود دودين، " قانون املالكين واملستأجرين لسنة 3591 والقصور القائم والحلول املقترحة في مشروع القانون لسنة 6138 " ، ورقة بحثية ، معهد أبحاث السياسات الاقتصادية الفلسطيني أماس)، 6138 . رابعاً: النصوص القانونية 3 . مجلة ألاحكام العدلية، لسنة 3782 النفاذ في الضفة الغربية. ، السار 6 . قانون املالكين واملستأجرين رقم أ 26 ) لسنة 3591 ، املنشور في الجريدة الرسمية عام 3591 ، سار رقم العسكر املفعول في الضفة الغريبة، واملعدل باألمر 3683 بتاريخ 13 / 14 / 3575 . 1 . لقانون املدني الفلسطيني رقم أ 4 ) لسنة 6136 ، املنشور ف ي الوقائع الفلسطينية عدد ممتاز، بتاريخ 19 / 17 / 6136 . خامساً: ألاحكام القضائية 3 . محكمة النقض املصرية، رقم قرار 619 ، لسنة 33 بتاريخ قضائية، صادر 11 / 31 / 3559 . 6 . محكمة النقض املصرية، رقم قرار 3975 لسنة 67 بتاريخ قضائية، صادر 66 / 12 / 6133 .

احمد طلعت علي حامد ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ ــــــ ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ ــــــ ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ 1 . قرار محكمة النقض الفلسطينية، طعون حقوقية في القضية رقم 341 / 6132 ، الصادر بتاريخ 63 / 6 / 6138 . 4 . قرار صادر عن محكمة استئناف رام هللا، استئناف حقوق، في القضية رقم 371 / 6138 ، بتاريخ 61 / 33 / 6138 . 9 . قرار محكمة النقض الفلسطينية، طعون حقوقية في القضية رقم 661 / 6161 ، الصادر بتاريخ 33 / 13 / 6164 . 2 . قرار محكمة النقض الفلسطينية، طعون حقوقية في القضية رقم 3162 / 6166 ، الصادر بتاريخ 64 / 13 / 6164 . 8 . قرار محكمة النقض الفلسطينية، طعون حقوقية في القضية رقم 11 / 6164 ، الصادر بتاريخ 34 / 19 / 6164 . 7 . قرار محكمة النقض الفلسطينية، طعون حقوقية في القضية رقم 311 / 6164 ، الصادر بتاريخ 68 / 19 / 6164 .