آثار تسجيل التصرفات القانونية الصحيحة بالنسبة للمتعاقدين

المجلد 10 / العـــدد : 01 ( 22 20 ) ، ص 840 - 855 مجلـة القانون العقاري والبيئة 840 آاثر تسجيل التصرفات القانونية الصحيحة ابلنسبة للمتعاقدين THE REGISTRATION OF THE CORRECT LEGAL ACTIONS AND THEIR EFFECTS ON CONTRACTORS ط . د صم بوعافية ًل جامعة عبد احلميد بن ابديس مستغا [email protected] اتريخ االستالم : 26 / 10 / 2021 اتريخ القبول : 03 / 01 / 2022 اتريخ النشر : 21 / 01 / 202 2 امللخص : إذا أنشأ التصرف القانوين صحيحا أو كان قابال لإلبطال و مل يطلب ابطالو، ال يع ٍت أن آاثره تًتتب من ذلك احل ُت بل إن آاثره تستقر فقط أو بتأييد وجوده بعد أن كان مهددا ابلزوال، و ترتيب اآلاثر يع ٍت إنشاء التزامات على عاتق كل من طرفيو أو على عاتق أحدمها، حبسب ما إذا كان العقد من العقود ادللزمة جلانب ُت أو من العقود ادللزمة جلانب واحد . فمىت نشأ التصرف القانوين صحيحا، ترتبت عليو آاثر من حيث إلزام ادلتعاقدين بو ابعتباره شريعة ذلما، و مع ٌت ذلك أن كال من ادلتعاقدين يلتزم دبا يوجبو العقد كما لو كان انشئا عن مصدر تشريعي . مث إن التصرف بعد تسجيلو يبقى كما كان قبل تسجيلو، منشئا اللتزامات يف جانب كال الطرفُت، و ابلتبعية يستطيع كل طرف أو متعاقد أن يطالب الطرف اآلخر بتنفيذ ىذه االلتزامات ادلتقابلة . الكلمات املفتاحية : تصرف صحيح، تسجيل، آاثر، ادلتعاقدين، التزامات . Abstract The fact of making correct legal actions or cancelable ones that are not required to be canceled, doesn’t mean that it affects directly. It just settles d own or supports its existance after being threatened with demise. All this results to some obligati ons for both contractors or for one of them depending on the type of the contract made. So, if we make a correct legal action, we will get effects that are obligations on contractors that again are legislation for them. This means that both of them are obliged to do what the contract says as if it is made from a legislation and any clause within the contract stays as it has been first when registered. Besides that each part of the contractors can ask the other to follow the clauses agreed on at the begi nning. Key words Correct legal action, registration, effects, contractors, obligations. 1 . مقدمة :

آاثر تسجي ل التصرفات القانونية الصحيحة ابلنسبة للمتعاقدين 841 َت سندات ملكيتها أبمساء مالكها يكون لتسجيل التّصرّفات القانونيّة لدى مفتّشيّة التسجيل و الطابع، و تغي اجلدد، قوة و حجية مطلقة، و ىذا ما يع ٍت أن التسجيل يقوم على مبدأ القوة ادلطلقة للتسجيل 1 ، و أن ىذا ادلبدأ ديثل كل ما ىو مقيدا و مسجال لدى مفتشية التسجيل، ديثل احلقيقة، بل حجر الزاوية يف نظام التسجيل، و ىو ما يع ٍت أن ىو احلقيقة نفسها سواء ب ُت ادلتعاقدين أو ابلنسبة للغَت، و بذلك يص ب ح كل من يتعامل مع الطرف اآلخر يف مأمن من كل مفاجأة أو يتوقى رفع أي دعوى عليو 2 . و هبذا يكون قانون التسجيل أىم نظم ادلنظومة التشريعية اذلادفة إىل ربقيق التقدم على كافة ادلستوايت و منها اجملال االقتصادي، إذ أن حق ادللكية يعد ّ من أىم احلقوق على اإلطالق حبسبان أنو ىو األساس لتحقيق الطفرة االقتصادية و ازدىار ادلعامالت بصرف النظر عن النظام االقتصادي السائد يف البالد . و ابلتايل ترجع أمهية تسجيل التصرفات القانونية إىل وجوب ثبات ادلراكز القانونية يف ىذه التصرفات ادلختلفة نظرا لتشعب التعامالت اخلاصة ابكتساب ادللكية و كذا ترتيب احلقوق عليها و كذا وجود بعض القيود على ىذه التصرفات 3 . و من جهة أخرى فإن للتعاقد آاثرا ىامة ابلنسبة للمتعاقدين و ابلنسبة للغ َت، و ىذه اآلاثر إمّا أن تكون قائمة بقيام العقد و إما أن تكون قائمة أيضا مع زوال العقد سواء يف حالة البطالن أو اإلبطال أو الفسخ . َت فهذه اآلاثر اليت سبق تبياهنا قد تكون اترة منظمة طبقا للقواعد ادلقررة يف القانون ادلدين و اترة أخرى قد تكون منظمة دبوجب أحكام قانون التسجيل، و ىذه اآلاثر ذلا أيضا دور ىام فيما يتعلق ابلغ َت و ضبايتو، و ذلك التصال الغ دبجمل ادلعامالت الواقعة ب ُت األفراد 4 . و احلقيقة أن العقد التوثيقي غ َت ادلسجل يعترب صحيحا ب ُت أطرافو، و مرتبا كامل آاثره الشخصية، غ َت أنو يف مواجهة الدولة قد يكون تصرفا انقصا، ما مل يثبت قيام دفع الرسوم ادلستحقة إال يف حالة تقادمها ذلك أن التقادم ال يقدر إال دبوجب حكم قضائي، و لكن جيب التمسك بو من قبل اخلصم الذي لو مصلحة فيو و ىو دائما ادلدين، إذ أنو ال ديكن للمحكمة إاثرتو تلقائيا، و ىذا ما يع ٍت أن أحكام التقادم ليست من النظام العام، و جيوز النزول منها لكل َتشخص ديلك حق التصرف يف حقوقو، غ َت أنو ال ينبغي أن يكون التنازل عن التمسك ابلتقادم هبدف االضرار حبقوق الغ 5 . 1 : علي بن عزان بن علي اذلشامي، االاثر القانونية للتسجيل العقاري، دراسة مقارنة، دار الفكر و القانون، 2014 ، صفحة 259 . 2 : علي بن عزان بن علي اذلشامي، االاثر القانونية للتسجيل العقاري، دراسة مقارنة، نفس ادلرجع السابق، صفحة 259 . 3 : دمحم الشهاوي، اجراءات تسجيل العقود يف الشهر العقاري، النصوص القانونية، ادلبادئ القضائية، الالئحة التنفيذية، االراء الفقهية، ادلذكرة االيضاحية، القرارات الوزارية، مناذج طلبات الشهر، مناذج العقود ادلسجلة، تعليمات الشهر العقاري، الطبعة االوىل، دار النهضة العربية، صفحة 1 . 4 : عبد السالم ذى ٍت بك، التسجيل و ضباية ادلتعاقدين و الغَت، بدون سنة، بدون دار النشر، صفحة 1 . 5 : مق ٍت بن عمار، القواعد ادلتعلقة بتسجيل التصرفات العقارية يف ضوء القانون اجلزائري، نفس ادلرجع السابق، بدون صفحة . ُت و ىذا ما نصت عليو ادلادت 321 ، 322 من التقن ُت ادلدين : إذ تنص ادلادة 321 من التقن ُت ادلذين :

صم بوعافية دمحم و معلوم أن رسوم التسجيل تتقادم دبع ٌت أربع ( 04 ) سنوات شأهنا شأن ادلبالغ و احلقوق ادلستحقة للخزينة العمومية 1 . فإذا أنشأ التصرف القانوين صحيحا أو كان قابال لإلبطال و مل يطلب ابطالو، ذلك أن التصرف القابل لإلبطال يرتب آاثره إىل أن يقضى ببطالنو، و استقرار وجود التصرف ابإلجازة أو ابلتقادم يف حالة ما إذا كان مهددا ابلزوال، ال يع ٍت أن آاثره تًتتب من ذلك احل ُت بل إن آاثره تستقر فقط أو بتأييد وجوده بعد أن كان مهددا ابلزوال 2 . و ترتيب اآلاثر يع ٍت إنشاء التزامات على عاتق كل من طرفيو أو على عاتق أحدمها، حبسب ما إذا كان العقد من العقود ادللزمة جلانب ُت أو من العقود ادللزمة جلانب واحد، كما يع ٍت ذلك عدم إمكان التحلل منو ابإلرادة ادلنفردة، إال يف حاالت، و طبقا لألوضاع اليت ينظمها القانون، و أنو يتع ُت تنفيذ ما يرتبو من التزامات طبقا دلا يقضي بو حسن النية يف ادلعامالت، و إال كان مسؤوال 3 . و من جانب آخر فإنو قد يًتتب عليو أيضا تعديل حقوق قائمة أو نقلها أو إهناءىا، و القانون يقرر إلزام ما يتضمنو التصرف من أحكام، و حييط ذلك ابجلزاء ليكفل إحًتامها 4 . " '' ال جيوز للمحكمة أن تقضي تلقائيا ابلتقادم بل جيب أن يكون ذلك بناءا على طلب ادلدين أو أحد دائنيو، أو أي شخص لو مصلحة فيو و لو مل يتمسك ادلدين بو . و جيوز التمسك ابلتقادم يف أية حالة من حاالت الدعوى و لو أمام احملكمة االستئنافية "". و تنص ادلادة 322 من التقن ُت ادلذين : " '' كما ال جيوز االتفاق على ان يتم التقادم يف مدة زبتلف عن ادلدة اليت عينها القانون ال جيوز التنازل عن التقادم قبل ثبوت احلق فيو، . و امنا جيوز لكل شخص ديلك التصرف يف حقوقو أن يتنازل و لو ضمنا عن التقادم بعد ثبوت احلق فيو غ َت أن ىذا التنازل ال ينفذ يف حق الدائن ُت اذا صدر اضدارا هبم "". 1 : و ىذا ما نصت عليو ادلادة 311 من التقن ُت ادلدين : " '' تتقادم أبربع سنوات الضرائب، و الرسوم ادلستحقة للدولة و يبدأ سراين التقادم و الرسوم السنوية من هناية السنة اليت تستحق عنها و يف الرسوم ادلستحقة عن االوراق القضائية من اتريخ انتهاء ادلرافعة يف الدعوى او من اتريخ ربريرىا اذا مل ربصل مرافعة . و يتقادم أبربع سنوات أيضا احلق يف ادلطالبة برد الضرائب و الرسوم اليت دفعت بغ َت حق و يبدأ التقادم من يوم دفعها . و ال زبل األحكام السابقة أبحكام النصوص الواردة يف القوان ُت اخلاصة "". و ىذا ما نصت عليو ادلادة 353 – 13 كالتايل يف قانون التسجيل : " '' ُت تطبق أحكام ادلادت 158 و 159 من قانون االجراءات اجلبائية، ادلتعلقت ُت بتقادم حقوق التسجيل، على ربصيالت رسم االشهار العقاري '' و تنص ادلادة 159 من قانون االجراءات اجلبائية : " '' كل دعوى يباشروهنا ضد ادلكلف ابلضريبة يفقد القابضون الذين مل يباشروا أية متابعة ضد مكلف ابلضريبة طيلة أربع سنوات متتالية اعتبارا من يوم وجوب ربصيل احلقوق، حق ادلتابعة، و تسقط . توقف االستفادة من االرجاع القانوين للدفع ادلنصوص عليو يف ادلواد 74 و 80 / 2 و 80 / 3 من ىذا القانون، تقادم األربع ( 04 ) سنوات ادلذكور أعاله إىل غاية الفصل يف الطعن النزاعي . كان إخطارا أو إشهارا للغ َت احلائز أو حجزا أو أي إجراء آخر مماثل الذي يوقف تقادم األربع سنوات، ادلنصوص عليو أعاله و يستبدل آليا بتعادم مدين إن تبليغ أحد سندات ادلتابعة ادلذكورة أدانه سواء "". 2 : ج، النظرية العامة لاللتزام يف مصادر االلتزام، منشورات احلليب احلقوقية، الطبعة االوىل، توفيق حسن فر 2008 ، صفحة 289 . 3 : ج، النظرية العامة لاللتزام يف مصادر االلتزام، نفس ادلرجع السابق، صفحة توفيق حسن فر 289 4 : ح القانون ادلدين، النظرية العامة لاللتزامات، مصادر االلتزام، العقد و اإلرادة ادلنفردة، دراسة مقارنة يف القوان ُت العربية، دار اذلدى، دمحم صربي السعدي، الواضح يف شر 2012 ، صفحة 274 .

آاثر تسجي ل التصرفات القانونية الصحيحة ابلنسبة للمتعاقدين 843 ٌت مىت نشأ التصرف القانوين صحيحا، ترتبت عليو آاثر من حيث إلزام ادلتعاقدين بو ابعتباره شريعة ذلما، و مع ذلك أن كال من ادلتعاقدين يلتزم دبا يوجبو العقد كما لو كان انشئا عن مصدر تشريعي . و ترتيبا دلا سبق فما هي اآلاثر املرتتبة على تسجيل التصرفات القانونية الصحيحة ابلنسبة للمتعاقدين؟ و لإلجابة على ىده اإلشكالية ادلثارة مت اعتماد مبحث ُت رئيسي ُت يتمحوران حول اآلاثر ادلًتتبة يف إطار القانون ادلدين، و يف إطار قانون التسجيل يف نقطة اثنية . يلتزم الطرفان ابلتصرف القانوين الذان أبرمانو، فال يصح ألي أحد منهما االنفراد إبيقاف آاثره و إهنائو ربت مبدأ العقد شريعة ادلتعاقدين، و ال ديكن إهناؤه إال ابالتفاق بينهما و الًتاضي على ذلك، ما مل يكن متفقا بينهما على إعطاء ىذا احلق ألحدمها، فيكون لو ذلك يف حدود االتفاق 1 . و قد نصت ادلادة 108 من التقن ُت ادلدين 2 على انصراف آاثر العقد إىل اخللف العام 3 الذي يقصد بو من ًتكة كل حقوقو أي الوارث سواء كان وحيدا أو مع غَته و ادلوصى لو بنسبة معينة من رلموع ال خيلف الشخص يف . و قد نصت ادلادة 109 من التقن ُت ادلدين على انصراف أثر العقد إىل اخللف اخلاص 4 الذي يقصد بو من يتلقى من سلفو ملكية شيء زلدد أو حق عي ٍت أخر عليو أو حق شخصي كان سلفو دائنا بو من قبل، و اخللف العام و اخللف َت اخلاص ال يعتربان من الغ 5 . القاعدة أن آاثر التصرف تنصرف إىل اخللف العام و اخللف اخلاص، فإذا أبرم الشخص عقدا من العقود، مث تويف كتو، فتنتقل احلقوق و اإللتزامات الناشئة عن العقد إىل فأاثر العقد تنصرف إىل ورثتو و إىل من أوصى ذلم حبصة من تر ورثتو فلهم ادلطالبة ابحلقوق، و عليهم القيام اباللتزامات 6 . و ال يكفي أن تكون احلقوق و الواجبات من مستلزمات الشيء حىت يلزم اخللف اخلاص هبا، بل جيب كذلك أن يكون عادلا هبا وقت انتقال الشيء إليو، و العربة ابلعلم احلقيقي ال ابلعلم الكمي، فإذا كان يف وسع اخللف اخلاص أن يعلم هبذه احلقوق و الواجبات ادلتصلة ابلشيء الذي تلقاه إال أنو ال يعلم هبا، فال تتصرف إليو آاثر التصرف، و ديكن 1 : Brigitte Hess - Fallon , Anne - Marie Simon , droit civil, Dalloz, Paris, France, 8 éme édition, 2005, page 195. 2 : تنص ادلادة 108 من التقن ُت ادلدين : "" كل ذلك مع مراعاة القواعد ادلتعلقة ابدلَتاث ينصرف العقد إىل ادلتعاقدين و اخللف العام، ما مل يتب ُت من طبيعة التعامل، أو من نص القانون، أن ىذا األثر ال ينصرف إىل اخللف العام "". 3 : صبيل الشرقاوي، النظرية العامة لاللتزام، الكتاب االول، مصادر االلتزام، دار النهضة العربية، القاىرة، 1976 ، صفحة 159 . 4 : تنص ادلادة 109 من التقن ُت ادلدين : " '' كان اخللف كانت من مستلزماتو و إذا أنشأ العقد إلتزامات و حقوقا شخصية، تتصل بشيء انتقل بعد ذلك إىل خلف خاص، فإن ىذه االلتزامات و احلقوق تنتقل إىل ىذا احللف يف الوقت الذي ينتقل فيو الشيء، إذا اخلاص يعلم هبا وقت انتقال الشيء اليو ". '' 5 : ح القانون ادلدين الثاين يف االلتزامات، اجمللد االول، نظرية العقد و االرادة ادلنفردة، مطبعة السالم، القاىرة، الطبعة الرابعة، صفحة سليمان مرقس، الوايف يف شر 260 . 6 : ح القانون ادلذين، النظرية العامة لاللتزامات، مصادر االلتزام، العقد و االرادةة ادلنفردة، دراسة مقارنة يف القوان ُت العربية، نفس ادلرجع السابق، صفحة دمحم صربي السعدي، الواضح يف شر 322 .

صم بوعافية دمحم ُت ُتللخلف اخلاص اإلتفاق مع السلف على اكتساب احلقوق و ربمل الواجبات بغض النظر عن مدى ربقق الشرط السابق 1 . 2 . أثر تسجيل التصرف يف إطار القانون املدين . إن الغاية من تسجيل التصرفات القانونية تكمن يف تقوية أثر التسجيل و ضبل الغ َت على ادلبادرة يف تسجيل تصرفاهتم و عقودىم، و من ىنا يظهر أثر التسجيل ابلنسبة للمتعاقدين من كون أن التصرف غ َت ادلسجل ال ينقل ادللكية فيما ب ُت أطرافو 2 . و يًتتب على ذلك أن أثر التصرف ال ينتقل إىل الطرف اآلخر، فال يصبح ادلتصرف إليو مالكا للشيء زلل التصرف ما مل يسجل، و ابلتايل ال يستطيع أن يرفع على الطرف اآلخر دعوى اإلستحقاق من أجل مطالبتو بتثبيت ملكيتو على الشيء ادلبيع، و إن كان يستطيع أن يرفع عليو دعوى صحة التعاقد 3 . و مرد ذلك أن تسجيل التصرف القانوين لدى مفتشية التسجيل و الطابع ال يعد شرطا شكليا النعقاد التصرفات، فال يؤدي زبلفو إىل البطالن، و إمنا ىو شرط النتقال ادللكية، فاشًتاط التسجيل مل يغ َت من طبيعة العقد أو التصرف 4 من حيث ىو عقد رضائي، يكفي النعقاده تطابق اإلجياب و القبول أبي تعب َت وقع غ َت السكوت يف القبول . فحق ادللكية ال ينتقل فيما ب ُت ادلتعاقدين إال ابلتسجيل، و ما مل حيصل التسجيل لدى مفتشية التسجيل و الطابع ادلختصة تبقى ادللكية يف ذمة ادلتصرف ألن حق ادللكية ال ينتقل سوى من من وقت التسجيل 5 . فعقد البيع مثال الوارد على عقار و غ َت ادلسجل لدى مفتشية التسجيل و الطابع يعترب عقدا قائما و صحيحا و ينشئ صبيع االلتزامات ادلًتتبة على عقد البيع إال االلتزام بنقل ادللكية، فإنو يًتاخى إىل ما بعد إجراء عملية التسجيل، أما األحكام األخرى ادلتعلقة بعقد البيع فتبقى سارية، إذ أن عقد البيع قبل التسجيل يولد إلتزامات شخصية يف ذمة البائع و ادلشًتي، فيكون ادلشًتي دائنا للبائع ابإللتزام إبزباذ اإلجراءات الالزمة السبام عملية التسجيل الضرورية لنقل ادللكية، و االلتزام بتسليم ادلبيع، و االلتزام بضمان العيوب اخلفية و التعرض و االستحقاق 6 . F.Terré, PH. Simler, Y – lequette, droit civil, les obligations, 8 éme édition, D, 2002, page 305. : 1 2 : PH . Malaurie, L, Aynes et PH . Stoffel - Munck, droit civil, les obligations, defrénois, Paris, 20 0 4, page 243. 3 : ح القانون ادلدين اجلديد، العقود اليت تقع على ادللكية، البيع و ادلقايضة، نفس ادلرجع السابق، صفحة عبد الرزاق اضبد السنهوري، الوسيط يف شر 482 . 4 : كلية احلقوق للبحوث القانونية و االقتصادية، جامعة االسكندرية، يوسف دمحم عبيدات، علي اضبد ادلهداوي، اثر اشًتاط تسجيل التصرف على سراين حق االحتباس يف مواجهة اخللف اخلاص للمدين، دراسة مقارنة، رللة 2012 ، صفحة 11 ، 12 و ما يليهما . 5 : ضبدي عبد الرضبان، الوسيط يف النظرية العامة لاللتزامات، مصادر االلتزام، الطبعة االوىل، دار النهضة العربية، القاىرة، 1999 ، صفحة 294 . 6 : يوسف دمحم عبيدات، علي اضبد ادلهداوي، اثر اشًتاط تسجيل التصرف على سرايت حق االحتباس يف مواجهة اخللف اخلاص للمدين، دراسة مقارنة، نفس ادلرجع السابق، صفحة 12 .

آاثر تسجي ل التصرفات القانونية الصحيحة ابلنسبة للمتعاقدين 845 كما يكون ادلشًتي رلرد مدين للبائع اباللتزام بدفع الثمن و تسلم ادلبيع، أما إذا امتنع البائع عن تنفيذ التزامو الرئيسي و ىو تسجيل ملكية ادلبيع ابسم ادلشًتي كان لألخ َت احلق يف ادلطالبة بتنفيذ ىذا االلتزام بلجوءه إىل ٍت القضاء مطالبا ابلتنفيذ العي 1 . و ىـــذا التــنـــفيــذ العي ٍت يقصد بو تنفــيذ الـتزامات البائع اليت من شأهنا نقل ملكية ادلبيع إىل ادلشًتي تنفيذا عينيا و احلصول على حكم يقوم تسجيلو مقام تسجيل العقد يف نقل ادللكية 2 . و ابلتايل فإن ادللكية العقارية ال تنتقل يف القانون ادلدين إال من اتريخ التسجيل 3 ، و يًتتب على ذلك أيضا ان دائن ادلشًتي ال يستطيع أن ينفذ على العقار ادلبيع قبل تسجيل عقد البيع و ال يستطيع أن أيخذ عليو حق اختصاص الن ملكية العقار مل تنتقل بعد إىل ادلشًتي، أما دائن البائع فيستطيع التنفيذ على العقار و يستطيع أن أيخذ عليو حق ع ادللكية قبل أن يسجل ادلشًتي البيع اختصاص، بل و يستطيع أن جيعل ادلبيع غ َت انفذ يف حقو إذا ىو سجل تنبيو نز 4 . أما إذا مات ادلشًتي قبل التسجيل، فإن ادللكية ال تنتقل إىل الورثة، و لكن يستطيع وارث ادلشًتي أن يطالب البائع أو ورثتو بنقل ملكية ادلبيع، عن طريق رفع دعوى أمام القضاء تتعلق بدعوى صحة التوقيع أو دعوى صحة التعاقد 5 . فالتصرف غ َت ادلسجل ال يزال تصرفا قانونيا منتجا آلاثره القانونية عدا نقل ادللكية ابلفعل، و يًتتب على ذلك أنو ينشئ صبيع االلتزامات ادلعروفة يف القانون ادلدين الناشئة دبوجب التصرف القانوين 6 ، و ىو يبقى زلتفظا ابلوصف القانوين اخلاص بو، فيجوز األخذ فيو ابلشفعة، و يصلح أن يكون سببا صحيحا يف التقادم و دلا كان ىذا االلتزام ال ديكن تنفيذه إال ابلتسجيل، و دلا كان التسجيل يتطلب اجراءات البد فيها من التدخل الشخصي للمتصرف، و من أجل ذلك كان للمتصرف إليو أن يطالب ادلتصرف تنفيذا لاللتزام الذي يف ذمتو أن يقوم ابالعمال الواجبة لتسجيل التصرف، فإذا قام بذلك و انب ٌت على ذلك تسجيل التصرف، فقد مت تنفيذ االلتزام بنقل ادللكية، و انتقلت ادللكية فعال 7 . و إذا ما مت ّ انكار ذلك التصرف القانوين أو مت االمتناع عن تسجيلو لدى مفتشية التسجيل و الطابع أو مت االخالل أبي واجب من واجبات التسجيل جاز للطرف اآلخر اجباره على ذلك سواء عن طريق طلب التعويض عن 1 : Frederic leclerc , la protection de la partie faible dans les rapports contractuels, rapport de synthèse, étude de conflits de loi, édition 1996 , tome 1, page 11 . 2 : C.larroumet, droit civil , les obligations, le contrat, économica, Paris, 1996, tome 3, page 294, 371. 3 : عبد احلميد احلاج صاحل، احلجية ادلطلقة للقيد يف نظام التسجيل العي ٍت للعقارات، دراسة للنظام يف ادلملكة العربية السعودية، دورية االدارة العامة، اجمللد 45 ، العدد االول، فيفري 2005 ، صفحة 13 . 4 : ح القانون ادلدين اجلديد، العقود اليت تقع على ادللكية، البيع و ادلقايضة، نفس ادلرجع السابق، صفحة عبد الرزاق أضبد السنهوري، الوسيط يف شر 482 ، 483 . 5 : Alain Ghozi, la modification de l’obligation par la volonté des parties, étude de droit civil francais, L.G.D.J, 1980, page 286. 6 : دمحم سعيد جعفور، نظرية عيوب اإلدارة يف القانون ادلدين اجلزائري و الفقو اإلسالمي، دار ىومة، 2002 ، صفحة 93 و ما بعدىا . 7 : ح القانون ادلدين اجلديد، العقود اليت تقع على ادللكية، البيع و ادلقايضة، نفس ادلرجع السابق، صفحة عبد الرزاق أضبد السنهووري، الوسيط يف شر 488 .

صم بوعافية دمحم االخالل اباللتزام، بل قد تصل حىت إىل إجباره على تنفيذ التزامو عينا و نقل ادللكية ابلتسجيل، و ذلك عن طريق دعوي ُت مها 1 : - دعوى صحة التعاقد، دعوى صحة التوقيع . 1.2 دعوى صحة التعاقد . و يقصد هبا دعوى صحة و نفاذ العقد، و الغاية من ىذه الدعوى ىي مواجهة الطرف ادلمتنع عن القيام ابجراءات التسجيل، فسواء كان ىذا الطرف معًتفا بصدور التصرف منو أو منكرا لو فما دام أنو قد امتنع عن القيام ابجراءات ُت التسجيل، فيستطيع الطرف اآلخر أن يرفع عليو دعوى يطالبو فيها من خالذلا احلكم بثبوت التصرف أو بصحتو و نفاذه، و ىذا احلكم يكون سندا رمسيا قابال للتنفيذ، و مىت مث تسجيلو انتقلت إليو ادللكية، و ىذا ما نصت عليو أحكام ادلادت 72 ، 166 من التقن ُت ادلدين 2 . و ىذا ما جيعل يد ادلتعاقد البائع أو ادلتصرف تغل عن زلل التصرف من وقت رفع دعوى صحة التعاقد، و من قبيل ذلك أن يتصرف ابئع العقار إىل شخص آخر و يبادر ىذا األخ َت إىل تسجيل عقده قبل تسجيل احلكم بصحة التعاقد، فادلالحظ ىنا أنو ال توجد أي جدوى من ىذا احلكم و ذلك عن طريق تسجيل ادلشًتي لعرضية افتتاح الدعوى 3 الدعوى 3 ومن وقت تسجيلها ال يستطيع البائع أن يتصرف يف العقار حىت إذا صدر احلكم بصحة التعاقد بعد ذلك أشّر أشّر ادلش ًتي بو على ىامش عريضة افتتاح الدعوى، ومن ىنا يصح أي تصرف قانوين على العقار ادلبيع من وقت تسجيل و شهر العريضة غ َت انفذ يف حق ادلشًتي . و دلا كانت دعوى صحة التعاقد اذلدف منها ثبوت أن التصرف قد صدر و نشأ صحيحا انفذا و أن ىذا العقد ال يزال صحيحا انفذا وقت صدور احلكم، فإنو جيوز للبائع أن يتقدم يف ىذه الدعوى أبي دفع يتعارض مع ذلك، إذ أنو 1 : أنور سلطان، ادلوجز يف النظرية العامة لإللتزام، مصادر اإللتزام، دار اجلامعة اجلديدة للنشر، االسكندرية، 2005 ، صفحة 120 و ما بعدىا . 2 تنص ادلادة 72 من التقن ُت ادلدين : " '' كانت الشروط الالزمة لتمام العقد و خاصة ما يتعلق منها ابلشكل متوافرة، قام احلكم مقام العقد إذا وعد شخص إببرام عقد مث نكل و قاضاه ادلتعاقد االخر، طالبا تنفيذ الوعد، و " '' . و تنص ادلادة 166 من التقن ُت ادلدين : " '' إذا ورد اإللتزام بنقل حق عي ٍت على شيء مل يع ُت إال بنوعو، فال ينتقل احلق إال ابفراز ىذا الشيء . كما جيوز لو أن يطالب بقيمة الشيء من غ َت إخالل حبقو يف التعويض فإذا مل يقم ادلدين بتنفيذ التزامو جاز للدائن أن حيصل على شيء من النوع ذاتو على نفقة ادلدين بعد استئذان القاضي . '' " 3 ُت: و ىذا ما نصت عليو ادلادت 17 ، 519 من قانون اإلجراءات ادلدنية و االدارية، إذ تنص ادلادة 17 من قانون اإلجراءات ادلدنية واإلدارية : " '' كل نزاع يعرض عليو حول دفع الرسوم، أبمر غ َت قابل ألي طعن ال تفيد العريضة إال بعد دفع الرسوم احملددة قانوان، ما مل ينص القانون على خالف ذلك، يفصل رئيس اجلهة القضائية يف . جيب اشهار عريضة رفع الدعوى لدى احملافظة العقارية، إذ تعلقت بعقار و / أو حق عي ٍت عقاري مشهر طبقا للقانون، و تقدديها يف أول جلسة ينادى فيها على القضية، ربت طائلة عدم قبوذلا شكال، مامل يثبت ايداعها لالشهار ". ''

آاثر تسجي ل التصرفات القانونية الصحيحة ابلنسبة للمتعاقدين 847 ال جيوز لو أن يدفع بصورية البيع، أو بطالنو، و جيوز لو أن يرفع دعوى فرعية ابالبطال أو عدم النفاذ أو االنفساخ أو الفسخ 1 . 2.2 دعوى صحة التوقيع . و تعترب ىذه الدعوى أكثر يسرا من دعوى صحة التعاقد و أقل شأان منها، إذ أنو جيوز للمشًتي أن يرافع البائع خبصوص احملرر العريف 2 ، فإذا ما مت انكار التوقيع جاز احلكم تبعا لالجراءات ادلقررة قانونيا - بصحة احملرر العريف أو بعدمو - و مىت صدر احلكم بصحة التوقيع، سواء إبقرار البائع أو بعد التحقيق اعترب احملرر العريف و احلكم بصحة التوقيع دبثابة عقد بيع مصادق فيو على االمضاء، فإذا سجال معا انتقلت ادللكية إىل ادلشًتي 3 . و دلا كان الغرض من دعوى صحة التوقيع ىو رلرد ثبوت أن التوقيع ادلوضوع على احملرر العريف ىو توقيع البائع فقط و ال جيوز مناقشة أمر صحة التعاقد و نفاذه كما ىو األمر ابلنسبة لصحة التعاقد . فال يطلب من ادلشًتي إال اثبات صحة توقيع البائع على احملرر العريف، و ال جيوز للبائع بعد اثبات صحة توقيعو أن يطعن يف البيع أبنو ابطل أو قابل لإلبطال أو أنو قد انفسخ أو أن ىناك زلال لفسخو أو أنو غ َت انفذ ألي سبب من األسباب 4 . فاحلكم بصحة التوقيع ال يستفاد منو سوى أن التوقيع ادلوضوع على احملرر العريف ىو توقيع البائع فقط، فال يفيد ىذا احلكم أن البيع صحيحا انفذا، و من شبة كان تسجيل البيع مصحواب حبكم صحة التوقيع غ َت مانع للبائع بعد ذلك من الطعن فيو جبميع الطعون ادلمكنة يف دعوى مستقلة يرفعها على ادلشًتي 5 . كما جيوز للمشًتي رفع دعوى صحة التوقيع على البائع، كما جيوز لو أيضا رفعها على وارث البائع يف حالة وفاة ىذا األخَت، غ َت أنو مىت أنكر ىذا الوارث توقيع ادلورث و خط مورثو، مل يعد للمشًتي أن يقدم الثبات صحة التوقيع من أوراق ادلضاىاة إال خط البائع أو امضائو أو ختمو أو بصمة اصبعو ادلوضوعة على ورقة رمسية 6 . ُت و فيما يلي أىم الفروق ب ُت الدعوي : دعوى صحة التوقيع دعوى صحة التعاقد 1 : دمحم الشهاوي، إجراءات تسجيل العقود يف الشهر العقاري، النصوص القانونية، ادلبادئ القضائية، الالئحة التنفيذية، االراء الفقهية، ادلذكرة االيضاحية، القرارات الوزارية، مناذج طلبات الشهر، مناذج العقود ادلسجلة، تعليمات الشهر العقاري، نفس ادلرجع السابق، صفحة 39 . 2 : و هذا ما نصت عميه أحكام المواد من 164 إلى 174 و كذا المواد من 180 إلى 185 اءات المدنية و من قانون اإلجر اإلدارية . 3 : عاطف النقيب، نظرية العقد، الطبعة األوىل، منشورات عويدات، بَتوت، 1988 ، صفحة 63 ، 64 . 4 : كالة احملامي، ادلرتب مدى احلياة، عقود كالة، و و زلي الدين إمساعيل علم الدين، العقود ادلدنية الصغَتة يف القانون ادلدين و الشريعة اإلسالمية و القوان ُت العربية، اذلبة، الصلح، القرض، الدخل الدائم، الوديعة، احلراسة، الو ادلقامرة و الرىان، الكفالة، الطبعة الثانية، دار النهضة العربية، 1995 ، صفحة 19 . 5 : خالد عبد حس ُت احلديثي، تكميل العقد، دراسة مقارنة، الطبعة األوىل، منشورات احلليب احلقوقية، 2012 ، صفحة 92 . 6 : ح القانون ادلدين اجلديد، العقود اليت تقع على ادللكية، البيع و ادلقايضة، نفس ادلرجع السابق، صفحة عبد الرزاق أضبد السنهوري، الوسيط يف شر 499 ، 500 .

صم بوعافية دمحم ادلطلوب ىو رلرد اثبات أن التوقيع ادلوجود على الورقة العرفية ىو توقيع البائع . ادلطلوب ىو اثبات صدور التصرف و أنو تصرف صحيح انفذ وقت صدور احلكم . انعدام ىذه الدفوع و احلقوق . للطرف ادلخل اباللتزام صبيع الدفوع ادلتعلقة ابلبطالن و االبطال أو الفسخ و االنفساخ أو عدم النفاذ . احلكم الدينع من امكانية ابداء األوجو ادلشار اليها يف دعوى صحة التعاقد عن طريق دعوى مستقلة . احلكم يطهر التصرف من الدفوع ادلشار اليها أعاله . ال جيوز للمشًتي أن يرفع دعوى صحة التوقيع . جيوز للمشًتي أن يرفع ابسم البائع على البائع للبائع دعوى صحة التعاقد . غ َت معنية بشهر العريضة . ابلنسبة للعقار، وجوب تسجيل عريضة افتتاح الدعوى، و من يوم التسجيل تغل يد البائع عن التصرف . ُت فإىل جانب االلتزام بنقل ادللكية ينشيء التصرف غ َت ادلسجل صبيع االلتزامات االخرى إىل جانب كال الطرف 1 . 3 . أثر تسجيل التصرف يف إطار قانون التسجيل . ع غ ٍت عن البيان أن صبيع اآلاثر اليت يرتبها التصرف القانوين قبل تسجيلو ىي نفس اآلاثر اليت سبق بياهنا يف الفر االول من ىذا ادلطلب و مهما يكن من أمر فإن التصرف بعد تسجيلو يبقى كما كان قبل تسجيلو، منشئا اللتزامات يف كل طرف أو متعاقد أن يطالب الطرف اآلخر بتنفيذ ىذه االلتزامات ادلتقابلة جانب كال الطرفُت، و ابلتبعية يستطيع . غ َت أن ادلعيار الفاصل ب ُت الطرف ُت ىو أن التصرف بعد التسجيل ينقل ادللكية فيما ب ُت ادلتعاقدين 2 . غ َت أن التساؤل الذي يثار بشأن ىذه النقطة ىو زمان انتقال ادللكية، فهل ىي تنتقل أبثر رجعي من اتريخ إبرام التصرف القانوين أم من وقت التسجيل؟ احلقيقة أن التسجيل ليس لو أثر رجعي، و ىذا ما يدل على أن ادللكية تنتقل معو من اتريخ إجراءه و ليس من اتريخ التصرف 3 . و مما يبدو أنو لتحقيق غاية التسجيل جيب إقرار األثر الرجعي لو و جعل نقل ادللكية يسري من يوم إبرام التصرف و ليس من يوم إجراء التسجيل . كل على حدى و سنتطرق فيما يلي إىل أثر تسجيل التصرفات القانونية : 1.3 التحويالت . 1 : ح القانون ادلدين اجلديد، العقود اليت تقع على ادللكية، البيع و ادلقايضة، نفس ادلرجع السابق، صفحة عبد الرزاق أضبد السنهوري، الوسيط يف شر 502 ، 503 . 2 : عبد السالم ذى ٍت بك، التسجيل و ضباية ادلتعاقدين و الغَت، نفس ادلرجع السابق، صفحة 30 . 3 : ح القانون ادلدين اجلديد، العقود اليت تقع على ادللكية، البيع و ادلقايضة، نفس ادلرجع السابق، صفحة عبد الرزاق أضبد السنهوري، الوسيط يف شر 511 .

آاثر تسجي ل التصرفات القانونية الصحيحة ابلنسبة للمتعاقدين 849 تنقسم التحويالت حسب قانون التسجيل اىل ربويالت يكون نقل ادللكية فيها يعوض و أحياان أخرى يكون نقل ادللكية رلاان و بدون مقابل مايل : 1 . فبالنسبة لنقل ادللكية بعوض فهي تنقسم بدورىا إىل : - نقل ادللكية بصورة كلية . - ربويالت االنتفاع و ملكية الرقبة . - التمتع ابحليازة . و فيما خيص نقل ادللكية بصورة كلية فهي تشمل البيع و التنازل عن احلقوق ادلشاعة و ابلنسبة ألثر التسجيل ادلنصب على ىذه النقطة فيًتتب على إجراء التسجيل ىو ترتيب صبيع اآلاثر اليت يرتبها البيع غ َت ادلسجل و يزيد على ذلك أن ىذا التسجيل من شأنو أن ينقل ادللكية فيما ب ُت عاقديو و ابعتباره مرحلة من مراحل انتقال ادللكية العقارية 1 . و ما دام التسجيل مرحلة من مراحل انتقال ادللكية، فمن شأنو أن يرتب على ذلك إحداث صبيع اآلاثر اليت تًتتب على نقل ملكية العقار وىي كاآليت 2 : - أن يكون للمشًتي حق التصرف يف العقار ادلبيع ابعتباره مالكا لو و لو قبل أن يتسلمو من البائع . - يكون للمشًتي شبر ادلبيع و مناؤه، و عليو تكاليف من نفقات فقط و صيانة و غ َت ذلك من األعباء . - إذا أفلس البائع بعد قبض الثمن و قبل تسليم ادلبيع، جاز للمشًتي أن أيخذ ع ُت العقار ادلبيع من تفليسة ادلشًتي ابعتباره قد أصبح مالكا لو، دون أن يزاضبو فيو دائنو البائع، أما ربمل تبعة ىالك ادلبيع فهي تنتقل مع تسليم ادلبيع إىل ادلشًتي ال مع انتقال ادللكية إليو . و من ىنا تظهر القوة ادللزمة للتصرف القانوين من حيث إلزام ادلتعاقدين بتنفيذه وفق الشروط اليت يتضمنها، ما مل تطرأ حوادث استثنائية ذبعل تنفيذه مرىقا 3 . فال يقتصر التصرف القانوين على إلزام ادلتعاقد دبا ورد فيو فحسب، بل يتناول أيضا ما ىو من مستلزماتو، فيتمثل مضمون العقد إذن يف ادلسائل الواردة فيو صراحة من حقوق و واجبات من جهة و تلك اليت مل ترد فيو إال أهنا تعد من مستلزماتو من جهة أخرى، فإذا ما أغفل العاقدان بعض التفاصيل سهوا أو لكوهنا أمرا مألوفا ب ُت الناس، يكون التصرف انقصا، فيتوىل القاضي إكمالو على ضوء القانون، العرف و العدالة حسب طبيعة االلتزام 4 . 1 : كلية احلقوق، طارق علي حجي دمحم العصفور، النظام القانوين للتسجيل العقاري، دراسة يف التشريع الكوييت، رسالة ماجستَت، جامعة الشرق األوسط، 2013 ، 2014 ، صفحة 66 . 2 : سي يوسف زاىية حورية، الوجيز يف عقد البيع، دراسة مقارنة و مدعمة ابجتهادات قضائية و فقهية، طبعة مزيدة و منقحة، األمل للطباعة و النشر و التوزيع، 2008 ، صفحة 90 . 3 : إبراىيم سيد أضبد، الشرط اجلزائي يف العقود ادلدنية ب ُت القانون ُت ادلصري و الفرنسي، دراسة مقارنة فقها و قضاءا، ادلكتب اجلامعي احلديث، االسكندرية، مصر، طبعة 2003 ، صفحة 53 و ما بعدىا . 4 : علي فياليل، االلتزامات، النظرية العامة للعقد، نفس ادلرجع السابق، صفحة 364 ، 365 كساب، اخلطأ العقدي و آاثر العقد، الطبعة األوىل، مطابع ج واكد، ، مروان 2000 ، صفحة 133 و ما بعدىا .

صم بوعافية دمحم و ابلنسبة لبيع العقارات و ادلنقوالت فهي زبضع ألحكام البيع يف العقار، و منو تطبق االجراءات اخلاصة ابلعقار و تًتتب عليها صبيع آاثر بيع العقار 1 . و نفس اآلاثر تًتتب على بيع أو التنازل عن احلقوق ادلتوالية أو احلقوق ادلشاعة ابعتباره بيعا 2 . و ابلنسبة لتحويالت االنتفاع أو ملكية الرقبة، فبمجرد تسجيلها تًتتب عليها اآلاثر القانونية ادلتمثلة يف امكانية استعمال احلقوق الواردة و ادلًتتبة عنهم من حق االستعمال، االستفادة و التصرف 3 . أما ابلنسبة للتمتع ابحليازة و ال سيما عقد االجيار، إذ جيب أن يكون عقد االجيار اثبت التاريخ حىت يكون انفذا يف مواجهة ادلتعاقدين، و مىت كان اثبت التاريخ اعترب انفذا و منتجا آلاثره القانونية، و ابلتايل تًتتب عليو االلتزامات ادلقابلة لطرفيو . و فيما خيص استعمال ادللكية عن طريق الوفاة، فقد رأينا أن عدم تسجيل تلك التصرفات الناصبة عنها و ال ًتكة معلقة و حيول دون انتقالو للوارث، و قد يصبح الوارث ليس لو سوى سيما ادلَتاث يؤدي إىل بقاء عقارات تلك ال سلطة فعلية على ىذه األخَتة دون السلطة القانونية 4 . و مادام أن الوصية و سائر صبيع التصرفات ال تنتقل إال ابلشهر 5 ، فإن الوصية بعد تسجيلها تًتتب عليها صبيع اآلاثر القانونية و ال سيما بعد دفع حقوق التسجيل و من شبة انتقال العقار ادلوصى بو إىل ادلوصى لو 6 ع اجلزائري قد ميز سبييزا دقيقا ب ُت العقود الواردة على منقوالت و العقود الواردة على و اجلدير ابلذكر أن ادلشر عقارات 7 و زبتلف التصرفات يف احلالة االوىل ابختالف الشيء الذي يرد عليو التصرف القانوين، و ذلك فيما إذا كان ىذا الشيء منقول مع ُت بذاتو أو مع ُت بنوعو، فمىت انصب عقد البيع على منقول مع ُت بذاتو، فإن ادللكية تنتقل إىل ادلشًتي فور تطابق إرادتو إبرادة البائع، و يكون اتفاق الطرف ُت ىنا، مصدر نقل ملكية ىذا الشيء إىل الطرف اآلخر و َت كذا ابلنسبة للغ . و إذا انصب عقد البيع على منقول مع ُت بنوعو، فإن نقل ملكية الشيء إىل ادلشًتي يتم بعد فرزه . فالتصرف القانوين غ َت ادلسجل حسب القانون اجلزائري، ال ينشئ و ال يعدل و ال ينقل احلق العي ٍت العقاري، فال ديكن صاحبو من 1 : كلية احلقوق، جامعة القاىرة، العدد نزيو دمحم الصادق ادلهدي، زلاولة للتوفيق ب ُت ادلذىب ُت الشخصي و ادلوضوعي يف اإللتزام، حبث منشور دبجلة القانون و االقتصاد، 3 ، 4 سنة 49 ، 1979 ، صفحة 499 وما بعدىا . 2 : كة على الشيوع يف القانون ادلدين اجلزائري، نفس ادلرجع السابق، صفحة فرقان معمر، فالح سفيان، بيع العقارات ادلملو 148 . 3 : برضباين زلفوظ، اإلطار القانوين و التنظيمي للضريبة العقارية يف التشريع اجلزائري، نفس ادلرجع السابق، صفحة 117 و ما بعدىا . 4 : vigny, la responsabilité contractuelle et la force majeure, R.T.D.C, 1935, page 30, S.Esmein, la responsabilité contractuelle, R.T.D .C. 1933, page 630. 5 : إن الوصية تقوم على اعتبارات شخصية و ترتب التزاما شخصيا ، و أن شخصية ادلوصى لو زلل اعتبار، و ال يوجد أي نص قانوين صريح يلزم اخضاعها إىل عملية اإلشهار العقاري، ابعتبارىا أيضا ال تقوم على تبادل االجياب ابلقبول لكوهنا تصرفا إراداي زلضا، األمر الذي ال يتطلب إشهارىا حال حياة ادلوصي طادلا أن مسألة تنفيذىا يكون بعد وفاة ىذا األخ َت تطبيقا للفقرة األوىل من ادلادة 191 من قانون األسرة، نقال عن زىدور دمحم، الوصية يف القانون ادلدين اجلزائري و الشريعة اإلسالمية، ادلؤسسة الوطنية للكتاب، 1991 ، صفحة 146 إىل 156 . 6 : رليد خلويف، شهر التصرفات العقارية يف القانون اجلزائري، مدعم بقرارات قضائية، نفس ادلرجع السابق، صفحة 27 . 7 رليد خلويف، شهر التصرفات العقارية يف القانون اجلزائري، مدعم بقرارات قضائية، نفس ادلرجع السابق، صفحة 27 ، 28 .

آاثر تسجي ل التصرفات القانونية الصحيحة ابلنسبة للمتعاقدين 851 االحتجاج بو على الغ َت و ال يولد التصرف العقاري أي أثر حىت فيما ب ُت األطراف ادلتعاقدة ما مل يتم نشره دبجموعة البطاقات العقارية طبقا للمادة 16 من االمر 75،74 1 . ع اجلزائري استثناءا يتمثل يف أن النظام القانوين اجلزائري قد رتب و خروجا على ىذه القاعدة العامة، فقد قرر ادلشر احلق دلن بيده تصرف عريف وارد على عقار أو على حق عي ٍت عقاري االحتجاج بو مىت كان اثبت التاريخ و ذلك قبل 01 جانفي 1971 2 . فادللكية يف ادلادة العقارية حسب قانون التسجيل ال تنتقل ب ُت ادلتعاقدين إال ابلتسجيل و االشهار، و من شبة فإنو ال يكون للمتصرف إليو يف الفًتة من اتريخ التعاقد إىل وقت الشهر العقاري بتسجيل التصرف سوى رلرد أمل يف ادللكية العقارية دون أي حق فيها، و أنو ليس شبة ما دينع من صدور عقد بيع آخر من قبل نفس البائع و عن عقار واحد على أن تكون ادلفاصلة ب ُت ادلتنازع ُت على ادللكية مؤسسة على أسبقية التسجيل 3 . و من ىنا يستفاد أنو ال دخل إلرادة األطراف ادلتعاقدة ابلنسبة دلوضوع تسجيل التصرف و ال يعترب نقل ادللكية بتسجيل التصرف لدى مصلحة التسجيل و الطابع التزاما على ذمة البائع مثل االلتزامات األخرى ادللقاة عليو كااللتزام بضمان العيوب اخلفية، و االلتزام بضمان االستحقاق و التعرض 4 . و إمنا يقع التزام نقل ادللكية فال يسمى قمع ادلادة العقارية على عاتق زلرر العقد سواء كان التصرف زلررا بيد ضابط عمومي كادلوثق أة بيد موظف عمومي كمدير أمالك الدولة . ُت كالة العقارية للتسي َت و التنظيم العقاري ُت ما ب كالة العقارية البلدية للتسي َت والتنظيم العقاري ُت أو الو أما الو البلدايت، فليس لتصرفها أي أثر على نقل ادللكية العقارية إطالقا، خالفا دلا ىو شائع االعتقاد بو، فتصرفها ببيع قطعة أرضية ينبغي أن يتم بدوره أمام مكتب التوثيق مثلو مثل أي شخص عادي، و على ىذا األساس، فإن العقود اليت ربررىا كاالت زللية للتسي َت و التنظيم العقاري و اليت أتخذ شكل كالة العقارية بعد صدور ادلرسوم ادلتضمن قواعد إحداث و الو العقد اإلداري، يعترب تصرفا ابطال بطالان مطلقا، ال يرتب أي أثر قانوين سواء ابإلنشاء أو التعديل أو النقض أو غ َت ذلك كاالت و طبيعتها ذبارية تقوم ابلشراء و البيع و تسي َت األمالك التابعة للبلدية ألن مهمة ىذه الو 5 . و ابلنسبة لعقد اذلبة ادلنصب على العقار، فتوثيق العقد يف ىذه احلالة ال يعترب كافيا لوجود التصرف، و إمنا ينبغي مراعاة التسجيل، و مادام عقد اذلبة من التصرفات الناقلة للملكية العقارية، فحىت ينشئ احلق العي ٍت العقاري لفائدة 1 : تنص ادلادة 16 من األمر رقم 75 - 74 خ يف ادلؤر 12 نوفمرب 1975 ادلتضمن إعداد مسح االراضي العام و أتسيس السجل العقاري : " '' إن العقود اإلرادية و االتفاقات اليت ترمي إىل انشاء أو تقل أو تصريح أو تعديل أو القضاء حق عيٍت، ال يكون ذلا اثر حىت ب ُت األطراف، إال من اتريخ نشرىا يف رلموعة البطاقات العقارية . '' " 2 : رليد خلويف، شهر التصرفات العقارية يف القانون اجلزائري مدعم بقرارات قضائية، نفس ادلرجع السابق، صفحة 31 . 3 : عزت عبد القادر، ادلرجع العملي يف الشهر العقاري و التوثيق، دار الفكر العريب، صفحة 76 . 4 : رليد خلويف، نظام الشهر العقاري يف القانون اجلزائري، الديوان الوط ٍت لألشغال الًتبوية، 2003 ، صفحة 70 و ما بعدىا . 5 : ادلرسوم رقم 90 - 405 خ يف ادلؤر 1990.12.22 كاالت زللية للتسي َت و التنظيم العقاري ُت احلضري ُت و تنظيم ذلك حيدد قواعد احداث و .

صم بوعافية دمحم َت ادلوىوب لو، ينبغي نشره و تسجيلو دبجموعة البطاقات العقارية شريطة أن يكون الواىب مالكا للعقار ادلوىوب غ ادلسجل يعترب غ َت موجود أصال، فال يبقى سوى رلرد األمل يف ادللكية 1 . و ابلنسبة للعقود ادلتضمنة انتقال العقار كصداق أو كبدل للخلع فما دام مت توثيقها فال يضر عدم تسجيلهم ألن عبء التسجيل يقع على عائق ادلوثق 2 . 2.3 التبادالت و القسمة . ع اجلزائري قد أخضع أحكام عقد البيع على عقد ادلقايضة مما ال شك فيو أن ادلشر 3 و ما يسري على عقد البيع يسري على عقد ادلقايضة، فحىت يتم انتقال ملكية العقار أو احلق العي ٍت العقاري ادلقايض فيو إىل الشخص اآلخر، ينبغي اخضاع ىذا التصرف القانوين ادلتمثل يف عقد ادلقايضة إىل عملية التسجيل و الشهر حىت يكون موجودا من الناحية القانونية، ألنو يرمي إىل انشاء حق عقاري ومن شبة تكون لو سلطة التوقيع والتصرف يف الشيء ابإلضافة إىل إمكانية َت االحتجاج بو على الغ 4 . ُتأما ابلنسبة للقسمة فإنو يًتتب على عدم تسجيلها عدم انتقال ادللكية ب ُت ادلتعاقدين، فإذا كانت التصرفات الكاشفة كالقسمة ترتب أاثرىا فيما ب ُت ادلتقامس ُت دبجرد انعقادىا وقبل تسجيلها، حبيث يعترب ادلتقاسم فيما بينو وب ادلتقامس ُت اآلخرين مالكا ملكية مقدرة للجزء الذي وقع يف نصبو، فإنو ال جيوز االحتجاج على الغَت، هبذه ادللكية ادلقررة اال بعد تسجيلها، والغ َت ىنا مدمن تلقى حقا عينيا على العقار الشائع، وقام بشهره قبل شهر عقد القسمة 5 . 4 . خامتة : و لقد تب ُت لنا من خالل ىذا البحث أن تطبيق مبدأ تسجيل التصرفات القانونية يعترب ذا طبيعة وقائية و إجبارية ابعتباره مرحلة من مراحل انتقال ادللكية، فهو حيمي التصرف من جهة و زلل التصرف من جهة أخرى عن طريق ضباية الغَت، و ىو يؤدي يف نفس الوقت إىل االعًتاف ابلوجود القانوين للحقوق الظاىرة وقت تسجيل التصرف . مث إن تسجيل التصرف القانوين لدى مفتشية التسجيل و الطابع ال يعد شرطا شكليا النعقاد التصرف، و ال يؤدي زبلفو إىل البطالن، و إمنا ىو شرط النتقال ادللكية، حبيث أن إجراء التسجيل و وجوبيتو مل يغ َت من طبيعة التصرف من كونو تصرفا رضائيا . فحق ادللكية ال ينتقل ابلنسبة للغ َت إال ابلتسجيل، فالتصرف غ َت ادلسجل ال يزال تصرفا قانونيا منتجا آلاثره القانونية عدا َت إمكانية االحتجاج بو ابلنسبة للغ . 1 : رليد خلويف، شهر التصرفات العقارية يف القانون اجلزائري، مدعم بقرارات قضائية، نفس ادلرجع السابق، صفحة 126 . 2 : طاىري حسُت، دليل أعوان القضاء و ادلهن احلرة، الطبعة االوىل، دار ىومة، 2004 ، صفحة 115 و ما بعدىا . 3 : و ىذا ما نصت عليو ادلادة 415 من التقن ُت ادلدين : " '' كل من ادلتقايض ُت ابئعا للشيء و مشًتاي للشيء الذي قايض عليو تسري على ادلقايضة أحكام البيع ابلقدر الذي تسمع بو طبيعة ادلقايضة، و يعترب . '' " 4 : ضبدي ابشا عمر، القضاء العقاري يف ضوء أحدث القرارات الصادرة عن رللس الدولة ابحملكمة العليا، دار ىومة، 2002 ، صفحة 64 . 5 : أنور طلبة، الوسيط يف القانون ادلدين، طبعة 1993 ، اجلزء الثالث، صفحة 122 .

آاثر تسجي ل التصرفات القانونية الصحيحة ابلنسبة للمتعاقدين 853 5 . قائمة املراجع : املؤلفات : إبراىيم سيد أضبد، الشرط اجلزائي يف العقود ادلدنية ب ُت القانون ُت ادلصري و الفرنسي، دراسة مقارنة فقها و قضاءا، ادلكتب اجلامعي احلديث، االسكندرية، مصر، طبعة 2003 . أنور طلبة، الوسيط يف القانون ادلدين، طبعة 1993 ، اجلزء الثالث . أنور سلطان، ادلوجز يف النظرية العامة لإللتزام، مصادر اإللتزام، دار اجلامعة اجلديدة للنشر، االسكندرية، 2005 . صبيل الشرقاوي، النظرية العامة لاللتزام، الكتاب االول، مصادر االلتزام، دار النهضة العربية، القاىرة، 1976 . زىدور دمحم، الوصية يف القانون ادلدين اجلزائري و الشريعة اإلسالمية، ادلؤسسة الوطنية للكتاب، 1991 رليد خلويف، نظام الشهر العقاري يف القانون اجلزائري، الديوان الوط ٍت لألشغال الًتبوية، 2003 . دمحم سعيد جعفور، نظرية عيوب اإلدارة يف القانون ادلدين اجلزائري و الفقو اإلسالمي، دار ىومة، 2002 ح القانون ادلدين، النظرية العامة لاللتزامات، مصادر االلتزام، العقد و اإلرادة ادلنفردة، دمحم صربي السعدي، الواضح يف شر دراسة مقارنة يف القوان ُت العربية، دار اذلدى، 2012 . دمحم الشهاوي، اجراءات تسجيل العقود يف الشهر العقاري، النصوص القانونية، ادلبادئ القضائية، الالئحة التنفيذية، االراء الفقهية، ادلذكرة االيضاحية، القرارات الوزارية، مناذج طلبات الشهر، مناذج العقود ادلسجلة، تعليمات الشهر العقاري، الطبعة االوىل، دار النهضة العربية . زلي الدين إمساعيل علم الدين، العقود ادلدنية الصغَتة يف القانون ادلدين و الشريعة اإلسالمية و القوان ُت العربية، اذلبة، كالة احملامي، ادلرتب مدى احلياة، عقود ادلقامرة و الرىان، كالة، و و الصلح، القرض، الدخل الدائم، الوديعة، احلراسة، الو الكفالة، الطبعة الثانية، دار النهضة العربية، 1995 . مروان كساب، اخلطأ العقدي و آاثر العقد، الطبعة األوىل، مطابع ج واكد، 2000 . ضبدي عبد الرضبان، الوسيط يف النظرية العامة لاللتزامات، مصادر االلتزام، الطبعة االوىل، دار النهضة العربية، القاىرة، 1999 . ضبدي ابشا عمر، القضاء العقاري يف ضوء أحدث القرارات الصادرة عن رللس الدولة ابحملكمة العليا، دار ىومة، 2002 . طاىري حسُت، دليل أعوان القضاء و ادلهن احلرة، الطبعة االوىل، دار ىومة، 2004 . يوسف دمحم عبيدات، علي اضبد ادلهداوي، اثر اشًتاط تسجيل التصرف على سراين حق االحتباس يف مواجهة اخللف اخلاص للمدين، دراسة مقارنة، رللة كلية احلقوق للبحوث القانونية و االقتصادية، جامعة االسكندرية، 2012 .

صم بوعافية دمحم ح القانون ادلدين الثاين يف االلتزامات، اجمللد االول، نظرية العقد و االرادة ادلنفردة، مطبعة سليمان مرقس، الوايف يف شر السالم، القاىرة، الطبعة الرابعة . سي يوسف زاىية حورية، الوجيز يف عقد البيع، دراسة مقارنة و مدعمة ابجتهادات قضائية و فقهية، طبعة مزيدة و منقحة، األمل للطباعة و النشر و التوزيع، 2008 . عاطف النقيب، نظرية العقد، الطبعة األوىل، منشورات عويدات، بَتوت، 1988 . عبد احلميد احلاج صاحل، احلجية ادلطلقة للقيد يف نظام التسجيل العي ٍت للعقارات، دراسة للنظام يف ادلملكة العربية السعودية، دورية االدارة العامة، اجمللد 45 ، العدد االول، فيفري 2005 . عبد السالم ذى ٍت بك، التسجيل و ضباية ادلتعاقدين و الغَت، بدون سنة، بدون دار النشر . عزت عبد القادر، ادلرجع العملي يف الشهر العقاري و التوثيق، دار الفكر العريب . علي بن عزان بن علي اذلشامي، االاثر القانونية للتسجيل العقاري، دراسة مقارنة، دار الفكر و القانون، 2014 . ج، النظرية العامة لاللتزام يف مصادر االلتزام، منشورات احلليب احلقوقية، الطبعة االوىل، توفيق حسن فر 2008 . خالد عبد حس ُت احلديثي، تكميل العقد، دراسة مقارنة، الطبعة األوىل، منشورات احلليب احلقوقية، 2012 . األطروحات : طارق علي حجي دمحم العصفور، النظام القانوين للتسجيل العقاري، دراسة يف التشريع الكوييت، رسالة ماجستَت، جامعة الشرق األوسط، كلية احلقوق، 2013 ، 2014 . املقاالت : نزيو دمحم الصادق ادلهدي، زلاولة للتوفيق ب ُت ادلذىب ُت الشخصي و ادلوضوعي يف اإللتزام، حبث منشور دبجلة القانون و االقتصاد، كلية احلقوق، جامعة القاىرة، العدد 3 ، 4 سنة 49 ، 1979 . النصوص القانونية : األمر رقم 75 - 58 خ يف ادلؤر 26 سبتمرب 1975 ادلتضمن القانون ادلدين، ادلعدل و ادلتمم . األمر رقم 75 - 74 خ يف ادلؤر 12 نوفمرب 1975 ادلتضمن إعداد مسح االراضي العام و أتسيس السجل العقاري . األمر رقم 76 - 175 خ يف ادلؤر 09 ديسمرب 1976 ادلتضمن قانون التسجيل . األمر رقم 84 - 11 خ يف ادلؤر 09 يونيو 1984 ادلتضمن قانون األسرة ادلعدل و ادلتمم . ادلرسوم رقم 90 - 405 خ يف ادلؤر 1990.12.22 ُت كاالت زللية للتسي َت و التنظيم العقاري حيدد قواعد احداث و احلضري ُت و تنظيم ذلك . القانون رقم 08 - 09 خ يف ادلؤر 25 فيفري 2008 يتضمن قانون اإلجراءات ادلدنية و اإلدارية . قانون اإلجراءات اجلبائية .

آاثر تسجي ل التصرفات القانونية الصحيحة ابلنسبة للمتعاقدين 855 OUVRAGES: Alain Ghozi, la modification de l’obligation par la volonté des parties, étude de droit civil francais, L.G.D.J, 1980. Brigitte Hess - Fallon , Anne - Marie Simon , droit civil, Dalloz, Paris, France, 8 éme édition, 2005 . C.larroumet, droit civil , les obligations, le contrat, économica, Paris, 1996, tome 3. Frederic leclerc , la protection de la partie faible dans les rapports contractuels, rapport de synthè se, étude de conflits de loi, édition 1996 , tome 1 . F.Terré, PH. Simler, Y – lequette, droit civil, les obligations, 8 éme édition, D, 2002 PH . Malaurie, L, Aynes et PH . Stoffel - Munck, droit civil, les obligations, defrénois, Paris, 20 0 4 . S.Esmein, la responsabilité contractuelle, R.T.D.C. 1933 vigny, la responsabilité contractuelle et la force majeure, R.T.D.C, 1935