الإثارة العملية للدعوى القضائية ببطلان العقود العقارية المشهرة في القانون الجزائري

املجلة الجز ائرية للحقوق والعلوم السياسية امل ج لد 90 ، العدد 90 ( 0902 ) ص 0201 / 0221 إلاثارة العملية للدعوى القضائية ببطالن العقود العقارية املشهرة في القانون الجزائري Practical excitement for lawsuits invalidating real estate contracts declared in Algerian law 0 * سليمي الهادي ، 0 جامعة ابن خلدون تيارت ، الجزائر ، tiaret.dz- elhadi.slimi@univ تاريخ إلارسال: 01 / 92 / 0902 تاريخ القبول: 02 / 92 / 0902 تاريخ النشر: 90 / 91 / 0902 *********** ملخص: يعد موضوع إلاثارة العملية للدعوى القضائية ببطالن العقود املشهرة في القانون الجزائري من بين أهم املواضيع القانونية الجديرة بالدراسة، وذلك ألنه يحتوي على شقين يرتبط أحدهما بالقانون املدني و املتمثل في البطالن أما الشق الثاني فيرتبط ارتباطا وثيقا بقانون إلاجراءات املدنية وإلادارية بوصفه يتخذ طابع إجرائيا بحتا وجب التقيد ب ه أثناء إثارة الدعوى أمام الجهات القضائية، عالوة على أنه يخضع في جانب منه للقوانين املنظمة للحفظ العقاري، ال سيما شهر الدعوى العقارية والذي يمثل مناط دراستنا ال الهامش ي للدعوى العقارية بالنسبة للمدعي واملدعى عليه . سيما ما تعلق بفعالية التأشير الكلمات املفتاحية: الهامش ي، البطالن، الدعوى العقارية . العقاري، التأشير الشهر Abstract: The topic of practical raising of the lawsuit regarding the invalidity of contracts declared in Algerian law is among the most important legal topics worthy of study because it contains tow parts , one of which is represented by invalidation , while the second part is loosely linked to the law of civil and administrative procedures , as it takes on a purely procedures nature and must Adherence to it while filing a lawsuit before the judicial authorities , in addition to being subject in part to the laws r egulating real estate preservation , especially the filling of the real estate lawsuit , which represents the focus of our study , especially with regard to the effectiveness of the marginal notation of the real estate lawsuit for the plaintiff and the def endant . Key words: Real estate month , Marginal marking , Invalidation , Real estate lawsuit * املؤلف املرا سل

سليمي الهادي مقدمة: يعتبر الشهر العقاري آلية ذات طابع تقني و قانوني يتم من خالله شهر الحقوق العقارية على مستوى مصلحة الحفظ العقاري املختصة إ قليميا، و ذلك عن طريق مسك سجل يتكون من مجموعة من البطاقات العقارية يصطلح عليه بالسجل العقاري من طرف هيئة إدارية ذات صبغة عمومية، بغية تحقيق أهداف يأتي في مقدمتها إعالم الغير واطالعه على املعامالت الواردة على العقار محل طلب املعلومات حتى يتسنى له معرفة املركز القانوني له، مما يجعله يحظى بأهمية بالغة في املعامالت العقارية سواء تعلق ألامر بشهر حقوق عينية أصلية أو حقوق عينية تبعية و التي يتم شهرها بطريقتين مختلفتين هما التسجيل والقيد، ناهيك عن التأشير الهامش ي بالبطاقة العقارية والذي يرتبط أساسا بشهر الدعاوى العقارية باملحافظة العقارية، وذلك حتى يتمكن كل شخص يرغب في إبرام تصرف ما على عقار من العلم بأنه موضوع خصومة أو منازعة قضائية . الدعوى العقارية إال أن الواقع العملي تكتنفه العديد من إلاشكاليات بيد أنه و بالرغم من مباشرة شهر القانونية ، و التي تتصدرها إلاشكالية آلاتية : - إلى أي مدى وفق املشرع الجزائري في ضبط نظام قانوني يضمن حقوق املتقاضين بمناسبة رفع دعوى بطالن العقود املشهرة ؟ يتفرع عن هذه إلاشكالية مجموعة من التساؤالت نوجزها في ما يلي : - في ما تتمثل ألاحكام القانونية الناجمة عن مباشرة إجراءات الشهر العقاري على مستوى املحافظة العقارية ؟ - هل تعتبر آثار شهر عريضة الدعوى القضائية كفيلة بضمان حقوق املدعي و املدعى عليه و تحقيق ألامن القانوني في املادة العقارية ؟ قصد إلاجابة عن هذه إلاشكالية والتس اؤالت املتفرعة عنها وفق ما تقتضيه طبيعة املوضوع و بطريقة سلسة وممنهجة تستجيب وتساهم في حلحلة إلاشكاالت التي يثيرها كافة العاملين في الحقل القانوني، فإننا سنقسم هذه الدراسة ألاكاديمية إلى محورين : إذ سنتطرق في املحور ألاول إلى ألاحكام القانونية الناتجة عن م باشرة عملية الشهر العقاري باملحافظة العقارية، أما املحور الثاني فسنخصصه للدعوى القضائية بالبطالن على العقود العقارية املشهرة .

إلاثارة العملية للدعوى القضائية ببطالن العقود العقارية املشهرة في القانون الجزائري املبحث ألاول: العقاري على مستوى املحافظة العقارية ألاحكام القانونية الناجمة عن مباشرة إجراءات الشهر طبقا لنص املادة ألاولى من ألامر رقم 57 / 57 املتضمن إعداد و مسح ألاراض ي العام و تأسيس السجل العيني و الذي يعتمد على عملية املسح العقاري فإنه يتضح بأن املشرع الجزائري قد تبنى صراحة نظام الشهر ( 1) العقاري أساسا لقيامه و وجوده ، و نظرا ألن املسح العام لألراض ي ال يمكن تطبيقه و استكمال ا لعمليات املتعلقة به جملة واحدة، و ذلك باعتبار أنه يتطلب وقتا و جهدا كبيرين باإلضافة إلى جوانبه الفنية وإلادارية التي تقتض ي إجراءات معينة مما ينتج عنه تدخل إلارادة التشريعية بموجب أحكام املادة 75 من ألامر املذكور أعاله و التي أكدت على ضرورة تمديد العمل بنظا م الشهر الشخص ي إلى غاية الانتهاء من عمليات املسح ( 2) العقاري على كامل التراب الوطني . مما يعني بأن الشهر العيني هو النظام املعتمد في الجزائر و لو بصفة تدريجية و لكون نظام الشهر ( 3) ( 4) الشخص ي يرتبط في وجوده بمرحلة انتقالية فإن اعتماد نظام الشهر العيني بصفة كلية هو مسألة وقت ال أكثر ، ال سيما في ظل مزايا هذا ألاخير مقابل عيوب الشهر الشخص ي ناهيك عن خصائص السجل العيني من حيث قاعدة التحصيص و كونه مصدرا للحق العيني ز كذا قوة الثبوتية يضاف قاعدة شرعية، والتي آثاره و التي سنتطرق لها ضمن املطال يستمد منها نظام الشهر ب آلاتية: املطلب ألاول: والناقل للملكية العقارية املنش ئ للشهر ألاثر يرى الفقه القانوني بأن هناك فرق بين ألاثر املنش ئ للشهر و بين مصدر الحق حيث يعتبر مصدره هو السبب القانوني الذي نشأ بموجبه و ذلك وفقا للقواعد القانونية املنظمة الكتساب الحقوق، أما بالنسبة للحقوق العقارية فاألمر يختلف تماما إذ ال يكفي وجود هذا السبب للقول بنش وء هذا الحق لصاحبه، بل 1- املادة ألاولى من ألامر 57 / 57 املؤرخ في 27 / 22 / 2757 املتضمن إعداد مسح ألاراض ي العام و تأسيس السجل العقاري ج ر صادرة في 21 نوفمبر 2757 ، العدد 77 . 2- املادة 75 من ألامر 57 / 57 ، املرجع نفسه . 3- يعتبر نظام الشهر الشخص ي من أقدم أنظمة الشهر العقاري و عملية الشه ر وفق هذا النظام تتم على أساس أسماء طرفي التصرف الذي أنشأ الحق أو نقله، وذلك دون الحاجة للنظر إلى العقار محل املعاملة . ينظر كال من: رامول خالد، املحافظة العقارية كآلية للحفظ العقاري في التشريع الجزائري، قصر الكتاب، البليدة، الجزائر 7002 ، ص 21 . طوايبية ح سن، نظام ، السنة الجامعية العقاري الجزائري، مذكرة ماجيستير، كلية الحقوق بن عكنون الجزائر الشهر 7002 / 7007 ، ص 20 . 4- الشهر العيني هو ذلك النظام الذي يعرف بنظام السجل العيني و ال يعتمد في عملية الشهر العقاري على أساس أسماء ألاشخاص الصادرة منهم التصرفات بل يت خذ من العقار أساسا إلجراء إلاشهار . عبد الحميد الشواربي ، إجراءات الشهر ، لعقاري في ضوء القضاء والفقه، منشأة املعارف، إلاسكندرية مصر 2777 ، ص 7 .

سليمي الهادي البد من مباشرة إجراءات الشهر العقاري حتى يعتبر بأنه قد اكتسبه، بمعنى أن التصرف لم ينش ئ الحق بل ( 1) في السجل العيني هو الذي أنشأه شهر . وتجدر إلاشارة في هذا الصدد بأن التشريعات املقارنة تختلف في ما بينها حول أثار تحديد الشهر، حيث يرى املشرع الفرنس ي بأن للشهر دور إعالمي ال غير أي أنه يعتبره وسيلة تحول لصاحب الحق املشهر في ( 2) البطاقة العقارية الاحتجاج في مواجهة الغير . ( 3) أما املشرع الجزائري فقد كرس مبدأ ألاثر املنش ئ للشهر و الناقل للملكية العقارية وذلك طبقا ملا تضمنه القانون املدني ضمن املادتين 577 و 577 منه، و كذا املادتين 27 و 21 من ألامر 57 / 57 املذكور سلفا ( 4) و اللتان جسدتا ذات املبدأ . وخالصة القول انطالقا من مبدأ ألاثر املنش ئ للشهر هو أن الحقوق بمختلف أنواعها ال تعتبر موجودة الحق ، أي السبب القانوني الذي نشأ نتيجة له ما لم يتم شهرها، فال يكفي في الحقوق العقارية وجود مصدر بل البد من شهر هذا الحق حتى يصبح للشخص حقوق عليه يمارسها كيف ما يشاء و وفق ما يروق له وذلك طبعا مع مراعاة عدم التعسف في استعمال الحق ... ويترتب جملة من القواعد تتمثل في ما يلي : املنش ئ للشهر على ألاخذ بمبدأ ألاثر 2- لدى مصلحة الحفظ العقاري. باسمه مالكا للحق العيني ابتداء من تاريخ الشهر من جرى الشهر يعتبر 7- ثبات في املجال العقاري . عنه زيادة ثقة املتعاملين و تشجيع الاستثمار امللكية العقارية مما سينجر 7- دفع ألاشخاص لإلسراع في استكمال إجراءات شهر املحررات الرسمية في السجل العقاري، وهو تحصيل رسوم تسجيل بطريقة مباشرة لفائدة الخزينة العمومية . 7- تخفيف الخصومات و الن زاعات بين ألاشخاص سواء كانوا طبيعيين أو معنويين في ما يتعلق بانتقال ( 5) الحقوق العقارية . 1- أمين بركات سعود ، آثار القيد في السجالت العينية ، املجلة القضائية العدد 7 تصدر عن قسم املستندات و النشر سنة للمحكمة العليا ، الجزائر 2777 ص 72 – 77 . 2- الخلدونية ، القبة ، الجزائر التصرفات العقارية في التشريع الجزائري ، دار جمال بوشنافة ، شهر 7001 ، ص 777 . 3- اعتمادا على مبدأ إلزامية الشهر و أهميته من الناحية القانونية و تماشيا مع تحقيق أهدافه على الصعيد امليداني فإن امللكية العقارية تنتقل إلى من اتخذ إجراءات الشهر العقاري أوال و لو بساعات محدودة . ينظر خليل أحمد حسن قدادة ، في شرح القانون املدني الجزء ا الوجيز ، لرابع ، ديوان املطبوعات الجامعية ، بن عكنون الجزائر 2772 ، ص 227 . أيضا: - Frédéric lecler , droi des contrats spéciaux , L.C.D.J France , 2007 , p 50-51 . 4- املواد 577 و 577 من ألامر 57 / 71 املؤرخ في 71 / 07 / 2757 ، املتضمن القانون املدني الجزائري ، املعدل و املتمم ، ج ر العدد 57 ، مؤرخة في 70 / 07 / 2757 . 5- جمال بوشنافة ، املرجع السابق ، ص 771 – ص 771 .

إلاثارة العملية للدعوى القضائية ببطالن العقود العقارية املشهرة في القانون الجزائري املطلب ال ثاني: بالحقوق املشهرة في السجل العقاري الاحتجاج على الغير يعتبر الاحتجاج على الغير بالحقوق املشهرة في السجل العقاري من بين أهم آلاثار القانونية املترتبة ملصلحة صاحب العقار حيث يستشف من نص املادة 27 من ألامر 57 / 57 املتعلق بمسح ألاراض ي العام وتأسيس السجل العقاري بأن كافة الحقوق املترتبة عن حق امللكية مهما كانت طبيعتها القانونية ال تتمتع ( 1) إال ابتداء من تاريخ إشها بوجود قانوني في مواجهة الغير رها في مجموعة البطا قات العقارية . بمعنى أنه و وفق ما جاء في هذه املادة فإنه يتضح لنا بأن نية املشرع انصرفت إلى التأكيد على أنه ال يمكن الاحتجاج على الغير بالحقوق العقارية إذا لم يتم شهرها ، ويستوي ألامر بالنسبة للحق املكتسب على العقار أو ألاعباء التي تثقله، وذلك ألن الغاية املراد بلوغها من عملية الشهر العقاري هي تمكين الغير من معرفة الحقوق العينية الواردة على العقار، والتي ال يمكنه العلم بها من دون وجود نظام قانوني للحفظ العقاري يكفل ضبط امل لكية العقارية ويحافظ على استقرارها، إذ يؤدي الشهر من الناحية القانونية دورا بارزا وهاما يتمثل في إعالم ألاشخاص املقبلين على التعامل في العقار أو كل صاحب مصلحة من معرفة الحالة القانونية الحقيقية للعقار، كما أن الشهر بهذا املفهوم يتيح ملن سيقدم على اكتساب حق على عقار باالمتناع عن التعامل إذ تبين له من خالل الاطالع على بيانات السجل العقاري أن شخص آخر قد سبق له ( 2) اكتساب هذا الحق . بناء على ما سبق فإنه ال وجود للحق دون الشهر ، بمعنى أنه ال يمكن انتقاله سواء بين طرفيه أو في ( 3) ( 4) مواجهة الغير من دون تسجيله ، وهذا ما كرسته املادة 102 من القانون املدني الجزائري بالنسبة للتصريح بالشفعة الذي ال يحتج به في مواجهة الغير ما لم يكن مسجال، و هذا حتى يتسنى للغير العلم بأن ( 5) العقار مشفوع مما يترتب عنه إبطال التصرف لغير الشفيع وباملقابل إذا التزم صاحب الحق بتسجيل حقه ( 6) في الوثا ذلك ئق الخاصة بذلك قد حصنه و منحه قوة قاطعة و مطلقة ضد كل من يدعي بغير . 1- ألامر 57 / 57 املتعلق بإعداد مسح ألاراض ي العام و تأسيس السجل العقاري ، املرجع السابق . 2- علي فياللي ، الشهر العقاري في ضوء القضاء الجزائري ، مجلة العلوم القانونية و الاقتصادية و السياسية ، كلية الحقوق ، الجزء ، جامعة الجزائر 77 العدد 7 ، سنة 7000 ، ص 271 . 3 - Mohand tahar Alloum , le regime foncier en algerie, lmpression moderne , Alger 2005 , p.71 . 4- ألا مر 57 / 71 ، املرجع السابق . 5- إلياس باروك، نظام الشهر العيني في الجزائر ، مذكرة ماجيستير، كلية الحقوق و العلوم الاقتصادية، جامعة ورقلة ، املوسم الجامعي الجزائر 2771 / 2777 ، ص 277. 6 - Mohand tahar Alloum , op.cit.,p 71.

سليمي الهادي املطلب الثالث: املشهرة القيمة القانونية للمحررات الرسمية غير بالرجوع إلى أحكام املادتين 577 و 577 من القانون املدني الجزائري مع مراعاة إلاحالة الخاطئة ضمن ( 1) نص املادة 577 إلى املادة 217 والتي جاء فيها ما يلي :" الالتزام بنقل امللكية أو أي حق عيني آخر من شأنه أن ينقل بحكم القانون امللكية أو الحق العيني، إذ كان على الالتزام شيئا معينا بالذات يملكه امللتزم، وذلك ( 2) العقاري " مع مراعاة ألاحكام املتعلقة باإلشهار . يتضح لنا من خالل هذه املواد بأن إلارادة التشريعية تؤكد بأن امللكية في املعامالت العقارية ال تنتقل إال بالتقيد بإجراءات الشهر العقاري التي يترتب عليها ألاثر ال عيني ، وهذا ما أكدته املادة 21 من ألامر 57 / 57 ( 3) املذكور سلفا ، علما أن الشهر ال يندرج ضمن طائفة الشروط التي تتوقف عليها صحة العقد من عدمه ( 4) فهو ليس ركنا في التصرف من املتصرف إلى املتصرف إليه ال غير لكونه شرطا ناقال مللكية العقار . وتجدر إلاشارة في هذا الصدد بأن الالتزام بكل ما هو ضروري من أجل نقل ملكية العقار املبيع من أشارت إليه املادة 712 من القانون املدني الجزائري والتي يتبين من خاللها بأن البائع ملزم من الناحية القانونية بمباشرة نقل الحق الذي تم بيعه لفائدة املشتري وأن ال يباشر أي سلوك يحول دون نقل الحق وجعله أمرا عسيرا أو مستحيال . و خ الصة القول هو أن الشكل أو ما يصطلح بقاعدة الرسمية التي يستلزمها القانون لإلضفاء الطابع ( 5) الرسمي للعقد تعد ركنا في التصرف الذي يكون صحيحا منتجا آلثاره باستثناء ألاثر العيني الذي يتحقق بعد إجراء العقاري . الشهر املبحث ا لثاني الدعوى القضائية بالبطالن على العقود العقارية املشهرة تطرق املشرع الجزائري إلبطال العقد وبطالنه ضمن القسم الثاني مكرر من الباب ألاول املنظم ملصادر الالتزام الذي يندرج في الكتاب تحت عنوان الالتزامات والعقود، و ذلك باملواد 77 إلى 207 من القانون املدني أما إلاجراءات القانونية لدعوى البطالن على العقود املشهرة فتستمد أحكامها من املواد 27 إلى 25 و 17 و 727 من قانون إلاجراءات املدنية و إلادارية، وكذا املادة 17 من املرسوم التنفيذي رقم 51 / 17 املتعلق بتأسيس السجل العقاري املعدل و املتمم . 1- جمال بوشنافة ، املرجع السابق ، ص 777 . 2- ألامر 57 / 71 املرجع السابق . 3- املادة 21 من ألامر 57 / 57 ، املرجع السابق . 4- جمال بوشنافة ، املرجع السابق ، ص 777 . 5- ألامر 57 / 71 املرجع السابق .

إلاثارة العملية للدعوى القضائية ببطالن العقود العقارية املشهرة في القانون الجزائري وقصد توضيح املقصود بالبطالن و تبيان أنواعه و أسبابه، ثم تحديد الجانب إلاجرائي في دعوى بطالن العقود املشهرة باملحافظة العقارية، وذلك قصد معرفة أثر شهر الدعوى العقارية على أطراف الخصومة أو املنازعة القضائية خصصنا املطالب آلاتية : املطلب ألا ول: مسوغات رفع الدعوى القضائية ببطالن العقود العقارية بالدرجة ألاولى بين إن البحث في دواعي رفع الدعوى القضائية ببطالن العقود العقارية يستدعي أن نميز كل من إبطال العقد وبطالنه، حيث أن إلابطال حق يتمسك به سوى املتعاقد الذي تقرر ملصلحته وليس للقاض ي أن يثي ره من تلقاء نفسه، أما بطالن العقد فتقض ي به املحكمة من تلقاء نفسها باعتباره من النظام العام، وبوصفه كذلك فإنه يجوز لكل ذي مصلحة أن يتمسك به لكون العقد لم يستجمع كافة أركانه وانعدمت فيه مقومات صحته ، وهو ألامر الذي يجعله منعدما من الناحية القانونية إذ تتعطل ف اعليته في قانوني . إحداث أي أثر وقد حددت إلارادة التشريعية حاالت بطالن العقد ال سيما املطلق والتي تكون أثناء افتقار العقد ألحد أركانه ألاساسية كأن يتم إبرام العقد من طرف متعاقد عديم ألاهلية، باإلضافة إلى إبرام العقد من الصبي املميز شرط أن يكون التصرف الذي أقدم عليه يمكن تصنيفه ضمن طائفة التصرفات الضارة به لدرجة قل ( 1) به ضررا جسيما فيها نصيبه بالربح و تزايدت خسارته لحد إلاضرار . يضاف إلى ذلك إذا كان املحل املتعاقد عليه مستحيال في ذاته فال يمكن تنفيذه و القيام به أصال ، أو مما يخرج من دائرة املعامالت بحكم طبيعت ه أو بقوة القانون، ناهيك عن كونه مخالفا للنظام العام و آلاداب العامة، ويسري البطالن بشكل مطلق إذا كان الباعث والدافع إلى التعاقد غير مشروع و مخالف ملقتضيات ( 2) النظام العام و آلاداب العامة في املجتمع . بناء على ما سب ق و من خالل استقراء و تحليل فحوى النصوص القانونية املنظمة للعقار في بالدنا باإلضافة إلى ما تضمنته القواعد العامة في هذا الشأن ، فإنه يمكن القول بأن دواعي رفع الدعاوى القضائية بالقسم العقاري و على سبيل املثال فإنها تهدف أساسا إلى فسخ الحقوق العقارية ناهيك ع ن تلك التي أساسها إبطال الحقوق العقارية و كذا التي غايتها تعديل الحقوق العقارية . املطلب الثاني: إلاجراءات القانونية لدعوى البطالن على العقود املشهرة حتى تكتمل دعوى البطالن على العقود املشهرة فيجب أن يلتزم صاحب املطالبة القضائية بما تضمنته املواد 27 إلى 25 و 17 و 727 من قانون إلاجراءات املدنية وإلادارية، حيث تقبل الدعوى إذا لم يكن 1- دربال عبد الرزاق ، النظرية العامة لاللتزام ، مصادر الالتزام ، دار العلوم للنشر و التوزيع ، عنابة الجزائر ، 7007 ، ص 77 . 2- ألامر 57 / 71 املرجع السابق .

سليمي الهادي للمتقاض ي صفة و مصلحة قائمة أو محتملة يقرها القانون باإلضافة إلى شرط ألاهل ية، علما أن توافر هذه الشروط من النظام العام مما يعني بأن القاض ي يثير مسألة انعدامها أو تخلف إحداها بصفة تلقائية . فالصفة في الدعوى القضائية ال تنعقد إال للشخص الذي يدعي بحق ما أو يطالب بمركز قانوني و إذا كان الشخص طبيعيا أو شخصية اعتبارية، أما يستوي ألامر املصلحة فهي تلك املنفعة التي يسعى املدعي لتحقيقها من خالل لجوءه للقضاء، وتعتب املنفعة الدافع الحقيقي من وراء رفع الدعوى والباعث ألاساس ي ( 1) لتحريكها ، باإلضافة إلى شروط ألاهلية والذي لم تتطرق له املادة 27 بل جاء ذكره بموجب املادة 17 والتي اعتبرت انعدامه من ا ملسائل التي يثيرها القاض ي من تلقاء نفسه . و إذا كان محل الدعوى عقارا فإنه يتعين شهرها بمصلحة الحفظ العقاري و ذلك طبقا للمادة 727 من القانون املذكور أعاله والتي يتبين لنا من خالل الاطالع على فحواها بأن رفع الدعوى القضائية على مستوى القسم العقاري والتي ينظر فيها تبعا لإلجراءات الواردة في قانون إلاجر اءات املدنية وإلادارية، وذلك الدعاوى بالفسخ أو إلابطال أو التعديل أو نقص حقوق قائمة على عقود دون إلاخالل باألحكام الخاصة بشهر ( 2) تم شهرها . على ضرورة شهر الدعوى العقارية، ال بمعنى أن إلارادة التشريعية أكدت بشكل واضح ال لبس فيه سيما تلك الخاصة بإبطال عقود ت م شهرها ، وهذا ما أكدته املادة 17 من املرسوم التنفيذي رقم 51 / 17 املتعلق بتأسيس السجل العقاري والتي يستشف منها بأن الدعاوى املرفوعة أمام الجهات القضائية خاصة تلك الرامية إلى النطق بفسخ أو إبطال أو إلغاء أو نقص حقوق ناتجة عن وثائق تم إشهارها ال تقبل شكال أي أنه ال يمكن قبولها إال إذا تم إشهارها مسبقا مراعاة ألحكام املادتين 27- 07 من ألامر رقم 57 / 57 املؤرخ في 01 ذي القعدة عام 2777 املوافق ل 27 نوفمبر 2757 واملتضمن إعداد مسح ألاراض ي العام و تأسيس السجل العقاري، عالوة على أنه يقع على عاتق املدعي إثبات هذا إلاش هار بموجب شهادة تسلم من املحافظة العقارية التي تم على مستواها التأشير بالدعوى القضائية العقارية كما يمكن تقديم نسخة من الطلب ( 3) إلاشهار املوجود عليه تأشير . وقد كرست املحكمة العليا ما جاء في املواد املذكورة أعاله و ذلك من حيث التمسك بالشهر كشرط لقبول الد عوى من طرف املدعين ألاصليين، واعتبرت أن عدم مراعاة قضاة املوضوع ألحكام املادة 17 من 1- ، بلد النشر فضيل العيش ، شرح قانون إلاجراءات املدنية و إلادارية الجديد ، منشورات أمين دون ذكر 7007 ، ص 77 – 70 . 2- الق انون 01 / 07 املؤرخ في 77 / 07 / 7001 ، املتضمن قانون إلاجراءات املدنية و إلادارية ، املعدل و املتمم ، ج ر العدد 72 ، املؤرخة في 77 / 07 / 7001 . 3- املرسوم التنفيذي رقم 51 / 17 املؤرخ في 77 / 07 / 2751 ، املتعلق بتأسيس السجل العقاري ، املعدل و املتمم ، ج ر العدد 70 ، امل ؤرخة في 27 / 07 / 2751 .

إلاثارة العملية للدعوى القضائية ببطالن العقود العقارية املشهرة في القانون الجزائري ( 1) املرسوم 51 / 17 القضائي للنقص من شأنه أن يعرض القرار أن عدم شهرها ال يعد من النظام العام ، غير فال يجوز إثارته تلقائيا من طرف القضاة و هذا اعتمادا على فحوى املادة 17 املذ كورة سلفا والتي مفادها هو أن شهر عريضة رفع الدعوى يكون ضمن حاالت محددة من بينها دعوى بطالن العقود املشهرة قد وردت بغرض حماية مصالح خاصة، ومن ثم فإن إثارتها تلقائيا من طرف القضاة يعتبر تجاوز للسلطة مما سينجر ( 2) املطعون فيه للنقص عنه تعريض القرار . املطلب الثاني: الدعاوى العقارية القانونية املترتبة على شهر آلاثار من خالل ما سبق يتضح لنا أن آثار شهر الدعوى العقارية تتمثل في قبول املطالبة القضائية على مستوى القضاء، علما أن عدم شهرها ال يؤثر على سير الدعوى طاملا لم يبادر املتقاض ي إلثارة مسألة شهر عريضة افتتاح الدعوى القضائية ببطالن العقد العقاري، مما يعني أن إجراء الشهر يقتصر دوره على إعالم الغير بأن العقار محل خصومة أو منازعة قضائية، حيث يتمتع بدور حصري ال تمتد آثاره إلى املدعى عليه كأن يتم منعه من التصرف كإجراء احترازي إلى حين ف صل قاض ي املوضوع سواء لصالحه أو لصالح خصمه . و هو ألامر الذي يستدعي تدخل إلارادة التشريعية لها آثار قانونية ذات فعالية أكبر عن ما هو معمول به على الصعيد امليداني . خاتمة: يتضح لنا من خالل هذه الورقة البحثية بأن الحقوق العقارية وفق املنظومة القانونية السارية املفعول في الجزائر تنشأ بعد القيام بإشهارها وليس بمجرد تحرير محتوى املعاملة الواردة على العقار ضمن سند رسمي، حيث أن حق امللكية وما ينبثق عنه من حقوق وكافة الحقوق العينية املتعلقة بالعقارات ال تتمتع بمراكز قانونية في مواجهة الغير إال منذ تاريخ مباشرة إجراء ات إشهارها في السجل العقاري املخصص لهذا الغرض، بحكم أن قاعدة الشكلية التي أقرها املشرع إلضفاء الصبغة الرسمية على املحرر تعد ركنا في التصرف و الذي يكون صحيحا منتجا آلثاره القانونية في ما بين ألاشخاص، ماعدا ألاثر العيني الذي ال وجود له إال بعد مباشرة عملية ا العقاري على مستوى املحافظة العقارية . لشهر كما تبين لنا بأن الحقوق العينية ألاصلية يتم شهرها عن طريق التسجيل أما الحقوق العينية التبعية فتشهر بموجب إجراء يصطلح عليه بالقيد، و بالنسبة للدعاوى العقارية فتشهر في البطاقة العقارية وفق الهامش ي تنفيذا ألحكام املرسوم التنفيذي رقم إجراءات التأشير 51 / 17 املت علق بتأسيس السجل العقاري . 1- قرار املحكمة العليا تحت رقم 211101 بتاريخ 77 / 07 / 7000 ، الاجتهاد القضائي للغرفة العقارية الجزء ألاول ، قسم ، الوثائق ، الجزائر 7007 ، ص 211 . 2- املحكمة العليا تحت رقم قرار 271072 بتاريخ 75 / 07 / 7000 الاجتهاد القضائي للغرفة العقارية ، املرجع السابق .

سليمي الهادي وبعد الخوض في ثنايا هاته الدراسة ألاكاديمية ذات الطابع القانوني توصلنا إلى أن شهر الدعوى العقارية في التشريع الجزائري ينحصر دوره في ألاثر إلاعالمي، بمعنى أن يكون الغير على دراية و اطالع بأن العقار الذي سيقبل على التعامل فيه محل ن زاع قضائي، و هو ما كرسته املحكمة العليا في اجتهاداتها القضائية حيث أكدت بأن شهر عريضة افتتاح الدعوى ال يصنف من النظام العام فقد أقر لحماية مصالح من طرف القاض ي . خاصة ، فال يثيره القاض ي من تلقاء نفسه بل يثار وهو الاجتهاد الذي ال نراه متماشيا مع ما تفرضه الس وق العقارية و مقتضيات ألامن القانوني العقاري ناهيك عن البعد الاقتصادي والاجتماعي الذي أصبحت تؤديه امللكية العقارية في الحياة اليومية و مساهمتها الفعالة في دفع عجلة التنمية، وبناء على ذلك و تحقيقا لضرورة تناسق النصوص القانونية و عدم تضاربها في ما بينها ارتأ ينا أن نقدم مجموعة من الاقتراحات نوجزها في ما يلي : 2- ضرورة تدخل املشرع قصد وضع حد لتضارب النصوص القانونية و تناقضها في ما بينها للقضاء على التأويالت املتعددة للنص القانوني، ملا لذلك من أثر بالغ في تيسير مهمة القضاة وتوحيد ألاحكام و القرارات القضائية . 7- السهر على تشريع نصوص قانونية تمنح فعالية لشهر الدعاوى العقارية وهذا من خالل عدم الاكتفاء الهامش ي مع مراعاة تحقيق التوازن بين مصلحة املدعي وحق املدعى عليه . بالدور إلاعالمي للتأشير واملراجع قائمة املصادر * باللغة العربية: أوال/ النصوص القانونية : أ)- القوانين و ألاوامر : 2- ألامر 57 / 71 املؤرخ في 71 / 07 / 2757 ، املتضمن القانون املدني الجزائري ، املعدل و املتمم ، ج ر العدد 57 مؤرخة في 70 / 07 / 2757 . 7- ألامر 57 / 57 املؤرخ في 27 / 22 / 2757 املتضمن إعداد مسح ألاراض ي العام و تأسيس السجل العقاري ج ر صادرة في 21 نوفم بر 2757 ، العدد 77 . 7- القانون 01 / 07 املؤرخ في 77 / 07 / 7001 ، املتضمن قانون إلاجراءات املدنية و إلادارية ، املعدل و املتمم ، العدد ج ر 72 ، املؤرخة في 77 / 07 / 7001 . ب)- املراسيم التنفيذية 2- املرسوم التنفيذي رقم 51 / 17 املؤرخ في 77 / 07 / 2751 ، املتعلق بتأسيس ا لسجل العقاري ، املعدل و العدد املتمم ، ج ر 70 ، املؤرخة في 27 / 07 / 2751 .

إلاثارة العملية للدعوى القضائية ببطالن العقود العقارية املشهرة في القانون الجزائري ثانيا/ الكتب: 2- الخلدونية ، القبة ، الجزائر التصرفات العقارية في التشريع الجزائري ، دار جمال بوشنافة ، شهر 7001 . 7- خليل في شرح القانون املدني الجزء الرابع ، ديوان املطبوعات الجامعية ، بن أحمد حسن قدادة ، الوجيز ، عكنون الجزائر 2772 . 7- دربال عبد الرزاق ، النظرية العامة لاللتزام ، مصادر الالتزام ، دار العلوم للنشر و التوزيع، عنابة الجزائر 7007 . 7- رامول خالد، املحافظة ال عقارية كآلية للحفظ العقاري في التشريع الجزائري ، قصر الكتاب ، البليدة ، الجزائر 7002. 7- عبد الحميد الشواربي ، إجراءات الشهر لعقاري في ضوء القضاء و الفقه ، منشأة املعارف، إلاسكندرية ، مصر 2777. 1- فضيل العيش، شرح قانون إلاجراءات املدنية وإلادارية الجديد، م نشورات أمين دون ذكر بلد النشر 7007 . ثالثا/ مذكرات املاجستير: 2- طوايبية حسن، نظام الشهر العقاري الجزائري ، مذكرة ماجيستير ، كلية الحقوق بن عكنون الجزائر ، السنة الجامعية 7002 / 7007. 7- إلياس باروك، نظام الشهر العيني في الجزائر ، مذكرة ماجيستير كلية الحقوق و العلوم الاقتصادية ، ، املوسم الجامعي جامعة ورقلة الجزائر 2771 / 2777 . رابعا/ البحوث واملقاالت: 2- أمين بركات سعود، آثار القيد في السجالت العينية، املجلة القضائية العدد 7 تصدر عن قسم املستند ات سنة للمحكمة العليا، الجزائر و النشر 2777 . 7- علي فياللي، الشهر العقاري في ضوء القضاء الجزائري، مجلة العلوم القانونية والاقتصادية والسياسية ، الجزء كلية الحقوق، جامعة الجزائر 77 العدد 7 ، سنة 7000. خامسا/ الدوريات: - ، الاجتهاد القضائي للغرفة العقارية الجزء ألاول ، قسم الوثائق ، املحكمة العليا، الجزائر 7007 . * باللغة ألاجنبية: - Frédéric lecler , droi des contrats spéciaux , L.C.D.J France , 2007. - Mohand tahar Alloum , le regime foncier en algerie, lmpression moderne , Alger 2005.