آثار عقد مقاولة إنجاز البناء المبرم من طرف المرقي العقاري

آاثر عقد مقاولة إجناز البناء املربم من طرف املرقي العقاري لعــور رمي رفيعة طالبة دكتوراه بكلية احلقوق و العلوم السياسية جامعة وهران 2 حممد بن امحد املقدمة : ع املرقي العقاري يف عملية البناء، و عمال بعد احلصول على رخصة البناء ، يشر بنص املادة 16 من القانون رقم 11 - 04 1 ، فاملرقي العقاري الذي يبادر مبشروع عقاري معد للبيع أو اإلجيار، هو ملزم ابإلستعانة خبدمات مقاول مؤهل قانوان حسب أمهية املشروع العقاري، و تؤسس العالقة بني الطرفني بعقد مقاولة يربم بعد احلصول على عقود التعميري املطلوبة، و ابلتايل ال ميكن للمرقي العقاري إجناز البناايت بنفسه، بل هو ملزم ابللجوء إىل مقاول ، هذا ما إستحدثه القانون رقم 11 - 04 إذ أنه يف ظل املرسوم 93 - 03 مل يلتزم املرقي العقاري ابللجوء إىل مقاول إلجراء عملية البناء، بل كان إبمكانه إجناز البناايت بنفسه. ع الفرنسي مل ينص على مثل هذا اإللتزام، فبإمكان املرقي العقاري الفرنسي إجناز عملية البناء بنفسه، لكن إن املشر عمليا الكثري ما يلجأ إىل خدمات مقاول أو أكثر للقيام ببناء املشروع. ع اجلزائري عقد املقاولة يف القانون املدين ،فنصت املادة عرف املشر 549 منه على أن املقاولة عقد يتعهد مبقتضاه أحد املتعاقدين أن يصنع شيئا أو أن يؤدي عمال مقابل أجر يتعهد به املتعاقد اآلخر، كما أنه ورد تعريف 1 ا لقانون رقم 11 - 04 املؤرخ يف 17 فرباير 2011 ، حيدد القواعد اليت تنظم نشاط الرتقية العقاري.

املقاول يف املادة 5 من القانون رقم 11 - 04 ، أبنه كل شخص طبيعي أو معنوي مسجل يف السجل التجاري بعنوان نشاط أشغال البناء بصفته حرف يا ع الفرنسي عقد املقاولة يف املادة أو مؤسسة متلك املؤهالت املهنية، قد عرف املشر 1710 من القانون املدين، و مسي هذا العقد إبجيار أعمال، وله نفس تعريف عقد املقاولة املنصوص عليه يف القانون املدين اجلزائري 2 . نستخلص من خالل التعاريف السابقة أن عقد املقاولة ملزم جلانبني، فماهي إلتزامات كال الطرفني؟ و هل جيوز للمقاول اللجوء إىل مقاول فرعي ؟ املبحث األول : إلتزامات املقاول : املقاول ملزم إبجناز عمل أو صنع شيئ مقابل أجر، ابلتايل يكون املقاول ملزما إبجناز البناي ة موضوع املشروع دون أن يكون املقاول عامال عند املرقي العقاري بل العقاري ( املطلب األول)، مقابل أجر يدفعه املرقي العقاري يربطهما عقد و ما يرتبه من إلتزامات 3 ، و بعد إمتام عمله املتمثل يف البناء يكون املقاول ملزما بتسليم البناايت للمرقي العقاري ( املطلب الث اين ). املطلب األول : اإللتزام حبسن إجناز البناايت : إن إلتزام املقاول إبجناز البناية هو إلتزام بتحقيق نتيجة و ليس إلتزام ببذل عناية 4 ، فبمجرد التعاقد على بداية األشغال يلتزم ببذل العناية و اجلهد يف تنفيذ األشغال املتفق عليها يف عقد املقاولة 2 engage ’ une des parties s ’ ouvrage est un contrat par lequel l ’ : le louage d C. civ. Fr, art. 1710 à faire quelque chose pour l’autre, moyennant un prix convenu entre elles. 3 Jerome huet, traite de droit civil, LGDJ, 2001, p. 1244. 4 les contrats speciaux, dalloz, 2009, p. 56. – roit civil Beatrice bourdelois, d

و ابلطريقة املتفق عليها، سواء كان هو الذي قدم املواد أم املرقي العقاري 5 ، إذ ميكن للمقاول أن يتعهد بتقدمي املادة زايدة عن عمله كما ميكنه أن يقتصر على التعهد بتقدمي عمله فقط ، و على املرقي العقاري تقدمي املادة اليت يستخدمها طبقا للمادة 550 من القانون املدين اجلزائ ري و املادة 1787 من القانون املدين الفرنسي . إذا تعهد املقاول بتقدمي مادة العمل أن يقوم بتوريد مواد البناء كلها أو البعض منها،يصبح هذا العقد مزجيا من عقد بيع و عقد مقاولة، سواءا كانت قيمة املادة أكثر أو أقل من قيمة العمل، فتسري أحكام عقد البيع فيما خيص موا د البناء، و تسري أحكام عقد املقاولة فيما خيص العمل 6 ، يكون املقاول مسؤوال عن جودهتا و عليه ضماهنا للمرقي العقاري عن العيوب اخلفية 7 ، و ابلتايل هو ملزم بتقدمي أحسن األنواع اليت تستعمل يف البناايت احلديثة و طبقا للمواصفات الفنية املعمول هبا ، كما عليه توفري ال يد العاملة املتخصصة الكافية لضمان حسن سري عملية البناء، كما أن املقاول يتحمل ذلك على نفقته، و أيضا عليه حتمل إستهالك املياه الالزمة للبناء 8 . أما إذا كان املرقي العقاري هو الذي قدم املادة، فعلى املقاول أن حيرص عليها و يراعي أصول الفن يف إستخدامه هلا، كما عليه تقدمي حساابت للمرقي العقاري عن إستعماهلا و يرد إليه ما بقي منها، و إذا صار شيئ غري صاحل لإلستعمال من هذه املادة بسبب إمهاله او قصور كفايته الفنية ، فهو ملزم برد قيمة هذه املادة للمرقي العقاري 9 . إذا إكتشف املقاول يف املادة املقدمة من طرف املرقي العقاري عيبا، يلتزم املقاول إبخباره بذلك العيب يف املادة أو يف األرض اليت يراد إقامة البناايت عليها ، و إذا إمتنع عن إعالم املرقي العقاري على العيوب يصبح مسؤوال عن 5 زرقاط عيسى، نطاق مسؤولية املتخليني يف البناء يف ظل قانون الرتقية العقارية اجلديد، دفاتر السياسة و القانون، العدد 15 جوان 2016 ، ص. 88 . 6 عبد الرزاق السنهوري، العقود الواردة على العمل، املقاولة و الو كالة و الوديعة و احلراسة، دار النهضة العربية، 1979 ،ص. 29 . 7 املادة 551 من القانون املدين اجلزائري. 8 قدري عبد الفتاح الشهاوى، عقد املقاولة، منشأة املعارف، 2001 ، ص. 304 . 9 الفقرة األوىل من املادة 552 من القانون املدين اجلزائري.

الضرر الذي ينتج عنها، ما مل تكن من نوع ال ميكن لعامل مثله أن يعرفها، ذلك تطبيقا للقواعد العامة و مب دأ حسن النية يف تنفيذ العقود 10 . يف حالة تقدمي املواد من طرف املرقي العقاري، و هلك البناء، طبقا للمادة 1789 من القانون املدين الفرنسي ، فاملقاول يتحمل مسؤولية خطئه فقط، و املرقي العقاري هو الذي يتحمل تبعة هالك البناايت 11 .أما فيما خيص اآلالت و األدوات اإلضافية لقيام األشغال، يف غياب إتفاق، تكون على عاتق املقاول 12 . مبهندس معماري ، يتم تعيينه من طرف بنفسه أو ابإلستعانة كما أن للمرقي العقاري حق مراقبة أعمال املقاول املرقي العقاري، وعلى املقاول إتباع إرشاداته، مع أن هذا ال ينفي مسؤولية املقاول إجتاه املرقي العقاري 13 ، فإذا ثبت أنه يقوم بعمل بناء على وجه معيب أو مناف لشروط العقد ، جيوز للمرقي العقاري أن ينذره بتصحيح ما هو معيب خالل أجل معقول يعينه له، و يف حالة إنقضاء هذا األجل دون تصحيح املقاول جاز للمرقي العقاري أن يطلب إما فسخ العقد و إما أن يعهد إىل مقاول آ خر إبجناز البناايت على نفقة املقاول األول 14 ، بعد أن يطلب املرقي العقاري ترخيصا من القاضي يف تنفيذ البناايت حمل التعاقد، على نفقة املقاول األول 15 ، أما يف حالة اللجوء إىل مقاول آخر بتنفيذ ما إلتزم به املقاول األول، أي تشييد البناايت، دون اللجوء إىل القضاء لل مطالبة ابلرتخيص، هذا يغلق اجملال للمرقي العقاري مبطالبة املقاول األول حتمل نفقات إجناز البناايت حمل عقد املقاولة 16 . 10 عدانن إبراهيم سرحان، العقود املسماة، دار الثقافة للنشر و التوزيع، 1991 ،ص. 41 . 11 Jerome huet, op.ci, p.1345. 12 الفقرة الثانية من املادة 552 من القانون املدين اجلزائري. 13 قدري عبد الفتاح الشهاوى، املرجع السابق، ص. 305 . 14 املادة 553 من القانون املدين اجلزائري. 15 تنص املادة 170 من القانون املدين اجلزائري :" يف اإللتزام بعمل، إذا مل يقم املدين بتنفيذ إلتزامه جاز للدائن أن يطلب ترخيص من القاضي يف تنفيذ كان هذا التنفيذ ممكنا ". اإللتزام على نفقة املدين إذا 16 اجمللة القضائية، العدد األول لسنة 1998 ، قرار رقم 152934 كان من الثاب . ( و ملا ت يف قضية احلال ، أن الطاعنة جلأت إىل مقاول آخر الذي قام بتنفيذ ما إلتزم به املطعون ضدمها املتمثل يف تشييد جمموعة من املساكن املتعاقدة عليها دون أن تلجأ الطاعنة إىل القضاء لتطلب ترخيصا لتنفيذ حيب ما يقتضييه القانون و من مث فإن النعي على القرار املطعون فيه جتاوز السلطة و خمالفة القانون غري سديد و يستوجب الرفض. ).

املقاول يصبح حارس األشياء يف مكان إجناز البناايت و ابلتايل يكون مسؤوال عن كل ضرر انتج للغري يف موقع البناايت ، ففي قضية طرحت أمام القضا ء الفرنسي، حكم على املقاول بتعويض مهندس معماري سقط يف مكان املشروع بسبب عدم تواجد احلماية الالزمة ، حىت و لو أن املهندس املعماري طرف يف عقد مقاولة آخر مع رب العمل إلعداد تصاميم و مراقبة نفس البناايت ، إال أن القضاء إعترب أن املهندس املعماري مبا أنه غري مت عاقد مباشرة مع املقاول ، فبمجرد حدوث ضرر له يتحمل املقاول مسؤولية هذا الضرر و يلتزم ابلتعويض 17 . كل تنفيذ عملية البناء يف جمملها أو يف جزء منها إىل مقاول فرعي، إذا مل يوجد شرط مانع كما جيوز للمقاول أن يو لذلك يف عقد املقاولة بني املرقي العقاري و املقاول، أو مل تكن طبيعة العمل تفرتض اإلعتماد على كفاءته الشخصية 18 . يف هذه احلالة املقاول األصلي يفقد صفة املقاول يف عقد املقاولة الفرعية، بل يصبح صاحب العمل و له إشراف و تنسيق عمل املقاول الفرعي أو املقاوليني الفرعيني 19 . لكن املقاول األصلي حيتفظ إبلتزاماته إجتاه املرقي العقاري، إذ أنه مسؤول عن عماله مبا فيهم املقاوليني الفرعيني إذ أن العالقة اليت تربطهم هي عالقة عقدية 20 . مبا انه ال يوجد عقد بني املرقي العقاري و املقاول الفرعي ، فال وجود لدعوى مباشرة فيما خيص عملية إجناز البناايت ، لكن إذا كان املقاول الفرعي هو الذي قدم املواد املستعملة يف البناء، فيصبح هناك عقد بيع هذه املواد بني املقاول الفرعي و املرقي العقاري، ابلتايل ميكن هلذا االخري املطالبة بضمان جودة هذه املواد و العيوب اخلفية 21 . 17 Civ. 1ere, 7 fevrier 1962, bull. civ. III, n° 690. 18 طبقا للفقرة األوىل من املادة 564 من القانون املدين اجلزائري. 19 عدانن إبراهيم سرحان، املرجع السابق، ص. 90 . 20 contrats spéciaux, bréal, 2008, p.25. Jean claude planque, 21 Béatrice bourdelois, op.cit, p. 61.

أما إذا أثبت املقاول الفرعي قبول املرقي العقاري املقاولة الفرعية اليت إنعقدت بني املقا ول األصلي و املقاول الفرعي، و رخص املرقي العقاري إجراء عقد مقاولة فرعية ، ميكن للمقاول الفرعي الرجوع على املرقي العقاري بدعوى مباشرة ملطالبة أجره إذا رفض أو مل يتمكن املقاول األصلي من دفعه 22 . يلتزم املقاول الفرعي إبجناز البناايت ابلشروط و املواصفات و الطري قة املتفق عليها يف عقد املقاولة من الباطن، يف حالة غياب الشروط يلتزم العمل بعرف البناء ، و إذا احتاج املقاول الفرعي يف إجناز البناايت إىل مواد مل يتعهد املقاول األصلي بتقدميها له، يلتزم املقاول الفرعي أبن أييت هبا على نفقته، كما أن أجور العمال تكون على عات ق املقاول الفرعي يف حالة غياب إتفاق حول هذه النقطة يف عقد املقاولة من الباطن، و إذا كان املقاول الفرعي هو الذي قدم مواد البناء يكون مسؤوال عن جودهتا و عليه ضماهنا للمقاول األصلي ، إذا مل يتم اإلتفاق على درجة ااملواد من حيث اجلودة، و ال ميكن إستخالص ذلك من العرف أو من ظرف آخر، يلتزم املقاول الفرعي بتقدمي مواد من صنف متوسط مع إلتزامه بضمان العيوب اخلفية اليت قد توجد يف هذه املادة ، حىت و لو مل يكن على علم بوجودها 23 . إذا كان املرقي العقاري أو املقاول األصلي هو الذي قدم مواد البناء، فعلى املقاول الفرعي احلرص علي ها و يراعي أصول الفن و الصناعة يف إستخدامها ، و عليه تقدمي حساب عما إستخدمها فيه و يلتزم برد ما بقي منها 24 . 22 contrats spéciaux, gualino, – essentiel de la jurisprudence civile ’ lotfi hamzi, l - Caroline andre 2010,p. 136. , 21 octobre 2003. ). re ( cass. civ. 1 23 قدري عبد الفتاح الشهاوى، امل رجع السابق، ص. 240 . 24 عدانن إبراهيم سرحان ، املرجع السابق، ص. 92 .

إذا أصبح شيئ من هذه املواد غري صاحل لإلستعمال بسبب إمهال املقاول الفرعي أو قصور كفايته الفنية، يلتزم برد قيمة هذا الشيئ ، كما يلتزم املقاول الفرعي إب جناز البناايت يف املدة املتفق عليها، و يف حالة غياب إتفاق عن املدة يلتزم إبجنازه يف مدة معقولة ابلنظر لطبيعة البناايت و مقدار ما يقتضيه من دقّه و تبعا للعرف 25 . يف حالة عدم تنفيذ املقاول الفرعي إلتزاماته يف إجناز البناايت، جيوز للمقاول األصلي أن يطلب التنفي ذ العيين ، أو أن يطلب فسخ عقد املقاولة الفرعية، و يف احلالتني ميكن طالب التعويضات 26 . و إذا تبني أثناء سري البناايت ، أن املقاول الفرعي يقوم ابلعمل على وجه معيب أو مناف للشروط املتفق عليها يف العقد، جيوز للمقاول األصلي إنذار املقاول الفرعي أبن يعدل من طريقة البناء خالل أجل معقول يعيّنه، بعد إنقضاء األجل دون أن يتبع املقاول الفرعي الطريقة الصحيحة جيوز للمقاول األصلي طلب فسخ عقد املقاولة الفرعية أو أن يعهد ابلبناء ملقاول آخر على نفقة املقاول الفرعي، و إذا إرتكب املقاول الفرعي عيب مستحيل اإلصالح، جيوز يف هذه ا حلالة طلب فسخ عقد املقاولة الفرعية يف احلال دون تعيني أجل إذا أتخر املقاول الفرعي يف البدء يف عملية البناء أو وجود أتخر يف إجنازه ال ميكن معه مطلقا أن يتمكن من القيام ابلبناايت يف املدة املتفق عليها ، جيوز للمقاول األصلي طلب فسخ عقد املقاولة الفرعية دون إن تظار حلول أجل التّسليم . يلتزم املقاول الفرعي بتسليم البناايت بعد إجنازها، و يكون التسليم بوضع البناايت حتت تصرف املقاول األصلي، حىت يتكمن من اإلستيالء عليها دون عائق 27 . ع اجلزائري يف الفقرة األ يقع على املقاول ضمان حسن تنفيذ األشغال ، الذي نص عليه املشر خرية من املادة 26 من القانون رقم 11 - 04 ، اليت تنص على أن املرقي العقاري يكون ضامنا ملدة سنة اإلهناء الكامل ألشغال اإلجناز، 25 Jean claude planque, op. cit, p. 28. 26 Jerome huet, op.cit, p. 1353. 27 قدري عبد الفتاح الشهاوى، املرجع السابق ، ص. 242 .

و مبا ان املرقي العقاري يتعاقد مع املقاول إلجناز البناايت و ال ميكنه القيام هبا بنفسه، فيصبح املقاول ضامنا حلسن تنفيذ البناايت وفق ما ورد يف عقد املقاولة و وفق التصاميم املقدمة، ملدة سنة من اتريخ تسليم البناية، و ابلتايل يلتزم ع اجلزائري مل حيدد العيوب اليت تدخل يف نطاق هذا إبصالح كل خلل يظهر ابلبناء خالل سنة كاملة، لكن املشر الضمان ، و مل حيدد مدة إصالح العيب، و ترك حتديدها إلرادة األطرا ف، إذ أن مدة اإلصالح ختتلف من عيب آلخر 28 . ع اجلزائري نص على ضمان حسن سري عناصر التجهيز اليت تقع على املرقي العقاري و مبا أن هذا كما أن املشر األخري ميكنه الرجوع على املقاول الذي أجنز البناية، يصبح هذا األخري ضامنا حلسن سري عناصر التجهيزات ، هذا اإللتزام يقت صر على العناصر القابلة للفصل عن البناية بدون تلف ، إي هي تلك العناصر اليت ال تشكل جسما واحدا مع البناية أو إحدى أجزائها كاألبواب ، الشبابيك، القواطع، العدادات، جتهيزات اإلانرة ... 29 ، مل ينص ع اجلزائري على مدة ضمان حسن سري عناصر التجهيز لكن ابلرجوع إىل املشر منوذج عقد البيع على التصاميم ، ع ضم هذا الضمان لضمان حسن تنفيذ األشغال، بذكره أن البائع يضمن التنفيذ اجليد لألشغال نالحظ ان املشر الضرورية قصد إصالح عيوب البناء و / او حسن سري عناصر جتهيزات البناية يف أجل ... من اتريخ اإلخطار، و هذا الضمان صاحل ملدة سنة إبت داءا من اتريخ احليازة 30 . مبا أن املرقي العقاري ميكنه الرجوع على املقاول ملطالبة حسن سري عناصر التجهيز ، إذ أن هذا األخري هو الذي يقوم هبا يف إيطار عقد املقاولة، فيصبح ضامنا ملدة سنة ع الفرنسي فقد نص صراحة عن هذا الضمان الذي من اتريخ تسليم البناية، أما املشر يقع على املقاول، يف نص 28 بوستة إميان، النظام القانوين للرتقية العقارية، دار اهلدى، 2011 ، ص. 99 . 29 بوستة إميان ، املرجع السابق، ص. 100 . 30 املرسوم التنفيذي رقم 13 - 431 املؤرخ يف 18 ديسمرب 2013 كذا ، حيدد منوذجي عقد حفظ احلق و عقد البيع على التصاميم لألمالك العقارية و ع عقد البيع على التصاميم و مبلغ عقوبة التأخري و أجا حدود تسديد سعر امللك موضو كيفيات دفعها. هلا و

املادة 1792 - 3 من القانون املدين الفرنسي، و يكون املقاول ضامنا حلسن سري التجهيزات اليت ميكن فصلها عن البناية، ملدة سنتني من اتريخ التسليم، و ال ميكنه نفي مسؤوليته ابلسبب األجنيب 31 . يف حالة رفض املقاول تصليح العيوب الظاهرة ابلبناية ، ميكن للمرقي العقاري اللجوء إىل القضاء إللزامه إبصالح تلك العيوب كما ميكنه طلب تعويضات عن عدم تنفيذ إلتزاماته التعاقدية 32 . املطلب الثاين : إلتزام املقاول بتسليم البناايت : عادة ما يتم حتديد مدة تنفيذ عملية البناء يف عقد املقاولة، و يتعهد املقاول بتسليم البناايت كاملة وفق التصاميم و املواصفات املقدمة من طرف املرقي العقاري، و بعد إنتهاء األجل املتفق عليه ، ميكن اإلتفاق ضمن العقد ، على أن يدفع املقاول للمرقي العقاري تعويضا حيدد يف العقد عن كل يوم أتخري 33 . املقاول يكون مسؤوال عن خطئه و عن خطا اتبعيه إال إذا أثبت وجود سبب أجنيب و نفى العالقة السببية 34 ، و للمرقي العقاري احلق يف فسخ عقد املقاولة مىت كان أتخر املقاول أتخرا ال يتوقع معه إجناز البناء يف املدة املتفق عليها ، سواءا كان أتخره يف البدإ يف البناء أو كان بعد ذلك ، فطاملا أن املقاول ال يستط يع أن ينجز البناء يف الوقت الالزم فإنه ال يوجد ما يدعو إىل إلزام املرقي العقاري ابإلنتظار حىت إنتهاء األجل احملدد لكي يطالب ابلفسخ، ألن النتيجة معروفة مقدما و هي عدم متكن املقاول من إجناز البناايت على الوجه املطلوب خالل املدة املتفق عليها 35 ، و عليه فال يوج د أي مربر لإلنتظار، إذ يف ذلك ضرر للمرقي العقاري كما أن فيه ضرر للمقاول، ألن التعويض 31 Alain benabent, les contrats spéciaux civils et commerciaux, montchrestien, 2006, p. 399. 32 philippe delebecque, contrats civils et commerciaux, dalloz, - Francois collart dutilleul 1996,p.623. 33 قدري عبد الفتاح الشهاوى، املرجع الساب ق، ص. 309 . 34 عبد الرزاق السنهوري، املرجع السابق،ص. 25 . 35 عدانن إبراهيم سرحان، املرجع السابق ، ص. 42 .

الذي يطالب به املرقي العقاري إذا مت إنتظاره حلول أجل التسليم سيكون أكرب من التعويض الذي سيدفعه املقاول إذا طلب املرقي العقاري ابلفسخ بسبب أتخر املقاول يف إجناز البناايت ق بل حلول وقت التسليم . يف حالة تقدمي املادة من طرف املرقي العقاري ، فاملقاول ملزم برد ما بقي من املادة املقدمة زايدة عن تسلي م البناايت، و يلتزم املقاول برد ما تسلمه من املرقي العقاري من تصاميم و رسومات و مستندات و أدوات ، و مل تصبح احلاجة تدعو أن تبقى عند املقاول بعد أن أجنز البناايت 36 . إذا كان املقاول هو الذي قدم املواد ، و مت هالك البناايت أبي طريقة كانت قبل تسليمها للمرقي العقاري، فاملقاول هو الذي يتحمل تبعة اهلالك ، إال إذا قام املقاول إبعذار املرقي العقاري بتسلمه البناايت 37 ، إذا هلكت البناايت بسبب حريق ق بل تسليمها للمرقي العقاري فاملقاول هو الذي يتحمل املسؤولية و ابلتايل ال ميكنه مطالبة املرقي العقاري بدفعه األجر املستحق، إذ ال ميكنه تقدمي البناايت املطلوبة للمرقي العقاري، كما ميكن هلذا األخري مطالبة إسرتداد املبالغ اليت مت دفعها للمقاول ، حىت و لو أن هال ك البناء راجع لسبب أجنيب 38 . يتم تسليم البناايت من طرف املقاول، بتخليه عنها و إبزالة األدوات و املواد املستخدمة يف عملية البناء و بتسليم مفاتيحها إىل صاحب العمل 39 . يكون التسليم يف امليعاد املتفق عليه يف عقد املقاولة، يف حالة عدم وجود ميعاد متفق عليه، يكون التسليم يف امليعاد املعقول إلجناز البناايت وفقا لطبيعة البناايت و لعرف احلرفة 40 . 36 عبد الرزاق السنهوري، املرجع السابق، ص. 67 . 37 Art. 1788, C. civ. Fr. 38 Civ. 3eme , 27 janvier 1976, bull. civ. III, n°34. 39 عدانن إبراهيم سرحان، املرجع السابق، ص. 47 . 40 عبد الرزاق السنهوري، املرجع السابق، ص. 69 .

إذا أخل املقاول إبلتزامه ابلتسليم، يكون للمرقي العقاري طبقا للقواعد العامة، إما طلب التنفيذ العيين أو طلب الفسخ مع التعويض، يف احلالتني جيب اوال إعذار املقاول ابلتسليم، و تربأ ذمة املرقي العقاري من األجر زايدة عن إمكانية مطالبته للتعويض، و ال داعي أن يثبت املرقي العقاري توافر اخلطأ من طرف املقاول، فعدم التسليم يتضمن يف ذاته اخلطأ، و ال تنتفي مسؤولية املقاول إال إذا أثبت السبب األجنيب 41 . بعد تسليم البناايت يبقى املقاول مسؤوال ملدة 10 سنوات يف حالة زوال كل البناية أو جزء منها نتيجة عيوب يف البناء ، أو جراء النوعية الرديئة ألرضية األساس 42 ، و يف حالة وجود مقاول فرعي ، يكون للمقاول األصلي حق الرجوع على املقاول الفرعي 43 . إذن إذا وجد عيب يف البناية أو كانت نوعية األرض رديئة و نتج عن ذ لك زوال البناية أو جزء منها ، و بشرط وجود عقد يثبت الصلة بني املقاول األصلي و املقاول الفرعي إلجناز املشروع ، فيتحمل املقاول تبعة هالك البناء ملدة 10 سنوات تبدأ من اتريخ تسليم البناايت 44 ع الفرنسي يف املادة . و ذلك على غرار ما نص عليه املشر 1792 من القانون امل دين الفرنسي، و أضاف أن املقاول ميكن أن يستبعد مسؤوليته إبثبات أن عيب البناء راجع لسبب أجنيب. املسؤولية العشرية اليت تقع على املقاول تغطي فقط العيوب اخلفية ، أما العيوب الظاهرة فتسري عليها أحكام ضمان حسن تنفيذ األشغال السابقة الذكر و اليت حتدد مدهتا بسنة يف القانون اجلزائري و القانون الفرنسي، و هذا 41 قدري عبد الفتاح الشهاوى، املرجع السابق، ص. 144 . 42 املادة 46 من القانون رقم 11 - 04 الذي حيدد القواعد اليت تنظم نشاط الرتقية العقارية. 43 املادة 554 من القانون املدين اجلزائري. 44 الفقرة الثانية من املادة 554 من القانون املدين اجلزائري و املادة 2270 يف القانون املدين الفرنسي.

الضمان العشري يتمتع به املرقي العقاري و بعد تسليم البناية للمقتين، ينتقل الضمان هلذا األخري ، و يف حالة بيعه البناية يف مدة الضمان ينتقل إىل املالك اجلديد إىل حني هناية مدة 10 سنوات 45 . املبحث الثاين : إلتزامات املرقي العقاري : أهم إلتزام يقع على عاتق املرقي العقاري يف عقد مقاولة البناء اليت يربمها مع املقاول، يتمثل يف دفعه أجرا مقابل إجناز البناايت . سيحتوي هذا املبحث على كيفية دفع هذا األجر( املطلب األول ) و حالة و فاة املقاول قبل إمتام عمله ، توجد حاالت يلتزم فيها املرقي العقاري بنقل عقد املقاولة لورثة املقاول املتويف ( املطلب الثاين ). املطلب األول : إلتزام املرقي العقاري بدفع األجر : يلتزم املرقي العقاري بدفع األجرة املتفق عليها ضمن عقد املقاولة، أو ما جيري به العرف، أو عند تسلمه البناايت 46 ، البد من ذكر األجر ضمن عقد املقاولة، لكن يف حالة إنعدام ذكر وجود األجر يف عقد املقاولة ، ميكن الرجوع إىل ظروف التعاقد ، إذا أن العقد ينصرف إىل تشييد بناايت ، أمهية هذا العمل و مهنة املقاول القائم ابلتشييد لتلك البناايت يساعد ان يف التدليل على أن هذا العمل ما كان ابإلمكان القيام به تربعا 47 . إمكانية ختفيض أجر املقاول :طبقا للقواعد العامة ال ميكن تعديل األجر املتفق عليه بني املقاول و املرقي العقاري سواء ابلزايدة أو النقصان إال إبتفاق الطرفني، فال ميكن لطرف لوحده تعديل ذلك 48 ، و مع ذل ك توجد إستثناءات 45 Alain benabent, op.cit , p. 398. 46 املادة 559 من القانون املدين اجلزائري. 47 قدري عبد الفتاح الشهاوى، املرجع السابق، ص. 197 . 48 طبقا للمادة 106 من القانون املدين اجلزائري: " العقد سريعة املتعاقدين ، فال جيوز نقضه، و ال تعديله إال إبتفاق الطرفني أو لألسباب اليت يقررها القانون.".

جيوز فيها تعديل األجر املتفق عليه بني املقاول و املرقي العقاري دون حاجة إلتفاق الطرفني و ذلك ابلزايدة أو النقصان يف احلاالت التالية: يف حالة إبرام عقد مبقتضى مقايسة على أساس الوحدة القياسية : الشرط األول يتمثل يف أن األجر ال حيدد مقدما ، يك ون األجر يف عقد املقاولة متفقا عليه مبوجب مقايسة على أساس الوحدة، و ال يدفع األجر إال حني إنتهاء أعمال البناء و طبقا لكمية البناايت املنجزة، يف حالة عدم اإلتفاق على مقدار األجر أصال أو مت اإلتفاق عليه و لكنه إذا كان أجرا إمجاليا على أساس تصميم معني، فأحكام هذا النص ال تنطبق 49 ، و غرض هذا النظام عندما يتلقي املقاول صعوابت غري متوقعة عند إجناز البناايت فاملرقي العقاري هو الذي يتحمل تبعة هذه الصعوابت، و ابملقابل ال يرتك املرقي العقاري حتت رمحة و ضمري املقاول و مدى أمانته، وهذا يوفر درجة يف التوقع أحسن من األجر ا حملدد على أساس قائمة احلساب 50 ، الشرط الثاين يتمثل يف جماوزة املقايسة لسبب غري معروف وقت التعاقد 51 وأن تكون اجملاوزة حمسوسة، إذا تبني أثناء العمل أنه من الضروري لتنفيذ التصميم املتفق عليه جماوزة هذه املقايسة ، املقدرة مبجاوزة حمسوسة وجب على املقاول إخطار املرقي العقاري بذلك، وهذا ما ميثل الشرط الثالث، و على املقاول أن يبني مقدار ما يتوقعه من زايدة يف ا لثمن، فإذا مل يتم إخطار املرقي العقاري من طرف املقاول يسقط حقه يف إسرتداد ما جاوز به قيمة املقايسة من نفقات 52 . 49 عبد الرزاق السنهوري،املرجع السابق،ص. 164 . 50 عدانن إبراهيم سرح ان، املرجع السابق، ص. 80 . 51 عبد الرزاق السنهوري، املرجع السابق، ص. 164 . 52 الفقرة األوىل من املادة 560 من القانون املدين اجلزائري.

إذا كانت اجملاوزة جسيمة، جيوز للمرقي العقاري أن يتحلل من العقد و يوقف األشغال، على أن يكون ذلك دون إبطاء، مع إيفاء املقاول قيمة ما أجنزه من األع مال، مقدرة وفق شروط عقد املقاولة، دون تعويضه عما كان يستطيع كسبه لو أنه أمت البناايت 53 . يف هذه احلالة يرجع اخليار للمرقي العقاري، إما أن يبقى مقيدا ابملقاولة، و يطلب من املقاول إمتام البناء، ابملقابل يرفع أجره مبا يتناسب مع الزايدة اجلسيمة، إما أن يتحلل امل رقي العقاري من عقد املقاولة، إذا كانت الزايدة اجلسيمة يف األجر مرهقة له ، فيوقف عملية البناء دون إبطاء 54 . أما إذا كانت اجملاوزة حمسوسة و تكون ضرورية لتنفيذ البناء وفق التصميم املتفق عليه ، على املقاول إخطار املرقي العقاري قبل إستمرار تنفيذ البناء مبقدار ما يتوقعه من الزايدة يف النفقات، و هذا اإلخطار يعترب شرطا ضروراي حىت يستحق املقاول زايدة يف األجر تتناسب مع الزايدة يف نفقات البناء 55 . فاملرقي العقاري ال يستطيع أن يتحلل من عقد املقاولة بسبب اجملاوزة غري اجلسيمة و ابلتايل يلتزم بزايدة األجر مبا يتناسب مع هذه اجملاوزة، دون إشرتاط قبول املرقي العقاري، بل يكفي إخطاره . و تقدير هل اجملاوزة جسيمة أم ال؟ يرجع إىل السلطة التقديرية لقاضي املوضوع، فإذا تبني للقاضي أن اجملاوزة هي نسبة صغرية من األعمال اليت كانت مقدرة يف املقايسة، ابلتايل هذه اجملاوزة غري جسيمة و يقضي ب زايدة أجر املقاول 53 الفقرة الثانية من املادة رقم 560 من القانون املدمي اجلزائري. 54 عبد الرزاق السنهوري، املرجع السابق، ص. 169 . 55 عدانن إبراهيم سرحان، املرجع السابق، ص. 81 .

بنفس نسبة اجملاوزة، عما كان مقدرا يف املقايسة، إبعتبار الزايدة عادلة إذ هلا ما يقابلها، و أنه بعد غري مرهق للمرقي العقاري إذ الزايدة ال تعترب جسيمة 56 . و يف حالة اإلتفاق على أجر جزايف على أساس تصميم إتفق عليه املقاول مع املرقي العقاري، فال ميكن للمقاول املطالبة أبية زايدة يف األجر لو حدث يف هذا التصميم تعديل أو إضافة إال أن يكون ذلك راجعا إىل خطأ من املرقي العقاري أو أن يكون مأذوان به منه و إتفق مع املقاول على أجره ، و هذا اإلتفاق جيب أن حيصل كتابة 57 ، نستخلص من هذه املادة أن الشرط األول يتمثل يف حتديد مبلغ إمجايل لألجر ال يزيد و ال ينقص، فاملرقي العقاري حيدد هنائيا و مقدما مقدار األجر الذي يدفعه للمقاول دون ترك اجملال لزايدة األجر و نقصه إذا تبني أن تكاليف العمل أقل أو أكثر مما كان مقدرا. الشرط الثاين، أن ينصب عقد املقاولة على أساس تصميم متفق عليه، و يبني حدود العمل على وجه كامل واضح و هنائي، فيجب أن يكون التصميم كامال وقت اإلنعقاد ،أي حيتوي على وصف كامل يتضمن مجيع االعمال املطلوبة فلو يشتمل على جزء فقط و يستكمل اجلزء اآلخر فيما بعد ال تكون املقاولة جزافية 58 . الشرط الثالث، أن ال يكون التعديل يف التصاميم راجع إىل خطأ املرقي العقاري، مبفهوم املخالفة إذا مت تعديل التصميم ألن املرقي العقاري قد أخطأ، فهنا ميكن للمقاول طلب مراجعة األجر املتفق عليه. 56 عبد الرزاق السنهوري ، املرجع السابق،ص. 167 .( ذكر كمثال عن نسبة اجملاوزة 10 كانت مقدرة يف املقايسة ، فالغالب ابملئة ممن االعمال اليت ع ال يعترب اجملاوزة جسيمة ، و حيكم بزايدة األجر قاضي املوضو 10 كان مقدرا يف ا ابملئة عما ملقايسة.) 57 الفقرة األوىل من املادة 561 من القانون املدين اجلزائري. 58 عبد الرزاق السنهوري ، املرجع السابق، ص. 173 .

و احلالة الثانية اليت ميكن فيها مراجعة األجر يف عقد املقاولة على أساس تصميم متفق عليه، إذا مت اإلتفاق بني املرقي العقاري و املقاول على تعديل التصميم و ابلتايل اإلتفاق على الزايدة يف األجر ، بشرط أن يكون هذا اإلتفاق مكتواب. لكن إذا إهنار التوازن اإلقتصادي بني إلتزامات كل من املرقي العقاري و املقاول بسبب حوادث إستثنائية عامة مل تكن يف احلسبان وقت التعاقد ، و تداعى بذلك األساس الذي قام عليه التقدير املايل للعقد، فيجوز للقاضي احلكم بزايدة األجر أو فسخ عقد املقاولة 59 . فيكون الثمن اإلمجايل بصفة هنائية، ال إذا أبرم عقد أجر جزايف على أساس تصميم إتفق عليه مع املرقي العقاري ميكن ألحد الطرفني طلب تعديله م هما حصل من تغريات يف أسعار مواد البناء، من حديد و إمسنت و أخشاب و زجاج و أجور عمال 60 ، ابلتايل ال جيوز للمقاول أن يطالب أي زايدة يف األجر و لو حدث يف هذا التصميم تعديل أو إضافة ، و ال ميكن للقاضي احلكم بدفع مثن األشغال اجلديدة 61 . لكن إذا كان تعديل التصاميم ي تطلب زايدة التكاليف عن املبلغ اإلمجايل املتفق عليه، فهذه الزايدة يتحملها املرقي العقاري و ليس املقاول، ألنه هو من تسبب فيها خبطئه، و ال يشرتط أن يكون املرقي العقاري سيئ النية، يكفي أن يكون التعديل يف التصاميم الذي تسبب يف زايدة التكاليف انمجا عن فعله و ال داعي إلثبات أي خطأ أو تقصري 62 . 59 الفقرة األخرية من املادة 561 من القانون املدين اجلزائري. 60 قدري عبد اللفتاح الشهاوى، املرجع السابق، ص. 307 . 61 اجمللة القضائية، العدد 1 ، سنة 1997 ، رقم امللف: 144112 . 62 قدري عبد االفتاح، املرجع السابق، ص. 210 .

حالة غياب حتديد األجر : يتم حتديده إىل قيمة عمل و نفقات املقاول 63 ، فيبقى العقد صحيحا رغم عدم حتديد األجر الذي يستحقه املقاول مقابل عمله، إذن تعيني مقدار األجر يتوقف على عنصرين، مها :قيمة العمل الذي ابشر املقاول إمتامه، و ما حتم له املقاول من نفقات يف إجناز البناايت، فاألجر يعتمد على نشاط إنساين ال ميكن يف بعض األحيان معرفة مداه ، فهو يتحدد مبوجب إلتزام بقيام عمل 64 و يف حالة وجود خالف يعني القاضي قيمة األجر مبراعاة هذين العنصرين، مع اإلسرتشاد خاصة ابلعرف التجاري يف جمال البناء، و ما جرى عليه األمر يف اإلجناز يف حتديد قيمة العمل 65 . و ال ميكن إعتبار الفاتورات احملررة من طرف املقاول إثباات ملقدار األجر املستحق إال إذا وافق املرقي العقاري عليها 66 . مكان دفع األجر :مل يرد يف القانون اجلزائري نص خاص بشأن املكان الذي جيب فيه على املرقي العقاري دفع األجر، مما يقتضي الرجوع إىل القواعد العامة يف مكان الوفاء ابإللتزام ، و ابلتايل جيب التمييز بني األجر شيئا معينا ابلذات، كاإلتفاق أن يكون األجر الذي يدفعه املرقي العقاري مقابل عمل املقاول، هو قطعة أرض أو سيارة مثال، أو شقة من بني البناايت اليت يقوم املقاول إبجنازها، لوجب تسليم األجر و دفعه يف املكان الذي كان موجودا فيه وقت إبرام عقد املقاولة، أما إذا كان األجر معينا ابلنوع يكون غالبا مبلغا من النقود ، فالوفاء يكون يف موطن املدين أي مبوطن املرقي العقاري 67 . لكن إلتزام دفع األجر ابالماكن املذكورة سا بقا، ليس من النظام العام، فيمكن اإلتفاق على إلزامية دفع األجر مبكان آخر، يف موطن املقاول أو مكان إجناز البناايت . 63 املادة 562 من القانون املدين اجلزائري. 64 عدانن إبراهيم سرحان، املرجع السابق، ص. 74 . 65 قدري عبد الفتاح الشهاوى، املرجع السابق، ص. 198 . 66 Jean claude planque, op.cit, p. 113. 67 عدانن إبراهيم سرحان، املرجع السابق، ص. 79 .

حاالت عدم تسديد األجر : للمقاول حق احلبس، و ابلتايل عدم تسليم البناايت املنجزة ، يف حالة عدم تسديد األجر املتفق عليه من طرف املرقي العقاري، فيج وز للمقاول حبس البناء إىل غاية إستيفاء األجرة املستحقة، و إذا هلك أو تلف هذا البناء يف يد املقاول قبل سداد أجره ، فال يضمن املقاول تبعية اهلالك، و ابملقابل ال يستحق أي أجر 68 . إذا أمت املقاول البناايت و سلمها للمرقي العقاري، ينتهي عقد املقاولة. كما ينتهي عقد املقاولة إبتفاق الطرفني، سواءا قبل بداية تنفيذ البناايت أو بعد ذلك، و ميكن للمرقي العقاري أن يتحلل من العقد و يوقف إجناز البناايت يف أي وقت، على أن يعوض املقاول عن مجيع ما أنفقه من املصروفات ، و ما أجنزه من األعمال و ما كان يستطيع كسبه لو أنه أمت إجنا ز البناايت 69 . غري أنه جيوز للمحكمة ختفيض مبلغ التعويض املستحق عما فات املقاول من كسب، إذا كانت الظروف جتعل هذا التخفيض عادال، و يتعني عليها بوجه خاص أن تنقص منه ما يكون املقاول قد أقتصده من جراء حتلل املرقي العقاري من العقد و ما يكون قد كسبه إبستخدام وقته يف أمر آخر 70 . حالة هالك البناايت بسبب حادث مفاجئ قبل تسليمه للمرقي العقاري، فليس للمقاول أن يطالب بثمن عمله و ال برد نفقاته، و يكون هالك املواد على من قام بتوريدها من الطرفني 71 . إذا كان املقاول قد أعذر بتسليم البناايت أو كان هالك البناايت أو تلفها قبل التسلي م راجع إىل خطئه ، وجب عليه أن يعوض املرقي العقاري 72 . أما إذا كان املرقي العقاري هو الذي أعذر أبن يتسلم البناايت أو كان هالك هذه 68 عدانن إبراهيم سرحان، املرجع السابق، ص. 50 . 69 طبقا للفقرة االوىل من املادة 566 من القانون املدين اجلزائري. 70 الفقرة الثانية من املادة 566 من القانون املدين اجلزائري. 71 الفقرة األوىل من املادة 568 من القانون املدين اجلزائري. 72 الفقرة الثانية من املادة 568 من القانون املدين اجلزائري.

األخرية أو تلفها راجع إىل خطأ من املرقي العقاري أو إىل عيب يف املادة اليت قام بتوريدها ، كان هالك املادة عليه ، و للمقاول احلق يف األجرة و يف إصالح الضرر عند اإلقتضاء 73 . حالة عجز املقاول عن إمتام البناايت الذي بدأ فيها، هذا العجز يصبح سببا إلنقضاء عقد املقاولة، من تلقاء نفسه شرط أن يكون هذا العجز ال يد للمقاول يف إحداثه، كإصابة املقاول مبرض يفقده القدرة على العمل، يلتزم املرقي العقار ي بدفع قيمة ما مت من إعمال و ما أنفق لتنفيذ البناايت بقدر ما يعود للمرقي العقاري من نفع، حيث يلتزم املرقي العقاري بدفع أقل القيمتني، قيمة األعمال اليت أجنزها املقاول و النفقات اليت أنفقها للتنفيذ، أو قيمة النفع الذي عاد على املرقي العقاري مما أجنزه املقاول من بناايت 74 . كما أن املرقي العقاري يصبح ملزما بدفع للمقاول الفرعي، إذا توافر شرطان ، األول يتمثل يف إستحالة تنفيذ املقاول األصلي إبلتزامه إجتاه املقاول الفرعي املتمثل يف دفعه أجره أو رفض ذلك . الشرط الثاين أن املرقي العقاري كان على علم بعقد املقاولة الفرع ية و قبل ذلك العقد، يف حالة توافر الشرطني يصبح املرقي العقاري ملزما بدفع أجر املقاول الفرعي 75 . املطلب الثاين: إلتزام املرقي العقاري بنقل عقد املقاولة لورثة املقاول املتويف: بصفة عامة ينقضي عقد املقاولة مبوت املقاول، إذا أخذت بعني اإلعتبار مؤهالته الشخصي ة وقت التعاقد ، و إن كان األمر خالف ذلك فإن عقد املقاولة ال ينتهي تلقائيا و ال جيوز للمرقي العقاري فسخه يف غري احلاالت 73 طبقا للفقرة األخرية من املادة 568 من القانون املدين اجلزائري. 74 عدانن ابراهيم سرحان ، املرجع السابق، ص . 96 . 75 tome 2, – civile H.capitant/ e. terré/ y. lequette, les grands arrets de la jurisprudence dalloz,2000, p. 536. ( ch. Mixte 13 mars 1981.).

املنصوص عليها يف املادة 552 الفقرة الثانية من القانون املدين اجلزائري، إال إذا مل تتوفر يف ورثة املقاول الضماانت الكافية حلسن تنفيذ عملية البناء 76 . و يقصد ابملؤهالت الشخصية ، صفات املقاول الشخصية اليت تكون ذات أتثري يف حسن تنفيذ عملية البناء، يؤخذ بعني اإلعتبار مسعته من انحية الكفاية الفنية و االمانة و حسن املعاملة و التخصص و ما حصل عليه من الشهادات الفنية يف هذا التخصص و ما قام به من اعمال ك تجربة عملية، و مسألة إذا كانت مؤهالت املقاول الشخصية حمل إعتبار يف التعاقد يرجع البث فيها إىل السلطة التقديرية لقاضي املوضوع 77 .فإذا كانت املؤهالت الشخصية للمقاول حمل إعتبار يف التعاقد ، ينتهي عقد املقاولة بوفاة املقاول حبكم القانون ، دون حاجة للفسخ ال من انحية املرقي العقاري و ال من انحية الورثة، فال يستطيع املرقي العقاري إلزام ورثة املقاول إبستمرار التنفيذ لعقد املقاولة، كما ال ميكن للورثة اإلستمرار يف تنفيذ العقد، البد من إبرام عقد جديد بني املرقي العقاري و ورثة املقاول 78 . أما إذا كانت املؤهالت الشخصية ل لمقاول ليست حمل إعتبار يف عقد املقاولة، يف هذه احلالة ميكن لورثة املقاول ، إذا توافرت فيهم الضماانت الكافية حلسن سري البناء ، يبقى عقد املقاولة قائما ، فتنتقل للورثة احلقوق و اإللتزامات الناجتة عن العقد، كما ميكن للمرقي العقاري أن يطلب إبرادته املنفردة الت حلل من العقد، لكن يف هذه احلالة ميكن لورثة املقاول املتويف مطالبة تعويضات مدنية إذ ترتتب فيهم كل املؤهالت املالية و الفنية إلمتام البناايت 79 . كة قيمة ما مت من األعمال و ما أنفق يف حالة إنقضاء عقد املقاولة مبوت املقاول ، يلتزم املرقي العقاري أن يدفع للرت لتن فيذ ما مل يتم، و ذلك بقدر النفع الذي يعود عليه من هذه األعمال و النفقات 80 .و جيوز للمرقي العقاري أن 76 طبقا للمادة 569 من القانون املدين اجلزائري. 77 عبد الرزاق السنهوري، املرجع السابق، ص. 259 . 78 قدري عبد الفتاح الشهاوى، املرجع السابق، ص. 282 . 79 Béatrice bourdelois, op.cit, p. 6 5 . 80 طبقا لل فقرة األوىل من املادة 570 من القانون املدين اجلزائري.

يطالب بتسلم املوارد اليت مت إعدادها و الرسوم اليت بدأ يف تنفيذها، على أن يدفع تعويضا عادال 81 .تسري هذه االحكام إذا بدأ املقاول يف إجناز البناايت مث أصبح عاجزا ج عن إرادته كاملرض أو عن إمتام اإلجناز لسبب خار الوفاة 82 . اخلامتة: ع اجلزائري إبلزامه املرقي العقاري اللجوء إىل مقاول له كل املؤهالت الالزمة من خالل دراستنا نرى أن املشر إلجراء البناايت ، قد قدم محاية إضافية للمتعامل معه أي للمقتين، إذ يصبح املرقي العق اري حارسا على ما يقوم به املقاول ، كما أنه يستعني ابملهندس املعماري إذ ان هذا األخري يلعب دورا أساسيا يف عملية إجناز البناايت، فهو و يقع على عاتقه وضع التصاميم، الرسم اهلندسي و مقاسات البناء، يقوم إبعداد مؤهل يف اهلندسة املعمارية، و األعب دفاتر الشروط اء اليت تكوّن العالقة بني املقاول و املرقي العقاري، يتحقق من كشوف احلساابت اليت يقدمها املقاولون، كما يقوم مبراقبة املقاوليني يف عملية البناء.و هذا ما يكون يف صاحل املقتين و ميثل ضماان حلسن ع الفرنسي مل يلز سري البناايت من طرف املقاول. و ابلرغم من أن املشر م املرقي العقاري اللجوء إىل مقاول إلجناز البناايت لكن غالبا ما يربم عقد بني هذا األخري و املرقي العقاري لتخفيف العبئ عليه . 81 طبقا للفقرة الثانية من املادة 570 من القانون املدين اجلزائري. 82 الفقرة األخرية من املادة 570 من القا نون املدين اجلزائري.