التزامات المتعهد بالترقية العقارية في عقد البيع بالإيجار

مجلة القانون العقاري و البيئة العدد الخامس جوان 2015 . التزامات املتعهد ابلرتقية العقارية يف عقد البيع ابإلجيار األستاذ كريــاء شيـخ حممـد ز جامعة عبد احلميد ابن ابديس - م ستغامن . طالب دكتوراه بكلية احلقوق و العلوم السياسية – جامعة وهران 2 حممد بن ا محد - . مقدمــة إن عقد البيع ابإلجيار يعد من العقود امللزمة جلانبني، فهو ينشئ إذن الت زامات متبادلة على عاتق كل من املتعهد ابلرتقية العقارية واملستفيد، كما أنه يعد من العقود كبة، املر فهو مز يج ما بني عقدين مها البيع واإلجيار، األمر الذي جيعله عقدا ذا طبيعة خاصة، ومىت نشأ هذا العقد صحيحا، فإنه كأي ات فاق تعاقدي، يرتب آاثرا بني طرفيه سواء ابلنسبة للبائع املؤجر أو ابلنسبة للمشرتي املستأجر. وسأتطرق يف هذا البحث إىل االلتزامات اليت يلتزم هبا املتعهد ابلرتقية ا لعقارية يف عقد البيع ابإلجيار، قصد متكني املستفيد من استعمال املسكن واالنتفاع به قبل متلكه، وحىت ينفذ املتعهد ابلرتقية العقارية هذا االلتزام جي ب عليه أن يسلم املسكن للمستفيد يف حالة تصلح ألداء الغرض املقصود منه ) املبحث ا ألول ( ،وأن يدفع ما قد يقع للمستفيد من تعرض أثناء انتفاعه ابملسكن ) املبحث الثاين)، كما جيب عليه أن ين قل للمستفيد ملكية املسكن عند دفع هذا األخري كل أقساط الثمن ) املبحث الثالث .( املبحث األول : التزام املتعهد ابلرتقية العقارية بتسليم املسكن يلتزم املتعهد ابلرتقية العقارية بتسليم املسكن حمل التعاقد إىل املستفي د حىت يتمكن هذا األخري من االنتفاع به، وأييت التزام املتعهد ابلرتقية العقارية ابلتسليم، من الناحية ا لزمنية، قبل غريه من االلتزامات األخرى فاملؤجر يلتزم أوال بوضع املسكن حتت تصرف املستفيد قصد متكينه من االنتفاع به . وسأحاول دراسة هذا االلتزام بنوع من التفصيل، فأبني ماهية االلتزام ابلتسليم ) املطلب األول ( ونطاقه ) املطلب الثاين ( مث مكان وزمان التسليم ) املطلب الثالث ( وأخريا أتعرض إىل جزاء اإلخالل اباللتزام ابلتسليم ) املطلب الرابع ( املطلب األول: ماهية االلتزام ابلتسليم نص ع املشر اجلزائري يف املادة 476 / 1 من القانون املدين على ما يلي : " يل تزم املؤجر بتسليم العني املؤجرة للمستأجر يف حالة تصلح لالستعمال املعد هلا تبعا التفاق الطرفني" .

مجلة القانون العقاري و البيئة العدد الخامس جوان 2015 . ونص كذلك يف املادة 478 من القانون املدين على ما يلي : " يسري على االلت زام بتسليم العني املؤجرة ما يسري على االلتزام بتسليم املبيع من أحكام، خاصة ما تعلق منها بتاريخ ومكا ن تسليم الشيء املؤجر ". ع اجلزائري نص على أنه يسري على االلتزام بتسليم العني املؤجرة ما يسري على االلتزام ومبا أن املشر بتسليم املبيع 1 فان التسليم اذن يف عقد البيع ابإلجيار هو وضع املسكن حتت تصرف املستفيد حبيث يتمكن من حيازته واالنتفا ع به دون عائق ولو مل يستول عليه استيالء ماداي، مادام املتعهد ابلرتقية العقارية قد أعلمه بذلك 2 . وعليه فالتسليم يتكون من عنصرين : أوال : وضع املسكن حمل عقد البيع ابإلجيار حتت تصرف املستفيد، حبيث يستطيع حي ازته واالنتفاع به دون عائق، وال يستلزم ذلك أن تنتقل احليازة املادية فعال إىل املستفيد وإمنا يكفي أن يوضع املسكن حتت تصرفه، حبيث يتمكن من حيازته ماداي، واالنتفاع به دون عائق . اثنيا : إعالم املتعهد ابلرتقية العقارية املستفيد أبن قد وضع املسكن حتت تصرف ه، إذ ال يكفي لتوافر هذا العنصر جمرد علم املستفيد أبن املسكن حمل عقد البيع ابإلجيار قد وضع حتت تصرفه، وإمن ا جيب على املتعهد ابلرتقية العقارية أن يعلم املستفيد بذلك وهذا منعا لكل لبس حول حقيقية علـــــم هدا ا ألخري بوضع املسكن حتت تصرفه 3 ، ويتم إعالم املستفيد عن طريق حمضر التسليم الذي يتم توقيعه مــــــــــــن طرف املتعهد ابلرتقية العقارية واملستفيد 4 . ومىت اجتمع هذان العنصران اعترب التسليم قد مت وبرئت ذمة املتعهد ابلرتق ية العقارية ولو مل يستغل املستفيد املسكن ابلفعل، ألن اهلدف من هذا االلتزام ال يكمن يف ضرورة تسلم امل ستفيد للمسكن فعال وإمنا متكينه من تسلمه، األمر الذي جيعل املستفيد ملزما بدفع القسط سواء انتفع ابمل سكن أو مل ينتفع به . 1 تنص املادة 367 / 1 على ما يلي: يتم التسليم بوضع املبيع حتت تصرف املشرتي حبيث يتمكن من حيازته واالنتفاع به دون عائق ولو مل يتسلمه تسلما ماداي مادام البائع قد أخربه أبنه مستعد لتسليمه بذلك وحيصل التسليم على النحو الذي يتفق م ع طبيع ة الشيء امل بيع 2 سليمان مرقس ، العقود املسماة عقد اإلجيار، اجمللد الثاين، مطبعة النهضة اجلديدة، مصر، 1968 ، ص 67 2 . 3 يراجع – حممد حسن قاسم، القانون املدين العقود املسماة، دراسة مقارنة، منشورات احلليب القانونية، بريوت، لبنان، 2007 ، ص 264 - س ليمان مرقس، املرجع السابق، ص 267 . 4 تنص املادة 11 من القرار املؤرخ يف 2 مجادى األوىل عام 1422 املوافق لـ 23 يوليو 2001 و احملدد لشروط معاجلة طلبات شراء املساكن يف كيفيات ذلك على ما يلي:" عند استالم املستفيد املسكن، جيب أن تنظم زايرة حض إطار البيع ابإلجيار و ورية ل لمكان بني ا ملعين واملصاحل التق نية للمتعهد ابلرتقية العقارية تتوج مبحضر تسليم يوقعه الطرفان".

مجلة القانون العقاري و البيئة العدد الخامس جوان 2015 . هذا وجتدر اإلشارة إىل أن وضع املسكن حتت تصرف املستفيد يف عقد البيع ابإلجيار يتم عن طريق تسليم املتعهد ابلرتقية العقارية مفاتيح املسكن إىل املستفيد بعد دفع هذا األخري النسبة احملددة قانوان 5 ، حىت يتمكن املستفيد من شغل املسكن واالنتفاع به . املطلب الثاين : نطاق االلتزام ابلتسليم قدمت فيما سبق أن البيع ابإلجيار يولد على عاتق املتعهد ابلرتقية العقار ية التزاما بتسليم املسكن، والواقع أن نطاق هذا االلتزام ميتد ليشمل إىل جانب املسكن حمل التعاقد ذاته كل ما يع د من ملحقاته، وعليه سأتعرض إىل حالة تسليم املسكن يف عقد البيع ابإلجيار ) ع األول الفر ( مث أتعرض إىل تس ليم ملحقات املسكن ) ع الفر الثاين ( . ع األول الفر : حالة املسكن عند التسليم ال بد أن يكون حمل عقد البيع ابإلجيار معينا أو قابال للتعيني، إذ اشرتط ع املشر اجلزائري أن يكون املسكن حمل التعاقد معلوما علما كافيا، انفيا للجهالة الفاحشة للمتعاقدين فنص يف ملحق القرار املتضمن منوذج عقد البيع ابإلجيار على وجوب تعيني املسكن تعيينا دقيقا وذلك ببيان صنف هذا املسكن ورقمه والطابق املتواجد فيه كذا و رقم العمارة وموقعها وحتديد البلدية والوالية املقام هبا هذا املسكن، كذا و حتديد مجيع مشتمالته من حتديد لعدد الغرف ومساحة كل منها واملساحة اإلمجالية للمسكن ونسبة األجزاء كة املشرت 6 . وعليه مىت تعذر تعيني املسكن حمل عقد البيع ابإلجيار أو وجد اختالف يف ت عيينه، فإن املصلحة املعقود عليها تصبح غري معلومة، األمر الذي حيول دون قيام العقد . ومن مث فإن املتعهد ابلرتقية العقارية يلتزم بتسليم املسكن ذاته احملدد واملعني مقداره يف عقد البيع ابإلجيار، وال جيوز له استبداله إال مبوافقة املستفيد، وبناء عليه فال يعد املتعهد ابلرتقية العقارية منفذا اللتزامه ابلتسليم مىت عرض على املستفيد مسكنا آخر غري الذي مت تعيينه يف العقد، فضال عن ذلك، يلتزم املتعهد ابلرتقية العقارية اجتاه املستفيد بتسليمه املسكن حمل التعاقد وفقا لالتفاق املربم بينهما، على أن يكون هذا السكن يف حالة تصلح لالستعمال املعد له تبعا التفاق الطرفني 7 . 5 يراجع نص املادة 09 من القرار احملدد لشروط معاجلة طلبات شراء املساكن يف إطار البيع ابإلجيار املنوه عنه سابقا. 6 راجع القرار املؤرخ يف 2 مجادى األوىل عام 1422 املوافق لـ 23 يوليو 2001 وامل تضمن منوذج عقد البيع ابإلجيار، ج ر رقم 52 . 7 تنص املادة 476 من ق.م على ما يلي: يلتزم املؤجر بتسليم العني املؤجرة للمستأجر يف حالة تصلح لالستعمال املعد هلا تبعا التفاق الطرفني.

مجلة القانون العقاري و البيئة العدد الخامس جوان 2015 . وإذا كان يتعني على املتعهد ابلرتقية العقارية أن يسلم املستفيد املسكن حم ل عقد البيع ابإلجيار دون زايدة أو نقصان، فما هو احلل لو وجد نقص أو زايدة يف هذا املسكن؟ إن اإلجابة على هذا التساؤل تقتضي مين التفريق بني حالتني : أوال : حالة النقص يف املسكن حمل عقد البيع ابإلجيار ابلرجوع إىل أحكام املادتني 477 و 478 من ق.م ،هذه األخرية اليت حتيل إىل املادة 365 من نف س ع اجلزائري فرق ما بني حالتني القانون، يتبني أن املشر : - إذا كان النقص يف مقدار املسكن اتفها، كأن تكون مساحة امل سكن املتفق عليها 80 م رتا مربعا، وعند التسليم يتبني أن املساحة تقدر ب 79 مرتا مربعا ففي هذه احلالة عد العجز اتفها على ا عتبار أن العرف جرى على التسامح فيه . - إذا كان النقص يف مقدار املسكن كبريا أي ملموسا ومل جتر العادة أو العرف ع لى ال تسامح ف يه، كان للمستف يد النقص قدرا من اجلسامة. أن يطلب فسخ عقد البيع ابإلجيار مع التعويض مىت بلغ ومن األمثلة ع ل ى ذلك أن يسلم املتعهد ابلرتقية العقارية املستفيد مسكنا تقدر مساحته ب 70 مرتا مربعا بدل املساحة املتفق عليها يف ال عقد واملقدرة ب 80 مرتا مربعا . اثنيا : حالة الزايدة يف مقدار السكن ابلرجوع إىل أحكام الفقرة الثانية من املادة 365 من ق.م احملال عليها، ي تبني أنه إذا كان القدر ال ذي يشتمل عليم املسكن يزيد عما ذكر يف العقد، فإنه يرجع إىل بيان حكم هذه الزاي دة أو ال إىل ا تفاق املتعاقد ين بشأهنا، فإذا مل يوجد اتفاق بينهما يف هذا الشأ ن وجب التفريق بني ما إذا كان الثم ن مقدرا حبسب الوحدة أ و مقدار مجلة واحدة . فإذا كان الثمن قد قدر مجلة واحدة، فإن الزايدة تكون من حق املستفيد وال ميكن للمتعهد ابلرتقية العقارية أن يطالب هذا األخري بقدر زايدة املبيع. 8 أما إذا مت تقدير الثمن حبسب الوحدة فإنه يفرق بني ما إذا كان املسكن قابال للتقسيم أو غري قابل له، فمىت كان غري قابل للتقسيم فإن الزايدة تكون للمستفيد وجيب عليه إكمال الثمن على أساس سعر الوحدة املتفق 8 زهدي يكن، عقد اإلجيار، منشورات املكتبة العصرية، صيدا، بريوت، ص 30

مجلة القانون العقاري و البيئة العدد الخامس جوان 2015 . عليه، علما أنه يسوغ للمستفيد طلب فسخ العقد مىت كانت الزايد ة يف مقدار املسكن جسيمة حبيث لو علم هبا وقت العقد ملا أبرمه، وترجع جسامة الضرر لتقدير القاضي وأن طلب الفسخ جوازي للمستفيد 9 . أما إذا كان املسكن قابال للتقسيم بغري ضرر، فال أيخذ املستفيد إال القدر املتفق عليه يف مقابل الثمن احملدد على أساس سعر الوحدة، وتكون الزايدة للمتعهد ابلرتقية العقارية، كما ال جيوز هلذا األخري أن يلزم املستفيد أبخذ القدر الزائد ودفع ما يقابله من مثن 10 . غري أن األحكام املتعلقة بزايدة قدر املبيع أو نقصانه ال تطبق على عقد ا لبيع اب إلجيار ، على اعتبار أ ن حتديد الثمن يف عقد البيع ابإلجيار يكون هن ائيا، غري قابل للمراجعة سواء ابل زايدة أو ابل نقصان وفقا أل حكام املادة األوىل من النموذج واليت جرى نصها كاآليت:" حيدد مثن بيع املسكن موضوع هذا ا لعقد ب و ،... هذا الثمن هنائي". ع الثاين الفر : تسليم ملحقات املسكن ال يقتصر التزام املتعهد ابلرتقية العقارية على تس ليم املستفيد، املسكن حم ل التعاقد فقط، بل ميتد هذا االلتزام ليشمل ملحقاته أيضا، فعلى املتعهد ابلرتقية أن يسلم املستفيد املسكن وملحقاته، وقد عرف الفقه ملحقات السكن أبهنا األمكنة املتصلة ابملكان املعد للسكن واملخصصة ملنافعه سو اء كانت فوق سطحه أو حتت أرضه أو جبواره . وملحقات السكن هي أماكن ال ختصص بذاهتا للسكن وإمنا تستغل اب لتبعية فقط كالقبو، واملر آب والساحات وغريها. واملالحظ أن حتديد هذه امللحقات يتم يف العقد، ومىت مت إغفال هذه املسألة فإن عملية حتديدها ختضع للسلطة التقديرية لقاضي املوضوع 11 . وبعد عملية التسليم، سواء للمسكن حمل عقد البيع ابإلجيار أو ملحقاته، يستوجب القانون أن تنظم زايرة حضورية للمسكن بني املستفيد واملصاحل التقنية للمتعهد ابلرتقية العقارية، يليها حترير حمضر تسليم يوقعه الطرفان 12 ، والذي يتضمن بياان وصفيا للمسكن وملحقاته مع احلالة اليت يوجدان عليها وقت التسليم. 13 9 يراجع نص املادة 119 من ق.م.ج 10 حممد حسن قاسم، املرجع السابق، ص 279 . 11 يراجع – أنور طلبة، عقد االجيار يف ضوء قضاء النقض، دار املطبوعات اجلامعية، االسكندرية، 1985 ، ص 54 - مسري عبد ال سيد تناغو، عقد اإلجيار، طبعة جديدة، منشأة املعارف، االسكندرية، 1997 ، ص 12 يراجع نص املادة 11 كيفيات ذلك. من القرار احملدد لشروط شراء املساكن يف إطار البيع ابإلجيار و 13 رمضان ابو السعود، العقود املسماة عقد اإلجيار، دار املطبوعات اجلامعية، االسكندرية، 1999 ، ص 80 1 .

مجلة القانون العقاري و البيئة العدد الخامس جوان 2015 . وهلذا احملضر فائدة كبرية سواء ابلنسبة للمتعهد ابلرتقية العقارية أو للمستفيد، فبالنسبة للمتعهد ابلرتقية العقارية فهو يعد دليال مكتواب على أنه نفذ التزامه ابلتسليم، وال ميكن للمستفيد حينئذ أن يدعي غري ما تضمنه احملضر الرمسي، أما ابلنسبة للمستفيد فهو يبني بوضوح احلالة اليت تسلم عليها املسكن . فمىت كان املسكن قد مت تسليمه للمستفيد يف حالة غري جيدة، فإنه يلتزم برده على تلك احلالة مىت مت فسخ عقد البيع ابإلجيار ألي سبب من األسباب، فضال عن أن له أمهية يف احلد من املنازعات اليت ميكن أن تثار حول املسكن حمل التعاقد عند التسليم وأوصافه وملحقاته كذا و حول تنفيذ االلتزام ابلتسليم يف حد ذاته. 14 املطلب الثالث : زمان ومكان التسليم ع اجلزائري أحكاما خاصة بزمان ومكان التسليم يف عقد البيع مل يضع املشر اب إلجي ار، واب لرجوع اىل القوا عد العامة يف عقدي البيع واالجيار فان تسليم السكن حمل عقد البيع ابإلجيار يتم ف ور إنشاء العقد ما مل يوجد اتفاق على ميعاد آخر يتم فيه التسليم أو نص قانوين يقضي بغري ذلك . واملالحظ أن ع املشر اجلزائري يف عقد البيع ابإلجيار مل حيدد صراحة زمن تسليــــم املسكن حمل التعاقد، غري أنين أرى أن زمن التسليم يوافق دفع املستفيد نسبة %15 األوىل من مثن املسكن 15 . أما عن مكان التسليم فانه وابلرجوع إىل منوذج عقد البيع ابإلجيار، يتضح ل ع اجلزائري مل حيدد نا أن املشر مكان تسليم املسكن موضوع العقد، وهذا ما جيعلنا نعتمد على القواعد العامة وال يت تقضي أنه مىت اتفق الطرفان على مكان معني يتم فيه التسليم، فإن هذا املكان هو الذي جيب فيه التسليم، فإ ذا مل يكن هن اك اتفاق وجب كان حمل التسليم شيئا معينا ابل الرجوع إىل ما يقضي به العرف، فإذا مل يوجد و ذات ك ان التس ليم يف املكان الذي يكون موجودا فيه وقت انعقاد اإلجيار. وعليه فان تسليم املسكن يكون يف املكان الذي يوجد فيه املسكن وقت انعقاد العقد، كما يكون تسليم ملحقات املسكن يف املكان ذاته 16 . 14 ع اجلزائري يف الفقرة األخرية من املادة اعترب املشر 467 من ق.م.ج عدم وجود حمضر التسليم أبنه قرينة قانونية بسيطة تدل على أن املستأجر تسلم املسكن يف حالة حسنة ما مل يثبت العكس . 15 تنص املادة الثانية من القرار املؤرخ يف 14 مايو 2002 املعدل للقرار املؤرخ يف 23 يوليو 2001 واحملدد لشروط معاجلة طلبات شراء املساكن يف كيفيات ذلك على ما يلي: اطار البيع ابإلجيار و « تعدل أحكام املادة التاسعة من القرار املؤرخ يف 23 يوليو 2001 واملذكور أعال ه كما أييت تبلغ كالة لتحسني السكن وتطويره املستفيدين بقرار قبوهلم من اللج مصاحل الو نة برسالة موصى عليها مع دعو هتم اىل دفع 10 / 1 00 من مثن املسكن ك خيار اثبت للشراء........وتدفع 15 / 100 من مثن املسكن املتبقية من 25 / 100 كمسامهة أولية بصفة املستحقة ا ستثنائية .... »

مجلة القانون العقاري و البيئة العدد الخامس جوان 2015 . املطلب الرابع : جزاء إخالل املتعهد ابلرتقية العقارية ابلتزامه بتسل يم املسكن يلتزم املتعهد ابلرتقية العقارية بتسليم املسكن حمل التعاقد إىل املستفي د يف الوقت احملدد يف العقد، وعليه كذلك أن يسلم هذا املسكن يف حالة تصلح لالستعمال املعد له، ومن مث مىت ميكن ا لقول أبن املتعهد قد أخل بتنفيذ التزامه املتمثل يف تسليم املسكن للمستفيد وما هو اجلزاء املرتتب على ذ لك؟ ابلرجوع إىل املرسوم التنفيذي رقم 105/01 ، كذا و القرار املتضمن منوذج ع قد البيع ابإلجيار جند أن ع املشر اجلزائري مل يبني صراحة احلاالت اليت يعد فيها املتعهد ابلرتقية العقا رية خمال بتنفيذ التزامه ابلتسليم، وال ا جلزاء املرتتب على ذلك، األمر الذي يستلزم منا الرجوع إىل القواعد العامة يف القانو ن املدين وتطبيقها على عقد البيع ابإلجيار إال ما يتعارض منها صراحة مع أحكام هذا األخري . وترتيبا على ما سبق، إذا ما أخل املتعهد ابلرتقية العقارية ابلتزامه ابل تسليم، فإنه يكون أمام املستفيد اخليار بني طلب تنفيذ االلتزام تنفيذا عينيا أو فسخ عقد البيع ابإلجيار، كما يكون له أن يطالب ابلتعويض يف مجيع احلاالت، وهذا ما سأتعرض له تباعا فيما يلي : ع األول: التنفيذ الفر العيين إذا مل يف املتعهد ابلرتقية العقارية ابلتزامه ابلتسليم على النحو السابق، ومل يضع املسكن حتت تصرف املستفيد يف الوقت واملكان احملددين . جاز للمستفيد أن يطالب بتنفيذ االلتزام تنفيذا عينيا مادام التنفيذ ممكنا 17 ، ويكون ذلك إبجبار املتعهد ابلرتقية العقارية على التسليم حبكم قضائي، وال يتم ذلك إال بعد إعذار املتعهد ابلرتقية العقارية وتوافر شروط التنفيذ العيين 18 . كما جيوز للمستفيد اللجوء إىل القضاء اإلستعجايل لطلب احلكم على املتعهد ابلرتقية العقارية بتسليمه املسكن مىت كان حبوزته عقد بيع ابإلجيار ومل يتسلم املفاتيح يف مواعيدها . ع الثاين: فسخ الفر عقد البيع ابإلجيار قد ال يلجأ املستفيد إىل طلب التنفيذ العيين، أو قد يكون التنفيذ العيين غري ممكن، أو مل يعد جمداي بسبب أن التأخري يف التسليم أدى إىل فوات الغرض الذي من أجله مت عقد البيع ابإلجيار، ففي هذه احلالة يكون للمستفيد 16 تنص املادة 282 من ق.م.ج على ما يلي: إذا كان حمل االلتزام شيئا معينا ابلذات وج كان موجودا فيه وقت نشوء ب تسليمه يف املكان الذي االلتزام ما مل يوجد اتفاق أو نص يقضي بغري ذلك. 17 تنص املادة 119 من ق.م.ج على ما يلي: يف العقود امللزمة للجانبني، إذا مل يوف أحد املتعاقدين ابلتزامه جاز للمتعاقد االخر بعد اعذاره املدين أن يطالب بتنفيذ العقد أو فسخه مع التعويض يف احلالتني إذا اقتضى احلال ذلك. 18 تنص املادة 164 من ق.م.ج على ما يلي: جيب على املدين بعد اعذاره طبقا للمادتني 180 و 181 كان ذلك أن ينفذ التزامه تنفيذا عينيا مىت ممكنا.

مجلة القانون العقاري و البيئة العدد الخامس جوان 2015 . أن يطلب فسخ عقد البيع ابإلجيار، وله أن يطلب الفسخ أاي كانت صورة إخالل املتعهد ابلرتقية العقارية ابلتزامه ابلتسليم، وال عربة مبا إذا كان عدم قيام املتعهد ابلرتقية العقارية اباللتزام ابلتسليم راجعا إىل فعل املتعهد ابلرتقية العقارية نفسه أو إىل سبب أجنيب ال يد له فيه، ففي مجيع األحوال جيوز للمستفيد أن يطلب فسخ العقد 19 غري أن القاضي ليس ملزما إبجابة طلب الفسخ ولو حتقق له عدم الوفاء، أي عدم وفاء املتعهد ابلرتقية العقارية ابلتزامه كامال، وذلك إذا كان ما مل يوف به قليل األمهية ابلنسبة إىل االلتزام يف مجلته، فللقاضي مثال أن يرفض الفسخ إذا ثبت أن املتعهد ابلرتقية العقارية أتخر يف التسليم أتخرا طفيفا مل يفوت على املستفيد املنفعة اليت قصدها من إبرام عقد البيع ابإلجيار 20 ، وعليه فمىت كان عدم االلتزام قليل األمهية ابلنسبة لاللتزام يف مجلته، يكون للقاضي احلق يف رفض طلب الفسخ. 21  التعويض فضال عن طلب التنفيذ العيين أو فسخ عقد البيع ابإلجيار يسوغ للمستفيد سواء طلب التنفيذ العيين أو فسخ عقد البيع ابإلجيار أن يطلب فضال عن ذلك احلكم له ابلتعويض عما أصابه من ضرر جراء إخالل املتعهد ابلرتقية ابلتزاماته التعاقدية، اليت تعهد بتنفيذها طبقا لبنود العقد واألحكام التشريعية والتنظيمية املتصلة بذلك. 22 وال يكون التعويض مستحقا مىت كان عدم تنفيذ املتعهد ابلرتقية العقارية اللت زامه ابلتسليم راجعا إىل سبب أجنيب ال يد له فيه كما لو كان هالك املسكن حمل التعاقد سببه قوة قاهرة، فال حي ق للمستفيد يف هذه احلالة طلب التعويض . على أن التعويض يشمل كل ما حلق املستفيد من أضرار بسبب عدم وفا ء املتعهد ابلرتقية العقارية ابلتزامه ابلتسليم، وعلى ذلك مىت أتخر املتعهد ابلرتقية العقارية يف تسليم امل سكن واضطر املستفيد مثال إىل استئجار مسكن آخر أبجرة أعلى أو اإلقامة يف فندق، كان له طلب التعويض املتمثل فيما تكبده من أجرة زائدة عن األجرة املتفق عليها . املبحث الثاين : التزام املتعهد ابلرتقية العقارية بضمان التعرض واالست حقاق 19 حممد حسن قاسم، املرجع السابق، ص 225 20 تنص الفقرة الثانية من املادة 119 كما جيوز له أن يرفض الفسخ إذا من ق.م على ما يلي : "جيوز للقاضي أن مينح املدين أجال حسب الظروف ، كامل االلتزامات". كان ما مل يوف به املدين قليل األمهية ابلنسبة إىل 21 مسري عبد السيد تناغو ، املرجع السابق ، ص 134 . 22 راجع نص املادة 17 من القرار املتضمن منوذج عقد البيع ابإلجيار.

مجلة القانون العقاري و البيئة العدد الخامس جوان 2015 . ال تقتصر التزامات املتعهد ابلرتقية العقارية على تسليم املسكن للمستفيد تس ليما صحيحا ومتكينه من االنتفاع به طيلة مدة اإلجيار السابقة لنقل امللكية، بل يتعني عليه أيضا أن يضمن له ا النتفاع ابملسكن انتفاعا هادائ، ولذلك فهو يلتزم ابالمتناع عن كل ما من شأنه أن حيول دون انتفاع املستفيد ابمل سكن وملحقاته، فهو بذلك ضامن لعدم تعرضه الشخصي، ويعترب يف حكم التعرض الشخصي التعرض الذي حيدث من ا ملتعهد ابلرتقية العقارية أو أحد أتباعه، ابإلضافة إىل ذلك فإن املتعهد ابلرتقية العقارية يل تزم أيضا بدفع التعرض إذا وقع من الغري . ولدراسة هذا االلتزام بنوع من التفصيل وجب التطرق أوال إىل التعرض الشخصي الصادر من املتعهد ابلرتقية العقارية أو أحد اتبعيه (املطلب األول)، مث التطرق إىل التعرض الصا در من الغري ) املطلب الثاين .( املطلب األول : ضمان املتعهد ابلرتقية العقارية لتعرضه الشخصي يقصد ابلتعرض الشخصي إتيان املتعهد ابلرتقية العقارية أو أحد اتبعيه لعم ل أو تصرف من شأنه أن يؤثر سلبا على حيازة املستفيد للمسكن، وانتفاعه به انتفاعا هادائ كامال، و ويستوي أ ن يؤدي هذا التعرض إىل ع نز املسكن كليا أو جزئيا من حتت يد املستفيد أو يؤدي فقط إىل إنقاص انتفاع املست فيد ابملسكن . فاملتعهد يف عقد البيع ابإلجيار يلتزم بتمكني املستفيد من االنتفاع ابملسكن على الوجه املقصود مبوجب عقد البيع ابإلجيار قبل أن ينقل إليه ملكية املسكن ، ومن مث مينع عليه أن يق وم أبي عمل من شأنه أن ينقص االنتفاع ابملسكن من قبل املستفيد، فهو بذلك يضمن كل تعرض ينشأ عن فعله سواء أ كان التعرض ماداي أو قانونيا . فالتعرض املادي هو قيام املتعهد ابلرتقية أبي عمل مادي حمض دون أن يستند فيه إىل أي حق يدعيه على املسكن، فيرتتب عليه إخالل ابنتفاع املستفيد ابملسكن أو حرمانه من فائدة من الفوائد اليت تعود عليه من انتفاعه ابملسكن على الوجه املقصود مبقتضى عقد البيع ابإلجيار، سواء أكانت الفائدة مادية أو معنوية، ومثال ذلك أن مينع املتعهد ابلرتقية العقارية املستفيد من استعمال بعض ملحقات املسكن كاألسطح أو املصعد 23 أما التعرض القانوين فهو ادعاء املتعهد ابلرتقية حقا على املسكن يتعارض مع حق املستفيد يف االنتفاع، وقد حيدث ذلك يف حال متلك املتعهد ابلرتقية العقارية املسكن بعد أن كان غري مالك له، أبي سبب من أسباب امللكية كاملرياث أو التقادم املكسب أو قيامه بشرائها ، فيطلب من املستفيد أن يردها إليه على أساس أنه مالكها، فهو يبين بذلك تعرضه على سبب قانوين 24 وإن كان هذا التعرض موجودا من الناحية النظرية فقط . 23 حممد حسن قاسم، املرجع السابق، ص 852 24 هالل شعوة، الوجيز يف شرح عقد اإلجيار يف القانون املدين، الطبعة األوىل، جسور للنشر والتوزيع، اجلزائر، 2010 ، ص 117 .

مجلة القانون العقاري و البيئة العدد الخامس جوان 2015 . ولقد سوى ع املشر بني التعرض الصادر من املؤجر نفسه أو من أحد اتبعيه وجعله مبثابة التعرض الشخصي الصادر من املؤجر ) املتعهد ابلرتقية العقارية ( ، فأتباع هذا األخري هم ك ل شخص ال يكون أجنبيا عنه لكن يرتبط معه بعالقة جتعله يعمل حتت إمرته، فيأمتر أبوامره وينتهي بنواهيه، أ و كل من ينوب عنه يف تنفيذ عقد البيع ابإلجيار . وعليه اذا وقع التعرض للمستأجر ، سواء متثل هذا التعرض يف أعمال مادية و قعت من املؤجر أو كان تعرضا قانونيا، كان للمستأجر وفقا للقواعد العامة أن يطلب إما التنفيذ العيين بعدم التعرض أو فسخ عقد اإلجيار أو إنقاص بدل اإلجيار دون اإلخالل حبقه يف التعويض وذلك وفقا ملقتضيات املادة 2/484 من القانون املدين واليت جرى نصها على النحو التايل : " إذا ترتب على هذه الدعوى حرمان املستأجر م ن االنتفاع ابلشيء املستأجر كليا أو جزئيا ، جاز له طلب فسخ اإلجيار أو إنقاص بدل اإلجيار دون اإلخالل حب قه يف التعويض ". إال أنه ابلنسبة لعقد البيع ابإلجيار فإن املستفيد ال ميكنه املطالبة إبنقاص بدل اإلجيار بقدر ما نقص من انتفاعه ابملسكن نتيجة التعرض، ألن املقرر طبقا للمادة األوىل من القرار املتضمن منوذج عقد البيع ابإلجيار أن مثن املسكن املتفق عليه، واحملدد يف عقد البيع ابإلجيار مثن هنائي غري قابل للمراجعة سواء أكان ذلك ابلزايدة أو ابلنقصان 25 . وترتيبا على ذلك فإنه ال يكون للمستفيد يف حالة التعرض الشخصي الصادر من املتعهد ابلرتقية العقارية أو أحد اتبعيه إال طلب التنفيذ العيين أو فسخ عقد البيع ابإلجيار مع التعويض يف كلتا احلالتني مىت اقتضى احلال ذلك . املطلب الثاين : ضمان املتعهد ابلرتقية العقارية للتعرض الصادر من ال غري ال يقتصر ضمان املتعهد ابلرتقية العقارية على األعمال اليت تصدر منه أو م ن أحد أتباعه، بل يشمل األفعال الصادرة من الغري واليت يكون مسؤوال عن دفعها، مع العلم أن املتعهد اب لرتقيـة العقاريـة ال يضمن التعرض الصادر من الغري إال إذا كان مبنيا على سبب قانونـي، عكس مـا هو عليه احلال اب لنسبة للتعرض الشخصي، أين يكون املتعهد ابلرتقية العقارية ضامنا له سواء أكان التعرض ماداي أو قانونيا . وعليه مىت وقع التعرض من الغري وذلك أبن ادعى حقا على املسكن يتعارض مع ما للمستفيد من حقوق مبقتضى عقد البيع ابإلجيار، وجب على املستفيد طبقا للقواعد العامة املنصوص عليها يف القانون املدين، 26 أن 25 يراجع نص املادة األوىل من القرار املتضمن منوذج عقد البيع ابإلجيار. 26 يراجع نص املادة 119 من ق.م

مجلة القانون العقاري و البيئة العدد الخامس جوان 2015 . يبادر إبخطار املتعهد ابلرتقية العقارية بذلك، حىت يتمكن من مواجهة هذا التعرض ابستعمال الوسائل الكفيلة بذلك . فإذا قام املستفيد إبخطار املتعهد ابلرتقية العقارية ابلتعرض الصادر من الغري، وجب على هذا األخري أن يقوم فورا ابختاذ ما يلزم لدفع هذا التعرض عن املستفيد حىت يكون قد نفذ التزامه ابلضمان تنفيذا عينيا . على أن وسيلة دفع التعرض تتوقف على طبيعة هذا األخري، فمىت كان تعرض الغري يف صورة أعمال مادية يستند فيها املتعرض على حق يدعيه، وجب على املتعهد ابلرتقية العقارية أن يتخذ اإلجراءات القانونية الالزمة لدفع هذا التعرض كرفع دعوى على املتعرض يلتمس فيها الكف عن تعرضه للمستفيد، أو رفع دعوى حيازة مىت توافرت شروطها وذلك بغرض دفع تعرض الغري، وإال أصبح املتعهد ابلرتقية العقارية ملزما بضمان االستحقاق. 27 أما إذا حدث التعرض يف صورة دعوى رفعها املتعرض على املستفيد، فإنه يتعني على املتعهد ابلرتقية العقارية أن يتدخل فورا يف هذه الدعوى مبجرد إخطاره، فمىت تدخل هذا األخري يف الدعوى كان للمستفيد اخليار بني اخلروج من الدعوى أو البقاء فيها حىت يتمكن من الرجوع بضمان االست حقاق على املتعهد ابلرتقية العقارية يف حال جناح املتعرض فيما يدعيه من جهة، وحىت يتسىن له أن حيول دون ا لتواطؤ احملتمل بني املتعهد ابلرتقية العقارية والغري من جهة أخرى . وترتيبا على ذلك، إذا جنح املتعهد ابلرتقية العقارية يف دفع التعرض القا نوين الصادر من الغري فيكون قد وىف ابلتزامه ابلضمان وال مسؤولية عليه اجتاه املستفيد، ومن مت يبقى على هذا ا ألخري الرجوع على املتعرض ابلتعويض عما يكون قد أصابه من ضرر بسبب التعرض 28 ، وفقا للقواعد العامة . أما إذا نتج عن التعرض ابلرغم من تدخل املتعهد ابلرتقية العقارية لدفعه، حرمان املستف يد كليا أو جزئيا من االنتفاع ابملسكن فإنه جيوز له تبعا للظروف إما طلب فسخ العقد . 27 يقصد بضمان االستحقاق ثبوت احلق للمستفيد يف أن يطلب تبعا للظروف فسخ عقد البيع ابإلجيار مع التعويض، يف حال ما ان حلق ابملستفيد ضرر من جراء التعرض الصادر من الغري، راجع رمضان أبو السعود ، املرجع السابق، ص 228 28 هذا ويشرتط يف ال تعرض الشروط التالية: - ثبوت االستحقاق للغري: أي يتقرر للمتعرض حق يتناىف مع أي وجه من وجوه االنتفاع املقصود ابملس كما لو كن ثبت له ح ق شخصي على املسكن . - أن يرتتب على هذا االستحقاق اإلخالل الفعلي ابالنتفاع املقصود ابملسكن، أبن يكون املستفيد ق د حرم فعال من ا الن تفاع أثناء مدة اإلجي ار اليت له مبوجب عقد البيع ابإلجيار . - أ ن يثبت عدم تقصري املستفيد يف إخطار املتعهد ابلرتقية العقارية ابلتعرض يف الوقت املناسب،(راجع رمضا ن أبو السعو د، املرجع السابق، ص 228 - 229 .)

مجلة القانون العقاري و البيئة العدد الخامس جوان 2015 . املطلب الثالث : التزام املتعهد ابلرتقية العقارية بنقل ملكية املسكن للمستفيد تنص املادة 19 من املرسوم التنفيذي 105/01 على ما يلي : " تنتقل ملكية امل سكن املعين وفقا للقواعد املعمول هبا بعد تسديد مثن املسكن بكامله ". يلتزم املتعهد ابلرتقية العقارية بنقل ملكية املسكن إىل املستفيد بعد دف ع كامل الثمن، واملالحظ أن نقل امللكية هذا يتعلق ابملسكن احملدد يف عقد البيع ابإلجيار والذي اتفق الطرفان ع لى تعينه مسبقا تعينا دقيقا انفيا للجهالة، وذلك بتبيان صنف املسكن ورقمه، والطابق املتواجد فيه كذا و العمارة و موقعها، وحتديد البلدية املتواجد هبا املسكن كذا و مجيع مشتمالته من حتديد لعدد الغرف ومساحة كل منها واملساحة ا لكلية ونسبة األجزاء كة املشرت إن وجدت . فضال عن ذلك فإنه يتعني أن يكون املسكن حمل عقد البيع ابإلجيار منجزا من طرف ميزانية الدولة أو اجلماعات احمللية أو عن طريق املصادر البنكية أو التمويالت األخرى، ويستثىن من ذلك املساكن الفردية أو السكنات التابعة لألمالك الوطنية العامة واملخصصة للمنفعة العمومية 29 . ومىت وىف املستفيد كامل الثمن احملدد يف عقد البيع ابإلجيار، وذلك أبن سدد كل األقساط خالل املدة احملددة واملقدر أقصاها بـ 25 سنة أو قبل هذه املدة 30 وقع التزام يف ذمة املتعهد ابلرتقية العقارية يقضي بنقل ملكية املسكن للمستفيد . أما عن إجراءات نقل امللكية، ومبا أن البيع ابإلجيار وفقا للمرسوم التنفيذي 105/01 يعد من العقود اليت ترد على العقار، فإن ملكية هذا األخري ال تنتقل إىل املستفيد إال بشهر العقد 31 وهذا وفقا ملقتضيات املادة 29 يراجع نص املادة األوىل من املرسوم التنفيذي رقم 03 - 5 3 املؤرخ يف 11 ذي القعدة عام 1423 املوافق لـ 23 يناير سنة 2003 واملعدل واملتمم للمرسوم التنفيذي 01 / 105 املؤرخ يف 29 حمرم عام 1422 املوافق لـ 23 أبريل سنة 2001 واحملدد لشروط شراء املساكن املنجزة أبموال عمومية يف كيفيات ذلك. إطار البيع ابإلجيار و 30 يراجع - امل ادة العاشرة من املرسوم التنفيذي 01 / 105 كيفيات ذلك. احملدد لشروط شراء املساكن املنجزة أبموال عمومية يف اطار البيع ابالجيار و - ا ملادة السادسة من القرار املتضمن منوذج عقد البيع ابإلجيار 31 وهذا خالفا ملا هو عليه احلال يف القانون املدين الفرنسي، و الذي جيعل انتقال امللكية يتم مبجرد انعقاد العقد بني املتعاقدين سواء يف املنقول أو يف العقار، ويف تفصيل هذه النقطة يراجع خليل أمحد حسن قدادة، الوجيز يف شرح القانون املدين اجلزائري ، اجلز ء الرابع ( عقد البيع)، طبعة 2 000 ، ديوان املطبوعات اجلامعية بن عكنون، اجل زائر، 2000 ، ص 114 .

مجلة القانون العقاري و البيئة العدد الخامس جوان 2015 . 793 من القانون املدين 32 واملادتني 15 و 16 من األمر رقم 74/75 املتضمن إعداد مسح األراضي وأتسيس السجل التجاري 33 . وترتيبا على ما سبق يتبني أنه يتعني شهر عقد البيع ابإلجيار كونه يعد من العقود الناقلة للملكية، أما يف حالة ما إن مل يتم شهره، فإنه ال يكون له أي أثر سواء ابلنسبة لطرفيه أو يف م واجهة الغري، ذلك أن عدم شهر عقد البيع ابإلجيار يف مصلحة الشهر العقاري ال يرتب إال التزامات شخصية يف ذم ة املتعاقدين. قائمة املراجع - أنور طلبة، عقد االجيار يف ضوء قضاء النقض، دار املطبوعات اجلامعية، اال سكند رية، 19 85 . - ح القانون املدين اجلزائري، اجلزء ال خليل أمحد حسن قدادة، الوجيز يف شر رابع ( عقد الب يع)، طبعة 2000 ، ديوان املطبوعات اجلامعية بن عكنون، اجلزائر، 2000 . - رمضان ابو السعود، العقود املسماة عقد اإلجيار، دار املطبوعات اجلامعية ، اال سكندرية ، 1999 . - زهدي يكن، عقد اإلجيار، منشورات املكتبة العصرية، صيدا، بريوت. - سليمان مرقس، العقود املسماة عقد اإلجيار، اجمللد الثاين، مطبعة ا لنهضة ا جلدي دة، مصر ، 1968 . - مسري عبد السيد تناغو، عقد اإلجيار، طبعة جديدة، منشأة املعارف، االسكن درية، 1997 . - حممد حسن قاسم، القانون املدين العقود املسماة، دراسة مقارنة، منشورات ا حلليب القانو نية، بريوت، لبنان، 2007 . - ح عقد اإلجيار يف ال هالل شعوة، الوجيز يف شر قانون املدين، الطبعة األوىل ، جس ور للنش ر والتوزيع، اجلزائر. 32 تنص املادة 793 كان ذلك بني املتعاقدين أو يف حق الغري إال إذا من ق.م. على ما يلي: "ال تنقل امللكية واحلقوق العينية األخرى يف العقار سواء روعيت اإلجراءات اليت ينص عليها القانون وابألخص القوانني اليت تدير مصلحة شهر العقار". 33 تنص املادة 15 من األمر 75 / 74 املؤرخ يف 08 ذي القعدة عام 1395 املوافق لـــــ 12 نوفمرب سنة 975 1 واملتضمن إعداد مسح األراضي كل حق عيين آخر يتعلق بعقار، ال وجود على ما يلي: "كل حق للملكية، و العام وأتسيس السجل التجاري ل ه ابلن سبة للغري إ ال من اتريخ يوم إشهارمها يف جمموع ة البطاقات العقارية، غري أن نقل امللكية عن طريق الوفاة يسري مفعوله من يوم وف اة أصح اب احلقوق ا لعينية". وتنص املادة 16 من األمر 75 / 74 على ما يلي: "إن العقود اإلدارية و االتفاقات اليت ترمي إىل إنشاء أو نقل أو تصريح أو تعديل أ و انقضاء حق عيين، ال يكون هلا أثر حىت بني األطراف إال من اتريخ شهرها يف جمموعة البطاقات العقارية".