عقد الإيجار كآلية من آليات استثمار الاملاك الوقفية

ISSN: 2676 - 1955 مجل ــ ة البــاحث في العلوم القانونية و السياسية Al - Bahith journal in legal and political sciences ا إليدا ع القانوني جوان 2019 E - ISSN: 2716 - 7925 / العدد: الثالث / السنة: 2020 . 72 عقد اإليجار كآلية من آليات استثمار االمالك الوقفية The rental contract as a mechanism of mortmain properties investment تاريخ اإلرسال: 09 / 05 / 20 20 تاريخ القبول: 24 / 05 / 20 20 ط.د/ مسلي نور الدين جامعة اس سوق أهر n.mesli@univ - soukahras.dz 0699149634. د. ي فتحي ار زر اس جامعة سوق أهر 0697102956 [email protected] مـلخـص : يعتبــر الوقــف ملــك لجماعــة المســلمين وهــو مــن اعمــال البــر والخير،حيــث يتكــون صــدقات المحســنين ا محوريـــا فــي تحقيـــق التكافــل والتضـــامن االجتمــاعي بـــين ألمســلمين لمـــا يمتــاز بـــه هـــذا وبــذلك فهـــو يلعــب دور ي،وذلــك مــن خــالل اســتثمار ات جعلته احــد مكونــات هــذا القطــاع الخير عي من خصائص ومميز التصرف التبر ا وفائــدة عامــة للمجتمــع . وتــأت اصــوله وأرباحــه فــي مشــاريع تنمويــة تحقــق نجاحــا كبيــر اســة فــي ظــل ي هــذه الدر اكه في العملية التنموية وبالخصوص العقارية منها االهتمام التشريعي والفقهي بتطوير االستثمار الوقفي وإشر ويــأتي االيجــار او عقــد االيجــار كاليــة مــن اليــات االســتثمار االمــالك الوقفيــة حيــث يبقــى هــذا الطريــق االمثــل واألحســـن الســـتغالل واســـتثمار االمـــالك الوق ه مـــن امـــوال وأربـــاح علـــى االمـــالك الوقفيـــة وجماعـــة فيـــة،لما يـــدر غم مـــن االهتمـــام ى لالســـتغالل واالســـتثمار،على الـــر ق االخـــر المســـلمين فـــي ظـــل غيـــاب وعـــدم االهتمـــام بـــالطر ع االوقاف واستغاللها واالســتثمار فيهــا،تبقى االرقــام واإلحصــائيات ائرية لموضو ايد الذي توليه الدولة الجز المتز المقد غــم صــدور النصــوص القانونيــة والتنظيميــة ح العديد من عالمات االســتفهام ر مة من الجهات المعنية تطر ها المرسوم التنفيذي رقم المنظمة لهذا المجال،والتي كان اخر 18 - 213 خ فــي المــؤر 20 اوت 2018 المحــدد ات الوقفية الموجهة النجاز مشاريع استثمارية لشروط وكيفيات استغالل العقار . الكلمات املفتاحية : عقد إيجاز املحل امالك،الوقف.

عقد االيجار كالية من آليات استثمار األمالك الوقفية ط د. مسلي نو ر الدين - د . ي ار زر فتحي 73 Abstract : Mortmain property is owned by all Muslims and is one of the deeds of charity and benevolence. It is made up of charitable alms and thus plays an axial role in concretizing social solidarity bet ween Muslims, given the distinctive characteristics of this volunteering act which make it one of the components of this charitable sector, particularly by investing its assets and benefits in development projects that generate great success and public int erest for society. This research is in the framework of the legislative and doctrinal interest to develop the investment of the property of Mortmain and to implicate it in the process of development, notably for real - estate properties that can be subject t o lease or rental contract, as one of the investment mechanisms of Mortmain properties and as the best and ideal means of investment, thanks to the funds and profits generated for the benefit of these goods and for the benefit of Muslims, in the absence an d disinterest in other means of 'investment. Despite the growing interest of the Algerian State in mortmain property and its exploitation, the statistics provided by the concerned authorities raise many questions, despite the enactment of laws and regulati ons which govern this area, the most recent of which is the executive decree number 18 - 213 of August 20, 2018 which defines the terms and conditions for the exploitation of real - estate, intended for carrying out investment projects. KeyWords : Mortmain (Wak f), properties, rental, contract, object . مق ـ دمـــة: ا ، اذ خصـته بالعديـد لقد جعلت الشريعة االسالمية نظام الوقف نظامـا متميـز ع من االحكام الخاصة ، وهو ما حذا حذوه التشريع أو القـانون اذ نـص المشـر ي بموجـــــب القـــــانون رقـــــم ائـــــر الجز 91 / 10 خ فـــــي المـــــؤر 12 شـــــوال 1411 ه الموافق 27 أفريل 1991 م المتضمن قانون الوقف في ا لمـادة 03 منـه علـى اء أنه:"حبس العين عن التملك على وجه التأبيـد والتصـدق بالمنفعـة علـى الفقـر أو على وجه من وجوه البر والخير"

عقد االيجار كالية من آليات استثمار األمالك الوقفية ط د. مسلي نو ر الدين - د . ي فتحي ار زر 74 عــي لــه شخصــية معنويــة واســتقالل ومــن خصــائص الوقــف أنــه حــق عينــي تبر مــالي يجــوز ع يســن االنتفــاع بــه وفقــا ألحكــام القــانون ، وهــو مــا جعــل المشــر العديــد مــن اال نظمــة والتشــريعات الخاصــة بإدارتــه ه وتســيير . وذلــك عــن طريــق اءات خاصة تتناسب وطبيعة الوقف. وضع سبل واجر ويعـد االيجــار الطريــق االصــلي السـتغالل أمــوال الوقــف فــي القـانون هــذا قبــل تعــديل ى لالســتغالل كمــا تــم الــنص علــى ايجــار قــانون االوقــاف، ايــن تــم اضــافة طــرق اخــر اضي الوقفية ا االر لمخصصة للفالحة. اســتنا هــذه علــى عقــد ايجــار االمــالك الوقفيــة والــذي يخضــع لــنفس وسنقتصــر فــي در القواعـــد التـــي يخضـــع لهـــا عقـــد االيجـــار العـــادي مـــع بعـــض الخصوصـــيات االحكـــام عايتــه والمحافظــة عليــه، ا لطبيعتــه والتــي تســتهدف ر الخاصــة نظــر فمــا مفهــوم عقــد االيجار الملك الوقفي؟ وماهي االثار المترتبة عليه؟ ع ولمعالجة هـذا الموضـو أردنـا أن نفصل تحديدا هذه المسائل الرئيسية من خالل هذه الم حاور - الم حور االول: مفهوم عقد ايجار االمالك الوقفية . - الم حور الثاني: اثار عقد ايجار االمالك الوقفية . المحور االول : مفهوم عقد ايجار االمالك الوقفية : ا ال ز كان و ع هذه ل عقد اإليجار أهم تقنية من تقنيات استغالل واستثمار األمالك الوقفية ، وقد سن المشر التقنيــة مــن خــالل قــانون األوقــاف رقــم 10 / 91 وذلــك بموجــب المــادة 42 منــه التــي تــنص علــى مــا يلــي : " تــؤجر اعــا األمــالك الوقفيــة وفقــا لألحكــام التشــريعية والتنظيميــة الســارية المفعــول مــع مر ة أحكــام الشــريعة اإلســالمية "، كمـــا اضاف التعديل المتعلق بقانون الوقف المادة 26 مكرر 8 التي نصت على أن عقود ايجار المحالت الوقفية المعدة ي هذا كنص خاص . للسكن والمحالت التجارية تخضع لقانون المدني والتجار و لكي ينقعد عقد ايجار االمالك الوقفية صحيحا وجب ان يتـوفر علـى جميـع غ اركانــه مثلــه مثــل بــاقي العقــود وهــي الرضــا والمحــل والســبب وكــذا الشــكل الــذي يفــر فيه الطرفان ما اتفقا عليه.

عقد االيجار كالية من آليات استثمار األمالك الوقفية ط د. مسلي نو ر الدين - د . ي فتحي ار زر 75 وقـد أحـال قـانون األوقــاف علـى المرسـوم 98 - 381 فــي إيجـار الوقـف الــذي نجده قد ع في الفصل الثالـث منـه مـن المـادة تناول هدا الموضو 22 إلـى مـادة 30 ، من خالل هذ ها ه النصوص وغير ارتأينا أن نقسم هذا المحور الى: اوال: تعريف عقد ايجار الملك الوقفي : ي قـد احـال ائر ع الجز أينا فان المشر كما ر ( 1 ) كـل مـا يتعلـق بعقـود االيجـار لألمـالك الوقفية الى االحكام التشريعية والتنظيمية السارية المفعول . وعليــه فانــه فيمــا يخــص تعريــف عقــد االيجــار ع الــى القــانون المــدني فانــه بــالرجو ( 2 ) نصــــت المــــادة 467 منــــه علــــى أنــــه "عقــــد يمكــــن المــــؤجر بمقتضــــاه المســــتأجر مــــن االنتفاع بالشيء لمدة محددة مقابل بدل ايجار معلوم ..." ( 3 ) . ع الى القوانين المتعلقة باالمالك الوقفيـة نجـد ان ايجـار االمـالك الوقفيـة ال وبالرجو ا عــ يختلــف كثيــر ا لخصوصــته والتــي ن االيجــار العــادي اال فــي بعــض الجوانــب نظــر سنتطرق اليها تباعا. ثانيا: عناصر عقد ايجار الملك الوقفي : لكـــي ينقعـــد عقـــد ايجـــار االمـــالك الوقفيـــة صـــحيحا وجـــب ان يتـــوفر علـــى جميـــع ه واركانــه مثلــه مثــل بــاقي العقــود وهــي الرضــا والمحــل والســبب وكــذا الشــكل عناصــر الذي فيه الطرفان ما اتفقا عليه . غ يفر ه مـن اف عقد ايجار االمالك الوقفية ارتئينـا أن نـدرس عناصـر ا لخصوصية اطر ونظر امه ومحله افه ثم كيفية ابر خالل التطرق الى أطر والكتابة . 1 . اف عقد ايجار الملك الوقفي أطر : ال بد في عقد ايجار الملك الوقفي من طرفين وهمـا الـؤجر والمسـتأج ا ر اال أنـه ونظـر لطبيعـــة الملـــك الـــوقفي فـــي حـــد ذاتـــه باعتبـــار انـــه يتمتـــع بالشخصـــية المعنويـــة فعلـــى اف عقد االيجار تباعا كما يلي : المؤجر أن يكون ممثال له ، وعليه ندرس أطر

عقد االيجار كالية من آليات استثمار األمالك الوقفية ط د. مسلي نو ر الدين - د . ي فتحي ار زر 76 أ. صاحب الحق في تأجير الملك الوقفي : طبقا للمادة 33 من قانون األوقاف فان نـاظر الوقـف هـو الـذي يتـولى ة األمـالك إدار الوقفيــة ،وبــذلك فهــو الــذي لــه أحقيــة التــأجير ، ويتضــح ذلــك أيضــا مــن خــالل نــص المادة 13 مـن المر سـو م التنفيـذي 98 – 381 المحـددة لمهـام نـاظر الملـك الـوقفي ، والتي من بينها السـهر علـى حمايـة العـين الموقوفـة ، والقيـام بكـل عمـل يفيـدها ويفيـد الموقوف عليهم . ولكنه ب ع إلى المادة الثالثة مـن المرسـوم التنفيـذي الرجو 2000 - 200 خ فـي المـؤر 26 - 6 – 2000 المحــدد لقواعــد تنظــيم مصــالح الشــؤون الدينيــة واألوقــاف فــي اليــة وعملهــا والتــي تــنص علــى مــا الو يلــي : ( ومــن صــالحيات شــؤون الدينيــة واألوقـــاف : - ها فـــي ا ا عقـــود إيجـــار األمـــالك الوقفيـــة واســـتثمار ابـــر لحـــدود التـــي ة الشــــؤون الدينيــــة واألوقــــاف ار يمنحهــــا التشــــريع معمــــول بهــــا ) ، وبــــذلك فــــان وز الممثلة في مديرية الشؤون الدينية واألوقاف هـي صـاحبة الحـق فـي تـأجير الملـك الـــوقفي أي أن مــــدير الشـــؤون الدينيــــة واألوقــــاف هـــو الطــــرف المـــؤجر فــــي عقــــد اإليجار وهو صاحب الحق في التأجير ( 4 ) . ب . صاحب الحق في استئجار الملك الوقفي : يعتبــــر المســـــتأجر الطـــــرف الثــــاني فـــــي عقـــــد اإليجــــار األمـــــالك الوقفيـــــة ويجـــــوز اســتئجار الوقــف مــن أي شــخص يتقاعــد معــه المتــولي ســواء كــان المســتأجر هــو المســتحق ( الموقــوف عليــه ) أو شخصــا أجنبيــا ، علــى أن يكــون كامــل األهليــة ومتمتع بكامل قواه الع قلية وسليم الرضا . - الده الـذين ال ألحـد مـن أو ات الوقـف لنفسـه و ا من عقار ليس للمتولي أن يؤجر عقار عية ، وإذا شـاء ذهـب إلـى القاضـي وهـو الـذي يـؤجر لـه اليتـه الشـر هم مـن تحـت و مايريـد فعـدم جـواز أن يكـون المسـتأجر هـو المتـولي نقسـه مـرده إلـى أن الشــخص الواحد ال يصح له أن يتولى طر في العقد الواحد .

عقد االيجار كالية من آليات استثمار األمالك الوقفية ط د. مسلي نو ر الدين - د . ي فتحي ار زر 77 - ال ع يجوز للناظر أن يؤجر الوقف لمن ال يقبل شهادته لـه مـن األصـول أو الفـرو ج منعا للتهمة وهذا بحسب قول أبي حنيفة . أو الزو - ليؤجر الوقف ألجنبي بأقل من اجر مثله ( بدل المثل ) واو كـان النـاظر المـؤجر ة ( للغلـة ) كلهـا ، فالنـاظ هو المستحق الوحيد لألجـر ر قـد يمـوت ويتضـرر الوقـف ة المثــل ، وخاصــة إذا ة عــن أجــر ه مــن المســتحقين بســبب نقــص األجــر بموتــه وغيــر ة . كانت العين الموقوفة بحاجة للعمار ة ، كما لو المـت بـالوقف نائبـة أو اسـتحق ويستثنى من هذه القيود حالة الضرور على الوقف دين أو إذا لـم يوجـد مـن يسـتأجر الوقـف إال بأقـل مـن بـد ل المثـل ، اغـب فـي اسـتئجار ة المثل التي يعتد بها هي التـي تتحقـق فـي حلبـة وجـود ر فاجر غب إال بأقل كان هو بدب المثل العين الموقوفة ، وإذا لم ير ( 5 ) . 2 . المدة في عقد ايجار الملك الوقفي: ا جوهريـا فـي عقـد إيجـار األمـالك الوقفيـة إذا ال تعتبـر المـدة عنصـر ينعقـد اال اذا اتفــق المتعاقــدان علــى تحديــدها ، يوكــذلك اليجــوز االتفــاق علــى ان يكــون عقــد اإليجـــار مؤبـــدا وحيـــب المـــادة 27 - 01 مـــن المرســـوم ســـالف الـــذكر فانـــه اليصـــبح تأجير الملك الوقفي لمدة غير محددة. وحسـب القواعــد العامــة فـان المــادة 468 قــانون مـدني بعــد تعــديل 07 - 05 خ الــمءر في 13 / 05 / 200 7 ة ان تنص ( اليجوز لمن اليملك اال حق القيـام باعمـال االدار ا تزيد مدتـه علـى ثـالث سـنوات مـا لـم يوجـد نـص يقضـي بخـالف ذلـك . يعقد ايجار واذا فقد االيجار لمدة اطول من ذلك تنخفض المدة الى 3 سنوات ) . ة الشــؤون الدينيــة و االوقــاف فــي عقــود ايجــار اال ار والنمــوذج الــذي تعتمــده وز وقــاف والــذي اعدتــه لجنــة االوقــاف بحكــم صــالحياتها نــص فــي مــادة 02 ان مــدة ايجــار الوقــــف بالنســــبة للمحـــــالت التجاريــــة هــــي عشــــرون ( 20 اليجــــوز ا او و ) شــــهر

عقد االيجار كالية من آليات استثمار األمالك الوقفية ط د. مسلي نو ر الدين - د . ي فتحي ار زر 78 ى فـال تزيـد علـى ثـالث ها ، اما فيما يتعلق بمدة تاجير االمالك الوقفية االخر تجاوز سنوات . وهــــذا ال تـــــنص عليــــه المـــــادة 632 ق م مصـــــر ي : ( اليجــــوز للنـــــاظر بغيـــــر اذن ادفـة ، القاضي ان يؤجر الوف مـدة تزيـد عـن ثـالث سـنين ولـو كـان ذلـك بعقـود متر ة لمدة اطول انقضت الى ثالث سنين ) . فاذا عقدت االيجار ومع ذلك اذا كان الناظر هو الواقف او المستحق الوحيد جـاز لـه ان يـؤجر الوقـف مــدة تزيــد علــى ثــالث ســنين بــال حاجــة الــى اذن مــن القاضــي ، وهــذا دون اخــالل بحق الناظر الذي في طلب انقاض المدة الى ثالث سنين . اصــي و والشـريعة االسـالمية تميـز بــين مـا اذا كانـت العـين مــن المبـاني او مـن االر ة علــى ســنة فــي الــدار و الحــانوت وعلــى القــول المعــول عليــه اال تزيــد مــدة االجــار اضي اال ا ثالث سنين في االر ة الـدار و ذا كانت المصـلحة تقضـي الزيـادة فـي اجـار الحانوت ( 6 ) . 3 . محل ايجار المحل الوقفي : ة مقابــل بــدل يقصـد بالمحــل فـي عقــد االيجـار تمكــين المســتثمر مـن العــين المـؤجر يدفعه المستأجر. أـ الشيء المؤجر : وقد يكون الشيء ة عـن عقـار كالمبـاني المـؤجر عبـار بأنواعهـا ا و االر ضـي البيضـاء التــــي تــــؤجر الســــتغاللها كمخــــازن مــــثال وقــــد يكــــون االيجــــار واردا علــــى المنقــــول كاآلالت الميكانيكية ة واألجهز الوقفية . كمـا ياخــذ المحــل فــي عقــد االيجــار الــوارد علــى الملــك الــوقفي طابعــا مزدوجــا ،فهــو ة بالنســـبة للمـــؤجر منفعـــة العـــين او الشـــئ المـــؤجر وبالنســـبة للمســـتأجر االجـــر التـــي يـــدفعها نظيـــر انتفاعـــه بالشـــئ المـــؤجر ، وبمعنـــى ادق يقصـــد بالشـــئ المـــؤجر تلـــك

عقد االيجار كالية من آليات استثمار األمالك الوقفية ط د. مسلي نو ر الدين - د . ي فتحي ار زر 79 العمليــــة القانونيــــة المــــر اد تحقيقهـــــا منـــــه، وتتجســـــد هـــــذه العمليــــة فــــي تمكــــين ة المستأجر من االنتفاع بالشئ المؤجر مقابل بدل االيجار او األجر ( 7 ) وبالتـــالي الشـــئ المـــؤجر يقـــوم علـــى عنصـــرين همـــا المنفعـــة وا ة ويضـــاف لهـــا ألجـــر عنصر ثالـث والمتمثـل فـي الشـرط الزمنـي لالنتفـاع او المـدة التـي يقـاس بهـا مقـدار ة باعتبار ان عقد االيجار من عقود ألمدة المنفعة واألجر . ( 8 ) ب. بدل االيجار: هــــو المــــال الــــذي يدفعــــه المســــتأجر للمــــؤجر مقابــــل انتفــــاع المســــتأجر بــــالعين و ة ، و حكم وحكم تخلف المؤجر ها بطالن عقد االيجار . وبــدل االيجــار اخضــعه المرســوم 98 - 381 اءات خاصــة يحــدد عــن طريقهــا إلجــر اضي ، فيـتم تحديـد ايجـار المثـل كسـعر ادنـى اذا تـم عقـد اد العلني او التر وهي المز االيجار عن طريق اد العلني ، و يتحدد السعر االدنى وفق اسلوبين : المز ــ اسلوب القيمة االيجارية : في هذا االسلوب يتحدد السعر االدنى بالقيمة االيجارية والتي تمثل السـعر العـادي اليجار عقار ما ذي قيمة استعمال محددة في ظروف عادية . ـــ اسلوب القيمة التجارية : ويعتمـــد هـــذا االســــلوب علـــى القيمــــة التجاريـــة للملــــك الـــوقفي مــــع العلـــم ان عمليــــة التحديد تستوجب االخذ بعين ا العتبار العناصر التقديريـة للقيمـة مـن عوامـل ماديـة ( الموقــــع ، المســــاحة ، شــــبكة الميــــاه الصــــالحة للشــــرب ، شــــبكة الكهربــــاء ، مــــواد هــا علــى قيمــة الملــك البنــاء المســتعملة ، القــدم ...) وعوامــل قانونيــة التــي لهــا تاثير ا الحتمـال وجـود ارتفاقـات سـلبية وايجابيـة السـيما مـن ن ي نظر العقار احيـة التعميـر ، ي المحلــــي ، والنــــو وعوامــــل اقتصــــادية متمثلــــة فــــي الموقــــع وحالــــة الســــوق العقــــار ى وشـــبكة الطرقـــات االقتصـــادي للناحيـــة وكـــذلك القـــرب مـــن المـــدن الكبـــر ، ويحـــدد

عقد االيجار كالية من آليات استثمار األمالك الوقفية ط د. مسلي نو ر الدين - د . ي فتحي ار زر 80 ايــــدة ، والســــعر المرســــوم عليـــه هــــو ثمــــن االيجــــار اء المز الســـعر النهــــائي بعــــد اجـــر المعتمدة . كمــا يمكــن تــاجير الملــك الــوق ة باربعــة اخمــاس في وعنــد الضــرور 4 / 5 ايجــار المثــل غبـة فيـه اال بقيمـة اقـل مـن ايجـار المثـل ، و يرجـع اذا كان مثقال بـدين او تسـجل ر اعـاة الى ايجار المثل متى توفرت الفرصـة لـذلك ويجـدد عنـدها عقـد االيجـار مـع مر احكام المادة 24 من المرسوم التنفيذي 98 - 381 والتي جعلت االصل في تـأ جير اد العلني . االمالك الوقفية هو المز ة وفقا لنص المادة اضي مباشر اما اذا اجر الوقف بالتر 25 فان ثمـن االيجـار يحـدد اضي بالتر . 3 ـ الشكلية : اط الكتابـــة هــي حمايــة المســتأجر كمـــا انــه مــن شــانه ان يخـــدم ان الحكمــة مــن اشــتر مصــلحة المــؤجر والمســتأجر ، باعتبــار ان العقــد المكتــوب يحفــظ للطــرفين الشـــروط التعاقديـة بينهمــا كاالتفـاق علــى المـدة واالتفــاق علـى ثمــن معـين لقــاء اسـتغالل العــين اجعـة بعـض ة ،كما يضمن العقد المكتوب للطرفين الحق في طلـب تعـديل ومر المؤجر الشروط التعاقدية التـي يضـمنها العقـد ،وبالتـالي اذا تضـمن العقـد المكتـوب ضـمانات معينـــة ،فانـــه ي ال يجـــوز للمســـتأجر إال كـــون بإمكـــان المـــؤجر مـــثال االحتجـــاج بهـــا ،و االثبات بالكتابة . اضـي او محـالت سـكنية فانـه يـتم فـي فعقد االيجار سواء تعلق بمحـالت تجاريـة اة ار ه موثــق كمــا يقيــد لديــه ويتحمــل المســتاجر مصــاريف التوثيــق الرســمي ويحــرر الشــكل كما ان هـذا العقـد يسـجل طبقـا الحكـام التسـجيل ويعفـى مـن الرسـوم طبقـا للمـادة 44 من قانون االوقاف. ( 9 ) ثالثا: ام عقد إيجار األمالك الوقفية : اءات القانونية إلبر اإلجر

عقد االيجار كالية من آليات استثمار األمالك الوقفية ط د. مسلي نو ر الدين - د . ي فتحي ار زر 81 طبقا لنصي المادتين 23،25 من المرسوم التنفيـذي 98 - 381 فـان إيجـار األمـالك الوقفيـة يـتم بموجــب طـ اد العلنـي وهـو األصــل ، ريقتين وهمـا اإليجــار عـن طريـق المــز اضي وهو االستثناء . و اإليجار بالتر 1 . اد العلني : اإليجار عن طريق المز هــا وطبقــا لــنص المــادة وهــو القاعــدة العامــة فــي إيجار 23 مــن نفــس المرســوم ، فــان اف نــاظر الشــؤون الدينيــة ، وبمشــاركة مجلــس ســ ى تحــت إشــر اد يجــر المــز ات بل الخيــر على أساس دفتر شروط نموذجي مـن طـرف الـوزير المكلـف بالشـؤون الدينيـة ويعلـن ى قبــل اد فــي الصــحافة الوطنيــة أو طــرق اإلعــالن األخــر المــز 20 عشــرين يومــا مــن ائه تاريخ إجر دفتـــر الشـــروط النمـــوذجي يحـــدد فيـــع التعيـــين الـــدقيق للعـــين الموقوفـــة محـــل االيجـــار الحـــــــدود ، ال المســــــاحة ة ، الشـــــــروط العامــــــة والخاصـــــــة اف ، األجــــــر مــــــدة ، األطـــــــر الم فر وضة على المستأجر ( 10 ) 2 . اضي : اإليجار عن طريق التر اضــي بعــد اســتثناء علــى القاعــدة العامــة ، وحســب اإليجــار عــن طريــق أســلوب التر المادة 25 من نفس المرسوم فان ذلك يكون لسببين و هما : - فائدة نشر العلم وتشجيع البحث في ه . _ ات ( الحفـاظ حرمـة المسـاجد وحمايـة امالكهمـا ، ترشـد أداة فـي سـبيل الخيـر الزكـــاة جمعـــا وصـــرفا ، المســـاهمة فـــي حـــل المشـــكالت االجتماعيـــة مثـــل تســـيير عايـــــة اليتـــــامى ومســـــاعدة المحتـــــاجين والمنكـــــوبين ، محاربـــــة الـــــزواج للشـــــباب ور افات واآلفات االجتماعية وأسبابها المحرمات واالنحر . )... ال محور الثاني : اثار عقد ايجار االمالك الوقفية : امــات الناشــئة عنــه ، عمومــا تتمثــل اثــار عقــد االيجــار فــي مجموعــة الحقــوق وااللتز امات التي يرتبها العقد على كل من طرفيه . أي هي االلتز اوال امات مؤجر الملك الوقفي : : التز

عقد االيجار كالية من آليات استثمار األمالك الوقفية ط د. مسلي نو ر الدين - د . ي فتحي ار زر 82 يترتـــب علـــى عقـــد ايجـــار االمـــالك الوقفيـــة الت امـــا علـــى عـــاتق نـــاظر الوقـــف وهـــي ز تســـليم المســـتأجر الملــــك الـــوقفي وملحقاتــــه ،كمـــا يجـــب ان يتعهــــد ان يبقـــى الملــــك الـــوقفي صـــالحا لالنتفـــاع ،وان يتمتـــع عـــن المســـاس بحقـــوق المســـتأجر فـــي التمتـــع باألماكن ة. المؤجر 1 . تسليم المستاجر الملك الوقفي المؤجر وملحقاته : نصــت المــادة 8 مــن نمــوذج ام عقــد االيجــار العــادي للملــك الــوقفي علــى هــذا االلتــز ،فيســـلم هـــذا الملـــك المســـتأجر الملحقـــات التـــي قـــد يشـــمل عليهـــا ،وتتحـــد الملحقـــات بـــالنظر الـــى طبيعتـــه فتـــأجير المســـكن يقتضـــي اعتبـــار معـــدات الغـــاز و الكهربـــاء اعيــــة فــــان المســــاقي والمــــاء والحديقــــة و الفنــــاء مــــن ملحقاتــــه ،وامــــا االرض الزر و حظائر الحيوانات ومستودعات تخـزين المحاصـيل تعتبـر مـن ملحقاتهـا ( 11 ) .وكـذلك الشأن لما يلزم لالنتفاع بالملك الوقفي كحقوق المرور وحقوق االرتفاق. ويمكـن للمــؤجر و المسـتأجر ا بالتســليم او ان يحــرر محضـر بيانـا وصــفيا يضــمنانه اوصاف الملك الوقفي المؤجر وملحقاته ومشتمالته ، وهو ما ن صـ ت عليـه المـادة 5 تـــــــنص علـــــــى مـــــــن نمـــــــوذج عقـــــــد االيجـــــــار الخـــــــاص بالملـــــــك الـــــــوقفي و التـــــــي ة المثبتــة لحالتــه عنــد التســليم :(...محتويــات الملــك المــؤجر المبنيــة بالوثيقــة المحــرر و االستالم ..) ويقوم المستأجر بالتوقيع على ألمحضر ( 12 ) 2 . تعهد الملك الوقفي المؤجر طيلة مدة االي جار ليبقى صالحا لالنتفاع به: اما ضـمان صـالحية العـين باعتبار ان ناظر الوقف ممثال للوقف ،فانه يقع عليه التز ام ان يتكفـــل النـــاظر ة وجعلهـــا قابلـــة لالنتفـــاع منهـــا ويترتـــب علـــى هـــذا االلتـــز المـــؤجر بالقيــام بالترميمــات الضــرورية الالزمــة وهــذا تطبيقــا 479 قــانون مــدني التــي تــنص :.(ي ة لتبقــى علــى الحالــة التــي كانــت عليهــا وقــت لتــزم المــؤجر بصــيانة العــين المــؤجر التســــليم ، ويجــــب عليــــه ان يقــــوم بالترم يمــــات الضــــرورية اثنــــاء مــــدة االيجــــار ، دون الترميمات الخاصة بالمستأجر )

عقد االيجار كالية من آليات استثمار األمالك الوقفية ط د. مسلي نو ر الدين - د . ي فتحي ار زر 83 ام بالملـــك الـــوقفي المـــؤجر كـــان التـــز ار غايـــة االنتفـــاع ومـــن اجـــل اســـتمر مديريـــة الشــــؤون الدين يــــة و االوقــــاف كطــــرف متقاعــــد مــــؤجر ال يتوقــــف عنــــد تســــليم العــــين ة المـؤجر للمســتأجر فــي حالــة تصـلح معهــا الســتعمالها و االنتفــاع بهـا وفــق مــا اعــدت ام بصـيانتها كـي تبقـى صـالحة لهـذا االنتفـاع بالقيـام بالترميمـات له و انما عليـه االلتـز الضرورية ،اال ان المادة 4 من نموذج عقد االيجار ال وقفي اعفت المؤجر ( 13 ) ثانيا امات : التز مستأجر الملك الوقفي : امــات العامــة الــواردة فــي بــالنظر الــى طبيعــة وخصوصــية الوقــف فانــه يخضــع لاللتز احكام العقد كما يخضع ألحكام خاصة. ( 13 ) 1 . امات العامة : االلتز امات : جاء في نموذج عقد ايجار الملك الوقفي بمجموعة من االلتز أـ ام باستعمال الملك الو قفي المؤجر وفق ما اعد االلتز له و االمتناع عن احــدا ات فيه: تغيير و هــذا مــا نصــت عليــه المــادة 491 قــانون مــدني التــي تــنص :(يلتــزم المســتأجر بــان ة حسبما وقع االتفاق عليه.فان لم يكن هناك اتفـاق وجـب يستعمل العين المؤجر علـى المستأجر ان يستعمل العين ة حسب ما اعدت له ). المؤجر ام امــا االلتــز المســتأجر المــؤجر ات فــي الملــك الــوقفي تغييــر باالمتنــاع عــن احــداث فمضــمونه إن المســتأجر ال ينبغــي لــه أن يــدخل أي تغييــر علــى هــذا الملــك يجعــل من حالته تختلف عن تلك التي تسلمه عليها ب. ام المستأجر بالمحافظة على الملك ا التز لوقفي المؤجر : يجــب عليــه أيضــا بــذل العنايــة الكافيــة فــي المحافظــة عليــه محافظــة الرجــل العــادي علـــى مالـــه حســـب المـــادة 495 قـــانون مـــدني و المســـتأجر فـــي محافظتـــه علـــى اد مـــــــن هـــــــذا إال أن يقـــــــوم ة يلتـــــــزم بـــــــالترميم و الصـــــــيانة و ال يـــــــر العـــــــين المـــــــؤجر باإلصالحات البسيطة المعتادة.

عقد االيجار كالية من آليات استثمار األمالك الوقفية ط د. مسلي نو ر الدين - د . ي فتحي ار زر 84 ج. ا االلتـــز م بـــدفع ثمـــن اإليجـــار فـــي الموعـــد المتفـــق عليـــه ورد الملـــك الـــوقفي المؤجر: امــــات ا ة مــــن أهــــم االلتز ام بــــدفع األجــــر يعتبــــر االلتــــز لواقعــــة علــــى عــــاتق المســــتأجر وتســـتحق ة بمجـــرد أن يقـــوم المـــؤجر بتمكـــين المســـتأجر مـــن االنتفـــاع بلعـــين البـــاجر ة ولو لم ينتفع بها فعال المؤجر 2 . امات ال االلتز خاصة : - ائب ام بجميع االعبـاء الـواردة علـى العقـار الـوقفي المـؤجر باسـتثناء دفـع الضـر االلتز و الرسوم وذلك تطبيقا لنص المادة 44 من قانون األوقاف . - ات ام المســــتأجر بتســــديد تكــــاليف إيصــــال الكهربــــاء و الغــــاز و المــــاء و فــــاتور التــــز استهالكها . - نقل القاعدة التجا ام بعدم االلتز رية للغير . - ام التــز المســتأجر ء بعـــدم االلتجــاء اللــى االيجـــار مــن البــاطن للملـــك الــوقفي او لجـــز عي ). منه( االيجار الفر - ام بتقــديم طلــب تجديــد عقــد االيجــار الــوقفي خــالل االشــهر الثالثــة االلتــز ة من مدته االخير ثالثا ة العادية للملك الوقفي : انتهاء االجار : ة العاد تنتهي االجار ية للملك الوقفي بثالثة طرق والتي سنتطرق لها كاألتي 1 . انتهاء عقد االيجار الوقفي بانقضاء المدة المحددة له : ى بانتهــاء المــدة ه مــن عقــود االيجــار االخــر ينتهــي عقــد ايجــار االمــالك الوقفيــة كغيــر المت فــق ة االولــى مــن المــادة عليهــا فــي العقــد و ذلــك حســب الفقــر 469 مــن مكــرر الق انون المدني التـي تـنص (ينتهـي االيجـار بانقضـاء المـدة المتفـق عليهـا دون حاجـة الى تنبيه باإلخالء ) ( 14 )

عقد االيجار كالية من آليات استثمار األمالك الوقفية ط د. مسلي نو ر الدين - د . ي فتحي ار زر 85 2 . انتهاء عقد االيجار الوقفي ألسباب عامة قبل انتهاء مدته : ة ،االمــر الــذي يحــول دون االنتفــاع بهــا ن انتهــاء عقــد االيجــار بهــالك العــين المــؤجر ومنــه اذا هلكـــت العـــين المــؤ ة هالكـــا كليـــا فســح العقـــد بقـــوة القــانون و ذلـــك حســـب جر المادة 481 قانون مدني تنص :(اذا هلكـت العـين المـؤجر اثنـاء مـدة االيجـار هالكـا قبــل مــدة مدتــه عقــد االيجــار كليــا يفســخ االيجــار بحكــم القــانون ). كمــا قــد ينتهــي ببطالنــه و تطبيقــا للقواعــد العامــة دائمــا ، فانــه يبطــل العقــد اذا تخلــف ركــن او وجــد اضـــي نـــص فـــي القـــانون يقضـــي ببطالنـــه ، وحيـــث ان اركـــان العقـــد ثالثـــة وهـــي التر ابــع وهــو الشــكل المطلــب النعقــاد العقــد فــي ،المحــل ،الســبب، ويضــاف اليهــا ركــن ر ع أو لســـبب مخـــالف للنظـــام أو اآلداب بعـــض العقـــود .واذا انعقـــد لســـبب غـــي مشـــرو ال لمما احــدهم منــز العامــة كــان يســتأجر رســة القمــار أو القيــام مخلــة بالحيــاء . ففـــي هـــذه الحالـــة يكـــون لكـــل ذي مصـــلحة التمســـك بـــالبطالن ، كمـــا يجـــوز للمحكمـــة أن ة لمـــن لــه مصـــلحة .وحســـب ال يـــزول الـــبطالن بإجــاز تقضــي بـــه مــن تلقـــاء نفســها ، و المــادة 13 ي وقفــي فانـــه ينتهــي عقـــد مـــن النمــوذج الخـــاص بعقــد إيجـــار محــل تجـــار اإليجار قبل ا نتهاء مدته في حاالت و هي : - تأخر المستأجر في دفع اإليجار لشهرين متتاليين. - ام مواعيدها . اء وعدم احتر ة الكر في تسديد أجر تسجيل تذبذب _ ام المستأجر لشروط األمن و النظافة وحسن الجوار عدم احتر . 3 . لما ورد في المرسوم التنفيذي انتهاء عقد اإليجار الوقفي طبقا 98 - 381 : تـنص المـادة 29 علـى انـه :(يفسـخ عقـد اإليجـار قانونـا إذا تـوفي المسـتأجر ،ويعــاد عيين للمسـتأجر للمـدة المتبقيـة مـن العقـد األولـى مـع ه وجوبا لصالح الورثة الشر تحرير اعاة مضمونه). مر بمعنـــى ان وفـــاة المســـتأجر يـــؤدي الـــى انقضـــاء عقـــد االيجـــار وانتقـــال االيجـــار الـــى الورثــة فــي ا لمــدة المتبقيــة ال يــتم إال بعــد تحريــر عقــد ايجــار جديــد لصــالحهم، وهــذا

عقد االيجار كالية من آليات استثمار األمالك الوقفية ط د. مسلي نو ر الدين - د . ي فتحي ار زر 86 عكـس مــاورد فـي نــص المـادة 469 مكــرر 2 مـن االمــر 75 / 58 المتضـمن القــانون المــدني المعــدل والمــتمم حيــث تــنص (ال ينتقــل االيجــار الــى الورثــة ، غيــر انــه فـــي حالــة وفــاة المســتأجر مــا لــم يوجــد اتفــاق علــى خــالف ذلــك يســتمر العقــد الــى انتهــاء مدته....)يكمن الفرق بين المادتين السابقتين ان وفاة المستاجر فـي نـص المـادة 29 ة اعــاله يحــرر عقــد جديــد لصــالح الورثــة للمــدة المتبقيــة امــا فــي المــادة المــذكور 469 مكرر 2 حتى وان توفي المستأجر فان العقد يستمر الى انتهائه. ( 15 ) الخاتمة : مـــن خــــالل مـــا ســــبق ي مكننـــا القــــول أن اســـتثمار االمــــالك الوقفيـــة عــــن طريـــق عقــــد ا إليجار ائر وفقا للنصـوص التشـريعية والتنظيميـة المعمـول بهـا الملك الوقفي في الجز ي الحـالي الموجـود واقعيـا ، غيـر كـاف للوصـول باسـتثمار واسـتغالل ، والوضع االدر ع قــد لجــأ فــي احكــام االيجــ وتنميــة الملــك الــوقفي ذلــك أن المشــر ار الــى االحالــة علــى ة وتسـيير الملـك ي ، مـا جعـل الجهـة القائمـة علـى ادار كل من القانون المـدني والتجـار ا لخصائصه . ة على خدمته كما يجب نظر الوقفي غير قادر النتائج المتوصل اليها: _ اضي سواء تعلـق االمـر بـالمحالت التجاريـة ام عقود االيجار بالتر اعتماد طريقة ابر او حتى االر اضي الفالحية. _ غم مـانص عليــه ام عقــد االيجـار بــالر اد العلنـي فــي ابـر تغييـب شـبه كلــي لطريقـة المــز المرسوم التنفيذي رقم 98 / 381 _ ي للوقـف وهـذا مـا أدى الـى عـدم ع االيجار وصبها في الصندوق المركـز حصر ريو ها. استغاللها بالشكل الجيد واستثمار المقترحات: _ اســتغالل واســتثمار الملــك الــوقفي يتطلـــب اعــادة النظــر فــي النصــوص التشـــريعية التي تنظمه وجعلها تتماشى مع التطور الحاصل

عقد االيجار كالية من آليات استثمار األمالك الوقفية ط د. مسلي نو ر الدين - د . ي فتحي ار زر 87 اءات المتعلقـة ع مـن عقـود االسـتثمار الـوقفي وتسـهيل االجـر ة تثمين هذا النو _ ضرور بها اك اصحاب رؤوس االموال _ فتح المشاريع الوقفية باشر اجع الهوامش والمر : ( 1 ) المــادة 42 مــن القــانون 91 / 10 المتعلــق باألوقــاف علــى أنــه ( تــؤجر األمــالك الوقفيــة وفقــا اعاة أحكام الشريعة اإلسالمية ) . لإلحكام التشريعية والتنظيمية السارية لمفعول مع مر ( 2 ) االمــــر رقــــم 75 / 58 خ فــــي المــــؤر 26 ســــبتمبر 1975 المتضــــمن القــــانون المــــدني المعــــدل والمتمم . ( 3 ) جميلــــة دوار ، عقــــد االيجــــار فــــي التشــــر اســــة نظريــــة وفقــــا ألحــــدث ي در ائــــر يع المــــدني الجز التعديالت ،دار طليطلة ، الطبعة االولى ، 2011 ، ص 14.15 . ( 4 ) ة ي مــــذكر ائــــر موســــى ســــالمي ، التصــــرفات الــــواردة علــــى االمــــالك الوقفيــــة فــــي التشــــريع الجز ائــر ، ع العقود والمســؤولية ، كليــة الحقــوق جامعــة الجز ماجستير في القانون فر 2003 ، ص 9 7 . ( 5 ) ء الســادس ، المجلــد ح القــانون المــدني الجديــد ، الجــز ي الوســيط فــي شــر اق الســنهور عبــد الــرز ات الحلبــي الحقوقيــة ، بيــروت الثاني ،االيجار والعارية الطبعة الثالثة ، منشــور 1998 ، ص 14 ، 09 . ( 6 ) ء الثــــاني ، مطبعــــة محمــــد عبيــــد الكبيســــي ، أحكــــام الوقــــف فــــي الشــــريعة االســــالمية ، الجــــز االرش اد بغداد ، 1977 ، ص 88 ( 7 ) ي عـــن طريـــق ي، واقـــع اســـتثمار الملـــك الـــوقفي العقـــار امحمـــد بـــن اودنينـــة، بـــن قويـــدر زبيـــر ائــر، مجلــة الفكــر القــانوني والسياســي ،جامعــة عمــار ثليجيــاالغواط، االيجــار العــادي فــي الجز المجلد 1 ،العدد 1 ، 2017 ،ص 246 ( 8 ) ح عقد االيجار في ال هالل شعوة ، الوجيز في شر قانون المدني ، دار جسور للنشــر والتوزيــع ، الطبعة الثانية ائر ، الجز 201 0 ، ص 46 . ( 9 ) ة لنيـــــل شـــــهادة ي ، مـــــذكر ائـــــر ة الوقـــــف فـــــي القـــــانون الجز بـــــن مشـــــرنن خيـــــر الـــــدين ،ادار الماجســــــتير ، 2011 / 2012 ة المحليــــــة ، كليــــــة الحقــــــوق والعلــــــوم ، تخصــــــص قــــــانون االدار السياسية ، جامعة تلمسان ، ص 182 .

عقد االيجار كالية من آليات استثمار األمالك الوقفية ط د. مسلي نو ر الدين - د . ي فتحي ار زر 88 ( 10 ) محم ة الوطنيــة لــوكالء االوقــاف المنعقــدة ة قــدمت للــدور ان " التقييمات العقارية " محاضــر د مقر ائر مــن بــالجز 05 الــى 08 نــوفمبر 2001 ائــر ة الشــؤون الدينيــة واالوقــاف ، الجز ار ، نشــر وز 2001 ، ص 1 - 6 . ( 11 ) ة لنيــل شــهادة الماجســتي ي ، مــذكر ائــر ة الوقــف فــي القــانون الجز بــن ســيرين خيــر الــدين ،ادار ر ، 2011 / 2012 ة المحليـــــة ، كليـــــة الحقـــــوق والعلـــــوم السياســـــية ، ، تخصـــــص قـــــانون االدار جامعة تلمسان ، ص 182 . ( 12 ) خالد رمول ، االطار القانوني و التنظيمي ألمالك اســة مقارنــة ائــر "در الوقف فــي الجز بأحكــام الشـــريعة االســـالمية مدعمـــة بأحـــدث النصـــوص القانونيـــة و االجتهـــادات القضـــائية، الطبعـــ ة ، 01 ائر دار هومة، الجز 2001 ص 128 . ( 13 ) ي عـــن طريـــق ي، واقـــع اســـتثمار الملـــك الـــوقفي العقـــار امحمـــد بـــن اودنينـــة، بـــن قويـــدر زبيـــر ائر،المرجع السابق، ص االيجار العادي في الجز 262 . ( 14 ) ي، ص ائر ة الوقف في القانون الجز بن مشرنن خير الدين ،ادار 183 ، 184 ( 15 ) ات فــي الوقــف، كليــة بــورزق احمــد ،محاضــر الحقــوق والعلــوم السياســية، جامعــة زيــان عاشــور الجلفة ، 2015 / 2016 ،ص 72