إشكالات شهر العقود الناقلة للملكية العقارية في التشريع الجزائري

اجمللد 09 / العـــدد : 02 ( 2 1 20 ) ، ص 408 - 427 جملـة القانون العقاري والبيئة 1 يف التشريع اجلزائري العقارية شكاالت شهر العقود الناقلة للملكية إ Problematic of transferring contracts of real estate owners hip's month in the Algerian legislative system طالبة الدكتوراه بضياف هاجر جامعة أبو بكر بلقايد تلمسان ( اجلزائر ) ، hadjer.bediaf@univ - tlemcen.dz اتريخ االستالم: 12 / 05 / 202 1 اتريخ القبول: 22 / 05 / 202 1 اتريخ النشر: 07 / 06 / 2021 ملخص : هتدف هذه الورقة البحثية لإلحاطة مبختلف اإلشكاالت القانونية واملادية اليت تعرتي شهر العقود الناقلة للملكية العقارية، سواء على مستوى مصاحل املسح العقاري، أو على مستوى احلفظ العقاري. وقد خلصت الدراسة إىل أن خمتلف احللول التشريعية والتنظيمية اليت ع اجلزائري ملواجهة أقرها املشر كافية، وميكن وصفها ابحللول الرتقيعية اليت هتدف ملعاجلة وضعيات مستقلة، إشكاالت الشهر العقاري غري ما يستدعي البحث عن حلول جذرية لتسوية إشكاالت الشهر العقاري. كلمات م فتاحية: عقار ، عقد ، املسح العقاري، احلفظ العقاري . Abstract : The present research paper aims to cover the various legal and material issues concerning the month of contracts that transfer real estate ownership, whether at the level of real estate survey services, or at the level of real estate conservation. The study concluded that the various legislative and organizational solutions approved by the Algerian legislator to confront the problems of the real estate registr y are insufficient, and they can be described as prosthetic solutions that aim to address independent situations, which calls for the search of radical solutions to settle the problems of the real estate registry . Keywords: real estate ; contract ; cadastral survey ; real estate conservation .

بضياف هاجر 2 1 . مقدمة: يعترب إجراء الشهر العقاري أهم مرحلة مير هبا العقد الناقل للملكية، نظرا خلصوصيته يف نقل امللكية العقارية، وضبطها، يف هذا اخلصوص حيكم الشهر العقاري عامليا نظامان: نظام الشهر الشخصي، ونظام الشهر العيين ، غري أن الفرق اجلوهري بينهما، أن الشهر العيين يقتضي القيام مب سح شامل للملكية العقارية، وهو ما ابشرته اجلزا ئر ابتداء من سنة 1975 اليت سع ت لتنظيم الوعاء العقاري و ضبط التصرفات العقارية، وحسن استغالهلا، وهذا من خالل إصدار ا ألمر 75 - 74 1 املتضمن مسح األراضي العام وأتسيس السجل العقاري، ومراسيمه التنظيمية 76 - 62 2 املتضمن إعداد مسح األراضي العام، و 76 - 63 3 املتضمن أتسيس السجل العقاري، واملسح العقاري عملية تقنية تبدأها إدارة املسح العقاري، وتنتهي آباثر قانونية أمهها تسليم الدفرت العقاري على م ستوى احملافظة العقارية، والدفرت العقاري يعترب مبثابة وثيقة هوية للعقار، وهو الوثيقة األساسية يف إداريت احلفظ العقاري، املسح حترير التصرفات الناقلة للملكية العقارية، ومن هنا يظهر االرتباط الوثيق بني كان يف عملية شهر البيع العقاري، إذ ي العقاري، اللتان تشرت كالة مسح العقاري، التحقق من تم على مستوى و كإجراء ممهد لشهره على مستوى احملافظة العقارية. الوضعية املسحية للعقار حمل التصرف الناقل للملكية ح عمل إداريت املسح واحلفظ العقاري إشكاالت متعددة، عمليا يطر ال حصر هلا، فاملسح العقاري الذي يفرتض أنه جاء كحل لضبط الو ضعية القانونية للعقارات وتنظيمها، عرف عدة عوائق مادية وتقنية عرقلت عمله، وأدت للعديد من اإلشكاالت القانونية واملادية اليت تؤثر بشكل مباشر على العقود الناقلة للملكية ، كما أن احلفظ العقاري الذي يتم على مستواه شهر العقد يعرف هو اآلخر عدة إشكاالت سواء فيما يتع لق بعمله الداخلي، أو يف عالقته إبدارة املسح العقاري، وحىت ابلنصوص القانونية اليت حتكم عملية 1 - األمر 75 - 74 املؤرخ يف 12 / 11 / 1975 ، املتضمن إعداد مسح األراضي العام وأتسيس السجل العقاري، ج.ر.ع 92 مؤرخة يف 18 / 11 / 1975 . 2 - املرسوم التنفيذي 76 - 62 املؤرخ يف 25 / 03 / 1976 املتضمن إعداد إعداد مسح األراضي العام ، ج.ر.ع 30 مؤرخة يف 13 / 04 / 1976 ، املعدل واملتمم اب ملرسوم التنفيذي 92 - 134 املؤرخ يف 07 / 04 / 1992 ، ج.ر.ع 26 مؤرخة يف 08 / 04 / 1992 املعدل للمرسوم التنفيذي 76 - 62 . 3 - املرسوم التنفيذي 76 - 63 املؤرخ يف 25 / 03 / 1976 املتعلق بتأسيس السجل العقار ي، ج.ر.ع 30 مؤرخة يف 13 / 04 / 1976 ، املعدل واملتمم اب ملرسوم التنفيذي 93 - 123 املؤرخ يف 19 / 05 / 1993 ، ج.ر.ع 34 ، مؤرخة يف 23 / 05 / 1993 املعدل للمرسوم التنفيذي 76 - 63 .

إشكاالت شهر العقود الناقلة للملكية العقارية يف التشريع اجلزائري 3 الشهر، ع اجلزائري واإلدارة الوصية املتمثلة يف وزارة املالية من خالل املديرية العامة لألمالك ما جعل املشر الوطنية يتدخالن يف كل مرة حملاولة إجياد حلول تشريعية وتنظيم ية ، وابلتايل تعاجل الدراسة إشكالية مدى فعالية احللول التشريعية يف احلد من إشكاالت شهر العقود يف النظام القانوين اجلزائري؟ إن البحث عن إجابة هلذه اإلشكالية يقتضي التفصيل يف إشكاالت الشهر العقاري سواء املثارة على كالة املسح، أو على مستوى احملافظة العقارية، مستوى و ع ويف نفس الوقت التطرق للحلول اليت أقرها املشر ومدى جدواها يف احلد من إشكاالت الشهر العقاري. ومن مث تتجسد أمهية الدراسة يف كوهنا تتناول موضوعا قانونيا وتقنيا واسع ا النتشار، وحيمل انعكاسات على مجيع اجملاالت االجتماعية واالقتصادية، ذلك أن اكتساب ملكية العقارات وابلتايل استغالهلا للسكن أو االستثمار...اخل، ال يتحقق إال بشهر العقود الناقلة مللكيتها. 2 . املبحث األول - اإلشكاالت املثارة على مستوى املسح العقاري . يتطلب إيداع العقود الناقلة للملكية للشهر، التحقق من الوضعية املسحية للعقار عن طريق استخراج وثيقة Pr4bis ، وهذه املرحلة اليت يفرتض أهنا ضابطة للملكية العقارية، ومسهلة للتصرفات، تعرف واقعيا عدة إشكاالت، مرتبطة ابإلشكاالت اليت تعرتي عملية املسح العقاري عموما، ما يرتتب عنه يف العديد من األحيان عرقلة عملية شهر عقد البيع، الذي يبقى معلقا ألشهر وأحياان سنوات دون شهر بسبب وجود خلل يف الوضعية املسحية للعقار، يكون غالبا غري مطابق لواقع العقار، وميكن تقسيم هذه اإلشكاالت إىل إشكاالت قانونية (املطلب األو ل) ، وأخرى مادية (املطلب الثاين) . 1.2 . املطلب األول - اإلشكاالت القانونية املرتبطة ابملسح العقاري: قد تعرتي العقد بعض اإلشكاالت فيما يتعلق ابلوضعيات القانونية املرتتبة عن املسح، واليت ميكن تلخيصها يف ثالث حاالت: وضعية العقود املودعة يف الفرتة اليت تسبق إيداع واثئق املسح – وضعية العقود املنصبة على عقارات مت إدراجها يف حساب اجملهول – ووضعية العقود املربمة قبل حتيني ب طاقة معلومات العقار كالة مسح األراضي. على مستوى و أوال - إشكالية العقود املودعة واحملررة قبل إيداع واثئق املسح:

بضياف هاجر 4 قد يتزامن يف بعض األحيان إمضاء حمضر استالم واثئق املسح العقاري ابحملافظة العقارية، مع حالة تلقي املوثق لعقد يف اتريخ سابق هلذا اإليداع، وأن التصرف يف هذا العقار قد مت على أساس أنه معين بنظام الشهر الشخصي. و يتلخص إيداع العقود يف حالتني: أن يكون اإليداع مت بطريقة قانونية يف احملافظة العقارية، أو أن يكون العقد مل يودع ابحملافظة العقارية بعد، فبالنسبة للعقود املودعة قبل إمضاء حمضر االستالم، ظهر ا كيفية ختالف يف التعامل معها من حمافظة ألخرى. تتعامل بعض احملافظات العقارية مع اإليداع بطريقة قانونية، حيث تطبق عليها أحكام املادة 41 من املرسوم التنفيذي 76 - 63 األمر الذي ميكنهم من التعامل مع هذه العقود بشكل عادي ألن التاريخ الذي خصص لعملية إشهار العقد، يك ون سابقا لتاريخ احملضر، وعليه ال يثور أي إشكال يف هذه احلالة. أما بعض احملافظات العقارية فال حترتم نص املادة 41 من املرسوم 76 - 63 ، وهي األخرى تنقسم إىل صنفني، صنف يعمل على التحري ضمن احملررات قيد اإلجراء، عن العقود اليت تقع ضمن األقسام حمل اإليداع ليقوم إبش هارها قبل إمضاء احملضر. يف حني يقوم صنف آخر برفض اإليداع مباشرة بدعوى أن العقار يقع ضمن منطقة ممسوحة، وهنا جيد املوثق نفسه يف وضع صعب التسوية، ذلك أن العقد مت إمضاءه من طريف العقد، والبائع اسرتجع أربع أمخاس الثمن (اخلاصة ابلتحقيق اجلبائي)، ليبقى الوضع القا نوين للعملية معلقا، خاصة ابلنسبة للحاالت اليت يصعب فيها مجع طريف العقد الستدراك العقد، ويصعب األمر أكثر عندما يكون العقد غري قابل لالستدراك إال عرب كأن يكون العقار قد مت مسحه يف حساب اجملهول التسوية اإلدارية أو القضائية، 1 . اثنيا : إشكالية العقود املنصبة على عقارات غري املطالب هبا أثناء أشغال املسح العقاري ( املسجلة يف حساب اجملهول): يعترب الرتقيم يف حساب اجملهول من أبرز اإلشكاالت يف جمال املسح العقاري، واليت تؤثر على الوضعية العقارية سلبا، وميتد أتثريها للتصرفات العقارية عموما، والبيوع العقارية خصوصا، ويقصد ابلعقارات جمهولة املالك، القطع والبناءات اليت يكون مالكها غري معروف أو جمهول، بعد استنفاذ التحقيقات سواء على مستوى 1 - عبد للا مويسي، 2013 ، إشكاالت العقد التوثيقي بني نظام الشهر الشخصي ونظام الشهر العيين، مقال منشور مبجلة املوثق، العدد األول .ص. 39 .

إشكاالت شهر العقود الناقلة للملكية العقارية يف التشريع اجلزائري 5 احملافظة العقارية أو على املستوى امليداين عند عملية املسح العقاري، ما يلزم تصحيح وضعيتها املسحية عند ظهور مالكها الفعلي أو القا نوين 1 . ومل يعاجل األمر رقم 74 - 75 واملرسومني التنفيذيني له إشكالية العقارات جمهولة املالك، اليت فرضها الواقع العملي، واليت تعترب إحدى إفرازات التطبيق السيئ إلجراءات املسح، فبدال من بذل العناية الالزمة يف التحقق من هوية مالك العقار، كانت كثري من فرق يف حساب اجملهول املسح تقوم بتسجيل العقار مبجرد غياب املالك، مع مالحظة أن كثريا من املالك كانوا يتعمدون الغياب عند حضور مصاحل املسح ظنا منهم أن املسح سيرتتب عنه إلزامه ابلضريبة العقارية، وهو األمر الذي ترتب عنه أن حتول تسجيل العقارات يف حساب اجملهول من است ثناء اندر ألصل شائع، وبقى هذا األمر دون أي تنظيم إىل غاية سنة 1998 اتريخ صدور التعليمة 16 املتعلقة بسري عمليات مسح األراضي السابق ذكرها، واليت تلتها عدة تعليمات أخرى آخرها تعليمة صادرة سنة 2018 . 1 - تسوية العقارات املدرجة يف حساب اجملهول يف إطار املذكرة رقم 16 لسنة 1998 : نصت التعليمة 16 املتعلقة بسري عمليات مسح األراضي يف مادهتا الثانية فقرة 02 واخلامسة أنه إذا تبني للمحافظ العقاري بعد دراسة الواثئق وتفحص األرشيف واالتصال مبختلف اإلدارات املعنية أن القطعة اليت جهل مالكها ال وجود ملعلومة ختصها، يقوم بتسجيلها ابسم الدولة، ومينحها ترقيما مؤقتا ملدة سنتني من أجل تلقي االعرتاضات واالحتجاجات إن وجدت طبقا للمادة 15 من املرسوم 76 - 63 ، فإذا انتهت املدة ومل يقدم أي اعرتاض أو احتجاج للمحافظ العقاري يصبح الرتقيم هنائيا، وبذلك تصبح القطعة األرضية اتبعة لألمالك اخلاصة للدولة، وتتحول من أرض جمهولة املالك إىل أرض معلومة املالك أال وهي الدولة 2 . 2 - تسوية العقارات املدرجة يف حساب اجملهول يف إطار املذكرة 2421 لسنة 2003 : جاءت التعليمة 2421 املؤرخة يف 03 / 05 / 2003 لتعاجل وضعية العقارات املدرجة يف حساب اجملهول واليت حيوز صاحبها سندات ملكية مشهرة، وعليه يكون للمعين التقدم أمام احملافظة مرفقا ابلواثئق اليت تثبت هويته من جهة، ومن جهة أخرى تدعيم طلبه بسند امللكية املشهرة الذي يعكس الوضعية املادية والقانونية للعقار، وفور استالم طلب املعين يتم تسجيله يف سجل خاص مرقم ترقيما تصاعداي مقابل وصل استالم. 1 - عمار بوضياف، 2010 ، املسح العقاري وإشكاالته القانونية، مقال منشور مبجلة العلوم االجتماعية واإلنسانية، اجمللد 03 ، العدد 01 .ص. 50 . 2 - هاجر مساعيين، 2020 ، منازعات الدفرت العقاري يف نظام امللكية اخلاصة يف التشريع اجلزائري، أطروحة مقدمة لنيل شهادة الدكتوراه يف القانون، جامعة جياليل اليابس سيدي بلعباس .ص. 175 .

بضياف هاجر 6 بعدها يقوم احملافظ العقاري ابلتحقق مما إذا كان من السند احملتج به مشهرا فعال، ويعكس وضعية العقار من خالل الرجوع للواثئق املسحية، وحت ديدا البطاقة العقارية األجبدية، ويف هذا اخلصوص تنقسم سندات امللكية لفئتني: - سندات ملكية مشهرة قبل الفاتح مارس 1961 : إذا تعلق األمر بسند ملكية مشهر قبل هذا التاريخ، فان التحقق من الطبيعة القانونية للعقار جيب أن يتم على مستوى احملافظة العقارية األم مع مراعاة أن هذا اإلشهار ميكن أن يكون قدمت على مستوى حمافظة عقارية اتبعة لوالية أخرى . - سندات ملكية مشهرة يف الفرتة املمتدة من 01 مارس 1961 إىل ما قبل صدور األمر 75 - 74 : ففي هذه احلالة يصبح إبداء رأي مدير أمالك الدولة وجوبيا مبوجب مراسلة من احملافظ العقاري هبدف التأكد أن العقار حمل طلب الرتقيم العقاري ال تعود ملكيته للدولة . بعد حتقق احملافظ العقاري من نوعية السند سواء احملرر قبل 01 مارس 1961 ، أو قبل صدور األمر 75 - 74 ، يتأكد من أن العقار قد مت إدراجه يف حساب اجملهول من خالل معاينة واثئق املسح، بعدها يت م حتديد العقار على املخطط املسحي املودع لدى احملافظة العقارية، و يف حالة ما إذا ثبت ألعوان مديرة مسح األراضي بعد املعاينة امليدانية أن العقار ليس كما هو مبني يف املخطط املسحي، فإنه جيب على مديرية مسح األراضي إعداد حمضر تعيني احلدود وإرساهلا للمحافظة العقارية مبوجب جدول إرسال يتضمن إضافة هلاتني الوثيقتني البطاقة العقارية، ومصفوفة املسح 1 . أما إذا أسفر التحقيق عن ملكية العقار للدولة ففي هذه احلالة فان على احملافظ العقاري إعداد دفرت عقاري وتسليمه ملدير أمالك الدول على أن يتخذ هذا األخري التدابري الالزمة لالستحواذ يف إطار التشريع املعمول به. 3 - تسوية العقارات املدرجة يف حساب اجملهول يف إطار املذكرة 4618 لسنة 2004 : جاءت املذكرة 4618 املؤرخة يف 04 / 09 / 2004 لتعاجل وضعية العقارات املدرجة يف حساب اجملهول واليت ال حيوز صاحبها سندات ملكية مشهرة، واليت ال ختتلف عن املذكرة رقم 2421 من حيث السند فقط، بل حىت يف إجراءات املعاجلة، فعلى عكس املذكرة 2421 اليت يتم مبوجبها إيداع الطلب على مستوى احملافظة العقارية وإجراء التحقيق على مستوى مصاحل هذه األخرية مع مراسلة مديرية أمالك الدولة عند االقتضاء، فان التسوية يف إطار املذكرة رقم 1486 كة بني تتم التسوية مبوجبها بصفة مشرت مديرية احلفظ العقاري خبصوص 1 - بن عمر حممد، املرجع نفسه.ص. 56 .

إشكاالت شهر العقود الناقلة للملكية العقارية يف التشريع اجلزائري 7 إيداع الطلب، ابعتبارها اجلهة القانونية املخولة قانوان بعملية استالم الطلبات ودراستها، ولذلك فان صاحب الشأن جيب عليه التقدم إىل مصاحل هذه األخري مرفقا بواثئق اهلوية والسندات اليت تدعم طلبه ليتم تقييد الطلب يف سجل خاص مقابل وصل تسليم من جهة، ومن جهة أخرى بني احملافظة العقارية خبصوص التحقيق حول مقدم الطلب ومديرية أمالك الدولة يف ما يتعلق بعدم ملكية هذه األخرية للعقار حمل الرتقيم العقاري 1 . 4 - تسوية العقارات املدرجة يف حساب اجملهول يف إطار املذكرة 4060 لسنة 2018 : صدرت املذكرة 04060 املؤرخة يف 05 / 04 / 2018 تطبيقا لنص املادة 89 من قانون املالية لسنة 2018 اليت عدلت املادة 23 مكرر من األمر 75 - 74 املتضمن مسح األراضي العام وأتسيس السجل العقاري، كل عقار اتبع خلواص، مل يطالب به خالل عمليات مسح األراضي ومل تتمكن واليت جاء فيها " يسجل مصاحل املسح من حتديد مالكه أو حائزه يف حساب يسمى " حساب العقارات غري املطالب هبا أثناء مسح األراضي "، ويرقم ترقيما مؤقتا ملدة مخس عشرة ( 15 ) سنة من اتريخ إيداع واثئق امل سح ابحملافظة العقارية، يف حالة املطالبة على أساس سند ملكية مشهر، خالل اآلجال املذكورة أعاله، يقوم احملافظ العقاري يف غياب دعوى قضائية قائمة بعد التحرايت املعهودة والتحقيق لدى مصاحل أمالك الدولة ومسح األراضي، ابلرتقيم النهائي للعقار املطالب به ابسم مالكه. و يف حالة املطالبة على أساس سند غري مشهر أو على أساس احليازة طبقا للتشريع املعمول به، يف أجل سنتني ( 02 )، من اتريخ إيداع واثئق املسح لدى احملافظة العقارية، يقوم احملافظ العقاري بعد التحرايت املعهودة وحتقيق لدى مصاحل أمالك الدولة ومسح األراضي، ابلرتقيم املؤقت للعقار املطالب به ملدة سنتني ( 02 ) ابسم املعين، يبدأ سراينه من اتريخ إيداع الطلب. إذا تبني من نتيجة التحقيق أن العقار املطالب به ملك للدولة أو اجلماعات احمللية، يرقم العقار املعين فورا بصفة هنائية وفق نتائج التحقيق 2 . وعليه صدرت املذكرة 04060 اليت تعترب مل خصا جامعا ملا جاءت به التعليمتان رقم 02421 و 4618 كوهنا تشمل العقارات اليت حيوز أصحاهبا سندات مشهرة، أو سندات غري مشهرة، أو على أساس احليازة، على حد سواء. 1 - زهور دقايشيشة، 2017 ، العوارض القانونية لعملية املسح العقاري، مقال منشور مبجلة النرباس للد راسات القانونية، اجمللد 02 ، ع 02 .ص.ص. 75.74 . 2 - قانون رقم 17 - 11 مؤرخ يف 27 / 12 / 2017 يتضمن قانون املالية لسنة 2017 ، منشور ابجلريدة الرمسية لسنة 2017 ، ع 16 .

بضياف هاجر 8 نصت املذكرة على استبدال تسمية العقارات املدرجة يف حساب اجملهول، بتسمية أخرى هي العقارات غري املطالب هب ا أثناء املسح تطبيقا للمادة 89 من قانون املالية لسنة 2018 ، كما يالحظ أن جمال تطبيق كة للخواص حصرا دون أمالك الدولة،كما يالحظ أن املذكرة قامت هذه املذكرة ابلعقارات اململو إبعادة إسناد مهمة التسوية للمدير الوالئي للحفظ العقاري واحملافظ العقاري ابلتنسيق مع مدير أمالك الدولة، ومدير مسح كما حددت املذكرة أجل التسوية بسنتني من اتريخ استالم واثئق املسح ابحملافظة العقارية، واشرتطت األراضي، أال يكون العقار املطالب به موضوع دعوى قضائية مشهرة ، وال ختتلف إجراءات التسوية يف عمومها عما ورد يف املذكرتني السابقتني، إذ ي قوم مدير احلفظ العقاري مبراسلة مدير أمالك الدولة يف أجل 08 أايم بعد التحقيقات املنجزة على مستوى احملافظة العقارية، ويتعني على مدير أمالك الدولة الرد يف أجل شهرين من استالمه الطلب موضحا وضعية العقار ابلنسبة لقانون األمالك الوطنية. كما يراسل مدير احلفظ العقا ري مدير مسح األراضي يف أجل 08 أايم من اتربخ هناية التحقيقات للتأكد من مطابقة العقار املطالب به مع جمموعة امللكية موضوع طلب التسوية، ويف هذا اخلصوص يتعني على مدير مسح األراضي تبليغ الرد وحمضر تعيني احلدود ملدير احلفظ العقاري يف أجل شهر واحد من اتريخ استالم الطلب، غري أن تطبيق هذه املذكرة أاثر عمليا العديد من اإلشكاالت، من بينها االختالف بني مصاحل احلفظ العقاري، ومصاحل املسح العقاري، إذ أصبحت مصاحل املسح متتنع عن إرفاق بطاقات العقار، والتحقيق ضمن ردهم، مشرتطني مقابل ذلك موافاهتم املسبقة من طرف مصاحل احلفظ الع قاري بنسخ من حماضر تغيري يف تعيني هوية األشخاص الطبيعية أو املعنوية، ما دفع ابملديرية العامة لألمالك الوطنية للتدخل من جديد إبصدار املذكرة رقم 00707 املؤرخة يف 23 / 01 / 2020 واليت ألزمت فيها مدراء املسح العقاري اباللتزام مبضمون املذكرة 04060 ، مع أمر احملافظا ت العقارية إبرسال وثيقة تغيري يف هوية األشخاص الطبيعية أو املعنوية إىل مصاحل املسح، بعد عملية الرتقيم العقاري، قصد حتيني الواثئق املسحية، كما أثري إشكال آخر يتعلق ابالختالف بني احملافظات العقارية يف تفسري املذكرة إذ اعتربت كثري من احملافظات أن التسوية بعد أجل السنتني ال ميكن أن كان للحائزين سندات ملكية ذات حجية مادامت غري مشهرة، وهو أمر تكون إال عن طريق القضاء، حىت لو ال يستوي مع القراءة املوضوعية للمذكرة واليت تقتضي التسوية اإلدارية للعقارات اليت هلا سندات ذات حجية كان اتريخ قانونية ولو مل تكن مشهرة، ومهما اإليداع ابحملافظة العقارية. اثلثا - كالة مسح األراضي: إشكالية البيوع املربمة قبل حتيني بطاقة معلومات العقار على مستوى و

إشكاالت شهر العقود الناقلة للملكية العقارية يف التشريع اجلزائري 9 عند هناية إجراءات الشهر العقاري للعقود يف نظام الشهر العيين تعد احملافظة العقارية جدوال ابلعقود املشهرة خالل الشهر، وتبعثها مع ملخصات PR4BIS كالة مسح األراضي من أجل حتيني بطاقاهتا إىل و على أساس املعامالت املشهرة، واليت جيب أن تتم املراجعة على أساسها لكل ملخص جديد يقدم خبصوص املعامالت الالحقة، وتنجز العملية مبوجب جدول PR12 ، غري أن عملية التحيني واقعيا تستغرق مدة طويلة يف غالب األحيان، ويف كثريا ما يقوم املتعامل الذي انتقلت له ملكية العقار ابلتصرف من جديد يف أثناء ذلك العقار، ومن بني هذه التصرفات إبرام عقد بيع على العقار، ويف هذه احلالة بعد حترير املوثق للعقد، وتسجيله، وعند سعيه الستخراج وثيقة PR4BIS إلثبات الوضعية املسحية للعقار حىت يتمكن من إيداع العقد ابحملافظة العقارية يف اآلجال، غري أنه يصطدم بعدم توافر املعلومات اليت مل يتم حتيينها بعد، مما يؤدي لتعطيل إجراءات شهر العقد، بل ولتحمل املوثق غرامة التأخري املستحقة ملصاحل احلفظ العقاري رغم أن التأخر يف الشهر كان ج عن نطاقه لسبب خار 1 . 2.2 املطلب الثاين - اإلشكاالت املادية املرتبطة ابملسح العقاري: قد تعرتي عقد البيع بعض اإلشكاالت فيما يتعلق ابلوضعيات املادية املرتتبة عن املسح، واليت ميكن تلخيصها يف ثالث حاالت تتلخص يف: عدم تطابق املعلومات، إشكالية تغري الطبيعة القانونية للعقار، وعدم ذكر مراجع الرتقيم النهائي ضمن اإلجراء األول. أوال - إشكالية عدم تطابق املعلومات بني مراجع املسح، وبياانت الدفرت العقاري: يعترب إشكال عدم تطابق املعلومات بني مراجع املسح، وبياانت الدفرت العقاري من أكثر اإلشكاالت شيوعا، فكثريا ما يتفاجأ املوثق عند حتريره للبيع لالختالف يف البياانت بني الدفرت العقاري، مع البياانت املقيدة يف املصدر أي مراجع املسح، واليت يتم اكتشافها عند طلب وثي قة PR4BIS ، وال يثار اإلشكال إذا كان كان اخلطأ كالة املسح العقاري، حيث يتم استدراك اخلطأ مبوجب العقد احملرر، غري أنه إذا اخلطأ على مستوى و موجودا يف الدفرت العقاري الذي مت اعتماده كأصل للملكية يف العقد احملرر، فهنا يصعب إجياد حل للوضعية، خصوصا إذا تعلق األمر كمساحة العقار، ألن العقد يتعني استدراكه بعقد آخر يوقعه األطراف، ببيان جوهري ويتم تبليغه ملصاحل التسجيل، مما قد يدفع األطراف ملراجعة اتفاقهم ابملرة 2 اثنيا - إشكالية تغري الطبيعة القانونية للعقار: 1 - عبد للا مويسي ، إشكاالت العقد التوثيقي بني نظام الشهر الشخصي ونظام الشهر العيين، املرجع السابق.ص. 41 . 2 - عبد للا مويسي ، املرجع نفسه.ص. 41 .

بضياف هاجر 10 ابعتبار أن عملية املسح قد تستغرق مدة طويلة نظرا التساع احليز اجلغرايف الذي مشلته عملية املسح، فإن هذا يؤثر بشكل أو آبخر على الطبيعة القانونية للعقار املمسوح ومن بني هذه احلاالت : - حالة العقارات اليت شهدت تغريا يف الطبيعة القانونية للعقار بفعل الوفاة . - حالة العقارات اليت شهدت تغريا يف الطبيعة القانونية للعقار من خالل التصرف فيه، ففي هذه احلالة يتعني على احملافظ العقاري أن يراسل مديرية مسح األراضي مبوجب وثيقة PR12 مرفقة مبا يربر هذا التغيري، ويتعني على مديرية مسح األراضي حتيني واثئق املسح حبسب التغيريات اجلديدة، ففي حالت الوفاة حتني واثئق املسح ) البطاقة العقارية ومصفوفة املسح ( ابسم املالك اجلدد الذي انتقلت إليهم امللكية عن طريق املرياث شريطة أن تكون هناك شهادة توثيقية، أما يف احلالة الثانية فيتم التمييز بني أمرين : - حالة تصرف املالك يف كامل العقار، وفيها يتم حتني واثئق املسح ابسم املالك اجلديد. - حالة تصرف املالك يف مساحة جزئية من املساحة اإلمجالية للعقار، وفيها حتني واثئق املسح ابسم املالك األصلي مع ابق املالك على الشيوع الذين امتلكوا جزء من العقار املمسوح 1 . اثلثا - إشكالية عدم ذكر مراجع الرتقيم النهائي ضمن اإلجراء األول: يتأسس الرتقيم النهائي ألي عقار لفائدة مالكه، بناء على عقد رمسي، يثبت أحقية املعين ابألمر هلذا كانت مصاحل احلفظ العقاري يف ابدئ األمر تشري خبانة املالحظات إىل الرتقيم النهائي مع ذكر مراجع احلق، و العقد، أو السند الذي اعتمدته يف الرتقيم، إال أهنا مؤخرا أصبح ت تشري إىل تسليم الدفرت العقاري ابإلشارة إىل اإلجراء األول لإلشهار يف خانة اإلجراءات، لكن مع عدم التعرض أبي شكل لطبيعة الرتقيم إن كان مؤقتا أو هنائيا، وال إىل السند املعتمد يف حالة الرتقيم النهائي، واإلشكال املطروح يف هذه النقطة هو أنه أحياان يكون العقد امل عتمد يف الرتقيم النهائي مرتبطا مبراكز قانونية أقرها القانون لغري املستفيد من هذا الرتقيم، حبيث يرتبط كز القانوين كز الغري بشكل أساسي ابلعقد الذي مكن من الرتقيم النهائي، األمر الذي جيعل الربط بني هذا املر مر وحمتوايت الدفرت العقاري الذي ال حيتوي مراجع العقد ح هذا األمر ابلنسبة الذي بين عليه الرتقيم أمرا صعبا، ويطر لعقد البيع يف حالة الشفعة، فعندما يريد املالك على الشيوع استعمال حق الشفعة على عقار انتقل للمستفيد قبل إيداع واثئق املسح، ومت ترقيمه قبل مضي عام بعد إيداع واثئق املسح، لكن دون اإلشارة إىل العقد األصل ي الذي ميكن من هذا احلق (بيع املشاع للغري األجنيب عن العقار)، فإثبات حق الشفعة لصاحبه يتم ابلرجوع للعقد الذي تضمن التصرف، ال ابإلجراء األول للشهر العقاري، وقد تستغرق عملية الربط بني احلق، والسند املتعلق 1 - حممد بن عمر ، املرجع السابق.ص. 53 .

إشكاالت شهر العقود الناقلة للملكية العقارية يف التشريع اجلزائري 11 به فرتة طويلة، وهنا يتضرر أصحاب املراكز القانونية، خا صة إذا ما تعلق األمر آبجال حمددة قانوان، وهو احلال ابلنسبة للشفعة 1 . 3 . املبحث الثاين: اإلش كاالت املثارة على مستوى احلفظ العقاري . قد يعرتي شهر العقود الناقلة للملكية بعض اإلشكاالت اليت حتمل أتثريا على حقوق األطراف،سواء كانت هاته اإلشكاالت مباشرة، أي تتعلق إبجراءات شهر العقد، واليت يعترب احملافظ العقاري املعين األول هبا، ما جيعل أي خطأ يف عمله يؤثر مباشرة على البيع ( املطلب األول ،) أو أن تكون هاته اإلشكاالت غري مباشرة وهنا يثار إشكال هام وهو مقدار احلماية اليت يوفرها إجراء الشهر للعقار املبيع، ونتطرق يف هذا اخلصوص حتديدا ملدى جواز اكتساب العقار املبيع املشهر ابلتقادم املكسب ( املطلب الثاين .) 1.3 املطلب األول: حالة اخلطأ يف عمل احملافظ العقاري . يناط احملافظ العقاري بصالحيات متعددة، جتعله حمور الشهر العقاري، كونه املكلف الرئيسي بتفحص مدى قانونية التصرفات العقارية املربمة واملستندات حمل الشهر، بشكل جيعل البياانت املدونة ابلسجل العقاري تعكس بصدق وضعية العقارات وأصحاهبا القانونية 2 . سلبا على التصرفات اخلاضعة لرقابة إن هذه الصالحيات الواسعة، قد حتمل انعكاسات سلبية تؤثر احملافظ العقاري عموما، والبيوع العقارية خصوصا، ويتجسد هذا التأثري السليب حتديدا يف حالة اخلطأ يف عمل العقاري. احملافظ إ أوال - تطبيقات حلالة خطأ احملافظ العقاري يف جما ل الشهر العقاري: تتعدد حاالت اخلطأ اليت قد تعرتض شهر العقد يف جمال احلفظ العقاري، واليت ميكن استخالص بعضها نصوص استقراء خالل من األمر 75 - 74 بينها: ومن التنظيمية، ونصوصه ، تتعدد 1 - عبد للا مويسي ، املرجع نفسه.ص. 43 . 2 - الطاهر بريك ، 2013 كز املر القانوين للمحافظ العقاري ، دار اهلدى، عني مليلة، اجلزائر .ص. 127 .

بضياف هاجر 12 - عدم قيام احملافظ العقاري بعملية الرقابة والتحري خبصوص العقود بشكل دقيق . - عدم فحص العقود والواثئق والشروع يف عملية شهرها . - عدم التحلي ابليقظة الالزمة والتدقيق الكامل يف البياانت اخلاصة هبوية األطراف وتعيني العقار حمل الشهر. - إجراء الشهر العقاري للسندات دون أن يقوم بتسلم الدفرت العقاري من صاحبه وتسليمه اىل صاحب احلق العيين املشهر أو عدم مراعاة أحكام املادة 100 من املرسوم 76 - 63 املتضمنة حاالت رفض إيداع الواثئق ابحملافظة العقارية ، ويك ون احملافظ العقاري مرتكبا خلطأ اإلمهال اذا قام إبشهار سند ما مع أن حدود امللكية العقارية مت تغيريها ودون مراعاة واثئق القياس 1 . اثنيا - اجلزاء املرتتب عن خطأ احملافظ العقاري: تنص املادة 23 من األمر 75 - 74 املتضمن إعداد مسح األراضي العام وأتسيس السجل العقاري على قيام مسؤولية الدولة بسبب أخطاء احملافظ العقاري املرتكبة أثناء ممارسة مهامه ، وهو النص الذي يستشف من ه كان املسؤولية من خطأ، ضرر، وعالقة سببية قامت أنه يف حال ثبوت مسؤولية احملافظ العقاري، أي اجتماع أر مسؤولية احملافظ العقاري، واليت تتحملها الدولة إذا ما كان اخلطأ مرفقيا، يف حني يتحملها احملافظ العقاري إذا ع ح هو أن املشر كان اخلطأ جسيما من خالل دعوى الرجوع اليت متارسها الدولة، إال أن اإلشكال الذي يطر اجلزائري مل حيدد مىت يعترب اخلطأ جسيما وما هي احلاالت اليت تكون فيها مسؤولية احملافظ شخصية، ويبقى من اختصاص القضاء حتديد مدى جسامة اخلطأ من ع دمه 2 . وخيتلف اجلزاء املرتتب حسب نوع املسؤولية املرتتبة عن اخلطأ، فاخلطأ املدين يرتتب عنه جزاء مدين يتمثل يف التعويض الذي تتحمله الدولة أصال واحملافظ العقاري استثناء كما سبق ذكره أعاله، أما اخلطأ ع املسؤولية اجلزائية ع بسلوك رتب عنه املشر اجلزائي (قيام املشر )، فترتتب عنه العقوبة اجلزائية وفقا ملا هو منصوص عليه يف قانون العقوابت، ومن أمثلة اخلطأ اجلزائي قيام احملافظ العقاري استبدال احملافظ العقاري 1 - عبد الرزاق بن محلة ، 2009 ، مسؤولية احملافظ العقاري وآاثرها، مذكرة خترج لنيل شهادة ا ملدرسة العليا للقضاء، الدفعة 17 .ص.ص. 37.36 . 2 - الطاهر بريك ، املرجع السابق.ص. 159 .

إشكاالت شهر العقود الناقلة للملكية العقارية يف التشريع اجلزائري 13 بياانت البطاقات العقارية بعد إمتام إجراءات املسح، مما يشكل تزويرا يف حمرر رمسي، وهو جرمية معاقب عليها قانوان 1 ، إضافة للجزاء التأدييب والذي يتحمله احملافظ العقاري ابعتباره موظفا عموميا. 2.3 املطلب الثاين: إشكالية حدود احلماية القانونية املرتتبة عن الشهر العقاري . تنص املادة 15 من األمر رقم 75 - 74 كل حق عيين آخر يتعلق بعقار كل حق للملكية و على أنه " ال وجود له ابلنسبة للغري إال من اتريخ يوم إشهارمها يف جمموعة البطاقات العقارية ... " ، كما نصت املادة 16 من نفس األمر على: " إن العقود اإلدارية و االتفاقات اليت ترمي إىل إ نشاء أو نقل أو تصريح أو تعديل أو انقضاء حق عيين، ال يكون هلا أثر حىت بني األطراف إال من اتريخ شهرها يف جمموعة البطاقات العقارية "، وهو ما أكدت عليه من قبل املادة 793 من القانون املدين . ع اجلزائري جعل الشهر قرينة قاطعة ال يستشف من النصوص السابقة أن املشر تقبل إثبات العكس، و عليه فهو يتمتع ابحلجية املطلقة يف مواجهة الكافة من اتريخ القيد، وأن هذه النصوص القانونية يفرتض أهنا ال تدع جماال للشك حول احلماية القانونية اليت يرتبها الشهر يف حتصني حق الطرفني ، و ابلتايل تفعيل مبدأ حظر التمسك ابلتقادم املكسب يف مواج هة أصحاب احلقوق املشهرة والذي يعد من أهم املبادئ اليت يقوم عليها نظام الشهر العيين، مما يشكل محاية قانونية ألصحاب احلقوق املشهرة عموما، مبا فيهم من متلك العقار عن طريق البيع العقاري خصوصا. غري أنه على الرغم من وضوح املبادئ اليت يقوم عليها نظام الشهر العيين إال أنه وأمام غياب نص صريح يف التشريع اجلزائري يقضي حبضر متلك العقارات املشهرة يف نظام الشهر العيين ابلتقادم املكسب، اثر جدل فقهي حول مدى جواز متلك العقارات املمسوحة من عدمه، و قد امتدت آاثر هذا االختالف إىل القضاء . أوال: االختالف الفقهي حول جواز األخذ ابلتقادم املكسب يف ظل نظام الشهر العيين . ففي اجملال الفقهي جزء من الفقهاء إىل حظر متلك العقار ابحليازة عمال ابلقاعدة العامة اليت متيز نظام الشهر العيين املتمثلة يف رفض التقادم املكسب يف مواجهة احلقوق املشهرة ، مؤسسني رأيهم على أنه ال يوجد هناك مالك أخر غري ذلك املقيد يف السجل العقاري و ابلتايل من غري املمكن قبول أن احلقوق العينية املكتسبة مبعرفة الغري على أساس الثقة، إضافة إىل القيمة الرمسية للسجل العيين و اليت ميكن إبطاهلا مبعرفة الشخص 1 - جميد خلفوين، نظام الشهر العقاري يف القانون اجلزائري، املرجع السابق.ص. 145 .

بضياف هاجر 14 الذي ميكن أن يثبت وضع اليد الكتساب ملكية العقار ابلتقادم ،فمن شأن ذلك هتديد سلطة السجل العيين و نقض مجيع النتائج اليت ترجى من هذا النظام 1 . وتستند هاته الفئة يف قوهلا حبظر التقادم املكسب يف العقارات املشهرة على نص املادة 15 من األمر 75 - 74 كذا املرسومني التنفيذيني املتضمن مسح األراضي العام وأتسيس السجل العقاري، و 76 - 62 املتعلق مبسح األراضي العام، و 76 - 63 ع اجلزائري مبوجبها الدفرت املتعلق بتأسيس السجل العقاري واليت جعل املشر العقاري السند الوحيد للملكية، ومل يعرتف سوى ابلقيد وحده كسبب انقل للملكية، ومل يستثين سوى اإلرث كواقعة مادية الذي ينتقل ابلوفاة 2 . يف حني ذهب جانب آخر من الفقهاء لإلقرار إبمكانية اكتساب العقارات املشهرة ابلتقادم، على أساس ليس يف طبيعة نظام الشهر العيين ما مينع متلك العقار ابحليازة و ويستبعدها كسبب من أسباب اكتساب امللكية العقارية، و يرى هؤالء الفقهاء أن التعارض بني القوة املطلقة للق يد وبني االعرتاف ابلتقادم املكسب سبب الكتساب امللكية ميكن إزالته إذا قيدت احلقوق الناشئة عن التقادم، شرط أال يؤدي ذلك إىل اكتساب املتمسك ابلتقادم ملكية العقار مبجرد انقضاء املدة اليت حيددها القانون ، بل يتعني على احلائز أن يطلب من إدارة السجل العيين تقييد حقه بعد التحقق من توافر الشروط القانونية للحيازة و استمرارها املدة القانونية، و صدور قرار من اإلدارة يؤيد ذلك يكون حمل إشهار يف السجل العقاري 3 . وتؤسس هذه الفئة قناعتها على أحكام احليازة املنصوص عليها يف القانون املدين، اليت ال متيز يف شروط احليازة بني العقارات املشهرة يف نظام الشهر العيين أو الشخصي، متيز فقط بني احليازة بسند، ومن دونه ، ومن مث ترى هذه الفئة من الفقه أبنه وأمام عدم وجود حظر صريح لألخذ ابلتقادم املكسب يف نظام الشهر العيين، فإن قواعد القانون املدين تبقى سارية 4 . اثنيا: االختالف القضائي حول جواز األخذ ابلتقادم املكسب يف ظل نظام الشهر العيين . 1 - ميسون زهوين ، 2007 ، اكتساب امللكية العقارية اخلاصة عن طريق احليازة، رسالة مقدمة لنيل شهادة املاجيسرت يف القانون، جامعة االخوة منتوري قسنطينة 01 .ص. 163 . 2 - فريدة حممدي ، 2004 ، التقادم املكسب ونظام السجل العيين، مقال منشور ابجمللة القضائية للمحكمة العليا لسنة 2004 .ص. 117 . 3 - أمح د ضيف ، 2016 اكتساب امللكية ابلتقادم يف ضوء مستجدات القانون اجلزائري، أطروحة مقدمة لنيل شهادة الدكتوراه يف القانون ، جامعة أب بكر بلقايد تلمسان .ص.ص. 412.411 . 4 - عمر محدي ابشا، 2001 ، حمررات شهر احليازة، عقد احليازة، عقد الشهرة، شهادة احليازة، دار هومة .ص.ص. 85.84 .

إشكاالت شهر العقود الناقلة للملكية العقارية يف التشريع اجلزائري 15 إن غياب النص الصريح القاضي حبظر التقادم املكسب يف مواجهة احلقوق العقارية املشهرة يف نظام الشهر العيين، مل ينعكس فقط على اجلانب الفقهي، بل حىت على موقف القضاء اجلزائري، الذي تباينت أحكامه بني مقرة جلواز التقادم املكسب، ومكرسة حلظره، ومل يقتصر األمر على اهليئات القضائية الدنيا، بل امتد ليشمل القرارات الصادرة عن احملكمة العليا واليت ال خيفى دورها يف توحيد االجتهاد القضائي سواء ما تعلق بتطبيق القانون، أو تفسريه ، ومن واملالحظ يف هذا اخل صوص أن القضاء اجلزائري ال ي ا زل مرتددا يف األخذ ابلتقادم املكسب يف مواجهة صاحب احلق املشهر يف ظل نظام الشهر العيين، فبعض األحكام القضائية صدرت متماشية مع االجتاه الذي يرى ضرورة اإلبقاء على التقادم املكسب حبجة سراين القانون املدين وعدم إلغاء املواد اخلاصة به، وهي األحكام الغالبة واليت تشكل اجتهادا قضائيا مستقرا ، وبعض األحكام والقرارات القضائية جاءت متماشية مع االجتاه الذي يرى ضرورة عدم االعتداد ابلتقادم إال يف املناطق اليت مل تشملها بعد عملية املسح العام لألراضي واليت تشكل توجها جديدا يف موقف القضاء اجلزائري 1 . املكرسة ومن القرارات القضائية جلواز األخذ ابلتقادم املكسب على احلقوق املشهرة يف نظام الشهر خ يف العيين، ما ذهبت له احملكمة العليا يف قرارها املؤر 16 / 07 / 2008 والذي قضى " من الثابت قانوان أن كل من حاز منقوال أو عقارا أو حقا عينيا عقاراي على منقول أو عقار دون أن يكون مالكا له أو خاصا به ص ار له ذلك ملكا إذا استمرت حيازته له ملدة 15 سنة دون انقطاع. ال مينع توفر العقار على دفرت عقاري من اكتسابه ابلتقادم" 2 خ يف ، وأيضا القرار املؤر 15 / 10 / 2008 الذي جاء فيه " ال يستثين القانون املدين العقارات املشهرة عقودها من اكتساهبا ابلتقادم املكسب ". 3 يف اجلانب اآلخر ذهبت بعض القرارات حلظر التقادم املكسب على العقارات املشهرة، وهو ما ذهبت خ يف له الغرفة اإلدارية (سابقا) يف قرارها املؤر 09 / 03 / 1998 " ال خيضع العقار اململوك بسند رمسي ومشهر ابحملافظة العقارية إىل التقادم املكسب، العقار الذي ليس له مالك بسند رمس ي هو الذي يكون حمال للتقادم املكسب" 4 كان هذا القرار قد تعرض للنقد احلاد وقت صدوره على أساس أنه خالف قواعد القانون املدين ، وإن 1 - اندية قادري، 2019 ، جمال األخذ أبحكام احليازة والتقادم املكسب يف ظل مبادئ نظام الشهر العيين يف التشريع اجلزائري، أطروحة مقدمة لنيل شهادة الدكتوراه يف القانون، جامعة احلاج خلضر ابتنة 01 ،.ص. 265 . 2 - قرار رقم 423832 الصادر عن الغرفة العقارية ابحملكمة العليا، منشور مبجلة احملكمة العليا، عدد خاص، ج 02 ، 2010 .ص. 274 . 3 - قرار رقم 479371 ، الصادر عن الغرفة العقارية ابحملكمة العليا، منشور مبجلة احملكمة العليا لسنة 2008 ، ع 02 .ص. 273 . 4 - قرار رقم 129947 غري منشور، صادر عن الغرفة اإلدارية ابحملكمة العليا، مأخوذ من كتاب محدي ابشا عمر، القضاء العقاري، املرجع السابق.ص. 278 .

بضياف هاجر 16 ونص على استثناء مل أتيت به املادة 827 من القانون املدين 1 كانت القرارات الصادرة يف نفس االجتاه قليلة ، وإن مقارنة مع القرارات اليت جتيز اكتساب العقارات املشهرة يف نظام الشهر العيين واليت شكلت التوجه األصلي للقضاء لفرتة طويلة، إال أنه ابلرجوع آلخر قرار صدر عن احملكمة العليا خبصوص التقادم املكسب بتاريخ 14 / 01 / 2021 كرست حظر التمسك ابلتقادم املكسب للعق جندها خالفت التوجه الغالب مسبقا، و ارات يف املناطق اليت خضعت للمسح العقاري، إذ جاء يف قرارها " ...ويسلم للمالك الدفرت العقاري الذي تنسخ فيه البياانت املوجودة يف جمموعة البطاقات العقارية، ويشهر ويعد سندا مللكية العقار أو احلق العيين موضوع الشهر، ويف مواجهة الكافة، وال يبقى هناك جمال للدفع اب حليازة املؤدية إىل التقادم املكسب الذي يفرتض ممارسته لكل من له مصلحة يف ذلك أثناء الرتقيم املؤقت، وألن هذا الدفع – حينئذ - أصبح يتعارض مع مبدأ القوة الثبوتية املطلقة للشهر العقاري، عمال أبحكام املواد 12 ، 16 ، 18 ، و 19 من األمر 75 - 74 املتضمن إعداد مسح األراضي العام وأتسيس السجل العقاري. وإن كان بعض الباحثني ال يؤيدون مسألة حظر التقادم املكسب يف املناطق املمسوحة، معتربين أن إجازة التمسك ابلتقادم املكسب يعترب نتيجة منطقية يف ظل عدم تعميم نظام الشهر العيين 2 ، إال أن الراجح يف رأينا املتواضع هو حظر التقادم املكسب يف العقارات املمسوحة اليت حتوز سندات مشهرة، لعدة اعتبارات من بينها أنه ال يشرتط أن يتم النص صراحة على حظر التقادم املكسب يف املناطق املمسوحة إلعماله بل يكفي تعارضه مع مبادئ الشهر العيين، من بينها مبدأ القوة الثبوتية للقيد األول، واألثر املطهر هلذا القيد لل قول بعدم جوازه 3 ، ومادام األمر 75 - 74 املتعلق مبسح األراضي العام وأتسيس السجل العقاري وهو نص خاص قد جاء مببادئ وقواعد تتعارض يف مضموهنا وآاثرها مع قواعد التقادم املكسب املنصوص عليها يف القانون املدين وهو نص عام، فإن اخلاص يقيد العام، وابلتايل فإن عدم نص ال قانون املدين على احلظر 1 - عمر زودة ، 1990 ، تعليق على قرار احملكمة العليا الصادر بتاريخ 09 / 03 / 1998 رقم 129947 ، عن الغرفة اإلدارية، جملة املوثق، عدد 06 .ص. 15 . 2 - رائدة نرجس طوابل ، 2014 ، السندات املثبتة للملكية اخلاصة لألراضي يف القانون اجلزائري، رسالة لنيل شهادة املاجيسرت يف القانون، جامعة احممد بوقرة بومرداس.ص. 159 . 3 - مجال بوشنافة ، 2009 ، األثر املطهر للقيد األول للعقارات وموقف التشريع والقضاء منه، مقال منشور مبجلة البحوث والدرا سات العلم ية، جملد 03 ، العدد 01 . ص. 60.09 .

إشكاالت شهر العقود الناقلة للملكية العقارية يف التشريع اجلزائري 17 الصريح ليس مربرا للقول جبواز االكتساب ابلتقادم، خاصة وأن القانون املدين قد صدر بتاريخ سابق عن كآليتني مطهرتني للوضعية العقارية. إقرار نظام الشهر العيين واملسح العقاري 4 . خامتة: مم ا سبق يتبني أن عملية شهر العقود الناقلة للملكية العقارية، ال ختلو من مشكالت قانونية ومادية، بعضها يرتبط بعملية املسح العقاري ويؤثر ابلتايل على الوضعية املسحية للعقار من بينها إشكالية العقود املودعة واحملررة قبل إيداع واثئق املسح ، إشكالية العقود املنصبة على عقارات غري املطالب هب ا أثناء أشغال املسح العقاري ، كالة مسح األراضي إشكالية البيوع املربمة قبل حتيني بطاقة معلومات العقار على مستوى و ، إشكالية عدم تطابق املعلومات بني مراجع املسح، وبياانت الدفرت العقاري ، إشكالية تغري الطبيعة القانونية للعقار ، إشكالية ا ألخطاء املادية املرتكبة أثناء عملية املسح ، كما قد تثار إشكاالت أخرى أثناء مرحلة الشهر العقاري أبرزها حالة اخلطأ يف عمل احملافظ العقاري، وحدود احلماية القانونية اليت يكرسها هذا اإلجراء، وهي العناصر اليت تطرقت هلا الدراسة، واستنادا إىل ما سبق ذكره ميكننا أن خنلص إىل االس تنتاجات التالية : - عدم إحكام فرق مسح األراضي كثري من املناطق، نتجت عنه ملهامها التقنية وأدائها بشكل غري سليم يف سلبيات أثرت على وضعية العقارات، وأدت لكثرة النزاعات حوهلا، وانعكس على إجراءات نقل ملكيتها. - كزية ل إن احللول التنظيمية املتبناة من اإلدارة املر وزارة املالية جمسدة يف املديرية العامة لألمالك الوطنية، ع يف وضع النصوص واملتعلقة مبعاجلة إشكاالت املسح والشهر العقاريني تشكل استيالء على صالحية املشر القانونية، كوهنا تقر يف حاالت عديدة أوضاعا قانونية غري منصوص عليها تشريعا، ومثال ذلك تكريسها حلساب اجملهول غري املنصوص عليه قانوان، والذي فرضه الواقع العملي، وتسببت حاالت التسوية اإلدارية املتعددة يف تعقيد وضعية هذه العقارات أكثر. - عدم مواكبة النصوص التشريعية والتنظيمية املتعلقة إبعداد مسح األراضي العام وأتسيس السجل العقاري للتطورات، وقصور العديد من أحكامها، إضافة إىل غموض بعضها، جعلها قاصرة عن ضبط الوضعية العقارية، مما ينعكس سلبا على التصرفات القانونية الناقلة مللكية العقارات.

بضياف هاجر 18 - أت خر االنتهاء من عمليات املسح العقاري، وما ترتب عنه من استمرار العمل بنظام الشهر الشخصي بكل عيوبه ونقائصه، اثر سلبا على املعامالت الناقلة للعقارات. - كفاية النصوص القانونية املنظمة ملهام احملافظ العقاري، صالحياته، وحتديد مسؤوليته رغم حساسية عدم أعماله، واأل مهية الشديدة اليت تكتسيها السيما من حيث اآلاثر. - التعارض بني بعض نصوص القانون املدين، واألمر 75 - 74 املتعلق إبعداد مسح األراضي العام وأتسيس السجل العقاري، ويظهر ذلك جليا فيما يتعلق أبحكام التقادم املكسب يف العقارات اخلاضعة لنظام الشهر العيين، ما أدى لتناقض يف العمل القضائي بني مقر إلمكانية اكتساب العقارا ت املشهرة ابلتقادم، وبني رافض له. ويف ظل هاته االستنتاجات، ميكن تقدمي االقرتاحات التالية: - وجوب اإلسراع يف االنتهاء من عمليات مسح األراضي العام، مع التأكيد على فعاليته يف جتسيد الوضعية القانونية واملادية احلقيقية للعقارات. - ضرورة تسطري برانمج من طرف اجلهات الوصية يهدف إىل حتسني مستوى األعوان املكلف ني بعملية املسح قصد جتنب العديد من اإلشكاالت العملية وذلك بدراسة ومعاجلة أسباهبا . - تبين النظام القضائي يف حل منازعات املسح العقاري بدال من النظام اإلداري، مع وجوب العمل على تسريع اإلجراءات القضائية لتحقيق ف عالية أكرب يف حل النزاعات. - تبين الرقمنة يف جمال املسح واحلفظ العقاري مبا يف ذلك الدفرت العقاري من خالل استحداث الدفرت كما هو عليه احلال العقاري البيومرتي، وعدم االقتصار على استعمال األنظمة االلكرتونية استعماال سطحيا اآلن . - ضرورة تعديل النصوص القانونية املنظمة ملسح األراضي العام، والشهر العقاريني، مقابل احلد من تدخل املديرية العامة لألمالك الوطنية يف جمال التشريع. - تعديل نصوص القانون املدين مبا يتالءم مع نظام الشهر العيين، ابلنص صراحة على حضر التقادم املكسب يف املناطق اخلا ضعة لنظام الشهر العيين صراحة. جتدر اإلشارة يف األخري إىل أنه وقصد احلد من اإلشكاالت املتزايدة اليت يعرفها عمل املسح واحلفظ العقاري، وخاصة االختالف والتعارض بينهما يف طريقة العمل، جاء ع اجلزائري املشر جبل جديد، استجابة منه للطلبات املتعددة، وقام بدمج إداريت احلفظ واملسح العقاري، مبوجب املادتني 39 ، و 40 من قانون املالية

إشكاالت شهر العقود الناقلة للملكية العقارية يف التشريع اجلزائري 19 التكميلي لسنة 2020 1 ، وهبذا اخلصوص جتدر اإلشارة إىل أن الدمج الفعلي إلداريت املسح واحلفظ العقاري ح املدير العام لألمالك الوطنية بتاري مل يتم بعد لغاية اللحظة، لعدم صدور النص التنظيمي، والذي صر خ 22 / 10 / 2020 أنه يف طور اإلعداد والذي سيشكل بصدوره بداية الدمج الفعلي هلاتني اهليئتني 2 ، ما جيعل الدراسة احلالية تفتح آفاقا لدراسة أخرى تعاجل إشكالية مدى فعالية دمج إداريت املسح واحلفظ العقاريني يف تيسري إجراء الشهر العقاري واحلد من إشكاال ته؟ 5 . قائمة املراجع: ا ملؤلفات : - الطاهر بريك، 2013 كز القانوين للمحافظ العقاري، دار اهلدى، عني مليلة، اجلزائر املر . - عمر محدي ابشا، 2001 ، حمررات شهر احليازة، عقد احليازة، عقد الشهرة، شهادة احليازة، دار هومة . األطروحات : - أمحد ضيف، 2016 اكتساب امللكية ابلتقادم يف ضوء مستجدات القانون اجلزائري، أطروحة مقدمة لنيل شهادة الدكتوراه يف القانون، جامعة أب بكر بلقايد تلمسان. - اندية قادري، 2019 ، جمال األخذ أبحكام احليازة والتقادم املكسب يف ظل مبادئ نظام الشهر العيين يف التشريع اجلزائري، أطروحة مقدمة لنيل شهادة الدكتوراه يف القانون، جامعة احلاج خلضر ابتنة 01 . - هاجر مساعيين، 2020 ، منازعات الدفرت العقاري يف نظام امللكية اخلاصة يف التشريع اجلزائري، أطروحة مقدمة لنيل شهادة الدكتوراه يف القانون، جامعة جياليل اليابس سيدي بلعباس. - رائدة نرجس طوابل، 2014 ، السندات املثبتة للملكية اخلاصة لألراضي يف القانون اجلزائري، رسالة لنيل شهادة املاجيسرت يف القانون، جامعة احممد بوقرة بومرداس . - ميسون زهوين، 2007 ، اكتساب امللكية العقارية اخلاصة عن طريق احليازة، رسالة مقدمة لنيل شهادة املاجيسرت يف القانون، جام عة االخوة منتوري قسنطينة 01 . 1 - القانون رقم 20 - 07 املؤرخ يف 04 / 06 / 2020 ، املتضمن قانون املالية التكميلي لسنة 2020 ، منشور ابجلريدة الرمسية لسنة 2020 ، العدد 33 . 2 - 32 - 32 - 08 - 22 - 10 - 2020 - https://www.aps.dz/ar/economie/94352 تصريح املدير العام لألمالك الوطنية بتاريخ 22 / 10 / 2020 ، اطلع عليه بتاريخ 26 / 10 / 2020 .

بضياف هاجر 20 املقاالت : - مجال بوشنافة، 2009 ، األثر املطهر للقيد األول للعقارات وموقف التشريع والقضاء منه، مقال منشور مبجلة البحوث والدراسات العلمية، جملد 03 ، العدد 01 . - زهور دقايشيشة ، 2017 ، العوارض القانونية لعملية املسح العقاري، مقال منشور مبجلة النرباس للدراسات القانونية، اجمللد 02 ، العدد 02 . - عبد للا مويسي، 2013 ، إشكاالت العقد التوثيقي بني نظام الشهر الشخصي ونظام الشهر العيين، مقال منشور مبجلة املوثق، العدد األول - عمار بوضياف، 010 2 ، املسح العقاري وإشكاالته القانونية، مقال منشور مبجلة العلوم االجتماعية واإلنسانية، اجمللد 03 ، العدد 01 . - عمر زودة، 1990 ، تعليق على قرار احملكمة العليا الصادر بتاريخ 09 / 03 / 1998 رقم 129947 ، عن الغرفة اإلدارية، جملة املوثق، عدد 06 . مواقع االنرتنيت : تصريح املدير العام لألمالك الوطنية بتاريخ 22 / 10 / 2020 ، اطلع عليه بتاريخ 26 / 10 / 2020 . 32 - 32 - 08 - 22 - 10 - 2020 - https://www.aps.dz/ar/economie/94352