الالتزامات الأولية للمرقي العقاري قبل انجاز المشروع العقاري

المجلد 11 / العـــدد : 20 ( 200 2 ) ، ص 74 - 56 م جلـة القانون العقاري والبيئة 1 االلتزامات األولية للمرقي العقاري قبل انجاز المشروع العقاري The initial commitments of the real estate owner before the completion of the real estate project ط.د بلمختار فاطمة 1  ، أستاذ عدة جلول سفيان 0 1 جامعة وهران 2 محمد بن أحمد ، [email protected] 2 جامعة وهران 2 محمد بن أحمد ، [email protected] تاريخ االستالم: 16 / 80 / 2822 تاريخ القبول: 22 / 12 / 2822 تاريخ النشر: 80 / 86 / 2823 ملخص : نظم المشرع الجزائري التزامات المرقي العقاري في عقد البيع على التصاميم بموجب القانون 11 - 27 الذي يحدد القواعد التي تنظم نشاط الترقية العقارية ،حيث ألزم جميع المرقيين باحترام ج ميع كانت أولية قبل إنجاز المشروع العقاري أو نهائية االلتزامات التي تربطهم بالمكتتبين سواء ، فحرص المشرع على حماية المكتتب من خالل ابرام العقد في شكل رسمي لدى الموثق وفق النموذج المحدد في المرسوم التنفيذي رقم 10 - 701 الذي يحد د نموذجي عقد الحفظ وعقد البيع على التصاميم، لوضع عقد متوازن من حيث الشكل باضفاء الرسمية وتسجيله وشهره حتى يكون له اثر قانوني وبالتالي نقل الملكية ،كما ألزم على تحديد سعر عقد البيع على التصاميم ضمن مرحلة ابرام العقد مع إمكانية تغييره أثناء تنفيذ العقد نظ كانت مراجع را لتغير الظروف االقتصادية سواء ة السعر باتفاق الطرفين أوبالمراجعة القضائية لوضع حد للتوازن العقدي. كلمات مفتاحية: المرقي العقاري ،. المكتتب . ، السعر . ، االلتزام . ، عقد البيع على التصاميم . Abstract: The Algerian legislator regulated the obligations of the real estate promoter in the contract of sale on designs according to law 11-01,

ط. د:بلمختار فاطمة 48 Which determines the rules regulating the real estate promotion activity, whereby all promoters are required to respect all the obligations that bind them to the librarians ,whether they are preliminary before the real estate project money or financial ,so the legislator is keen to protect the subscriber by concluding the contract in an official form with the notary according to the form specified in Executive Decree No 13-131,which defines the two models of the preservation contract and the sale contract on the designs ,to draw up a balanced contract, in terms of form by formalizing , registering and publishing it so that it has a legal effect and thus the transfer of ownership. It was also required to determine the price of the sales contract on the designs with in the stage of concluding the contract with the possibility of due to changing economic conditions, whether the price review is by agreement of the parties, or judicial review to put an end to the nodal balance. Keywords: Real estate promotion. The desk. Price. Commitment. Contract of sale on designs. ______________________ _ ____ _______________  ط. د: بلمختار فاطمة 1 . مقدمة: نظرا لألهمية التي يكتسيها السكن في المنظومة االقتصادية واالجتماعية سعت الدولة الى تكثيف جهودها للنهوض عن طريق التدخل الواسع لعملية البناء واصدار تشريعات لتنظمه وقوانين عامة المتمثل في األمر رقم 02 - 20 المتعلق بالقانون المدني الجزائري ،والقانون رقم 06 - 80 المتعلق بالترقية العقارية الذي يعتبر قفزة نوعية في مجال السكن وفتح باب أمام ت المبادرات الخاصة حيث تدخل المش ع ر بإصداره المرسوم التشريعي رقم 33 - 83 المتعلق بال نشاط العقاري 1 الذي ألغى قانون رقم 06 - 80 واستحدث تقنية البيع بناء على التصاميم وانتشرت بسبب المساعدات المالية التي تقدمها الدولة للمواطنيين،اال أنه 1 - مرسوم تشريعي ،رقم 33 - 83 خ في ، المؤر 81 مارس 1333 ج ج ،العدد المتعلق بالنشاط العقاري ،ج ر 11 ،صادرة بتاريخ 83 مارس 1333 "ملغى".

االلتزامات األولية للمرقي العقاري قبل انجاز المشروع العقاري 49 تخلل هذا المرسوم العديد من النقائص منها عدم وضع شروط وقواعد مفصلة لممارسة صيغة البيع على التصاميم ،كما أنه لم م يحدد التزامات وحقوق األطراف التي تدخل في انجاز المشاريع العقارية فقام ع الجزائري بتدارك هذا النقص وسد الثغرة القانونية بموجب القانون رقم المشر 11 - 81 خ في المؤر 10 فيفري 2811 الذي يحدد القواعد التي تنظم نشاط الترقية العقارية ومن بين أهم الميزات التي جاء بها هذا القانون االلتزامات األولية لعقد البيع على التصاميم ،بحيث خلق نوع من التوازن بين الطرفي ن،ألن كل مراحل العقد نتيجة تضارب المصالح بينه وبين المرقي العقاري بحيث المقتني يمثل الحلقة الضعيفة في الطرفين لتحقيق مصلحته، يسعى كل من ع هذه المهمة ل لذلك أعطى المشر لموثق لوضع حماية لكال الطرفين لحماية حقوقهم،جعل مهمة ابرام عقد البيع على التصاميم من مهام الموثق ألنه المخول قانونا في تحرير العقود التي تتطلب الشكل الرسمي 1 ،حيث ألزما ا ع الموثق بتحرير عقد لمشر البيع على الت صاميم وتسجيله وذلك لمصلحة الطرفين وضمان حقوق كل منهما،وبعد عملية التسجيل يتم شهر المشروع العقاري بالرغم عدم وجود البناية وانما محققة الوجود مستقبال وعليه فان شهر العقد يتم قبل انجاز المشروع ويرتب أثره القانوني في انتقال الملكية العقارية ويتحصل المقتني في هذه الحالة على ملكية الرقبة فق ط،أم ا بالنسبة لحق االنتفاع واالستغالل ينتقل بعد اإلنجاز. كما يتضح من هذه الدراسة أن السعر هو محل وعنصر جوهري لعقد البيع على التصاميم ويعد من بين االلتزامات األولية لهذا العقد . والجدير بالذكر أن سعر ال بيع هو ليس بالقيمة الحقيقية لذه البناية بينما سعرها هو ذلك ا لمقابل المالي الذي ترضى عليه األطراف أي المكتتب والمرقي العقاري في عقد البيع على التصاميم، فالسعر قد يتغير اما بالزيادة أو النقصان حسب الظروف االقتصادية وبالتالي يتم مرجعته . إشكالية البحث والفرضيات: 1 - المادة 321 مكرر 1 من األمر رقم 02 - 20 خ ،المؤر في 26 سبتمبر 1302 ج ، ،المتضمن القانون المدني الجزائري،ج ر العدد 00 صادرة بتاريخ 38 سبتمبر 1302 المعدل والمتمم .

ط. د:بلمختار فاطمة 50 ح اإلشكالية التالية: تتطلب الدراسة طر ماهي اإلجراءات القانونية المتبعة قبل انجاز ال مشروع عقاري لعقد البيع على التصاميم ؟ يرتبط تحليل الموضوع بالفرضيات التالية: - ماهي النصوص القانونية المنظمة اللتزامات المرقي العقاري قبل انجاز المشروع العقاري ؟ - ع للمكتتب عند ابرام عقد ماهي الحماية القانونية التي وضعها المشر البيع على التص اميم؟ - ماهي طرق الكفيلة لمراجعة سعر عقد البيع على التصاميم ؟ أهمية البحث: تعد االلتزامات األولية لعقد البيع على التصاميم قبل انجاز المشروع العقاري مرحلة أولية الب د من انعقادها واال كان العقد باطال تتمثل في شكلية عقد البيع على التصاميم ،أي يتم في شك ل رسمي تحت طائلة البطالن ألنه من العقود الشكلية،وال يتوقف األمر عند انعقاده بل يخضع الى شكليات قان ونية متعلقة بالتسجيل واالشهار ليرتب أثر قانوني وهو نقل الملكية للمقتني ،كذلك األمر بالنسبة للسعر كيفية العقد و تحديد ه بين األطراف وطرق مراجعته لتحديد التوازن العقدي بين الطرفين . أهداف البحث: - تحديد االلتزامات األولية قبل انجاز المشروع العقاري . - بيان اإلجراءات القانونية المتبعة لعملية التسجيل وشهر العقد. - كيفية تحديد السعر وطرق مراجعته. خطة ومنهج البحث: لتحقيق أهداف البحث قسمنا الدراسة الى محورين يتضمن المحور األول االلتزام بالش كلية في عقد البيع على التصاميم ، أما بالنسبة للمحور الثاني االلتزام بالسعر ومدى قاب ليته للمراجعة ،ولتحليل هذي المعطيات اتبعنا المنهج التحليلي لتحليل النصوص ا لقانونية المتعلقة بالتزامات األولية للمرقي العقاري قبل مرحلة انجاز المشروع العقاري،وفي األخير ق دمنا النتائج المتحصل عليها من هذه الدراسة.

االلتزامات األولية للمرقي العقاري قبل انجاز المشروع العقاري 51 0 . العنوان الرئيسي : االلتزام بالشكلية في عقد البيع على التصاميم 1.0 العنوان الفرعي األول : تحرير العقد البيع على التصاميم والبيانات اإللزامية ل هذا العقد - تحرير عقد البيع على التصاميم: كن الشكلية في المادة ع الجزائري على ر نص المشر 321 مكرر 1 فقرة األولى من القانون المدني الجزائري كمايلي :"زيادة على العقود التي يأمر القانون بإخضاعها الى الشكل الرسمي يج ب تحت طائلة البطالن تحرير عقود التي تتضمن نقل ملكية عقار أو حقوق عقارية أو محالت كة أو حصص فيها ،أو تجارية أو صناعية أو كل عنصر من عناصره ،أو التنازل على أسم من شر عقود ايجار زراعية أو تجارية أو عقود تسيير محالت تجارية أو مؤسسات صناعية ف ي ش كل رسمي ويجب دفع الثمن لدى الضابط العمومي الذي حرر العقد". 1 أما بالنسبة للقانون رقم 81 - 11 الذي يحدد القواعد التي تنظم نشاط الترقية العقارية نصت المادة 13 منه على أنه "يتم اعداد عقد البيع على التصاميم في الشكل الرسمي ويخضع للشكليات القانونية الخاصة بالتس جيل واالشهار ويخص في نفس الوقت البناء واألرضية التي تشيد عليها البناء يتم عقد البيع على التصاميم المذكورة في الفقرة السابقة بمحضر يعد حضوريا في نفس مكتب التوثيق قصد معاينة الحيازة الفعلية من طرف المكتتب وتسليم البناية المنجزة من طرف المرقي العقاري طبقا لال لتزامات التعاقدية " 2 ع على اشتراط الشكلية في تحرير العقد ،كما أكد المشر وفق النموذج المحدد في المرسوم التنفيذي 13 - 131 ويجب أن يتضمن باإلضافة الى األحكام العامة الشهادات اإلدارية التي تثبت القابلية للسكن أو لالستعمال في الوجهات المعدة للبناء 3 ، 1 - المادة 321 مكرر 1 ،من ا ألمر رقم 02 - 20 مرجع سابق . 2 - المادة 13 ،من قانون رقم 81 - 11 ال خ في مؤر 10 فيفري ،يحدد القواعد التي تنظم نشاط الترقية ج العدد العقارية ،جر 11 الصادرة في 86 مارس ، 2811 . 3 - المرسوم التنفيذي رقم 11 - 111 كذا حدود تسديد سعر الملك ،يحدد نموذجي عقد حفظ الحق وعقد البيع على التصاميم للالمالك العقارية و كيفية دفعها ،ج الموضوع عقد بيع على التصاميم وهو مبلغ العقوبة التخيل و رج ،العدد 6 6 .

ط. د:بلمختار فاطمة 52 البيانات المحددة في المادتين 38 و 30 من القانون رقم 81 - 11 ، إضافة الى بيانات أخرى تناولها بالتنظيم في المرسوم التنفيذي رقم 13 - 131 يحدد نموذجي عقد حفظ الحق وعقد البيع على التصاميم لألمالك العقارية. يتضح لنا من المادتين السالفة الذكر أن عقد البيع على التصاميم عقد شكلي وذلك تحت طائلة البطالن ، ع الجزائري تحريره أمام الموثق كما يلي بحيث أوجب المشر :"الموثق ضابط ع مومي كذا مفوض من قبل سلطة عمومية ،يتولى تحرير العقود التي يشترط فيها القانون الصيغة الرسمية ،و العقود التي يرغب األشخاص اعطاءها هذه الصيغة". 1 - البيانات اإللزامية ل عقد البيع على التصاميم : ع الجزائري البيانات اإللزامية لعقد البيع على التصاميم لكي يكون العقد صحيحا لقد حدد المشر وفي الشكل المحدد قانونا حسب النموذج المنصوص عليه في المرسوم رقم 13 - 131 وهي كالتالي 2 كذلك شخص كان كان شخص طبيعي أو معنوي ،المقتني سواء :المرقي العقاري سواء طبيعي أو معنوي طبقا ألحكام المرسوم رقم 63 - 06 خ في المؤر 22 مارس سنة 1306 المتعلق بتأسيس السجل التجاري المعدل والمتمم يتضمن تعريف المقتني 3 ، تصريح ح بأنه البائع :يصر باشر في البناية أو جزء من البناية التي يخصصها للبيع في اطار القانون رقم 81 - 11 ،تصريح ح بأنه قد اطلع على ملف انجاز البناية أو جزء منها وأنه يقبل البيع وبالتالي يخضع المكتتب :يصر كة، الى جميع القواعد والشروط التي تنظم البيع والملكية المشتر الوثائق المرجعية وه ي عقد ملكية الوعاء العق اري وعند االقتضاء رخصة التجزئة ورخصة البناء والوصف الدقيق للبناية أو جزء منها ، 1 - المادة 83 من القانون 83 - 86 خ في المؤر 28 فبراير 2886 ج ج،العدد ينظم مهنة الموثق ،ج ر 11 ،الصادرة بتاريخ 80 مارس 2886 . 2 - نوي عقيلة ، النظام القانوني لعقد البيع بناء على التصا ميم في القانون الجزائري ،مذكرة لنيل الماجستر ف ع عقود ومسؤولية ر ،كلية الحقوق بن عكنون الجزائر،ص 01 . 3 - مرسوم تنفيذي رقم 63 - 06 خ في المؤر 22 مارس 1306 ج ج، العدد المتعلق بتأسيس السجل العقاري ،ج ر 38 الصادرة بتاريخ 13 أفريل 1306 .

االلتزامات األولية للمرقي العقاري قبل انجاز المشروع العقاري 53 كة والكشف الوصفي للتقسيم والمخططات المرفقة ،ضمان من صندوق نظام الملكية المشتر الضمان والكفالة المتبادلة لنشاط الترقية العقارية، التعيين: كذا التحديد الدقيق القوام تحديد الموقع و للموقع، أما فيما يخص العناصر المك ونة لألجزاء الخاصة هي :قوام الملك، كة ،مكونات سعر البيع ومدة تسديد الدفع الملكية المشتر وفقا لتقدم األشغال، كيفية مراجعته سعر البيع و ،كيفيات الدفع ،أجل التسليم ،مبلغ و أجل عقوبة التأخير في التسليم، كيفيات الحيازة ،االلتزامات كة المتعلقة بتيسير الملكية المشتر للمجموعة العقارية التي تتضمن الملك المباع ،الضمانات وهي ضمان حسن التنفيذ والتأمين العشري ، االشهار العقاري ، الموطن ، التأكيدات ، توقيع األطراف و الشهود والموثق بعد قراءته وتغييره. 1 0.0 ال عنوان ال فرعي الثاني : تسجيل وشهر عقد البيع على التصاميم - تسجيل عقد البيع على التصاميم ع الجزائري على محرري العقود الرسمية بعملية التسجيل والشهر بالمحافظة العقارية قبل ألزم المشر تسليم العقود ألصحابها ،هناك نصوص قانونية نصت على ذلك منها العامة والخاصة فبالنسبة لل عامة نجد في نص المادة 033 من القانون المدني الجزائري تنص على ما يل ي :"ال تنقل الملكية والحقوق ا لعينة األخرى في العقار سواء كان ذلك بين المتعاقدين أم في حق الغير اال اذا روعيت اإلجراءات التي ينص عليها القانون وباألخص القوانين التي تدير الشهر العقاري." ان عملية التسجيل لدى مصلحة التسجيل والطابع هي اجراء قانوني يمكن الدولة من تحصيل موارد مالية لصالح الخزينة العمومية، فعملية تسجيل العقود بصفة عامة وعقد البيع بصفة خاصة مسألة 1 - المرسوم التنفيذي رقم 13 - 131 ،مرجع سابق.

ط. د:بلمختار فاطمة 54 قانونية جوهرية ،تهدف الى ضمان استقرار الملكية العقارية،ودعم ال ثقة في المعامالت المتع لقة بها الرتباطها بسياسةالدولة في المجال العقاري 1 . ع البيع على التصاميم على عقد البيع العادي من خالل اعفاء المقتني قد ميز المشر م ن رسوم تسجيل العقد ألنه يسجل مجانا فهذا يقتصر على المحالت ذات الطابع السكني، أما المحالت ذ ات الطابع التجاري والمهني والحرفي فتسجل مثل البيع العادي بنسبة ، % 6 وبعد التأكد من البيانات ودفع الحقوق التسجيل توضع تأشيرة التسجيل على األصل، وترفض عملية التسجيل اذا تخلف أحد هذه اإلجراءات. 2 - شهر عقد البيع على التصاميم وتعرف زروقي ليلى الشهر العقاري بأنه:"مجموع اإلجراءات والقواعد القانونية والتقنية التي تهدف ال ى اعالم الجمهور بكل التصرفات القانونية المنصبة على العقارات ،سواء كانت أصلية تبعية منشأة، كاشفة أو مزيلة" 3 ع فالشهر هو اجراء قانوني اشترطه المشر في كل تصرف ناقل لحق عيني، يرتب أثر عيني المتمثل في انتقال ملكية العقار والحقوق العينية المتعلقة به في مواجهة األطراف والغير،هذا ما نصت عليه المادة 033 من القانون المدني الجزائري 4 بعد معرفة أنه يجب افراغ عقد البيع العقار في القالب الرسمي وتسجيله لدى مصلة التسجيل ع كذلك بشهر عقد البيع على التصاميم والطابع ألزم المشر بمقتضى نص المادة 31 فقرة األولى من 1 - سي يوسف زاهية حورية ،انشاء عقد البيع على التصاميم و ضمناته ، أعمال الملتقى الوطني حول إشكاالت العق ار الحضري وأثرها على التنمية في الجزائر ،كلية الحقوق والعلوم السياسية ،جامعة محمد خيضر ،بسكرة ،يومي 10 و 10 فيفري 2813 ،ص 38 . 2 - مقراني سارة،دور الموثق في تكريس الحماية التي أقره ع للمقتني في عقد البيع على التصاميم، ا المشر مجل ة الدراسات ا لقانونية واالقتصادية، العدد 81 ، المجلد 82 ،ج وان 2822 ، ص 131 . 3 - زروقي ليلى،حمدي باشا عمر ، المنازعات العقارية ،د ط،دار الهومة ،الجزائر ، 2883 ،ص 10 و 10 . 4 - كتو المية،عقد البيع على التصاميم في القانون 11 - 81 ،المحدد لقواعد نشاط الترقية العقارية ، مذكرة ماجستر ،كلية الحقوق والعلوم السياسية، جامعة ملود معمري، تزي وزو ،الجزائر،سنة 2813 ، ص 03 - 01 .

االلتزامات األولية للمرقي العقاري قبل انجاز المشروع العقاري 55 القانون رقم 11 - 81 على أنه :"يتم اعداد عقد البيع على التصاميم في شكل رسمي ويخضع للشكليات القانونية الخاصة بالتسجيل واالشهار ويخص في نفس الوقت، البناء واألرضية التي شيد عليها البناء." 1 كما نصت المادة 38 من المرسوم التنفيذ ي رقم 06 - 63 يجب على الموثق أن يقدم عقد البيع على التصاميم الجراء الشهر خالل شهر واحد من تاريخ التوقيع عليه تحت طائلة الغرامة التأخرية.أمام المحافظة العقارية التي يوجد بدائرتها العقار 2 . بالرجوع الى نص المادة 353 / 2 من قانون التسجيل المعدلة بموجب قانون الماليةسنة 2810 فان رسوم شهر عقد البيع 1 % من قيمة العقار ح المصر ،أما بالنسبة لعقد البيع على التصاميم البد من معرفة اذا كان مقتني العقار مستفيدا من اعانة الدولة أي الصندوق الوطني للسكن، فان عقد الب يع على التصاميم يشهر مجانا،أما في حالة لم يكن المقتني مستفيدا من اعانة من الدولة فان حقوق االشهار ت قدر ب 1 % ، وبعد تأكد المحافظ العقاري من الشروط الشكلية والموضوعية ومن الوثائق المطلوبة ،يؤشر ع لى البطاقة العينية وينقل ذلك على الدفتر العقاري لترسيم الوضعية القانونية الجديدة لل عقار 3 ،بعد ذلك يتم شهر العقد خالل خمسة عشر يوما من تاريخ اإليداع ،وللشهر العقاري أثر فوري بحيث ال يتم الرجوع الى تاريخ التعاقد، وبالتالي ينشأ حق الملكية و بطاقة عقارية للعقار وفي األخير يسلم الدفتر العقاري للصاحبه أي للمقتني 4 . 0 . العنوان الرئيسي األول : ا اللتزام بالسعر ومدى قابليته للمراجعة 1.0 ال عنوان ال فرعي األ ول : كيفية تحديد السعر وأجال دفعه 1 - المادة 31 من القانون 11 - 81 ،مرجع سابق . 2 - المادة 38 من المرسوم تنفيذي رقم 63 - 06 ،مرجع سابق. 3 - كريم ،نقل الملكية في عقد بيع العقار قان في القانون الجزائري ،مجلة الفقه والقانون، المملكة المغربية، ال عدد 81 ،نوفمبر 2812 ،ص 10 . 4 - لوني يوسف ، التنفيذ العيني لاللتزام بنقل الملكية في عقد البيع على التصاميم،المجلة النقدية للقانون والعلوم ا لسياسية،جامعة ملود معمري، تيزي وزو، الجزائر،المجلد 13 ،العدد 81 ، جوان 2810 ،ص 183 - 118 .

ط. د:بلمختار فاطمة 56 ان طريقة دفع السعر في عقد البيع على التصاميم لها أهمية كبيرة وضوابط خاصة تحكمها،تتمثل في منع كلياومسبقا دفعة واحدة،ومنع دفع سعر البناء المرقي العقاري أن يطالب بدفع تسبيق مالي ق بل توقيع العقد، هذا ما جاء في نص المادة 12 من القانون رقم 11 - 81 الذي يحدد القواعد التي تنظم نشاط الترقية العقارية 1 في حالة عدم التزام المرقي العقاري بتوضيح تشكيلة سعر البيع وأجال الدفع يؤدي الى بطالن العقد. 2 يؤدي تقصير المرقي العقاري في حالة التنفيذ الجزئي وغير المبرر اللتزماته اتجاه المكتتب الى عقوبات إدارية تتمثل في السحب المؤقت لالعتماد لمدة ستة أشهر ،كما يمكن سحب االعتماد نهائيا حسب ما جاء في نص المادة 61 من القانون رقم 11 - 81 الذي يحدد القواعد التي تنظم نش اط الترقية العقارية 3 ،في كة قبل تسليم البناء في األجال المنصوص حالة عدم تبليغ المرقي العقاري للمكتتب عن نظام الملكية المشتر عليها في عقد البيع على التصاميم يؤدي الى عقوب ة المتمثلة في غرامة مالية 4 . ع الجزائري اشترط التسبيق األولي عند توقيع وبالتالي فان المشر العقد بينما يدفع المكت تب الثمن بشكل دفعات أي على شكل أقساط مجزأة تحدد حسب مراحل النجاز ، فالمادة 30 من القانون رقم 11 - 81 5 كد صراحة على دفع سعر البناية في عقد البيع على التصاميم حسب تقدم يحدد نشاط الترقية العقارية ،تؤ األشغال ،كما نصت المادة 83 من المرسوم الت نفيذي 13 - 131 الذي يحدد نموذجي عقد حفظ كذا حدود تسديد سعر الملك موضوع عقد البيع على الحق وعقد البيع على التصاميم لألمالك العقارية و 1 - تنص المادة 12 من القانون رقم 11 - 81 ،يحدد نشاط الترقية العقارية على أنه :"ال يمكن للمرقي العقاري أن يطالب وال أن يقبل أي تسبيق أو إيداع أو اكتتاب أو قبول سندات تجارية كان شكلها ،قبل توقيع عقد البيع على التصاميم أو قبل مهما استحقاق الدين". 2 - زرارة عواطف،التزامات المرقي العقاري في عقد البيع بناء على التصاميم ،وفقا للقانون 81 - 11 ،أعمال الملتقى الوطني حول إشكاالت العقار الحضري و أثارها على التنمية في الجزائر،كلية الحقوق والعلوم السياسية ، يومي 10 و 10 ،فيفري 2813 . 3 - نفس المرجع ،ص 32 . 4 - المادتين 01 و 02 من القانون 81 - ، 11 ، مرجع سابق . 5 - المادة 30 من القانون رقم 81 - 11 ،مرجع سابق .

االلتزامات األولية للمرقي العقاري قبل انجاز المشروع العقاري 57 كيفيات دفعها على أنه :" التصاميم ومبلغ عقوبة التأخير وأجالها و أثناء ابرام عقود البيع عل ى التصاميم يتم تسديد سعر الملك العقاري حسب حالة تقدم أشغال اإلنجاز في الحدود اآلتية: - عند توقيع عشرين بالمئة ( % 28 ) من سعر البيع المتفق عليه. - عند االنتهاء من األساسات خمسة عشر بالمئة( % 12 ) من سعر البيع المتفق عليه . - عند االنتهاء من األشغال المجتمعة، بما في ذلك الربط بالطرقات والشبكات المختلفة ب الضافة الى الهيئات الخارجية ،خمسة وعشرون بالمئة ( % 22 ) من سعر البيع المتفق عليه . يجب أن يتم دفع الرصيد المتبقي عند اعداد محضر الحيازة والمقدر بخمسة بالمئة( % 2 ) من سعر البيع المتفق عليه". لقد أزالت هذه المادة الغموض حول كيفية وطريقة وأجال دفع األقساط وهذا ما لم يكن في المرسوم التنفيذي رقم 31 - 20 المتعلق بنموذج عقد البيع على التصاميم الملغى. 1 0.0 ال عنوان ال فرعي الثاني : طرق مراجعة السعر في عقد البيع على التصاميم  من بين خصائص عقد البيع على التصاميم أنه عقد زمني أي له مدة زمنية معينة قد تطول أو تقتصر بحسب حجم البناية ،االمر الذي يجعله عرضة لتغيرات اقتصادية من شأنها ان تخل بالتوازن الذي تقوم عليه االلتزامات التعاقدية،مما ينتج عنه تغيير في سعر البناية وبالتالي مراجع ة السعر سواء كان من قبل األطراف في حالة توقعهما بالتوازن وقت ابرام العقد ،أما في حالة عدم توقعهما فان المراجعة تكون من قبل القاضي . 1 - المادة 31 من المرسوم التنفيذي رقم 11 - 111 ، مرجع سابق.

ط. د:بلمختار فاطمة 58  - المراجعة االتفاقية: عمال بمبدأ العقد شريعة المتعاقدين فان لألطراف الحرية في مراجعة سعر ع قد البيع على التصاميم متى أصبح هذا السعر ال يتالزم مع التغيرات االقتصادية ، ل وضع حد لالختالل في التوازن االقتصادي للعقد بتحقيق المساواة بين االلتزامات التعاقدية وارضاء الطرفين .  ع الجزائري في المادة لقد نص المشر 30 من القانون رقم 11 - 81 الذي يحدد القواعد التي تنظم نشاط الترقية العقارية على أنه :يجب أن يوضح عقد البيع على التصاميم ت حت طائلة البطالن ،تشكيلة سعر البيع وأجال الدفع بالنسبة لتقدم األشغال.  ان تحديد وطريقة مراجعة الثمن تعد من بين البيانات اإللزامية ،حسب نص المادة السالفة الذكر ع الجزائري بحيث ألزم المشر طرفي العقد بادراج بند تحدد فيه تشكيلة وأجال الدفع ا لمتفق عليها والمرتبطة بتسديد الدفعات بالنسبة تقدم األشغال ،غير أن السعر في عقد البيع على التصاميم يعتبر تقديريا وليس نهائيا ،فان اقتضى األمر يمكن مراجعته وهذا ماجاء في نص المادة 80 من المرسوم التنفيذي 13 - 131 1 على أنه:"يجب أن ينص العقد على أنه في حالة مراجعة السعر المتفق عليه ، يجب ان تخضع هذه المراجعة لإلجراءات والقواعد والكيفيات التي تم اعتمادها مسبقا وذلك طبقا ألحكام المادة 30 من القانون رقم 11 - 81 خ في المؤر 11 ربيع األول عام 1131 الموافق ل 10 فبراير سنة 2811 والمذكور أعاله".  وعليه فان المادة 80 من المرسوم السالف الذكر تحيلنا الى المادة 30 من القانون رقم 11 - 81 والتي تنص في فقرتها 82 و 83 منها على أنه :".....كما يجب الذكر ما اذا كان السعر قابل للمراجعة أم ال وفي حالة االيجاب ،يجب ذكر كيفيات المراجعة .  يجب أن كز صيغة مراجعة األسعار على عناصر تغيرات سعر التكلفة تتر وتعتمد على تطور المؤشرات الرسمية ألسعار المواد واليد العاملة ،باستثناء الظروف الطارئة التي ال يمكن تجنبها واالستثنائية التي من شأنها ان تؤدي الى االخالل بالتوازن االقتصادي للمشروع وال يمكن أن يتجاوز مب لغ المراجعة السعر عشرين بالمئة % 03 من السعر المتفق عليه في البداية. 1 - ال مرسوم ال تنفيذي رقم 13 - ، 131 مرجع سابق.

االلتزامات األولية للمرقي العقاري قبل انجاز المشروع العقاري 59 - المراجعة القضائية: في حالة ما اذا طرأت ظروف خالل تنفيذ العقد وأخلت بالتوازن االقتصادي ع الجزائري سمح للقاضي بالتدخل في مراجعة للمشروع دون توقع أطراف العقد بذلك ،فالمشر سعر عقد البيع على التصاميم وهذا مانصت عليه المادة 30 من القانون رقم 11 - 81 المذكور سابقا :" ....باستثناء الظروف الطارئة التي اليمكن تجنبها واالستثنائية التي من شأنها أن تؤدي الى االخالل بالتوازن االقتصادي للمشروع...". بالرجوع الى القواعد العامة أي القانون المدني الجزائري في نص المادة 180 منه تنص على أنه: "..غير أنه اذا طرأت حوادث استثنائية عامة لم يكن في الوسع توقعها وترتب على حدوثها أن التنفيذ االلتزام التعاقدي وأن لم يصبح مستحيال ،صار مرهقا للمدين بيث يهدده بخسارة فادحة ،جاز للقاضي تبعا للظروف لمصلحة الطرفين أن يرد االلتزام المرهق الى الحد المعقول ،ويقع باطال كل اتفاق على خالف ذلك ". هناك شروط لتدخل القاضي لمراجعة سعر عقد البيع على التصاميم كالتالي : هي - أن تقع ظروف طارئة : ويتجسد في هذا الشرط في حد ذاته االستثنائية والعمومية وعدم التوقع أما بالنسبة للشرط األول ع الجزائري الظرف لم يعرف المشر االستثنائي ب ل اكتفى بالنص عليه كشرط لتدخل القاضي في تعديل العقد طبقا ألحكام نظرية الظروف الطارئة ،أما على المستوى الفقهي فعرفوه بتعريف مشابه للظرف االستثنائي منهم هذا التعريف:" ظ رف يندر ج على ما ألفه الناس" وقوعه،والذي يخر 1 كما تم تعريفه أيضا :" ذلك الحدث الذي ينذر وقوعه كالحرب ،وباء،زلزال، فرض تسعيرة جبرية أو الغائها، استالء اداري..." 2 ،أما بالنسبة للشرط عدم التوقع يعرف على أنه :"الذي يكون المتعاقد المدين ليس في وسعه أن يتوقعه حين ابرام 1 - عبد الرزاق أحمد ح القانون المدني السنهوري ،الوسيط في شر ، النظرية العامة لاللتزامات العقد ،مشورات الحلبي ، لبنان ج 1 ،ط 2 ، سنة 1302 ،ص 613 . 2 - بلحاج العربي ،النظرية العامة لاللتزام في القانون المدني الجزائري ،الديوان الوطني للمطبوعات الجامعية،ج 2 ،ط 6 ،سنة 2880 ،ص 220 .

ط. د:بلمختار فاطمة 60 العقد" 1 ،كما يعرف على أنه:"الظن السائغ المقبول الم ؤيد بمعطيات الواقع الحتمال وقوع أو عدم وقوع ح ادث معين في المستقبل يجعل تنفيذ االلتزام مرهقا". 2 في حالة ما اذا كان المتعاقد يحتمل وقوع الظرف الطارئ ويباشر في ابرام العقد يعتب ر "أنه مقدرا لهذا الظرف راضيا بكل االحتماالت التي قد تسفر عنه، وبالتالي ليس له الحق في أن يطالب بتطبيق نظرية الظروف الطارئة عندم كان محتمال أثناء العقد" ا يلحقه الضرر الذي 3 في حالة ما اذا وجد أو ثبت تقصير من المرقي العقاري في تنفيذ العقد كالتأخير والمماطلة فال يمكن له االستفادة من نظرية الظرف الطارئ بل يستفيد من قيام مسؤولية عقدية،هذا م ا خ في أكدته المحكمة العليا في قرارها المؤر 21 فيفري سنة 2880 الذي جاء فيه "وحيث أنه من جهة أخرى فان القرار المطعون فيه جاء فيه بأن االلتزام التعاقدي أصبح مستحيل التنف يذ طبقا لمقتضيات المادة 180 / 3 من ق.م في حين أن تنفيذ أن المؤسسة المنحلة ومن حل محلها لم يصبح مستحيال بل قد يصبح مرهقا للمدين ،وفي هذه الحالة يجب أن يراعى خالل فترة انجاز المشروع ما اذا طرأت حوادث استثنائية عامة لم يكن في الوسع توقعها وأدت الى أن يصبح تنفيذ االلتزام التعاقدي مرهقا للمدين ،أما اذا طرأت ج األجل تلك الحوادث خار المتفق عليه فان الم دين وحده هو الذي يتحمل تلك الظروف وال دخل للدائن فيها ألنه لم يكن مقصرا في تنفيذ التزامه 4 . 1 - جميلة بولحية:نظرية الظروف الطارئة في القانون المدني الجزائري،مذكرة لنيل شهادة الماجستر في العقود والمسؤولية،معهد الحقوق والعلوم اإلدارية ،سنة 1303 ،ص 113 . 2 - محمد محي الدين إبراهيم سليم،نظرية الظروف الطارئة بين القانون والفقه اإلسالمي ،دار المطبوعات الجامعية ،س نة 2880 ،ص 260 . 3 - محمد محي الدين إبراهيم سليم : مرجع سابق ،ص 228 . 4 - المحكمة العليا ،الغرفة المدنية، الملف رقم 321831 ،قرار بتاريخ 21 فيفري 2880 مجلة المحكمة العليا ، سنة 2880 ، ع 1 ،ص 211 .

االلتزامات األولية للمرقي العقاري قبل انجاز المشروع العقاري 61 - أن تؤدي هذه الظروف الى نتائج :هذا ما جاء في نص المادة 30 من القانون رقم 11 - 81 السالف الذكرعلى مايلي :"...باستثناء الظروف الطارئة التي ال يمكن تجنبها واالستثنائي ة التي من شأنها أن تؤدي الى االخالل بالتوازن االقتصادي للمشروع...". يقصد بإخالل التوازن االقتصادي للمشروع "ذلك التغير الملحوظ في التناسب والتعادل بين األداء المقدم والمنفعة المحصلة من العقد ،أي ب ين قيمة مايعطى وما يأخذ من العقد،مما يوجب مراجعته" 1 . كما يعرف بأنه: كز كل من ال "عدم التكافئ والمساواة في مر م تعاقدين ،التي يجب أن يكون في العقد من وقت ابرامه حتى تمام تنفيذه". 2 يالحظ مما سبق ذكره في التعريفات أنه البد من أن يبلغ هذا االخالل درجة من الجسامة يرهق على اثرها أحد الطرفين المتعاقدين في تنفيذ االلتزام التعاقدي بحيث يه دده بخسارة ج عن حدود المألوف وتجعل االلتزام المتعاقد بتنفيذ التزامه ضربا من الظلم". فادحة "التي تخر 3 7 خا ت مة: نتيجة لما سبق ذكره ع الجزائري ومن خالل اإلجراءات التي جاء بها لتنظيم نشاط الترقية فان المشر العقارية خاصة في مجال تحديد االلتزامات بين المرقي العقاري والمكتتب في الحصول على م لكية ع على العقار ،بحيث حرص المشر حماية مقتني العقار قبل انجاز المشروع العق اري أكثر من الم رقي العقاري نتيجة الستغال ل وتعسف هذا األخير بموجب قانون 11 - 81 المتعلق ب القواعد التي تنظم نشاط الترقية العقارية . 1 - عزت صالح عبد العزيز محمد ،إعادة التوازن العقدي في ظل األزمة المالية دراسة مقارنة بين الفقه اإلسالمي والقانون الوضعي ،دار الفك ر الجامعي ،سنة 0311 ،ص 02 . 2 - ن فس المرجع ،ص 02 . 3 - بولحية جميلة ،نظرية الظروف الطارئة في القانون المدني الجزائري، مرجع سابق،ص 101 .

ط. د:بلمختار فاطمة 62 بحيث ع بتحرير عقد البيع على التصاميم في الشكل الرسمي المنصوص ألزم المشر عليه في المرسوم التنفيذي رقم 13 - 131 الذي يحدد نموذجي عق د حفظ الحق وعقد البيع على التصاميم باإلضافة الى ضرورة اخضاعه لتسجيل وللشهر لدى المحافظة العقارية وبالتالي فان دور الموثق في عقد البيع على التصاميم ال ينته ي بتحرير العقد وتوثيقه ،وانما يستمر الى غاية استفاء اإلجراءات القانوني ة الالزمة لنفاذه وترتيب أثاره قانونية ، كامل التراب الوطني ال يمك وبما أن العقد الرسمي حجة على الجميع ونافذ في ن الطعن فيه اال بالتزوير ، اال أنه ال يرت ب أثره في انتقال ملكية عقار اال بعد شهره في المحافظة ال عقارية المختصة وذلك بعد تسجيله لدى مفتشية التسجيل والطابع المختصة. كما تجسدت هذي الدراسة حول موضوع السعر في عقد البيع على التصاميم في كيفية تحديده وطرق مراجعته ،بحيث يعتبر السعر في هذا العقد عنصر جوهري يجب تحديده قبل انجاز المشروع الع قاري فهو يعتبر من االلتزامات األولية وال اعتبر العقد باطال بطالنا مطلقا ،يتم تحديده من قبل الطرفان الم تعاقدان في هذا العقد ، ويتضح من هذه الدراسة أن السعر في عقد البيع على التصاميم الذي قام األطراف بتحديده ليس بالسع ر الثا ب ت وانما قد يتغير اما بالزيادة أو النقصان أثناء تنفيذ العقد ،اما بالمراجعة االتفاقية عمال بمبدأ العقد شريعة المتعاقدين وذلك وفق شروط حدد ع ها المشر وجوب لجوء األطراف المتعاقدة بادراج شرط يسمح لهم بمراجعة السعر وبالكيفية التي يتم بها ،على أن ال يتجاوز مبلغ المراجعة عش رين بالمئة % 03 وهذا يعد تقييد للحرية المطلقة في مراجعة السعر،كما أنه يتم مراجعة سعر في عقد الب يع على التصاميم بالمراجعة القضائية عن طريق القاضي الذي يعمل على رد االلتزام المرهق الى الحد المعقول تطبيقا لنظرية الظروف الطارئة المنصوص عليها في المادة 131 / 1 من القانون المدني الجزائري . ومن بين أهم النتائج المتوصل اليها اتض ع الجزائري خصص حماية قانونية للمشتري قب ح لنا بأن المشر ل انجاز المشروع العقاري .

االلتزامات األولية للمرقي العقاري قبل انجاز المشروع العقاري 63 ع سعر بيع البناية أو جزء من البناية في عقد البيع على التصاميم أحاط المشر بقواعد خاص ة تجعله ينفرد في تنظمه عن القواعد العامة ع الجزائري في ا رغم األحداث الجديدة التي جاء به المشر لقانون رقم 11 - 31 والتي قامت بسد الثغرات التي كانت موجودة في المرسوم التشريعي 21 - 31 اال أنه تعتري هذي األحكام ب ع ض النقائص كه مما يتوجب تدار من خالل المباشرة في نشر الم ؤشرات الرسمية في مراجعة سعر ويضعها بين المتعاقدين على أساس عقد البيع على التصاميم 6 . قائمة المراجع: ا لمؤلفات : 1 - ح القانون المدني ، النظرية العامة لاللتزامات العقد عبد الرزاق أحمد السنهوري ،الوسيط في شر ،مشورات الحلبي ، لبنان ج 1 ،ط 2 ، سنة 1302 . 2 - زروقي ليلى،حمدي باشا عمر ،المنازعات العقارية ،د ط،دار الهومة ،الجزائر ، 2883 3 - العربي بلحاج ،النظرية العامة لاللتزام في القانون المدني الجزائري ،الديوان الوطني للمطبوعات الجامعية،ج 2 ،ط 6 ،سنة 2880 . 1 - محمد محي الدين إبراهيم سليم،نظرية الظروف الطارئة بين القانون والفقه اإلسالمي ،دار المطبوعات الجامعية،سنة 2880 . 2 - محمد عزت صالح عبد العزيز ،إعادة التوا زن العقدي في ظل األزمة المالية دراسة مقارنة بين الفقه اإلسالمي والقانون الوضعي ،دار الفكر الجامعي ،سنة 2813 . األطروحات : 1 - عقيلة نوي ، النظام القانوني لعقد البيع بناء على التصا ميم في القانون الجزائري ،مذكرة لنيل الماجستر ع عقود ومسؤولية ،كلية الحقوق بن عكنون الجزائر فر . 2 - المية كتو ،عقد البيع على التصاميم في القانون 11 - 81 ،المحدد لقواعد نشاط الترقية العقارية ،مذكرة ماجستر ،كلية الحقوق والعلوم السياسية، جامعة ملود معمري، تزي وزو ،الجزائر،سنة 2813

ط. د:بلمختار فاطمة 64 3 - جميلة بولحية:نظرية الظروف الطارئة في القانون المدني الجزائري،مذكرة لنيل شهادة الماجستر في العقود والمسؤولية،معهد الحقوق والعلوم اإلدارية ،سنة 1303 . المقاالت : 1 - سارة مقراني ع للمقتني في عقد البيع على التصاميم، ،دور الموثق في تكريس الحماية التي أقرها المشر مجلة الدراسات القا نونية واالقتصادية، العدد 81 ، المجلد 82 ،جوان 2822 . 2 - كريم قان ،نقل الملكية في عقد بيع العقار في القانون الجزائري ،مجلة الفقه والقانون، ا لمملكة المغربية، العدد 81 ،نوفمبر 2812 3 - يوسف لوني ،التنفيذ العيني لاللتزام بنقل الملكية في عقد البيع على التصاميم،المجلة ا لنقدية للقانون والعلوم السياسية،جامعة ملود معمري، تيزي وزو، الجزائر،المجلد 13 ،العدد 81 ، جوان 2810 المداخالت : 1 - حورية سي يوسف زاهية ،انشاء عقد البيع على التصاميم و ضمناته ، أعمال الملتقى الوطني ح ول إشكاالت العقار الحضري وأثرها على التنمية في الجزائر ،كلية الحقوق والعلوم السياسية ،جامعة محمد خيضر ،بسكرة ،يومي 10 و 10 فيفري 2813 2 - زرارة عواطف،التزامات المرقي العقاري في عقد البيع بناء على التصاميم ،وفقا للقانون 81 - 11 ،أعمال ا لملتقى الوطني حول إشكاالت العقار الحضري و أثارها على التنمية في الجزائر،كلية الحقوق والعلوم السياسية ،يومي 10 و 10 ،فيفري 2813 النصوص القانونية : 1 - القانون 83 - 86 خ في المؤر 28 فبراير 2886 ج ج،العدد ينظم مهنة الموثق ،ج ر 11 ،الصادرة بتاريخ 80 مارس 2886 . 2 - قانون رقم 81 - 11 ال خ في مؤر 10 ج العدد فيفري ،يحدد القواعد التي تنظم نشاط الترقية العقارية ،جر 11 الصادرة في 86 مارس ، 2811 0 - األمر رقم 02 - 20 خ في ،المؤر 26 سبتمبر 1302 ج ، ،المتضمن القانون المدني الجزائري،ج ر العدد 00 صادرة بتاريخ 38 سبتمبر 1302 المعدل والمتمم

االلتزامات األولية للمرقي العقاري قبل انجاز المشروع العقاري 65 1 - مرسوم تنفيذي رقم 63 - 06 خ في المؤر 22 مارس 1306 المتعلق بتأسيس السجل العقاري ،ج ج ج، العدد ر 38 الصادرة بتاريخ 13 أفريل 1306 . 2 - مرسوم تشريعي ،رقم 33 - 83 خ في ، المؤر 81 مارس 1333 ج ج المتعلق بالنشاط العقاري ،ج ر ،العدد 11 ،صادرة بتاريخ 83 مارس 1333 "ملغى". 5 - المرسوم التنفيذ ي رقم 11 - 111 ،يحدد نموذجي عقد حفظ الحق وعقد البيع على التصاميم كذا حدود تسديد سعر الملك الموضوع عقد بيع على التصاميم وهو مبلغ العقوبة للالمالك العقارية و ج ،العدد كيفية دفعها ،ج ر التخيل و 66 االجتهاد القضائي: 1 - المحكمة العليا ،الغرفة المدنية، الملف رقم 321831 ،قرار بتاريخ 21 فيفري 2880 مجلة المحكمة العليا، سنة 2880 ، ع 1 ،ص 211 .