الاحكام القانونية لتخلية العقار لإضافة بناء والآثار المترتبة على ذلك في اطار القانون العراقي والقوانين المقارنة

المجلد 90 / العـــدد : 90 ( 0900 ) ، ص 09 - 90 مجلـة القانون العقاري والبيئة 05 االحكام القانونية لتخلية العقار إلضافة بناء واآلثار المترتبة على ذلك في اطار القانون العراقي والقوانين المقارنة شروق عباس فاضل 0 * ، قحطان سلطان موسى 0 1 جامعة النهرين ( العراق ) ، [email protected] 2 جامعة النهرين ( العراق ) ، [email protected] تاريخ االستالم : 90 / 90 / 2929 تاريخ القبول : 22 / 90 / 2929 تاريخ النشر : 12 / 91 / 2921 ملخص : ع العراقي واملقارن للمالك حق ختلية عقاره املستأجر من اجل اقر املشر اضافة بناء اىل بناء قائم من اجل توسعته وتشجيع املالك على زيادة الوحدات ا لسكنية من اجل معاجلة ازمة السكن ، وقد تكون هذه التخلية كلية تشمل كل العقار املستأجر وذلك يف حالة مل يتمكن املالك من اضافة البناء مع بقاء املستأجر شاغال ً للعقار ، او قد تكون جزئية يف حالة التخلية لبعض اجزاء العقار املستأجر كأن تكون التخلية الحد غرف العقار اليت يشغلها املستأجر او للطابق العلوي من العقار إذا كان هذا اجلزء فقط هو العائق امام املالك الذي حيول دون إضافة البناء ومتكن املالك من اضافة ال بناء مع بقاء املستأ جر يف العقار ، ويف كلتا احلالتني سوف يرتتب على ذلك آثارا ً قانونية قد تقلل من التزامات الطرفني وتعطي احلق الحدمها مبمارسة حقوقه القانونية اليت اقرها القانون بسبب هذه التخلية ، وقد يلجأ احد الطرفني اىل ممارسة حقوقه اليت اقرها له عقد اال جيار يف حالة وجود اتفاق على ذلك ، وهنا يثور التساؤل حول موقف القانون العراقي واملقارن من اثر التخلية الكلية واجلزئية للعقار على مدة العق د القانونية اليت حيددها القانون كذلك ، و بد الت االجيار اليت حيددها القانون ، فالتخلية إلضافة بناء اىل بناء قائم يرتتب عليها آثارا ً قانونية اقرها امل ع العراقي واملقا شر رن . الكلمات املفتاحي ة : ختلية ، العقار ، املستأجر ، اضافة بناء ، املستأجر . * المؤلف المرسل

االحكام القانونية لتخلية العقار إلضافة بناء واآلثار المترتبة على ذلك في اطار القانون العراقي والقوانين المقارنة 51 Summary The Iraqi and comparative legislator acknowledged that the landlord has the right to vacate the tenant's real estate in order to add a building to an existing building for its expansion and encourage the owners to increase the housing units, and this evacuation may be totally inclusive of all the rented property in the event that the owner is unable to add the building while the tenant remains occupied with the property, Or it may be partial in the case of vacating some parts of the rental property, such that the vacancy is for one of the rooms of the property occupied by the tenant or for the upper floor of the property if this part is only the obstacle in front of the owner and was able to add the building with the tenant remaining in the property, and in both cases it will result in This has legal implications that may reduce the obligations of the two parties and give the right to one of them to exercise his legal rights established by the law because of this evacuation, and one of the parties may resort to exercising his rights approved by the lease contract in the event of an agreement to do so, and here the question arises about the position of Iraqi law and the comparative effect of The total and partial evacuation of the property based on the legal contract period determined by the law, as well as the rental charges determined by the law. An intention approved by the Iraqi law and the comparison.. Keywords : Give up - The renal property - Lessor - Tenant - Add building مقدمة ع العراقي يعد ختلية العقار املستأجر إلضافة بناء اىل بناء قائم حق من احلقوق اليت منحها املشر واملقارن ملالك العقار املستأجر فمنحه حق طلب ختليته لغرض اضافة بناء اليه ولكن وفق احكام نص عليها يف القواعد العامة والقوانني اخلاصة واوجب عليه اتباع هذه االحكام لغرض التخلية وإال كا ن طلبه واجب الرد من قبل القضاء ، وهذه االحكام تتمثل بشروط ختلية العقار املستأجر لغرض اضافة بناء اىل بناء قائم وما يرتتب عليها من آثا ر قانونية حبق املالك واملستأجر ، وهذا يدفعنا اىل البحث عن احكام ختلية العقار املستأجر إلضافة بناء وفق القانون العراقي واملقارن مبينني الشروط الواجب توفرها من اجل طلب ختلية العقار املستأجر إلضافة بناء واالثار القانونية اليت ترتتب على حالة التخلية اليت قد تكون كلية او جزئية حيث نبني االثار القانونية لتخلية العقار الكلية واالثار القانونية لتخلية العقار اجل زئية .

شروق عباس فاضل ، قحطان سلطان موسى 52 وتربز امهية هذا املوضوع يف معرفة التنظيم القانوين ألحكام ختلية العقار يف القانون العراقي واملقارن من اجل الوصول اىل تنظيم امثل حي قق التوازن بني املستأجر واملؤجر ، ومعرفة اآلثار القانونية اليت يرتبها ختلية العقار املستأجر على املالك واملستأجر من حيث احلقوق وااللتزامات . اما اشكالية دراسة هذا املوضوع فتكمن يف بيان حالتا التخلية اليت ميكن ان ترد يف هذا الصدد وهي حالة التخلية الكلية واجلزئية ، ومن له حق تقرير التخلية اجلزئية او الكلية ، فضال ً عن اشكالية تنظيم عودة املستأجر اىل شغل العقار املستأجر بعد امتام البناء ومصري العقد املربم بني الطرفني قبل التخلية من حيث املدة وبدالت االجيار وباقي التزامات الطرفني االخرى اثناء التخلية وبعد امتام البناء . عليه سيتم تقسيم موضوع البحث ضمن خطة حبثية مكونة من مطلبني نبني يف املطلب االول شروط ختلية العقا ر املستأجر إلضافة بناء ، وخنصص املطلب الثاين لبيان اآلثار القانونية املرتتبة على حالة ختلية العقار املستأجر وعلى وفق االيت . المطلب االول : شروط تخلية العقار المستأجر إلضافة بناء ع العراقي واملقارن عدة شروط لتخلية العقار املستأجر لغرض اضافة بناء عليه وذلك من يشرتط املشر خالل بيان من له املصلحة يف طلب التخلية واالجراءات االدارية يف احلصول على املوافقات الرمسية يف كيفية تبليغ املستأجر اضافة هذا البناء و بالتخلية وحقوق املستأجر يف ذلك ، هلذا نقسم هذا املطلب على ع االول شرط ملكية ا مخسة فروع نتناول يف الفر لعقار املستأجر ، ونبني يف الثاين شرط توجيه االنذار اىل املستأجر ، وخنصص الثالث لنتناول فيه شرط احل صول على الرخصة االدارية بالبناء ع الرابع ، ونكرس الفر لبيان شرط توفري وحدة مناسبة للمست أجر ، اما اخلامس واالخ ري نتناول يف شرط تعويض املستأجر . الفرع االول : ملكية طالب التخلية للعقار المستأجر كذلك القوانني املدنية املقارنة احكام ختلية العقار املستأجر إلضافة مل ينظم القانون املدين العراقي و بناء جديد اليه بل على العكس من ذلك مل تسمح للمؤ جر بالتعرض للمستأجر من االنتفاع بالعني املؤجرة وهو ما نصت عليه املادة ( 357 ) من القانون املدين العراقي النافذ رقم ( 29 ) لسنة 1051 بأنه ( 1 - ال جيوز للمؤجر ان يتعرض للمستأجر يف استيفائه املنفعة مدة االجيار وال ان حيدث يف املأجور تغيريا ً مينع من االنتفاع به ا و خيل باملنفعة املعقود عليها ) ..... . 1 1 - القانون املدين العراقي النافذ رقم ( 29 ) لسنة 1051 املعدل نشر باجلريدة الرمسية الوقائع العراقية بالعدد 7915 يف 0 / 0 / 1051 .

االحكام القانونية لتخلية العقار إلضافة بناء واآلثار المترتبة على ذلك في اطار القانون العراقي والقوانين المقارنة 53 ع املصري فقد نص على اما املشر ذلك يف القانون املدين رقم ( 171 ) لسنة 1020 1 يف املادة ( 531 ) منه على انه ( 1 - على املؤجر ان ميتنع عن كل ما من شأنه ان حيول دون انتفاع املستأجر بالعني املؤجرة ، وال جيوز له ان حيدث بالعني او مبلحقاهتا ا ي تغيري خيل هبذا االنتفاع ... ) ع االردين فقد نص هو ايضا ً على ذلك يف القانون املدين االردين رقم وبالنسبة للمشر ( 27 ) لسنة 1031 النافذ 2 يف املادة ( 102 ) حيث نصت على انه ( 1 – ال جيوز للمؤجر ان يتعرض للمستأجر مبا يزعجه يف استيفاء املنفعة مدة االجيار وال ان حيدث يف املأجور تغيريا ً مينع من االنتفاع به او خيل باملنفعة املعقود عليها وإال ً كان ضامنا ) ، وال خالف يف ه ذه القوانني على هذه املسألة . اما القوانني اخلاصة فقد وضعت تنظيما ً خاصا ً هلذه احلالة ، ع العراقي بتخلية ا فقد مسح املشر لعقار املستأجر لغرض اضافة بناء جديد اليه واشرتط فيمن يطلب التخلية ان يكون مالكا ً هلذا العقار وهو ما نصت عليه الفقرة ( 11 ) من املادة ( 13 ) من قانون اجيار العقار العراقي رقم ( 03 ) لسنة 1030 حيث نصت على انه ( ال جيوز للمؤجر ان يطلب ختلية العقار اخلاضع ألحكام ا لقانون اال الحد االسباب االتية ...... : ١١ - كانت ختلية املاجور كال او جزءا ضرورية بالقدر الذي تقتضيه اذا اراد املالك اضافة طوابق جديدة اىل بناء قائم و طبيعة العمل ) . 3 وجاء يف االسباب املوجبة لنص الفقرة ( 11 ) من املادة ( 13 ) من قانون اجيار العقار ال عراقي هي رغبة املالك يف اضافة طوابق جديدة يقتضي للصعود اليها ختلية غرفة من الدار او دكان او جزء منه يستعمل درجا ً يف الصعود للطوابق العليا وهذا مبدأ يشجع على توسيع العمران . 4 يتضح من نص الفقرة ( 11 ) من املادة ( 13 ) ع العراقي منح املالك من قانون اجيار العقار أعاله إن املشر حق ختلية عقاره املستأجر لغرض اضافة بناء وهو طوابق جديدة اىل بناء موجود مسبقا ً ومل يشرتط يف العقار املستأجر صالحيته لتحمل الب ناء اجلديد ، ومل يشرتط ان تكون هذه الطوابق مصممة او معدة للسكن او لغري ذلك ، والبناء الذي من اجله مينح املالك حق ختلية العقار هو البناء العمودي بتعلية البناء القدمي وليس البناء 1 - القانون املدين املصري النافذ رقم ( 171 ) لسنة 1020 املعدل منشور باجلريدة الرمسية الوقائع املصرية بالعدد 190 مكرر ( أ ) الصادر يف 20 يوليه سنة 1020 . 2 - صدر هذا القانون كقانون مؤقت ونشر يف اجلريدة الرمسية بالعدد 2125 بتاريخ 1 / 0 / 1031 واصبح قانونا ً دائما ً مبوجب االعالن الدستوري املنشور على الصفحة 020 من عدد اجلريدة الرمسية 2191 بتاريخ 11 / 7 / 1001 . ( 1 ) قانون اجيار العقار العراقي النا فذ رقم ( 03 ) لسنة 1030 املعدل نشر بالوقائع العراقية بالعدد 2310 يف 79 / 1 / 1030 . 4 - املذكرة االيضاحية لقانون اجيار العقار العراقي رقم ( 03 ) لسنة 1030 النافذ .

شروق عباس فاضل ، قحطان سلطان موسى 54 االفقي بإضافة بناء اىل جانب بناء قائم ، وقد تكون هذه التخلية للعقار بأكمله او خت لية جزء من العقار املستأجر ، ومبا إن قواعد قانون اجيار العقار من النظام العام فإنه جيوز للمالك ختلية العقار املستأجر لغرض اضافة طوابق جديدة اىل بناء قائم حىت وإن مت االتفاق يف عقد االجيار على منعه من اضافة بناء اىل العقار املستأجر . ع العراقي املالك او املؤجر حق ختلية العقار املستأجر إلضافة بناء اىل جان ومل مينح املشر ب بناء قائم بطريقة افقية وهو م ا نستدل عليه من مفهوم املادة ( 0 ) من القانون اعاله حيث نصت على انه ( ملالك العقار بناء مسكن او طابق او اكثر يف املاجور، اذا كان يتسع لذلك ، على ان ال خيالف انظمة البناء املعمول هبا ، وال خيل اخالال جسيما مبنفعة املستأجر، واذا مل ي كن االخالل جسيما جاز للمستأجر ان يطلب ختفيض االجرة ، مبا يناسب نقص املنفعة ) ، ع العراقي منح املالك حق ختلية العقار لغرض اضافة بناء اىل جانب بناء قائم فلو اراد املشر جلعله سببا ً من اسباب ال تخلية اليت نص عليها يف املادة ( 13 ) من قانون اجيار العقار العراقي النافذ . ع املصري احكام ختلية العقار املستأجر لغرض اضافة بناء اىل بناء قائم وذلك وعاجل املشر يف املادة ( 72 ) من قانون اجيار االماكن املصري النافذ رقم ( 20 ) لسنة 1033 1 حيث نصت على انه ( جيوز للمالك زيادة عدد الوحدات السكنية يف املبىن املؤجر باإلضافة او التعلية ولو كان عقد االجيار مينع ذلك وال خيل هذا حبق املستأجر يف انقاص االجرة إن كان لذلك حمل ، وجيوز حبكم من قاضي االمور املستعجلة الرتخيص بإخالء وهدم ما قد يعرتض االضافة او التعلية من اجزاء االماكن غري السكنية ، بشرط تعو يض ذوي الشأن واعطائهم حق العودة ، وفقا ً ألحكام الفصل االول من الباب الثاين من هذا القانون ، اما إذا كان اجلزء من املكان خمصصا ً للسكىن فال جيوز احلكم بإخالئه وهدمه اال إذا قام املالك بتدبري مسكن آخر مناسب وذلك دون االخالل حبق املست أجر يف العودة اىل املبىن اجلديد ، و فقا ً ألحكام الفصل االول من الباب الثاين من هذا القانون ) . ع املصري إنه منح املالك حق اضافة بناء اىل عقاره املستأجر سواء اكانت االضافة افقية يالحظ على املشر او عمودية لكن بشرط ان تكون لغرض السكن وجعل االصل يف اضافة البناء اىل العقار املستأجر عدم ختليته، أما إذا اعرتض جزء من العقار املستأجر اعمال االضافة فإنه استثناء ً من االصل جيوز لل مالك طلب ختلية العقار املستأج ر، وفرق بني حالتني بشأن طلب التخلية وهي حالة إذا كانت هذه العوائق اليت تعرتض اعمال االضافة جزء او اجزاء من عقار مستأجر خمصص لغري السكن ، فإنه حيق للمالك الطلب من قاضي االمور املستعجلة ملنحه املو افقة على ختلية وهدم هذه االجزاء ، ولكن بشرط تعويض ذوي الشأن يف هذه االجزاء فقد يكون ملستأجر واحد او اكثر ، واعطائهم حق العودة بعد اكمال البناء ، واحلالة الثانية هي عندما تكون هذه العوائق اليت تعرتض 3 - نشر باجلريدة الرمسية الوقائع املصرية بالعدد 71 يف 0 / 0 / 1033 .

االحكام القانونية لتخلية العقار إلضافة بناء واآلثار المترتبة على ذلك في اطار القانون العراقي والقوانين المقارنة 55 اعمال البناء جزءا ً من مكان خمصص للسكن فهنا ال جيوز للمالك ختلية العقار اال بعد توفريه مسكن آخر مناسب للمستأجر ، وحيتفظ املستأ جر حبق العودة اىل املبىن اجلديد . ع االردين فقد نظم احكام ختلية العقار املستأجر يف نص املادة وخبصوص املشر ( 1 ) من قانون املالكني و املستأجر ين االردين النافذ رقم ( 11 ) لسنة 1002 1 حيث نصت على انه ( أ – يسمح للمالك بالبناء على سطح عقاره املؤجر إذا مل يكن هناك اتفاق على غري ذلك . ب – ج املؤجر املؤدي اىل للمالك احلق يف ختلية الدر سطح عقاره إذا رغب يف البناء على ذلك السطح شريطة ان يكون قد حصل على رخص ة بالبناء وأن ال يكون ج يف صالحيته من مجيع الوجوه يف الوصول اىل السطح ويف هذه احلالة يعطى للسطح طريق آخر مساو لذلك الدر ج على وجه االستقالل تعويض يعادل اجرة مخس سنوات حمسوبة وفقا ً لألسس الواردة يف هذا املستأجر الدر القانون . ج – يشرتط ان يتم البناء على السطح بصورة ال تؤدي اىل االضرار باملستأجر او االنتقاص من انتفاعه باملأجور بشكل جوهري . د – تسري احكام هذه املادة على العقارات املؤجرة قبل نفاذ هذه القانون . ) ع العراقي للمالك إذا رغب بإضاف ويف اطار الفقه يرى الشراح إن ختلية العقار املستأجر حق منحه املشر ة طوابق جديدة اىل بناء قائم ، 2 فيحق له اضافة طابقني على االقل وال جيوز له ختلية العقار إلضافة طابق واحد استن ادا ً اىل ما اشارت اليه الفقرة ( 11 ) من املادة ( 13 ) من قانون اجيار العقار العراقي اىل مصطلح طوابق جديدة ع العراقي أن يذك فكان بإمكان املشر ر طابق واحد كما ورد يف املادة ( 0 ) من ذات القانون . 3 ع للمالك إما ان تكون ختلية كلية او جزئية وتقدير ذلك يعود اىل سلطة القاضي والتخلية اليت قررها املشر التقديرية الذي يرى من خالل االستعانة باخلرباء يف ضرورة ختلية العقار غرفة او اكثر من العقار املستأجر استجابة ملقت ضيات العمل ، وقد يرى القاضي عدم ختلية اي جزء من العقار كما لو كان البناء القائم جبوار ارض فضاء تعود 1 - نشر قانون املالكني واملستأجرين رقم ( 11 ) لسنة 1002 بالعدد 7002 على الصفحة 1151 بتاريخ 1 / 0 / 1002 والساري بتاريخ 1 / 19 / 1002 . 2 - د . جعفر الفضلي، الوجيز يف عقد االجيار، الطبعة الثانية، مطبعة العاتك، القاهرة – مصر، بال سنة نشر، ص 10 ، و د . عصمت عبد ا ح قانون اجيار العقار رقم جمليد بكر، شر ( 03 ) لسنة 1030 وتعديالته يف ضوء التطبيقات القضائية، بال طبعة، بال دار نشر، 2992 ، ص 119 . 3 - د . سعيد مبارك ود . طه املال حويش و د . صاحب عبيد الفتالوي، العقود املسماة البيع واالجيار واملقاولة، الطبعة اخلامسة، العاتك ل صناعة الكتاب، القاهرة – مصر، 2911 ، ص 733 .

شروق عباس فاضل ، قحطان سلطان موسى 56 ملكيتها ملالك العقار املستأجر الذي يرغب بتخليته لغرض اضافة البناء فيستطيع استخدام هذه االرض لنصب اآلالت لتصعيد مواد البناء املطلوبة إلضافة البناء . 1 و يف حالة كون العقار مملوك لعدة اشخاص على وجه الشيوع فإنه جيب لكي يكون الطلب مقبوال ً ان يقدم من مجيع املالك املشتاعني الن اهلدم يعترب عمال ً من اعما ل التصرف اليت تضر باملال الشائع ، كما ان البناء يعترب من اعمال االدارة غري املعتاد ة وإن الفقرة االوىل من املادة ( 1912 ) من القانون املدين العراقي تشرتط االمجاع يف ادارة املال الشائع ، 2 ومبا إن هدم العقار املأجور إلعادة بنائه يعترب تغيريا ً اساسيا ً وتعديال ً يف الغرض الذي اعد ل ه البناء يقصد به حتسني االنتفاع ، لذلك فان طلب التخلية هلذا السبب جائز ألصحاب اغلبية احلصص اذا ا ذنت احملكمة املختصة بذلك . 3 اما الفقه املصري فإنه يرى إن املقصود باإلضافة يف قانو ن اجيار االماكن املصري رقم ( 20 ) لسنة 1033 النافذ هو توسعة املبىن افقيا ً بإضافة بناء ملساحات االرض غري املست غلة الداخلة ضمن االعيان املؤجرة ، بينما يقصد بالتعلية فهي زيادة عدد وحدات العقار املستأجر رأسيا ً بإضافة طوابق جديدة اليه . 4 ويرى بعض الشراح ان القانون املصري وإن منح املالك حق ختلية العقار لغرض اضافة بناء اىل بناء قائم ولكن يشرتط ان ال يتعسف املالك باستعمال هذا احلق وهو شرط بديهي حىت وإن مل ينص القانون على ذلك . فال تكون املصلحة اليت يرمي صاحب احلق اىل حتقيقها قليلة االمهية حبيث ال تتناسب مع االضرار اليت تصيب الغري بسبب استعمال هذا احل ق، استنادا ً اىل القواعد العامة . وعلى ذلك جيب على املالك عند استعمال حقه يف اخالء العوائق باملبىن املؤ جر لزيادة عدد وحداته السكنية باإلضافة او التعلية اال يكون متعسفا ً يف استعمال هذا 1 - د . سعيد مبارك وآخرون، مرجع سابق، ص 730 . 2 - تنص الفقرة االوىل من املادة ( 1112 ) من القانون املدين العراقي رقم ( 29 ) لسنة 1051 النافذ على انه ( تكون ادارة املال كاء جمتمعني مامل يوجد اتفاق خيالف ذ الشائع من حق الشر لك .) 3 - د . ح العقود املسماة، اجلزء االول، البيع واالجيار، الطبعة الثالثة، بال دار نشر، سعدون العامري، الوجيز يف شر 1032 ، ص 727 ، وينظر ايضا ً القاضي كاظم الشيخ جاسم، احكام اجيار العقار وفقا ً للقوانني اخلاصة، الطبعة االوىل، بال دار نشر، 1013 ، ص 751 – 752 . 4 - د . فتحي حسن مصطفى، اخالء العني املؤجرة للتأجري من الباطن والتنازل عن االجيار واهلدم الكلي واجلزئي طبقا ً للقانون رقم ( 20 ) لسنة 1033 املعدل بالقانون رقم ( 171 ) لسنة 1001 واحكام النقض، بال طبعة، منشأة املعارف، االسكندرية – مصر، بال سنة نشر، ص 111 .

االحكام القانونية لتخلية العقار إلضافة بناء واآلثار المترتبة على ذلك في اطار القانون العراقي والقوانين المقارنة 57 احلق ، اي اال يستعمل حقه بطريقة يتوخى هبا االضرار باملستأجرين ولو كان هذا االستعمال يف حدود قوانني التنظيم . 1 ويرى جانب من الفقه إن املالك وإن كان هو وحده من يستطيع اخالء املستأجر من العني املؤجرة لغرض اضافة بناء اىل بناء قائم باإلضافة او التعلية غري إن حكمة النص اليت تقتضي تشجيع زيادة عدد الوحدات السكنية لتفريج ازمة السكن اليت متر هبا البالد يف الوقت احلاضر تقتضي تقرير هذا احلق للمؤجر بصفة عامة ، سواء كان مالكا ً او غري مال ك كمشرتي العقار بعقد بيع خارجي او ابتد ائي وصاحب حق االنتفاع على األرض ، وال حيق للمستأجر ان يعارض املؤجر يف زيادة عدد الوحدات السكنية بالعني املؤجرة بدعوى انه غري مالك ولكن للمالك االصلي احلق يف ان يعارض املؤجر غري املالك يف ذلك ويتخذ كافة االجراءات القانون ية للمحافظة على ملكه . 2 وللمالك احلق يف اضافة بناء اىل بناء قائم بزيادة عدد الوحدات السكنية بالع قار اململوك له ايا ً كانت طبيعته ، سواء اكان مؤجرا ً للسكىن او لغريها حىت لو نتج عن هذه التعلية او االضافة إخالل حبق املستأ جر يف االنتفاع بالعني املؤجرة ، كذلك للمالك حق اقتطاع جزء من امللحقات غري السكنية للعني املؤجرة دون جوهر و العني او ملحقاهتا السكنية مثل احلديقة يف الفيلة باعتبار انه يف حالة امللحقات غري السكنية يكون املالك باخليار بني تعويض املستأجر وإعطائه حق العودة بعد اعادة البناء او تعويضه فقط دون م نحه حق العودة ومن مث يكون اقتطاع جزء من هذه امللحقات غري السكنية تقتضيه اال ضافة او التعلية ، اما بالنسبة للملحقات السكنية فإن حق العودة مقررا ً ابدا ً للمستأجر وال ميلك املالك حق استبداله بالتعويض اال اذا ارتضى املستأجر ذلك . 3 وبالنسبة اىل الفقه االردين فريى شراح قانون املالكني واملستأجرين االردين إن املالك وحده له حق اضافة بناء اىل بناء قائم وذلك بالتعلية ولكن شريطة ان ال يكون املالك ممنوع من ذلك يف اتفاق وارد يف عقد االجيار وذلك 1 - د . حم مد املنجي، حقوق املالك على العني املؤجرة، الطبعة االوىل، منشأة املعارف، االسكندرية – مصر، 1000 ، ص 31 . 2 - د . ح احكام االجيار يف التقنني املدين وتشريعات اجيار االماكن، الطبعة الثالثة، بال دار نشر، عبد الناصر توفيق العطار، شر 1009 ، ص 177 . 3 - املستشار عبد احلميد عمران، اسباب اإلخالء يف قانون اجيار االماكن والتعليق على نصوصه، بال طبعة ودار نشر، 1002 ، ص 110 – 129 .

شروق عباس فاضل ، قحطان سلطان موسى 58 الن حق املالك يف البناء بإضافة بناء اىل بناء قائم ليس من النظام العام وبال تايل جيوز االتفاق على حرمانه من هذا احلق . 1 اما يف اطار القضاء فإن القضاء العراقي حيث يذهب اىل إن حق املالك يف ختلية العقار إلضافة بناء مقرر بإضافة طوابق جديدة اليه وهو ما جاء بقرار حمكمة استئناف الرصافة / االحتادية يف قرار هلا جاء فيه " اقام املدعي ال دعوى لدى حمكمة بداءة االعظمية يطلب فيها ختلية العقار املستأجر العائد ملكيته له واملشغول من قبل املستأجر لغرض هدم واعادة بنائه من ثالث طوابق والمتناع املستأجر عن ختلية العقار رغم االنذار املسري اليه من الكاتب العدل لذا طلب احلكم عليه بتخلية العقار املس تأجر وتسليمه خاليا ً من الشواغل ، اصدرت حمكمة البداء اعاله حكما ً يقضي برد دعوى املدعي وحتميله الرسوم واملصاريف ، لعدم قناعة املدعي باحلكم طعن به متييزا ً امام حمكمة استئناف الرصافة االحتادية بصفتها التمييزية وجدت هذه احملكمة إن احلكم املميز غري صحيح وخمالف للقانون ذلك إن املدعي ( املميز ) يطلب ختلية العقار استنادا ً ألحكام الفقرة ( 11 ) من املادة ( 13 ) من قانون اجيار العقار رقم ( 03 ) لسنة 1030 املعدل وليس الفقرة ( 19 ) منه وهي تتطلب ذات االجراءات املنصوص عليها يف ال فقرتني ( 1 – 2 ) من املادة ( 10 ) من القانون املذكور اال اهنا تشرتط اضافة طوابق جديدة اىل بناء قائم كان ختلية املأجور كال ً او جزء ً ضرورية و بالقدر الذي تقتضيه طبيعة العمل كان على احملكمة التحقق من توفر ، و هذا الشرط يف الدعوى املنظورة ، وحيث ان احملكمة يف حكمها املمي ز مل تراع ما تقدم مما اخل بصحته ، لذا قرر نقضه واع ادة ال دعوى اىل حمكمتها التباع ما تقدم " . 2 ويف قرار آخر يذهب القضاء العراقي فيه إن حق ختلية العقار املستأجر إلضافة بناء جيب ان يكون فيه البناء القائم قويا ً يصلح إلضافة طوابق جديدة كانت الدار اليه اما إذا ( خربة ) فإهنا ال تصلح اساسا ً إلضافة طوابق جدي دة اليها مما يعين إن الفقرة ( 11 ) من املادة ( 13 ) ال تعد منطبقة وبالتايل ترد دعوى طالب التخلية . 3 1 - د . ح احكام قانون املالكني واملستأجرين يف ضوء قضاء حمكمة التمييز وفقا ً ألحدث التعديالت، علي هادي العبيدي، شر الطبعة االوىل - االصدا ر االول، دار الثقافة للنشر والتوزيع، 2995 ، ص 173 . 2 - قرار حمكم استئناف بغداد / الرصافة االحتادية رقم 277 / م / 2917 يف 21 / 2 / 2917 ، اشار اليه القاضي لفته هامل العجيلي، املختار من قضاء حمكمة استئناف بغداد / الرصافة االحتادية بصفتها التمييزية، الطبعة االوىل، مطب عة الكتاب، بغداد – العراق، 2917 ، ص 32 – 35 . 3 - خ رقم قرار حمكمة اجيار عقار الكر 311 / ت / 00 يف 20 / 19 / 1000 ، اشار اليه د . سعيد مبارك وآخرون ، مرجع سابق، ص 733 .

االحكام القانونية لتخلية العقار إلضافة بناء واآلثار المترتبة على ذلك في اطار القانون العراقي والقوانين المقارنة 59 ويذهب القضاء املصري اىل إنه حيق للمالك ختلية العقار املستأجر لغرض اضافة البناء حىت وإن مت حظره يف عقد االجيار لكن بشرط عدم التعسف هبذا احلق وهو ما اشار اليه قرار حم كمة النقض املصرية حيث جاء فيه " حق املالك يف زيادة الوحدات السكنية يف العقار املؤجر باإلضافة او التعلية املادة ( 72 / 1 ) من القانون رقم ( 20 ) لسنة 1033 ا ستثناء ً من حكم املادة ( 351 / 1 ) من الق انون املدين املصري واملادة ( 20 ) من القانون رقم ( 20 ) لسنة 1033 قيام هذا احلق للمالك رغم حظره يف العقد، شرطه عدم اساءة استعماله ، وعدم جماوزة القدر الالزم للبناء " ، 1 ويف قرار آخر لذات احملكمة جاء فيه " إن ملالك املبىن طلب اخالء املستأجر مؤقتا ً او هدم جزء من العني املؤجرة حلني إمتام التعلية او اإلضافة حقه يف اقتطاع جزء من امللحق ات السكنية للعني املؤجرة " 2 الفرع الثاني : تـوجيـه انـذار الـى الـمستـأجـر ع العراقي على املالك الذي يرغب يف ختلية عقاره املستأجر لغرض اضافة طوابق جديدة اليه اشرتط املشر ان يقوم بتوجيه انذار اىل املستأجر يعلمه فيه على رغبته بتخلية العقار الذي يشغله من اجل اضافة بناء عليه وهو ما نصت عليه الفقرة ( 1 ) من املادة ( 10 ) من قانون ا جي ار العقار العراقي النافذ رقم ( 03 ) لسنة 1030 حيث نصت عل ى انه ( يشرتط لتطبيق الفقرتني ( 19 – 11 ) من املادة السابعة عشر من القانون ان يوجه املالك إنذارا ً اىل املستأجر مرفقة به صورة مصدقة من اجا زة البناء قبل مدة ال تقل عن ( 09 ) تسعني يوما ً من تاريخ طلب التخلية وأ ع باهلدم ن يشر والبناء خالل مدة ال تزيد على ( 09 ) تسعني يو ما ً من تاريخ التخلية الفعلية ) . استنادا ً لقانون اجيار العقار العراقي لكي يستطيع املالك من ممارسة حقه يف ختلية العقار املستأجر لغرض اضافة طوابق جديدة اىل بناء قائم فالبد عليه قبل طلب التخلية ان يوج ه انذارا ً اىل املستأجر ويرفق به صورة من ع بالبناء خالل مدة اجازة البناء وخارطة البناء قبل مدة ال تقل عن تسعني يوما ً من تاريخ طلب التخلية وان يشر ال تزيد على تسعني يوما ً من تاريخ التخلية الفعلية . 3 ع املصري فإنه مل ينص يف قوانني اجيار االماكن على شرط توجيه االنذار من قبل املالك اىل املستأجر اما املشر اذا رغب بإضافة بناء اىل بناء قائم بالتعلية او االضافة واكتفى حبق املالك باللجوء اىل قاضي االمور املستعجلة 1 - قرار حمكمة النقض املصرية نقض 0 / 2 / 1002 طعن 2251 / 51 اشار اليه د . حممد املنجي، مرجع سابق، ص 31 – 32 . 2 - قرار حمكمة النقض املصرية طعن رقم 2205 / 19 ق جلسة 21 / 12 / 2995 ، اشار اليه احملامي السيد عبد الوهاب عرفة، املرجع الكامل يف املشكالت العملية الناشئة عن عقد االجيار، طبعة حديثة، الناشر دار اجملد للنشر والتوزيع، القاهرة – مصر، 2919 ، ص 111 – 113 . 3 الفقرة ( 1 ) من املادة ( 10 ) من قانون اجيار العقار العراقي رقم ( 03 ) لسنة 1030 النافذ .

شروق عباس فاضل ، قحطان سلطان موسى 60 للحصول على حكم مستعجل هبدم ما قد يعرتض عمل البناء من عوائق ، وهو ما نصت عليه املادة ( 72 ) من قانو ن اجيار األماكن املصري رقم ( 20 ) لسنة 1033 حيث نصت على انه ( جيوز للمالك زيادة عدد الوحدات السكنية يف املبىن املؤجر باإلضافة او التعلية ولو كان عقد االجيار مينع ذلك وال خيل هذا حبق املستأجر يف انقاص االجر ة إن كان لذلك حمل ، وجيوز حبكم من قاضي االمور املستعجلة الرتخيص بإخالء وهدم ما قد يعرتض االضافة او التعلي ة من اجزاء االماكن غري السكنية ، بشرط تعو ً يض ذوي الشأن واعطائهم حق العودة ، وفقا ألحكام الفصل االول م ن الباب الثاين من هذا القانون ، اما إذا كان اجلزء من ا ملكان خمصصا ً للسكىن فال جيوز احلكم بإخالئه وهدمه اال إذا قام املالك بتدبري مسكن آخر مناسب وذلك دون االخالل حبق املست أجر يف العودة اىل املبىن اجلديد ، وفقا ً ألحكام الفصل االول من الباب الثاين من هذا القانون . ) ع االردين فإنه مل ينص يف ق وبالنسبة للمشر انون املالكني واملستأجرين اال ردين رقم ( 11 ) لسنة 1002 املعدل على شرط توجيه انذار من قبل املالك اىل املستأجر عند رغبته بتخلية العقار إلضافة بناء اىل عقاره املستأجر . اما يف اطار الفقه فريى الشراح العراقيون إن مدة التسعني يوما ً املمنوحة قانونا ً للمستأجر هي من اجل فسح اجملال له للتخلية الرضائية فإن لم تتم التخلية رضاء ً خالل هذه املدة فيكون للمؤجر احلق يف رفع دعوى التخلية إلضافة بناء يف العقار املستأجر . 1 ويوجه االنذار ليس على املستأجر االصلي فقط وإمنا على املستأجر من الباطن وذلك يف حالة قبول املؤجر االجيار من الباطن فتربأ بذلك ذمة املستأجر االصلي من التزاماته قبل املؤجر األ صلي ، ويكون هلذا الشخص إقامة دعوى التخلية مباشرة على املستأجر م ن الباطن بعد توجيه االنذار اليه . و يف اطار القضاء فيذهب القضاء العراقي اىل احتساب مدة ال تبليغ املنصوص عليها يف املادة ( 10 ) من قانون اجيار العقار العراقي وهي مدة ( 09 ) ًمن تاريخ تبليغ املستأجر باإلنذ تسعني يوما ار وليس اليوم التايل للتبليغ به ، وايضا ً اليوم الذي يتقدم به املدعي بطلب التخلية حيتسب من ضمن هذه املدة ، وهو ما جاء بقرار حملكمة استئناف بغداد / الرصافة االحتادي ة حيث نص ا لقرار " ادعى املدعون لدى حمكمة بداءة الكرادة بأن املدعى عليه مستأجر العقار العائد ملكيته للمدعي ببدل اجيار متفق عليه بني الطرفني وإهنم حصلوا على إجازة هدم وبناء العقار املستأجر ورغم االنذار املسري اليه اال انه ممتنع عن التخلية . فأصدرت احملكمة اعال ه بتخلية العقار املستأجر 1 - ح احكام قانون اجيار العقار، بال طبعة، دار السنهوري، احملامي صهيب عامر سامل، احملامي صهيب عامر سامل، املفصل يف شر بريوت – لبنان، 2910 ، ص 751 .

االحكام القانونية لتخلية العقار إلضافة بناء واآلثار المترتبة على ذلك في اطار القانون العراقي والقوانين المقارنة 61 وتسليمه خاليا ً من الشواغل ، ولعدم قناعة املدعى عليه ميز احلكم الصادر من حمكمة بداءة ا لكرادة امام حمكمة استئناف بغداد / الر صافة االحتادية بصفتها التمييزية ، قررت هذه احملكمة بصحة القرار البدائي ورد الطعن التمييزي وذلك الن ما استندت اليه حمكمة البداءة موافق للقانون وذلك إن املادة ( 10 ) من قانو ن اجيار العقار العراقي رقم ( 03 ) لسنة 1030ً املعدل اشرتطت ان يوجه املالك انذارا اىل املستأجر مقابل ال تقل عن ( 09 ) ً يوما من تاريخ طلب التخلية ( اي إن اليوم الذي يتقدم به بطلب التخلية حيتسب من ضمن هذه املدة ) وحيث ان املدع ى عليه قد تبلغ باإلنذار بتاريخ 15 / 7 / 2912 ( إذ يعترب هذا التاريخ ميعاد ا ً لتبليغه وليس اليوم الذي يليه ، إذ إن احكام املادة ( 25 ) من قانون املرافعات العراقي ال تس ري على املدد ا ليت حتتسب باأليام وإمنا بالشهور ) لذا فإن إقامة الدعو ى بتاريخ 17 / 1 / 2912 يكون قد استوىف املدة املطلوبة " . 1 وجيب أن يص در االنذار عن طريق الكاتب العدل ، وأن حيمل توقيع املدعي او من ميثله قانونا ً امام الكاتب العدل ً ، وأن يوجه من قب ل املالك او من ينوب عنه قانونا كا ً على الشيوع اي ألكثر من ، وإذا كان املأجور مملو شخص واحد فيجب ان يوجه االنذار من قبل من ميلك ا كثر من نصف اسهم العقار املستأجر ، وال جيوز للمؤجر الذي ميلك اقل من ذلك توجيه االنذار ألنه سيكون غري جمزي إلقامة دعوى التخلية ويف ح الة اقامتها ستكون عرضة للرد من قبل القضاء ، وتطبيقا ً لذلك قضت حمكمة استئناف بغداد بصفتها التمييزية يف قرار هلا جاء فيه " ان التنبيه باإلخالء هو حق شخصي تكتفي فيه االرادة املنفردة إلمتامه وان من حق اي شريك يف املأجور ان يوجه اإلنذار اىل املستأجر وان القانون ال كاء او من اصحاب يشرتط توجيه اإلنذار من قبل كافة الشر القدر االكرب ، اال كاء ان ذلك يكون ضروريا ً عند اقامة دعوى ختلية الن اخلصومة فيها ال تكون مكتملة مامل يكن فيها مجيع الشر او اصحاب القدر االكرب من السهام " . 2 ويف حالة انتقال ملكية العني املؤجرة اىل مالك اخر وفق مقاولة بيع خارجي غري مسجل يف دائرة التسجيل العقاري فإن هذا املالك اجلديد ال حيق له طلب ختلية العني املؤجرة حىت وان وجه االنذار اىل املستأجر وهو ما قضت به حمكمة استئناف بغداد بصفتها التمييزية حيث جاء فيه " ان احلكم الصادر برد دعوى التخلية 1 - قرار حمكمة استئناف بغدا د / الرصافة االحتادية بصفتها التمييزية رقم 1211 / م / 2912 يف 0 / 0 / 2912 ، اشار اليه القاضي لفته هامل ال عجيلي ، املختار من قضاء حمكمة اس تئناف بغداد / الرصافة االحتادية، مرجع سابق، ص 10 . 2 - قرار حمكمة استئناف بغداد بصفتها التمييزية رقم 5111 / عقار / 1000 يف 20 / 1 2 / 1000 اشار اليه القاضي امحد جدوع حسني، املبادئ القانونية يف قضاء حمكمة التمييز االحتادية وحماكم االستئناف بصفتها التمييزية، القسم املدين – عقد االجيار، بال طبعة، مكتبة زاكي للطباعة ومكتبة صباح، بغداد – العراق، 2913 ، ص 75 .

شروق عباس فاضل ، قحطان سلطان موسى 62 ك ان صحيحا ً رغم قيام املدعية بتوجيه االنذار طاملا ا ن املدعية ال عالقة هلا باملأجور ، واهنا تستند يف ادعائها على عقد بيع باطل مل يسجل بدائرة التسجيل العقاري ال ينعقد وال يفيد احلكم اصال ً وال حيتج به على املستأجر " . 1 وجيب أن يوجه االنذار اىل املستأجر وإن ك ان اكثر من شخص واحد فيجب ان يوجه اليهم مجيعا ً ويف حالة وفاة املستأجر فإن االنذار يوجه اىل مجيع ورثته ، ويوجه ايضا ً اىل املقيمني مع املستأجر ولو مل يكونوا من ورثته وذلك يف حالة امتداد االجيار حبكم القانون ملصلحتهم ، وتطبيقا ً لذلك قضت حمكمة استئناف بغداد بصفته ا التمييزية على انه " ان الثابت ان مستأجري العقار اثنان فإن حقوق العقد تعود هلما وال تصح خصومة احدمها دون االخر ومبا ان املالك وجه االنذار اىل احدمها دون االخر فيكون االنذار املشار اليه غري جمزي لطلب التخلية الن االنذار جيب ان يوجه اىل مجيع املستأجرين " ، 2 ويف قرار اخر حملكمة استئناف النجف اال حتادية بصفتها التمييزية جاء فيه " ان اإلنذار ال جيوز توجيهه اىل شخص ليس طرفا ً يف العالقة االجيارية اال انه جيوز توجيهه اىل ورثة املستأجر حبلول قانوين بعقد االجيا كة مورثهم ر دون اضافته لرت " . 3 الفرع الثالث : استحصال الرخصة بإضافة بناء الى بناء قائم ع العراقي على مالك العقار املستأجر الذي يرغب بتخليته لغرض اضافة بناء اىل بناء قائم ان اشرتط املشر يقوم باستحصال رخصة ادارية بإضافة بناء اىل بناء قائم وهو ما نصت عليه الفقرة ( 1 ) من املادة ( 10 ) من ق انون اجيار العقار العراقي رقم ( 03 ) لسنة 1030 حيث نصت على انه ( يشرتط لتطبيق الفقرتني ( 19 – 11 ) من املادة السابعة عشر من القانون ان يوجه املالك إنذارا ً اىل املستأجر مرفقة به صورة مصدقة من اجاز ت البناء قبل مدة ال تقل عن ( 09 ) ت سعني يوما ً من تاريخ طلب التخلية ع باهلدم والبناء خالل ، وأن يشر مدة ال تزيد على ( 09 ) تسعني يوما ً من تاريخ التخلية الفعلية ) . ع املصري فلم يورد نصا ً يف قوانني اجيار االماكن النافذة يشرتط على طالب ختلية العقار املستأجر اما املشر لغرض اضافة بناء اىل بناء قائم باإلضافة او التعلية احلصول على رخصة بذلك ، لكن بالرجوع اىل قانون تنظيم 1 - قرار حمكمة استئناف بغداد بص فتها التمييزية رقم 229 / اجيار عقار ثاين / 00 يف 2 / 2 / 1000 اشار اليه القاضي امحد جدوع حسني، ص 72 . 2 - قرار حمكمة استئناف بغداد بصفتها التمييزية رقم 232 / اجيار عقار ثانية / 1000 يف 19 / 2 / 1000 اشار اليه القاضي ا محد جدوع حسني، مرجع سابق، ص 0 . 3 قرار حمكمة استئناف النجف االحت ادية بصفتها التمييزية بالعدد 10 / ت / حقوقية / 2995 يف 15 / 7 / 2915 اشار اليه القاضي امحد جدوع حسني، مرجع سابق، ص 75 .

االحكام القانونية لتخلية العقار إلضافة بناء واآلثار المترتبة على ذلك في اطار القانون العراقي والقوانين المقارنة 63 البناء املصري النافذ ، 1 ع جند إن املشر نص على هذا الشرط يف املادة ( 70 ) منه حيث نصت على انه ( حيظر انشاء مباين او منشآت او اقامة اعمال او توسيعها او تعليقها او تعديلها او تدعيمها او ترميمها او هدم املباين غري اخلاضعة لقانون هدم املباين غري اآليلة للسقوط جزئيا ً او كليا ً او اجراء اي تشطيبات خارجية دون احلصول على ترخيص يف ذلك من اجلهة ا الدارية املختصة بشؤون التخطيط و التنظيم وفقا ً لالشرتاطات البنائية وقت اصدار الرتخيص وملا تبينه الالئحة التنفيذية هلذا القانون . ويصدر الرتخيص باملباين واالعمال امل شار اليها يف الفقرة االوىل إذا كانت مطابقة ألحكام هذا القانون واالشرتاطات التخطيطية والبنائية املعتمدة واسس التصميم وشروط التنفيذ بالكودات املصرية ، ومتفقة مع االصول الفنية واملواصفات العامة ومقتضيات االمان والسالمة والقواعد الصحية واحكام االضاءة والتهوية واالفنية واشرتاطات تأمني املبىن وشاغليه ضد اخطار احلريق ، وتبني الالئحة التنفيذية هلذا القانون تلك االشرتاطات والتزامات املرخص له عند الشروع يف تنفيذ االعمال واثناء التنفيذ ويف حالة التوقف عنه . ع املصري يف هذا القانون بعض املشروعات من احلصول على ترخيص بإضافة بناء اىل واستثىن املشر بناء قائم وذلك يف نص املادة ( 29 ) من القان ون سالف الذكر حيث نصت على انه ( مع عدم االخالل بأحكام املادة السابقة تستثىن املشروعات القومية الصادرة هبا قرار من جملس الو زراء اليت اقامتها اهليئة اهلندسية للقوات املسلحة واليت ثبتت سالمتها االنشائية ومطابقتها لالشرتاطات التخطيطية والبناية املعتمدة بناء ً على شهادة تصدرها اهليئة وتعترب هذه الش هادة مبثابة ترخيص منتج آلثاره ) . ع االردين فقد نص على شرط حصول املا وبالنسبة للمشر لك على ترخيص بإضافة البناء لغرض ختلية العقار يف الفقرة ( ب ) من املادة ( 1 ) من قانون امل الكني واملستأجرين االردين رقم ( 11 ) لسن ة 1002 املعدل حيث نصت على انه ( ..... ج املؤدي اىل سطح عقاره إذا رغب يف البناء على ذلك السطح للمالك احلق يف ختلية الدر شريطة ان يك ون قد حصل على رخصة بالبناء ).... . ع العراقي يف اشرتاطه على مالك العقار الذي يرغب بإضافة بناء عليه يف ويف اطار الفقه فإن غاية املشر احلصول على رخصة البناء هي التثبت من جدية املؤجر يف اضافة البناء . 2 وإن اجلهات االدارية املختصة بإصدار رخصة البناء ختضع اىل الرقابة االدارية اليت تتمثل بالرقابة الذاتية اليت متارسها االدارة من دون ايراد شكوى اليها او تظلم معني وإمنا عن طريق مراجعة قراراهتا االدارية من حيث مدى توافقها مع مبدأ املشروعية ، أو تكون بناء ً على تظلم اد اري من صاحب العالقة جتاه القرار ، ومراقبة مدى م الئمة 1 - نشر با جلريدة الرمسية بالعدد 10 مكرر ( أ ) يف 11 / 5 / 2990 . 2 - احملامي صهيب عامر سامل، مرجع سابق، ص 759 .

شروق عباس فاضل ، قحطان سلطان موسى 64 هذه القرارات االدارية املتمثلة برخص البناء اىل هدف هيئات الضبط االداري يف حتقيق وصيانة النظام العام ومنها محاية مجال املدن والنظام العمراين واليت جيب ان تصدر هذه الرخص وفق الشروط القانونية اليت حيددها القانون . وال تقتصر الرقابة على الرخص اليت تصدر من االدارة فقط وإمنا ختضع هذه الرخص اليت تصدر من اجلهات االدارية اىل الرقابة القضائية املتمثلة بالرقابة على الغرض من استخدام الضبط االداري للوسائل الضبطية . 1 اما الفقه املصري فريى بعض الشراح إنه يتعني على املالك اذا ما رغب بإضافة بناء اىل بناء قائم احلصول على ترخيص بإقامة وحدات سكنية وليس غري ذلك الن العلة اليت ابتغا ع املصري يف نص املادة ها املشر ( 72 ) من قانون اجيار االماكن رقم ( 20 ) لسنة 1033 هي لتفريج از مة السكن اىل جانب تعويض املالك بعد جتميد اجور كبري املساكن القدمية بالرغم مما طرأ على مستوى االسعار من ارتفاع . 2 والغرض من احلصول على الرتخيص بإضافة بناء اىل بناء قائم هو توجيه وتنظيم اعمال البناء والغاية ا ملستهدفة من ذلك هي لتحقيق امرين : االمر االول هو احملافظة على الثروة القومية باعتبار ان املباين متثل قيمة كة البناء وفق قواعد مرسومة لضمان اقتصادية بالنسبة لألفراد و الدولة يف الوقت احلاضر لذلك ينبغي ان تسري حر صالحيتها من النواحي الفنية والصحية واهلندسية وادائها لل خدمات املطلوبة منها ومن مرافقها ، واالمر الثاين احملافظة على مجال وتنسيق املباين وبال تايل احملافظة على مجال املدينة ،ً كت احلرية لكل فرد يف البناء بناء اما لو تر على رغبته فالبد ان يؤدي ذلك اىل فوضى وعدم انتظام يف املباين . 3 وخبصوص الفقه االردين فإن شراح قانون املالكني واملست أجرين يرون إن طلب ختلية العقار إلضافة بناء شرطه احلصول على رخصة بذلك ع هذا الشرط هو من اجل ضمان كون هذه االعمال ، والسبب يف اشرتاط املشر غري ممنوعة قانونا ً ومن اجل التأكد من ج دية املالك يف اجراء هذه االعمال ، وذلك دفعا ً الحتماالت التحايل اليت قد يلجأ اليها امل ج املؤدي اىل سطح العقار املستأجر الك لغرض احلصول على حكم قضائي بتخلية الدر . 4 و يف اطار القضاء فإن القضاء العراقي مل يقرر حكما ً قضائيا ً يشرتط فيه حصول طالب التخلية الرخصة إلضافة بناء اىل العني املؤجرة فقد مل يتم النظر يف مثل هذه الدعاوى وتكون فاقدة لشرط استحصال 2 - د . سجى كز العريب للنشر حممد عباس الفاضلي، دور الضبط االداري البيئي يف محاية مجال املدن ، الطبعة االوىل ، املر والتوزيع، القاهرة – مصر ، 2913 ، ص 729 – 725 . 2 - كريا شلش، اسباب اإلخالء ومنازعات التنفيذ يف احكام اإلخالء لالماكن املؤجرة اخلاضعة لتش املستشار ز ريعات ا جيار االماكن االستثنائية ، الطبعة االوىل، منشأة املعارف، االسكندرية – مصر، 2991 ، ص 275 . 3 - د . حممد املنجي، مرجع سابق، ص 10 – 10 . 4 - د . علي هادي العبيدي ح ا ، شر حكام قانون املالكني واملستأجرين ، مرجع سابق ، ص 173 .

االحكام القانونية لتخلية العقار إلضافة بناء واآلثار المترتبة على ذلك في اطار القانون العراقي والقوانين المقارنة 65 الرخصة بال بناء وذلك لصراحة نص الفقرة ( 1 ) من املادة ( 10 ) من قانون اجي ار الع قار العراقي النافذ رقم ( 03 ) لسنة 1030 . اما يف اطار القضاء املصري فإن حمكمة النقض املصرية ترى إن مدة سريان ترخيص االعمال املتعلقة باملباين هي سنة واحدة قابلة للتجديد ملدة سنة اخرى وإن اثر عدم تنفيذ االعمال خالل املدة احملددة قانونا ً هو سقوط الرتخ يص . 1 وتذهب حمكمة النقض املصرية يف قرار آخر هلا اىل إن عدم وجود نص يف قانون اجيار االماكن يشرتط احلصول على رخصة بإضافة البناء ال مينع من العودة اىل قانون البناء الذي ينظم ذلك وهو ما جاء بقرار حم كمة النقض املصرية حيث جاء فيه " حق املالك يف زيادة الوحدات السكنية باإلضافة او التعلية شرطه صدور ترخيص بذلك من اجلهة املختصة ب شؤون التنظيم وخلو القانون رقم ( 20 ) لسنة 1033 من بيان ممارسة هذا احلق اثره وجوب الرجوع اىل قانون البناء املعدل لبيان ممارسة هذا ا حلق، وطريقة احلصول على الرتخيص ، وحتديد مدة سريان الرت خيص هي سنة وا حدة قابلة للتجديد ملدة سنة اخرى " . 2 ويف قرار اخر لذات احملكمة ترى إن شرط احلصول على رخصة بإضافة بناء اىل بناء قائم مستندا ً اىل حتمل البناء القائم اىل بناء جديد وهو ما جاء بقرار حمكمة النقض املصرية حيث جاء فيه " ... ملا كان قانون تنظيم املباين يدل على ان حق املالك يف التعلية م شروط باحلصول على ترخيص بإجرائها ، وإن صدور هذا الرتخيص رهني بان يكون اهليكل االنشائي للمبىن يسمح بإجراء تلك التعلية وذلك من واقع الرسوم االنشائية السابق تقدميها مع الرتخيص األ ول ، مما مؤداه إن صدور ترخيص بإجراء تعلية يعد يف القليل قري نة على حتمل املبىن لتلك التعلية " . 3 وبالنسبة اىل القضاء االردين فإنه مل يرد حكما ً يشرتط فيه على املؤجر احلصول على رخصة باضافة بنا ء اىل بناء قائم عند طلب التخلية . 1 - قرار حمكمة النقض املصرية الطعن رقم 015 5 لسنة 12 ق جلسة 5 / 11 / 1005 كريا شلش، مرجع اشار اليه املستشار ز سابق، ص 272 . 2 - قرار حمكمة النقض املصرية الطعن رقم 1352 / 1027 / 32 ق جلسة 15 / 7 / 2991 اشار اليه احملامي السيد عبد الوهاب عرفة، املرجع الكامل يف املشكالت العملية الناشئة عن عقد االجيار، مرجع سابق، ص 113 . 3 - قرار حمكمة النقض املصرية طعن 1120 ق 57 يف 10 / 2 / 1001 ، طعن رقم 722 يف 20 / 1 / 1001 ق 17 اشار اليه املستشار انور طلبة ، تشريعات اجيار االماكن – ح القانون رقم شر 1 لسنة 1003 – احكام ق وانني االجيار – ابرام االجيار – اسباب اإلخالء – نطاق قضاء احملكمة الدستورية، بال طبعة ودار نشر، 1000 ، ص 551 .

شروق عباس فاضل ، قحطان سلطان موسى 66 الفرع الرابع : توفير وحدة مناسبة للمستأجر ع إن املشر العراقي مل يورد ن صا ً يف قانون اجيار العقار رقم ( 03 ) لسنة 1030 النافذ يشرتط فيه على املالك توفري وحدة مناسبة لغرض ختلية ع قاره املستأجر إلضافة بناء عليه ، ع االردين فإنه مل وهو نفس االمر بالنسبة للمشر يتضمن نصا ً يف قانون امل الكني واملستأجرين االردين رقم ( 11 ) لسنة 1002 امل عدل يشرتط فيه على املالك توفري وحدة مناسبة للمستأجر قبل طلب ختليته من عقار ه املستأجر لغرض اضافة بناء اليه . ع املصري فإنه اشرتط على املالك توفري وحدة مناسبة للمستأجر يف حالة اخالئه من العني املأجورة اما املشر لغرض زيادة عدد الوحدات السك نية وهو ما نصت عليه املادة ( 72 ) من ق انون اجي ار االماكن املصري رقم ( 20 ) لسنة 1033 حيث نصت على انه ( جيوز للمالك زيادة عدد الوحدات السكنية يف املبىن املؤجر باإلضافة او التعلية ولو كان عقد االجيار مينع ذلك وال خيل هذا حبق املستأجر يف انقاص االجرة إن كا ن لذلك حمل ، وجيوز حبكم من قاضي االمور املستعجلة الرتخيص بإخالء وهدم ما قد يعرتض االضافة او التعلي ة من اجزاء االماكن غري السكنية ، بشرط تعو يض ذوي الشأن واعطائهم حق العودة ، وفقا ً ألحكام الفصل االول من الباب الثاين من هذا القانون ، اما إذا كان اجلزء من املكان خمصصا ً للسكىن فال جيوز احلكم بإخالئه وهدمه اال إذا قام املالك بتدبري مسكن آخر مناسب وذلك دون االخالل حبق املست أجر يف العودة اىل املبىن اجلديد ، وفقا ً ألحكام الفصل االول م ن الباب الثاين من هذا القانون ) . ً ويف نطاق الفقه فإن شراح القانون املصري يرو ن إنه استنادا اىل حكم املادة ( 72 ) من قانو ن اجيار االماكن املصري رقم ( 20 ) لسنة 1033 فإنه يشرتط للحكم بتخلية العقار املستأجر مؤقتا ً للتعلية او اإلضافة ان يقوم املالك بتوفري مسكن اخر مناسب للمستأجر الذي ينتفع باملكان الذي يعرتض اعمال البناء قبل طلب التخلية ليقيم فيه حىت تت م عملية االضافة او التعلية وإقامة البناء اجلديد وهذا ال يسقط حق املستأجر بالعودة اىل املبىن اجلديد بعد اكماله . 1 ع املصري باشرتاطه توفري وحدة مناسبة للمستأجر قبل طلب ختليته من ويرى جانب من الفقه إن املشر العقار املستأجر لغرض االضافة او التعلية للعني املؤجرة وفر له محاية فورية تكفل له مزاولة نشاطه من حني اخالئه اىل حني امتام وحدة جديدة يف البناء ا جلديد وعودته ملمارسة نشاطه فيها ، وأن يكون بدل اجيار الوحدة اليت يوفرها املؤجر للمستأجر مماثل ألجرة العني اليت سوف يتم اخالئه منها ويف حال اختالف بدل االجيار ي كون تقدير املالئمة من جانب احملكمة ، وإذا مل يتيسر وجود وحدة مناسبة فيلزم املالك بتعويض املستأجر مببلغ مساو للفرق 1 - كريا املستشار ز شلش، مرجع سابق، ص 771 – 773 .

االحكام القانونية لتخلية العقار إلضافة بناء واآلثار المترتبة على ذلك في اطار القانون العراقي والقوانين المقارنة 67 بني القيمة االجيارية للوحدة اليت يشغلها والقيمة االجيارية للوحدة اليت يتعاقد على ممارسة النشاط فيها ملدة مخس سنوات او للمدة اليت تنقضي اىل ان ي عود للمكان الذي مت اخالئه منه بعد اكمال بنا ئه بذات القيمة االجيارية االوىل ، او يدفع املؤجر للمستأجر مبلغ مساويا ً للقيمة االجيارية للعني اليت يشغلها خالية عن مدة عشر سنوات حبد ادىن قدره الفا جنيه ايهما اكرب . 1 . ويف نطاق القضاء تذهب حمكمة النقض املصرية اىل إنه جيب على املؤجر توفري وحدة مناسبة للمستأجر إذا كان اجلزء الذي يرغب بإخالئه لغرض اضافة بناء خمصص للسكن وإذا مل يتم ذلك فتكون دعوى املستأجر حري بالرد من جانب احملكمة وهو ما جاء بقرار هلا جاء فيه " قضاء ا حلكم االبتدائي املؤيد باحلكم املطعون فيه برفض الدعوى على سند من عدم تدبري الطاعنني ملسكن مناسب غري شقة النزاع قبل احلكم بإخالئها أو هدمها تأسيسا ً على أن اجلزء املراد إضافته لزيادة عدد الوحدات السكنية يف املبىن الكائنة به عني النزاع خمصص لسكىن املطعون ضدمها وأعمل بشأنه نص الفقرة األخرية من املادة ٢٣ من القانون ٩٤ لسنة ١٤١١ حال أن طلبات الطاعنني متكينهم من إجراء تعديل لشقة النزاع بإضافة مساحة إليها وتعلية العقار طبقا للرتخيص الصادر بذلك وهو ما ال يُعد هدما ً لشقة النزاع أو جزء منها وال يتطلب إخالئها من شاغليها وهو املناط فيما نصت علي ه الفقرة الثالثة من املادة ( ٢٣ ) سالفة الذكر من إل زام املالك تدبري مسكن آخر مناسب ، وإذ خالف احلكم املطعون فيه هذا النظر فإنه يكون قد أخطأ يف تطبيق القانون " . 2 الفرع الخامس : تـعـويــض المـسـتـأجـر إن املشر ع العراقي مل يورد نصا ً يف قانون اجيار العقار العراقي يشرتط فيه على املالك تعويض املستأجر لغرض ختلية عقاره املستأجر إلضافة بناء عليه . ع املصري فإنه اشرتط على املالك تعويض املستأجر يف حالة اخالئه من العني املأجورة لغرض اما املشر زيادة عدد الوحدات ال سكنية وهو م ا نصت عليه املادة ( 72 ) من ق انون اجيار االماكن املصري رقم ( 20 ) لسنة 1033 حيث نصت على انه . ( ... وجيوز حبكم من قاضي االمور املستعجلة الرتخيص بإخالء وهدم ما قد يعرتض االضافة او التعلي ة من اجزاء االماكن غري السكنية ، بشرط تعويض ذوي الشأن واعطائهم حق العودة ، وف قا ً ألحكام الفصل االول من الباب الثاين من هذا القانون ، اما إذا كان اجلزء من املكان خمصصا ً للسكىن فال 70 - فتحي حسن مصطفى، مرجع سابق ، ص 111 – 113 . 29 - قرار حمكمة النقض املصرية الطعن رقم ٣٣٢٢ لسنة ٠٦ قضائية الصادر جبلسة 2 / 12 / 2995 ، منشور على شبكة االنرتنت على موقع حمكمة النقض املصرية https://www.cc.gov.eg/judgments تاريخ الزيارة 71 / 5 / 2929 الساعة 11:10 ص .

شروق عباس فاضل ، قحطان سلطان موسى 68 جيوز احلكم بإخالئه وهدمه اال إذا قام املالك بتدبري مسكن آخر مناسب وذلك دون االخالل حبق املست أجر يف العودة اىل املبىن اجلديد ، وفقا ً ألحكام الفصل االول من ال باب الثاين من هذا القانون ) . ع االردين فإنه مل يتضمن نصا ً يف قانون املالك وبالنسبة للمشر ني واملستأجرين االردين رقم ( 11 ) لسنة 1002 املعدل يشرتط فيه على املالك تعويض املستأجر قبل طلب ختليته من عقاره املستأجر لغرض اضافة بناء اىل بن اء قائم . ويرى شراح القانون املصري إن تعويض املالك للمستأجر مقرر يف حالة مت ختلية العقار املستأجر من العني املؤجرة لغرض تعلية العني املؤجرة او اضافة بناء اىل بناء قام إذا كان الغرض من االجيار هو لغري السكن ويف حال مت تعويض املستأجر فإنه من حق املالك ان ال يسمح ل ه بالعودة اىل شغل العني املؤجرة ، والذي خيتار اعطاء التعويض او حق العودة لشغل العقار املستأجر هو املالك وليس املستأجر فالتزام املالك هنا التزام ختيريي اخليار فيه للمالك وحده . اما إذا كانت العني املراد ختليتها مؤجرة لغرض السكن فال يكون للمالك اخليار بني تعويض املستأ جر او حق عودته اىل العقار بعد اضافة البناء او التعلية ويكون اخليار للمستأجر فإذا ما مت اختيار التعويض فإنه ال حيق له العودة اىل شغل العقار ، ولكن عند عدم حصول التعويض للمستأجر فيكون له حق العودة لشغل العقار املستأجر وال ميلك املالك استبداله بالتعويض النه م قرر قانونا ً للمستأجر اال اذا ارتضى املستأجر بالتعويض . 1 ويف نطاق القضاء فتذهب حمكمة النقض املصرية اىل حق املستأجر بالتعويض إذا ما اراد املؤجر ختلية العقار املستأجر لغرض اضافة بناء اىل بناء قائم وهو ما جاء بأحد قراراهتا حيث جاء فيه " إن البادئ من نص املادتني ٢٣ ، ٩٤ من القانون رقم ٩٤ لسنة ١٤١١ ومن مناقشا ع أجاز للمالك ت جملس الشعب أن املشر طلب إخالء املستأجر مؤقتا ً حلني إمتام التعلية أو اإلضافة بل وأجاز له اقتطاع جزء من امللحقات غري السكنية للعني املؤجرة دون جوهر العني أو ملحقاهتا السكنية وذلك كاحلديقة بالنسبة للفيال أو جراج ملحق هبا أو احلجرات املخصصة للخد مات بأعلى العقار باعتبار أنه يف حالة امللحقات غري السكنية يكون للمؤجر – كما و جاء باملادة ٩٤ / د من القانون رقم ٩٤ لسنة ١٤١١ – باخليار بني تعويض املستأجر وإعطائه حق العودة بعد 21 - املستشار عبد احلميد عمران، مر جع سابق ، ص 110 – 129 .

االحكام القانونية لتخلية العقار إلضافة بناء واآلثار المترتبة على ذلك في اطار القانون العراقي والقوانين المقارنة 69 إعادة البناء أو تعويضه فقط دون منحه حق العودة ومن مث كان له اقتطاع جزء من هذه امل لحقات غري الس كنية تقتضيه اإلضافة أو التعلية " . 1 المطلب الثاني : االثار القانونية المترتبة على تخلية العقار المستأجر إلضافة بناء إن ختلية العقار املستأجر لغرض اضافة بناء اىل بناء قائم يرتتب عليه عدة آثار قانونية وهذه اآلثار ختتلف عما إذا كان العقار املست أجر مت ختليته بأكمله او جزء منه ، وال سيما إن قانون اجيار العقار العراقي رقم ( 03 ) لسنة 1030 املعدل نص يف الفقرة ( 11 ) من امل ادة ( 13 ) ً على امكانية ختلية العقار املستأجر جزئيا ً او كليا حسب مقتضيات عمل اضافة البناء ، و هو ما يفهم ايضا ً من نص املادة ( 72 ) من قانو ن اجيار االماكن املصري رقم ( 20 ) لسنة 1033 ا ملعدل، وما نصت عليه الفقرة ( ب ) من املادة ( 1 ) من قانون املالك ني واملستأجرين االردين رقم ( 11 ) لسنة 1002 املعدل ، ومبا إن اضافة البناء اىل العقار املستأجر يعترب سببا ً لتخلية املستأجر لكن هذه التخلية قد تكون كلية للعقار بأكمله وقد تكون ختلية جزئية جلزء من العقار املستأجر وهذه التخلي ة يرتتب عليها عدة آثار قانونية ، لذلك نقسم هذا املطلب على فر عني نتناول يف االول منه اآلثار القانونية املرتتبة على حالة التخلية الكلية للعقار املستأجر ، ونبني يف الثاين اآلثار القانونية املرتتبة على حالة ا لتخلية اجلزئية للعقار املستأجر . الفرع االول : االثار القانونية المترتبة على حالة التخلية الكلية للعقار المستأجر نقصد بالتخلية الكلية للعقار املستأجر يف هذا املكان هي اخالء املستأجر من العني املؤجرة بالكامل وتسليمها للمؤجر خالية من الشواغل حبيث ال يبقى اي التزام على املستأجر قبل املؤجر ً ، ولكن ي بقى املالك ملتزما قانونا ً قبل املستأجر بعدة التزامات وهي االثار اليت ترتتب على ختلية العقار املستأجر الكلية إلضافة بناء اىل العقار املستأجر ع العراقي هذه اآلثار القانونية املرتتبة على حالة التخلية الكلية للعقار املستأجر بعد ان بني ، ونظم املشر هذ ه الصورة من التخلية يف الفقرة ( 11 ) من املادة ( 13 ) من قانون اجيار العقار رقم ( 03 ) لسن ة 1030 املعدل وذلك يف الفقرة ( 2 ) من املادة ( 10 ) من القانون اعاله رتبت جزاء ً مدنيا ً حبق املؤجر حيث نصت على انه .....( ٣ - اذا مل يسكن املؤجر العقار الذي اخلي للسبب املنصوص عليه يف الفق رة ( ١٣ ) من املادة السابع ة عشرة من القانون خالل مدة ( ٤٦ ) تسعني يوما او سكنه ومل يستمر على سكناه مدة ( ٢ ) ثالث سنوات 22 - قرار حمكمة النقض املصرية الطعن رقم ٣٣٢٢ لسنة ٠٦ قضائية الصادر جبلسة 21 / 12 / 2995 منشور على شبكة االنرتنت على موقع حمكمة النقض املصرية https://www.cc.gov.eg/judgments تاريخ الزيارة 71 / 5 / 2929 الساعة 11:99 .

شروق عباس فاضل ، قحطان سلطان موسى 70 متواصلة من تاريخ االخالء او مل يباشر اهلدم والبناء يف العقار الذي اخلي مبقتضى الفقرات ( 19 ، 11 ، 17 ) من املادة السابعة عشرة بدون عذر مشروع فللم ستأجر احلق يف شغل املاجور بالشروط السابقة الواردة يف عقد االجيار او طلب التعويض عن االضرار اصابته بسبب التخلية ) . ويالحظ على الفقرة ( 2 ) من املادة ( 10 ) من قان ون اجيار العقار العراقي رقم ( 03 ) لسنة 1030 اليت حتكم الفقرة ( 11 ) من املادة ( 13 ) من القانون سالف الذكر إهنا رتبت على حالة عدم هدم وبناء العقار املستأجر الذي اخلي لغرض اضافة بناء جزاء ً مدنيا ً وذلك بعودة املستأجر الذي اخلي من العقار املستأجر اليه و بنفس الشروط الواردة قبل التخلية ، ع العراقي خياطب املؤجر يف ترتيب واملالحظ على ذلك إن املشر هذه اآلثار ومم ا ال شك فيه ولصراحة الفقرة ( 11 ) من املادة ( 13 ) من قانون اجيار العقار منحت حق التخلية إلضافة بناء اىل املالك وليس للمؤجر فكيف يتحمل املؤجر املسؤولية القانونية عن فعل ال حيق له ممارسته قانونا ً فاملؤجر قد يكون هو املالك وقد يكون شخص آخر، وبذلك ف إن نص الفقرة ( 2 ) من املادة ( 10 ) من قانون اجيار العقار العراقي ال تنسجم مع حمتوى وحكم الفقرة ( 11 ) من املادة ( 13 ) من ذات القانون . إذا ً استنادا ً للفقرة ( 2 ) من املادة ( 10 ) من قانون اجيار العقار رقم ( 03 ) لسنة 1030 حيق للمستأجر العودة للعقار الذي اخلي م نه وفق الشروط السابقة على التخلية الواردة يف عقد االجيار املربم بينه وبني املؤجر ، والتعويض إن كان له مقتضى عند عدم اضافة بنا ء اىل العقار املستأجر بعد مدة ( 09 ) تسعني يوما ً من تاريخ التخلية الفعلية على ان ال يكون عدم اضافة البناء بسبب عذر مشروع . ع العراقي عقوبة جزائية حب كذلك قرر املشر ق كل مؤجر خالف احكام الفقرة ( 2 ) من املادة ( 10 ) من القانون اعاله فقد نصت على ذلك الفقرة ( 7 ) من املادة ( 27 ) من القانون اعاله حيث نصت على انه ( ..... ٢ - يعاقب باحلبس الشديد مد ة ال تقل عن سنتني وال تزيد على ( ٢ ) مخس سنوات وب غرامة مقدارها ٢٦٦٦٦ مخسون الف دينار او بإحدى هاتني العقوبتني كل مؤجر خالف احكام الفقرة ( ٣ ) من املادة التاسعة عشرة من القانون ).... . ويالحظ على هذه الفقرة ايضا ً كما يف الفقرة السابقة حمل النقد اهنا اشارت اىل ايقاع العقوبة اجلزائية على املؤجر يف ح ني إن انه ال ميلك حق طلب التخلية إلضافة بناء اىل بناء العقار املستأجر كونه مؤجر غري مالك للعقار املستأجر فكيف تتم معاقبة من يكون مم نوعا ً اصال ً من ممارسة هذا احلق . ويثار التساؤل يف حق للمستأجر العودة اىل شغل العقار املستأجر الذي اخلي منه بعد امتام عملية اإلضافة والعق د الذي يتم مبوجبه اشغال املأجور ، هل وفقا ً للعقد القدمي ام ال بد من عقد جديد ؟

االحكام القانونية لتخلية العقار إلضافة بناء واآلثار المترتبة على ذلك في اطار القانون العراقي والقوانين المقارنة 71 كذلك القواعد العامة حق عودة املستأجر من عدمه اىل ع العراقي يف قانون اجيار العقار و مل ينظم املشر العقار املستأج ر بعد امتام بنائه من قبل املالك ، ومبا إنه مل يرد نص بذلك فإنه ال ميكن للمستأجر العودة اىل العقار املستأجر بعد امتام بنائه اال مبوافقة املالك ووفق عقد اجيار جديد لعدم وجود اي سند قانوين يف عودته للعقار عند كان يشغله ختليته إلضافة بناء اىل العقار املستأجر الذي . ع املصري فقد نظم االث اما املشر ار القانونية املرتتبة على حالة التخلية الكلية للعقار املستأجر لغرض اضافة بناء اىل بناء قائم بالتع لية او اإلضافة وذلك يف املادة ( 72 ) من ق انون اجيار االماكن املصري رقم ( 20 ) لس نة 1033 حيث نصت على انه .....( وجيوز حبكم من قاضي االمور املستعجلة الرتخيص بإخالء وهدم ما قد يعرتض االضافة او التعلية من اجزاء االماكن غري السكنية ، بشرط تعويض ذوي الشأن واعطائهم حق العودة ، وفقا ً ألحكام الفصل االول من الباب الثاين من هذا القانون ، اما إذا كان اجلزء من املكان خمصصا ً للسك ىن فال جيوز احلكم بإخالئه وهدمه اال إذا قام املالك بتدبري مسكن آخر مناسب وذلك دون االخالل حبق املستأجر يف العودة اىل املبىن اجلديد ، وفقا ً ألحكام الفصل االول من الباب الثاين من هذا القانون ) . ع املصري ميز بني استنادا ً اىل نص املادة اعاله يالحظ إن املشر حالتني عند طلب التخلية إلضافة بناء وهي حالة اذا ما مت خت لية عقار خمصص للسكن ، وحالة طلب ختلية عقار مستأجر لغري اغراض السكن إل ضافة بناء بالتعلية او اإلضافة ، وبالرجوع اىل احكام الفصل االول من الباب الثاين من القانون اعاله اليت اشارت اليه املادة سالفة الذكر جند إنه يف حالة ختلية العقار املستأجر لغرض اضافة بناء فإن من حق املستأجر العودة اىل شغل كذلك املطالبة بالتعويض يف توفري وحدة مناسبة بأجر مماثل للوحدة اليت مت العقار املستأجر بعد امتام عملية البناء و ختليته منها او اعطائه مبلغ مساو للفرق بني القيمة االجيارية للوحدة اليت يشغلها والقيمة االجيارية للوحدة اليت يتعاقد معها بعد التخلية او يدفع له مبلغ مساو للقيمة االجيارية للوحدة اليت يشغلها خالية عن مدة عشر سنوات وحبد ادىن قدره الفا جنيه ايهما اكثر، وهو ما نصت عليه الفقرة ( د ) من املادة ( 20 ) من قانون اجيار االماكن رقم ( 20 ) لسنة 1033 حيث نصت على انه .... ( د - ان يقوم املالك بتوفري وحدة مناسبة بأجر مماثل ليمارس املستأجر نشاطه فيها واال التزم بتعويضه مببلغ مساو للفرق بني القيمة االجيارية للوحدة اليت يشغلها والقيمة االجيارية للوحدة اليت يتعاقد على ممارسة نشاطه فيها ملد ة مخس سنوات او للمدة اليت تنقضي اىل ان يعود اىل املكان بعد بنا ئه بذات القيمة االجيارية االوىل ، او يدفع مبلغا ً مساويا ً للقيمة االجيارية للوحدة اليت يشغلها خالية عن مدة عشر سنوات حبد ادىن قدره الفا جنيه ايهما اكرب ) .

شروق عباس فاضل ، قحطان سلطان موسى 72 ع االردين فإنه مل يورد اما املشر نصا ً يف قانون املالكني واملستأجرين والقواعد العامة املتمثلة بالقانون املدين االردين يبيح للمالك التخلية الكلية للعقار املستأجر لغرض إضافة بناء اىل بناء قائم وإمنا مس ح بالتخلية اجلزئية لذات الغرض ، وعلى ذلك فإنه مل يرتب اي اثر قانوين على التخلية الكلية للعقا ر املستأجر إلضافة بناء اىل بناء قائم كونه مل جييز ذلك ابت داء ً وهو ما نصت عليه الفقرتان ( ب - ج ) من املادة ( 1 ) من قانون امل الكني واملستأجرين االردين رقم ( 11 ) لسنة 1002 املعدل حيث نصت على انه .... ( ب – للمالك احلق يف ختلية ج املؤجر املؤدي اىل سطح عقاره إ الدر ذا رغب يف البناء على ذلك السطح شريطة ان يكون قد حصل على رخصة ج يف صالحيته من مجيع الوجوه يف الوصول اىل السطح ً بالبناء وأن ال يكون للسطح طريق آخر مساو لذلك الدر ج على وجه االستقالل تعويض يعادل اجرة مخس سنوات حمسوبة وفقا ويف هذه احلالة يعطى املستأجر الدر لألسس الواردة يف هذا القانون . ج – يشرتط ان يتم البناء على السطح بصورة ال تؤدي اىل االضرار باملستأجر او االنتقاص من انت فاعه باملأجور بشكل جوهري ) .... . و يف اطار الفقه فإن بعض الشراح يذهب اىل انه يف حالة وجود عذر مشروع بعدم مباشرة اهلدم والبناء يف العق ار الذي اخلي من املستأجر لغرض اضافة بناء اىل بناء قائم كمرض شديد يقعد املالك عن العمل وتدبري اموره او عدم احلصول على املواد االولية الضرورية للبناء خالل املدة القانونية املمنوحة له قا نونا ً فال يرتتب عليه اثر قانوين ، اما يف حالة عدم وجود اي عذر مشروع يربر ع دم اهلدم والبناء خالل هذه املدة فإنه يرتتب على ذلك حق للمستأجر بالعودة اىل شغل العقار املستأجر الذي اخلي منه بالشروط السابقة والتعويض عن االضرار اليت اصابته بسبب التخلية . 1 اما الفقه املصري فريى انه يف حالة ختلية العقار املستأجر لغرض السكن نتيجة اضافة بناء اليه بالتعلية او اإلضافة فإنه حيق للمستأجر الذي اخلي من هذا العقار اشغال البناء اجلديد ، وإذا حالت التشريعات السارية دون عودته فإنه يستحق تعويض آخر مساو ل لتعويض املنص وص عليه يف املادة ( 20 ) من القانون ، وهو مبلغ مساو للفرق بني القيمة االجيارية للوحدة اليت يشغلها والقيمة االجيارية للوحدة اليت تعاقد على مم ارسة نشاطه فيها ملدة مخس سنوات ، او للمدة اليت تنقضي اىل ان يعود املستأجر اىل املكان بعد بنائه بذات القيمة االجيارية اال وىل او مبلغ مساو للقيمة االجيارية للوحدة اليت يشغلها خالية عن مدة عشر سنوات حبد ادىن قدره الفا جنيه ايهما اكثر ، 2 وحق املستأجر يف العودة للعقار املستأجر بعد اضافة البناء اليه مقرر له وحده إذا كان هذا العقار خمصص 1 - د . ح قانون اجيار العقار ، مرجع سابق ، ص عصمت عبد اجمليد بكر ، شر 111 . 2 - املستشار عبد احلميد عمران ، مرجع سابق ، ص 129 – 121 .

االحكام القانونية لتخلية العقار إلضافة بناء واآلثار المترتبة على ذلك في اطار القانون العراقي والقوانين المقارنة 73 للسكن وال ميلك املالك استبدال حق العودة بالتع ويض إال إذا ارتضى املستأجر ذلك ، ويف حالة كون البناء خمصص لغري السكن فإن حق العودة ال يكون للمستأجر وحده وإمنا املالك هو من ميلك احلق يف اعادته اىل العقار او تعويضه دون منحه حق العودة . 1 الفرع الثاني : اآلثار القانونية المترتبة على حالة التخلية الجزئية للعقار المستأجر نقصد بالتخلية اجلزئية هي حالة ختلية جزء من العقار املستأجر واالبقاء على شغل املستأجر لباقي العقار ، ع العراقي نصا ً يف قانون اجيار العقار العراقي بني فيه التخلية اجلزئية للعقار اذا اقتضت ضرورة العمل وقد اورد املشر اضافة البناء ا ىل ذلك و هو ما نصت عليه الفقرة ( 11 ) من املادة ( 13 ) من القانون اعاله حيث نصت على انه ( ال جيوز للمؤجر ان يطلب ختلية العقار اخلاضع ألحكام القانون اال الحد االسباب االتية ...... : ١١ - اذا كانت ختلية املاجور كال او جزءا ضر اراد املالك اضافة طوابق جديدة اىل بناء قائم و ورية ب القدر الذي تقتضيه طبيعة العمل ) . ع العراقي مل يعاجل احكام ختلية وبالرجوع اىل احكام عقد االجيار بالقانون اعاله نرى إن املشر العقار اجلزئية رغم النص عليها ، ولكن بالرجوع اىل القواعد العامة نرى انه يف حالة التخلية اجلزئية من العقار املستأجر فإن من ح ق املستأجر فسخ عقد االجيار او يطلب نقص االجرة مع التعويض يف احلالت ني وهو ما نصت عليه املادة ( 351 ) من القانون املدين العراقي النافذ حيث نصت على انه ( 1 – ًإذا هلك املأ ً جور يف مدة االجيار هالكا كليا ، ينفسخ العقد من تلقاء نفسه . 2 – أما إذا اصبح يف حالة ال يص لح معها لالنتفاع الذي اجر من اجله ا ً و نقص هذا االنتفاع نقصا ً كبريا ، ومل يكن للمستأجر يد يف شيء من ذلك جاز له إذا مل يقم املؤجر يف ميعاد مناسب من بإعادة املأجور اىل احلالة اليت كان عليها ان يطلب اما نقص األجرة او فسخ االجارة . 7 – وال للمستأجر يف احلالتني ا لسابقتني ان يطلب التعويض إذا كان اهلالك او التلف يرجع اىل سبب ال يد للمؤجر فيه ) وقياسا ً على نص املادة ( 0 ) من قانون اجيار العقار العراقي النافذ فإن للمستأجر املطالبة بتخفيض االجرة إذا ادت اعمال االضافة اىل االخالل غري اجلسيم مبنفعة املستأجر حيث نصت على انه ( ملالك العقار بناء مسكن يف طابق او اكث ر يف املاجور، اذا كان يتسع لذلك ، على ان ال خيالف انظمة البناء املعمول هبا ، وال خيل اخالال جسيما ً مبنفعة املستأجر، واذا مل يكن االخالل جسيما ً جار للمستأجر ان يطلب ختفيض االجرة مبا يناسب نقص املنفعة ) . 1 - كريا شلش، مرجع سابق، ص املستشار ز 770 – 770 .

شروق عباس فاضل ، قحطان سلطان موسى 74 ع اما املشر املصري فإنه اعطى احلق للمستأجر يف انقاص االجرة بسبب التخلية اجلزئية وذلك وفق ما نصت عليه املادة ( 72 ) من ق انون اجيار االماكن املصري رقم ( 20 ) لسنة 1033 حيث نصت على انه ( جيوز للمالك زيادة عدد الوحدات السكنية يف املبىن املؤجر باإلضافة او التعلية ولو كان عقد االجيار مينع ذلك وال خيل هذا حبق املستأجر يف انقاص االجرة إن كان لذلك حمل ، وجيوز حبكم من قاضي االمور املستعجلة الرتخيص بإخالء وهدم ما قد يعرتض االضافة او التعلي ة من اجزاء االماكن غري السكنية ، بشرط تعو يض ذوي الشأن واعطائهم حق العودة ، وفقا ً ألحكام الفصل االول من الباب الثاين من هذا القانون ،ً اما إذا كان اجلزء من املكان خمصصا للسكىن فال جيوز احلكم بإخالئه وهدمه اال إذا قام املالك بتدبري مسكن آخر مناسب وذلك دون االخالل حبق املست أجر يف العودة اىل املبىن اجلديد ، وفقا ً ألحكام الفصل االول من الباب الثاين من هذا القانون ) . ع املصري اورد حكم يف القانون املدين املصري قد اعطى للمستأجر احلق يف فسخ عقد االجيار او وان املشر انقاص االجرة والتعويض يف احلالتني إذا نقصت املنفعة من العني املؤج رة وذلك وفق ما جاء بنص املادة ( 510 ) من القانون امل صري الن افذ حيث نصت على انه ( 1 - إذا هلكت العني املؤجرة اثناء االجيار هالكا ً كليا ً انفسخ العقد من تلقاء نفسه . 2 –ً اما إذا كان هالك العني جزئيا ، او اصبحت العني يف حالة ال تصلح معها لالنتفاع الذي اجرت من اجله ، او نقص االنتفاع نقصا ً كبريا ً او مل يكن للمستأجر يد يف ش يء من ذلك ، فيجوز له إذا مل يقم املؤجر يف ميعاد مناسب بإعادة العني اىل احلالة اليت كان عليها ان يطلب تبعا ً لظروف اما انقاص االجرة او فسخ االجيار ذاته دون اخالل مبا له من حق يف ان يقوم بنفسه بتنفيذ التزام املؤجر وفقا ً ألحكام املادة السابقة . 7 – وال جيوز للمس تأجر يف احلالتني السابقتني ان يطلب تعويضا ً إذا كان اهلالك او التلف يرجع اىل سبب ال يد للمؤجر فيه ) . ع االردين فقد رتب على ختلية العقار املستأجر جزئيا ً اثرا ً حبصول املستأجر على وخبصوص موقف املشر تعويض من قبل املالك وذلك حسب نص الفقرة ( ب ) من املادة ( 1 ) من قانون املالكني واملستأجرين االردين رقم ( 11 ) لسنة 1002 املعدل حيث نصت على انه ( ب – ج املؤجر املؤدي اىل سطح للمالك احلق يف ختلية الدر عقاره إذا رغب يف البناء على ذلك السطح شريطة ان يكون قد حصل على رخصة بالبناء وأن ال يكون للسطح ج طريق آخر مساو لذلك الدر يف صالحيته من مجيع الوجوه يف الوصول اىل السطح ويف هذه احلالة يعطى ج على وجه االستقالل تعويض يعادل اجرة مخس سنوات حمسوبة وفقا ً لألسس املستأجر الدر الواردة يف هذا القانون )... .

االحكام القانونية لتخلية العقار إلضافة بناء واآلثار المترتبة على ذلك في اطار القانون العراقي والقوانين المقارنة 75 اما القانون املدين االردين فقد اعطى احلق للمستأجر بفسخ عقد االجيار او انقاص االجرة والتعويض يف احلالتني إذا ما نقصت منفعة العني املؤجرة وذلك استنادا ً اىل نص املا دة ( 105 ) من القانون املدين ا الردين النافذ حيث نصت على انه ( إذا ترتب على التعرض حرمان املستأجر من االنتفاع باملأجور طبقا ً للعقد جاز له ان يطلب الفسخ او انقاص ا الجرة مع ضما ن ما اصابه من ضرر ) . ونرى إنه يف حالة ختلية العقار املستأجر جزئيا ً فإن من حق املستأجر طلب فسخ العقد مع التعويض إن كانت هذه التخلية تؤثر تأ ثريا ً جوهريا ً يف منفعة املستأجر ، او نقص بدل االجيار بقدر ما نقص من منفعة العني ً امل ؤجرة إذا مل يكن االخالل جوهريا ، ولكن وفق مدة زمنية معقولة من تاريخ نقص املنفعة . خاتمة : بعد إن انتهينا من حبثنا هذا توصلنا اىل عددا ً من النتائج من خالل عرضنا السابق ، فضال عن ذلك فانا نضع عدد من التوصيات ، وعلى وفق االيت : 0 – النتائج : أ – إن القانون املدين العراقي واملقارن مل جيز ختلية العقار املستأجر بسبب اضافة بناء اليه واعترب ذلك معارضة للمستأجر يف االنتفاع بالعقار املستأجر ومن حق املستأجر طلب فسخ العقد والتعويض إن كان له مقتض ، ولكن من املمكن االتفاق على امكانية ختلية العقار عند اضافة البناء وذلك ألنه من املمكن االتفاق على خالف ما جاء به القانون املدين ، اما يف القوانني اخلاصة فقد اعطت احلق للمستأجر بتخلية العقار املستأجر عند اضافة بناء اليه ومل تعترب ذلك تعرض من املالك . ب – ختلية العقار املستأجر من حق مالك العقار املستأجر حصرا ً فليس للمؤجر غري املالك طلب ختلية العقار املستأجر وال حيق ملن انتقلت اليه ملكية العقار مبوجب مقاولة بيع خارجي طلب ختلية العقار املستأجر دون تسجيل البيع يف دائرة التسجيل العقاري . ج – ع للمالك ختلية العقار يف حالة اضافة بناء اذا كانت االضافة يف قانون اجيار العقار العراقي مسح املشر بطريقة عمودية وليست افقية ع للمالك بتخلية العقار سواء اكانت ، اما يف القوانني املقارنة فقد اجاز املشر االضافة بطريقة عمودية او افقية .

شروق عباس فاضل ، قحطان سلطان موسى 76 د – ع العراقي على مالك العقار املستأجر توفري مكان بديل عن العقار املراد ختليته او مل يشرتط املشر تعويض املستأجر يف قانون اجيار العقار النافذ ، على ال ع املصري فقد اشرتط على املالك عكس من املشر توفري مكان مناسب للمستأجر قبل طلب ختلية العقار املراد ختليته إذا كان العقار مستأجرا ً لغرض السكن كان مستأجرا ً لغري ذلك والتعويض اذا . هـ -ً للمالك حق طلب ختلية العقار املستأجر إلضافة بناء ولكن هذا احلق يكون مقيدا بسلطة القاضي التقديرية فقد يرفض القاضي الطلب بسبب عدم وجود اي عائق امام املالك مينع اضافة البناء ، وقد يقبل القاضي طلب التخلية و يقرر ختلية العقار جزئيا ً وليس كليا ً إذا كان هناك جزء من العقار هو من يعيق اضافة البناء فيقرر ختلية هذا اجلزء فقط ، وقد يقرر ختل ية العقار كليا ً عند عدم امكانية االضافة م ع بقاء املستأجر شاغال ً للعقار ، وقد يرفض طلب التخلية عند عدم صالحية او حتمل البناء القدمي لبناء جديد . و – ع العراقي يف القانون املدين او قانون اجيار العقار حق عودة املستأجر من عدمه اىل مل ينظم املشر العقار املستأجر ب ع املصري فقد نص يف قانون اجيار االماكن عد امتام البناء ، على العكس من املشر املصري على حق العودة للمستأجر بشغل العقار بعد امتام بناءه باإلضافة اىل التعويض عن التخلية . ز – ع العراقي يقرر للمستأجر حق فسخ عقد استنادا ً اىل احكام القانون املدين العراقي إن املشر االجيار او انقاص االجرة عند ختلية العقار املستأجر جزئيا ً إلضافة بناء بسبب نقص املن فعة الناشئة عن التخلية اجلزئية . 0 – التوصيات : أ – ع العراقي تنظيم احكام عودة املستأجر اىل شغل العقار املستأجر بعد امتام بناءه يف نأمل من املشر قانون اجيار العقار العراقي الن افذ رقم ( 03 ) لسنة 1030 املعدل . ب – ع العراقي ان ينص يف قانون اجيار العقار النافذ على اضافة شرط لتخلية العقار نتمىن على املشر املستأجر وهو توفري عقار مالئم للمستأجر قبل طلب ختلية العقار املستأجر إلضافة البناء . قائمة المراجع ً اوال : الكتب القانونية

االحكام القانونية لتخلية العقار إلضافة بناء واآلثار المترتبة على ذلك في اطار القانون العراقي والقوانين المقارنة 77 1 - ا ملستشار انور طلبة، تشريعات اجيار االماكن – ح القانون رقم شر 1 لسنة 1003 – احكام ق وانني االجيار – ابرام االجيار – اسباب اإلخالء – نطاق قضاء احملكمة الدستورية، بال طبعة ودار نشر، 1000 2 - د . جعفر الفضلي ، الوجيز يف عقد االجيار، الطبعة الثانية ، مطبعة العات ك ، القاهرة – مصر، بال سنة نشر . 7 - امل كريا شلش، اسباب اإلخالء ستشار ز لالماكن املؤجرة ومنازعات التنفيذ يف احكام اإلخالء اخلاضعة لتش ريعات اجيار االماكن االستثنائية، الطبعة االوىل، منشأة املعارف، االسكندرية – مصر، 2991 . 2 - د . سجى حممد عباس الفاضلي ، دور الضبط اال داري البيئي يف محاية مجال املدن، الطبعة االوىل ، كز ال املر عريب للنشر والتوزيع، القاهرة – مصر، 2913 . 5 - د . ح العقود املسماة، اجلزء االول، البيع واالجيار، الطبعة الثالثة، بال سعدون العامري، الوجيز يف شر دار نشر، 1032 ، ص 727 . وين ظر ايضا ً القاضي كاظم الشيخ جاس م ً ، احكام اجي ار العقار وفقا للقوانني اخلاصة ، الطبعة االوىل، بال دار نشر ، 1013 . 1 - د . سعيد مبارك ود . طه املال حويش و د . صاحب عبيد الفتالوي ، العقود ا ملسماة البيع واالجيار واملقاولة، الطبعة اخلامسة، العاتك لصناعة الكتاب، القاهرة – مصر ، 2911 . 3 - احملامي الس يد عبد الوهاب عرفة ، املرجع الكامل يف املشكالت العملية الناشئة عن عقد االجيار، طبعة حديثة ، الناشر دار اجملد للنشر والتوزيع، القاهرة – مصر ، 2919 . 0 - احملامي صهيب عام ر سامل، احملامي صهيب عامر سامل ، املفصل ح احكام قانون اجيار العقار، يف شر بال طبعة، دار السنه وري، بريوت – لبنان، 2910 . 0 - املستشار عبد احلميد عمران ، اسباب اإلخالء يف قانون ا جيار االماكن والتعليق على نصوصه، بال طبعة ودار نشر ، 1002 .

شروق عباس فاضل ، قحطان سلطان موسى 78 19 - د . عبد الناصر توفيق العطار ح احكام االجيار يف التقنني ، شر املدين وتشريعات اجيار االماكن، الطبعة الثالثة، بال دار نشر ، 1009 . 11 - د . ح قانون اجيار العقار رقم عصمت عبد اجمليد بكر، شر ( 03 ) لسنة 1030 وتعد يالته يف ضوء التطبيقات القضائية، بال طبعة، بال دار نشر ، 2992 . 12 - د . علي هادي العبيدي ح احكام قانون املالكني واملستأجرين يف ضوء قضاء حمكمة التمييز ، شر وفقا ً أل حدث التعديال ت، الطبعة االوىل - االصدار االول، دار الثقافة للنشر والتوزيع، 2995 . 17 - د . فتحي حسن مصطفى ، اخالء العني املؤجرة للتأجري من الباطن والتنازل عن االجيار واهلدم ال كلي واجلزئي طبقا ً للقانون رقم ( 20 ) لسنة 1033 املعدل بالقانون رقم ( 171 ) لسنة 1001 وا حك ام النقض، بال طبعة، منشأة املعارف، االسكندرية – مصر، بال سنة نشر . 12 - د . حممد املنجي، حقوق املالك على العني املؤجرة، الطبعة االوىل، منشأة املعارف، االسكندرية – مصر ، 1000 . ً ثانيا : القوانين : 0 – القوانين العراقية أ - القانون املدين العراقي الن افذ رقم ( 29 ) لسنة 1051 املعدل . ب - قانون اجيار العقار العراقي النافذ رقم ( 03 ) لسنة 1030 املعدل . 0 – القوانين المصرية أ - القانون املدين املصري الناف ذ رقم ( 171 ) لسنة 1020 املعدل . ب - قانون اجيار االماكن املصري الن افذ رقم ( 20 ) لسنة 1033 املعدل . 3 – القوانين االرد نية أ - القانون املدين االردين رقم ( 27 ) لسنة 1031 النافذ . ب - قانون املالكني وامل ستأجرين االردين النافذ رقم ( 11 ) لسنة 1002 املعدل . ً ثالثا : المبادئ القانونية

االحكام القانونية لتخلية العقار إلضافة بناء واآلثار المترتبة على ذلك في اطار القانون العراقي والقوانين المقارنة 79 1 - القاضي امحد جدوع حسني ، املبادئ القانونية يف قضاء حمكمة التمييز االحتادية وحم اكم االستئناف بصفتها التمييزية، القسم املدين – عقد االجيار، بال طبعة ، مكتبة زاكي للطباعة ومكتبة صباح، بغداد – العراق ، 2913 . 2 - القاضي لفته هامل العجيلي ، املختار من قضاء حمكمة استئناف بغداد / الر صافة االحتادية بصفتها التمييزية ، الطبعة االوىل ، مطبعة الكتا ب، بغداد – العراق ، 2917 . ً رابعا : المواقع االلكترونية موقع حمكمة النقض املصرية https://www.cc.gov.eg/judgments