عقد استغلال العقارات الوقفية العامة كآلية مستحدثة لاستقطاب الاستثمارات دراسة في المرسوم التنفيذي رقم 213/18

المجلد 18/ العدد: 01 ( 2023 )، ص 317 - 332 مجلة المفكر عقد استغالل العقارات ا لوقفية العامة كآلية مستحدثة الستقطاب االستثمارات "دراسة في المرسوم التنفيذي رقم: 18 / 213 " A contract for the exploitation of public endowment real estate as an innovative mechanism to attract investments "Study in Executive Decree No.: 18/213" كاهنة بن قوقة مخبر الدراسات القانونية و االقتصادية معهد الحقوق والعلوم السياسية ،المركز الجامعي شريف بوشوشة آفلو k - bengouga@cu - aflou.edu.dz تاريخ االستالم: 08/ 04/ 2023 تاريخ القبول: 17/ 05/ 2023 تاريخ النشر: 15/ 06/ 2023 ملخص : من نافلة القول نقر بأن االستثمار جوهر التنمية االقتصادية وعامل مشجع للنهوض باقتصاديات الدول على المستوى الداخلي والدولي معا ، ولهذا يجب على كل دولة أي ك انت تسعى دا ئما وراء مواكبة التغيرات السياسة االقتصادية من خالل سن تشريعات تتواف ق مع هذه السياسة، وبناء على ذلك تبنى المشرع آلية مستحدثة يتأتى أساسها القانوني م ن المرسو م التنفيذي 18/ 213 ، بحيث تسعى هذه الوسيلة إلى تثمير األمالك الوقفية ا لعامة بهدف االستثمار فيها وتنميتها إلخراجها من دائرة االستغالل الذاتي نحو فتح آفاق جدي دة لتكون م ن الدوافع المستق طبة لالستثمار. ولهذا تهدف دراستنا إلى تبيان األحكام القانونية الناظمة ل هذه العالقة التعاقدية. كلمات مفتاح ية : العقار الوقفي، االستثمار، الوقف العام، عقد االستغالل، إدارة األوقاف، المستثمر. Abstract : It goes without saying that we acknowledge that investment is the essence of economic development and an encouraging factor for the advancement of the economies of countries at the internal and international levels together, and for this every country, i.e . it has always sought to keep pace with changes in economic policy by enacting legislation compatible with this policy, and accordingly the legislator adopted an innovative mechanism Its legal basis comes from Executive Decree 18/213, so that this method seeks to invest public

عقد استغالل العقارات الوقفية العامة كآلية مستحدثة الستقطاب االستثمارات endowment properties in order to invest in and develop them in order to remove them from the circle of self - exploitation towards opening new horizons to be one of the motives that attract investment. Therefore, our study aims to clar ify the legal provisions governing this contractual relationship. Keywords: Endowment real estate, investment, public endowment, exploitation contract, endowment management, investor. المؤلف المرسل: كاهنة بن قوقة ، اإل يميل: aflou.edu.dz - bengouga@cu - k . مقدمة : كانت والزالت المطالبة قائمة بشأن تحرير العقارات الوقفية المختلفة والسير بها نحو تجسيد ما يعرف باالقتصاد الوقفي المنتج تحقيقا لمصلحة أطراف العالقة القان ونية القائمة بشأنهم أصلية كانت أو تبعية، ومن باب أولى تحقيق مصلحة الوقف. ولق د عرفت هذه األخيرة ركودا ملحوظا بسبب اإلطار التشريعي الواضح الذي يسمح بتحريرها من كل القيود التي تعرقل سيرها نحو حركية اقتصادية تنموية بهدف ت شجيع المشاريع االستثمارية مما ينعكس ايجابيا على االقتصاد ال وطني للدولة الجزا ئرية. ومقصودنا من االتجاه نحو االستثمار في هذه األمالك الوقفية على وجه الخصوص العامة فقط، هو غرس فكرة االستثمار بشكله القانوني المشروع والذي يتجاوز ح دود االستغالل الذاتي وهذا ال يتأتى إال عن طريق آلية تتناسب مع أخر المستجدات الحاصلة في مجا ل النهوض بالقطاع الوقفي وإحياء معالمه عن طريق محاولة اإلر ادة التشريعية الكشف عن رغبتها في المزاوجة بين العقارات الوقفية وعملية االست ثمار الحقيقي القائم على مرتكز أساسي يستوجب تمويال خارجا عن ذمة مؤسسة الوقف. فإن عملية المزاوجة ما بين العقارات الوقفية وعملي ة االستثمار الحقيقي يست وجب نظاما تعاقديا يحقق هذا المقصد بما يتوافق مع طبيعة ومقتضيات الوقف، وهذا ما تبن اه المشرع الجزائري وفقا ألخر التطورات الحاصلة في مجال دعم السياحة االستثما رية في األمالك الوقفية وهذا ما أطلق عليه تسمية عقد استغالل العقارات الوقفية ال موجهة النجاز مشاريع استثمارية في المرسوم التنفيذي 18 / 213. وتتجلى أهمية هذه الدراسة في إعادة االعتبار للمواقع والمعالم واألماكن الوقفية بتهيئتها والترويج لها، من خالل إحياء التراث الديني والتاريخي والحضاري الذي 318

كاهنة بن قوقة تزخر به البالد وجعلها قطبا سياحيا عالميا، وتش جيع االستثمار السياحي الوقفي وتثمينه في محيط المواقع والمعالم الدينية وتشجيع األنشطة الحرفية التي تحافظ على الهوية الوطنية. ومن هنا تبرز إشكالية هذا المقال والتي تدور حول: فما األحكام القانونية الناظمة للعالقة التعاقدية القائمة بين المستثمر وا لسلطة ال مكلفة باألوقاف؟ ونعتمد من خالل هذه الدراسة على المنهجين الوصفي والتحليلي وذلك في سبيل ض بط القواعد واألدوات التي تدخل ضمن التكييف القانوني لعقد استغالل العقارات ا لوقفية الموجهة إلنجاز المشاريع االستثمارية واآلثار الناجمة عنها. لإلجابة على ا إلشكالية السابقة نقسم دراستنا على النحو التالي: المبحث األول: القواعد القانونية الناظمة لعقد استغالل العقارات الوقفية ا لموجهة لالستثمار تتم عملية استغالل العقارات الوقفية الموجهة لالستثمار في منظور المرسوم ا لتنفيذي بموجب عقد إداري بين السلطة المكلفة باألوقاف والمستثمر وترمي هذه العالقة ا لعقدية إلى تنمية االقتصاد الوطني وتثمير األمالك الوقفية العقارية وفقا إلرادة ا لواقف واحترام مقاصد الشريعة اإلسالمية وعدم تجاوزها، ولهذا يعتبر عقد استغالل ا لعقارات الوقفية كسائر العقود يجب أن تتوافر فيه مجموعة الشروط حتى ينعقد صحيحا وي نتج آثاره ال قانونية ومنه سنتعرف على خصوصية هذه العالقة العقدية والتي جاءت ف ي ظل المرسوم التنفيذي 18 / 213 وعليه سنتطرق إلى ما يلي: المطلب األول: القواعد الموضوعية الضابطة لعقد استغالل العقارات الوقفية الموجهة لالستثمار إن عقد استغالل العقارات الوقفية الموجهة لالستثمار كباقي العقود األخرى ي جب أن يقوم على عناصر جوهرية ينعقد بها العقد، ونعني أن تكون العالقة نابعة من ط رفين، وأن يكون لها محال حسب شروطه المحددة قانونا، ولهذا سنتناول هذه العناصر المكونة للعقد كما يلي: أوال: أطراف عقد استغالل العقارات الوقفية الموجه لالستثمار من خالل استقرائنا لنصوص أحكام المرسوم التنفيذي 18 / 213 يتضح لنا أن عملية استغالل العقارات الوقفية الموجهة لالستثمار تتم بموجب عقد إداري بين السلطة المكلفة باألوقاف والمستثمر. (المرسوم التنفيذي 18 / 213 ) 1 - المستثمر كطرف أول في العالق ة التعاقدية 319

عقد استغالل العقارات الوقفية العامة كآلية مستحدثة الستقطاب االستثمارات عرف المشرع الجزائري المستثمر في المادة 05 من القانون رقم 22 / 18 المتعلق باالستثمار على أنه "هو كل شخص طبيعي أو معنوي، وطنيا كان أو أجنبيا مقيما أو غير مقيم بمفهوم التنظيم الخاص بالصرف ينجز استثمارا طبقا ألحكام هذا القانون"، (القانون رقم 22 / 18 ) وهذا يعني حتى يتسنى للمستثمر الترشح لالستفادة من عقد استغالل احد العقارات الوقفية بهدف انجاز مشروع استثماري قد تكون صفته القانونية من األشخاص الطبيعية أو المعنوية بغض النظر عن جنسيته إذا كان أجنبيا أو وطنيا، شريطة أن يكون خاضعا لل قانون الجزائري إعماال بمعيار اإلقامة والذي أشار له المشرع في المادة 05 من القانون 22 / 18 في تعريفه للمستثمر ومنه يحيلنا هذا النص إلى معرفة معنى المقيم وغير المقيم من خالل المادة 125 من قانون النقد والقرض، (األمر 11 / 03 ) فيعتبر مقيما في الجزائر بمفهوم هذا األمر كل شخص طبيعي أو معنوي يكون المركز الرئيسي لنشاطاته االقتصادية في الجزائر ويعتبر غير مقيم في الجزائر كل شخص طبيعي أو معنوي يكون المركز الرئيسي لنشاطاته االقتصادية خارج الجزائر. إذا أن االستفادة من عقد استغالل العق ارات الوقفية بغرض االستثمار فيها ل تحقيق التنمية االقتصادية أن يكون احد أطراف هذه العالقة مستثمرا بمفهوم قانون ا الستثمار 22 / 18 وببعض النظر عن مركزه القانوني سواء كان شخصا طبيعيا أو معنويا الم هم أن يكون خاضعا للقانون الجزائري بمفهوم معيار اإلقامة المشار إلي ه سابقا. 2 - السلطة المكلفة باألوقاف كطرف ثاني في العقد لينطبق اإليجاب مع القبول وينتج آثارا قانونيا تترتب على عقد استغالل العق ارات الوقفية الموجهة لالستثمار، يجب أن يتكون هذا األخير من طرفين في العقد، ف األول يتمثل في المستثمر الذي سبق ذكره والثاني يتمثل في السلطة المكلفة باألوقا ف والتي خولت لها هذه المكانة من خالل نص المادة 05 وجاء بصريح العبارة" تتم عملية استغالل العقارات الوقفية الموجهة النجاز مشاريع استثمارية بموجب عقد إدار ي بين السلطة المكلفة لألوقاف". وخول المشرع هذه السلطة لهيئتين بالتدخل عند تطبيق عق د استغالل العقارات الوقفية النجاز مشاريع استثمارية وتتمثالن في كل من الوزير المكلف بشؤون الدينية واألوقاف والمدير ا لوالئي للشؤون الدينية واألوقاف. (لعميري، 2019 ، صفحة 188 ) 320

كاهنة بن قوقة حيث تختص هذه السلطة المكلفة باألوقاف ممثلة في وزير الشؤون الدينية واألوقاف بعملية مباشرة اإلجراءات ذات الصلة باستغالل العقارات الوقفية الموجهة النجاز مشاريع استثمارية. وتضم هذه السلطة مجموعة من الهيئات والمديريات تشرف على إدارة األوقاف إضافة إلى جملة من ال صالحيات المتعلقة بالتسيير المالي والدور الرقابي، أما بالنسبة لألجهزة المحلية المتمثلة في المديرية الوالئية للشؤون الدينية واألوقاف تتولى عملية إدارة األمالك الوقفية على المستوى المحلي عن طريق أجهزة محلية مكلفة بالتسيير غير المباشر أو المباشر في إطار الصالح يات والمهام المخولة لها بموجب المرسوم التنفيذي 98 / 381 المحدد لشروط إدارة األمالك الوقفية وتسييرها وحمايتها وكيفيات ذلك وتمثل هذه األجهزة في: (فتيحة، 2021 ، صفحة 64 ) األجهزة المحلية غير المركزية تتمثل في إدارة األمالك الوقفية، ووزعت مهام اإلدارة الوقفية على أجهزة تقوم بتسيير غير المركزي للملك الوقفي ممثلة في مديرية ا لشؤون الدينية واألوقاف وإحدى المصالح اإلدارية للدولة التابعة لوزارة الشؤون ال دينية واألوقاف مكلفة بإدارة األوقاف وكأعلى هيئة في الوالية تسهر على إدارة المل ك الوقف ي العام تحت إشراف وكيل األوقاف. ثانيا : العقار الوقفي محل للعقد طبقا إلحكام المرسوم التنفيذي 18 / 213 ، فإن المشرع وضح لنا محل عقد االست غالل العقار الوقفي عندما بين نطاقه وكذلك إطاره الزمني، ليظهر المحل بذلك في ع نصرين العين الوقفية المستغلة ومدة االستغالل. وهذا ما سنوضحه كما يلي: 1 - العين الوقفية المستغلة: إن أحكام المرسوم التنفيذي 18 / 213 المتعلق بشروط وكيفيات استغالل العقارات الوقفية الموجهة النجاز مشاريع استثمارية تدخل ضمن نطاق تطبيقها األمالك الوقفية العقارية العامة المبنية أو غير المبنية، سواء كانت هذه العقارات واقعة في قطاعات معمرة أو قابلة للتعمير، وكل ذلك يتم وفقا للمخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير بغية حماية األمالك الوقفية العقارية باعتبارها جزءا ال يتجزأ من األمالك الوطنية. ويقصد بالقطاعات المعمرة ب مفهوم المادة 21 من ( القانون 90 / 29 ) المتعلق بالتهيئة والتعمير" هي تلك المناطق التي عمرت من قبل أو تلك المجهزة الستقبال بناء ما"، أما بالنسبة للقطاعات القابلة للتعمير عرفت على أنها " تلك القطاعات التي تشمل األراضي المبرمجة للتعمير على األمدين القصير والمتوسط 321

عقد استغالل العقارات الوقفية العامة كآلية مستحدثة الستقطاب االستثمارات في أفاق 10 سنو ات وذلك حسب جدول األولويات المنصوص عليه في المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمير". ويخرج من نطاق تطبيق المرسوم التنفيذي 18 / 213 األمالك الوقفية العامة ذات الطابع الفالحي حيث اخضع هذه األخيرة ألحكام مرسوم التنفيذي رقم 14 / 70 المحدد بشروط وكيفيات إيجار األمالك ال وقفية المخصصة للفالحة. (حجاري، 2021 ، صفحة 153 ) ومن خالل االطالع على نص المادتين 02 و 03 من المرسوم التنفيذي نجد المشرع حدد العقار محل االستثمار في األراضي الوقفية العامرة دون تلك المخصصة للفالحة وهذا ما تم تأكيده من خالل مادة 07 من نفس المرسوم فجاء ت صور العقارات الوقفية الموجهة لالستثمار على سبيل الحصر مبينة كالتالي: (المادة 07 من المرسوم التنفيذي 18 / 213 ) - األراضي غير المبنية الموجهة الستقبال المشاريع االستثمارية، ويقصد بها من الناحية القا نونية "كل عملية تشييد بناية أو مجموعة بنايات ذات االستعمال السكني أو التجاري أو الحرفي أو المهني"، وهناك من يعرفها بأنها جميع األعمال الفنية والمادية التي تسمح بتشكيل مبنى، ويشترط لتحقيقها قيام ثالثة شروط وهي استخدام مواد في البناء ثم تدخل اإلنسان في ذلك و أخيرا استقرار البناء في حيز ثابت. (المادة 03 فقرة 01 من القانون 11 / 04 ) - األراضي المبنية الجاهزة الستقبال مشاريع االستثمارية، ومعناها " تركيبة لمجموعة مواد مختلفة مهما كان نوعها حديد أو خشب أو جير تشيدها يد اإلنسان وتتصل باألرض اتصال قرار، بحيث أن وصلها على األرض يعني بالضرورة تلفها". (معوض، 1994 ، صفحة 32 ) - العقارات المبنية التي تحتاج إلى إعادة تهيئة أو توسعة أو إدخال تحسي نات عليها أو هدم بغرض إعادة البناء أو تغيير في استعمالها األولي الستقب ال المشاريع االستثمارية. فيعني بها تلك البيانات الوقفية القائمة التي ت ستوعب معنى المبنى - لكنها تحتاج لعمليات تقنية تجعله ا جاهزة إلستعاب أحد المشاريع االستث مارية. وبالرجوع للمفهوم القانوني لالستثمار عند المشرع الجزائري ومن خالل االطالع على أحكامه وبالتحديد المادة 04 منه يقصد باالستثمار في مفهوم هذا القانون هو: (المادة 02 من القانون 22 / 18 ) 322

كاهنة بن قوقة - اقتناء ا ألصول المادية أو غير المادية التي تندرج مباشرة ضمن نشاطات إ نتاج السلع والخدمات في إطار إنتاج أنشطة جديدة وتوسيع قدرات اإلنتاج و/أو إعادة تأهيل أدوات اإلنتاج. - المساهمة في رأس مال مؤسسة في شكل حصص نقدية أو عينية. - نقل أنشطة من الخارج. مفار هناك أن نستنتج ومنه لالستثمار الموجه العقار محل بين قانونية قة المنصوص عليه في المادة سبعة من المرسوم التنفيذي 18 / 213 والتي بينت أشكاله والمشروع االستثماري الذي سيكون هدفا لهذه العقارات الوقفية والذ ي حدد المشرع صوره على سبيل الحصر في المادة 02 من القانون 22 / 18. 2 - مدة العقد: لقد نص المشرع على مدة عقد استغالل العقارات الوقفية الموجهة لالستثمار بموجب المادة 08 من المرسوم التنفيذي 18 / 213 ونصت على انه تستغل العقارات الوقفية الموجهة لالستثمار كما هو محدد في المادة 04 أعاله لمدة أدناها 15 سنة وأقصاها 30 سنة قابلة للتجديد على أساس ال مردودية االقتصادية للمشروع االستثماري، ويتم التجديد لفائدة المستثمر أو ذوي حقوقه". ومن هنا يكون المشرع قد جعل العقد من العقود المحددة المدة. وبين المدى الزمني الذي يسري في ظله عقد استغالل العقار الوقفي وجعل 15 سنة كحد أدنى له و 30 سنة كحد أقصى. (لعمري، 2019 ، صفحة 1492 ) المطلب الثاني: القواعد اإلجرائية الضابطة لعقد استغالل العقارات الوقفية ا لموجهة لالستثمار فضال عن القواعد الموضوعية إلبرام عقد استغالل العقارات الوقفية الموجهة لالستثمار هناك قواعد إجرائية خولها المشرع لطر في العقد وواجب عليهما إتباعها حتى يبرم هذا العقد في وجهه الصحيح وينتج آثاره القانونية لخروجه لحيز التنفيذ، بالرجوع المادة 11 من المرسوم التنفيذي رقم 18 / 213 فان المشرع الجزائري خول للسلطة المكلفة باألوقاف صالحيات مباشرة اإلجراءات ذات الصلة باستغالل العقارات الوقفية الموجهة النجاز مشاريع استثمارية وقد حدد المرسوم التنفيذي السالف الذكر كيفيات استغالل العقارات الوقفية بموجب المادة 12 منه، ويتم هذا االستغالل إما بواسطة تقديم العروض كقاعدة عامة أو عن طريق التراضي كاستثناء عن األصل 323

عقد استغالل العقارات الوقفية العامة كآلية مستحدثة الستقطاب االستثمارات وهذه القاعدة مستوحاة من المرسوم الرئاسي 15 / 247. (المادة 39 من المرسوم الرئاسي 15 / 247 ) أوال: صيغة تقديم العروض في إبرام العقد كقاعدة عامة القاعدة العامة في استغالل العقارات الوقفية الموجهة لالستثمار تكون بموجب تقديم طلب العروض وهذا ما نص عليه المرسوم التنفيذي 18 / 213 وبالضبط في المادة 18 ووضح هذه العملية عن طريق تخصيصه نموذج دفتر الشروط لهذه الصيغة وأورده في الملحق األول ويقصد بهذه األخيرة وه ي فتح باب المنافسة أمام العون االقتصادي الختيار أحسن عرض لفائدة األوقاف، ونعرفه على أنه "فهو إجراء يستهدف الحصول على عروض من عدة متعهدين متنافسين مع تخصيص الصفقة دون مفاوضات للمتعهد الذي يقدم أحسن عرض من حيث المزايا االقتصادية استنادا إلى معايير اختيار موض وعية تعد قبل إطالق اإلجراء". (بوضياف، 2017 ، صفحة 194 ) ومنهم فان أسلوب التعاقد في شكل طلب عروض مفتوحة يكفل الشك لكل عارض مؤهل تقديم وهذا ما يفتح باب المنافسة بين العارضين فليس هناك شروط انتقائية أو عرضه. إقصائية أو نوعية وبإمكان من توفرت فيهم الشروط العامة المعلن عنها المشاركة فيها وتقديم العروض ومن يقدم أحسن عرض يفوز بالصفقة تطبيقا لمبدأ العرض األفضل المنصوص عليه في المادة 40 من المرسوم الرئاسي 15 / 247 . (بوضياف، 2017 ، صفحة 198 ) بمجموعة إذن مما سبق يمر إبرام عقد استغالل العقارات الوقفية الموجهة لالستثمار من اإلجراءات والتي يتم استقراؤها من خالل أحكام المرسوم التنفيذي 18 / 213 ، فبادئ األمر يتم ترخيص عن استغالل األمالك الوقفية بموجب قرار يصدره وزير الشؤون الدينية واألوقاف بناء على اق تراح من الوالي المختص إقليميا ثم يتم اإلعالن عن مشروع االستثمار في صفحتين وطنيتين على األقل وعن طريق الملصقات في األماكن المخصصة لهذا الغرض وفق النموذج المحدد من قبل إدارة الشؤون الدينية واألوقاف كما يمكن اإلعالن بأي وسيلة أخرى تحقق الغرض ويتم سحب دفتر الش روط من المديرية الشؤون الدينية واألوقاف، ويقدم الملف حسب ما حددته المادة 06 من دفتر الشروط الملحق بالمرسوم التنفيذي السابق ذكره ويترتب على إيداع العرض في اآلجال المحددة قبول المتعهد البنود واألعباء المذكورة في دفتر الشروط، وبعد هذه الخطوة تتولى لجنة فتح األ ظرفة وتقييم العروض المتعلقة باستغالل العقارات 324

كاهنة بن قوقة تحدث على مستوى كل والية، فتح الوقفية الموجهة النجاز مشاريع استثمارية التي العروض المقدمة من قبل المرشحين لالستثمار وكذا دراستها وتقييمها على مرحلتين: االنتقاء األولي واالنتقاء النهائي فتقوم اللجنة في مرحلة اال نتقاء األولي في إثبات صحة التسجيل وإعداد قائمة المستثمرين حسب ترتيب تاريخ وصول العروض، ثم بعد ذلك تأتي مرحلة فتح العروض وتقييمها وتحليلها تقنيا وماليا، ويكون ذلك على أساس القواعد المعمول بها في مجال االستثمار. مع مراعاة انسجام طبيعة المشروع مع خريطة االست ثمار الوالئية ثم تقوم اللجنة بدعوة المستثمرين الثالثة األوائل الذي تم انتقائهم كتابيا الستكمال ملفاتهم، و بعد هاته المرحلة، تأتي مرحلة االنتقاء النهائي للمستثمر والذي تم اختياره من قبل اللجنة على أساس نتائج دراسة الجدوى التقنية االقتصادية ألفضل عرض تطلبه ا للجنة في أجل يضبط حسب طبيعة المشروع من طرفها قبل االنتقاء النهائي للمستثمر. ويحرر محضر تقييم العروض بعد التوقيع عليه من قبل رئيس وأعضاء اللجنة ويرفع إلى وزير الشؤون الدينية واألوقاف الذي يرخص باستغالل العقار الوقفي الموجه النجاز المشروع االستثماري بموجب قر ار ويبلغ إلى الوالي المختص إقليميا في نسختين وتبلغ نسخه أصلية من قرار الترخيص الستغالل للمستثمر عن طريق الوالي و بعد ذلك يتم إبرام عقد االستثمار بين مدير الشؤون الدينية واألوقاف للوالية الذي يتوج بإعداد دفتر شروط يحدد وفق النموذج المرفق للمرسوم التنفيذي 18 / 213 عقد االستثمار لمدة أدناها 15 سنة وأقصاها 30 سنة قابلة للتجديد على أساس المردودية االقتصادية لالستثمار ابتداء من تاريخ التوقيع على العقد ويتم تجديد العقد ضمنيا لفائدة المستثمر المستفيد أو لذوي حقوقه إال إذا عبر عن رغبته في عدم التجديد كتابيا سنة قبل ا و يمكن عند تجديد العقد نتهاء مدة العقد مراجعة بنوده وخاصة فيما يتعلق األحكام المتعلقة بالمالية ألنه قد تطرأ عنه تغيرات جديدة وهذا تحقيقا لمصلحة الوقف يجب أن يخضع هذا العقد إلجراءات التسجيل والشهر العقاري مادام موضوعه ينصب على العقار الوقفي العام . (نوال، 2021 ، صفحة 42 43 ) ثانيا: اعتماد صيغة التراضي في إبرام العقد كإستثناء جعل المشرع هذه الصيغة تتم طبقا ألحكام المرسوم التنفيذي 18 / 213 كإستثناء على القاعدة العامة المتمثلة في إجراء تقديم العروض وال شك أن ذلك مرتبط بحالتين توجب اعتمادها في صيغة التراضي إلبرام العقد وهما: حالة عدم جدوى المشروع االستثماري عن طريق تقديم العروض، وحالة المشاريع االستثمارية 325

عقد استغالل العقارات الوقفية العامة كآلية مستحدثة الستقطاب االستثمارات ذات القيمة الكبرى المتنوعة وتلك الموجهة للشباب وهو ما سيعنى بالبيان في نقطتين على التوالي: (لعمري، 2019 ، صفحة 1425 1426 ) 1 - حالة عدم جدوى المشروع االستثماري عن طريق تقديم العروض نص المشرع الجزائري على حالة عدم جدوى المشروع االستثماري عن طريق تقديم العروض في المادة 20 من المرسوم التنفيذي 18 / 213 على انه "يمنح استغالل األمالك الو قفية بالتراضي في إطار االستثمار بعد استفاء تنظيم ع مليتين متتاليتين عن طريق تقديم العروض أثبتت عدم الجدوى بالنسبة للمعايير والق واعد المعمول بها في مجال االستثمار". ومفاد هذا النص القانوني أن اعتماد أسلوب التراضي وفقا لهذه الحالة يتحق ق عند عدم جدوى منح العقد وفقا لصيغة تقديم العروض هذا من جهة ومن جهة أخرى تنظيم عملية أولى ثم إجراء محاولة ثانية إلبرام عقد االستغالل عن طريق ن فس الصيغة. فإن األساس الذي يجب أن تستند عليه سلطة الوقف لتقدير حالة عدم الجدوى هو المعايير والقواعد المعمول بها في مجال قانون االستثمار فإ ذا ك ان هذا األخير في مفهومه يقتضي توظيف احد األصول أو رأس المال قصد الحصول على عائد اقتصادي في المستقبل أو زيادة الطاقة اإلنتاجية القائمة فإن عد م بلوغ هذا الهدف يدفع للحكم بعدم جدوى المشروع االستثماري وبالرجوع إلى قانون االستثمار الذي يفترض انه يبين تلك ال معايير والقواعد للتقرير بعدم جدوى المشاريع وبتفحص أحكامه إن المعيار المعتمد عليه هو األثر االقتصادي للم شروع االستثماري. 2 - حالة المشاريع االستثمارية ذات القيمة الكبرى وتلك الموجهة إلى الشبا ب وهذا ما جاء بموجب المادة 21 من المرسوم التنفيذي 18 / 213 على أنه يمكن اللجوء إلى هذه الطريقة إذا تعلق األمر بتشجيع مشاريع استثمارية ذات أهمية ومردودية كبرى لألمالك الوقفية أو ذات بعد وطني أو المشاريع التي تحقق قيمة مضافة عالية في الجانب االجتماعي وإضافة إلى ذلك يمكن أن يمنح الشباب المتحصل على مؤهالت علمية ومهنية استغالل األمالك العقارية الوقفية بالتراضي وتتناسب مع انجاز مشاريع استثمارية مصغرة وهذا كله بهدف تشجيع الشباب ومنحهم فرص لتجسيد مشاريعهم 326

كاهنة بن قوقة الخاصة من طرف السلطة المكلفة باألوقاف هذا من جهة ومن جهة أخرى نية الواقف لتحقيق أعمال خيرية بين الناس. وتضمن المرسوم ال تنفيذي 18 / 213 نموذج دفتر شروط منح العقارات الوقفية العا مة لالستثمار عن طريق التراضي الذي يبين كيفيات وإجراءات إبرام العقد بالتراض ي بحيث يقوم المستثمر بإيداع ملفه والذي يحتوي على الوثائق الضرورية المحددة في المادة 04 من دفتر الشروط الوارد في الملحق الثاني م ن نفس المرسوم، ويثبت م ن خالله يسره على الوفاء ماليا غير أنه يستثنى من هذا الشرط األخير الشباب ا لحاصلين على مؤهالت علمية أو مهنية شريطة تقديم المساهمة المالية كضمان، ثم يقوم ب تقديم جدوى تقنية اقتصادية يثبت فيها مردودية المشروع وأهميته بالنسبة لألوقاف. وبعده ا تقوم اللجنة الوالئية بفتح العروض وتقييمها ودراسة الملف وإعداد محضر ليرفع الملف كامال إلى وزير الشؤون الدينية واألوقاف الذي يصدر قرار بترخيص استغالل العقار الوقفي الموجه لالستثمار، ويبلغ القرار إلى الوالي المختص إقليميا في نسختين ليقوم بتبليغ المستثمر بق رار الترخيص في نسخة أصلية ويوقع على العقد المدير الوالئي للشؤون الدينية واألوقاف كطرف أول في العقد ثم المستثمر كطرف ثاني، (نوال، 2021 ، صفحة 45 ) وبعد إتمام كل هذه اإلجراءات توثق عقد استغالل العقارات الوقفية الموجهة لالستثمار وذلك بإفراغه في الشكل الرسمي له وإشهاره لدى المحافظة العقارية. المبحث الثاني: اآلثار القانونية المترتبة على عقد استغالل العقارات الوقف ية الموج هة لالستثمار بعد أن يكون لعقد استغالل العقارات الوقفية الموجهة لالستثمار وجود قانوني بإستفاء جميع أركانه وإجراءات إبرامه وفقا لما سبق بيانه، فسيترتب عنه في مقابل ذل ك جملة من التوابع تسمح في جوهرها بإنشاء مركز قانوني ثابت لطرفيه. ويعبر عن ذلك المركز من الناحية القانونية بآثار العقد مابين أطرافه المتمثلة في المستث مر كطرف أ ول والسلطة المكلفة باألوقاف كطرف ثاني، بحيث يخو ل لهما التزامات وحقوق في مواجهة بعضهم البعض وعلى هذا األساس ارتأينا تقسيم هذا المبحث إلى مطلبين: المطلب األول: اآلثار القانونية المترتبة عن العقد بالنسبة للمستثمر يترتب عن عقد استغالل العقار الوقفي العام الموجه لالستثمار مجموعة من الح قوق لصالح المستثمر وتق ابلها مجموعة من االلتزامات تقع على عاتقه 1 - حقوق المستثمر المترتبة عن العقد: 327

عقد استغالل العقارات الوقفية العامة كآلية مستحدثة الستقطاب االستثمارات للمستثمر حقوق تتمثل فيما يلي: (حجاري، 2021 ، صفحة 162 ) - حق االنتفاع باالرتفاقات الظاهرة منها أو الخفية الدائمة أو المتقطعة ، وإضافة إلى ذلك االنتفاع بعائدات االستغالل. - حق استغالل االستثمار المنجز بشكل مباشر أو عن طريق اإليجار من الباط ن. - االستفادة من تجديد مدة عقد االستثمار الوقفي العام ضمنيا، إال إذا ع بر عن رغبته صراحة في عدم التجديد كتابيا قبل انتهاء المدة العقد بسنة. 2 - التزامات المستثمر المترت بة عن العقد : - االلتزام في حالة البناء بالشروع في انجاز المشروع االستثماري مباشرة بعد الحصول على رخصة البناء. - االلتزام باحترام الجدول الزمني التعاقدي لالنجاز ويتصور ذلك في األر اضي القابلة للبناء ألن أي إخالل يتسبب فيه المستثمر من شأنه أن يعرضه لغ رامات التأخير. - عدم إحداث أي تغييرات في التصاميم والمخططات المتفق عليها إال بعد الحصول على موافقة مسبقة من السلطة المكلفة باألوقاف مع دفع كل المستحقات المالية. - االلتزام بالشروط القانونية والشرعية المتعلقة باستغالل األمالك الوقفية ولعل أهم شروط الواقف المحددة في و ثيقة الوقف كعدم تغيير وجهة االستثمار للعقار محل االستغالل إلى نشاط آخر يتعارض مع شروط الواقف المحددة قانونا. (حجاري، 2021 ، صفحة 163 ) المطلب الثاني: اآلثار المترتبة عن العقد بالنسبة للسلطة المكلفة األوقاف خول المشرع للسلطة المكلفة باألوقاف حقوق تتمتع بها، منها ما ورد بصيغة صريحة كالحق في الرقابة ومنها ما ورد بشكل ضمني وفي مقابل ذلك حملها جمل ة من مجموعة من االلتزامات تقع على عاتقها لصالح المستثمر ولذاك ارتأينا بتقديمها كما يلي: 1 - حقوق السلطة المكلفة باألوقاف المترتبة عن العقد: ويكن إجمالها في ما يلي: 328

كاهنة بن قوقة - الحق في الرقابة على العقار الوقفي محل االستغالل في إطار االستثمار ا لمبني والمشيد عليه مع التأكد من مدى احترام المستثمر شروط مطابقة األنشطة لدفتر الشروط والعقد المبرم بينهما. - حق الحصول على بدل إيجاري سنوي وفقا لمقتضيات السوق العقارية وكذا حصولها على نسبة مئوية من رقم أعمال المستثمر أو المحددة من 1 % بالما ئة إلى 8 % بالمائة على أساس المردودية االقتصادية للمشروع االستثماري. 2 - التزامات السلطة المكلفة باألوقاف المترتبة عن العقد: التزام السلطة بالتسليم، ومفاده أن يلتزم المؤجر بتسليم ال عين المؤجرة للم ستأجر في حالة تصلح لالستعمال المعد لها تبعا التفاق الطرفين، وعلى هذا األساس يكون من مقتضيات صالحية العين المسلمة لالستعمال نقل حيازتها المادية ووضعها تحت ي د المستأجر فعليا، وذلك حسب الكيفية التي يتفق عليها الطرفان. التزام السلطة بالمرافقة اإل دارية للمستثمر: ومفاده جعل المشرع تدخل الدول ة جزئيا م ن خالل ضمان مرافقة المستثمر بتقديمها يد العون له في اإلجراءات اإلدارية ذا ت الصلة اإلدارية بإجراءات الدراسات الالزمة ومنح التراخيص والشهادات المطلوبة إلت مام إنجاز المشروع والدخول في مرحلة استغالله وذلك ب التدخل لدى اإلدارات العمو مية المعنية. الخاتمة: كخالصة لما سبق يمكن القول أن المشرع الجزائري جعل لعقد استغالل العقارات الوقفية الموجهة لالستثمار مقومات قانونية يستمد من خاللها كيانه وتظهر في أركانه وتراوحت هذه األخيرة ما بين أطر واإلجراءات الالزمة إلبرام اف العقد ومحله وتعتبر السلطة المكلفة باألوقاف كطرف أوال في العقد متمثلة في وزير الشؤون الدينية ويتولى سلطة اإلشراف العام على عملية االستغالل وإصدار التراخيص الالزمة لمباشرة النشاط االستثماري وقد تكون ممثله أيضا في مدير الشؤون الدينية لأل وقاف على المستوى ال والئي ويتولى بصفه مباشرة تنفيذ التراخيص الصادرة من طرف الوزير. أما الطرف الثاني في العقد هو المستثمر سواء كان شخصا طبيعيا أو معنويا وأزال المشرع الجزائري اللبس بخصوص تعريفه من خالل استحداث القانون 22 / 18 329

عقد استغالل العقارات الوقفية العامة كآلية مستحدثة الستقطاب االستثمارات والمتعلق باالستثمار، أما بالنسبة لمحل العقد يستوي قوا مه بتوافر عنصرين العين الوقفية أوال ثم مده العقد ثانيا. وبخصوص إجراءات إبرام العقد فتعتمد في أساسها على صفتين أولهما أصلية تتمث ل في صيغة تقديم العروض الثانية جاءت كإستثناء عن األصل تتمثل في التراضي وبعدما ينعقد العقد صحيحا ومستوفيا لكل شروطه الموضوعية واإل جرائية ومن هنا يكون له وجود قانوني في الحيز الخارجي ومنتجا ألثاره القانونية على كال ال طرفين. فقد تكون حقوقا لصالح المستثمر وتقابلها في نفس الوقت التزامات تقع على عا تقه في مواجهة السلطة المكلفة باألوقاف وإذا كانت حقوقا في حق هذه األخيرة تقابلها التزامات لضم ان مصلحة المستثمر وفي األخير نصل إلى اقتراح بعض التوصيات المثارة بشأن هذا الموضوع: إدراج نص قانوني ضابطا لصالحيات الوزير المكلف باألوقاف بشأن منحه لتراخيص استغالل العقارات الوقفية من الناحية الشكلية في إطار أحكام المرسوم التنف يذي 18 / 213 ، وتقليص مدة هذا الع قد ألنها تعتبر مده طويلة المدى من شانها عرقلة االستثمارات بمنحها لمستثمر واحد. ومن األفضل جعل تجديد هذه المدة بطلب من المستثمر ويكون ذلك صراحة، على عكس أن يكون ضمنيا فالسكوت عنها وليس لصالحه ألنه هناك من المشاريع يجب دعمها وفقا لمتطلبات التنمية االقتصادية منح المستثمر ضمانات تحفيزية أكثر لالستثمار في العقارات الوقفية العامة ا لموجهة لالستثمار وتحديد قائمة االستثمارات القابلة إقامتها على هذه العقارات الو قفية. تسهيل اإلجراءات اإلدارية إلبرام العقد من خالل إتمام كل اإلجراءات على ال مستوى المحلي مع إمكانية الطعن فيها مركزيا وفقا لإلجراءات وضوابط قانونية تحدد س ابقا. قائمة المصادر والمراجع أوال / قائمة المصادر: أ - األوامر - األمر 03/ 11 ، مؤرخ في 27 جمادى الثانية عام 1424 ، الموافق ل 26 غشت سنة 2003، يتعلق بالنقد والقرض ، الجريدة الرسمية العدد 52. ب - القوانين: - القانون 90/ 29 المتعلق بالتهيئة والتعمير ، المعدل والمتمم بالقانون 04/ 05 المؤرخ في 14 غشت 2004 ، الجريدة الرسمية العدد 51. 330

كاهنة بن قوقة - القانون 11/ 04 المؤرخ في 17 فيفري 2011، المحدد لقواعد تنظيم نشاط الترقية العقارية، الجريدة الرسمية، عدد 14 ، المؤرخة في 06 مارس 2011. - القانون رقم 22/ 18 ، مؤرخ في 25 ذي الحجة عام 1443 الموافق ل 24 يوليو سنة 2022، يتعلق باالستثمار ، الجريدة الرسمية العدد 50. ج - المراسيم التنظيمية: - ا لمرسوم الرئاسي 15/ 247 ، المؤرخ في 16 سبتمبر 2015، يتضمن تنظيم الصفقات العمومية وتفويضات المرفق العام ، الجريدة ال رسمية العدد 50 ، المؤرخة في 20 سبتمبر 2015. - المرسوم التنفيذي رقم 18/ 213 ، المؤرخ في 9 ذي الحجة عام 1439 الموافق ل 20 غشت سنة 2018، يحدد شروط وكيفيات استغالل العقارات الوقفية الموجهة إلنجاز مشاريع استثمارية، الجريدة الرسمية 52. ثانيا / قائمة المراجع: أمينة زريقي بن عزوز فتيحة. ( 2021 ). شروط وصيغ استغالل العقارات الوقفية العامة الموجهة النجاز مشاريع استثمارية. مجلة نوميروس األكادمية بوشنتافة جمال ياسين لعميري. ( 2019 ). استغالل العقارات الوقفية في التشريع الجزائري، دراسة على ضوء اخر المستجدات القانونية. الجزائر: دار الخلدونية. جمال بوشنافة ياسين لعمري. ( 2019 ). الطبيعة القانونية لعقد استغالل العقارات الوقفية الموجهة لالستثمار. مجلة العلوم القانونية والسياسية . عبد التواب معوض. ( 1994 ). الوسيط في شرح تشريع البناء. مصر، القاهرة: دار الفكر العربي. ع بد العزيز لزعر محمد حجاري. ( 2021 ). استثمار االوقاف العقارية العامة بما يخدم التنمية االقتصادية . مجلة التنظيم والعمل . عمار بوضياف. ( 2017 .) عمار بوضياف. ( 2017 ). شرح تنظيم الصفقات العمومية طبقا للمرسوم الرئاسي 15/ 247. الجزائر: جسور للنشر والتوزيع. مزاري نوال. ( 2021 ). االستثمار الوقفي العقاري في الجزائر قراءة في المرسوم التنفيذي رقم 18/ 213. مالك بن نبي للبحوث والدراسات . 331

عقد استغالل العقارات الوقفية العامة كآلية مستحدثة الستقطاب االستثمارات 332