آثار الرهن الرسمي بالنسبة للدائن المرتهن وفقا للقانون الجزائري

المجلد 14 ، العدد 2 السنة 2026 ، ص 1093 - ص 110 5 مجلة الحقوق والحريات 1093 آثارالرهن الرسمي بالنسبة للدائن املرتهن وفقا للقانون الجزائري The effects of a formal mortgage on the mortgagee according to Algerian law سيهام عكوش ( 1 ) ( 1 ) جامعة امحمد بوقرة بومرداس ( الجزائر ) boumerdes.dz - @univ s.akkouche تاريخ االرسال: 21 / 04 / 2026 تاريخ القبول: 02 / 06 / 2026 تاريخ النشر : 31 / 10 / 2026 ـ ـ امللخص: يتمتع الدائن املرتهن بصفتان، صفة ك دائن عادي أي صاحب حق شخص ي يسمح له التنفيذ على أموال مدينه الراهن من خالل الضمان العام ، وصفة كونه دائن مرتهن أ ي صاحب حق عيني بموجبه ينفذ على العقار املرهون ، فإذا لم يقم الراهن بالوفاء بالتزامه بحلول أجل الدين كان للدائن املرتهن اتخاذ إجراءات التنفيذ على العقار املرهون من أجل بيعه باملزاد العلني واستيفاء حقه منه، على أن يكون هذا التنفيذ وفقا لألوضاع واألحكام القانونية التي نظمها املشرع في ذلك العتبارها من النظام العام، وفي املقابل منع ا ملشرع على الدائن املرتهن االتفاق مع الراهن قبل حلول أجل الدين على شروط قد تكون استغاللية ال تكون في مصلحة الراه ن وإال اعتبرت باطلة بطالنا مطلقا إذا تم االتفاق عليها قبل حلول أجل الدين لقيام شبهة االستغالل. الكلمات املفتاحية: الرهن الرسمي – الدائن املرته ن - العقار املرهون - التنفيذ - قيود التنفيذ. Abstract : The secured creditor has two characteristics: that of an ordinary creditor, meaning a holder of a personal right that allows him to execute against the assets of his debtor, the mortgagor, through the general guarantee; and that of a secured creditor, meaning a holder of a real right by virtue of which he can execute against the mortgaged property, If the mortgagor fails to fulfill his obligation by the debt's maturity date, the mortgagee may take enfor cement measures against the املؤلف املرسل : سيهام عكوش

آثار الرهن الرسمي بالنسبة للدائن المرت هن وفقا للقانون الجزائري ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ 1094 mortgaged property in order to sell it at public auction and recover his due, provided that this enforcement is in accordance with the legal procedures and provisions established by the legislator, as they are considered matters of public order. Conversely, the legislator prohibited the mortgagee from agreeing with the mortgagor, before the debt's due date, on terms that might be exploitative and not in the mortgagor's inte rest; otherwise, such an agreement would be considered absolutely null and void if made before the debt's due date due to the suspicion of exploitation . key words : Official mortgage - mortgagee - Mortgaged property - Implementation - Implementati on limitations . مقدمة: إن الهدف األساس ي للدائن املرتهن هو استيفاء حقه من الراهن، فقبل حلول أ جل الدين ال يكون للدائن املرتهن سوى الحق في االعتراض واتخاذ اإلجراءات التحفظية في حالة ما إذا تم املساس بالضمان أو اإلنقاص منه ، من أجل املحافظة على العقار امل رهون، أما بحلول أجل الدين ولم يقم الراهن بالوفاء بالتزامه كان للدائن املرتهن الحق في التنفيذ على العقار املرهون في مواجهة الراهن سواءا كان مدينا أو كفيال عينيا من أجل بيعه باملزاد العلني واستيفاء حقه من ثمن هذا البيع ، ولقد قام املشرع الجزائري بتنظيم أحكا م ذلك في القانون المدني 1 ، غير أنه وفي مقابل ذلك قيد املشرع حق الدائن املرتهن عند التنفيذ على العقار املرهون بضرورة إتباع اإل جراءات القانونية التي نص عليها في قانون اإلجراءات المدنية واإلدارية 2 ، كما منع استغالل حاجة املدين وانتزاع رضاه واالتفاق معه على شروط استغاللية ، ومن خال ل ذلك نطرح اإلشكالية التالية: ما هي حقوق الدائن املرتهن على العقاراملرهون رهنا رسميا؟ لإلجابة على هذه اإلشكالية ارتأينا إتباع املنهج الوصفي من خالل التطرق إلى مضمون التنفيذ على العقار سواء في مواجهة الدائن أو الكفيل العيني، و مضمون 1 - أمر 75 - 85 الصادر بتاريخ 26 سبتمبر سنة 1975 ، املتضمن القانون المدني، جريدة رسمية عدد ثمانية وسبعون، الصادرة بتاريخ ثالثون سبتمبر 1975 ، معدل ومتمم. 2 - - القانون رقم 08 - 09 الصادر بتاريخ 25 فبراير 2008 ، املتضمن قانون اإلجراءات المدنية واإلدارية، جريدة رسمية عدد 21 ، الصادرة بتاريخ 23 أفريل 2008 ، معدل ومتمم.

سيهام عكوش ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ 1095 مجلة الحقوق والحريات الشروط االستغاللية، واملنهج التحليلي من خالل التطرق إلى تحليل النصوص القانونية التي جاء بها املشرع في ذلك. لذا قمنا بحثنا إلى: حق الدائن املرتهن في التنفيذ على العقار املرهون (املبحث األول) والقيود الواردة على حق الدائن املرتهن في التنفيذ على العقار امل رهون (املبحث الثاني). املبحث األول حق الدائن املرتهن في التنفيذ على العقاراملرهون إذا لم يقم املدين بالوفاء بحلول أجل الدين، كان للدائن املرتهن أن يتخذ إجراءات التنفيذ على العقار املرهون من أجل بيعه باملزاد العلني واستيفاء حقه من ثمن هذا البيع، وي ختلف األمر في حالة ما إذا كان التنفيذ في مواجهة املدين (املطلب األول ) أو حالة ما إذا كان في مواجهة الكفيل العيني (املطلب الثاني). املطلب األول: حالة التنفيذ على املدين يتمتع الدائن املرتهن عند التنفيذ على املدين بصفتان، فهو دائنا عاديا (الفرع األول) ودائ نا مرتهنا في نفس الوقت (الفرع الثاني). الفرع األول: الدائن املرتهن بصفته دائنا عاديا إن الدائن بصفته دائنا عاديا أي صاحب حق شخص ي يسمح له التنفيذ على أموال مدينه الراهن كأي دائن عادي آخر بموجب الضمان العام، فله بموجب هذا الضمان أن ينفذ على جميع أموال مدينه الحاضرة واملستقبلية 1 . وبناءً على ذلك، فإن الرهن الرسمي ال يُسقط عن الدائن املرتهن الحقوق التي يتمتع بها الدائن العادي. وتبرز أهمية تمكينه من مباشرة التنفيذ بصفته دائنًا عاديًا دون إلزامه بالبدء بالتنفيذ على العقار املرهون، خاصة إذا كانت لدى املدين أموال ن قدية مودعة في البنوك يمكن استيفاء الحق منها بسهولة. ويُعد هذا املسلك أكثر سرعة وفائدة مقارنة بالتنفيذ على العقار املرهون، الذي يستلزم إجراءات مطولة ومعقدة. كما أن إلزام الدائن 1 - محمد صبري السعدي، الواضح في شرح القانون المدني، 7 ، التأمينات العينية، الرهن الرسمي وحق اإلختصاص، والرهن الحيازي وحقوق االمتياز ، الط بعة األولى، دار هومه، 2008 ، 2009 ، ص 114 .

آثار الرهن الرسمي بالنسبة للدائن المرت هن وفقا للقانون الجزائري ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ 1096 املرتهن باتباع هذا الطريق أوالً قد يترتب عليه إلحاق ضرر به، إذ إن صفته كدائن مرت هن ال تلغي كونه دائنًا عاديًا. 1 ويترتب على ذلك ما يلي 2 : - عند مباشرة إجراءات التنفيذ ال يستفيد من حق التقدم على بقية الدائنين ، بل يتساوى مع بقية دائنين املدين العاديين في قسمة املال موضوع التنفيذ قسمة غرماء. - ال يمكن إجبار الدائن البدء في التنفيذ أوال على عقار املدين املرهون، بل يحق له البدء في التنفيذ على أموال مدينه غير املرهونة. - يحق للدائن التنفيذ على أموال مدينه إذا لم يستوفي حقه من ثمن العقار املرهون. - باعتبار الدائن دائنا عاديا له الحق في جميع الدعاوى التي تحمي الضمان العام وهي: الدعوى غير املباشرة، ا لدعوى البولصية، والدعوى الصورية. الدعوى غير املباشرة هي الدعوى التي يرفعها الدائن باسم مدينه للمطالبة بحقوق هذا األخير لدى الغير إذا أ ثبت الدائن أن املدين قد تقاعس أو أهمل في استعمال حقوقه مما أدى إلى عسره أو الزيادة في إعساره وهو ما نصت عليه المادة 190 م ن القانون المدني، أما الدعوى البولصية يطلب من خاللها الدائن عدم نفاذ تصرف مدينه الذي يكون ضارا به مما يؤدي إلى عسره أو الزيادة في ذلك وهو ما نصت عليه المادة 194 من القانون السابق، أما الدعوى الصورية هي الدعوى التي يبين الدائن من خاللها بوجود عقدان أحدهما ص وري والثاني حقيقي الهدف من ذلك إخفاء املتعاقدان العقد الحقيقي بالعقد الصوري 3 . 1 - شوقي بناس ي، أحكام عقد الرهن الرسمي في القانون المدني الجزائري، دراسة مقارنة بأحكام الفقه اإلسالمي والقوانين الوضعية – الفرنس ي واملصر ي - ، دار هومه، الجزائر، 2009 ، ص 241 ، 242 . 2 - املرجع نفسه ، ص 41 2 . 1 - أوباحي محمد، " الضمان العام ووسائل حمايته " ، مجلة البحوث والدراسات القانونية والسياسية ، العدد الرابع عشر، 15 / 04 / 2026 ، 17:00 https://asjp.cerist.dz/en/article/52898 ، ص 233 ، 234 ، 236 .

سيهام عكوش ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ 1097 مجلة الحقوق والحريات ما تجدر اإلشارة إليه أن وسائل حماية الضمان العام غير كافية لحماية الدانيين العاديين في استيفاء ما لديهم من حقوق لدى مدينهم ، فالضمان العام ال يرفع يد املدين عن التصرف في أمواله و ما يقوم عليه من احتمال تفاقم ديونه، ومن جهة أخرى فكل الدائنين متساوون في هذا الضمان ، لذا لجأ املشرع إلى إيجاد وسائل أخرى أكثر ضمانا للدائن تسمى بالتأم ينات العينية كالرهن الرسمي مثال. الفرع الثاني: الدائن املرتهن بصفته دائنا مرتهنا يُعدّ الدائن املرتهن، بوصفه صاحب حق عيني يتمثل في حق الرهن، مخوالً ملباشرة التنفيذ على العقار املرهون، مع إمكانية تتبعه في أي يد يكون عليها، واستيفاء دينه باألولوية مقارنة بباقي الدائنين العاديين، وكذلك الدائنين املرتهنين الالحقين له في املرتبة. ومع ذلك، يتعين عليه التقيد باإلج راءات القانونية الخاصة بالتنفيذ، باعتبارها من القواعد اآلمرة املرتبطة بالنظام العام، ملا ترمي إليه من تحقيق توازن بين مصالح الراهن والدائن املرتهن. ومن ثم، ال يجوز له مخالفة هذه اإلجراءات حتى ولو وافق الراهن على ذلك، نظرًا الحتمال استغالل هذا األخير لحاجة الراهن واستصدار رضاه. 1 يجب على الدائن املرته ن احترام اإلجراءات القانونية عند التنفيذ على العقار املرهون فيبدأ بالتنبيه املوجه إلى املدين بنزع ملكية العقار املرهون، فيطلب بيعه حسب املواعيد من أجل استيفاء حقه بحسب مرتبته كما له حق التتبع، وتنتهي إجراءات ا لتنفيذ ببيع العقار املرهون جبرا باملزاد العلني ، الذي يستوفي الدائن املرتهن حقه من ثمن هذا البيع 2 . من بين اآلثار املترتبة عن اكت س اب الدائن املرتهن حقا عينيا على العقار املرهون أنه يعتبر من وقت قيد الرهن غيرا بالنسبة إلى أحكام اإلشهار العقاري، فجميع تصرف ات الراهن املنشئة لحقوق عينية على العقار املرهون ال تنفذ في حقه إال إذا تم شهرها قبل قيد الرهن فيجوز له أن يتمسك بعدم شهر هذه التصرفات ولو كان لها تاريخ ثابت قبل قيد الرهن 3 . املطلب الثاني: حالة التنفيذ على الكفيل العيني قد يكون الرهن صادرا من غير املدين بل من طرف شخص آخر هو الكفيل العيني فهذا األخير هو كل شخص يضمن تنفيذ التزام املدي ن، فال يستطيع الدائن استفاء حقه إال 1 - شوفي بنا س ي، املرجع السابق، ص 242 . 2 - زاهية س ي يوسف، عقد الرهن الرسمي ، دار األمل، الجزائر، 2006 ، ص 97 . 3 - محمد صبري السعدي، املرجع السابق، ص 114 .

آثار الرهن الرسمي بالنسبة للدائن المرت هن وفقا للقانون الجزائري ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ 1098 من العقار املرهون، لذا فمسؤولية الكفيل العيني تعتبر محدودة (الفرع األول)، كما أن ذلك يترتب عليه آثار (الفرع الثاني). الفرع األول: مسؤولية ا لكفيل العيني تكون مسؤولي ة الكفيل العيني محدودة في حدود العقار املرهون الذي قدمه كضمان لدين املدين، فالكفيل العيني بتقديمه العقار املرهون تتوفر فيه صفة املديونية في مواجهة الدائن املرتهن ، غير أن مسؤوليته عنها تكون في حدود الضمان املخصص للوفاء أي مسؤولية ماد ية محددة وليست شخصية تشمل كل أموال املدين، إذ يمتنع على الدائن املرتهن التنفيذ على أموال املدين غير املرهونة 1 . فبالرغم من االتفاق على أن مسؤولية الكفي ل العيني هي مسؤولية محدودة ، إال أ نه ثار جدال فقهي حول مركز الكفيل العيني، فالبعض من الفقه الفرنس ي اعتمد ع لى فكرة االلتزام العيني وبذلك يكون التزام الكفيل العيني في مال معين، بينما الجانب اآلخر من الفق ه اعتبر التزامه يتكون من عنصري املديونية واملسؤولية، فوفقا لذلك تتوفر في الكفيل العيني صفة املديونية اتجاه الدائن املرتهن من خالل تقديمه ل ل عقار املرهون غير أن مسؤوليته محددة في حدود القيمة املالية للضمان الذي خصصه للوفاء 2 . بالرجوع إلى قانون اإلجراءات المدنية واإلدارية، يتضح أن املشرع لم يُفصّل في كيفية توقيع الحجز على العقار اململوك للكفيل العيني، باستثناء ما ورد في المادة 726 منه. فبعد تبليغه بأمر الحجز على الع قار املرهون العائد له، يُمنح الكفيل العيني خيارًا بين الوفاء بالدين، أو التخلي عن العقار، أو السير في إجراءات الحجز وبيعه باملزاد العلني، وهو ما يتوافق مع ما نصت عليه المادة 903 من القانون المدني، حيث تُقرّر نفس الخيارات لحائز العقار محل الحجز. غير أنه، وب الرجوع إلى المادة 734 من قانون اإلجراءات المدنية واإلدارية، التي نظّمت اإلجراءات املطبقة على الحائز، ال سيما ما يتعلق بتوجيه اإلنذار، يتبين أن املشرع لم يُخضع الكفيل العيني لنفس هذه اإلجراءات، وهو ما أدى إلى بروز تباين 1 - نبيل إبراهيم سعد، التأمينات العينية والشخصية، الرهن الرسمي، حق االختصاص، الرهن الحيازي، حقوق االمتيازالكفالة ، دا ر الجامعة الجديدة، اإلسكندرية، 2014 ، ص 110 . 2 - لخضر غويسم، آثار الرهن الرسمي في القانون المدني الجزائري ، مذكرة من أجل الحصول على شهادة املاجستير في الحقوق، فرع العقود واملسؤولية، جامعة الجزائر 1 ، بن يوسف بن خدة، كلية الحقوق، 2012 ، 2013 ، ص 42 ، 43 .

سيهام عكوش ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ 1099 مجلة الحقوق والحريات في اآلراء الفقهية بشأن الكيفية الواجب اتباعها عند التنفيذ على العقار املرهون اململوك للكفيل العيني. 1 في هذا الصدد يرى جانب من الفقه أن إجراءات التنفيذ املوجهة ضد الحائز هي نفسها اإلجراءات املتخذة في مواجهة الكفيل العيني ألن هذا األخير مسؤول مسؤولية عينية كالحائز، وبناءا عل ى ذلك فال تنبيه بن زع امللكية وتسجيله يتخذ في مواجهة املدين وال يكون للكفيل العيني إال اإلنذار أو التخلية، أما الرأي الثاني يرى أن إجراءات التنفيذ في مواجهة الكفيل العيني هي نفسها اإلجراءات املتخذة ضد املدين، وعليه واستنادا إلى ذلك فان التنبيه بنزع امللكية يوجه إلى الكفيل ال عيني مع تسجيله باسمه 2 . الفرع الثاني: اآلثاراملترتبة عن مسؤولية الكفيل العيني ويترتب على ذلك ما يلي 3 : - يُعدّ التزام الكفيل العيني التزامًا تبعيًا ال أصليًا، إذ يرتبط بوجود التزام املدين ويستمد منه وجوده. وبمقتض ى هذه الصفة، يحق له التمسك بجميع الدفوع التي ي مكن للمدين التمسك بها من أجل انقضاء الدين، حتى وإن كان هذا األخير قد تنازل عنها، وذلك وفقًا ملا نصت عليه المادة 893 الفقرة الثانية من القانون المدني. - كما أن مسؤولية الكفيل العيني تظل محدودة في نطاق العقار الذي قدّمه كضمان، وبالتالي ال يجوز للدائن املرتهن ا لتنفيذ إال على هذا العقار دون غيره من أموال الكفيل، وهو ما يُستفاد من أحكام المادة 901 من القانون ذاته. غير أنه إذا لم تكن حصيلة بيع العقار املرهون كافية الستيفاء كامل الدين، جاز للدائن املرتهن الرجوع على أموال املدين باعتباره دائنًا عاديًا، وذلك في إطار ا لضمان العام. - ووفقًا لنص المادة 902 الفقرة الثانية من القانون المدني، يمكن للكفيل العيني أن يتفادى إجراءات التنفيذ املوجهة ضده من خالل التخلي عن العقار املرهون، وذلك 1 - نور ا لدين حيرش، " على العقارات غيراململوكة للمدين وفق قانون االجراءات المدنية الحجز واإلدارية الجزائري " ، مجلة العلوم اإلنسانية لجامعة أم البواقي ، املجلد 8 ، العدد 1 ، مارس 2021 ، ص 193 . 2 - شوقي بناس ي، املرجع السابق، ص 247 . 3 - رمضان أبو السعود، التأمينات الشخصية و العينية ، دار الجامع ة الجديدة، اإلسكندرية، 2007 ص 304 ، 305 .

آثار الرهن الرسمي بالنسبة للدائن المرت هن وفقا للقانون الجزائري ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ 1100 وفق الكيفيات املقررة لتخلية العقار من قبل الحائز، كما هو منصوص عليه في المادة 922 من القانو ن المدني. - تقتصر مسؤولية الكفيل العيني على حدود العقار الذي قدّمه كضمان، بحيث إذا باشر الدائن املرتهن التنفيذ على هذا العقار، ال يجوز للكفيل العيني أن يتمسك في مواجهته بالدفع بالتجريد، أي إلزام الدائن بالبدء أوالً في التنفيذ على أموال املدين، ما لم يوجد اتف اق يقض ي بخالف ذلك. ويُستفاد من أحكام المادة 901 من القانون المدني أن هذا الدفع ليس من النظام العام. وتجدر اإلشارة إلى أن من مصلحة الدائن املرتهن عدم القبول بالدفع بالتجريد، ملا يوفره له ذلك من ضمان أقوى عند التنفيذ الستيفاء حقه، إذ يكون له في هذه الحال ة مدينان: املدين األصلي والكفيل العيني، دون أن يكون لهذا األخير إمكانية التمسك بهذا الدفع في مواجهة الدائن. 1 املبحث الثاني: القيود الواردة على حق الدائن املرتهن في التنفيذ على العقاراملرهون حفاظا على كل من الدائن املرتهن والراهن ومن أجل تحقيق التوازن بين مصالحهما منع املشرع الجزائري اس تغالل الدائن املرتهن حاجة املدي ن، وذلك من خالل بطالن الشروط االستغاللية في حق الراهن الذي قد يضطر إلى قبولها، واملتمثلة في بطالن شرط تملك العقار املرهون (املطلب األول)، وبطالن شرط بيع العقار املرهون دون إجراءات (املطلب الثاني). املطلب األول: بطالن شرط تملك العقاراملرهون قد يتفق الدائن املرتهن مع الراهن على شرط تملك العقار املرهون ، نظرا لحاجة هذا األخير للمال مما يؤدي به إلى قبوله، لذا فكل اتفاق على ذلك يقع باطال (الفرع األول) وذلك راجع ألسباب تهدف إلى حماية الراهن (الفرع الثاني). الفرع األول: مضمون بطالن شرط تملك العقاراملرهون بالرجوع إلى المادة 903 فقرة 01 من القانون المدني نجدها تنص على أنه يبطل كل اتفاق واقع بين الدائن املرتهن و الراهن سواء كان هذا األخير مدينا أو كفيال عينيا قبل 1 - ثامر خالدي ، " حماية الدائن من خالل الرهن الرسمي االتفاقي " ، مجلة ضياء للدراسات القانونية املجلد 01 ، العدد 01 ، 2029 ، ص 144 .

سيهام عكوش ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ 1101 مجلة الحقوق والحريات حلول أجل الدين أو قسطا منه، مقتض ى هذا االتفاق أن يتملك الدائن املرتهن للعقار املرهون بثمن معين سواء كان مبلغ الدين املستحق أكبر أو أقل منه ، إذا حل أجل الدين ولم يقم الراهن بالوفاء بدينه، فهذا االتفاق يعتبر باطال بطالنا مطلقا 1 العتباره من النظام العام 2 . فإذا تم إدراج هذا الش رط في العقد أو بعد إبرامه يعتبر باطال ، والبطالن هنا يقع على الشرط فقط دون عقد الرهن إذا لم يحل أجل الدين، أما إذا حل أجل الدين تزول شبهة االستغالل ف يجوز االتفاق أن يتنازل الراهن للدائن املرتهن على العقار املرهون وفاءا للدين، أو أن يشتري الدائن العقار بثمن أكبر أو أقل من الدين 3 ، هذا كله ما لم يثبت الدائن املرتهن أن شرط تملك العقار املرهون كان هو الدافع إلى إبرام عقد الرهن ألن ذلك يؤدي إلى بطالن الشرط والرهن معا 4 . وهو ما يستخلص من نص المادة 903 فقرة 02 من القانون المدني حيث نجدها تنص على أنه وبعد حلول أجل ا لدين أو قسط منه يجوز أن يتنازل املدين للدائن املرتهن على العقار املرهون وفاء للدين، ويعتبر هذا الش رط جائزا النتفاء شبهة االستغالل . فإذا حل أجل الدين ال يكون الراهن في مركز ضعف يخش ى عليه استغالل الدائن املرتهن، ومن ثم يجوز له االمتناع على االتفاق مع الدائن املرتهن إذا أراد ذلك ويطلب بيع العقار املرهون باملزاد العلني حسب اإلجراءات القانونية، أما إذا كان االتفاق يخدم مصلحته فقد يجنبه املصروفات املترتبة عن البيع باملزاد خاصة إذا كانت قيمة العقار عن البيع ال تزيد عن قيمة الدين 5 . الفرع الثاني: أسباب بطالن شرط ت ملك العقاراملرهون وسبب تقرير بطالن هذا الشرط يعود لعدة أسباب أهمها حماية الراهن من استغالل الدائن املرتهن له نظرا لحاجته، فقد يقوم هذا األخير بفرض شروطه التعسفية 1 - محمد صبري السعدي، املرجع السابق، ص 118 . 2 - نبيل إبراهيم سعد، املرجع السابق، ص 112 . 3 - سمير عبد السيد تناغو، ا لتأمينات الشخصية والعينية، الكفالة، الرهن الرسمي، حق االختصاص، الرهن الحيازي، حقوق االمتياز ، منشأة املعارف، اإلسكندرية، 1996 ، ص 227 . 4 - زاهية س ي يوسف، املرجع السابق، ص 101 . 5 - شوقي بناس ي، املرجع السابق، ص 253 .

آثار الرهن الرسمي بالنسبة للدائن المرت هن وفقا للقانون الجزائري ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ 1102 على الراهن الذي يكون مضطرا أن يقبلها لضعف موقفه مما يجعل إرادته غير حرة، كما أن هذا االتفاق قد يحتوي على فوائد ربوية ألنه غالبا ال يكون الثمن املتفق عليه بين الدائن املرتهن والراهن مساويا لقيمة العقار الحقيقية 1 . فقد يضطر املدين الراهن في البداية إلى قبول هذا الشرط، فال يحرص على تحديد ثمن مناسب للعقار املرهون معتقدا أنه سوف يقدر على الوفاء بالدي ن بحلول ميعاده وعليه يبقى محتفظا بملكية العقار املرهون، غير أنه يصطدم فيما بعد بعدم استطاعته الوفاء، مما يؤدي إلى فقدانه العقار بثمن غير مناسب 2 . املطلب الثاني: بطالن شرط بيع العقاراملرهون دون إجراءات قد يتفق الدائن املرتهن مع الراهن على شرط بيع العقار املرهون دون إجراءات مستغال في ذلك ضعف مركز هذا األخير، لذا فكل اتفاق على هذا البيع يقع باطال (الفرع األول) وذلك راجع ألسباب تهدف إلى حماية الراهن (الفرع الثاني). الفرع األول: مضمون شرط بيع العقاراملرهون دون إجراءات ما تجدر اإلشارة إليه أوال أن املشرع الجزائري خص إجراءات التنفيذ عل ى العقار املرهون بموجب إجراءات نص عليها في قانون اإلجراءات المدنية واإلدارية من أجل حماية كل األطراف املعنية وذلك في املواد 724 إلى 758 من القانون السابق ذكره. مفاد هذا الشرط أنه عند حلول أجل الدين دون الوفاء به، يحق للدائن امل رتهن بيع العقار املرهون دون التقيد باإلجراءات القانونية املقررة للبيع الجبري. ويُطلق الفقه الفرنس ي على هذا االتفاق تسمية "الطريق املمهد"، حيث يتم االتفاق بين الدائن املرتهن والراهن، سواء كان مدينًا أصليًا أو كفيالً عينيًا، على بيع العقار دون اللجوء إلى ال قضاء أو إجراء مزاد علني. غير أن المادة 903 من القانون المدني تقض ي ببطالن هذا الشرط بطالنًا مطلقًا، سواء تم االتفاق عليه عند إبرام عقد الرهن أو بعده. وينصرف هذا البطالن إلى الشرط ذاته دون أن يمتد إلى عقد الرهن، الذي يظل صحيحًا وقائمًا، إال إذا أثبت الدائن ا ملرتهن أن هذا الشرط كان السبب الدافع إلى التعاقد، ففي هذه الحالة يمتد البطالن ليشمل العقد بأكمله. 3 1 - رمضان أبو السعود، املرجع السابق، ص 210 . 2 - محمد صبري السعدي، املرجع السابق، ص 117 . 3 - لخضر غويسم، املرجع السابق ، ص 49 ، زاهية س ي يوسف ، املرجع السابق، ص 102 .

سيهام عكوش ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ 1103 مجلة الحقوق والحريات غير أن المادة السابقة لم تنص على حالة االتفاق على هذا الشرط بعد حلول أ جل الدين، إال أنه وقياسا للشرط السابق (بطالن شرط تملك العقار املرهون) فإنه يكون صحي حا شرط البيع بال إجراءات بعد حلول أجل الدين نظرا النتفاء شبهة االستغالل. الفرع الثاني: أسباب بطالن بيع العقاراملرهون دون إجراءات ومن بين أهم أسباب بطالن شرط البيع بدون إجراءات عند عدم الوفاء بالدين ما يلي 1 : - يعتبر هذا الشرط من النظام العام في قانون ا إلجراءات المدنية واإلدارية. - البيع وفق هذا القانون يحقق أعلى ثمن ممكن للعقار املرهون الذي يعود بالفائدة على املدين، إضافة إلى باقي الدائنين الذين يستطيعون استيفاء حقهم من فائض ثمن العقار املرهون بعد استيفا ء الدائن املرتهن لدينه. - البيع دون إجراءات يؤدي بالدائن املرتهن إلى قبول البيع بمجرد أن يكون ثمن البيع املعروض يغطي مبلغ دينه حتى ولو كان هذا الثمن أقل من قيمة العقار الحقيقية، مما يؤدي إلى إجحاف في حق مصالح اآلخرين التي أراد املشرع تحقيقها من خالل البيع وفقا لإلجراءات. خاتمة: لقد قرر املشرع الجزائري حقوق لصالح الدائن املرتهن تترتب على آثار الرهن الرسمي تتمثل في التنفيذ على العقار املرهون عند عدم وفاء الراهن بالتزامه بالوفاء بالدين سواء كان هذا األخير مدين أصلي أو كفيلي عيني، كما أن حق الرهن ال يحرم الدائن املرتهن من صفته كدائن عادي في التنفيذ على أم وال املدين الراهن عن طريق الضمان العام، إضافة إلى صفته كدائن مرتهن وما يترتب عن ذلك من حقوق مقررة له. على الرغم من تقرير املشرع هذه الحقوق للدائن املرتهن إال أنه لم يجعلها مطلقة بل جعلها مقيدة بقيود ، حيث ألزمه بإتباع إجراءات التنفيذ املقررة في قانون اإلجرا ءات المدنية واإلدارية العتبارها من النظام العام، كما أنه قام بإبطال بطالنا مطلقا كل شرط يمنح للدائن املرتهن الحق في تملك العقار املرهون عند عدم وفاء الراهن بالدين، وشرط بيع العقار املرهون دون إجراءات لقيام شبهة االستغالل. ومن خالل ذلك نقترح التوصيات التال ية: 1 - شوقي بناس ي،املرجع السابق، ص 255 ، 256 .

آثار الرهن الرسمي بالنسبة للدائن المرت هن وفقا للقانون الجزائري ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ 1104 - من األحسن لو ينص املشرع في المادة 903 القانون المدني أن بيع العقار املرهون دون إجراءات باطال لوجود شبهة االستغالل، كما فعل بالنسبة إلى شرط تملك العقار املرهون. - من األحسن لو ينص املشرع بموجب نص صريح في قانون اإلجراءات المدنية واإلدارية على إجراءات التن فيذ املتخذة ضد الكفيل العيني . قائمة المصادر و اجع: المر / قائمة املصادر: أوال أ - القوانين: 1 - أمر 75 - 85 الصادر بتاريخ 26 سبتمبر سنة 1975 ، املتضمن القانون المدني، جريدة رسمية عدد ثمانية وسبعون، الصادرة بتاريخ ثالثون سبتمبر 1975 ، معدل ومتمم. 2 - القانون رقم 08 - 09 الصادر بتاريخ 25 فبراير 2008 ، املتضمن قانون اإلجراءات المدنية واإلدارية، جريدة رسمية عدد 21 ، الصادرة بتاريخ 23 أفريل 2008 ، معدل ومتمم. ثانيا / قائمة املراجع: أ - الكتب: 1 - رمضان أبو السعود، التأمينات الشخصية والعينية ، دار الجامعة الجديدة، اإلس كندرية، 2007 . 2 - زاهية س ي يوسف ، عقد الرهن الرسمي ، دار األمل، الجزائر، 2006 . 3 - سمير عبد السيد تناغو، التأمينات الشخصية والعينية، الكفالة، الرهن الرسمي، حق االختصاص، الرهن الحيازي، حقوق االمتياز، منشأة املعارف، اإلسكندرية، 1996 . 4 - شوقي بناس ي، أحكام عقد ال رهن الرسمي في القانون المدني الجزائري، دراسة مقارنة بأحكام الفقه اإلسالمي والقوانين الوضعية – الفرنس ي واملصر ي - ، دار هومه، الجزائر، 2009 . 5 - محمد صبري السعدي، ال واضح في شرح القانون المدني، 7 ، التأمينات العينية، الرهن الرسمي وحق االختصا ص ، والر ه ن الحيازي وحقو ق االمتياز ، الطبعة األولى، دار هومه، 2008 ، 2009 . 6 - نبيل إبراهيم سعد، التأمينات العينية والشخصية، الرهن الرسمي، حق االختصاص، الرهن الحيازي، حقوق االمتيازالكفالة ، دار الجامعة الجديدة، اإلسكندرية، 2014 . ب - الرسائل الجامعية: 1 - لخضر غويسم، آثار الرهن الرسمي ف ي القانون المدني الجزائري ، مذكرة من أجل الحصول على شهادة املاجستير في الحقوق، فرع العقود واملسؤولية، ، كلية الحقوق، بن يوسف بن خدة ، جامعة الجزائر، 2012 ، 2013 .

سيهام عكوش ـ ـ ـ ـ ـ ـ ـ 1105 مجلة الحقوق والحريات ج - املقاالت في املجالت: 1 - ثامر خالدي ، " حماية الدائن من خالل الرهن الرسمي أالتفاقي " ، مجلة ضياء ل لدراسات القانونية، املجلد 01 ، العدد 01 ، 2019 ، ص ص( 133 - 150 ). 2 - نور الدين حيرش، " اململوكة للمدين وفق قانون على العقارات غير الحجز اإلجراءات المدنية واإلدارية الجزائري " ، مجلة العلوم اإلنسانية لجامعة أم البواقي ، املجلد 8 ، العدد 1 ، مارس 2021 ، ص ص ( 187 - 196 .) د ـ - املقاالت على مو اقع االنترنت: 1 - محمد أوباحي ، " الضمان العام ووسائل حمايته " ، مجلة البحوث والدراسات القانونية والسياسية ، عشر، الرابع العدد 15 / 04 / 2026 ، 17:00 ، dz/en/article/52898 https://asjp.cerist. ، ص ص ( 222 - 241 .)