دور التأمين في الوقاية من مخاطر ممارسة نشاط الاعتماد الإيجاري العقاري

المجلد 1 1 / العـــدد : 11 ( 2 3 20 ) ، ص 96 - 61 م جلـة القانون العقاري والبيئة 1 دور التأمين في الوقاية من مخاطر ممارسة نشاط االعتماد اإليجار ي العقاري The role of insurance in preventing the risks of real estate leasing activity عباسة طاهر  ، 1 كلية الحقوق والعلوم السياسية، جامعة ال جياللي ليابس، سيدي بلعباس، الجزائر [email protected] تاريخ االستالم: 52 / 10 / 5055 تاريخ القبول: 02 / 01 / 5052 تاريخ النشر: 52 / 01 / 5052 الملخص: تلجأ البنوك والمؤسسات المالية وشركات االعتماد اإليجاري إلى ا ستغالل التأمين في مجال منح التمويل لشراء العقارات التي تطلب المشاريع االقتصادية تمويل شرائها أو بنائها بصيغة االعتماد اإليجاري، و ي رجع ذلك إلى أهمية هذا النوع من الضمانات وما يوفره من حماية ضد املخاطر التي تتعرض لها ال مؤسسات الممولة نتيجة مما رستها لهذا النشاط. الكلمات المفتاحية: التأمين، املخاطر، التعويض، الضمانات، االعتماد اإليجار ي العقاري . Abstract: Banks, financial institutions and rental credit companies resort to using insurance in the field of granting financing for the purchase of real estate whose purchase or construction by economic projects in the form of rental credit, and this is due to the importance of this type of guarantee and the protection it provides against the risks to which the financing institutions are e xposed as a result of their practice of this activity. Keywords: insurance, risks, compensation, guarantees, rental credit . ______________________ _ ____ ______________

عباسة طاهر 70  عباسة طاهر مقدمة: تعتبر عقود التأمين من بين أهم الضمانات التي تشترطها البنوك والمؤسسات المالية وشركات االعتماد اإليجاري على المشاريع التي تلجأ إلى تمويل استثماراتها بصيغة االعتماد اإليجاري ، و قد القت هذه الوسيلة نجاحا كبيرا في الوقت الحاضر في الكثير من الدول المتقدمة حتى أصبح ت أسلوبا جد يدا الستغالل التأمين في مجال من ح التمويل. وترجع أهمية هذا النوع من الضمانات إلى الحماية التي يوفرها إزاء املخاطر التي تتعرض لها المشاريع االقتصادية الممولة حيث يمكن ل لمؤسسات الممولة من الحصول على مبلغ التأمين كتعويض في حالة وفاة المستفيد من التمويل أو توقفه عن سداد أ قساط األجرة أو هالك ا ألصل المؤجر. وبقدر تنوع صور التأمين، تتعدد الصور املختلفة للضمان التي تحفز البنوك والمؤسسات المالية عل ى منح القروض لتمويل االستثمارات ، وعلى هذا األساس تطرح اإلشكالية حول مدى فعالية هذا النوع من الضمانات وما يوفره من حماية للمؤسسات المالية الممارسة لنشاط ا العتماد اإليجاري وتشجيع لالستثمار . إن الهدف من هذه الدراسة هو التعرف على األحكام القانونية الخاصة بعقد التأمين كضمان يحمي البنوك والمؤسسات المالية وشركات االعتماد اإليجاري من األخطار الناجمة ع ن ممارسة نشاط االعتماد اإليجاري، كما تتجلى أهميتها أي ضا في الوقوف على التأمين بأنواعه و الذي أصبحت البنوك والمؤسسات المالية وشركات االعتماد اإليجاري تلجأ إليه وتشرطه على المشاريع التي تحتاج إلى تمويل نشاطا تها وتوسعتها باألصول العقارية بصيغة عقد االعتماد اإليجاري العقاري من أجل الوقاية أو التخ فيف من املخاطر ال تي تنشأ عن ممارسة هذا النشاط. وقد اعتمدنا في هذه الدراسة ع لى المنهج الوصفي التحليلي من خالل النصوص القانونية المنظ مة لعقدي التأمين واالعتماد اإليجاري ، كما استعنا بالمنهج المقارن إلبراز أهم النقائص مقارنة ببعض التشريعات والتي يمكن أن تعيق توظيف التأمين كضمان في ممارسة نشاط االعتماد اإليجاري، وقد قسمنا الدراسة إلى مبحثين تناولنا في األول توظيف التأمين كضمان في عقد االعتماد اإل يجاري العقار ي وفي الثاني صور التأمين وآثاره في هذا ال عقد .

دور التأمين في الوقاية من مخاطر ممارسة نشاط االعتماد اإليجار ي العقاري 71 ا لمبحث األول: توظيف التأمين كضمان في عقد االعتماد اإليجاري العقاري تواجه المؤسسات الممولة في عقود االعتماد اإليجاري بوصفها عمليات منح لقروض مصرفية، العديد من املخاطر التي تفرض عليها اتباع وسائل وقائية كإبرام عقود التأمين لصالحها كضمانات ، وهو ما يدفعنا إلى بيان مفهوم عقد االعتماد اإليجاري وأهم املخاطر التي تواجه ممارسة هذا النشاط. المطلب األول: مفهوم عقد االعتماد اإلبجاري العقاري للوقوف على مفهوم عقد االعتماد اإليجار العقاري البد من تعريف هذا العقد، ثم التطرق إلى األطراف ا لمشاركة في إبرام وتنفيذ العملية. أوال: تعريف عقد االعتماد اإليجاري العقاري يعرف الفقه عقد االعتماد اإليجاري العقاري بأنه العقد الذي ي مكن المستأجر من االنتفاع ب ا لعقار المؤجر لمدة محددة بالعقد، مقابل بدل إيجار يتفق عليه، ويكون للمستأجر في نهاية المدة إما تملك المال كله أو بعضه، مع مراعاة األجرة التي أداها المستأجر عند تحديد الثمن، أو رده، أو تجديد العقد بشروط أخرى يتفق عليها بين طرفي العقد 1 . وقد نص المشرع الجزائري في المادة 80 من األمر رق م 69 - 86 الم تعلق باالعتماد اإليجاري على أنه : " يعتبر عقد االعتماد اإليجاري لألصول غير المنقولة عقدا يمنح، من خالله طرف يدعى " المؤجر " وعلى شكل تأجير لصالح طرف آخر يدعى " المستأجر " مقابل الحصول على إيجارات ولمدة ثابتة، أصوال ثابتة مهنية أشتراها أو بنيت لحسابه، مع إمكانية المستأجر في الحصول على ملكي ة مجمل األصول المؤجرة أو جزء منها في أجل أقصاه انقضاء مدة اإليجار، ويتم ذلك في صيغة من الصيغ المذكورة أدناه، عن طريق التنازل تنفيذا للوعد بالبيع من جانب واحد، أو عن طريق االكتساب المباشر أو غير المباشر، حقوق ملكية األرض التي شيدت عليها العمارة أو العمارات المؤجرة، أو عن طريق التحويل قانونا ملكية األصول التي تم تشييدها على األرض والتي هي ملك المستأجر" 2 . 1 - محمود قديح محمد، الطبيعة القانونية لعقد التأجير التمويلي، دراسة مقارنة، دار الجامعة الجديدة، اإلسكندرية، 8800 . ، ص 96 . 2 - ااألمر رقم 69 - 86 مؤرخ في 08 جانفي 0669 ، يتعلق باالعتماد اإليجاري، ج ر عدد 80 ، صادر في 01 جانفي 0669 .

عباسة طاهر 72 ثانيا: الطابع الثالثي لع ملية االعتماد اإليجاري العقاري يعتبر عقد االعتماد اإليجاري العقاري من الناحية القانونية ثنائي األطراف يربط بين المؤسسة الممولة كمؤجر وطالب التمويل كمستأجر، إال أن تكوين هذا العقد وتنفيذه من الناحية الواقعية يتطلب تدخل البائع أو المقاول كطرف ثالث في العملية . 0 - المؤجر في عقد االعتماد اإليجاري العقاري حددت المادة األولى من األمر رقم 69 - 86 المتعلق باالعتماد اإليجاري من لهم صفة المؤجر في عقد االعتماد االيجاري، بحيث ال يمكن ألي شخص آخر ما عدا البنوك والمؤسسات المالية وشركات التأجير المؤهلة قانونا وصراحة للقيام بهذا النشاط، واستبعد المشرع الجزائري الشخص الطبيعي كمؤجر من ممارسة نشاط االعتماد اإليجاري العقاري ، عند تحديد طبيعته على سبيل الحصر في األمر ، فالبنوك أو المؤسسات المالية في القانون رقم 68 - 08 المتعلق بالنقد والقرض هي أشخاص معنوية 1 ، كما اشترط المشرع الجزائري على المؤسسة الممولة أن تكون في شكل شركة مس اهمة مستبعدا جميع أنواع الشركات األخرى وهو ما أوجبه األمر 80 - 00 المتعلق بالنقد والقرض المعدل والمتمم في المادة 00 منه على البنوك والمؤسسات المالية 2 ، والمادة 80 من النظام رقم 69 - 06 املحدد لكيفيات تأسيس شركات االعتماد اإليجاري وشروط اعتمادها بالنسبة لشركات ا العتماد اإليجاري 3 . 1 - المادتين 001 و 006 من القانون رقم 68 - 08 ، المتعلق بالنقد والقرض، الملغى. 2 - نصت المادة 00 من األمر 80 - 00 ، ال مؤرخ في 89 أوت 8880 ، يتعلق بالنقد والقرض، ج ر عد د 68 ، صادر في 82 أوت 8880 ، معدل ومتمم بالقانون رقم 86 - 80 المؤرخ في 88 جويلية 8886 ، المتضمن قانون المالية التكميلي لسنة 8886 ، ج ر عدد 11 ، صادر في 89 جويلية 8806 ، وباألمر رقم 08 - 81 المؤرخ في 89 أوت 8808 ، ج ر عدد 68 ، صادر في 80 سبتمبر 8808 ، والمتمم بالقانون ر قم 02 - 08 المؤرخ في 00 أكتوبر 8802 ، ج ر، عدد 62 ، صادر في 08 أكتوبر 8802 ، على أنه " يجب أن تؤسس البنوك والمؤسسات المالية الخاضعة للقانون الجزائري في شكل شركات مساهمة ". 3 - نصت المادة 80 من النظام رقم 69 - 86 ، املحدد لكيفيات تأسيس شركات االعتماد اإليجاري وشروط اعتمادها على أنه" ال يمكن تأسيس شركات االعتماد اإليجاري المنصوص عليها في المادة 88 أعاله، إال على شكل شركة مساهمة طبقا للشروط املحددة في التشريع المعمول به "

دور التأمين في الوقاية من مخاطر ممارسة نشاط االعتماد اإليجار ي العقاري 73 2 - المستأجرفي عقد االعتماد اإليجاري العقاري يعتبر المستأجر ثاني طرف في عقد االعتماد االيجاري العقاري وهو املحور املحرك لهذه العملية نظ را لحاجته إلى االنتفاع بأصول عقارية تتفق مع طبيعة نشاطه، فهو يملك الخبرة الفنية ولكن ينق ص ه التمويل لذا يلجأ إلى المورد أو المقاول للتفاوض معه من أجل شراء األصول أو تشييدها الستعمالها في نشاطه االقتصادي 1 ، وبالرجوع إلى نص المادة األولى من األمر رقم 69 - 86 المتعلق باالعتم اد اإليجاري ن ج د أن المشرع اشترط أن يكون المستأجر متعامال اقتصاديا سواء كان ش خص ا طبيعي ا أو معنوي ا جزائري أو أجنبي تابع للقانون العام أو الخاص 2 ، ويقصد بالمتعامل االقتصادي كل شخص طبيعي أو معنوي يمارس نشاطات اإلنتاج والتوزيع والخدمات 3 ، فهو منتج أو تاجر أو حرفي أو مقدم خدمات أيا كانت صفته القانونية يمارس نشاطه في اإلطار المنهي العادي أو يقصد تحقيق الغاية التي أنشأ من أجلها 4 . 3 - الطرف الثالث في عقد االعتماد اإليجاري العقاري : لم ينص المشرع الجزائري صراحة على وجود طرف ثالث إلتمام عملية االعتماد اإليجاري العقار ي في األمر رقم 69 - 86 المتعلق باالعتماد اإليجاري، وبالتالي فيمكن للمؤجر الحصول على األصول محل العقد من المستأجر أو من الغير إعماال لمبدأ حرية التعاقد، فإذا تطلب تنفيذ االتفاق الذي يربط بين مؤجر األصل والمشروع المستفيد تدخل طرف ثالث 5 ، فإن هذا الطرف يختلف بحسب محل ا لعقد، ففي حالة 1 - نجوى إبراهيم البدالي، عقد اإليجار التمويلي، دار الجامعة الجديدة، اإلسكندرية، 8886 ، ص 022 . 2 - المادة األولى من األمر 69 - 86 ، المتعلق باالعتماد اإليجاري. 3 - أمر رقم 66 - 89 مؤرخ في 86 جانفي 0666 ، يتعلق بالمنافسة، ج ر عدد 09 ، صادر في 88 فيفري 0666 . 4 - المادة 03 من القانون رقم 81 - 88 المؤرخ في 80 يونيو 8881 ، املحدد للقواعد المطبقة على الممارسات التجاري ة، ج ر عدد 10 ، صادر في 82 جوان 8881 ، المعدل والمتمم بالقانون رقم 08 - 89 المؤرخ في 06 أوت 8808 ، ج ر عدد 19 ، صادر في 00 أوت 8808 . 5 - عرف المشرع المصري في الفقرة 13 من المادة 01 من القانون رقم 029 لسنة 8800 ، المنظم لنشاطي التأجير التمويلي والتخصيم، المورد أو مالك العقار بأنه" الشخص الذي ينقل ملكية األصل المؤجر محل عقد التأجير التمويلي إلى المؤجر"، أما الفقرة الرابعة عشر من نفس المادة فعرفت المقاول بأنه " الطرف الذي يقوم بتشييد منشآت تكون محال لعقد التأجير التمويلي."

عباسة طاهر 74 العقار الذي سبق بناؤه يكون مالكه في المركز القانوني للبائع، أما بالنسبة للعقار الذي لم يسبق بناؤه فمن يباشر عملية البناء يكون في المركز القانوني للمقاول 1 . المطلب الثاني: األخطارالتي تواجه ممارسة نشاط االعتماد اإليجاري العقاري تتعرض المؤسسات الممولة إلى الكثير من املخاطر بسبب ممارسة نشاط االعتماد اإليجاري العقاري كوفاة المستفيد من التمويل أو توقفه عن سداد أقساط األجرة أو هالك ال عقار المؤجر . أوال - إخالل المستأجرب الوفاء بقسط اإليجار: يلتزم المستأجر مقابل حق انتفاعه بالعقار المؤجر بأن يدفع للمؤجر في التواريخ المتف ق عليها المبالغ املحددة كإيجارات في عقد االعتماد اإليجاري العقاري طوال مدة اإليجار غير القابلة ل إللغاء 2 ، ويعتبر هذا االلتزام من بين أهم التزامات الرئيسية الملقاة على عاتقه ، حيث يجب عليه الوفاء به سواء ا نتفع باألصل المؤجر أو لم ينتفع به، ما دام األصل المؤجر في حيازته 3 ، ويمكن للمؤجر كجزاء لإلخالل بالوفاء بقسط اإليجار أن يضع حدا لحق المستأجر في االنتفاع باألصل المؤجر واسترجاعه بالتراض ي أو عن طريق مجرد أمر غير قابل لالستئناف يصدر بذيل عريضة عن رئيس محكمة م كان إقامة المؤجر، وذلك في حالة عدم دفع المستأجر لقسط واحد من اإليجار، مع احترام المؤجر لإلجراء المنصوص طبقا لنص الفقرة األولى من المادة 88 من األمر رقم رقم 69 - 86 المتعلق باالعتماد اإليجاري، والمتمثل في قيام المؤجر بإشعار مسبق أو إعذار لمدة 06 يوما كاملة، و يكون له حينها التصرف بأي صيغة يشاء . ثانيا - شهر تصفيته: إفالس المستأجرأو يستخلص الفقه طابع االعتبار الشخص ي من القواعد المنظمة لعقد االعتماد اإليجاري العق اري من خالل اعتبار المشرع الجزائري له عملية قرض 4 ، فهو كسائر العقود المصرفية وبوجه عام جميع عقود 1 - هاني محمد دويدار، النظام القانوني للتأجي ر التمويلي، ط 88 ، مكتبة اإلشعاع، اإلسكندرية، 0600 ، ص 06 . 2 - المادة 08 من األمر رقم 69 - 86 ، المتعلق باالعتماد اإليجاري. 3 - بلهامل هشام، أثار عقد االعتماد اإليجاري في التشريع الجزائري، مذكرة لنيل شهادة الماجستير في القانون، جامعة 88 أوت 0666 ، سكيكدة، 8801 .ص 22 . 4 - المادة 80 من األمر رقم 69 - 09 المتعلق باالعتماد االيجاري.

دور التأمين في الوقاية من مخاطر ممارسة نشاط االعتماد اإليجار ي العقاري 75 االئتمان، من قبيل عقود االعتبار الشخص ي ألنها تقوم على عنصر الثقة في شخص العميل أو متلقي االئتمان 1 ، لذلك يتوقف قرار شركة االعتماد اإليجاري بقبول تمويل المشروع أو رفضه على األوراق والمستندات التي تطلب تقديمها م ن المستأجر والخا صة بنشاطه ، حتى تتحقق لديها الثقة فيه وفي قدرته على الوفاء بالتزاماته الناشئة عن العقد وخاصة االلتزام بدفع األجرة 2 . ورغم ذلك تحرص شركات االعتماد اإليجاري دوما على حماية نفسها من خطر إعسار المستأجر وعجزه عن مواجهة األعباء الناشئة عن العقد، لذلك تشمل عقودها دوما شرطا فاسخا صريحا في العقد إذا ما صدر قرار بإشهار إفالس المستأجر، وبالتالي يفسخ العقد دون حاجة إلى أي إعذار أو اتخاذ أية إجراءات قضائية، بشرط فقط أن يكون الحكم نهائيا، حتى ال ينهار نشاط المستأجر بموجب حكم قابل للطعن، ويحتمل فسخه خاصة وأن وكيل المتصرف القضائي قد ال يط لب استمرار العقد 3 . كما يترتب على انقضاء الشخص االعتباري خضوعه للتصفية لمعرفة ما له من حقوق وما عليه من ديون، وتعتبر التصفية أثر مترتب بقوة القانون على انقضاء الشركة 4 ، ويتولى المصفي القيام بجميع األعمال الال زمة لتصفية الشخص المعنوي بتحصيل حقوقه وسداد ديونه واستخراج الصافي من أمواله لقسمته بين الشركاء، ولما كان األمر يقتض ي استمرار المصفي في تنفيذ العقود التي يلزم استمرارها ومنها عقد االعتماد اإليجاري العقاري لتصفية الشخص االعتباري كمستأجر، فإن المصفي طبقا للما د ة 200 من القانون التجاري هو الذي يمثل شركة المستأجر في عقد االعتماد اإليجار. 1 - هاني محمد دويدار، النظام القانوني للتأجير التمويلي، المرجع السابق، ص 106 . 2 - نجوى إبراهيم البدالي، المرجع السابق، ص 808 . 3 - باسم هالل مسلم القالب، التأجير التمويلي، دراسة مقارنة، دار الراية للنشر والتوزيع، عمان، 8886 .ص 060 . 4 - القفرة 80 من المادة 299 من القانون رقم 26 - 66 المؤرخ في 89 سبتمبر 0626 ، يتضمن القانون التجاري، ج ر عدد 080 ، الصادر في 06 ديسمبر 0626 ، معدل ومتمم بالقانون رقم 06 - 88 المؤرخ في 30 ديسمبر 8806 ، ج ر عدد 20 ، الصادر في 08 ديسمبر 8806 ، وبالقانون رقم 88 - 86 المؤرخ في 86 ماي 8888 ، ج ر عدد 08 ، صادر في 01 ماي 8888 . " تعتبر الشركة في حالة تصفية من وقت حلها مهما كان السبب".

عباسة طاهر 76 ثالثا - موت المستأجر: يفسخ عقد االعتماد اإليجاري العقاري من جهة شركة االعتماد اإليجاري إذا توفي المستأجر أو فقد أهليته كونه يؤثر في االعتبار الشخص ي الذي يقوم عليه العقد باعتباره من عقود االئتمان، بما أن شركة االعتماد اإليجاري في شخص المستأجر، سواء في مقوماته الشخصية، أو في قدرته على مواجهة األعباء الناشئة عن العقد هي التي تدفعها إلى إبرام ا لعقد معه، وال تنصرف آثار عقد االعتماد اإليجاري العقاري بعد وفاة المستأجر إلى ورثته بوصفهم خلفا عاما، خالفا للقواعد العامة في عقد اإليجار التقليدي. أما في حالة كون المستأجر شخصا معنويا، سواء كان شركة أموال أو أشخاص فإن العقد كذلك ينقض ي بانقضاء ال شخصية المعنوية للشركة، كونه بمثابة موت بالنسبة للشخص الطبيعي، إذ لم يعد هناك مجال الستمرار بقاء الشخص المعنوي الذي يستمد وجوده من عقد الشركة، ويتعذر على الشركة استيفاء حقوقها والوفاء بديونها، ويأخذ فقدان األهلية حكم الوفاة، التحاد العلة بينهما، وهي أنه يتع ذ ر على شرك ة االعتماد اإليجاري االستمرار مع الشخص الذي ينوب عن المستأجر قانونا. 1 رابعا - تلف األصل المؤجر: هالك أو يترتب على التزام المؤسسة الممولة طبقا للقواعد العامة بتمكين المشر وع المستفيد من اال نتفاع با ألصل المؤجر طيلة م دة عقد االعتماد اإليجاري العقاري تحمل تبعة الهالك بسبب القوة القاهرة وبغير خطأ من المستفيد، فإذا كان الهالك كليا انفسخ العقد بقوة القانون 2 ، أما إذا كان هالك األص ل المؤجر جزئيا فإنه ال يؤدي إلى فسخ العقد إذا لم يترتب عليه عدم صالحية محل العقد ألداء الغرض الذي أجر من 1 - آيت ساحد كهينة، اختالل توازن االلتزامات في عقد االعتماد اإليجاري، أطروحة لنيل شهادة الدكتوراه في القا ن ون، كلية الحقوق والعلوم السياسية، جامعة مولود معمري، تيزي وزو، 8809 . ص 080 . 2 - لم ينص المشرع الجزائري في األمر رقم 69 - 86 ، المتعلق باالعتماد اإليجاري على تحمل المؤجر لتبعة الهالك، خالفا للمشرع المصري الذي نص صراحة في المادة 82 من القانون رقم 029 لسنة 8800 الخاص بتنظيم نشاطي التأجير التمويلي والتخصيم على تحمل المؤجر تبعة هالك األصل المؤجر إذا لم يكن بسبب المستأجر.

دور التأمين في الوقاية من مخاطر ممارسة نشاط االعتماد اإليجار ي العقاري 77 أجله ، ول م يؤدي إلى نقص االنتفاع نقصا كبيرا 1 ، ويتعين على المستأجر في هذه الحالة إصالح هذا الهالك باعتبار الهالك الجزئي يدخل ضمن التزامات المستأجر بالصيانة واإلصالحات البسيطة 2 ، غير أن الهالك الذي يكون على قدر من الجسامة ويتعذر إصالحه فإنه يأخذ حكم الهالك الكلي 3 . أما إذا هلك األ صل المؤجر بسبب المشروع المستفيد، فإن المؤسسة الممولة في هذه الحالة ال تتحمل تبعة الهالك وإنما يتحملها المستفيد، ويستمر هذا األخير بااللتزام في أداء القيمة اإليجارية أو الثمن المتفق عليه في المواعيد املحددة طيلة مدة العقد مع مراعاة ما تحصل عليه المؤسسة الممولة من مبالغ التأمين 4 ، ويعتبر التزام المشروع المستفيد بأداء أقساط األجرة عن المدة المتبقية بمثابة تعويض عن الضرر الذي لحق المؤجر نتيجة خطأ المستفيد الذي تسبب في هالك العقار المؤجر 5 . المبحث الثاني : صورالتأمين وآثاره في عقد االعتماد اإليجاري العقاري نطاق تطبيق التأمين غير محدد، فكلما تعددت األخطار ظهرت أنواع جديدة من التأمين، وهو ما يفسر تعدد صور التأمين التي تلجأ إليها المؤسسة الممولة، فتطلب من المستأجر التأمين على ا ألصل المؤجر، خطر الحريق، الكوارث الطبيعية، التأ مين على حياة طالب التمويل والمسؤولية المدنية ، كما يترتب على التأمين في عقد االعتماد اإليجاري العقاري آثار قانونية بالنسبة ألطرافه. المطلب األول : صورالتأمين في عقد االعتماد اإليجاري العقاري ت ت عدد صور التأمين التي تلجأ إليها المؤسسة الممولة، فتطلب من المستأجر التأمين على األصل المؤجر، خطر الحريق، الكوارث الطبيعية، التأمين على حياة طالب التمويل والمسؤولية المدنية . 1 - تنص المادة 100 من ق م ج على أنه " إذا هلكت العين المؤجرة أثناء مدة اإليجار هالكا كليا يفسخ اإليجار بحكم القانون ." 2 - المادة 06 من األمر رق م 69 - 86 ، المتعلق باالعتماد اإليحاري، والمادة 126 من ق م ج. 3 - عبد الرحمان السيد قرمان، المرجع السابق، ص 000 . 4 - المادة 82 من القانون المصري رقم 029 لسنة 8800 ، الخاص بتنظيم نشاطي التأجير التمويلي والتخصيم. 5 - نجوى إبراهيم البدالي، المرجع السابق، ص 089 .

عباسة طاهر 78 أوال - التأمين على األصل المؤجر: المشروع المستفيد من التمويل ملزم باملحافظة على األصل المؤجر في عقد االعتماد اإليجاري ا لعقاري ، لذلك أوجبت عليه مختلف التشريعات المنظمة لهذا العقد التأمين عليه، السيما المشرع الجزائري ا لذي أوجب على المستفيد التأمين على األصول غير المنقولة ضد مخاطر الحريق فق ط . 1 - التأمين من خطرالحريق: يصنف التأمين ضد الحريق ضمن التأمينات على األشياء التي تتعلق بمخاطر مختلفة تصيب المالك في أمواله المنقولة والعقارية، وبالتالي فإن أحكام التأمين من خطر الحريق تسري بوجه عام على جميع أنواع التأمين على األشياء. وقد أدرج ال مشرع الجزائري قسم خاص يتعلق بتنظيم الحريق بموجب القانون رقم 66 - 82 المتعلق بالتأمينات في المواد من 11 إلى 10 ، إذ أصبح هذا النوع من التأمين إجباري يفرضه القانون على بعض األنشطة التي تمارسها المؤسسات االقتصادية والصناعية، فتقوم باالكتتاب لحماية مصالحها التجار ية وكذا ممتلكاتها، والحريق هو الخسارة الناجمة عن االلتهابات واالشتعال العدواني للنيران بما في ذلك التلف المباشر أو الضرر الذي ينجم عن الحريق 1 . وبالنسبة لعقود االعتماد اإليجاري العقاري، فإن المؤسسة الممولة تطلب من المشروع المستفيد التأمين على ا لعقار المؤجر لتغطية خطر الحريق الذي يجب أن يشتمل على ضمان المبنى بذاته بكل مكوناته من أساس وأعمدة وأبواب ونوافذ وجدران وساللم وأجهزة توصيل وغيرها، ويتم طلب هذا التأمين كضمان للحصول على التعويض في حالة تعرض العقار محل عملية التمويل لخطر الحريق فهذا التأمين يحمي مصلحة المؤسسة الممولة من خطر عدم الوفاء 2 . 1 - حميدة جميلة، الوجيز في عقد التأمين، دراسة على ضوء التشريع الجزائري الجديد للتأمينات، دار الخلدونية، الجزائر، 8808 ، ص 009 . 2 - عبد الرزاق بن خروف، التأمينات الخاصة في التشريع الجزائري، التأمينات البرية، ج 80 ، دار الخلدونية، الجزائر، 8809 ، ص 809 .

دور التأمين في الوقاية من مخاطر ممارسة نشاط االعتماد اإليجار ي العقاري 79 2 - التأمين على أخطارالكوارث الطبيعية: يعتبر التأمين على الكوارث الطبيعية الصورة الثانية للتأمين على األشياء، حيث يتعين على كل مالك لعقار مبني، سواء كان شخصا طبيعيا أو معنويا ما عدا الدولة، يمارس ن شاطا صناعيا أو تجاريا أن يكتتب عقد تأمين على األضرار يضمن المنشآت الصناعية أو التجارية ومحتواها من آثار الكوارث الطبيعية 1 ، وهو ما أشار إليه المشرع الجزائري في األمر رقم 80 - 08 المتعلق بإلزاميـة التـأمين علـى الكوارث الطبيعية وبتعويض الضحايا 2 . كما حددت المادة 88 من نفس األمر المقصود بالكوارث الطبيعية، وقد حددت األخطار في عقود التأمين من آثار الكوارث الطبيعية بنوع من التفصيل في المادة 88 من المرسوم التنفيذي رقم 81 - 890 المتضمن تشخيص الحوادث الطبيعية المغطاة بإلزامية التأمين على آثار الكوارث الطب ي عية واملحدد لكيفيات إعالن حالة الكارثة الطبيعية. وتتمثل هذه الكوارث في الزالزل، الفياضانات و سوائل الوحل، العواصف والرياح الشديدة، تحرك قطع األرض 3 . وبالتالي، يفر ض عقد االعتماد اإليجاري العقاري على المستفيد التأمين على العقار المؤجر ضد كافة امل خاطر كالحرائق والفيضانات واالنفجار ا ت وحوادث العمل. ففي حالة تحقق واحد منها يلتزم المستفيد بإعالم المؤسسة الممولة بذلك على جناح السرعة 4 ، ويتحمل المستفيد األخطار المتعلقة بالعقار المؤجر والتي يمكن أن تؤدي إلى هالكه. وال يقتصر نطاق تبعة الهالك على األحوال الت ي يرجع فيها الهالك إ لى خطأ المستفيد فقط، وإنما يمتد إلى حاالت السبب األجنبي ومنه القوة القاهرة. وال يتفادى تلك التبعة إال في الحالة التي يرجع فيها الهالك إلى خطأ المؤسسة الممولة وهو ما يصعب تصوره عمليا 5 . 1 - زهدور كوثر، التأمين والمسؤولية عن األخطار المتعلقة بالعقارات في التشريع الجزائري، مجلة القانون العقاري والبيئة، املجلد 82 ، العدد 80 ، كلية الحقوق والعلوم السياسية، جامعة عبد الحميد بن باديس، مستغانم، 8806 ، ص 86 . 2 - المادة 80 من األمر رقم 80 - 08 المؤرخ في 89 أوت 8880 ، المتعلق بإلزاميـة التـأمين علـى الكوارث الطبيعية وبتعويض الضحايا، ج ر عدد 68 ، صادر في أوت 88 80 . 3 - مرسوم تنفيذي رقم 81 - 890 مؤرخ في 81 أوت 8881 ، يتضمن تشخيص الحوادث الطبيعية المغطاة بإلزامية التأمين على آثار الكوارث الطبيعية ويحدد كيفيات إعالن حالة الكارثة الطبيعية، ج ر عدد 66 ، صادر في 80 سبتمبر 8881 . 4 - المادة 08 من الشروط العامة لالعتماد اإليجاري لألصول غير المنقولة كما يمارسه بنك البركة الجزائري . 5 - هاني محمد دويدار، النظام القانوني للتأجير التمويلي، المرجع السابق، ص 109 .

عباسة طاهر 80 ثانيا - التأمين على حياة طالب التمويل: نظرا لخصوص ية عقد االعتماد اإليجاري العقاري والبعد االئتماني فيه ، تفضل شركة االعتماد اإليجاري أن ينفذ العقد من المستأجر شخصيا، وتطلب تأمينا على حياته، ويترتب على انقضاء العقد بوفاته انقضاء االلتزام بالوفاء باألجرة واسترداد المؤسسة الممولة لأل صل المؤجر الممل وك لها م ع استبقاء ما تكون قد قبضته من المستفيد من أقساط األجرة إذا قابلت بالفعل انتفاع المستفيد باأل صل قبل وف اته، أما إذا لم تسمح قيمة األ صل في السوق حين استرداده بتغطية المبالغ التي كانت لتستحق في فرض المض ي في تنفيذ العقد وبلوغه منتهاه، فإن المؤسسة الممو لة تحتاط بحصولها على تأمين بمقتضاه ي تعهد المؤمن بأن يدفع لها كمستفيد مبلغا من المال في حالة موت طالب التمويل أو مع بقائه حيا بعد فترة محددة، فهذا التأمين يرد على حياة المستفيد من التمويل بمعنى أن دفع مبلغ التأمين يتوقف على موته أو على بقائه حيا بعد مدة زمن ية معينة 1 . ويشترط أال يقل مبلغ التأمين الذي تتعهد شركة التأمين بدفعه لشركة االعتماد اإليجاري عند وفاة المستفيد من التمويل عن ثمن شراء األصل أو تكلفة بنا ء العقار وهو المبلغ الفعلي الذي تقوم المؤسس ة الممولة بدفعه عند شرائها للعقار محل عقد االعتماد اإليجاري العقاري تمهيدا لوضعه تحت تصرف طالب التمويل لالنتفاع به، وبهذا الشرط تتفادى المؤسسة الممولة أي خسارة يمكن أن تنجم عن انقضاء عقد االعتماد اإليجاري العقاري بسب وفاة المستفيد من التمويل، فهي تستبقي ما تكون قبضته من أقساط األجرة قبل الوفاة، باإلضافة إ لى حصولها على مبلغ التأمين من شركة التأمين المساوي ألصل رأس المال واستردادها للعقار بما يكون له من قيمة في السوق تحصل عليها المؤسسة الممولة بتصرفها فيه 2 . وعلى هذا األساس، يكون التأمين على الحياة ليس ضمانا الستيفاء األجرة بقدر ما هو ضمان ضد مخاطر إعادة تسوي ق األصل بعد استرداده على إثر انقضاء عقد االعتماد اإليجاري العقاري 3 . ثالثا - التأمين على المسؤولية المدنية: 1 - تنص المادة 96 من األم ر رقم 66 - 82 ، المتعلق بالتأمينات على أنه:" التأمين في حالة الوفاة بأنه عقد يتعهد بموجبه المؤمن بدفع مبلغ معين للمستفيد أو المستفيدين عند وفاة المؤمن له مقابل قسط وحيد أو دوري، وبالرجوع". 2 - المادة 10 من األمر رقم 69 - 86 ، المتعلق باالعتماد اإليجاري. 3 - آيت ساحد كهينة، اختالل توازن االلتزامات في عقد االعتماد اإليجاري، المرجع السابق، ص 020 .

دور التأمين في الوقاية من مخاطر ممارسة نشاط االعتماد اإليجار ي العقاري 81 أشار المشرع الجزائري إلى هذا النوع من التأمين في المادة 69 من األمر رقم 66 - 82 المتعلق بالتأمينات، حيث يهدف هذا النوع إلى تأمين المؤمن له من رجوع الغير عليه بالمسؤولية، فالضرر في هذه الحالة يصيب ماله بطريقة غير مباشرة وهو ضرر ينجم عن تحقق المسؤولية، وغالبا ما يكون مصدر ه المسؤولية التقصيرية. فالمؤمن له في هذا النوع ال يؤمن على المضرور أو الضحية بل يؤمن على ماله من رجوع المضرور أو الضحية عليه بالتعويض، ويستوي األمر فيما إذا كان الضرر قد أصاب الغير في ماله أو جسده. ويكون املحل في التأمين من المسؤولية في غالب الحاالت غير معين، فيصعب بذلك معرفة مدى نتائج هذه المسؤولية وقت التعاقد مما يزيد األمر تعقيدا في تحديد مبلغ التأمين، وقد جرى العمل بأن يتفق األطراف إما بتعيين حد أقص ى لمبلغ التأمين، وإما أن يكون هذا المبلغ غير محدد ، وبذلك يلتزم المؤم ن بأن يقدم تعويضا كامال وقت تحقق الخطر ومهما كان حجم المسؤولية 1 . وطبقا للقواعد العامة في المسؤولية التقصيرية، يمكن للغير إثارة مسؤولية شركة االعتماد اإليجاري عن األ ضرار الناشئة عن استعمال األ صل المؤجر بصفتها المالك له رغم اعتبار المشروع المستفيد ح ائزا أو حارسا له سلطة اإلشراف والتوجيه دون تدخل من المؤسسة الممولة، ومع ذلك ال تأمن هذه األخيرة من إمكانية رجوع المضرور عليها بالمسؤولية بمقتض ى قرينة مالك الش يء حارسه، والتي لها أهمية كبيرة بالنسبة للمضرور في حالة جهله بواقعة نقل الحراسة إلى شخص آخر 2 . يتض من عقد االعتماد اإليجاري العقاري في أغلب األحوال شرطا صريح ا يعتبر بموجبه ال مشر وع طالب التمويل حارسا ل ألصل المؤجر محل العقد بداية من تاريخ تسلمه له وحتى انقضاء العقد، وبما أن المسؤولية ليست من النظام العام، فقد ترك المشرع الجزائري عبء تحملها التفاق األطراف، سواء كان األصل المؤجر منقوال أو عقارا حسب ما نصت عليه الم ادة 02 من األمر رقم 69 - 86 المتعلق باالعتماد اإليجاري، والذي أكدته المادة 06 من نفس األمر. وإذا أغفل األطراف النص عليها في العقد، تطبق قواعد القانون المدني ما عدا حالة وجود استثناءات منصوص عليها في هذا األمر أو عدم تالءم بعض القواعد العامة في القانون المدني مع طبي عة عقد االعتماد اإليجاري العقاري الذي يعتبر كعملية قرض، 3 . 1 - جديدي معراج، المرجع السابق، ص 001 . 2 - حوالف عبد الصمد، المرجع السابق، ص 008 . 3 - خدروش الدراجي، المرجع السابق، ص 018 .

عباسة طاهر 82 المطلب الثاني : آثارالتأمين في عقد االعتماد اإليجاري بما أن عقد التأمين من العقود الملزمة للجانبين فإنه ينش ئ في عقد االعتماد اإليجاري العقاري التزامات متبادلة بين طرفيه، المؤمن والمؤمن له، مما يقتض ي دراسة هذه االلتزامات، فنبحث في التزامات المؤمن له والتي تقع على عاتق المشروع المستفيد من التمويل ، كما نبحث في التزامات المؤمن . أوال: إلتزام المشروع المستفيد من التمويل بالتزامات المؤمن له يلتزم المشروع المستفيد في عقد االعتماد اإليجاري العقاري بجميع االلتزامات التي يرتبها عقد الت أمين ويكون مدينا بها بصفته الشخصية، وال أثر لتعيين المؤسسة الممولة مستفيدا من عقد التأمين ألنها ليست طرفا في العقد وال تلتزم بش يء نحو المؤمن، وال أثر لقبول ا لممول لهذا التأمين. 1 - إلتزام المشروع المستفيد بتقديم البيانات الالزمة إلبرام عقد التأمين: بما أن المشروع المستفيد من التمويل هو الذي يتعاقد باسمه وال عالقة للمؤسسة الممولة بذلك باعتبارها مستفيدا من عقد التأمين 1 ، فإنه يلتزم بالتصريح عند اكتتاب العقد بجميع البيانات والظروف المعروفة لديه ضمن استمارة أسئلة تسمح للمؤمن بتقدير األخطار التي يتكفل بها 2 . وفي حالة اإلخالل بااللتزام بالتصريح، فإن المشرع الجزائري ميز بموجب المادة 06 من األمر رقم 66 - 82 المتعلق بالتأمينات بين حالتين، حالة عدم التصريح با لبيانات المطلوبة أو التصريح املخالف للح قيقة بحسن نية، وحالة عدم اإلدالء بسوء نية. فإذا اكتشف المؤمن قبل وقوع الحادث نقص المعلومات والبيانات المقدمة أو عدم صحتها، فبإمكانه اإلبقاء على العقد مقابل زيادة القسط إلى الحد الذي يتناسب مع الخطر خالل 06 يوما تسري م ن يوم علمه بالحقيقة. وإذا رفض المستأجر الزيادة، فإن العقد يفسخ وتعاد له األقساط المدفوعة والت ي تغطي المدة الباقية من التأمين ، كما يحتفظ المؤمن باألقساط التي تغطي الفترة السابقة للفسخ لعدم سريانه بأثر رجعي 3 . أما إذا لم يكتشف المؤمن الحقيقة بعدم مطابقة 1 - باسم هالل مسلم القالب، المرجع السابق، ص 089 . 2 - المادة 06 من األ مر رقم 66 - 82 ، المتعلق بالتأمينات. 3 - عبد الرزاق بن خروف، المرجع السابق، ص 081 .

دور التأمين في الوقاية من مخاطر ممارسة نشاط االعتماد اإليجار ي العقاري 83 البيا نات مع الخطر إال بعد وقوع الحادث فال يمكنه التمسك بفسخ العقد ألن الخطر تحقق ويجب عليه تنفيذ التزامه بتغطيته، ولكن يخفض التعويض في حدود األقساط المدفوعة منسوبة لألقساط المستحقة فعال مقابل األخطار المعنية مع تعديل العقد للمدة الباقية من سريانه 1 . 2 - تصريح الم تفاقمه شروع المستفيد بتغيرالخطرأو غالبا ما ينشأ بعد إبرام عقد التأمين ظروف تغير أو تزيد في الخطر المؤمن منه، ويترتب على ازدياد أو تفاقم الخسائر الناتجة عن تحققه أن يصبح التزام المؤمن بالضمان أشد عبئا، وفي هذه الحالة يجب أن يخطر المشروع المستفيد من التمويل المؤمن بهذه الظروف ليعيد النظر في العقد على أساس المعطيات والمعلومات المستجدة 2 . وفي هذه الحالة، يلتزم طالب التمويل باإلدالء والتصريح بجميع البيانات والظروف التي من شأنها الـتأثير في قبول أو رفض المؤمن االستمرار في التأمين بشروط جديدة أو بالشروط ا ألصـلية، ويكون المشروع المستفيد ملزما ومطالبا بإعالم المؤمن بالحاالت الخاصة الواردة في الوثيقة، وكل استعمال مغاير لما تم النص عليه يجب على المؤمن له التصريح به 3 . 3 - إلتزام المشروع المستفيد بدفع أ قساط التأمين: تطبيقا للقواعد العامة المنصوص عليها في القانون المدني التي تجيز ألي شخص له مصلحة في إبقاء التأمين أن يحل محل مكتتب التأمين في دفع األقساط 4 ، فإنه يقع على عاتق المشروع المستفيد التزام تجاه المؤمن بدفع أقساط التأمين رغم انتقال الحق في مبلغ التأمين إلى المؤس سة الممولة، لذلك ال يستط يع المؤمن وال يحق له مطالبتها بهذه األقساط وإن قبلت التأمين الذي أبرم لصالحها 5 . 1 - الفقرة 80 من المادة 06 من األ مر رقم 66 - 82 ، المتعلق بالتأمينات. 2 - الفقرة 80 من المادة 06 من األمر رقم 66 - 82 ، المتعلق بالتأمينات. 3 - عبد الرزاق بن خروف، المرجع السابق، ص 086 . 4 - المادة 00 من نفس األمر ، والتي تعتبر تطبيقا للقواعد العامة المنصوص عليها في المادة 860 من ق م ج والتي تقض ي بصحة الوفاء من المدين أو من نائبه أو من أي شخص له مصلحة في الوفاء، كما يجوز للغير أن يقوم بوفاء القسط وفقا للقواعد الع امة المقررة في وفاء الغير للدين ثم يكون لهذا الغير الرجوع على المدين بما وفاه. 5 - بسام هالل مسلم القالب، المرجع السابق، ص 082 .

عباسة طاهر 84 ويتم تنفيذ الوفاء بالقسط كأصل عام فور إبرام العقد أي بمجرد ترتب هذا االلتزام في ذمة المشروع المستفيد، إال أن المادة 06 من األمر رقم 66 - 82 المتعلق بالتأمينات نصت على أن المؤمن له يلتزم يدفع القسط أو االشتراك في الفترات المتفق عليها، أي كلما حل أجل االستحقاق طوال المدة املحددة في العقد. كما قد يشترط المؤمن على المشروع المستفيد أن يدفع القسط دفعة واحدة ومقدما حتى يتمكن من مواجهة املخاطر التي يلتزم بتغ طيتها، ومهما كانت كيفية دفع المستفيد للقسط، سواء أداه دفعة واحدة أو على عدة دفعات متتالية، فإنه يتسلم مقابل ذلك مخالصة يستطيع أن يثبت بها تنفيذه اللتزامه 1 ، ن مكان الوفاء بالقسط، وبما أنه ال يوجد نص في األمر رقم 66 - 82 المتعلق بالتأمينات يقض ي بوجوب أن يقع الوفا ء في مكان معين ولم يحدد في العقد، فإنه يكون طبقا للقواعد العامة في موطن المدين، ويعتبر في هذه الحالة المشروع المستفيد هو المدين وشركة التأمين هي الدائن، فهي التي تسعى إلى المطالبة بالدين 2 ، غير أنه جرت العادة لدى شركات التأمين على تضمين وثائق التأمين ش رطا يقض ي بوجوب الوفاء بالقسط في موط ن المؤمن 3 . 1 - إلتزام المشروع المستفيد بإخطارالمؤمن بوقوع الخطر: إذا تحقق الخطر المؤمن منه، فإن المشروع المستفيد يلتزم بتبليغ المؤمن بوقوعه طبقا للفقرة 86 من المادة 06 من األمر رقم 66 - 82 المتعلق بالتأمينات، و بما أن النص لم يبين الشكل الذي يجب أن يرد عليه اإلخطار، فال يشترط فيه شكل معين، فيمكن أن يكون برسالة مضمونة الوصول مع اإلشعار باالستالم كدليل إلثبات حصول التبليغ، كما يمكن أن يتم برسالة عادية أو شفاهة أو بأي طريق آخر يتفق عليه الطرفان، وفي كل الحاالت يقع ع بء إثبات حصول التبليغ على عاتق المستفيد كأصل عام 4 ، ويوجه اإلخطار إلى المؤمن في مركز عمله، أو إلى مندوب التأمين الذي أبرم العقد مع المشروع المستفيد وذلك طبقا لما 1 - عبد الرزاق أحمد السنهوري، الوسيط في شرح القانون المدني، ج 82 ، املجلد 88 ، عقود الغرر، عقود المقامرة والرهان والمرتب مدى الحيا ة ، وعقد التأمين، المرجع السابق، ص 0081 . 2 - الفقرة 88 من المادة 808 من ق م ج. 3 - جديدي معراج، المرجع السابق، ص 99 . 4 - عبد الرزاق بن خروف ، المرجع السابق، ص 010 .

دور التأمين في الوقاية من مخاطر ممارسة نشاط االعتماد اإليجار ي العقاري 85 يرد بخصوصه في وثيقة التأمين 1 . أما فيما يخص محتوى اإلخطار، فيجب أن يحتوي على جميع البيانات التي علم بها المستفيد وقت تحقق الخطر، كوقت وقوع الحادث وأسبابه، النتائج األولية التي نجمت عنه وكل البيانات األخرى التي تفيد المؤمن في تقديره لألضرار. ويجب أن يرفق اإلخطار بجميع الوثائق والمستندات التي تثبت وقوع الخطر وتؤكد البيانات المقدمة 2 . ثانيا : إلتزامات المؤمن يلتزم المؤمن عند تحقق الخطر المؤمن منه أو حلول األجل المتفق عليه في العقد بدفع مبلغ التأم ي ن إلى المؤسسة الممولة كمستفيد . 1 - إلتزامات المؤمن في التأمين على األشخاص: يلتزم المؤمن بأداء مبلغ التأمين عند تحقق الخطر ا لمؤمن منه ويختلف هذا األداء في التأمين على األشخاص عنه في التأمين على األضرار. حيث يتميز تأمين األشخاص بإدخال عناصر أخرى غير التعويض كعنصر االدخار والمتمثل في تكوين احتياطي حسابي لصالح المؤمن له على حساب المؤمن، وقد يكون مبلغ التأمين مستحقا يدفع بسبب تحقق الخطر أو حلول األجل، وقد يتم دفعه مرة واحدة أو في شكل إيرادات دورية وهذا حسب اتفاق الطرفين، وفي هذا النوع من التأمين، ال تكون المؤسسة الممولة ملزمة بإثبات وقوع الضرر المؤمن منه 3 ، ففي التأمين على الحياة تستحق المؤسسة الممولة مبلغ التأمين كامال بمجرد بقاء ال مستفيد من التمويل على قيد الحياة لبلوغه سن معينة 4 ، وفي تأمين الحياة لحالة الوفاة تستحق مبلغ التأمين المتفق عليه كامال بمجرد وفاة المستفيد من التمويل 5 . وفي جميع صور التأمين على الحياة تستحق المؤسسة الممولة المبلغ المتفق عليه كامال حتى ولو لم يترتب على وقوع الخط ر أو حلول 1 - عبد الرزاق أحمد السنهوري، الوسيط في شرح القانون المدني، ج 82 ، املجلد 02 ، عقود الغرر، عقود المقامرة والرهان والمرتب مدى الحياة، وعقد التأمين، المرجع السابق، ص 0080 . 2 - عبد القادر العطير، المرجع السابق، ص 880 . 3 - المادة 98 من األ مر رقم 66 - 82 ، المتعلق بالتأمينات. 4 - المادة 91 من نفس األمر. 5 - المادة 96 من نفس األمر

عباسة طاهر 86 األجل أي ضرر، على أساس أن التأمين على األشخاص ليست له الصفة التعويضية وال يخضع لالعتبارات والقواعد التي يخضع لها التأمين على األضرار 1 . 2 - التزامات المؤمن في التأمين على األضرار: في عقد التأمين على األضرار يلتزم المؤمن بتعويض المؤسسة الممولة عن كافة الخسائر المادية التي لحقت بالش يء المؤمن عليه 2 ، ألن مصلحة المؤمن له تتضرر من جراء وقوع الخطر وهو ما يعرف بمبدأ الحلول الذي يقتض ي حلول المؤمن محل المؤمن له والحصول على التعويض من الش خص المتسبب ف ي إحداث الضرر. وهذا الحلول يتم تلقائيا بقوة القانون بين مبلغ التأمين ومبلغ التعويض، ألن مبلغ الت أ مين هو تغطية للضرر الذي وقع له ، أما ما يلتزم المؤمن بتعويضه طبقا للمادة 08 من األمر رقم 66 - 82 المتعلق بالتأمينات، فيتمثل في الخسائر واألضرار الناتج ة عن الحاالت الطارئة أو التي يتسبب فيها األشخاص. ويكون المشروع المستفيد في عقد االعتماد اإليجاري العقاري مسؤوال عنها مدنيا، أو الناتجة عن خطئه غير العمدي، وكذلك يعوض عما تسببه األشياء والحيوانات التي يكون المستفيد مسؤوال عنها 3 ، والتأمين على األضرار قد يكون تأمينا على األشياء و قد يكون تأمينا عن المسؤولية . أ - إلتزامات المؤمن في تأمين األشياء: يهدف تأمين األشياء إلى تعويض المؤمن له عن الخسائر المادية التي تلحق بالش يء المؤمن عليه نتيجة تحقق الخطر المؤمن منه، وهذه الصفة التعويضية لتأمين األشياء تقتض ي إخضاع مبلغ التأمين ال ذي يلتزم المؤمن بدفعه عند تح قق الكارثة لثالثة مبادئ أساسية: فيخضع مبلغ التأمين لمبدأ التعويض، إذ األصل أن يكون المؤمن في حالة استعداد دائم ألداء قيمة التعويض الذي تستحقه المؤسسة الممولة كمستفيد أثناء فترة سريان التغطية التأميني ة ا لمتفق عليها، 1 - جديدي معراج، المرجع السابق، ص 26 . 2 - تنص المادة 08 من األمر رقم 66 - 82 المتعلق بالتأمينات على أنه " يخول تأمين األموال للمؤمن له في حالة وقوع حادث منصوص عليه في العقد الحق في التعويض حسب شروط عقد التأمين وال يمكن أن يزيد هذا التعويض على مقدار استبدال المال المؤمن عليه وقت وقوع الحادث" 3 - المواد من 000 إلى 018 من ق م ج.

دور التأمين في الوقاية من مخاطر ممارسة نشاط االعتماد اإليجار ي العقاري 87 بشرط أال يتجاوز أداؤه مبلغ التأمين المتفق عليه باعتباره الحد األقص ى اللتزام المؤمن عند وقوع الخطر المؤمن منه، ويخضع مبلغ التأمين الذي يلتزم المؤمن بدفعه عند تحقق الخطر المؤمن منه إلى مبدأ النسبية أي أن تعويض المؤسسة الممولة عن األضرار التي تصيبها من جراء الخطر المؤمن منه ال يزيد عن قيمة هذا الضرر أو عن مبلغ التأمين، فإذا تجاوزت قيمة الضرر مبلغ التأمين، التزم المؤمن بدفع هذا المبلغ وحده دون زيادة 1 ، كما يعتبر مبدأ الحلول من المبادئ التي يخضع لها مبلغ التأمين حيث يحل المؤمن محل المؤسسة الممولة في رجوعه بالتعويض على الغير المسؤول عن إحداث الخطر المؤمن منه 2 ، ب - إلتزام المؤمن في تأمين المسؤولية: يقع على عاتق المؤمن طبقا للقواعد العامة في عقد التأمين من المسؤولية والتي ترتبط وجودا وعدما بانعقاد مسؤولية المؤمن له تجاه المضرور التزام أساس ي يتمثل في دفع مبلغ التعويض للمؤمن له أو المستفيد عند تحقق الخطر المؤمن منه، فإذا ثبتت مسؤولية هذا األخير وا كتملت شروط انعقادها، كا ن لزاما على المؤمن التعويض بنفس قيمة التعويض التي يلتزم بها المؤمن له 3 ، والهدف من تأمين المسؤولية في عقد االعتماد اإليجاري هو تغطية األضرار التي تتعرض لها المؤسسة الممولة بسبب رجوع الغير عليها بالمسؤولية، أي أن الغير المضرور يرجع على الممول بالتعويض عن األضرار التي تصيبه طبقا لقواعد المسؤولية المدنية، وهنا يأتي دور المؤمن ليغطي ذلك الرجوع 4 . والخطر في هذا النوع من التأم ين يتمثل في مطالبة المضرور المؤسسة الممولة بالتعويض، وهو يتكون من عنصرين، وقوع الحادث الذي يكون المشروع المستفيد مسؤوال عنه ومطالبة المضرور من هذا الحادث له بالتعويض، فال يتحقق الخطر إذا لم يطالب المضرور المشروع المستفيد بالتعويض رغم ثبوت 1 - المادة 08 من األمر رقم 66 - 82 المتعلق بالتأمينات. 2 - محمد حسين منصور، أحكام التأمين، المرجع السابق، ص 886 . 3 - بن حميش عبد الكريم، ولد عمر الطيب، االلتزامات المترتبة عن عقد التأمين من المسؤولية وفق التش ريع الجز ائري، مجلة البحوث في الحقوق والعلوم السياسية، املجلد 81 ، العدد 88 ، كلية الحقوق والعلوم السياسية، جامعة ابن خلدون، تيارت، 8806 ، ص 888 . 4 - عبد الرزاق أحمد السنهوري، الوسيط في شرح القانون المدني، ج 82 ، املجلد 88 ، عقود الغرر، عقود المقامرة والرهان والم رتب مدى الحياة ، وعقد التأمين، المرجع السابق، ص 0918 .

عباسة طاهر 88 مسؤوليته 1 . وبما أ ن تأمين المسؤولية هو صورة من صور التأمين على األضرار، فإنه يغطي كل ما تتكبده المؤسسة الممولة بسبب رجوع الغير عليها بدعوى المسؤولية، سواء ما تعلق بالتبعات المالية المترتبة على مسؤولية المشروع المستفيد المدنية بسبب األضرار الالحقة بالغير أو المصاريف القضائية ا لناجمة عن أية دعوى تعود مسؤوليتها إليه إثر وقوع حادث مضمون 2 . الخاتمة: تلجأ البنوك والمؤسسات المالية و شركات االعتماد االيجاري الممارسة لنشاط االعتماد اإليجاري لتوظيف التأمين كحماية لها من املخاطر التي تواجهها بسبب موت المستأجر أو إفالسه أو هالك األص ل المؤجر ، فإذا وقع خطر من هذه املخاطر انتقل حق المؤسسة الممولة إلى مبلغ التأمين، ولكن رغم ما يحققة التأمين بصوره المتعددة إال أن تكلفته تجاوز تكلفة أي ضمان آخر قد يقدمه طالب التمويل، هو يشكل في هذه الحالة عبئا ماليا على المستأجر يمنعه من اللجوء إلى إبرام عقد االعتماد اإليجاري، كما أ نه ليس بمجرد تحقق املخاطر الناتجة عن ممارسة نشاط االعتماد اإليجاري تقوم شركات التأمين بدفع مبلغ التأمين للمستفيد مباشرة، بل ال بد من رفع دعوى للمطالبة بمبلغ التأمين، ويقع عبء اإلثبات على المؤسسة الممولة، كما أن تقدير الضرر يحتاج إلى خبير ألنه مسألة فنية تخرج عن اختصاص القاض ي. المراجع: 0 - المؤلفات: 1 - باسم هالل مسلم القالب، التأجير التمويلي، دراسة مقارنة، دار الراية للنشر والتوزيع، عمان، 8886 .ص 060 . 8 - جديدي معراج، مدخل لدراسة قانون التأمين الجزائري، ط 89 ، ديوان المطبوعات الجامعية، الجزائر، 8808 . 1 - محمد حسين منصور، أحكام التأمين، المرجع السابق، ص 886 . 2 - المادتين 69 و 62 من األ مر رقم 66 - 82 ، المتعلق بالتأمينات.

دور التأمين في الوقاية من مخاطر ممارسة نشاط االعتماد اإليجار ي العقاري 89 0 - حميدة جميلة، الوجيز في عقد التأمين، دراسة على ضوء التشريع الجزائري الجديد للتأمينات، دار الخلدونية، الجزائر، 8808 . 1 - عبد الرحمان السيد قرمان، عقد التأجير التمويلي، دراسة مقارنة بين القانونين المصري والفرنس ي والنظام السعودي، ط 80 ، دار النهضة العربية، القاهرة، 8809 . 6 - عبد الرزاق أحمد السنهوري، الوسيط في شرح القانون المدني، ج 82 ، املجلد 88 ، عقود الغرر، عقود المقامرة والرهان والمرتب مدى الحياة، وعقد التأمين، ط 80 ، منشورات الحلبي الحقوقية، لبنان، 8888 . 9 - عبد القادر العطير، التأمين البري في التشريع دراسة مقارنة، ط 80 ، مكتبة دار الثقافة، عمان، 8880 . 2 - عبد الرزاق بن خروف، التأمينات الخاصة في التشريع الجزائري، التأمينات البرية، ج 80 ، دار الخلدونية، الجزائر، 8809 . 0 - محمود قديح محمد، الطبيعة القانونية لعقد التأجير التمويلي، دراسة مقارنة، دار الجامعة الجديدة، اإلسكندرية، 8800 . 6 - محمد حسين منصور، أحكام التأمين، دار الجامعة الجديدة للنشر، اإلسكندرية، ب س ن. 08 - نجوى إبراهيم البدالي، عقد اإليجار التمويلي، دار الجامعة الج ديدة، اإلسكندرية، 8886 . 00 - هاني محمد دويدار، النظام القانوني للتأجير التمويلي، ط 88 ، مكتبة اإلشعاع، اإلسكندرية، 0600 . 08 - آيت ساحد كهينة، اختالل توازن االلتزامات في عقد االعتماد اإليجاري، أطروحة لنيل شهادة الدكتوراه في القانون، كلية الحقوق والعلوم السياسي ة، جامعة مولود معمري، تيزي وزو، 8809 . 00 - بلهامل هشام، أثار عقد االعتماد اإليجاري في التشريع الجزائري، مذكرة لنيل شهادة الماجستير في القانون، جامعة 88 أوت 0666 ، سكيكدة، 8801 . 01 - حوالف عبد الصمد، اإلطار القانوني لعقد االعتماد اإليجاري، دراسة مقارنة، مذكرة لنيل شهادة الماجستير في القانون، جامعة أبو بكر بلقايد، تلمسان، .2008 06 - خدوش الدراجي، النظام القانوني لعقد االعتماد اإليجاري في التشريع الجزائري، مذكرة لنيل شهادة الماجستير في القانون، كلية الحقوق والعلوم السياسية، جامعة منتوري، قسنطينة، 8886 .

عباسة طاهر 90 09 - بن ح ميش عبد الكريم، ولد عمر الطيب، االلتزامات المترتبة عن عقد التأمين من المسؤولية وفق التشريع الجزائري، مجلة البحوث في الحقوق والعلوم السياسية، املجلد 81 ، العدد 88 ، كلية الحقوق والعلوم السياسية، جامع ة ابن خلدون، تيارت، 8806 . 02 - زهدور كوثر، التأمين والمسؤولية عن األخطار المتعلقة بالعقارات في التشريع الجزائري، مجلة القانون العقاري والبيئة، املجلد 82 ، العدد 80 ، كلية الحقوق والعلوم السياسية، جامعة عبد الحمي د بن باديس، مستغانم، 8806 . 2 - النصوص القانونية: 0 - القانون رقم 26 - 66 المؤرخ في 89 سبتمبر 0626 ، يتضمن القانون التجاري، ج ر عدد 080 ، الصادر في 06 ديسمبر 0626 ، معدل ومتمم بالقانون رقم 06 - 88 المؤرخ في 30 ديسمبر 8806 ، ج ر عدد 20 ، الصادر في 08 ديسمبر 8806 ، وبالقانون رقم 88 - 86 المؤرخ في 86 ماي 8888 ، ج ر عدد 08 ، ص ادر في 01 ماي 8888 8 - القانون رقم 81 - 88 المؤرخ في 80 يونيو 8881 ، املحدد للقواعد المطبقة على الممارسات التجارية، ج ر عدد 10 ، صادر في 82 جوان 8881 ، المعدل والمتمم بالقانون رقم 08 - 89 المؤرخ في 06 أوت 8808 ، ج ر عدد 19 ، صادر في 00 أوت 8808 . 0 - أمر رقم 26 - 60 مؤر خ في 89 سبتمبر 0626 ، يتضمن القانون المدني، ج ر عدد 20 ، صادر في 08 سبتمبر 0626 ، المعدل والمتمم بالقانون رقم 82 - 86 المؤرخ في 00 ماي 8882 ، ج ر عدد 00 ، صادر في 00 ماي 8882 . 1 - أمر رقم 66 - 89 مؤرخ في 86 جانفي 0666 ، يتعلق بالمنافسة، ج ر عدد 09 ، صادر في 88 فيفري 06 66 . 6 - أمر رقم 66 - 82 مؤرخ في 86 جانفي 0666 ، يتعلق بالتأمينات، ج ر عدد 00 ، صادر في 80 مارس 0666 ، المعدل والمتمم بالقانون رقم 89 - 81 المؤرخ في 88 فيفري 8889 ، ج ر عدد 88 ، صادر في 08 مارس 8889 . 9 - أمر رقم 69 - 86 مؤرخ في 08 جانفي 0669 ، يتعلق باالعتماد اإليجاري، ج ر عدد 80 ، صادر في 01 جانفي 0669 . 2 - أمر رقم 80 - 00 مؤرخ في 89 أوت 8880 ، يتعلق بالنقد والقرض، ج ر عدد 68 ، صادر في 82 أوت 8880 ، معدل ومتمم بالقانون رقم 86 - 80 المؤرخ في 88 جويلية 8886 ، المتضمن قانون المالية التكميلي لسنة

دور التأمين في الوقاية من مخاطر ممارسة نشاط االعتماد اإليجار ي العقاري 91 8886 ، ج ر عدد 11 ، صادر في 89 جويلية 8806 ، وباألمر رقم 08 - 81 المؤرخ في 89 أوت 8808 ، ج ر عدد 68 ، صادر في 80 سبتمبر 8808 ، والمتمم بالقانون رقم 02 - 08 المؤرخ في 00 أكتوبر 8802 ، ج ر، عدد 62 ، صادر في 08 أكتوبر 8802 . 0 - أمر رقم 80 - 08 م ؤرخ في 89 أوت 8880 ، يتعلق بإلزاميـة التـأمين علـى الكوارث الطبيعية وبتعويض الضحايا، ج ر عدد 68 ، صادر في أوت 8880 . 6 - مرسوم تنفيذي رقم 81 - 890 مؤرخ في 81 أوت 8881 ، يتضمن تشخيص الحوادث الطبيعية المغطاة بإلزامية التأمين على آثار الكوارث الطبيعية ويحدد كيفيات إ عالن حالة الكارثة الطبيعية، ج ر عدد 66 ، صادر في 80 سبتمبر 8881 . 08 - نظام رقم 69 - 89 مؤرخ في 80 جويلة 0669 ، يحدد كيفيات تأسيس شركات االعتماد اإليجاري وشروط اعتمادها، ج ر عدد 99 ، صادر في 80 نوفمبر 0669 . 00 - قانون رقم 029 لسنة 8800 ، مؤرخ في 01 أوت 8800 ، يتعلق بتنظيم نشاطي التأجير التمويلي والتخصيم، الجريدة الرسمية للجمهورية المصرية، عدد 08 مكرر ج، صادر في 8800 .