منح العقار الاقتصادي في إطار قانون 23-17 تحول جذري نحو بيئة استثمارية محفزة

المجلد 14 / العـــدد : 01 ( 2026 ) ، ص 321 - 31 6 م جلـة القانون العقاري والبيئة 1 منح العقار االقتصادي في إطار قانون 21 - 31 تحول جذري نحو بيئة استثمارية محفزة The granting of economic property under Law 23-17 marks a radical shift towards a stimulating investment environment دربلو فاطمة الزهراء مخبر اإلستثمار والتنمية المستدامة، جامعة محمد بن أحمد وهران 2 (الجزائر) oran2.dz - derbalou.fatimazohra@univ تاريخ االستالم: 71 / 71 / 2122 تاريخ القبول: 22 / 17 / 2126 تاريخ النشر: 22 / 17 / 2126 ملخص : يهدف البحث إلى تحليل اإلطار القانوني الجديد لمنح العقار االقتصادي في الجزائر وفقا ً للقانون 22 - 71 ، من خالل تقييم فعاليته في تنظيم العالقة بين الدولة والمستثمر وتحسين مناخ االستثمار. ر كزت كالة الجزائرية لترقية الدراسة على التحوالت في آليات منح العقار واستحداث هيئات تسيير جديدة كالو االستثمار . وتوصلت النتائج إلى أن القانون اعتمد تخصيصا ً عقالنيا ً للعقار وفق جدوى المشروع، مع إلزام المستثمر كما بيّنت أن نجاحه بآجال محددة لإلنجاز واالستغالل. مرهون بالرقابة الميدانية وتطبيق الجزاءات وت وحيد قواعد البيانات . الكلمات المفتاحية: العقار االقتصادي، االستثمار، االمتياز، التنازل، بيئة استثم ارية مح فزة . Abstract : The research aims to analyze the new legal framework for granting economic property in Algeria in accordance with Law 23-17, by assessing its effectiveness in regulating the relationship between the state and investors and improving the investment climate. The study focused on changes in property granting mechanisms and the creation of new management bodies such as the Algerian Investment Promotion Agency. The results show that the law adopted a rational allocation of land based on the feasibility of the project, with investors being required to meet specific

دربلو فاطمة الزهراء 124 deadlines for completion and exploitation. It also shows that its success depends on field supervision, the application of penalties and the standardization of databases. Keywords: Economic property, investment, concession, transfer, stimulating investment environment. 1 . مقدمة : كائز األساسية في تنمية االقتصاد الوطني، حيث يساهم في يُعتبر العقار الموجه لالستثمار من الر جذب االستثمارات المحلية واألجنبية وخلق فرص عمل جديدة. وفي ظل التحديات االقتصادية التي تواجهها الجزائر، أصبح من الضروري تنويع االقتصاد وتقليل االعتماد على المحروقات. ف أدرجت الدولة العقار االقتصادي ضمن أولويات سياستها التنموية، حيث أصدرت حزمة من التشريعات الحديثة لتحقيق نمو مستدام ومتوازن . أبرزه ا قانون االستثمار رقم 22 - 71 خ في المؤر 22 جويلية 2 212 1 ، والقانون رقم 22 - 71 2 كيفيات منح العقار االقتصادي الذي يحدد شروط و التابع لألمالك الخاصة للدولة والموجه إلنجاز مشاريع استثمارية ، تتسق هاته اإلصالحات مع التزام الدولة بتوفير مناخ استثماري ش فاف، يعزز من استقطاب المستثمرين ويضمن حقوقهم من خالل آليات واضحة وفعّالة. إذ تضمن القانون رقم 22 - 71 مجموعة من التدابير التي تهدف إلى تب سيط اإلجراءات، تقليل البيروقراطية، وتوفير مراف قة حقيقية للمستثمرين في مختلف مراحل تنفيذ مشاريعهم. كما أولى اهتمامًا خاصًا بمكافحة المضاربة ف ي العقار االقتصادي والتي كانت من أبرز معوقات االستثمار في الفترات السابقة . 1 القانون 22 - 71 الصادر بتاريخ 22 يوليو 2122 ، المتعلق باالستثمار، الجريدة الرسمية، العدد 21 ، الصادرة بتاريخ 21 يوليو 2122 . 2 القانون 22 - 71 الصادر بتاريخ 72 نوفمبر 2122 كيفيات منح العقار االقتصادي التابع لألمالك الخاصة ، يحدد شروط و الموجهة إلنجاز مشاريع استثمارية، الجريدة الرسمية، العدد 12 ، الصادرة بتاريخ 76 نوفمبر 2122 ، خ في المؤر 76 نوفمبر 2122 .

منح العقار االقتصادي في إطار قانون 21 - 31 تحول جذري نحو بيئة استثمارية محفزة 125 وانطالقا من هاته المستجدات تبرز األهمية النظرية للموضوع في إبراز آليات تخصيص العقار االقتصادي والتحول في تسييره مقارنة بالمراحل السابقة، بينما تتمثل أهميته العملية في ت بيان أثر القانون الجديد على تسهيل إنشاء المشاريع وتفعيل األوعية العقارية لخدمة التنمية المستدامة ، و بهذا تهدف الدراسة إل ى تحليل مدى فعالية ال قانون رقم 22 - 71 في تنظيم منح العقار االقتصادي وفق مبادئ الشفافية والنجاعة، وقياس أثره في تحسين مناخ االستثمار ومواكبة متطلبات المرحلة الراهنة ، وعلى ه ذا األساس تبرز اإلشكالية احملورية املتمثلة يف مدى قدرة قانون رقم 22 - 71 على إحداث حتول جذري يف آليات منح العقار االقتصادي من حيث حتقيق الشفافية والفعالية وحتفيز االستثمار، فضال ً عن ت جاوز االختالالت البنيوية التي ميزت تسيير العقار االقتصادي في الفترات السابقة، وبناء بيئة استثمارية داعمة للنمو االقتصا دي المستدام في الجزائ ر . . ولإلجابة عن ذلك اعتمدنا المنهج الوصفي والتحليلي، من خالل دراسة النصوص القانونية ذات الصلة وتحليلها مع مقارنتها بالتجربة السابقة. وعليه تم تقسيم الدراسة الى محورين خصصنا المحور األول لإل طار القانوني لمنح العقار االق تصادي في الجزائر في ظل القانون رقم 22 - 71 ، أما المحور الثاني فقد خصصناه الى أثر القانون رقم 22 - 71 على تحسين بيئة االستثمار في الجزائر. 2 . اإلطار القانوني لمنح العقار االقتصادي في الجزائر في ظل قانون 21 - 31 كيزة أساسية للتنمية في الجزائر، ومع سعي الدولة لتنويع اقتصادها يُعد العقار االقتصادي ر و تحسين مناخ االستثمار، برزت الحاجة إلى إطار قانوني ينظم استغالل العقار االقتصادي بفعالية واست دامة. وفي هذا السياق، جاء القانون رقم 32 - 11 الصادر في 33 نوفمبر 3232 لسد ّ نقائص المنظومة السابقة، خاصة ما تعلق بطول اإلجراءات وضعف الشفافية في منح العقار . 3.2 كأداة لتحفيز االستثمار يف اجلزائر العقار االقتصادي

دربلو فاطمة الزهراء 126 منذ السبعينيات، انتقلت الجزائر إلى سياسة تخصيص العقار لخدمة األهداف االقتصادية، ما أفرز مفهوم العقار االقتصادي كمستحدث قانوني مرتبط بالتحديث االقتصادي، مع اعتماد نظام االمتياز القابل للتحويل إلى تنازل كآ لية حديثة الستغالله . 3.3.2 الطبيعة القانونية للعقار االقتصادي قبل البحث في الطبيعة القانونية للعقار االقتصادي، يقتضي بنا االمر أوال الوقوف على تعريف العقار في المنظومة القانونية الجزائرية ، فقد عرّف في نص المادة 612 من القانون المدني 3 على أنه كل ما يتصف بصفة االستقرار والثبات في الحيز وعدم امكانية نقله من مكان الى آخر اال بتلف وتشوه، وهو تعريف يستند إلى معيار مادي قوامه الثبات واالستقرار . وفي السياق ذاته، حدّد القانون رقم 21 - 22 خ في المؤر 71 نوفمبر 7221 ، المتضمن التوجيه العقاري، المعدل والمتمم 4 تصنيفا ً ثالثيا ً لألمالك العقارية، يشمل: األمالك العقارية الخاصة، األمالك العقارية الوقفية، واألمالك العقارية الوطنية، التي تنقسم بدورها إلى أمالك وطنية عمومية وأخرى وطنية خاصة . ويُشكل هذا اإلطار التشريعي األساس الذي يُبنى عليه فهم التحوالت الالحقة التي طرأت على كأداة فعّالة لتجسيد السياسات العمومية في مجال التنمية وظيفة العقار، وال سيما بروز "العقار االقتصادي" واالستثمار. أوال: مفهوم العقار االقتصادي أ - تعريفه: 3 األمر رقم 12 - 21 خ يف املؤر 26 سبتمرب 7212 ، املتضمن القانون املدين، املعدل واملتمم ، اجلريدة الرمسية، العدد رقم 11 ، املؤرخة يف 21 سبتمرب 7212 . 4 القانون رقم 21 - 22 خ يف املؤر 71 نوفمرب 7221 ، املتضمن التوجيه العقاري، املعدل واملتمم القانون رقم 21 - 22 ، خ املؤر يف 71 نوفمرب 7221 ، املتضمن التوجيه العقاري، اجلريدة الرمسية، العدد 22 ، املؤرخة يف 71 نوفمرب 7221 ، املعدل واملتمم مبوجب األمر رقم 22 - 26 خ يف املؤر 22 سبتمرب 7222 ، اجلريدة الرمسية، العدد 22 .

منح العقار االقتصادي في إطار قانون 21 - 31 تحول جذري نحو بيئة استثمارية محفزة 127 لقد نشأ مفهوم العقار االقتصادي في إطار السياسات التي انتهجتها الدولة الجزائرية بهدف ع قلنة استغالل الوعاء العقاري وتوجيهه لخدمة أهداف التنمية االقتصادية . وقد شكّلت بداية السبعيني ات من القرن الماضي محطة محورية في هذا المسار، حيث عرفت هاته المرحلة تأسيس اللجنة الوطنية لته يئة المناطق الصنا عية ، التي أُنيط بها دور محوري يتمثل في تكوين بنك معلومات شامل يتض كافة المعطيات من والعناصر المرتبطة بتهيئة المناطق الصناعية على المستوى الوطني ، وقد تم ّ إسناد هذه المهام إلى اللجنة بموجب المرسوم رقم 12 - 22 خ في المؤر 21 فيفري 7212 المتضمن أحداث اللجنة االستشا رية لتهيئة المناطق الصناعية 5 والذي نص في مادته الثانية على تقديم كل أشكال المساعدة التقنية واإلدارية للقسم الوزاري المكلف بهندسة المدن، بهدف االرتقاء بالمناطق الصناعية وتنميتها على أحسن وجه ، كما جاء هذ ا المرسوم ، ليُنشئ اللجنة االستشارية لتهيئة المناطق الصناعية ، مما يعكس االهتمام البالغ ال ذي أولته السلطات العمومية لهذا المجال . وفي سياق التطوير المؤسساتي، تم إنشاء مؤسسات داعمة لهاته السياسة، من بينها ال صندوق الجزائري للتهيئة العمرانية (CADAT ) ، الذي حل ّ محلّه الحقًا كز الوطني للدراسات واإلنجاز المر العمراني ، وهو ما شكّل انطالقة فعلية لبناء سياسة عقارية اقتصادية احترافية ، تستند إلى م بادئ البرمجة والتخطيط الرشيد في تخصيص واستعمال العقار الوطني . ويف إطار هذا التوجّه، جاء القانون رقم 22 - 71 كيفيات منح العقار االقتصادي، احملدد لشروط و ليؤسس اإلطار القانوين املنظّم هلذا النوع من العقار. وقد نصّت املادة الرابعة يف الفقرة االوىل من هذا القانون ج ضمن األمالك اخلاصة للدولة، على تعريف دقيق للعقار االقتصادي، حيث اعتربته أي أصل عقاري يندر كالة اجلزائرية لرتقية االستثمار لفائدة الدولة، و ُيُصَّص الستقبا أو مت اقتناؤه من قبل الو ل مشاريع استثمارية ذات طابع اقتصادي، سواء تعلّق األمر أبنشطة صناعية، سياحية، حضرية، أو أي جماالت أخرى ذات صلة ابلتنمية االقتصادية الوطنية . 5 املرسوم رقم 12 - 22 خ يف املؤر 21 فيفري 7212 ، املتضمن إحداث اللجنة االستشارية لتهيئة املناطق الصناعية، اجلريدة الرمسية، العدد رقم 21 ، املوافقة ل 12 مارس 7212 .

دربلو فاطمة الزهراء 128 وفي سياق تعزيز اإلطار المؤسساتي المنظم للعقار االقتصادي، جاء المرسوم التنفيذي رقم 22 - 221 خ في المؤر 21 ديسمبر 2122 كالة الوطنية للعقار الحضري وتنظيمها وسيرها المتضمن انشاء الو 6 ليُنشئ كالة الوطنية للعقار الحضري الو ويحدد تنظيمها وسيرها. وقد تضمن هذا المرسوم ت عريف دقيق لمفهوم العقار الحضري االقتصادي ، باعتباره كل ملك عقاري تابع لألمالك الخاصة للدولة، يقع في قطاعات معمّرة أو مبرمجة للتعمير، كما هو محدد في أدوات التهيئة والتعمير، ويكون قابال ً الستقبال مشروع استثماري. ومن خالل ذلك، يتضح أن العقار االقتصادي ال يُع د صنفًا جديدًا من أصناف الملكية العقارية ، بل هو في جوهره تخصيص وظيفي كة للدولة، يتم توجيهها نحو لمجموعة من العقارات المملو ت حقيق أغراض استثمارية واقتصادية محددة، دون المساس بطبيعتها القانونية كجزء من األمالك الخاصة للدولة . ويُبرز هذا التوجه البُعد الوظيفي ل لعقار االقتصادي في السياسات العامة، حيث تتحول ا لعقارات الوطنية الخاصة من مجرد أوعية عقارية جامدة إلى أدوات فعّالة لدعم االستثمار وتفعيل التنمية المستدامة . ب – مشتمالته: يتكوّن العقار االقتصادي من فئتني أساسيتني من األمالك العقارية، مت ّ حتديدمها مبوجب أحكام القانون رقم 22 - 71 السالف الذكر، ويتعلّق األمر بفئتني: 3 - الفئة األوىل: عقارات اتبعة لألمالك اخلاصة للدولة مت حتديد مشتمالهتا يف املواد 12 و 12 من القانون رقم 22 - 71 على سبيل احلصر وتتمثل يف: * األراضي املهيئة التابعة للمناطق الصناعية ومناطق النشاطات حيث تعتمد هاته األراضي على أدوات التهيئة والتعمري املخصصة هلاته املناطق سواء كانت صناعية أو ذات طابع خدمايت. * األراضي املهيئة الواقعة داخل حميط املدن اجلديدة اليت يتم انشاؤها هبدف حتقيق التوازن العمراين والتنمية املستدامة وفقا للقانون رقم 12 - 11 املتعلق بشروط انشاء املدن اجلديدة وهتيئتها 7 . 6 املرسوم التنفيذي رقم 22 - 221 خ يف املؤر 21 ديسمرب 2122 كالة الوطنية للعقار احلضري وتنظيمها ، املتضمن انشاء الو و سريها، اجلريدة الرمسية، العدد 12 ، الصادرة يف 21 ديسمرب 2122 . 7 القانون رقم 12 - 11 خ يف املؤر 1 ماي 2112 ، يتعلق بشروط إنشاء املدن اجلديدة وهتيئتها، اجلريدة الرمسية، العدد 22 ،

منح العقار االقتصادي في إطار قانون 21 - 31 تحول جذري نحو بيئة استثمارية محفزة 129 * األراضي املهيئة التابعة ملناطق التوسع السياحي واملواقع السياحية وحبسب القانون رقم 12 - 12 خ يف املؤر 71 فيفري 2112 املتعلق مبناطق التوسع واملواقع السياحية 8 مت حتديد املناطق السياحية وفقا خلصائص طبيعية وثقافية مؤهلة الستقبال املشاريع االستثمارية ذات العوائد االقتصادية الع الي ة. * األراضي املهيئة التابعة للحضائر التكنولوجية حيث تشكل جزءًا من االستراتيجية الوطنية ل تطوير قطاع تكنولوجيا المعلومات، بهدف جذب االستثمارات األجنبية وتعزيز تنافسية االقتصاد الوطني . * األصول العقارية املتبقية التابعة للمؤسسات العمومية احمللة حيث تتضمن العقارات املتبقية التابعة كافة األصول العقارية اليت متتلكها للمؤسسات العمومية هاته كانت مستغلة أو غري املؤسسات سواء مستغلة مبا يف ذلك األراضي املبنية وغري املبنية وهذا ما أكدته املادة 12 من املرسوم التنفيذي رقم 12 - 722 املتعلق كيفيات منح االمتياز على األصول املتبقية التابعة للمؤسسات العمومية املستقلة وغري املستقلة احمللة بشروط و واألصول الفائضة التابعة للمؤسسات العمومية االقتصادية وتسيريها 9 وتعترب هاته األصول العقارية جزءا من العقارات اال قتصادية حبيث يتم ختصيصها الستقبال املشاريع االستثمارية ، ووفقا ل لمرسوم التنفيذي رقم 22 - 216 احملدد ملكوانت العقار االقتصادي التابع لألمالك اخلاصة للدولة 10 يجب على المؤسسات العمومية إعداد جرد للعقارات غير المستغلة وإرساله إلى مديرية أمالك الدولة اإلقليمية لتحدي د العقارات الفائضة القابلة للتخصيص لمشاريع استثمارية، بما يعزز إعادة استغالل الموارد العقارية ويسهم في التنمية االقتصادية . الصادر يف 72 ماي 2112 . 8 القانون رقم 12 - 12 خ في المؤر 71 فيفري 2112 ، المتعلق بمناطق التوسع والمواقع السياحية، الجريدة الرسمية، ا لعدد 77 ، الصادر في 72 نوفمبر 2112 . 9 املرسوم التنفيذي رقم 12 - 722 خ يف املؤر 12 ماي 2112 كيفيات منح االمتياز على األصول املتبقية ، حيدد شروط و التا بعة للمؤسسات العمومية املستقلة وغري املستقلة احمللة واألصول الفائضة التابعة للمؤسسات العمومية االقتصادية وتسيريها، اجلريدة الرمسية، العدد 21 ، الصادر يف 16 ماي 2112 . 10 املرسوم التنفيذي رقم 22 - 216 خ يف املؤر 21 ديسمرب 2122 حيدد مكوانت العقار االقتصادي التابع لألمالك اخلاصة للدولة املوجه إلجناز مشاريع استثمارية والقابل ملنح االمتياز ، اجلريدة الرمسية العدد 12 ، الصادر يف 21 ديسمرب 2122 .

دربلو فاطمة الزهراء 130 * األصول العقارية الفائضة التابعة للمؤسسات العمومية االقتصادية: تشكل العقارات الفائضة بعدًا رئيسيًا في تنظيم موارد الدولة العقا رية ووفقا للمادة 12 من املرسوم التنفيذي رقم 12 - 722 املذكور اعاله تعرف العقارات الفائضة أبهنا العقارات اليت مل تعد ضرورية لنشاط املؤسسة العمومية االقتصادية حبيث ال تستغل يف أي نوع من األنشطة االقتصادية أو اإلنتاجية ا ملتعلقة بنشاطها األساسي ووفقا للمادة 16 من املرسوم التنفيذي رقم 22 - 216 تحدد لجنة على مستوى كل والية العقارات الفائضة التي تتجاوز حاجة المؤسسات العمومية، ويتم إعداد جرد مفصل يرفع إلى وزير الصناعة لمراجعته، ثم يُحال إلى مجلس مساهمات الدولة التخاذ القرار. عند إقرار طابع الفائض، تدمج العقارات ضمن األمالك الخاصة للدولة. و يعكس إدراج العقارات الفائضة ضمن العقارات االقتصادية جهود الحكومة إلعادة تنظيم األصول العقارية وتوجيهها نحو مشاريع استثمارية ذات جدوى، بهدف تحقيق استدامة الموارد . األراضي الموجهة للترقية العقا * رية ذات الطابع التجاري حيث يؤطر نشاط الترقية العقارية في بالدنا القانون رقم 77 - 12 خ في المؤر 71 فيفري 2177 الذي يحدد القواعد التي تنظم نشاط الترقية العقارية 11 و يقصد بنشاط الترقية العقارية حسب المادة 72 جميع العمليات المتعلقة بإنجاز مشاريع عقارية للبيع أو اإليجار، وينقسم إلى نوعين: اجتماعي لتلبية حاجات السكن االجتماعي، وتجاري لتعزيز المشاريع االستثمارية. وفقًا للقانون رقم 22 - 71 ، تُعد األراضي المخصصة للترقية العقارية ذات الطابع التجاري جزءًا من العقار االقتصادي وقابلة الستقبال المشاريع االستثمارية . * األراضي األخرى التابعة لألمالك الخاصة للدولة وهو ما يؤدي بنا الى الرجوع للمادة 71 من القانون رقم 21 - 21 المتضمن قانون األمالك الوطنية المعدل والمتمم 12 والتي حددت مشتمالت الملكية الخاصة للدولة دون الجماعات اإلقليمية. 11 القانون رقم 77 - 12 خ يف املؤر 1 7 فيفري 2177 ، حندد القواعد اليت تنظم نشاط الرتقية العقارية، اجلريدة الرمسية، العدد 72 ، الصادر يف 16 مارس 2177 . 12 القانون رقم 21 - 21 املتضمن األمالك الوطنية، اجلريدة الرمسية، العدد 22 ، املؤرخة يف 12 ديسمرب 7221 ، املعدل ابلقانون رقم 11 - 72 خ يف املؤر 21 جويلية 2111 ، اجلريدة الرمسية، العدد 22 ، املؤرخة يف 12 أوت 2111 .

منح العقار االقتصادي في إطار قانون 21 - 31 تحول جذري نحو بيئة استثمارية محفزة 131 2 - الفئة الثانية: فتتمثل في األمالك كالة الجزائرية لترق العقارية الخاصة المكتسبة من طرف الو ية االستثمار لفائدة الدولة والقابلة الستقبال مشروع استثماري بموجب المادة 11 من القانون رقم 22 - 71 ّع منح المشر كالة صالحيات واسعة القتناء األمالك للو العقارية الخاصة لفائدة الدولة متى كانت صالحة الحتضان مشاريع استثمارية. وقد أقر ّ القانون رقم 22 - 71 آليتين رئيسيتين لذلك ، تتمثل اآللية األولى في االقتناء عن طريق الشراء ، حيث خ كالة، ّع للو وّل المشر بموجب المادة 72 من المرس وم التنفيذي رقم 22 - 216 كة لألشخاص ، صالحية شراء العقارات المملو الخاضعين ألحكام القانون الخاص، باسم الدولة. حيث تُجسّد هاته العملية من خالل إبرام عقد إداري يُفضي إلى إدماج العقار محل التعاقد ضمن األمالك الخاصة للدولة، مما يُسهم في تعبئة العقارا ت غير المستغلة وتسريع إنجاز المشاريع وتحفيز االستثمار والتنمية االقتصادية . أما اآللية الثانية، التي أقرها القانون رقم 22 - 71 في مادته 22 كالة الجزائرية فتتمثل في تمكين الو لترقية االستثمار من ممارسة حق الشفعة باسم الدولة، في إطار حماية المصلحة االقتصادية ا لعامة، في حالتين اثنتين 13 تتعلقان بعقارات قابلة الستقبال مشاريع استثمارية ، السيما عند تنازل المست فيد عن حق االمتياز أو بالنسبة للعقارات الخاصة الواقعة ضمن المناطق االستثمارية، بما يعزز تعبئة األوعية العقارية وتوجيهها نحو تحقيق التنمية المستدام . ع الجزائري صراحة أصناف محددة من العقارات من الخضوع لوصف هذا وقد استثنى المشر كذا األراضي المتواجدة العقار االقتصادي تتمثل في األراضي الفالحية التابعة لألمالك الخاصة للدولة و داخل المساحات المنجمية ،األراضي المتواجدة داخل مساحات البحث عن المحروقات واستغاللها ومساحات حماية المنشئات الكهربائية والغازية، األراضي التابعة لألمالك الخاصة للدولة الموجهة الستيعاب مناطق النشاطات لتربية المائيات واألراضي الواقعة داخل محيطات المواقع األثرية والمعالم 13 ارجع للمادتني 71 و 71 من املرسوم التنفيذي رقم 22 - 216 السالف الذكر.

دربلو فاطمة الزهراء 132 كذا األراضي الموجهة للترقية العقارية المستفيدة من اعانة الدول التاريخية و ة أيضا يلحق بذل ك األراضي التابعة لألمالك الخاصة الموجهة إلنجاز مشاريع استثمارية عمومية. من خالل كل ما سبق التعرض له نستطيع القول إن ّع قد اعتمد مقاربة نوعية دقيقة في المشر كعقار اقتصادي، مقرونًا تصنيف العقارات القابلة للتأهيل بشروط موضوعية تضمن توجي ه األوعية العقارية كة للدولة حصريًا نحو استقبال المشاريع االستثمارية ذات الطابع االقتصادي، بما يتوافق المملو و أولويات السياسة التنموية الوطنية، دون المساس باألمالك المخصصة لوظائف سيادية، ثقافية، بيئية أو اجتماعية . هذا ويُحدد القانون رقم 22 - 71 اإلط ار القانوني لتوجيه العقار االقتصادي التابع لألمالك الخاصة للدولة نحو احتضان المشاريع االستثمارية، وذلك بمراعاة جملة من الشروط الموضوعية التي يتعين توفرها في العقار محل التخصيص. وتتمثل أهم هذه الشروط فيما يلي : 3 . أن يكون العقار من األمالك الخاصة للدولة دو ن سوا ها وذلك حفاظًا على االختصاص الحصري للدولة في تسيير وتوجيه هذا الصنف من األوعية العقارية ذات البعد االستراتيجي التنموي . 2 . أال يكون العقار مخصصًا أو في طور التخصيص بمعنى أال يكون العقار قد وُضع تحت تصرف دائرة وزارية أو مصلحة عمومية أو مؤسسة عمومية بغرض تمكينها من أداء المهام المسندة إليها و فقا للم ادة 12 من القانون رقم 21 - 21 خ في المؤر 17 ديسمبر 7221 ، المتعلق باألمالك الوطنية، والمعدل والمتمم ضمانًا لعدم تعارض استغالل ه االستثماري مع األغراض المرفقية أو اإلدارية السابقة . 1 . أ و أن يكون قد تم الغاء تخصيصه عن طريق اجراء يسمى بإلغاء التخصيص 14 حيث يجوز توجيه العقار نحو االستثمار إذا تم إلغاء تخصيصه بموجب إجراء قانوني يُعرف بـ " إلغاء التخصي ص"، وهو إجراء إداري يُفضي إلى استرجاع العقار من الجهة المخصص لها بعد زوال سبب التخصيص، ليُعاد إلى األمالك الخاصة للدولة ويُستغل في مشاريع استثمارية وفقًا ألحكام القانون رقم 32 - 11 . 1 . ّع أن يقع العقار الموجه لالستثمار ضمن قطاع معمّر أو اشترط المشر مبرمج للتعمير ، و ا لقطاع المعمّر يشمل األراضي المبنية أو المزودة بالتجهيزات، وهذا طبقا للمادة 21 من القانون رقم 21 - 22 خ في المؤر 14 حنان مزهود ، قانون األمالك الوطنية قواعد استعمال ومحاية األمالك الوطنية العمومية، دار ويندا، اجلزائر، 2122 ، ص 761 .

منح العقار االقتصادي في إطار قانون 21 - 31 تحول جذري نحو بيئة استثمارية محفزة 133 17 ديسمبر 7221 ، المتعلق بالتهيئة والتعمير، والمعدل والمتمم 15 ؛ أما القطاع المبرمج للتعمير فيخص األراضي المخصصة للبناء ضمن أدوات ا لتهيئة والتعمير طبقًا للمادة 27 من نفس القانون. ويهدف هذا الشرط إلى ضمان مالءمة العقار من حيث الموقع والتخطيط الستقبال المشاريع االستثمارية في إطار التنمية الحضرية المستدامة . 5 . اشترط القانون رقم 22 - 71 كشرط أساسي في مادته الرابعة تهيئة العقار عبر اعمال تنظيمية وهندسية الكتسابه صفة "العقار االقتصادي"، ضمانًا لجاهزيته الحتضان المشاريع االستثمارية . وتُسند مهمة تهيئة كاالت عمومية متخصصة، حسب طبيعة النشاط اال هذا النوع من العقارات إلى و ستثماري الموجّه ل ه كاالت العقار، كالمجاالت الصناعية أو السياحية أو الحضرية. وفي هذا السياق، تم إحداث ثالث و عمومية وهي : كالة الوطنية للعقار الصناعي الو بموجب المرسوم التنفيذي رقم 22 - 211 ؛ 16 كالة الو الوطنية للعقار السياحي بموجب المرسوم التنفيذي رقم 22 - 212 ؛ 17 كالة الوطنية للعقار الحضري، الو وتتولى هاته كاالت الو إعداد جرد تفصيلي للعقارات االقتصادية المتاحة لالستثمار ، است نادًا إلى نوعية األراضي الواقعة ضمن نطاق اختصاصها. ترسله إلى المصالح المحلية المختصة باألمالك الوطنية ، التي كالة الجزائرية ل تحيله بدورها إلى الو ترقية االستثمار العتماده ضمن خارطة االستثمار الوطني، ه ذا وتهدف هذه اإلجراءات إلى إضفاء الطابع النظامي والمؤسسي على عمليات تخصيص العقار االقتصادي ، وذلك من خالل توجيه االستثمارات نحو األراضي المؤهلة فعليًا، بما يعزز فرص إنجاح المشاريع ويقلّل من العراقيل المر تبطة بعدم مالءمة العقار . 15 القانون رقم 21 - 22 خ يف املؤر 17 ديسمرب 7221 ، املتعلق ابلتهيئة والتعمري، واملعدل واملتمم مبوجب القانون رقم 12 - 12 خ املؤر يف 72 اوت 2112 ، اجلريدة الرمسية، العدد 27 . 16 المرسوم التنفيذي رقم 22 - 211 خ في المؤر 21 ديسمبر 2122 كالة الوطنية للعقار الصناعي وتنظيمها ، يتضمن انشاء الو وسيرها، الجريدة الرسمية، عدد 12 ، الصادر في 21 ديسمبر 2122 . 17 املرسوم التنفيذي رقم 22 - 212 خ يف املؤر 21 ديسمرب 2122 كالة الوطنية للعقار ، يتضمن انشاء الو السياحي وتنظيمها وسريها ، اجل ريدة ال رمسية ، العدد 12 ، ال صادر يف 21 ديسمرب 2122 .

دربلو فاطمة الزهراء 134 و يتضح من مجمل ما سبق أن العقار االقتصادي، في ظل اإلطار القانوني الجزائري، يتميز ب طابع مزدوج ؛ فهو من جهة يُصنف ضمن األمالك الخاصة للدولة، ومن جهة أخرى يُوجه لالستغالل من طرف المستثمرين في إطار مشاريع استثمارية، عبر آلية االمتياز ً طويل األجل ، التي قد تتحول الحق ا إلى التنازل، وفقًا لشروط محددة، مما يضفي عليه طابع خاصا يميّزه عن باقي أنواع األمالك الوطنية ، وال يقتصر هذا التصور على كونه تنظيمًا قانونيًا تقنيًا، بل يعكس رؤية استراتيجية للدولة ترمي إلى تحقيق توازن دقيق بين حماية السيادة العقارية الوطنية وبين تعزيز النجاعة االقتصادية ، من خالل تمكين استغالل األوعي ة العقارية الوطنية ذات المردودية، بغرض إنجاز مشاريع تنموية ، ويمثل العقار االقتصادي، وفق هذا التصور، أداة استراتيجية لتنفيذ السياسة العامة لالستثمار، من خالل توفير أوعية عقارية مهي أة للقط اعات ذات األولوية. كما يُعد توجيهه وفق الضوابط القانونية والتنظيمية وسيلة محورية لدعم التنمية المستدامة، وترسيخ مبادئ كمة الرشيدة والشفافية في إدارة األمالك العقارية، بما يضمن تحقيق المصلحة العامة وتجسيد أهداف الحو اإلصالح االقتصادي الوطني . 2.3.2 صيغ كآلية جديدة الستغالل العقار االقتصادي ة االمتياز القابل للتحويل إلى تنازل كأداة إستراتيجية ّع الجزائري بأهمية العقار وعيا ً من المشر لتجسيد السياسات االقتصادية، ب اشر في إدخال سلسلة من اإلصالحات الهادفة إلى ترشيد عملية تخصيص األمالك العقارية الخاصة للدولة. وقد توّجت هاته الجهود بصدور القانون رقم 22 - 71 الذي كرّس تحوّال ً نوعيًا في النظام القانوني الستغالل العقار الوطني، من خالل إرساء صيغة قانونية مبتكرة تتمثل في “ االمتياز بالتراضي القابل ل لتحويل إلى تنازل ” ، حيث تأتي هاته الصيغة الجديدة كمحاولة لتجاوز النقائص التي شابت النظام السابق المنصوص عليه في األمر رقم 11 - 12 كيفيات منح االمتياز على األراضي التابعة لألمالك الخاصة المحدد لشروط و للدولة إل نجاز مشاريع استثمارية 18 الذي اكتفى بمنح المستثمرين امتيازًا مؤقتًا غير قابل للتحول إلى تنازل، وهو ما انعكس سلبًا على استقرار الوضعية القانونية للمستثمرين، وأدى في حاالت عديدة إلى تعطيل 18 األمر رقم 12 - 11 الصادر بتاريخ 17 سبتمرب 2111 كيفيات منح االمتياز على األراضي التابعة لألمالك اخلاصة احملدد لشروط و للدولة إلجناز مشاريع استثمارية املعدل واملتمم، اجل ريدة ال رمسية ، ال عدد 22 ، الصادرة بتاريخ 12 سبتمرب 2111 .

منح العقار االقتصادي في إطار قانون 21 - 31 تحول جذري نحو بيئة استثمارية محفزة 135 المشاريع أو إنقاص فرص تمويلها ، في المقابل يوفر النظام المستحدث آلية أك ثر مرونة وواقع ية، تتيح للمستثمر االنتفاع بالعقار لمدة زمنية محددة إلنجاز مشروعه االستثماري، مع إمكانية التحوّل، عند استيفاء الشروط القانونية والتعاقدية، إلى التنازل النهائي عن العقار وفقًا لما نصّت عليه المادة 72 من القانون 22 - 71 . و من أبرز المستجدات التي جاء بها المرسوم التنفيذي رقم 22 - 211 نقل صالحية منح االمتياز كزية متخصصة. كالة الجزائرية لترقية االستثمار، باعتبارها هيئة مر ّ من السلطة المحلية، ممثلة في الوالي، إلى الو ّع في توحيد الجهة المتدخلة وتفادي تعدّد الصالحيات، بما يعز ويعبّر هذا التحول عن رغبة المشر ز من شفافية وفعالية عملية التخصيص ، حيث يمتد عقد االمتياز لمدة 22 سنة قابلة للتجديد، مع استثناءات معينة تتعلق بالعقارات المخصصة للترقية العقارية ذات الطابع التجاري، التي تخضع لنظام قانوني مغاير بحسب المادة 72 من المرسوم التنفيذي المذكور، وتُقابل هذه المدة ا لطويلة نسبيا بمجموعة من االلتزامات الدقيقة التي تقع على عاتق المستثمر، أبرزها: احترام الوجهة االقتصادية للعقار، االلتزام بدفع اإلتاوة اإليجارية السنوية والرسوم الجبائية، هذا طبقا المادة 72 من المرسوم التنفيذي رقم 22 – 211 ، إضافة إلى منع أي شكل من أشكال الت أجير من الباطن، تحت طائلة فسخ العقد، طبقًا ألحكام المادة 72 من القانون رقم 22 - 71 . ّع على متكني املستثمر من مجلة من احلقوق اليت تؤمّن له ويف مقابل هذه االلتزامات، حرص املشر مناخًا قانونيًا وماليًا مستقرًا، مبا يف ذلك احلق يف احلصول على رخصة البناء، إمكانية أت سيس رهن على احلق العيين الناتج عن االمتياز من أجل متويل املشروع عن طريق القروض البنكية، واالستفادة من خمتلف االتفاقات القانونية اخلاصة ابلعقار. كما يُتاح له تعديل النشاط االستثماري مبا يتالءم مع خصوصيات املنطقة، شرط كالة، طبقًا ملا ت احلصول على موافقة الو نص عليه املواد 71 ، 72 و 22 من القانون رقم 22 - 71 . وامتدادًا

دربلو فاطمة الزهراء 136 ّع على انتقال أثر عقد االمتياز إىل الورثة وذوي احلقوق، ضماان ً الستمرارية هلذه الضماانت، نص ّ املشر ج ضمن منطق استقرار النشاط االقتصادي املشروع يف حال وفاة صاحبه، وهو ما يندر 19 . ّع الطبيعة الخاصة للمشاريع االستثمارية التي غالبًا ما تتطلّب فترات ومن جهة أخرى، راعى المشر زمنية طويلة قبل البدء في تحقيق العائدات، فقرّر إعفاء المستثمر من اإلتاوة اإليجارية خالل مرحلة اإلنجاز، على أن يبدأ الدفع فقط ابتداء ً من تاريخ دخول المشروع حيز االستغ الل الفعلي. ويعد ّ هذا اإلج راء تحفيزيًا بامتياز، إذ يُمكّن المستثمر من توجيه موارده المالية نحو تنفيذ المشروع بدال ً من استنزافها في تكاليف مبكرة غير منتجة . وعليه، فإن عقد االمتياز القابل للتحويل إلى تنازل، وفقًا لما نظمه المرسوم التنفيذي رقم 22 - 211 ، يمثل نق لة نوعية في النظام القانوني الستغالل العقار االقتصادي. فهو يُجسد توازنًا دقيقًا بين الحفاظ على الملكية العقارية الخاصة للدولة وبين تحفيز االستثمار الخاص. فمن جهة، يخضع تخصيص العقار لرقابة صارمة ويقيد االستعماالت غير المنتجة، ومن جهة أخرى، يمنح المستثمر ضما ن ات قانونية ومالية كافية تمكّنه من مباشرة مشروعه في بيئة تنظيمية مستقرة وجذابة، بما ينسجم مع أهداف النمو االقتصادي الوطني . 2.2 آليات التسيير الحديثة للعقار االقتصادي ّع تنظيم تسيير العقار االقتصا في إطار التحول الهيكلي لنظام االستثمار في الجزائر، أعاد المشر د ي لضمان نجاعته كأداة تنموية، من خالل تمكين الدولة من دورها كمسيّر استراتيجي عبر آليات مؤسساتية كالة الجزائرية لترقية االستثمار لتولي مهام ضبط وتخصيص العقار وفق رؤية موحدة. جديدة، أبرزها إنشاء الو كمة أساسية تجسد مبادئ الشفافية وا كما اعتمدت الرقمنة كآلية حو لفعالية في منح العقار االستث ماري . 3.2.2 كالة الجزائرية لترقية الو االستثمار تحول مؤسساتي في تسيير العقار االقتصادي 19 حنان مزهود ، النظام القانوني لتوجيه العقار االقتصادي التابع لألمالك الخاصة للدولة إلنجاز مشاريع استثمارية وفقا ألحكام القانون رقم 22 - 71 ، مجلة الباحث للدراسات االكاديمية، جامعة باتنة 17 ، المجلد 77 ، العدد 12 ، 2122 ، ص 221 .

منح العقار االقتصادي في إطار قانون 21 - 31 تحول جذري نحو بيئة استثمارية محفزة 137 في ضوء القانون رقم 21 - 31 عرفت السياسة العقارية في الجزائر تحوال ً مؤسساتيًا جوهريًا تمثل في إسناد صالحيات محورية كالة الجزائرية لترقية االستثمار، التي أقر ّ القانون رقم للو 22 - 71 ، السيما في مادته 71 ، تسميتها كزي في ضبط وتسيير العقار الموجه لالستثمار ضمن رؤية تقوم ع الجديدة ودورها المر لى ا لموازنة بين النجاعة االقتصادية والحماية القانونية ألمالك الدولة ، وقد جاء هذا اإلصالح استجابة لضرورة تجاوز تشتّت الصالحيات وتعدد المتدخلين، بما يضمن تحسين فعالية السياسة العقارية ومناخ ا الستثمار . كالة بمهمة التخصيص الرشيد للعقار االقتص وتضطلع الو ادي، بتوجيهه نحو المشاريع ذات القيمة المضافة، مع مسك سجل وطني محدث للعقار القابل للتخصيص يتضمن المعطيات القانونية والفنية المتعلقة به، ويُتاح للمستثمرين عبر المنصة الرقمية الرسمية 20 كمة ، تكريسًا لمبادئ الشفافية والحو الحديثة . هذا و كالة لم يقتصر دور الو الجزائرية لترقية االستثمار على تسيير العقار المتاح، بل خولها القانون رقم 22 - 71 صالحيات توسيع الوعاء العقاري الموجه لالستثمار، من خالل اقتناء األراضي الخاصة ذات األهمية االستراتيجية أو ممارسة حق الشفعة وفق المادة 22 من القانون ذاته. ويعكس هذا التوسّع تحوال ً مؤسساتيًا نوعيًا، يجعل الدولة فاعال ً مباشرًا في إعادة تشكيل العرض العقاري بما يستجيب لمتطلبات التنمية المجالية واالستثمارية، خصوصًا في المناطق ذات الكثافة االقتصادية أو الندرة العقارية . وقد أرس ى المرسوم التنفيذي رقم 22 - 211 نظامًا موحدًا وشفافًا لالستفادة من العقار االقتصادي، يقوم على التسجيل الحصري عبر المنصة الرقمية المخصصة لذلك، بالنسبة لجميع المستثمرين، الوطنيين كالة الجزائرية لترقية االستثمار الطلبات إلكترونيًا باالستناد إ واألجانب. وتعالج الو لى معايير موضوعية تتعلق بالجدوى االقتصادية واألثر التنموي والقدرة على اإلنجاز، مع استبعاد أي اعتبارات غير موضوعية . و كالة بالرد خالل أجل ال يتجاوز خمسة عشر يومًا من انتهاء فترة نشر قائمة العقارات تلتزم الو المتاحة، وفق المادة 2 من المرسوم، مما يكرّس مبدأ الس رعة والشفافية في اإلجراءات. ويُتوّج المسار 20 invest.gov.dz :

دربلو فاطمة الزهراء 138 بإصدار مقرر مؤقت بالمنح قابل للطعن اإلداري، وفق ما تنص عليه المادة 12 من ذات المرسوم يتحول الحقًا إلى مقرر نهائي يُخوّل إبرام عقد امتياز بالتراضي، قابل للتحويل إلى تنازل ضمن الشروط القانونية المحددة. ويعكس هذا الت ّع في تحقيق توازن بين حماية أمالك الدولة وضمان نظيم التدرجي إرادة المشر استقرار الوضعيات القانونية للمستثمرين، بما يعزز الثقة ويحفز االستثمار المستدام . وبهذا يُكرّس القانون رقم 22 - 71 كالة الجزائرية لترقية االستثمار كفاعل مؤسساتي محوري في الو منظومة تسيير الع قار االقتصادي، بدور يتجاوز البعد اإلجرائي إلى بعد ٍ استراتيجي، من خالل ضبط العرض كمًا ونوعًا، وتوجيهه نحو المشاريع ذات الجدوى العالية، مع مرافقة المستثمر في مختلف مراحل العقاري تخصيص العقار إلى غاية إبرام العقد النهائي، وفق المادة 1 من القانون ذاته، وبهذا ي عد التحول المؤسساتي خطوة جوهرية ضمن رؤية الدولة الرامية إلى تحديث آليات تسيير العقار االقتصادي، والحد من البيروقراطية، وترسيخ مبادئ الشفافية والتنافسية ، حيث تُعيد الدولة تموقعها كمسير رشيد للعقار االست ثماري عبر هيئة موحدة وفعالة، بما يعزز الثقة في المنظومة االستثمارية ويرفع من مردودية العقار في خدمة التنمية االقتصادية المستدامة . 2.2.2 كخيار استراتيجي لتسيير العقار االقتصادي في ضوء قانون الرقمنة 21 - 31 جاءت اإلصالحات التشريعية األ خيرة، وال سيما تلك الواردة في القانون رقم 22 - 71 المتعلق باالستثمار، لتضع حدًا للممارسات البيروقراطية التي كانت تميّز تسيير العقار االقتصادي، من خالل تبنّي الرقمنة كخيار اسرتاتيجي يف تسيري األمالك العقارية املخصّصة لالستثمار . ّ وتُعد المنصة الرقمية للمستثمر أبرز تجليات هذا التحول العميق، حيث أصبحت اإلطار القانوني واإلداري الرسمي والوحيد لتقديم طلبات االستفادة من العقار االقتصادي، ومعالجتها بطريقة إلكترونية وفق آجال محددة، ومعايير موضوعية مضبوطة بموجب النصوص التنظيمية، وفي مقدمتها المرسوم التنفيذي رقم 22 - 211 خ في المؤر 21 ديسمبر 2122 . والذي أقر كالة الجزائرية بموجب مادته الرابعة، إلزام الو

منح العقار االقتصادي في إطار قانون 21 - 31 تحول جذري نحو بيئة استثمارية محفزة 139 لترقية االستثمار بنشر قائمة األوعية العقارية المتاحة عبر المنصة الرقمية لمدة خمسة عشر ( 72 ) يومًا، مع تمكين المستثمرين، من تقديم طلباتهم إلكترونيًا، وفقًا لبيانات دقيقة تتعلق ب ط بيعة المشروع، موقع العقار، المساحة المطلوبة، والمخطط التمويلي للمبادرة االستثمارية . حيث كمة تُجسد المنصة الرقمية للمستثمر نقلة نوعية في الحو العقارية ، إذ لم يقتص ر دورها على تسريع وتبسيط اإلجراءات، بل تجاوز ذلك إلى تكريس مبدأ الشفافية وتقليص التدخل البشري وما قد ينجم عنه من انحرافات إدارية، مع ضمان التتبع اآللي لجميع مراحل الملف، بداية من تقديم الطلب إلى غاية إصدار المقرر النهائي. وبهذا، انتقلت ا إلدارة الجزائرية في مجال تسيير العقار االقتصادي من نموذج اإلدارة الورقية ا لتقليدية إل ى نموذج كمة الرقمية الحديثة، إلى نموذج الحو بما ينسجم وروح دستور 2121 الذي كرس في ديباجته كائز للتنمية المستدامة كر كمة الرشيدة ومختلف أحكامه مبادئ الشفافية، والمساءلة، والحو 21 . ّع على تكريس ضمانات قانونية لحماية المستثمر، حيث منحه حق ومن جهة أخرى حرص المشر كالة الرد خالل كالة الجزائرية لترقية االستثمار خالل شهر من تبليغه بالرفض، وعلى الو التظلم اإلداري أمام الو خمسة عشر يومًا، وفي حال السكوت أو الرفض، يمكن للمستثمر اللجوء إلى اللجنة الوطنية للطع ون في مجال االستثمار للفصل في النزاع خالل أجل أقصاه ثالثون يومًا، وفقًا للمرسوم الرئاسي رقم 22 - 226 في 2 سبتمبر 2122 ، 22 وبهذا يكرس هذا النظام الرقابي المزدوج، الداخلي والخارجي، نوعًا من الضمانات اإلجرائية التي تعزز الثقة وتُؤ مّن حقوق المستثمرين . 21 المادة 22 من المرسوم الرئاسي رقم 21 - 222 خ في المؤر 21 ديسمبر 2121 ، المتعلق بإصدار التعديل الدستوري المصادق عليه في استفتاء 7 نوفمبر 2121 ، الجريدة الرسمية، العدد 12 . 22 املادة 11 املرسوم الرائسي رقم 22 - 226 خ يف املؤر 12 سبتمرب 2122 ، الذي حيدد تشكيلة اللجنة العليا الوطنية للطعون املتعلقة ابالستثمار وسريها، اجلريدة الرمسية، العدد 61 ، الصادرة يف 71 سبتمرب 2122 .

دربلو فاطمة الزهراء 140 وعليه تمثل المنصة الرقمية أداة استراتيجية في بناء خريطة وطنية موحدة للعقار االستثماري، تُسهم كل منطقة من حيث القدرات والموارد في توجيه المشاريع وفق توزيعات جغرافية متوازنة تراعي خصوصيات واالحتياجات ، كة االستثمار، كما تتيح إنشاء قاعدة بيانات وطنية دقيقة حول وضعية العقار االقتصادي وحر بما يمكّن من تقييم السياسات العمومية وضبطها بفعالية أكبر ، ومن ثَم ّ أصبحت الرقمنة في ت سيير العقار كيزة أساسية في المنظومة االستثمارية الجديدة، إذ تجسّد التحول ال االقتصادي ر رقمي القائم ع لى الشفافية والنجاعة، وتشكل التزامًا تشريعيًا ومؤسساتيًا يعكس إرادة الدولة في اإلصالح اإلداري وتعزيز جاذبية مناخ االستثمار . 1 . الضوابط المرافقة للتحفيز االستثماري واستدامة العقار االقتصادي ّع الجزائري أن العقار االقتصادي، رغم أهميته أدرك المشر في تحفيز االستثمار، قد يشكل عب ئًا تنمويًا دون ضوابط فعالة، لذلك جاء القانون رقم 32 - 11 ليوازن بين تشجيع االستثمار وحماية العقار االقتصادي. ودعمت هذه الرؤية المراسيم التنفيذية رقم 32 - 684 و 32 - 681 بفرض التزامات صارمة وآجال محددة لالستغالل، مع تفعيل آليات رقاب ية وجزاءات لضمان احترام االلتزامات. وهكذا أصبحت كمة عقارية حديثة استدامة العقار االقتصادي مرتبطة بجديّة االستثمار وشفافية التسيير ضمن إطار حو . 3.1 التزامات المستثمر في إطار البيئة االستثمارية الجديدة فرضت الدولة الجزائرية، في إطار تعزيز مناخ االستثمار، التزامات دقيقة على المستثمرين لضمان استغالل العقار االقتصادي بفعالية ومسؤولية و منع تجميد العقارات أو تحويلها عن مقاصدها االستث مارية، من خالل آليات رقابية صارمة تضمن تنفيذ المشاريع وفق االلتزامات المحددة . 3.3.1 شروط االستغالل الفعلي للعقار ضمن آجال مضبوطة

منح العقار االقتصادي في إطار قانون 21 - 31 تحول جذري نحو بيئة استثمارية محفزة 141 يتمثل أحد أهم التحوالت في اإلطار القانوني لالستثمار العقاري بالجزائر في ربط االستفادة من العقار االقتصادي بشروط استغالل دقيقة زمنًا ومضمونًا، إذ لم يعد منح حق االمتياز كافيًا، بل أصبح المستثمر ملزمًا بالشروع الفعلي في إنجاز المشروع ضمن آجال محددة بدق ة، فقد نص المرسوم ال تنفيذي رقم 22 - 211 في المادة العاشرة على التزامات زمنية للمستثمر، منها بدء أشغال المشروع خالل ستة كل ستة أشهر حول تقدم اإلنجاز، وإ أشهر من تاريخ الحصول على رخصة البناء، تقديم تقارير دورية ب الغ كائه أو اإلدارة المختصة فورًا بأي تغيير في طبيعة المشروع أو شر حجمه ، هذه االلتزامات ا لزمنية ، وإن بدت ذات طابع تقني، اال انها تعكس تحوال ً جوهريًا في فلسفة اإلدارة العقارية من منطق االمتيازات إلى منطق النتائج، حيث يهدف ضبط اآلجال إلى تسريع اإلنجاز وضمان التخصيص األمثل لهذا المورد االستر اتيجي ، وتُعد التقارير الدورية أداة رقابية استباقية تمكّن اإلدارة من تقييم تقدم المشاريع واكتشاف التعثرات مبكرًا التخاذ اإلجراءات الالزمة، مما يحد من ظاهرة تجميد العقارات االستثمارية التي كانت تعيق تنفيذ السياسات التنموية ، و تُبرز هذه المقاربة دور الدولة كمنظّم ورقيب، إذ ال تقتصر على منح العقار بل تتابع كمة الرشيدة، مع تفعيل نظام الجزاءات في حالة اإلخالل بااللتزامات استغالله وفق مبادئ الحو ، وبذلك يشكل ضبط آجال االستغالل خيارًا استراتيجيًا لتحويل العقار االقتصادي إلى أداة تنموية ف عّالة، وجعل كيزة لنجاعة االستثمار العقاري االلتزام الزمني ر . 2.3.1 التزامات مرتبطة بخلق القيمة المضافة ومناصب الشغل أضحى خلق القيمة المضافة ومناصب الشغل معيارًا أساسيًا لقياس جدوى االستثمار العقاري، حيث لم يعد العقار االقتصادي مجرد موقع لإلنشاءات، بل أداة لتنشيط التنمية المحلية ودعم االقتصاد الوطني حيث فرض القانون رقم 32 - 11 التزامات واضحة على المستثمرين، تشمل إحداث مناص ب شغل دائمة وموسمية وتحقيق قيمة مضافة حقيقية في اإلنتاج أو الخدمات والتوظيف المحلي، مع احترام المعايير البيئية والمعمارية المحددة في دفاتر الشروط و تفعل هذه االلتزامات عبر آليات رقابية دقيقة وتق ُ ييم شامل تقوم به اإلدارة المختصة، يقيس مدى التزام المستثمر، وي حدد أهلية المشروع لالنتقال من نظام االمت ياز

دربلو فاطمة الزهراء 142 المؤقت إلى التنازل الدائم عن العقار، وفق المادة 11 من القانون رقم 32 - 11 ، مما يعكس فلسفة متكاملة تربط بين االستثمار والتنمية المستدامة . 3.2 نجاعة استغالل العقار االقتصادي الممنوح لالستثمار بين الرقابة اإلدارية وتفعيل الجزاءات القانونية يُعتبر العقار االقتصادي الممنوح بموجب عقود االمتياز والقابل للتحويل التنازل و فق القانون 32 - 11 أداة رئيسية لتحقيق التنمية المستدامة، غير أن تحقيق هذا الهدف يرتبط باالستغالل الفعلي والرش ي د للعقار وفق شروط التعاقد ، لذا تبرز أ همية الرقابة اإلدارية وتفعيل اآلليات الزجرية لضمان ج دية تنفيذ المشاريع وحماية الممتلكات العقارية الوطنية من التجميد أو التحويل غير المشروع . 3.2.1 كآلية وقائية لضمان االلتزام بشروط االستغالل الرقابة اإلدارية ّع الجزائري أهمية خاصة للرقابة اإلدارية أولى المشر على استغالل العقار االقتصادي، مسندًا كالة الجزائرية لترقية االستثمار، باعتبارها الجهة المختصة ممارستها إلى الهيئات المانحة، وعلى رأسها الو بمتابعة تنفيذ االلتزامات التعاقدية للمستثمر. ووفقًا للمادة 72 من القانون رقم 22 - 71 ، تُمارس هاته الرقابة في إطار دوري ومنظم يشمل المتابعة الميدانية لتقدم األشغال، واحترام آجال اإلنجاز، والتأكد من تطابق النشاط مع ما ورد في العقد ، كما يُلزم المستثمر بتقديم تقارير دورية حول مراحل اإلنجاز وأي تعديالت تطرأ على المشروع، مما يمكّن اإلدارة من تحديث بياناتها وتقييم مدى االلتزام و ت هدف هاته الرقابة إلى ضمان استغالل العقار بما يحقق الجدوى االقتصادية واالجتماعية المرجوة، ومنع انحرافه عن مقاصده االستثمارية أو تسريبه إلى السوق غير الرسمية . 2.2.1 كضمانة لردع التجاوزات تفعيل الجزاءات القانونية ّع الجزائري على الرقابة لم يقتصر المشر الوقائية، بل عززها بجملة من الجزاءات القانونية لضمان احترام المستثمر اللتزاماته، كالشروع في األشغال ضمن اآلجال المحددة، واستغالل العقار وفق النشاط

منح العقار االقتصادي في إطار قانون 21 - 31 تحول جذري نحو بيئة استثمارية محفزة 143 ّح به المصر ، فقد نصّت المادة 27 من القانون رقم 22 - 71 والمادة 71 من المرسوم التنفيذي رقم 22 - 211 على إجراءات ردع ية تدريجية تبدأ بالتنبيه، تليه اإلنذار الرسمي، وتنتهي بسحب االمتياز دون تعوي ض عن األشغال المنجزة عند عدم االمتثال كما ّع لإلدارة المختصة سلطة فسخ العقد من جانب خوّل المشر واحد في حال اإلخالل الجسيم، كعدم االنطالق في األشغال أو التوقف غير المبرر، دون اللجوء إلى كد الطبيعة اإلدارية للعقد ويكرّس مبدأ امتياز اإلدارة القضاء، مما يؤ في مواجهة المتعاقد معها 23 . هذا التفاعل بين ا لرقابة اإلدارية وتفعيل الجزاءات القانونية هو أساس النجاعة في استغال ل العقار االقتصادي، من خالل تكامل البعدين الوقائي والزجري لضمان جدية المستثمرين وفعالية ال مشاريع و عليه تقوم السياسة العقارية الحديثة على مقاربة مزدوجة تجمع بين المرافقة والتتبع من جهة، و الردع واالسترجاع عند اإلخالل من جهة أخ ر ى ، هذا ولم يعد منح العقار االقتصادي يتم على أساس التنازل المجاني ب ل وفق منطق تعاقدي صارم يقوم على النجاعة واإلنتاجية، في توازن بين تحفيز االستثمار وحماية المال العام، بما يعكس ثقافة تعاقدية جديدة قائمة على المسؤولية والشفافية والرقابة الفعالة . 4 . خاتمة: شكّل القانون رقم 22 - 71 كيفيات منح العقار االقتصادي التابع لألمالك الخاصة المتعلق بشروط و للدولة، محطة مفصلية في مسار إصالح المنظومة االستثمارية بالجزائر، لما حمله من مقاربة قانونية جديدة كمة العقار تقوم على مبادئ الشفافية، الجدية، وحو االقتصادي ، فقد تبنى الم ع منطق االم شر تياز المقيد بشروط دقيقة زمنًا ومضمونًا، ما يكرّس رؤية استشرافية ترتكز على تحقيق القيمة المضافة، وضمان االستغالل العقالني والمستدام للعقار االقتصاد ي . وقد أظهرت الدراسة أن هذا التحول التشريعي لم يقتصر على المستوى الشكلي أو اإلجرائي، بل طال جوهر العالقة التعاقدية بين الدولة والمستثمر، عبر فرض التزامات صارمة تتعلق بآجال اإلنجاز، نوعية 23 بالجياللي خالد، إشكالية الموازنة بين سلطة اإلدارة في التعديل االنفرادي للعقد اإلداري وحماية المر كز التعاقدي ل لمتعاقد، مجلة العلوم اإلنسانية، لجامعة أم البواقي، المجلد 1 ، العد د 7 ، 2127 ، ص 711 .

دربلو فاطمة الزهراء 144 النشاط، خلق مناصب الشغل، واحترام المعايير البيئية والمعمارية ، كما بيّنت الدراسة أن فعالية ه ذا اإلطار ال تتحقق إال من خالل تفعيل ثنائية الرقابة والجزاء ما يسمح باسترجا ع العقارات غير المست غلة وتوجيهها نحو مشاريع أكثر نجاعة . وعليه وانطالقا من كل ما سبق دراسته يمكننا ايراد النتائج التالية: * إ ن القانون رقم 22 - 71 رسخ مفهومًا جديدًا للعقار االقتصادي يقوم على أساس التخصيص العقالني وفق مشروع استثماري مدروس بدل التوزيع االعتباطي السابق . * حدد المرسومين التنفيذيين رقم 22 - 211 و 22 - 216 آليات واضحة وشفافة في منح العقار االقتصادي ومتابعة المشاريع وتقييم آثارها . * ان تفعيل الرقابة الميدانية والجزاءات القانونية سيسهم في تعزيز الثقة في البيئة االستثمارية، وتفادي تجميد العقارا ت أو توجيهها نحو أغراض غير مشروعة . و بناء ً على النتائج املستخلصة من الدراسة ميكن تقدمي جمموعة من التوصيات اليت هت دف إىل تعزيز فعالية القانون رقم 22 - 71 وضمان التطبيق األمثل هلايف الواقع العملي: - كالة الجزائرية لترقية االستثمار من حيث الموارد البشرية تعزيز قدرات الو والتقنية لض ما ن فعالية الرقابة والتقييم الدوري . - إرساء قاعدة بيانات وطنية موحدة للعقار الممنوح لالستثمار، تسمح بتتبع المشاريع، وتفادي ازدواجية منح العقار . - تحديث دورية دفاتر الشرو ط لتتماشى مع التحوالت االقتصادية والتكنولوجية، ومراعاة متطلبات االقتصاد األخضر والرقمي . - تشجيع الصيغة التعاقدية المرنة في عقود االمتياز مع منح تحفيزات إضافية للمشاريع التي تحقق األهداف قبل آجالها أو تخلق أثرًا اجتماعيًا مميزًا .

منح العقار االقتصادي في إطار قانون 21 - 31 تحول جذري نحو بيئة استثمارية محفزة 145 و أخيرا ان القانون رقم 22 - 71 يمثل تحوال ً نوعيًا في فلسفة االستثمار العقاري في الجزائر، من خالل إعادة ضبط العالقة بين الدولة والمستثمر على أساس النجاعة، االلتزام، والمساءلة ، وإذا ما تم تفعيل مضامينه بكفاءة، فإن العقار االقتصادي سيصبح فعليا رافعة حقيقية للتنمية الشاملة والمست د امة . 5 . قائمة المراجع: أ - املؤلفات: 7 - حنان مزهود، قانون األمالك الوطنية قواعد استعمال وحماية األمالك الوطنية العمومية، دار ويندا، الجزائر، 2122 . ب - المقاالت: 7 - بالجياللي خالد، إشكالية الموازنة بين سلطة اإلدارة في التعديل االنفرادي للعقد اإلداري وحماية كز المر التعاقدي للمتعاقد، مجلة العلوم اإلنسانية، لجامعة أم البواقي، المجلد 1 ، العدد 7 ، 2127 . 2 - حنان مزهود، النظام القانوني لتوجيه العقار االقتصادي التابع لألمالك الخاصة للدول ة إل نجاز مشاريع استثمارية وفقا ألحكام القانون رقم 22 - 71 ، مجلة الباحث للدراسات االكاديمية، جامعة باتنة 17 ، المجلد 77 ، العدد 12 ، 2122 . ج - النصوص القانونية والتنظيمية: - األوامر: 7 - األمر رقم 12 - 21 خ في المؤر 26 سبتمبر 7212 ، المتضمن القانون المدني، المعدل والمتمم، الجريدة الرسمية، العدد رقم 11 ، المؤرخة في 21 سبتمبر 7212 2 - األمر رقم 12 - 11 الصادر بتاريخ 17 سبتمبر 2111 كيفيات منح االمتياز المحدد لشروط و على األراضي التابعة لألمالك الخاصة للدولة إلنجاز مشاريع استثمارية المعدل والمتمم، ا ل جريدة ال رسمية ، ال عدد 22 ، الصادرة بتاريخ 12 سبتمبر 2111 .

دربلو فاطمة الزهراء 146 - النصوص القانونية: 7 - القانون رقم 21 - 22 خ في المؤر 71 نوفمبر 7221 ، المتضمن التوجيه العقاري، المعدل والمتمم القانون رقم 21 - 22 ، خ في المؤر 71 نوفمبر 7221 ، المتضمن التوجيه العقاري، الجريدة الرسمية، العدد 22 ، المؤرخة في 71 نوفمبر 7221 ، المعدل والمتمم بموجب األمر رقم 22 - 26 خ المؤر في 22 سبتمبر 7222 ، الجريدة الرسمية، العدد 22 . 2 - القانون رقم 21 - 22 خ في المؤر 17 ديسمبر 7221 ، المتعلق بالتهيئة والتعمير، والمعدل والمتمم بموجب القانون رقم 12 - 12 خ المؤر في 72 اوت 2112 ، الجريدة الرسمية، العدد 27 . 2 - القانون رقم 21 - 21 المتضمن األمالك الوطنية، الجريدة الرسمية، العدد 22 ، المؤرخة في 12 ديسمبر 7221 ، المعدل بالقانون رقم 11 - 72 خ في المؤر 21 جويلية 2111 ، الجريدة الرسمية، العدد 22 ، المؤرخة في 12 أوت 2111 . 2 - القانون رقم 12 - 11 خ في المؤر 1 ماي 2112 ، يتعل ق بشروط إنشاء المدن الجديدة وتهيئتها، الجريدة الرسمية، العدد 22 ، الصادر في 72 ماي 2112 . 2 - القانون رقم 12 - 12 خ في المؤر 71 فيفري 2112 ، المتعلق بمناطق التوسع والمواقع السياحية، الجريدة الرسمية، ا لعدد 77 ، الصادر في 72 نوفمبر 2112 . 6 - القانون رقم 77 - 12 خ في المؤر 71 فيفري 2177 ، نحدد القواعد التي تنظم نشاط الترقية العقارية، الجريدة الرسمية، العدد 72 ، الصادر في 16 مارس 2177 1 - القانون 22 - 71 الصادر بتاريخ 22 يوليو 2122 ، المتعلق باالستثمار، الجريدة الرسمية، العدد 21 ، الصادرة بت اريخ 21 يوليو 2122 . 1 - القانون 22 - 71 الصادر بتاريخ 72 نوفمبر 2122 كيفيات منح العقار االقتصادي ، يحدد شروط و

منح العقار االقتصادي في إطار قانون 21 - 31 تحول جذري نحو بيئة استثمارية محفزة 147 التابع لألمالك الخاصة الموجهة إلنجاز مشاريع استثمارية، الجريدة الرسمية، العدد 12 ، الصادرة بتاريخ 76 نوفمبر 2122 ، خ في المؤر 76 نوفمبر 2122 . - المراسيم: 7 - المرسوم الرئاسي رقم 21 - 222 خ في المؤر 21 ديسمبر 2121 ، المتعلق بإصدار التعديل الدستوري المصادق عليه في استفتاء 7 نوفمبر 2121 ، الجريدة الرسمية، العدد 12 . 2 - المرسوم الرئاسي رقم 22 - 226 خ في المؤر 12 سبتمبر 2122 ، الذي يحدد تشكيلة اللجنة العليا الوطنية للطع ن المتعلقة باالستثمار وسيرها، الجريدة الرسمية، العدد 61 ، الصادرة في 71 سبتمبر 2122 . 2 - المرسوم رقم 12 - 22 خ في المؤر 21 فيفري 7212 ، المتضمن إحداث اللجنة االستشارية لتهيئة المناطق الصناعية، الجريدة الرسمية، ا لعدد رقم 21 ، الموافقة ل 12 مار س 7212 . 2 - المرسوم التنفيذي رقم 12 - 722 خ في المؤر 12 ماي 2112 كيفيات منح االمتياز ، يحدد شروط و على األصول المتبقية التابعة للمؤسسات العمومية المستقلة وغير المستقلة المحلة واألصول الفائضة التابعة للمؤسسات العمومية االقتصادية وتسييرها، الجريدة الرسمية، الع دد 21 ، الصادر في 16 ماي 2112 . 2 - المرسوم التنفيذي رقم 22 - 216 خ في المؤر 21 ديسمبر 2122 يحدد مكونات العقار االقتصادي التابع لألمالك الخاصة للدولة الموجه إلنجاز مشاريع استثمارية والقابل لمنح االمتياز، الجريدة الرسمية ، العدد 12 ، الصادر في 21 ديسمبر 2122 . 6 - ا لمرسوم التنفيذي رقم 22 - 211 خ في المؤر 21 ديسمبر 2122 كالة الوطنية ، يتضمن انشاء الو للعقار الصناعي وتنظيمها وسيرها، الجريدة الرسمية، ال عدد 12 ، الصادر في 21 ديسمبر 2122 . 1 - المرسوم التنفيذي رقم 22 - 212 خ في المؤر 21 ديسمبر 2122 كالة ، يتضمن انشاء الو الوطنية

دربلو فاطمة الزهراء 148 للعقار السياحي وتنظيمها وسيرها، الجريدة الرسمية، العدد 12 ، الصادر في 21 ديسمبر 2122 . 1 - المرسوم التنفيذي رقم 22 - 221 خ في المؤر 21 ديسمبر 2122 كالة الوطنية ، المتضمن انشاء الو للعقار الحضري وتنظيمها وسيرها، الجريدة الرسمية، العدد 12 ، الصادرة في 21 ديسمبر 2122 . د - مواقع االنرتنيت: 1- https://invest.gov.dz .