الآليات القضائية المخولة للمشتري من اجل الزام المرقي العقاري بالسعي في تحرير عقد البيع على التصاميم

الآليات القضاية المخولة للمشتري من اجل الزام المرقي العقاري بالسعي في تحرير عقد البيع علي

التصماميم

The judicial mechanisms authorized for the buyer to oblige the real estate promoter to seek the release of the sales contract on the designs

دلال جلول، سكفال عبد الجليل

[email protected] كليكبلينه لحقوق جامعية مولايي طاهر سعيده،

[email protected]، كلية الحقوق جامعة مولاي طاهر سعيدة 2

2021/11/22: تاريخ القبول.

2021/10/04: تاريخ الاستلام:

ملخص:

<div style="text-align: center;"><img src="imgs/img_in_image_box_83_602_889_881.jpg" alt="Image" width="83%" /></div>

بتحرير عقد البيع علي التصاميم.

كلمات مفتاحية: عقد البيع، التصاميم، السكن، المرفي العقاري، التزامات.

The sales contract on designs is an updated formula for selling real estate in Algeria in terms of legal regulation and field practice, and this is in order to eliminate the housing crisis, which gave the real estate promoter a stronger position than the buyer's position. The contract of sale on the designs before taking any premium from the price of the housing, but the failure of the real estate promoter to do this procedure, whatever the reasons, harms the interest of the buyer and upsets the balance between the obligations of the parties to the contract.

تحرير عقد البيع علي التصميم

which makes the subscriber resort to the judiciary to demand the release of the sales contract on the designs.

Keywords: Sale contract; designs; housing; real estate promotion; obligations.

المؤلف المرسل: سكغال عبد الجليل، الإيميل: [email protected]

1 مقدمة

يعتبر عقد البيع علي التصاميم عقدا حديث النشأة مقارنة مع باقي العقود الأخري باعتباره صيغة حديث

للبيوع العقارية في الجزائر و تم اللمحوء اليه كنتيجة لوجود ازمة سكن نظرا لازدياد الطلب علي الوحدات السكنية

من جهة و قلتها في السوق العقارية من جهة أخري مما أدي ال ظهور هذا النوع الجديد من العقود الذي يتم

بموجبه التعاقد علي بيع سكن في طور الإجاز و بمحرد تصميم المبني.

و بتحر الشارة ان اول قانون عرف هذا العقد هو قانون 11/04 مؤرخ في 17 فبراير 2011 يحدد القواعد التي تنظم نشاط التوقية العقارية، لتدارك النقص الموجود في التشريعات السابقة و ان المشروع الجزائري اراد من خلال هذا القانون ان يوازن بين المرقي العقاري و المشترتي، و نظرا لان هذا الاحير ملزم بدفع أقساط السكن قبل استلامه فانه يعتبر هو الطرف الضعيف في هذا العقد، و لذلك قد يعتنع المرفي العقاري عن اللحو

الي الموثق من اجل إيداع الملف و توقيع علي عقد البيع علي التصاميم

وهذا يطرح التسأول عن ما هي الإجراءات القانونية التي يمكن للمشتري القيام بما في حالة امتناع المرقي عن القيام بالتزاماته التعاقدية ؟و هل وضع قانون 11/04 اجراعات خاصة ام ان المكتب يقوم بالإجراءات المنصوص عليها في القواعد العامة.

و للاجابة علي ذلك تم تقسيم هذا البحث الي مبحثين الاول يتم من خلاله التطرق المرقي العقاري و مدي التزامه بتحرير عقد البيع علي التصاميم اما المبحث الثاني فيتم التطرق من خلاله الي دور القضاء في الزام المرقي بالسعي في تحرير عقد البيع علي التصاميم

المبحث الأول : المرقي العقاري و التزامه بتحرير عقد البيع علي التصاميم

عرف المشروع الجزائري عقد البيع علي التصاميم بموجب المادة 28 من القانون رقم 11/04 التي تنص علي :

"عقد البيع علي التصاميم لبنية او جز من بناية مقرر بناؤه او في طور البناء، هو العقد الذي يتضمن و يكرس

تحويل حقوق الارض و ملكية البنايات من طرف المرقي العقاري لفائدة المكتوب موازة مع تقدم الاشغال، و في المقابل يلتزم بتسديد السعر كلما تقدم الانجاز.

و من خلال ذلك يتبين ان عقد البيع علي التصاميم هو عقد ملازم للجانبين يلتزم بمقتضاه المشتري و هو المكتب

من دفع الثمن وفي المقابل يلتزم البائع و هو المرقي العقاري بتحويل حقوق وملكيتها بما فيها السعي في تحرير العقد

في شكله الرسمي لصالح المكتب.

و من ثم فان السعي في تحرير عقد البيع علي التصاميم هو التزام يقع علي عاتق المرفي العقاري و لذات السبب كان لازما التطرق ال مفهوم المرقي قبل التطرق مفهوم عقد البيع علي التصاميم المطلب الاول: مفهوم المرقي العقاري

من اجل حصر مفهوم المرقي العقاري يتعين التطرق اولا الي تعريفه ثم بعد ذلك التطرق إلي انواعه

الفرع الاول : تعريف المرقي العقاري

تنص المادة 03 من المرسوم التشريعي رقم 03/93 علي مالي : " يدعي كل شخص طبيعي أو معوني

يمارس نشاطات المذكورة في المادة 02 السابقة متعاملاً في الترقية العقارية"1 و من ثم فان المشروع الجزائري استعمل

في اول الامر لفظ متعامل في الترقية و عرف المتعمامل العقاري علي النشاطات التي يمارسها وتمثلة في القيام

بنشاطات البناء الترقية العقارية إما المادة 03 من قانون رقم 04/11 المتحلق بالنشاط الترقية العقارية نصت علي

مالي : " يعد مرقيا عقاريا في مفهوم هذا القانون كل شخص طبيعي أو معنوي بيادر في عمليات بناء مشاريع

جديدة : أو ترميم او إعادة تأهيل او تجديد او إعادة هيكلة أو تدعيم بنايات تنطلب هذه التدخالات أو قيمة أو

تأهيل الشبكات قص يبعها أو تأجيزها 2".

كما نصت المادة 18 من نفس القانون علي مايلي : " يعد مرقيا عقاريا في مجموع الحقوق و الواجبات المخصصة حصرا للبناء او التجديد عمراني قصد بيعها".

كما نصت المادة 02 من المرسوم التنفيذي رقم 84/12 المؤرخ في : 20/20/2012 المحدد لكيفيات منح اعتماد لممارسة مهنه المرقي العقاري و كذا كيفية مسك الجدول الوطني للمرقين العقاريين علي مابلي : " يعتبر مرقيا عقارياكل شخص طبيعي او معنوي يحوز اعتمادا او يمارس الترقية العقارية"

و من خلال ذلك يتبين بان المشرع استبدل عبارة المتعامل العقاري التي استعملها في اول الامر إلي عبارة المرقي العقاري و الا انه حافظ علي تعريف المرفي العقاري بناءا علي النشاط الذي يقوم به و المتمثل في الترقية العقارية و هذا عن طريق التكفل بضبط المشروع من خلال تحويل امكانية تحويل رأس مال المستثمر المملوك للمرفي العقاري الخاص و تقسيمه عبر مراحل، من خلال اقتناع الارضية اللازمة لتنفيذ المشروع عن طريق اختيار المنطقة

بالسعي في

دلال جلول، سكفال عبد الجليل

الآليات القضائية المخولة للمشتري من اجل الزام المرفي العقاري

تحرير عقد البيع علي التصاميم

او القطعة الارضية التي تتناسب مع نوعية المشروع المختار او المراد تنفيذه، سواء كان ذلك لبناء سكنات جماعية،

شخصا عام او خاص مما يستوجب التطرق لانواع المرقي العقاري في الفرع الثاني

الفرع الثاني: انواع المرقي العقاري

لقد كان نشاط الترقية العقارية بعد الاستقلال حكرا علي الدولة سواء الجماعات المحلية او المؤسسات

العمومية عندما كانت تتبع النهج الاشتراكي و بعد تبنيها للنهج الراس مالي، ظهر نوع جديد من المرقين

العقارين الاو هو المرقي الخاص و لذات سبب سيتم التطرق إلي كلا النوعين فيما يلي:

أولا : المرق العقاري العام :

لقد ذكر القانون 86-07 المتعلق بالترقية العقارية اشخاص القانون العام القائمين بعمليات الترقية في

الجماعات المحلية وكذا المؤسسات و الهئيات العمومية التي يخول لها ذلك قانوها الأساسي

اما المادة 14 الفقرة 03 من القانون رقم 04/11 نصت علي علي انه " يعد مرقيا عقاريا في مفهوم هذا القانون كل شخص طبيعي او معنوي "....

و بالتالي فان المرقي العقاري قد يكون شخص طبيعي او معنوي دون النص عن كونه عام او خاص مما يعني انه قد تبني الوضع السابق أي ان المرقي العقاري قد يكون شخص عام و يشمل الجماعات الخلية او المؤسسات العمومية كما قد يكون شخص خاصا و هذا ما يتم الطرق اليه في الفرع الثاني.

ثانيا : المرقي العقاري الخاص

ظهر التعامل الخاص لأول مرة في الجزائر بصدور الامر 92/76 92 المؤرخ في 23/10/1976 المتعلق بتنظيم التعاون العقاري و هذا في صورة تعاونيات و التي هي عبارة عن شركة اشخاص مدنية هدفها الأساسي هو الحصول علي ملكية سكن عائليً4

و بعد صدور المرسوم التشريعي 03/93 المتعلق بالنشاط العقاري فقد ظهر المتعامل الخاص علي انه شخص

طبيعي كان او معنوي يساهم في انجاز او تجديد الأملاك العقارية الموجهة للبيع او الايجار لتلية حاجته الخاصة.

المطلب الثاني : التزام المرقي العقاري بتحرير عقد البيع علي التصاميم

ان التصرفات الواردة علي العقار لا يكون لها اثر سواء فيما بين المتعاقدين أو في مواجهة الغير الا بعد اتمام

الاجراعات الشهر العقاري8 حيث نصت المادة 165 من القانون المدني: "الاتزام بنقل الملكية أو أي حق عيني

آخر من شأنه ان ينقل بحكم القانون الملكية أو الحق العيني اذا كان محل الالتزام شياً معينا بالذات يمكله الملتمّر،

و ذلك مع مراعاة الاحكام المتعلقة بالإشهار العقاري، كما نصت المادة 793 من نفس القانون: "لا تنقل

الملكية و الحقوق العينية الاخري الا اذا روعيت الاجراعات التي ينص عليها القانون و بالأخص القوانين التي تدير

مصلحة شه العقار"

و ان عقد البيع علي التصاميم لا يختلف عن عقد بيع العقار و نقل ملكيته و الحقوق العينية الأخري من حيث استيفاء الإجراعات الشكلية.

و لقد نص المشروع صراحة علي ضرورة افراغ هذا النوع من البيع في عقد رسمي يحرر المؤثق الذي هو ضابط عمومي و يجب ان يسجل لدي مصلحة التسجيل تم يشهر في المحافظة العقارية و هذا ما نصت عليه المادة 34/01/34 من قانون 11/04/11 يتم اعداد عقد البيع علي تصميم في الشكل الرسمي و يخضع للشكليات القانونية الخاصة بالتسجيل و الاشهار ....

الفرع الأول : تحرير عقد البيع بناء علي التصاميم

لقد اوجب المشروع الجزائري افراغ عقد البيع علي التصاميم في شكل رسمي من طرف موثق يتلقي ايجاب البائع أي المرفي العقاري و قبل المشتري بشأن البناية و الثمن و ذلك طبقا للاشكال القانونية في حدود سلطته و اختصاصه و ذلك ما نصت عليه المادة 25 من القانون 11/04/04.

كما اشترط المشرع مجموعة من البيانات و الوثائق بموجب المادة 30 من قانون 11/04 و المتمثلة في أصل ملكية الارض و رقم السند العقاري و شهادة التهيةة و الشبكات و رقم رخصة البناء.

و لذلك يتعين علي المرقي العقاري بصفته بالأئع و المشتري اللجوع إلي مكتب التوثيق الخاص من اجل تحرير

عقد البيع علي التصاميم بناء علي النموذج المحدد بالتنظيم و الذي يجب ان يشتمل علي جميع الشروط المبينا

اعلاه.

و ان القيام بحذه الاجراعات يجسد الشكل الرسمي للعقد الذي يعد ركنا أساسيا في العقد إلي جانب التراضي و ان

تخلف ركن الشكل يجعل من العقد باطل بطلان مطلق طبقا المادة 324 من قانون مدني جزائري

بالسعي في دلال جلول، سكفال عبد الجليل

الآيات القضائية المخولة للمشتري من اجل الزام المرقي العقاري

تحرير عقد البيع علي التصاميم

و في هذا المجال تجدر الاشاره بان الموثق لا يمكنه تحرير عقد البيع علي التصاميم الا بحضور الطرفين و ايداع الوثائق.

الفرع الثاني : تسجيل عقد البيع علي التصاميم

بعد تحرير عقد البيع علي التصاميم من طرف الموثق يجب عليه يقوم بتسجيله لدي مصلحة مفتشية التسجيل

و الطابع المختصة إقليمياً خلال شهر من تاريخ تحرير العقد طبقا للمادة 58/01 من قانون التسجيل رقم

105/76 التي تنص علي مابليي : يجب ان تسجيل عقود الموثقين في اجل شهر ابتداء من تاريخها باستتناء

الخالة النصوص عليها في المادة 64 ادناه

كما ان المادة 61 من نفس القانون تنص علي مايلي "يجب ان تسحل العقود التي تتضمن نقل الملكية او حق

الانتفاع للأموال المنقولة في اجل شهر ابتداء من تاريخها " و الهدف من تسجيل العقود الرسمية هو تمكين إدارة

الضرائب من مراقبة و متابعة جميع المعاملات الواردة علي العقارات و تحصيل الرسوم و الضرائب المترتبة عنها.

الفرع الثالث : شهر عقد البيع علي التصاميم

بعد ان القيام بمذه الاجراعات يجب علي الموثق إيداع العقد لدي المحافظة العقارية من اجل شهر و ذلك

طبقا بنص المادتين 90 و 99 من المرسوم رقم 63/76 63/76 في 25 مارس 1976 المتعلق بتأسيس السجل

العقاري ..

و يترتب علي ذلك انتقال الملكية من المرفي العقاري إلي المكتب الآن الانتقال يشمل الملكية فقط دون

حق الانتفاع و التصرف باعتبار انه لا يمكنه الانتفاع من السكن ال غاية اتمام انجازه و بالنتيجة فبمحرد بمحرد

التوقيع علي العقد و شهره يصبح المكتب المالكا للسكن في طور الانجاز الإنجاز و ان حق الانتفاع و التصرف

يكون بعد أتمام انجاز السكن و تسليمه

و. يلاحظ ان المشروع الجزائري خرج في عقد البيع علي التصاميم عن القواعد العامة حين اوجب شهر هذا العقد

رغم عدم وجود البناية وقت التعاقد و هذا يبرره انه اعتبر البناية خفقة لوجود الضمانات القانونية المخولة في هذا

العقد من جهة و من جهة أخري بغرض تشجيع المشترين علي اقتناء مساكن بناء علي التصاميم لتخفيف

العباء عل الدولة بسكثة الطلبات علي السكنات الاجتماعية والتساهمية

لكن الشكال الذي يطرح في هذا المحال اذا امتنع المرقي العقاري عن ايداع الملف المطلوب لدي الموثق من اجل

تحرير عقد البيع علي التصاميم و التوقيع عليه فما هي الاجراعات التي يقوم بما المكتب من اجل الزامه بذلك

فهذا ما سيتم التطرق اليه في المبحث الثاني

المبحث الثاني : دور القضاء في الزام المرقي بالسعي في تحرير عقد البيع علي النصاميم

يلتزم المرقي العقاري باعتباره بأفع لسكن قيد الانجاز باللحوء ال المؤثق و ايداع الملف من اجل تحرير عقد

البيع علي التصاميم و غالبا ما يتقاعس عن القيام هذه الاجراعات و يتحج في ذلك بعدم اكتمال الملف الادراي

و هذا ما يؤدي ال ان المكتب يكون في خطر عدم تحرير عقد البيع علي التصاميم خاصة وانه ملامح بدفع

الاسقاط التي تشكل ثمن السكن و لذات السبب يلحا المكتب إلي القضاء من اجل الزام المرقي العقاري يتحرير

المطلب الاول : رفع دعوي امام القضاء المدني

تناز عقد البيع علي التصاميم بانه عقد ملازم للحجابين كما انه يتشابه مع عقد الوعد بالبيع لكون الاول

يتعهد بموجبه المرقي ببناء سكن و الثاني يتعهد بموجبه الواعد بنقل الملكية، لذلك ففي حالة امتناع المرقي العقاري

عن اللحجو ال المؤثق من اجل القيام إيجراعات نقل الملكية فان المكتب يجد نفسه امام خيارين اما دعوي اتمام

اجراعات البيع او دعوي حلول الحكم مثل العقد.

النص أوول : سوفي الهام الجراثات البيع علي التصاميم

يعنبر عقد البيع علي التصاميم من العقود الملزمة للجانبين و قد يتمتع احد طريق العقد بالقيام التزامته

التعاقدية فان المادة 119 من القانون المدني نظمت هذه الحالة و اكدت علي انه حالة ما اذا لم يوف احد

المتعاقدين بالتزاماته التعاقدية ان يطالب بتنفيذ العقد او الفسخ مع التعويض في الحالتين 11، و لذات السبب فان

المكتب بامكانه ان يعرض هذه الوقائع علي الجهة القضائية المختصة ( القسم العقاري) ليطالب باتمام اجراعات

البيع طبقا للمادة 512 الفقرة الاول من قانون الاجراعات المدنية و الادارية التي تنص علي ما يلي: " ينظر

القسم العقاري علي الخصوص في القضايا الآتية

1 في حق الملكية و الحقوق العينية الاخري و التأمينات العينية...".

تنص 351 من قانون المدني الجزائري عقد البيع كما يلي : " البيع عقد يلتزم بمقتضاه البائع أن ينقل للمشتري ملكية شيء أو حقا ماليا آخر في مقابل ثمن نقدي "

و بالثالي فان عقد البيع هو من العقود الرضاية ينعقد بمحرد تطابق إرادتي البائع و المشتري و تبادل التعبير عن

ذلك و هذا ما ينطبق علي عقد البيع علي التصاميم و لا تنقصه الا الشكلية المنصوص عليها المادة 25 من

القانون 11/04/04 كما سبق الاشارة اليها في المبحث الاول و من ثم فان الجهة القضاية بإمكانها ان تلزم المرفي

العقاري بالقيام هذه الاجراعات الا ان هذا القانون لم يضع اجراعات خاصة للمشتري عند مباشرة هذه الدعوي

دلال جلول، سكفال عبد الجليل

الآليات القضاية المخولة للمشتري من اجل الزام المرقي العقاري بالسعي في

تحرير عقد البيع علي التصاميم

مما يجعل هذا الاخير يخضع للقواعد العامة خاصة منها الأعذار قبل رفع الدعوي القضائية و الغرامة التهديدية في حالة الاستمرار في عدم تحرير عقد البيع علي التصاميم بعد صدور الحكم أولا : الإعذار

تنص المادة 180 من القانون المدني "يكون اعذار المدين بإنذاره أو بما يقوم مقام الإنذار و يجوز ان يتم

الاعذار عن طريق البريد علي الوجه المبين في هذا القانون كما يجوز ان يكون مترتبا علي اتفاق يقضي بان يكون

المدين معذرا بمجرد حلول الاجل دون حاجة ال أي اجراء اخر".

و بذلك فان المشرع الجزائري لم يورد تعريفا للاعذار بل اقتصر علي بيان اعذار الدائن للمدين ثم عدد وسائله،

و ان الغاية من الاعذار هو اعلام المدين و منحه فرصة اخيره للتنفيذ و تحميله نتاج عدم التنفيذ

أ : اعلام الدائن مدينه بان له مصلحة في التنفيذ

بالاعذار يعلم الدائن مدينه بان له مصلحة في التنفيذ الفوري للالتزام، اذ ان المدين ليس معذرا بقوة القانون $ ^{12} $.

و ينجر علي ذلك انه اذا بلغ لعلم المدين ارادة في تنفيذ الانتزام انقطعت مظلة المدين في الاعتقاد بان الداثن

موافق علي قيامه بالوفاء في مهلة تالية لتاريخ الاستحقاق.

و لذات السبب فان المكتب في عقد البيع علي التصاميم ملزم باعذار المرقي العقاري من اجل تحرير هذا العقد قبل ان يرفع الدعوي امام القضاء.

ب: يمنح به الدائن مدينه فرصة أخيرة للتنفيذ

بالاعذار يكون الدائن قد منح مدينه فرصة أخيرة من اجل تنفيذ ليقوم بالتنفيذ و اذا رفض يمكن للمكتب ان

يطالب بالتعويض سواء عن عدم التنفيذ او عن التأخير في التنفيذ و هذا ما اكدته عليه المادة 119 من القانون

المدني

ج : تحميل المدين رسميا نتاج اخلاله بالالتزام

الاعذار يهدف الي اعلام المدين علما بصفة رسمية بانه لم ينفذ التزامه و تحميله عدم التنفيذ او التأخير في

التنفيذ و ذلك باعتباره شرطا قانونيا للمطالبة بالتعويض.

فلاً أعذار يحمل علي الرأفة بحال المدين بتذكيره بتاريخ و موضوع الالتزام من جهة و من جهة أخري يحمل التشدد معه من انه لن يتسامح معه في حالة عدم او تأخير في تنفيذ التزامه.

و في هذا المجال صدر حكم عن القسم العقاري لدي محكمة سيدي بلعباس بتاريخ: 19/10/2017 فضي

بالزام المدعي عليها بابرام عقد بيع علي التصاميم لصالح المدعي بالمسكن الكائن بمجمع 200 سكن اجتماعي

من نوع 2 عامر 5 A5 الطابق الثاني الجهة اليسري بمساحة 48.08 متر مربع و رفض ما زاد عن ذلك من

طلبات.13

و ان الطلب الذي تم رفضه يتعلق بالتعويض حيث ورد في هذا الحكم الحيثية التالية: ....حيث ثبت للمحكمة من طي الملف ان المدعي قد قام بتوجيه اعذار للمدعي عليها عن طريق المخصر القضائي بتاريخ 16/02/2017 و لم يجد احد بالعنوان المذكور فتم ارسال نسخة من الخضر ضمن رسالة موصي عليها مع الاشعار بالاستلام.

حيث انه و علي هذا الحال و امام عدم وجود بالملف ما يثبت استكمال اجراعات توجيه المدعي للاعذار ال

المدعي عليها عن طريق نسخة من المحضر بلوحة الاعلانات بالمخكمة و البلدية يكون طلبه المتعلق بالتعويض غير

مؤسس قانونا ارتأث المحكمة عدم الاستحجابة اليه ...." و بالنتيجة لا يستفيد المكتتب من التعويض الا بعد اعذار

المرقي العقاري اعذار قانوني

و بعد قيام المكتب بمذا الاجراء يلحاً إلي المحكمة التي تفصل في طبله و تتحقق من مدي توفر الاركان العامة للعقد و توفر شروط البيع علي التصاميم و في هذه الحالة تصدر حكمها بالزام المرقي بالقيام باجراءات تحرير عقد البيع علي التصاميم الآن المرقي قد يواصل امتناعه عن القيام بمذاه الاجراءات كما يستوجب اللحوكه إلي التهديد المالي من أجل اجباره علي التنفيذ.

تنص المادة 174 من القانون المدني علي: إذا كان تنفيذ الالتزام عينيما غير ممكن أو غير ملائم إلا إذا قام به المدين نفسه جاز للدائن أن يحصل علي حكم بإزام المدين بعدا التنفيذ و بدفع غرامة إجبارية إن امتنع عن ذلك...

و من ثم فان الغرامة المالية التهديدية هي وسيلة وضعها المشعر للضغط علي المدين لاجباره علي تنفيذ الحكم الممهور بالصيغة التنفيذية.

و نظرا لان الالتزام بالقيام بعمل أو الامتناع عن عمل هو من الالتزامات التي تشترط تدخل المدين شخصيا

لينفذ التزامه تنفيذا عينيا4

ففي حالة امتناع المنفذ عليه بالقيام بهذه الالتزامات يقوم المحضر القضائي بتحرير محضر بين فيه امتناع المنفذ عليه عن التنفيذ و يوجهه إلي المحكمة المختصة ليطالب بالغرامة التهديدية.

دلال جلول، سكفال عبد الجليل

الآيات القضائية المخولة للمشتري من اجل الزام المرقي العقاري بالسعي في

تحرير عقد البيع علي التصاميم

و من هنا يتبين بان الغرامة التهديدية هي وسيلة لاجبار منفذ عليه من اجل تنفيذ الحكم القضائي و ذلك بعد توفر الشروط المنصوص عليها قانونا.

لذلك تص المادة 625 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية علي : " دون الإخلال بأحكام التنفيذ الجبري، إذا رفض المنفذ عليه تنفيذ التزام بعمل، أو خالف التزاما بعمل، يحرر المحضر القضاي محضر امتناع عن التنفيذ، ويحيل صاحب المصلحة إلي المحكمة للمطالبة بالتعويضات، أو المطالبة بالغرامات التهديدية ما لم يكن قد قضي بما من قبل...".

و من هنا يتبين يجب ان يكون الحكم القاضي بالزام المرقي باتمام اجراعات البيع علي التصاميم فهائي و مفهور بالصيغة التنفيذية.

2- وجود التكليف بالوفاء و انتهاء مدة 15 يوما المنصوص عليه في المادة 612 من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية و هذا لأنه لا يجوز التنفيذ إلا بعد تكليف المنفذ عليه كما سبق ذكره في الغرع الأول.

-3- وجوب تحرير الحضر الخاص بالامتناع عن التنفيذ الحر من طرف الحضر القضاري و بالنتيجة لا يمرحون وتمرير الوحيدة إلي بوجود هذا الخضر و أن لا يكون قد سبق الحكم الغرامة التهديدية أو التعويض من قبل.

-4- كما أن المشروع قد جعل من إمكانية اللحوع إلي الغرامة التهديدية و تصفيتها بدون أن يحدد مقدارها و ترك السلطة الواسعة للقاضي من أجل تقديرها.

و بذلك يمكن للمكتب اللغوء ال المحكمة من اجل تصفيفة الغرامة التهديدية و الحصول علي التعويض طبقا

للمادة 175 من القانون المدني التي تنص علي إذا تم التنفيذ العيني و اصر المدين علي رفض التنفيذ حدد

القاضي مقدار التعويض الذي يلزم به المدين مراعيا في ذلك الضرر الذي اصاب الداثن و العنت الذي بدا من

المدين". الا ان المكتب لا يهتم بالتعويض بقدر ما يهتم بالسكن، يريد ضمان حقه في هذ السكن الذي هو

في طور الاجاز خاصة في ظروف ندرة السكن و طول فترة الاجاز ليجد نفسه يتحصل علي التعويض بدون

سكن ناهيك عن المصاريف القضاائية و طول اجراعات التقاضي و لذات السبب قد يفضل المكتبت اللحوك إلي

دعوي حلول الحكم محل العقد التي سيتم التطرق اليها في الفرع الثاني

الفرع الثاني : دعوي حلول الحكم محل العقد

من الصعب تقبل عبارة العقد القضائي في ظل النظرية التقليدية للعقد لأن سلطة القاضي لا يمكن لها ان

تفرض نفسها علي الأطراف علما ان العقد هو شريعة المتعاقدين الا انه في ظل النظرية الحديثة فقد منح المشرع

للقاضي دورا انشايا و هو اعتبار العقد منعقد بين الأطراف رغم عدم الاتفاق علي ذلك $ ^{15} $.

. يجد هذا الطرح تكريسيا في نص المادة 72 من القانون و المتعلقة بالوعد بالتعاقد و التي تجيز للقاضي بناء علي طلب الموعود له و بعد فحص مدي توافر شروط الوعد بالتعاقد و اصدار حكم يقوم مقام العقد بين الواعد و الموعود له.

و رغم ان عقد البيع علي التصاميم يختلف علي الوعد بالبيع خاصة لان الاول يتعلق بنقل ملكية لسكن لم في

طور الانجاز علي خلاف الثاني الذي يتفق في الطرفان علي إبرام العقد و نقل الملكية في المستقبل و ان المبيع

يكون معين بالذات ال أهما يتشايمان في وجود تعهد بالبيع و نقل الملكية إذا اظهر الموعود له رغبته في الشرع

في الوعد بالبيع، و تعهد بالبناء و نقل الملكية ابتداء و انتهاء بعد اكتمال البناء في عقد البناء علي التصاميم

خلال مدة يتفق عليها الطرفان في كل منهما.

و ان المادة 71 من القانون المدني علي ما يلي : "الاتفاق الذي يعد له كلا المتعاقدين او احدهما بابرام عقد معين في المستقبل لا يكون له اثرا الا عينت له جميع المسائل الجوهريقة للعقد المراد ابرامه و المدة التي يجب ابرامه فيها ....".

اما المادة 72 من نفس القانون فتنص علي : "إذا وعد شخص بإبرام عقد ثم نكل و قاضاه المتعاقد الاخر طالبا تنفيذ الوعد و كانت الشروط اللازمة لتمام العقد و خاصة ما يتعلق منها بالشكل متوافرة قام الحكم مقام العقد"

و لذلك قد يلحأ المكتب إلي هذه الدعوي التي ترفع إمام الجهة القضاية المختصة وفقا للشروط و الاجراءات المنصوص عليها في قانون الإجراءات المدنية و بعدها تسير الخصومة إلي غاية صدور حكم في الموضوع.

و في هذا الجال فقد صدر قرار عن الغرفة العقارية لدي مجلس قضاء سيدي بلعباس : 30/12/2019 فضي

... بالعائد الحكم المستأثن فيه و تصديا له الزم المستأثن عليها ممثلة من طرف مسيرها بتحرير مقدّب البعلي

التصاميم لفائدة المستأثن فيما يخص العقار المتمثل في شقة من نوع F3 بمساحة 66.20 م2 الواقعة بحي 24

مسكن اجتماعي تساهمي بلوك س الطابق الارض رقم الباب -2- دائرة عين البرد مع الزمها بتعويض قدره

16،...50.000

و انه و بعد تحصل المكتب علي الصيعة التفيذية لهذا القرار و سعي في تنفيذه عن طريق المحضر القضائي امتيع

المرقي عن التفيذ و لذات السبب حرر المحضر القضائي محضر عدم التنفيذ بتاريخ 08/03/2020 64

و لذلك فان المكتب في هذا النزاع فضل رفع دعوي حلول الحكم محل عقد البيع علي التصاميم علي دعوي

الغرامة التهديدية و ان الدعوي لا تزال مطروحة علي القسم العقاري لدي محكمة سيدي بلعباس و لم يفصل فيها

الي غاية كتابة هذه الدراسة

دلال جلول، سكفال عبد الجليل

الآيات القضائية المخولة للمشتري من اجل الزام المرقي العقاري بالسعي في

تحرير عقد البيع علي التصماميم

الا دعوي حلول الحكم محل عقد في الوعد بالبيع لها اجراعات خاصة فهل يمكن القيام بعذا الاجراعات دعوي

حلول الحكم محل عقد البيع علي التصاميم؟

أولا : شهر العريضة الافتتاحية

ان المادة 72 من القانون المدني حددت الشروط الواجبة في دعوي حلول الحكم محل العقد و من اهمها توفر الشروط الشكلية أي عندما يتعلق الوعد بالبيع بعقار فان الشكلية في شرط لازم لتمام العقد فان الوعد بالبيع هو بدوره يجب ان يكون مشهر.

و لذلك في حالة رفع دعوي حلول الحكم محل العقد يجب شهر العريضة الافتتاحية طبقا نص المادة 85 من

الرسوم رقم 76/63 المؤرخ في 25 مارس سنة 1976 والمتعلق بتأسيس السجل العقاري : "ان دعاوي القضاء

الرامية إلي النطق بفسخ أو إبطال أو إلغاء أو نقض حقوق ناتحة عن وثائق تم إشهارها، لايمكن قبولها إلا إذا تم

إشهارها مسيقا طبقا للمادة 14 فقرة 4 من الأمر رقم 74/75 المؤرخ في 8 ذي القعدة عام 1395 الموافق

12 نوفمبر سنة 1975 و المتمضين إعداد مسح الأرضي العام و تأسيس السجل العقاري، و إذا تم إثبات هذا

الإشهار بموجب شهادة من المحافظ أو تقديم نسخة من الطلب الموجود عليه تأشير الإشهار".

و اكدت علي ذلك المادة 35 من القانون رقم 18/18 المؤرخ في 27/2018 المتمضمن قانون المالية لسنة

2019

هذا بالاضافة إلي أن المادة 17 الفقرة 3 من قانون الاجراعات المدنية و الادارية تنص علي ما يلي: "يجب اشهار عريضة افتتاح الدعوي لدي المحافظة العقارية إذا تعلمت بعقار او حق عيني عقاري مشهر طبقا للقانون و تقديمها

في اول جلسة ينادي فيها علي القضية تحت طائلة عدم القبول ما لم يثبت ايداعها للاشهار "

و ان الهدف من شهر العريضة هو حماية حق الموعود له قبل صدور الحكم النهائي فمن تاريخ ذلك الشهر يكون

الغير علي علم بان العقار محل الوعد هو محل نزاع امام القضاء كما ان المالك لا يمكنه التصرف في هذا العقار

لان الحافظ العقاري لا يقوم بشهر اي تصرف علي هذا العقار إلي غاية الفصل في النزاع المتعلق بالوعد بالبيع

الا ان هذا الاجراء لا يمكن تحقيقه في الدعوي المتعلقة حلول الحكم محل عقد البيع علي التصاميم، و ذلك لان

العقد لم يحر اصلا و بالنتيجة فهو غير مشهر، و ينتج علي ذلك عليه عدم شهر العريضة الافتتاحية و لذلك

قد تستغرق الدعوي القضائية المتعلقة بلول الحكم محل عقد البيع علي التصاميم وقتا طويلا بدون الاشارة إلي

وجود نزاع يتعلق بما العقار في الخاطفة العقارية و هذا ما يسهل الطريق امام المرقي من اجل التصرف في نفس

السكن و بيعه لمكتبين آخرين خلال عرض النزاع امام القضاء و هذا ما سيتم التعرض له في المطلب الثاني عند التطرق لجنحة النصب بالنسبة للمرقي العقاري.

ثانيا: صدور الحكم الذي يقوم مقام العقد.

عندما يرفع الموعود له دعواه الرامية لاستصدار الحكم الذي سيقوم مقام العقد فان الجهة القضاية المختصة تقوم بالتأكد من ملكية الواعد للعقار الموعود به.

فإذا توفرت كل الشروط و تأكد القاضي من ان ملف الدعوي كاملاً و ان الواعد مالك للعقار الموعود به فإنه يصدر حكمه الذي يقوم مقام العقد و بصدور هذا الحكم و حيازته لقوة الشيء المقضي فيه يصبح الجال مهياء امام انتقال الملكية إلي الموعود له إذا تم مراعاة ما يتطلب القانون في مثل هذه الحالات خاصة الاجراءات الشكلية.

ثالثا : شهر الحكم القضائي

عندما يصدر حكم قضاتي يقوم مقام عقد البيع النهائي و حيازته لقوة الامر المقضي فيه وجب علي الموعود

له الصادر الحكم لمصلحته ان يقم باجراء شهر ذلك الحكم في الحافظة العقارية وفق الشروط التي يتطلبها

القانون في هذا ال شأن.

حيث يقوم المحافظ العقاري بعد التأكد من توفر كل الشروط اللازمة بالتاشير هذا الحكم بمجموعة البطاقات العقارية و لذلك من شانه ان يولد ثرا عيينا يتمثل في انتقال ملكية العقار إلي الموعود له من تاريخ شهر ذلك الحكم

لكن الحافظ العقاري يمكنه ان يرفض عن شهر الحكم القاضي بجلول الحكم محل عقد بيع علي التصاميم نتيجة

لعدم توفر الشروط القانونية

أ. نقص البيانات المتعلقة بالعقار محل القسمة :

لقد نصت المادة 66 من المرسوم رقم 63/76 المؤرخ في: 25 مارس 1976 المتعلق بتأميس السجل العقاري علي الله "كل عقد او قرار قضاتي موضوع اشهار في محافظة عقارية يجب ان يبين فيه بالنسبة لكل عقار بعينه النوع و البلدية التي يقع فيها و تعيين القسم و رقم المحطط و المكان المذكور و ما يحتوي عليه مسح الأرضي ان العقد او القرر عندما يحقق او يعابن قسمة في ملكية ارض ينتج عنها تغيير الحدود يجب ان يعين العقار كمما كان موجودا قبل التقسيم و كل عقار ناتج عن هذا التقسيم ما عدا في حالة التجزءة المنجزة طبقا

لتنظيم التعمير "".

دلال جلول، سكفال عبد الجليل

الآليات القضائية المخولة للمشتري من اجل الزام المرقي العقاري بالسعي في

تحرير عقد البيع علي التصاميم

ان إيداع الاحكام القضائية عادة لا يشكل عائقًا إذا تعلق الامر بعقارٍ يقع ضمن مناطق تخضع لنظام الشهر

العيني و الذي يتطلب وجوبا تقدم وثيقة القياس ضمن مرفقات الإيداع تطبيقًا لنص المادة 74 من المرسوم رقم

لأثاث القياس.

ناقل او مثبت او منشئ لحق عيني قابل للرهن يتم طبقا لمستخجّ مسح الأراضي و في حالة تغيير الحدود طبقا،

18

هي الوثيقة التي تشترطها المواد 66 و 74 من المرسوم رقم 63/76 في حالة تغيير الحدود و بعبارة أوضح في حالة تفتيص ملكية عقارية واحدة إلي وحدتين او اكثر و عدم ارفاقها بالوثيقة الموادية للشهر يجعلها عرضة لرفض الإيداع طبقا للمادة 100 من المرسوم 63/76 سالف الذكر و هي الوثيقة التي يعدها علي سبيل الحصر مهندس عقاري معتمد لدي مصلكة مسح الأراضي طبقا لنص المادة 06 من القرار المؤرخ في 789031978 المتضمن تحديد الشروط التي تجري بموجبها مطابقة بجموعة البطاقات العقارية و مسح الأراضي.

اما فيما يخص العمارات الخاضعة لنظام الاشهار العقاري المؤسس موجب الامر رقم الأمر رقم 74/75 ووثيقة القياس هي سند تقني يهدف الي تبحسيد البيانات التي تقتضيها المادة 66 علي ارض الواقع و علي مستوي الوثائق الموعدة علي مستوي وكالة مسح الآراضي بحيث هذه الوثيقة لا لغاء الخصية الاصلية التي تم تبحزتتها و تحضر أيضا خلق الحصص الناتجة عن هذه التجزءة و ترقيمها مؤقتنا لتودع مع الحكم او العقد و علي أساس ارقام بمعوعات الملكية التي تم حجزها علي مستوي و غالبا ما يتم بداية المشروع قبل الحصول علي وثيقة التجزءة و هذا ما يحول دون شهر الحكم.

و في هذا المجال فانه عرض نزاع علي القسم العقاري لدي محكمة سيدي بعباس يتعلق بعدم تحرير عقود البيع

علي التصاميم لمشروع بناء 40 مسكن ترقوي و كانت بداية الاشغال منذ 2014 الا انه لم يتم تحرير عقد البيع

علي التصاميم بسبب وجود خطأ في مجموع الملكية و هو ما ادي ال عدم تحرير و شهر عقد البيع علي

التصاميم و لذلك فان مديرية مسح الأراضي ارسالية إلي المخاطف العقاري بعنوان عملية التحيين من خلالها تؤكد

بان العقار الذي يشيد عليه مشروع 40 مسكن ترقوي يقع ببلدية سيدي بلعباس تحت القسمة المساحية 07

جموع الملكية 56 بدلاً من القسمة المساحية 07 جمعون ملكية 55، و رغم ذلك لم يتم تحرير عقد الامتياز إلي

ج رخصة البناء:

رخصة البناة قيد علي حرية للأفراد في التصرف في ملكيتهم و هذا لضرورة المحفاظ علي الطابع العمراني، و

ان المادة 30 من قانون 11/04 التي تشترط وجود رقم رخصة البناة علي متن عقد البيع علي التصاميم و هذا ما

يجعل اخاظ العقاري يرفض شهر الحكم في حالة عدم وجود رخصة البناة و بذلك فان اخاظون العقاري في حالة

غياب رقم رخصة برفض القيام بإجراءات الشهر حقي في حالة وجود حكم قضائي مفهور بالصيغة التنفيذية

د- شهادة المطابقة:

شهادة المطابقة التي تثبت إنجاز الاشغال طبقا للتصاميم المصادق عليها وفقا لبنود وأحكام رخصة البناء، و

أما غالبا ما تكون سببا في رفض شهر عقد بيع علي التصاميم و بالنتيجة رفض شهر الحكم الذي يمل معل العقد

و هذا ما يتناقض مع الهدف من عقد بيع علي التصاميم اذا تم اشتراط هذه الشهادة التي تسلم إلي غاية ضاية

الاشغال فيتم تسليم عقد غاضي و ليس عقد بناء علي التصاميم

و من خلال ما سبق ذكره يتبين ان المشروع لم يخص المكتب بإجراءات خاصة عند لجوئه ال القضاء المدني من

اجل الزام المرقي العقاري بتخرير عقد البيع علي التصاميم عقد البيع و بالتتيحة فهو يتعف نفس الاجراعات مقررة

للمشتزي العقار بصفة عامة و هو يؤدي بالمكتب إلي الدخول في حلقة مفرعة و رغم حصوله علي احكام

قضاية إلي انه لا يتمكن من تنفيذها و لذات السبب يفضل اللحوء ال الحاكم الجزائية بابداع شكوي من اجل

هذه الوقائع التي تشكل عدة جراكم منصوص و معاقب عليها في قانون العقوبات وكذا في القانون رقم 04/11 04

و هذا ما سيتم التطرق اليه في المطلب الثاني

المطلب الثاني: اللجوع الي القضاء الجزائي للفصل في الوقائع المتعلقة بعدم تحرير عقد بيع علي التصاميم

نظرا لعدم نجائعة القضاء المدني في توفير اكثر حماية للمكتبت في حصوله علي عقد البيع علي التصاميم و

لعدم وجود اجراعات خاصة تسهل عليه المطالبة بتحرير هذا العقد امام القضاء المدني يلحجا إلي تقدم شكوي

لعرض هذه الوقائع علي القضاء الجزائي التي تشكل جنحة مطالبة أو قبول تسبيقا أو ايداعا او اكتابا أو سندا

بخاريا قبل توقيع عقد البيع علي التصاميم و جنحة النصب و هذا ما سيتم التطرق اليه في الفرعين التالين

الفرع الاول : جنحة مطالبة او قبول تسبيقا او ايداعا او اكتتابا او سندا تجاريا قبل توقيع عقد البيع

علي النصاميم

تنص المادة 71 من قانون رقم 11/04 علي مايلي: "يتعرض كل مرق عقاري يطالب او يقبل تسبيقا او

ايداعا او اكتتابا او سندا تجاريا قبل توقيع عقد البيع علي التصاميم او عقد حفظ الحق لعقوبة الحبس من شهرين

دلال جلول، سكفال عبد الجليل

الآليات القضاية المخولة للمشتري من احل الزام المرقي العقاري بالسعي في

تحرير عقد البيع علي التصاميم

ال سنتين و غرامة من ماثني الف دينار (000.000) (200.000) (200.000) (200.000) دج " و بناء علي هذه المادة تم تحديد اركان هذه الجريمة باعتبارها جنحة و تحديد العقوبة المقررة لها أولا : الركن المادي

يتشكل الركن المادي لهذه الجنحة من شرطين اساسين و هما : مطالبة المرفي العقاري او قبوله تسبيقا او ايداعا

أ - مطالبة المرفي العقاي او قبوله تسبيقا او ايداعا او اكتتابة عن قوله

.

تقوم هذه الجنحة اما بمطالبة المرقي العقاري من المكتب بتسبيق مالي او إيداع مالي او اكتتاب او

سنادات تجارية او في قبوله لعرض المشتري الذي مفاده له تسبيقا ماليا او ايداعا او اكتتابا او سندا تجاريا قبل

توقيع البيع علي التصماميم

و يستوي ان تكون المطالبة او القبول شفهية او مكتوبة او باتخاذ أي سلوك يفهم منه رغبه المرقي العقاري في

حصوله او قبوله علي تسبيق او ايداع او اكتتاب او سندات تجارية قبل ابرام عقد البيع علي التصاميم.

و الجدير بالملاحظة ان المشرع الجزاثري لم يشترط لقيام هذه الجنحة ان يكون المرقي العقاري قد قبض التسبيق

المالي او غيرها من وسائل الدفع بل تقوم بمجرد مطالبة هذا الأخير او قبوله لهذه التسبيقات حتي و لو يقم

بقبضها 20

ب - ان تكون المطالبه او القبول قبل توقيع عقد البيع علي التصاميم.

لقيام هذه الجنحة يجب ان تكون المطالبه او القبول بالتسبيقات قبل توقيع البيع علي التصاميم لان الغرض من

تجريم هذا الفعل هو حماية المشترين من وقوعهم ضحايا المرقيين العقاريين الذين يستلموا هذه المبالغ دون السعي

في تحرير عقد البيع علي التصميم

و لذلك يجب علي المرقي العقاري ان يقوم بالتوقيع علي عقد البيع علي التصاميم في شكل رسمي و ذلك بعد

تحريرون من قبل المؤثوق وفقا للإجراءات القانونية و من ثم حتي لو تم ابرم عقد بيع علي التصاميم بعد المطالبة

بالتسبيقات او قبولها تقوم هذه الجنحة

ثانيا : الركن المعنوي

. لقيام هذه الجنحة يشترط توفر القصد الجباني العام المتمثل في انصراف إراده الجاني بكل حريقه إلي ارتكاب

الجنحة مع علمه بتوافر كافة أركانها كما هو منصوص عليها في القانون يقصد في ذلك تحقيق النتيجة الاجرامية

المرجولة وفقا لما هو منصوص عليه في القانون.

و ان المشرع الجزائري استعمل في المادة 71 من قانون رقم 11/04/04 عبارة "يتعرض كل مرق عقاري يطالب

او يقبل تسبيقا". اي ان الركن المعنوي يتوفر بمجرد قيام المرقي العقاري بمطالبة المشتري بالتسبيق المالي أو قبوله

هذا التسبيق حتي و لو لم يستلم هذه المبالغ من المكتوب

ثالثا: العقوبات المقررة للجنجحة

عاقب المشرع الجزاثري علي جنحة مطالبة او قبول تسبيقا او ايداعا او اكتتابا او سندا تجاريا قبل توقيع عقد

البيع علي التصماميم بعقوبة سالبة للحرية تتمثل في الحبس من شهرين (02) إلي سنتين (02) و غرامة مالية

تتراوح بين ماكتين الف دينار

و مليوني دينار جزاي (دج) 2.000.000.00)

و بذلك يكون المشرع الجزائري قد شدد العقوبة بهدف حماية المكتتب عمليات النصب و التلاعب بامواله

من طرف المرفي العقاري و التي كانت تمارس من قبل المرفي العقاري قبل صدور القانون رقم 11/04.

و بذلك نص المادة 71 القانون رقم 04/11 اهم الضمانات التي جاء بها هذا القانون لحماية

من ثمن السكن الذي هو في طور الاجاز لان المرقي يحاول تفادي اي عقوبات قضاية و لذلك يسعي في تحرير

هذا العقد للمكتب

الفرع الثاني: جنحة النصب.

جنحة النصب هي من أكثر الجنح التي ترتكب في مجال الترقية العقارية إذا لا تكاد المحاكم و المجالس

القضاية تخلوا من هذا النوع من القضايا التي يقع فيها اشخاص ضحايا مشاريع عقارية وهمية لذا فإن المشرع

الجزائري عالج هذه الجنحة في القانون رقم 04-11 وذلك بموجب المادة 77 منه التي تنص علي : "يعاقب كل

شخص يمارس مهنة مرق عقاري بدون اعتماد طبقا لاحكام المادة 243 من الأمر رقم 66-156 المؤرخ في 08

يونيو 1966 والمتضمن قانون العقوبات المعدل والمتمم.

عندما تؤدي الممارسة غير القانونية، كما هو منصوص عليها أعلاه إلي النصب تطبق أحكام المادة 372 من

الأمر رقم 66-156-66 المؤرخ في 08 يونيو 1966 والمتضمن قانون العقوبات المعدل والمتمم.

الآليات القضاية المخولة للمشتري من اجل الزام المرقي العقاري بالسعي في

تحرير عقد البيع علي التصماميم

دلال جلول، سكفال عبد الجليل

و بالتالي فان هذه المادة احالت ال المادة 372 من قانون العقوبات التي تنسع علي: "كل من توصل إلي استلام أو تلقي أمولا أو منقولات أوسندات أو أوراق مالية أو عقود أو مخالصات أو إبراء من التزامات أو إلي الحصول علي اي منها أو شرع في ذلك وكان ذلك بالاحتيال لسلب كل ثروة الغير أوبعضها أو الشروع فيه إياما باستعمال أصماء أو صفات كاذبة أوسلطة خيالية أو إعتماد مالي أو إحداث أمل في الفوز بأي شيء أو في وقوع حادث أو ايقا واقعة أخري وهوية أو الخشية من وقوع شيء منها يعاقب بالحبس من سنة علي الأقل علي خمس سنوات علي الأكثر وبعزامه من عشرين الف 20.000.000.000.000.000.000.000.

المادة حددت اركان هذه الجريمة باعتبارها جنحة و تحديد العقوبة المقررة لها أولا. الركن المادي.

يتكون الركن المادي لجنحة النصب بإستعمال وسيلة من وساثل التدليس الذي يؤدي سلب مال الغير، علاقة السبيه بين وسيلة التدليس وسلب مال الغير.

أ-إستعمال وسيلة من وسائل التدليس.

تقوم جنجة التدليس اما ليستعمال أسماء أو صفات كاذبه، كان يدعي شخص بأنها مرقي عقاري منح له إعتماد لممارسة مهنه الترقية العقارية أو إستعمال مناورات إحتيالية

و ذلك بالكذب المصحوب مظاهر خارجية، و لا تتحقق المناورة الاحتيالية بمجرد الأقوال والادعايات

الكادية، إلا إذا كانت مصحوية باعمال مادية أو مظاهر خارجية يستعين بها الجاني لاقناع الضحية بصدق تلك

الأقوال والإدعايات الكاذبه 21.

وبناء علي ذلك قد يلحأ المرفي العقاري أو غيره إلي إبراز أوراق أو مستندات منسوبة للغير كمخططات

هندسية تبين تصميم البناية محل المشروع الوهمي بحيث يحمل مواصفات لها إعتبار لدي المشترتي تحمله لإبرام

العقد،أو الاستعائلة بمستندات مالية تثبت انه يتمتع ملائمة مالية تسمح له بإبخاز المشروع إلي غير ذلك من

المناورات الاحتيالية $ ^{22} $.

ويشترط لقيام جنحة النصب باستعمال المناورات الاحتيالية أن تكون الغاية من هذه المناورات تحقيق غرض من الأغراض المنصوص عليها في المادة 372 والمتمثلة في:

1- إيهام الناس بوجود مشاريع كاذبه.

كل إنسان يفترض فيه الحذر أثناء تعامله مع الغير، أما المقصود من المشعر فهو مظاهر النشاط التي ترمي إلي تنفيذ عمل يحقق فائدة، سواء كان تجاريا،أوصناعيا،أو زراعيا،أوماليا،أو حتي خيريا،ويكون المشروع وهما

إذا كان غير حقيقي، ولم يكن هناك تفكير جدي في تنفيذه أصلا 23

و ان المرفي قد يلحا ال استعمال هذه الوسائل ضد مجموعة من مكتبتين مثلما وقع في حكم صادر عن قسم

الجنح لدي محكمة سيدي بلعباس بتاريخ: 2019/08/08 حيث وصل عدد الضحايا إلي 156 ضحية

استلم منهم المرقي مبلغ 2.700.000.000 جد من اجل مشروع به 40 سكن و قضي ادانة المتهم بجنحي قبول

تسبيق مالي قبل توقيع علي عقد يعلي علي التصاميم و نصب و الاحتيال و عقابه بخمس سنوات حبس و

100 الف غرامة نافدة و تمكين الضحايا من التعويضات حسب المبالغ المدفوعة

2 - الاهام بوجود سلطة خاللة أو اعتماد مالي خالل.

2 - الإيهام بوجود سلطة خيالية أو اعتماد مالي خيالي.

السلطة الخيالية تلك السلطة التي لا وجود لها في الواقع سواء كانت سلطة مدنية كالسلطة القضائية، أو سلطة روحية خارقة.

أما الإعتماد المالي الخيالي فيقصد به إيهام الناس من قبل المحتال أنه يتمتع بدمة مالية مليعة ما يؤثر علي الضحية، فضع فيه تُقتها، وتبرم معه عقدا أو تسلمه أوراقا نقدية أو أموالا $ ^{25} $.

3-إحداث الأمل في الفوز أو الخشية من وقوع حدث وهمي.

يقصد بإحداث الأمر في الفوز إيهاه الضحية باحتمال حصوله علي ربح مستقبلا، ولا يقتصر الأمر علي

فائدة مادية، بل يمتد الأمر إلي فائدة معنوية، كإياهم المحتي عليه علي حصوله علي رتبة أو وسام أو شهادة عملية

أما الخشية من وقوع حدث أو واقعة وهمية، فيقصد بما خلق تخوف في ذهن الضحية من وقوع حادث غير

مرغوب فيه ، و يتحلي ذلك في ايهاه المرفي المكتب بان المشروع الذي يقوم بانجازه لم تينقي من ال اعدد

محدود من السكنات في طور الأناذ ليجبره علي التعاقد معه و ايداع ثمن سكن كاملا و ليس بالتقسيط $ ^{26} $

ب-سلب مال الغير.

كل ما يتلقاه المرفي العقاري و له قيمة مالية يشكل عنصر من عناصر النصب، و ذلك نظرا لان السلب أو الاستيلاء علي مال الغير النتيجة المترتبة عن جنحة النصب، بدون ان يقوم بالاجراعات اللازمة عقد البيع علي التصاميم.

و لذلك فقد عرفت المادة 372 من قانون العقوبات المال محل الجريمة بنصها علي الأموال والمقولات

والسندات والتصرفات والأوراق المالية والوعود والمخالصات والإبراعات من الإلتزامات.27

الآليات القضائية المخولة للمشتري من اجل الزام المرقي العقاري بالسعي في

تحرير عقد البيع علي التصاميم

ج - العلاقة السببية بين التدليس وسلب مال الغير.

يجب أن تتوفر علاقة بين فعل الاحتيال وتسليم المال فلا يكفي لقيام جنحة النصب أن يصدر عن الجاني فعل

الإحتيال، او ان يستلم المال الضحية، بل يجب، بأن يكون استلام المال نتيجة للفعل الاحتيال، أي أن تكون

الوسائل الإحتيالية من شأناً أن تؤدي إلي تسليم المال نتيجة الخداع الضحية بما 82.

و ذلك بان المشترتي في عقد البيع علي التصاميم لم يكن ليسلم المرقي هذه قيمة السكن لوك لم يقم بالطرق

الاحتيالية المشار اليها اعلاه ورغم استلامه لهذه المبالغ لا يقوم بالسعي في تحرير عقد البيع علي التصاميم

ثانيا. الركن المعنوي.

تقوم جنحة النصب بتوفر القصد الجنائي العام و ذلك اتجاه إرادة الجاني إلي ارتكاب الجريمة بكافة أركاضا

كما يتطلبها القانون.

أما القصد الجنائي الخاص فيقصد به ابجاه لنية الجناي إلي الاستيلاء علي مال الضحية وأما إذا كان الغرض من

الطرق الإحتيالية هو مجرد مزاح أو مداعبة أو مجرد منفعة عابرة فلا تقوم الجنحة.

ب. العقوبات المقررة للجنجحة.

حدت المادة 372 من قانون العقوبات عقوبة الحبس من سنة إلي خمس سنوات، وغرامة مالية تتراوح بين

عشرين ألف دينار جزائري (ومائة الف دينار جزائري) (100.000).

و لذلك يجوز الحكم علي الجاني بالعقوبات التكميلية المتمثلة في الحرمان من ممارسة الحقوق الوطنية والمدينة والعائلية المنصوص عليها في المادة 9مكرر 01 من قانون العقوبات وذلك لمدة لا تتجاوز 50 سنوات، والملعج من الإقامة لمدة سنة علي الأقل 05 سنوات علي الأكثر.

وإذا كان النصب قد وقع علي الجمهور فيتم تشديد العقوبة لتصل عقوبة الحبس إلي 10 سنوات، والغرامة إلي أربعمائة الف دينار جزاثري (400.000).

و بالتالي فان هذه العقوبة هي التي تطبق علي النصب المرتكب من طرف المرفي العقاري و هذا باعتبار ان المادة 77 من القانون 11-04 ل م تحدد العقوبات لجنحة النصب التي يرتكبها المرفي العقاري، إثما أحالت ذلك علي المادة 372

الا ان هذه العقوبة ليست كافية في كل الاحوال لا تحمل المرقي العقاري علي تحرير عقد البيع علي التصاميم فتحادر الاشاره بان الحكم الصادر عن قسم الجنح بتاريخ بتاريخ: 2019/08/08 المبين اعلاه ادان المرقي ب 05 سنوات اي اقضي عقوبة و انه و انه استفاذ من العفو الرئاسي و بذلك لم تتعادي مدة الحبس سنتين و انه

سلب ما يقارب 0.00 400 دج وصل عدد الضحايا الذين تقدموا بشكاوي إلي 156 و من ثم فان المشترتي لا يولي اهتمام لعقاب المرقي بقدر ما يهتم بالحصول علي عقد رسمي يضمن به حقه في السكن بعد اقمام المشروع

. تبعا لما سبق ذكره يتبين بان المشرع الجزائري حاول من خلال قانون 04/11 وضع أسس تتيح للمكتب

اللحوء ال القضاء من اجل الزام المرفي العقاري باللحوء ال المؤثق و تحرير عقد البيع علي التصاميم و ذلك من

خلال تجرم استلام او قبول المرقي العقاري مبالغ مالية قبل تحرير عقد البيع علي التصاميم و وضع عقوبة لهذا

الفعل بالإضافة ال جنحة النصب و الاحتيال المرتكبة من طرف المرقي العقاري و لذلك فان المشترتي يمكنه

اللحوء ال القاضي الجزائي الذي يتأكد من ثبوت هذه الوقائع و يقضي بإدانه المرفي العقاري مع التعويض و

بالنتيجة فان تجرم هذا الفعل يجعل منه وسيلة لازام المرفي العقاري بالقيام باجراوات نقل الملكية لكي يتفادي

التعرض ال عقوبة جزائية قد تحرمه حريته كما قد تحرمه في المستقبل من الحصول علي مشاريع جديدة و حفي علي

صفة المرقي العقاري

اما من جانب الدعوي المقامة امام القضاء المدني فان قانون 11/04 لم يضع قواعد خاصة من اجل الزام

المرقي بإمام إجراءات البيع و تركها للقواعد العامة المنصوص عليها في القانون المدني و من تم فان هذه الإجراءات

غير كافية خاصة و ان المشترتي لا يستفيد من العقوبة المسلطة علي المرقي العقاري من القاضي الجزئي كما لا يهتم

بالتعويض المحكوم به من طرف القاضي المدني بسبب امتناع المرقي العقاري عن تحرير العقي، بقدر ما يهتم

بالحصول علي هذا العقد باعتبار لضمان الحصول علي سكن

و لذات السبب فان الاجراعات التي اتخذها المشروع بموجب قانون 04/04 رغم أضا جاءت بعادة ضمانات من

اجل الزام المرقي العقاري بتحرير عقد البيع علي التصاميم ال ان هذه الضمانات تظل غير كافية خاصة و ان

هذا العقد يتميز عن باقي العقود المنظمة بموجب القانون المدني و لذلك كان لازما اتخذ اجراات قانونية إضافية

من أهمها ان يمنع الاعلام عن أي مشروع من اجل انجاز هذا النوع من السكنات و باي صيغة قبل ان يتمكن

المرفي العقاري من جميع الوثائق الإدارية الزمعة لكي لا يتحج فيما بعد بان سبب عدم تحرير عقد البيع علي

التصاميم يرجع إلي عدم وجود هذه الوثائق كما يمكن انشاء هيئة مراقبة تتكفل بمراقبة المرقي العقاري و تراقب

طريقة تسديد الاقساط و عدد المشترين و مقارنته بعد السكنات و تكون الهياة همزة وصل بين المرقي العقاري

و المشتري لكي لا يتمكن الاول من الضغط علي الثاني و سلب ماله بدون تسليمه عقد البيع علي التصاميم

بالسعي في

دلال جلول، سكفال عبد الجليل

الآليات القضائية المخولة للمشتري من اجل الزام المرقي العقاري

تحرير عقد البيع علي التصاميم

الهواشم

04-11 المرسوم التشريعي رقم 93-90م فما يتحدث المنتخطط بالنشاط المعلقين، 1993/03/01 في 03-90م فما يتحدث المنتخطط بالنشاط المعلقين و الملغي بموجب القانون رقم 04-11

الجريده الرسمية العدد 14 المؤرخة 1993/03/03

2 القانون رقم 4-11 04-11 المؤرخ في 2011/02/17 المتعلق بالنشاط الترقية العقارية الجريدة الرسمية العدد 14 المؤرخة في

2011/03/06

3 المرسوم التنفيذي رقم 84-12 المؤرخ في 20/02/2020: المخدد لكيفيات منح اعتماد لممارسة مهنة المرقي العقاري وكذا

كيفية مسك الجدول الوطني للمرقين العقاريين، الجريدة الرسمية العدد 11 المؤرخة في 2012/02/26

4 شعولة مهدي تطور المركز القانوني للمرقي العقاري الخاص في التشريع الجزاري، أطروحة دكتوراه، جامعة الإخوة متوري فسنطينية، كلية الحقوق، 2004-2005-2005-21-

5 عربي باي يزيد، النظام القانوني للترقية العقارية في الجزاير، مذكرة ماجستير، جامعة الحاج لخضر باتنه، كلية الحقوق و العلوم

السياسية، قسم العلوم القانونية، 2010-2009، ص 35

6 الامر 6/92/76 المؤرخ في 23/10/23 المتعلق بتنظيم التعاون العقاري جريدة رسمية عدد 12، صادرة 19 فبراير 1977

7 عربي باي يزيد، مرجع سابق، صر 35

8 بلجراف سامية، ضمانات المشتري في عقد البيع بناء علي التصاميم، مجلة حقوق و حريات، عدد تجريبي جامعة محمد خيضر

بسكرة، تدخل بملقي وطني اشكالات العقار الحضري و اثرها علي التنمية يومي 17 و 18 فيفري ص 573

المادة 75 فقرة 1 من الأمر 105-76 المؤرخ في 1976/12/09 المتضمن قانون التسجيل

10 مسكر سهام، بيع العقار علي التصاميم في الترقية العقارية، دراسة خليلية، مذكرة الماجستير في القانون العقاري و الفلاحي، كلية الحقوق،، جامعة اللبدة 2006، ص 56

كلية الحقوق، جامعة البليدة 2006، ص 56

11 المادة 119 من القانون المدني. التي تنص: "في العقود الملزمة للجانبين إذا لم يوف أحد المتعاقدين بالتزاماته التعاقدية جاز

للمتعاقد الأخر بعد إعذاره المدين إما بتنفيذ العقد أو فسخة مع التعويض في الحالتين "

12 لون عبد المجيد، الأعذار في المواد المدنية و التجارية طبقا للقانون الجزائري، مذكرة لنيل شهادة الماجستير فرع العقود و المسؤولية

المدنية، كلية الحقوق، جامعة الجزاير، ص 7

13 حكم صادر عن القسم العقاري لدي محكمة سيدي بلعباس، بتاريخ: 2017/10/19، رقم الفهرس 17/05103، غير

منشور

4' بوضياف عادل، الوجيز في شرح قانون الإجراوات المدنية و الإدارية، الجزء الثاني، الجزء الأول كليك للنشر، الطبعة الأولي،

الجزائر 2012،254

15 عثماني علال، القاضي طرف جديد في العقد، الجلّة الاكاديمية للبحث القانوني، جامعة عبد الرحمان ميره بجاية، كلية الحقوق،

المجلد 15، العدد 2017-01 ص 431

16 قرار صادر عن الغرفة العقارية لدي مجلس قضاء سيدي بلعباس، بتاريخ 2019/12/30 : رقم الفهرس 19/01810،

غير منشور

2020/03/08 (ب.أ) بتاريخ المخضر طرف من التنفيذ المحرر عدم 17 محضر

18 حمدي باشا، ليلي زروقي، المنازعات العقارية في ضوء آخر تعديلات و أحدث أحكام، طبعة جديدة 2018، ص 357

19 ارسالية محررة من طرف مدير مسح الاراضي لولاية سيدي بلعباس مؤرخة في 31/08/2016 تحت رقم 6832 تتضمن

عملية التحيين

20 مشتاوي سمير الامان المالي للمستهلك في نشاط الترقية العقارية، مذكرة لنيل شهادة الماجستير في القانون، فرع القانون الخاص

، تخصص قانون حماية المستهلك و المنافسة، جامعة الجزائر 01، كلية الحقوق، سعيد حمدين، الجزائر ص 174

الحسين بوسقيعة الوجيز في القانون الجزائي الخاص ( الجراكم ضد الاشخاص و الجراكم ضد الاموال و بعض الجرام الخاصة، الجزاء الاول، دار الهومة، الطبعة التاسعة 2008، الجزائر، ص 319-318

22 احسن بوسقيعة الوجيز في القانون الجزائي الخاص مرجع سابق، ص 319

24 حكم صادر عن قسم الجنح لدي محكمة سيدي بلعباس بتاريخ: 2019/08/08 رقم الفهرس 19/03821 غير مشهر

25 احسن بوسقيعة الوجيز في القانون الجزائي الخاص مرجع سابق، ص 324-325

26 حكم صادر عن قسم الجنح لدي محكمة سيدي بلعباس بتاريخ: 08/08/2019 رقم الفهرس 3821/03/19 غير مشهر،

و انه من خلال هذا الحكم تبين بان المرقي قام بابخاز 40 سكن ترقوي و قام ببيعه لاكثر 156 مشترتي و انه ياخذ كل مشترتي

مفرده ليزيه شقة في المشروع و يوهمه انه لم يتبقي الآثاث شقق في المشروع ليتمكن من سلب ماله بدون ان يحرر له عقد البيع علي

27 احسن بوسقيعة الوجيز في القانون الجزائي الخاص مرجع سابق، ص 326

28 احسن بوسقيعة الوجيز في القانون الجزائي الخاص نفس المرجع، ص 327

29 احسن بوسقيعة الوجيز في القانون الجزائي الخاص نفس المرجع، ص 327