إشكاليات عقد البيع على التصاميم في ضوء القانون الجزائري

إشكاليات عقد البيع على ال تصاميم يف ضوء القانون اجلزائري طالب ال دكتوراه: حساين حممد كلية احلقوق و العلوم السياسية جامعة حممد بن امحد وهران 2 مقدمة : اعتمدت اجلزائر ثالث أنظمة قانونية يف جمال النشاط العقاري ،بداية مبرسوم 73 / 82 املتعلق بشروط بيع املساكن اجلديدة من طرف اهلي ئات العمومية 1 ، مث مرسوم 86 / 07 املتعلق ابلرتقية العقارية 2 اىل ان جاءا املرسوم التشريعي رقم 03 / 93 خ يف أول مارس املؤر 1993 ،املتعلق ابلنشاط العقاري الذي مل يكن ملما بكافة جوانب هذا العقد،وما حييط به من إشكاالت، إذ متيزت نصوصه ابلعمومية وانعدام الدقة يف الصيا غة، مما جعل بعض مواده تتسم ابلغموض ع اجلزائري ابصدار قانون وأحياان ابلتعارض مع نصوص أخرى، ولسد العجز قام املشر 11 / 04 املتعلق ابلنشاط العقاري املعمول به حاليا. 3 ج عن القواع وبيع العقار على التصاميم هو عقد متميز،وله من اخلصوصية ما جيعله خير د العامة لعقد البيع يف كثري من أحكامه ،وخصوصية هذا العقد جتعله يثري العديد من اإلشكاالت النظرية والتطبيقي ة، بدءا بطبيعته القانونية اليت كانت حمل جدل فقهي كبري، كما أن ارتباط بيع العقار على التصاميم ابلرتقية العقار ج من إطار املعامالت ية جيعله خير املدنية ليدخل يف إطار املعامالت التجارية، ومن جهة أخرى فإن الطبيعة اخلاصة حمل ل هذا العقد ابعتباره عقار غري موجود وقت التعاقد تعد خروجا عن القواعد العامة املتعلقة بعقد البيع ،مما خيلق ع دة إشكاليات خاصة فيما يتعلق برهن هذا العقار ،لذلك ساحاول يف هذا املقال دراسة اإلشكاليات الظاهرة لعقد البيع على التصاميم على ضوء القانون اجلزائري . املبحــث األول: ماهية عقد بيع العقار بناء على التصاميم 1 . 47 الجديدة من طرف الهيئات العمومية ،ج ر ن المتعلق ببيع المساك 1973 / 06 / 05 المؤرخ في 82 / 73 المرسوم 2 . 10 املتعلق ابلرتقية العقارية ،ج ر العدد 1986 / 03 / 04 املؤرخ يف 07 / 86 املرسوم 14 3 ،ج ر 1993 / 03 / 01 يف املتعلق ابلرتقية العقارية املؤرخ 03 / 93 املرسوم التشريعي

إن اإلحاطة مباهية عقد بيع العقار بناء على التصاميم تستوجب البحث أوال يف مفهوم هذا العقد، مث البحث يف الطبيعة القانونية له، و اليت أاثرت جدال كبريا على مستوى الفقه و القضاء، و ذلك ملا يتميز به هذا العقد من خصوصيات، مما يستدعي البحث كذلك يف أوجه اخلصوصية يف عقد بيع ال عقار بناء على ال تصاميم واليت جتعله خيتلف كثريا عن بيع العقار العادي، و عليه فإن دراستنا ملاهية بيع العقار بناء ع لى التصاميم. املطلب األول: تعريف عقد بيع العقار بناء على التصاميم: ع اجلزائري عقد بيع العقار بناء على على املرسوم التشريعي مل يعرف املشر 93 / 03 لكنه تدارك ذلك يف القانون 11 / 04 ي املادة 28 منه "عقد بيع على التصاميم أو جزء من البناية أو يف طور االجناز عقد الذي يتضمن حتويل حقوق األرض و البناايت من طرف املرقي العقاري لفائدة املكتتب موازاة مع تقدمي األشغال و يف املقابل يلتزم املكتتب بتسديد السعر كلما تقدم االجناز" 4 وان كان الفقه قد أ عطى عدة تعاريف التصاميم أبنه: « عقد بيع عقاري حمله عقار يف طور التشييد، يلتزم مبقتضاه املرقي – البائع - أبن يتم تشييده يف األجل املتفق عليه، و ابملواصفات املطلوبة، و أن ينقل ملكيته للمشرتي، الذي يلتزم أبن يدفع للبائع أثناء التشييد دفعات خمصومة من مثن البيع حتدد قيمتها، و طريقة آجال دفعها ابإلنفاق » 5 . كما عرف أبنه: « عقد مبوجبه يلتزم البائع، الذي يسمى متعامال يف الرتقية العقارية إبجناز بناية أو جزء من بناية للمشرتي مقابل مثن تقديري يدفعه هذا األخري بنسب، و يف آجال يتفق عليها الطرفان، و يسمى ابلب يع على التصاميم، ألن املشرتي يعاين حمل العقد يف خمطط حيدد كل مواصفاته قبل وجوده على أ رض الواقع .» و عرف أيضا أبنه: « عقد بيع عقاري، حمله عقار مل ينجز بعد، أو يف طور اإلجناز يلتزم بتشييده البائع، املتعامل يف الرتقية العقارية، وفقا للنماذج و التصاميم املطلوبة و خالل األجل املتفق عليه يف العقد، و تسليمه للمشرتي، و ذلك مقابل تسبيقات و دفعات جمزأة يدفعها هذا األخري حبسب تقدم األشغال، و يف املدة ما بني إبرام العقد و 4 - النص الفرنسي للمادة 261 L 1 من قانون البناء و السكن : du code de la construction et de 1 – article L 261 l’habitation « la vente l’immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige a édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat » 5 - و يس فتحي، املسؤولية املدنية و الضماانت اخلاصة يف بيع العقار قبل اإلجناز، حبث لنيل درجة املاجستري يف القانون العقاري لسنة 1999 ، جامعة البليدة، ص 49 .

تسليم العقار » 6 ،و ما يالحظ أن كان األساسية وخصائصه لعقد كل التعاريف جاءت يف نفس السياق بتحديد األر حمدد حساسيته اجتاه املواطن، ع اجلزائري حدد التعريف القانوين هلذا العقد نظرا خلطورته و بذلك فان املشر خصائصه ب: أوال – حمل بيع الع قار بناء على التصاميم عقار غري منجز و ع اجلزائري يف املادة يستوي يف ذلك العقار غري املنجز متاما أو يف طور االجناز ،و هو ما عرب عنه املشر 28 من املرسوم التشريعي 11 / 04 و إن كان قد سبق اإلشارة اليه يف قانون 93 / 03 يف املادة 09 منه مبصطلح آخر يفيد ع يف إجنازه دون االنتهاء منه، حيث جاء يف نص هذه املادة: إمكانية أن يكون حمل هذا العقد قد شر « ميكن للمتعامل يف الرتقية العقارية أن يبيع ألحد املشرتين بناية أو جزء من بناية قبل إمتام اإلجناز... .» 7 اثنيا – ت كفل البائع بعملية إجناز العقار ابلرجوع إىل نصوص املرسوم التشريعي رقم 04 / 11 جند أن املادة 27 كد على منه تؤ ض رورة تكفل البائع يف البيع على التصاميم إبجناز البناية، و ذلك من خالل الفقرة األخرية اليت جاء فيها « : تسليم العقار املقرر بناؤه او يف طور البناء فالبائع املرقي العقاري يف عقد بيع العقار بناء على التصاميم هو من يتوىل مهمة إ جناز العقار، و إمتام هذا اإلجناز حىت يتسىن له نقل ملكيته و تسليمه للمشرتي. و يف هذا الصدد، فقد اعتربت حمكمة النقض الفرنسية، يف قرار هلا صادر يف 22 فيفري 1984 ، أنه ليس بيعا قبل اإلجناز حيكمه القانون رقم 67 / 3 العقد الذي يتنازل مبوجبه البائع للمشرتي عن عقار و هو يف طور اإلجناز ابحلالة اليت يكون عليها و دون إمتاما إلجناز 8 . 6 - نوي عقيلة، النظام القا نوين لعقد بيع العقار بناء على التصميم يف القا نون اجلزائري، مذكرة لنيل درجة املاجستري كلية ع: عقود ومسؤولية، ، فر احلقوق – بن عكنون - ل سنة 2003 / 2004 ص 17 . 7 - نوي عقيلة، املرجع السابق، ص 13 . Paragraphe 24 . 8 class, - la vente d’immeuble à construire, juris – Daniel Sizaire construction, 1 991 .

اثلثا - دفع الثمن اب لتقسيط: إن عدم دفع الثمن مجلة واحدة يف عقد بيع العقار بناء على التصاميم، فرضته ا لطبيعة اخلاصة للمحل يف هذا العقد، إذ من غري املنطقي أن يويف املشرتي بكامل التزامه بدفع الثمن،يف حني مل ع البائع بتنفيذ التزامه يشر املقابل إبجناز العقار و تسليمه. ع اجلزائري، الثمن يف هذا العقد مستحقا على أقساط و دفعات جمزأة، وترك لطريف العقد و عليه فقد جعل املشر حرية االتفاق على مواعيد استحقاق هذه األقساط مع ربطها مبراحل إجناز العمل، ذلك أن حتديد مواعيد معينة بدفع األقساط دون ربطها صراحة مبراحل إجناز العمل، قد يؤدي يف كثري من احلاالت إىل حتقيق األقساط املتتالية دون أن يكون البائع قد بدأ العمل بعد، أو دون أن يكون قد وصل به إىل مرحلة تتناسب مع األقساط املستحقة 9 ،و من جهة اخرى قد يتغري جمرايت البناء ابن يغري املرقي العقاري يف اخر قسط بزايدة غري متفق عليها نظرا لتغري احلالة االقتصادية و ظروف البناء واملعامالت االقتصادية ا وان املرقي العقاري قد وجد من يشرتي العقار بدفعة واحدة ، مما جيعل املكتتب يف حالة غري قانونية ال يستطيع فيها فسخ العقد من جهة و ال يستطيع دفع الزايدة من جهة أخرى، و ان كان القانون يسمح له بذلك وفقا للمادة 32 من قانون 11 / 04 ، مما جيعله يلجا للقضاء يعتقد انه قد وجد حال لإللزام املرقي ابلعقد إال انه يتفاجا أن املرقي العقاري يتوقف على إمتام الشقة لغاية صدور احلكم النهائي يف الدعوى ابعتبار ان الشقة يف نزاع قضائي و ان كان القض اء سيحكم ابلثمن الذي اتفق عليه الطرفان مبعدل ال يتجاوز العشرون ابملائة كحد أقصى وفقا للمادة 38 من قانون 11 / 04 ،جيد نفسه املتقاضي قد خسر أمواال طول مدة النزاع . : املطلب الثاين متييز عقد بيع العقار بناء على التصاميم عن ابقي عقود الناقلة للملكية : أوال: متييزه عن البيع االبتدائي:. 04 9 / 11 من قانون 26 انظر املادة

يعترب العقد االبتدائي وعد ابلبيع و الشراء ملزم للجانبني 10 ، يتفق فيه الطرفان على مجيع املسائل اجلوهرية لعقد البيع و يتم إبرام عقد البيع االبتدائي العتبارات أمهها توفري الوقت الالزم لطريف العقد للتأكد من وضعية العقار، و جتهيز سندات امللكية و ا لتثبت منها، و تدبري الثمن. 11 كان و شروط الصحة اليت ينعقد هبا البيع صحيحة فإنه أيضا يرتتب و إذا انعقد البيع االبتدائي صحيحا بنفس األر عليه من اآلاثر ما يرتتب على البيع، إال أن هذه اآلاثر ال يقصد تنفيذها يف احلال، بل تبقى موقوفة إىل حني حتر ير العقد النهائي. 12 و من خالل هذا التعريف املوجز بعقد البيع االبتدائي، تتضح الفوارق اجلوهرية بينه و بني عقد بيع العقار بناء على التصاميم. ففي حني أن البيع االبتدائي هو جمرد وعد ابلب يع ملزم للجانبني، فإن آاثر عقد بيع العقار على التصاميم هي آاثر البيع النهائي، بينما تقتصر آاثر البيع االبتدائي على جمرد ترتيب التزام شخصي يف ذمة كل من البائع و املشرتي إببرام البيع النهائي، يستطيع كل منهما التخلص منه. 13 و اعتبارا لكون بيع العقار بناء على ال تصاميم عقدا هنائيا، فإنه يعتد بتارخيه لسراين عقد البيع، بينما ال يعتد بتاريخ البيع االبتدائي لسراين عقد البيع، و إمنا العربة بتاريخ إبرام العقد النهائي. 14 كما أن عقد البيع االبتدائي جيوز تعديله ابلبيع النهائي، كأن يتم التعديل يف مقدار الشيء املبيع، أو يف مث ن البيع، بينما يف بيع العقار على التصاميم، فإن التغيري يف مثن البيع ال يتم إال طبقا لطريقة مراجعة الثمن املتفق عليها، و أن أي تغيري يف العقار املبيع يشكل عيبا من عيوب املطابقة يستوجب املسؤولية. 15 . اثنيا: متييزه عن الوعد ابل بيع. 10 - ويس فتحي، املرجع السابق، ص 54 . 11 - نوي عقيلة، املرجع السابق، ص 23 . 12 - عبد الرزاق السنهوري،الوسيط يف شرح القانون املدين،العقود اليت ترد على امللكية - البيع واملقايضة - اجلزء الرابع،ص 105 . 13 - ويس فتحي، املرجع السابق، ص 54 . 14 - نوي عقيلة، املرجع السابق، ص 23 . 15 - ويس فتحي، املرجع السابق، ص 55 .

تنص املادة 71 من القانون املدين اجلزائري على أن: « االتفاق الذي يعد به كال امل تعاقدين أو أحدمها إببرام عقد معني يف املستقبل ال يكون له أثر إال إذا عني مجيع املسائل اجلوهري ة للعقد املرا د إبرامه و املدة اليت جيب إبرامه فيها، و إذا اشرتط القانون لتمام العقد استيفاء شكل معني فهذا الشكل يطبق أيضا على اإل تفاق املتضمن الوعد ابلتعاقد .» و يتبني من نص املادة 71 املذكورة أعاله، أن الوعد ابلبيع عبارة عن اتفاق غري هنائي، ألنه ينصب على كان العقد بصفة عامة. جمرد وعد ابلبيع، و ال ينصب على البيع ذاته، و ابلتايل جيب النعقاده أن تتوافر فيه أر 16 و يشرتط طبقا لذات املادة أن يقع اتفاق األطراف على مجيع املسائل اجلوهرية ل لبيع، فضال عن امل دة الواجبة إلبداء الرغبة، و إذا انقضت هذه املدة دون أن يبدي املشرتي رغبته، حتلل ا لواعد من التزامه. و عليه فان بيع العقار على التصاميم، ينشئ فور إبرامه التزامات يف ذمة البائع و املشرتي، يف حني أن الوعد ابلبيع ليس بيعا على اإلطالق، إذ ال ينشئ ما ينشئه البيع من التزامات، بل كل ما ينشأ عن الوعد ابلبيع هو التزام الواعد إببرام عقد البيع إذا ما أظهر املوعود له رغبته يف ذلك خالل املدة املتفق عليها. 17 كما أن الواعد ابلبيع يبقى مالكا للشيء املوعود ببيعه إىل حني إبرام عقد البيع بينما تنتقل امللكية يف بيع العقار على التصاميم يف اجلزائر مبجرد التوقيع. 18 و من املتصور أن يربم البائع و املشرتي وعدا ابلتعاقد على بيع العقار بناء على التصاميم، إذا ما استجمع العناصر الالزمة لصحته، و أمه ها تعيني املعقود عليه واملقابل، و املدة اليت يكون ملزما خالهلا. 19 اثلث ا: متييزه عن البيع ابلتقسيط. تنص على هذه الصورة من البيع املادة 363 من القانون املدين اجلزائري، "اذا كان الثمن ابلتقسيط جاز للمتعاقدين أن يتفقا على أن يستبقي البائع جزءا منه"و قد جاء يف نفس املادة "اذا وىف املشرتي مجيع األقساط يعترب انه متلك الشيء املبيع من يوم البيع".و معىن ذلك ان هذا البيع يتم بواسطة تقسيط الثمن على عدة آجال، و تسليم املبيع 16 - أ محد خليل حسن قدادة، عقد البيع، الوجيز يف شرح القانون املدين اجلزائري، اجلزء الرابع، عقد البيع، ط بعة 1996 ،ديوان املطبوعات اجلامعية ،ـص 37 17 - ويس فتحي، املرجع السابق، ص 57 . 18 - ويس فتحي، نفس املرجع نفس الصفحة. 19 - نوي عقيلة، املرجع السابق،ص 25 ..

إىل املشرتي من وقت انعقاد العقد، على أال تنتقل إليه ملكيته إال بعد أن يويف مجيع الثمن، كما يتمكن البائع أيضا من احلصول على مقابل انتفاع املشرتي ابملبيع من وقت انعقاد العقد. 20 و إن كان وجه الشبه بني بيع العقار على التصاميم و البيع ابلتقسيط، يتمثل يف أن د فع الثمن يف كليهما يتم على أقساط، فإن مسألة انتقال امللكية تعد من أهم ما يفصل بينهما ففي البيع ابلتقس يط ال يتم انتقال ملكية املبيع إىل املشرتي إال بعد سداد مجيع األقساط املكونة جملموع الثمن املتفق عليه يف العقد، أ ما ابلنسبة لبيع العقار على التصاميم فإن ملكية العقار حمل البيع تنتقل إىل املشرتي منذ اتريخ إبرام العقد و توقيعه، وهو ما نصت عليه املادة الثانية املرسوم 94 / 58 املتضمن منوذج بيع العقار بناء على التصاميم، حيث جاء فيه ا: « يكون املشرتي مالكا للبناية املبيعة اآلن بناء على التصاميم ابتداء من اتريخ التوقيع... .» رابعا : متييزه عن بيع األشياء املستقبلية. تنص املادة 92 من القانون املدين اجلزائري على أنه: « جيو ز أن يكون حمل االلتزام شيئا مستقبال، و حمققا .» يتضمن هذا النص قاعدة عامة مفادها جواز التعامل يف األشياء املستقبلة، و من مث، جي وز بيع عقار قبل إمتام بنائه، و حمصول قبل نضجه. و إذا كان يظهر من الوهلة األوىل أن بيع العقار بناء على التصاميم، هو بيع لشيء م ستقب ل، فإن املبيع يف هذا العقد فعال شيء مستقبل ابلنسبة للبناء فقط، دون القطعة األرضية اليت ستشيد فوقها ، اليت تنقل ملكيتها للمشرتي منذ التوقيع على العقد. كما أن عقد بيع العقار على التصاميم ينطوي على أحكام متميزة، حتقق للمشرتي محاية من االحتماالت و اجملازفات، فع لى عكس املشرتي العادي للشيء املستقبل الذي يبقى مهددا ابالحتمال و احلظ، فإن مشرتي العقار ع هذا العقد كز قانوين قوي بفضل األحكام الصارمة اليت نظم هبا املشر بناء على التصاميم يتمتع مبر 21 ، فهو ال جيازف ال يف مقدار البيع و ال يف وجود املبيع نفسه. املبحث الثاين: 20 - نوى عقيلة ،نفس املرجع، ص 26 . 21 - ويس فتحي، املرجع السابق، ص 58 .

ال ضمان يف عقد البيع على التصاميم: لضمان عيوب البناء املنجز وفقا لصيغة البيع على التصاميم ، انطلق الفقه من فكرة التزام البائع ابلبناء الذي يقود ابلضرورة إىل تنفيذ العقد طبقا لنفس املعايري و القواعد الفنية اليت حتكم عقد املقاولة ، واليت تفرض وجوب أن يكون العقا ع إضفاء طابع ر متقن و سليم، و هذا األثر ال يظهر إال ابستعماله من طرف املكتتب او املالك ، لذا قرر املشر من احلماية اخلاصة ملقتين العقار بناءا على التصاميم لتصبح مسؤولية البائع قانونية جتد أساسها يف نص املادة 46 من القانون 11 / 04 املطلب االول: مسؤولية البائع ع لى العقار ملدة عشر سنوات : انطالقا من نص املادة 26 من قانون 11 / 04 و املادة 554 و السيما املادة ة قانون املدين 178 من القانون 95 / 07 املتعلق ابلتأمينات،واملتمم ابلقانون 06 / 04 ع اجلزائري اإلطار القانوين أحكام الضمان ، اوجد املشر العشري املطبق على عقد البيع بناءا فنصت املادة على التصاميم.، 554 من ق م على أنه:"يضمن املهندس املعماري و املقاول متضامنني ما حيدث خالل عشر سنوات من هتدم كلي أو جزئي فيما شيداه من مبان أو أقاماه من منشآت اثبتة أخرى و لو كان التهدم انشئا عن عيب يف األرض و يشمل الضمان املنصوص عليه يف الفقرة السابقة ما يوجد يف املباين و املنشآت من عيوب يرتتب عليها هتديد متانة البناء و سالمته". ح إذا كنا بصدد: و ابلتايل فإن مسؤولية البائع عن الضمان العشري تطر - التهدم الذي حيدث يف البناء - العيب الذي يهدد متانة البناء و سالمته - األضرار اليت متس صالبة عناصر التج هيز

اوال - ابلنسبة للمسؤول عن هذا الضمان : يعترب املقاول واملهندس املعماري املسؤوالن التقليداين عن الضمان العشري حسب ما جاء به نص املادة 554 كز ابئع العقار بناءا على التصاميم كملتزم ق م غري أنه و خلصوصية مر ابلتشييد و مسؤول و مشرف عن متام البناء و تسليمه ع ابملقاول للمشرتي خال من أي عيب قد يشوبه، أحلقه املشر و املهندس املعماري كمسؤول عن الضمان العشري و هو ما نصت عليه املادة 46 منالقانون 11 / 04 املذكورة سالفا، أما املادة 08 / 02 من املرسوم التنفيذي 93 / 58 فتنص على أنه : "يتكفل املتعامل يف الرتقية العقارية مبراقب ة الضمان و متابعته عن طريق الضمان العشري لكل املهندسني املعماريني و املقاولني و العمال القطعيني ح أنه يقبل التصرف ابلتضامن معهم إزاء املشرتي و األطراف األخرى إال إذا كة يف البناية و يصر املدعوين يف املشار حصل خطأ ال ميكن أن ينسب إليه". و حسب النصني السابقني ميكننا القول أبن املسؤولية عن الضمان العشري تكون ابلتضامن بني أربعة أشخاص و هم: - املهندس املعماري. - املقاول األصلي. - ابئع العقار بصفتة مرقيا عقاراي. - املتدخلني االخرين. و يشرتط لقيام التضامن بينهم أن يتحقق البائع أبن املقاولني و املهندسني املعماريني املكلفني إبجناز البناء حيوزون على شهادة أتمني تغطي مسؤوليتهم عن الضمان العشري طبقا لقانون التأمينات على أن تبلغ نسخة من هذا التأمني إىل املشرتي يوم حيازته مللكية البناية كأقصى أجل.

أما يف حالة امتناع البائع عن مراقبة وجود التأمني فإنه يتحمل املسؤولية املد ينة كاملة عن الضمان العشري يف مواجهة املشرتي إذا مل يتمكن من دفع هاته املسؤولية إبثبات السبب األجنيب أو القوة القاهرة. اثنيا: ابلنسبة للمستفيد من الضمان كبة لألعمال القانونية اليت تنجر عن إبرام عقد لبيع فإن الصفة املر بناء على التصاميم جتعل املستفيد من الضم ان العشري يتغري بتغري طبيعة العالقة بني األطراف، فنجد أن البائع يستفيد من الضمان يف عالقته مع املقاول و املهندس املعماري بصفة رب العمل و مصدره عقد املقاولة املربم بينهما. لكن إذا نظران إىل هذا الضمان من زاوية عقد بيع العقار بناءا على التصاميم فإن البائع ي صبح ملزما ابلضمان يف مواجهة املشرتي انطالقا من عقد البيع الذي جيعله خلفا خاصا للبائع. و ابلتايل فإن دعوى الضمان تتبع أساسا امللكية و ال تتبع العقار و بذلك ال ميكننا القول ابستفادة املؤجر و احلائز كد مب مثال بدعوى الضمان عكس املالك املتتابعني و هو األمر املؤ وجب نص املادة 178 / 02 من القانون 95 / 07 السالف الذكر، و اليت تنص على أنه:" يستفيد من هذا الضمان صاحب املشروع و مالكه املتتاليني إىل غاية انقضاء أجل الضمان". اثلثا: دعوى الضمان العشري امام القسم العقاري: رأينا أن املسؤولية عن الضمان العشري تضامنية، و ابلتايل يكون للمشرتي اخليار يف رفع دعواه على أي من أشخاص الضمان و إن كانت يف غالب األحيان ترفع مباشرة على البائع لسهولة الرجوع عليه خالفا للباقني الذين قد يكونون يف الغالب جمهولني لدى املشرتي. وعليه يلزم البائع ابلضمان إذا حتقق سببه خالل مدة عشر سنوات يبدأ حسا هبا حسب نص املادة 554 ق م من اتريخ التسليم النهائي، حبيث إذا صاحب التسليم النهائي حتفظا من املشرتي فإن نقطة انطالق امليعاد تبدأ من التاريخ الذي يتحول فيه التسليم هنائيا

و تعترب أحكام الضمان العشري من النظام العام ال جيوز االتفاق على خمالفتها اب إلعفاء منه ا أو إنقاصها و إن ع ابملادة كان جيوز الزايدة فيها و هو ما نص عليه املشر 18 من املرسوم التشريعي 9 3 / 03 : "كل بند يف العقد يكون الغرض منه إلغاء أو حتديد املسؤولية أو الضماانت املنصوص عليهاأو حتديد مدا ها إما عن طريق إبعاد تضامن املقاولني من الباطن أو حتديده يعد ابطال و كأن مل يكن". كما نصت املادة 556 ق م على أنه: "يكون ابطال كل شرط يقصد به إعفاء املهندس امل عماري و املقاول من الضمان أو احلد منه". و تتقادم دعوى الضمان العشري حسب املادة 557 ق م مبرور ثالث سنوات من يوم حصول التهدم أو اكتشاف العيب على أن املسؤول عن الضمان ال يستطيع أن يتمسك مبدة ثالث سنوات مىت تبني أن التهدم أو العيب كان بسبب غش صادر منه 22 . و مل تشرط املادة 557 ق م علم صاحب احلق يف الضمان حبصول التهدم أو العيب و لذلك فإن جمرد حدوثه يؤدي إىل بدء سراين مدة الثالث سنوات، حىت و لو مل يعلم بذلك املشرتي فق د تتولد الدعوى و تتقادم دون أن يعلم هبا املشرتي 23 . املطلب الثاين ضمان حسن اإلجناز . أوال: نفي فكرة اخلطا على اساس الضمان 22 - حممد حسني منصور،املسئولية املعمارية ،دار اجلامعة اجلديدة ،مصر ، 1999 ،ص، 178 23 - ويس فتحي، املرجع السابق،ص 125 .

ان ضمان متام اإلجناز هو ضمان موضوعي ال يس تند إىل فكرة اخلطأ على خالف الضماان ج ت السابقة، بل إنه يدر يف نطاق االلتزام التعاقدي بتحقيق نتيجة و من مت فاملشرتي ال يطالب سوى بتعيني ا خللل الذي يوجد ابلعقار املنجز سواء مبحضر التسليم إذا كان اخللل ظاهرا أثناء عملية تسليمه أو إبخطار البائع هب ا كتابة إذا ظ هرت خالل السنة املوالية و يرتتب على ذلك أن البائع ملزم قانوان إبصالح ذلك اخللل وال ميكن التخ لص منه إال إبثبات السبب األجنيب أو خطأ املشرتي نفسه. اثنيا: أشخاص هذا الضمان كني يف عمل ع اجلزائري البائع دون غريه من املشار الزم املشر ية تشييد العقا ر، سواء املقاول أو املهندس املعماري بضمان حسن اإلجناز. و يرى البعض أن القصد من جعل البائع ملتزما بضمان حسن اإلجناز يف التشريع اجلزائري هو ابئع العقار دون غريه هو التسهيل على املشرتي يف االستفادة من هذا الضمان كون البائع معروف لديه فهو من يتعامل معه، أما كني يف البناء فإن تعاملهم يكون مع البائع فقد جيهلهم املشرتي متاما فتصعب عليه متابعتهم املقاول و غريه من املشار و ابلتايل يضيع حقه يف الضمان 24 . لذلك فإن على املشرتي إال الرجوع على البائع، و يف غياب االلتزام القانوين للمق اول بضمان متام اإلجنا ز فللبائع أن يستعمل حقه يف االقتطاع لنسبة من مثن املشروع على سبيل الضمان عن طريق إدراج ب ند يف العقد الذي يربطه ابملقاول، أو أن يستعمل حقه يف الرجوع الحقا على املسئول بدعوى التعويض وفقا لقو اعد املسؤولية التقصريية. اثلثا: دعوى ضمان حسن اإلجناز 24 - عقيل ة نوي، املرجع السابق،ص 163 .

طبقا املادة 26 / 2 منقانون 11 / 04 تكون مدة ضمان متام اإلجناز سنة كاملةمن يوم ت ان سليم العقار مكتمال يستوجب ظهور أي خلل أثناءها إعمال الضمان ابعتبارها مسئولية شخصية بغض النظر عن و جود شهادة املطابقة و رغم حيازة املشرتي للعقار املنجز. ع اجلزائري عدم متييزه و ما يالحظ عند املشر بني املرقي العقاري و ابئع العقار فا عتربمها طرفا واحد. غري أن اإلشكال ع الف ع اجلزائري مثلما أغفلها املشر ح بصدد مدة دعوى الضمان اليت أغفلها املشر يطر رنسي ليذهب جانب من الفقه إىل أن مدة سنة هي مدة موحدة بني الضمان و دعواه حبيث يبدآن و ينتهيان معا. إال أنه ع ذهب جانب آخر من الفقه الفرنسي املعاصر إىل ضرورة التمييز بني مدة الضمان اليت حددها املشر ابلنص الصريح و مدة التبليغ أو اإلخطار أي املدة اليت جيب على رب العمل أن يبلغ أو خيطر خالهلا املقاول املعين مبا تكشف له من خلل بعد متام التسليم و االستالم و يطلب إصال حه 25 . و إعماال لنص م 119 ق م ج اليت توجب إعذار املدين قبل املطالبة القضائية فإن امل شرتي مطالب إبخطار البائع بظهور اخللل حىت يبادر إبصالحه، مث أن م 04 من املرسوم التنفيذي 94 / 51 حتث األطر اف على وجوب حتديد آجال تدارك العيوب، مبعىن أن البائع يضمن ما يظهر ابلعقا ر من خلل طيلة سنة كاملة كه خالل املدة و يلزم بتدار املتفق عليها من اتريخ إخطاره على أن يتم اإلخطار يف اآلجال املعقولة لغياب النص أيضا على املدة اليت جيب فيها على املشرتي أن يوجه إخطاره للبائع بظهور اخللل. و يرى البعض أنه حلل هذا اإلشكال فإنه ميكن لألطراف أن يتفطنوا بسهولة ملسألة اإلخطار ابلعيوب فيضمنوا عقدهم اتفاقا خاصا بتحديد أجل يتم خالله إخطار البائع ابلعيوب و تكليفه إبصالحها حبيث يرتتب عن إمهال هذه املدة سقوط حق املشرتي يف إصالح العيوب 26 . 25 - عبد الرزاق حسني يس،املرجع السابق،ص 1076 . 26 - ويس فتحي، املرجع السابق،ص 139 .

غري أن هذا الرأي ال يعطي حال حامسا لإلشكال ذلك أنه و إن صح أن املشرتي مل يطالب البائع بتدارك اخللل و إصالحه خالل املدة املتفق عليها فإنه ابنتهائها يكون قد سقط حقه يف املطالبة إبصالح اخللل، غري أن اإلشكال يستمر يف احلالة اليت يوجه فيها املشرتي إخطاره للبائع يف األجل احملدد و مل يبادر البائع بتنفيذ التزامه مما يفتح بذل ك الباب للمشرتي ملطالبته قضائيا بتنفيذ التزامه. خامتة يعترب البيع على التصـــــــــــاميم وفقا لقانون 11 / 04 ع اجلزائري من اجل من اهم النصـــــــــــوص اليت اعتمد عليها املشـــــــــــر النهوض بعجلة التقليص من ازمة السـكن و تطوير السـكنات الرتقوية موحدا النمط القانوين لتنظيم النشـاط الرتقوي و مسايرة اجملال االقتصادي لكل مواطن من اجل اقتناء مسكن حسب قدرته املالية .