السكن العمومي الإيجاري مقارنة بين القانون الجزائري والتونسي

مجلة الدراسات القانونية المقارنة ISSN:2478-0022 المجلد 23 / العدد 12 ( 2026 )، ص.ص. 342 - 362 . EISSN:2600-6154 السكن العمومي الإجياري مقارنة بٌن القانون اجلزائري والتونسي Public rental housing: a comparison between Algerian and Tunisian law ايسٌن لعمًني Yassine LAMIRI أستاذ حماضر أ، التخصص: القانون اخلا،، خمرب الدولة واإلجرام المنظم جامعة آكلي حمند أوحلاج البويرة (اجلزائر) Laboratory "The State and Organized Crime" Faculty of Law and Political Science, University of Akli Mohand Oulhadj, Bouira (ALGERIA) تاريخ إرسال المقال2022/03/00: تاريخ القبول2022/00/12: تاريخ النشر2022/02/00: ملخص: مت من خالل ىذا البحث بياف الأحكا الموضوعية واإلجرائية المتعلقة ابلسكن العمومي االجياري يف القانوف اجلزائري أو الإجتماعي يف القانوف التونسي، سواء يف مرحلة إصلازه أو مرحلة ما بعد ذلك، من خالل توضيح المتدخلُت يف ذبسيده وىو المرقي العقاري اخلاص أو الباعث العقاري وادلرقي والعا المتمثل يف ديواف ال ًتقية والتسيَت العقاري وذذا ّ اجلماعات المحلية، وبعض الشرذات واذليئات العمومية يف تونس، وذما مت توضيح شروط الإستفادة من السكن وإجراءات منحو عند المشرعُت. فضال على ذلك مت بياف العقود القانونية المناسبة لشغل السكن العمومي االجياري، المتمثلة يف عقد الإجيار عند المشرع اجلزائري وعقد الإجيار المملك وعقد الرىن عند المشرع التونسي، ليتم التوصل إىل أف الأحكا المتعلقة هبذه الصيغة السكنية يف اجلزائر تربز عليها بعض النقائص على المستوى القانوين واإلداري التطبيقي ينبغي تدارذها من أجل تفعيل دور ىذه الصيغة السكنية يف احلد من أزمة السكن يف اجلزائر. كلمات مفتاحية: إصلاز السكن العمومي االجياري، المرقي العقاري العا واخلاص، شروط وإجراءات الإستفادة، عقد الإجيار، عقد الرىن. Abstract: This research examines the provisions relating to public rental housing in algerian law and social housing in Tunisian law, both during the construction phase and afterward, it considers the involvement of private real estate developers and public developers, represented by the office for real Estate development and management (OPGI) and local authorities, as well as public companies and

institutions in tunisia, the conditions and procedures for obtaining housing are also clarified. Furthermore, the appropriate contracts for housing occupancy are identified, the lease agreement under algerian law and the lease-to-own agreement and mortgage under tunisian law, the research concludes that the provisions relating to this housing model in Algeria exhibit certain shortcomings at the legal and administrative implementation levels that must be addressed to effectively mitigate the housing crisis in Algeria. Keywords: Construction of public rental housing; public and private real estate developer; conditions and procedures for obtaining; Lease agreement; mortgage agreement.

لطادلا ذانت احلاجة الإنسانية موجودة مستمرة ومتعددة الأوجو، ويعترب السكن أحد أبرز أوجهها يف ىذا المقا فالشواىد تكاد ذبمع اليو بوجود أزمة سكن يف اجلزائر، ذباوزىا يعترب غاية تسعى الدولة دبؤسساهتا المختلفة لتحقيقها خاصة يف ظل السياسة االجتماعية المنتهجة من طرفها. فإذا ذاف يقال أبف الغاية تربر الوسيلة، فإف رلرد إجياد الوسيلة لتجاوز الأزمة أو احلد منها على الأقل أمر البد منو بغض النظر عن طبيعتها، ويف سبيل ربقيق ذلك أوجدت المؤسسة التشريعية يف اجلزائر عدة صيغ سكنية سلتلفة النمط ومتحدة اذلدؼ، ويعترب من أبرز ىذه الصيغ يف التطبيق والعمل، صيغة السكن العمومي االجياري الموجو ألذثر شرائح اجملتمع. ِ وعلى غرار ذلك فإف المشرع التونسي مل حيد بدوره على ىذه الغاية، إذ أحدث يف إطار ذبسيد السياسة الإسًتاذبية للدولة يف مجال إنعاش قطاع السكن يف البالد التونسية، ما يسمى عنده ابلربانمج اخلصوصي للسكن االجتماعي، برانمج ذشف يف حقيقتو على ميكنزمات للعمل وآليات للتطبيق، ديكن االستفادة منها عند االقتضاء. وسواء تعلق الأمر ابلسكن العمومي االجياري أو ابلربانمج اخلصوصي للسكن االجتماعي دبختلف مضامينهما فإف ذلك يعرب يف احلقيقة على أصالة قانونية متعددة اجلوانب عند المشرعُت، ربتاج اليو إىل من جيلوىا. ومن ىنا أييت ىذا المقال ذدراسة ربليلية لصيغة السكن العمومي االجياري أو االجتماعي، مقا رنة بُت القانوف اجلزائري والتونسي، وذلك انطالقا من إشكالية زلورية تعاجل البحث، ويتطلبها الموضوع تتساءل على: إىل أي مدى وفق المشرع اجلزائري من خالل صيغة السكن العمومي االجياري يف احلد من أزمة السكن مقارنة مع المشرع التونسي؟ 246

ودلعاجلة ىاتو الإشكالية سيتم الإعتماد على المنهج الوصفي لتشخيص سلتلف اجلوانب المفاىيمية المرتبطة ابدلوضوع، وذذا المنهج التحليلي للوقوؼ على مضامُت النصوص التشريعية والتنظمية الضابطة للموضوع، فضال على المنهج المقارف ابعتبار الدراسة تتناول موضوعا متناثر ما بُت ذل من القانوف اجلزائري والتونسي. وعليو سيتم تقسيم المقال إىل مبحثُت، مبحػث أول ربػت عنػواف:المتػدخلوف يف إصلػاز السػكن العمػومي االجيػاري بػُت القػػانوف اجلزائػػػري والتونسػػػي، ومبحػػػث حتين ربػػػت عنػػػواف: شػػػروط وذيفيػػػات االسػػػتفادة مػػػن السػػػكن العمػػػومي االجيػػػاري بػػػُت القانوف اجلزائري والتونسي.

1

ويف سبيل ربقيق أىدافها اعترب المشرع اجلزائري دواوين ال ًتقية والتسيَت العقاري أداة من الأدوات التنفيذية للسياسة ّ االجتماعية للدولة اجلزائرية خصوصا يف مجال السكن، ومنحها صفة المرقي العقاري المكلف ابإلصلاز والرقابة وذل ما يتعلق 5 ابلبناء . وادلالحظ أف المشرع نص على تكليف الديواف بتجسيد سياسة الدولة يف مجال السكن على سبيل التبعية، وما 6 ذلك يف احلقيقة إال صورة من صور العمل التجاري ، المرتبط ابلطبيعة القانونية للديواف، وىي الصورة اليت ال تتوافق مع الدور الفعال الذي يقو بو الديواف يف واقع الممارسة، فكثَتا ما يًتجم عمل الديواف يف سبيل ذبسيد مهمتو ذمرقي يف شكل مقاولة للبناء وما يتطلبو من أشغال، شلا يعٍت من ابب االقًتاح إعادة النظر يف النص المذذور وتكليف الديواف على أساس طبيعتو وموضوع عملو.

لطادلا ذانت اجلماعات المحلية يف اجلزائر أداة من أدوات ذبسيد سياسة الدولة يف سبيل ربقيق مسعى التنمية المحلية 7 الشاملة على عديد الأصعدة واليت يعد السكن أبرزىا، ونظرا للحاجة الماسة وازدايد الطلب المحلي على السكن العمومي االجياري يف اجلزائر، وجدت اجلماعات المحلية نفسها ش ريك رئيسي يف المعاملة من الناحية القانونية، من خالل المسامهة يف ذبسيد ىذه الصيغة السكنية على أرض الواقع، وابلعودة إىل النصوص القانونية اخلاصة يتضح جالء وجو المشارذة هبذا المفهو للجماعات المحلية سواء البلدية أو الوالية. 8 ودلا ذانت البلدية وحدة إدارية أساسية لبناء الدولة وحجر زاوية لتحقيق التنمية المحلية المستدامة فهي اجلماعة 9 الإقليمية القاعدية للدولة ودلا ذانت الوالية مجاعة إقليمية ذبسد الال ّمرذزية على مستوى الدولة وتعترب فضاء لتكريس 10 السياسات العمومية وادلشاريع التنموية للدولة ، فإف وجو مشارذتها يف ذبسيد سياسة السكن عموما وصيغة السكن العمومي االجياري خصوصا يظهر على مستويُت، المستوى العمودي وادلستوى الأفقي إف صح التعبَت. يتجلى المستوى العمودي ذلذه المشارذة يف الواقع من خالل جعل السكن العمومي االجياري زلورا جوىراي لسياسة الدولة يف مجال التهيئة والتنمية والتعمَت، ووترا حساسا يلعب عليو يف ىذا الإطار، إذ يقو اجمللس الشعيب البلدي إبعداد ب رارلو ويسهر على تنفيذىا يف إطار المخطط الوطٍت للتهيئة والتنمية المستدامة لإلقليم ويشارؾ يف إعداد الأدوات التنفيذية 11 لذلك السيما المخططات التوجيهية القطاعية ، واليت يعد من أبرزىا يف التطبيق والعمل المخطط التوجيهي للسكن، 12 ذما يساىم اجمللس الشعيب الوالئي يف إعداد سلطط هتيئة إقليم الوالية ويراقب تنفيذه ومن المعروؼ أف ىذا الأخَت صورة مصغرة للمخطط الوطٍت لتهيئة الإقليم ذما أف من أدوات تنفيذمها المخطط التوجيهي للسكن. أما المستوى الأفقي دلشارذة ذل من البلدية والوالية يف إصلاز وذبسيد السكن العمومي االجياري فيظهر أ وال من خالل الطابع التشارذي التعاوين بُت اذليئينت عن طريق المساعدة اليت تقدمها الوالية للبلدايت يف مجال ذبسيد المشاريع 13 والتجهيزات العمومية شلثل السكن العمومي االجياري الذي حيد من الأزمة ويقضي على السكن اذلش . من انحية حتنية تعترب البلدية شريك رئيسي يف تقدًن وتسهيل عمليات إصلاز السكن العمومي االجياري من خالل توفَت 14 الوعاء العقاري المناسب لإلصلاز وتوفَت الأدوات القانونية المرجعية المناسبة واليت يعد من أمهها الأدوات اجلماعية 248

16 15 والفردية للتهيئة والتعمَت ، وىي سلططات وعقود للتهيئة للتعمَت ويعترب ذلك من بُت أىم الشروط والت حفيزات اليت ّ 17 توفرىا البلدية يف مجال السكن وال ًتقية العقارية . ّ

ابإلطالع على النص المنشئ للربانمج اخلصوصي للسكن االجتماعي يف البالد التونسية وذذا النصوص المطبقة لو يتضح جالء تعدد اذليئات العمومية الفاعلة يف إصلاز وذبسيد ىذا الربانمج والظاىر مراعاة للخصوصية واالختصاص يف التدخل، ومن ىنا يطفوا إىل السطح ما يعرؼ عند المشرع التونسي ابلشرذات والوذاالت العقارية (أولا)، وما يسمى يف لغة النص عنده ابجملالس اجلهوية (حتنيا).

شرذات ووذاالت عقارية تتدخل يف إصلاز الربانمج اخلصوصي للسكن االجتماعي يف البالد التونسية، أما الشرذات فتتمثل يف ذل من" الشرذة ال وطنية العقارية للبالد التونسية "، و"شرذة النهوض ابدلساذن االجتماعية"، يف حُت تتمثل الوذاالت يف ذل من " وذالة التجديد والتهذيب العمراين " و"الوذالة العقارية للسكٌت"، وذلك بصريح النص: "ديكن أف يتم إصلاز ىذا الربانمج عن طريق ...والشرذات الوطنية العقارية للبالد التونسية بتونس والشمال والوسط واجلنوب و شرذة النهوض ابدلساذن االجتماعية ووذالة التجديد والتهذيب العمراين والوذالة العقارية للسكٌت..، ويتم إبرا اتفاقيات يف ىذا 18 الغ رض بُت الوزارة المكلفة ابإلسكاف من جهة والطرؼ الذي سيتم تكليفو ابإلصلاز من جهة أخرى " . فإىل أول الشرذات، إذ تعترب الشركة الوطنية العقارية للبالد التونسية مشروع ذي صبغة وطنية ذبارية مقرىا 19 االجتماعي بتونس وابلتحديد ابلقصبة، وذلا فروع زللية ابلشمال والوسط واجلنوب ، وغايتها القيا جبميع العمليات ذات الصبغة العقارية سواء على حساهبا اخلاص أو على حساب الدولة أو اجملموعات العمومية وابخلصوص...مباشرة 20 إصلاز برامج البناء أو المشارذة يف سبويلها ، وديكن للشرذة يف إطار تنفيذ الربامج البناء إصلاز الأشغال مباشرة بعد احلصول على إذف من طرؼ ذل من ذاتب الدولة للمالية وذاتب الدولة لألشغال العمومية واإلسكاف، ابعتبارمها ديثالف الدولة 21 التونسية يف الإشراؼ على الوذالة عند القيا أبعماذلا . أما ابلنسبة لشركة النهوض ابدلساكن االجتماعية فهي ىينة خاصة تعٌت بتلك المساذن الموجهة لفة الأشخاص المؤمنُت اجتماعيا ابعتبارىم أحد الفئات المعنية ابالستفادة من الربانمج اخلصوصي للسكن االجتماعي، ومن أجلو تعترب الشرذة مؤسسة عمومية ذات صبغة صناعية وذبارية تتمتع ابلشخصية المدنية واالستقالل المايل وىي ربت إشراؼ وزارة 22 الشؤوف االجتماعية ومقرىا تونس العاصمة ، وقد مت تغيَت تسمية الشرذة لتصبح موسومة ب"شرذة البعث العقاري 23 الكرائي" . وتعمل الشرذة على القيا ببناء المساذن لفائدة المؤمنُت االجتماعيُت، وذلذا الغرض فهي مؤىلة للقيا جبميع العمليات العقارية وادلالية سواء حلساهبا اخلاص أو حلساب صناديق الضماف االجتماعي يف تونس، وخاصة منها مباشرة 24 إصلاز برامج البناء والسكن أو المسامهة ماليا يف تلك الإصلازات . 249

أما خبصوص وكالة التجديد والتهذيب العمراين فهي دبثابة أداة دلواذبة السكن االجتماعي يف مجيع مراحل اصلازه قصد التجهيز والتحسُت ذما ديكنها المبادرة إبصلازه، وتعترب ىذه الوذالة مؤسسة عمومية ذات طابع صناعي وذباري تتوىل عمليات التهذيب والتجديد العمراين والقيا ابألشغال الالزمة لتحسُت ظروؼ السكن، ذما تتحمل مسؤولية إصلاز برانرلها وعمليات الًتميم والتجديد للبناايت المنجزة، وحينئذ تكوف الوذالة مؤىلة للقيا ببناء المساذن واحملالت من أي صنف والالزمة لعمليات إعادة الإسكاف، وذلا مباشرة عمليات التهيئة الالزمة إلصلاز برامج البناء المسطرة، وقصد سبكينها 25 من شلارسة مهامها خوذلا القانوف توفَت الأراضي الالزمة لإلصلاز إما ابلًتاضي وإما ابستعمال حق الش فعة أو االنتزاع . ّ 26 ذما تعترب الوكالة العقارية للسكىن فتعترب أيضا مؤسسة عمومية ذات صبغة صناعية وذبارية تتمتع ابلشخصية المعنوية واالستقالل المايل ومقرىا بتونس، وىي مؤىلة ألف تقو داخل المناطق المعدة لبناء المساذن إبصلاز مجيع العمليات العقارية المتعلقة ابذتساب وهتيئة الأراضي الال ّزمة للقيا دبأموريتها، ومن أجل ذلك فهي مؤىلة الذتساب الأوعية العقارية المتناسبة لإلصلاز إما عن طريق الًتاضي أو دبوجب حق الشفعة، أو عن طريق التخصيص أو التفويت (دبعٌت التصرؼ) يف 27 الأوعية العقارية التابعة لألمالؾ اخلاصة للدولة واجلماعات العمومية المحلية أو المؤسسات العمومية .

28 إمكانية متاحة دبوجب النص،:"ديكن أف يتم إصلاز الربانمج عن طريق اجملالس اجلهوية... " ، وابلعودة إىل النص اخلاص يتضح أف المقصود ابجملالس اجلهوية يف تونس، ىو تلك اذليئة المكلفة إبدارة شؤوف الوالية ابعتبار ىذه الأخَتة دائرة ترابية إدارية للدولة وىي مجاعة عمومية تتمتع ابلشخصية المدنية واالستقالل المايل، ويًتذب اجمللس اجلهوي من الوايل أعضاء رللس النواب بدائرة الوالية المنتخبُت، رؤساء البلدايت ابلوالية، رؤساء اجملالس القروية المحدثة ابدلناطق غَت البلدية. تنظر اجملالس اجلهوية يف ذل المساءل المتعلقة ابلوالية وعلى اخلصوص تبدي رأيها يف المشاريع اليت ستنجز ابلوالية من 29 طرؼ الدولة أو المؤسسات العمومية،ذما تسهر على إصلاز المشاريع ذات الصبغة اجلهوية اليت تضبطها الوزارات المعنية . ويف سبيل تعزيز دو رىا مت التصديق على نظا داخلي منوذجي خيصها، ومن بُت أىم ما ألز بو ىذا النظا ضرورة تشكيل ذل رللس جهوي للجاف قطاعية سلتصة، ومن بينها"جلنة التجهيز واإلسكاف والتهيئة الًتابية"، وتعٌت خصوصا 30 ابدلثال أي المخطط التوجيهي للتعمَت فيما خيص دائرة الوالية، وأمثلة(سلططات) التهيئة العمرانية يف المناطق غَت البلدية 31 ذما تدرس الملفات ذات الصبغة العقارية والتدابَت المتعلقة ابلنهوض بقطاع السكن . وما ذبدر الإشارة إليو أف المشرع التونسي ويف سبيل تسهيل وتعزيز وتكريس تدخل اذليئات العمومية المذذورة من شرذات ووذاالت عقارية وذذا اجملالس اجلهوية، أحدث على مستوى وزارة التجهيز ىيئة خاصة تسمى" وحدة التصرف يف الربانمج اخلصوصي للسكن االجتماعي"، بغية ذبسيد أىداؼ إصلاز الربانمج اخلصوصي للسكن االجتماعي وتوضع ربت سلطة الوزير المكلف ابإلسكاف، لتهتم ىذه اذليئة بتوفَت ثالثة جوانب، جانب التخطيط والربجمة من خالل ضبط اسًتاذبية الإصلاز والتنفيذ والتمويل، واجلانب القانوين والعقاري من خالل المساعدة والتنسيق بُت سلتلف اذلياذل المعنية يف عملية توفَت الأراضي اليت سيتم استغالذلا يف إصلاز السكن، وذذا العقود والوحتئق الالزمة قانوان، واجلانب الفين من

وعلى ىذا الأساس فإنو من احلصيف على المشرع اجلزائري الإقتداء ابدلشرع التونسي، وإحداث ىيئة خاصة على مستوى وزارة السكن والعمراف وادلدينة تسمى مثال" ىيئة االستشارة واإلشراؼ والرقابة على السكن العمومي االجياري" ،ابلنظر التساع حصة ونطاق ىذه الصيغة السكنية،و لتتشكل ىذه اذليئة من أشخاص سلتصُت يف مجال التخطيط، واذلندسة ، والشؤوف القانونية و الإدارية، اجلانب العقاري الفٍت، وذذا اجلانب المايل واإلحصائي.

يعترب المرقي العقاري اخلاص يف اجلزائر من أبرز المتدخلُت يف الميداف يف إصلاز السكنات مهما ذانت طبيعتها، ومن أمهها السكن العمومي االجياري فكثَتا ما تعهد الدولة إبصلازه إىل المرقي العقاري اخلاص شلا يتطلب بيانو ووجو تدخلو عند المشرع اجلزائري (الفرع الأول)، ابدلقابل أذد المشرع التونسي على إمكانية تدخل الباعث العقاري يف سبيل إصلاز الربانمج اخلصوصي للسكن االجتماعي(الفرع الثاني). الفرع الأول:المريقي العقاري اخلا، متدخل يف إجناز السكن العمومي االجياري عند المشرع اجلزائري: يعد المرقي العقاري اخلاص شخصا طبيعيا ذاف أو معنواي، رذيزة أساسية يعتمد عليها يف ذبسيد مشاريع الدولة اجلزائرية ، واليت يعترب من أبرزىا السكن العمومي االجياري، وال يكوف ذلذه الرذيزة دورىا يف الواقع، إال إذا ارتبطت ابدلرذز القان وين للمرقي العقاري، مرذز يًتجم يف احلقيقة تدخل المرقي يف ىذا المقا، من خالل مضموف نشاطو (أولا)، وتبعات صفتو (حتنيا).

إف مضموف نشاط المرقي العقاري اخلاص، يتضمن يف احلقيقة ما يشكل ترمجة ألوجو تدخلو يف إصلاز السكن العمومي االجياري، أو بعبارة أخرى يعترب السكن العمومي االجياري زلورا يشملو نشاط المرقي العقاري، إذ يعد مرقيا عقاراي يف مفهو القانوف اجلزائري ذل شخص طبيعي أو معنوي يبادر بعمليات بناء المشاريع اجلديدة، مع العلم أف البناء ىو ذل عملية تسمح إبقامة بناية أو عدة بناايت ذات استعمال سكٍت أو ذباري...،ذما أف هتيئة الشبكات وإصلازىا 33 يعترب عمال للمرقي العقاري . ومن ىنا فإف البناء والتهيئة أحد أىم نشاطات المرقي العقاري اليت ذبعلو قائما دبا يسمى ابدلشروع العقاري، ىذا الأخَت الذي قد يكوف زللو إصلاز سكن عمومي إجياري، ومن أجل ذبسيده يكوف المرقي مطالبا بتعبئة الموارد المالية والعقارية واإلدارية الالزمة، فتلك ىي حقيقة ال ًتقية العقارية، وإذا حصل ذلك يكوف المرقي العقاري قد مارس يف الواقع ّ 34 نشاط ال ًتقية العقارية لكونو أصلز برانرلا سكنيا دبا يتطلبو من ذبهيزات ضرورية ومرافقة لو . ّ من انحية أخرى فإنو يعد من أىم المبادئ القانونية المعمول هبا يف لغة نص القانوف، خضوع نشاط ال ًتقية العقارية ّ يف مجال التصميم والتهيئة والبناء واليت يقو هبا المرقي العقاري، إىل القواعد العامة للتهيئة والتعمَت والبناء، لسيما المخططات العمرانية المصادق عليها والرخص والعقود المستوجبة الستكمال الإصلاز قانوان،ذما يعد مبدأ قانونيا اشًتاط االحًتاؼ وامتالؾ المهارة يف شخص المرقي العقاري المبادر إبصلاز المشاريع العقارية، ىذه الأخَتة اليت ديكن التصريح 35 ابلصاحل العا بشأهنا حسب طابعها ووجهتها وديكن أف تكوف ذات طابع عمومي ووجهة اجتماعية . 251

مع العلم أف المشاريع العقارية اليت يبادر هبا المرقي العقاري تفرض عليو يف دنيا الواقع االستعانة خبدمات أشخاص مؤىلة الستكمال الإصلاز وسبامو، على غرار المقاول وادلهندس وعليو يكوف المرقي العقاري من خالل نشاطو، وقيامو 36 بعمليات إصلاز المشاريع العقارية السكنية، قد ساىم إىل حد ما يف حل أزمة السكن اليت تعاين منها اجلزائر .

إذا اذتسب شخص صفة معينة فإف القانوف يرتب على ذلك تبعات تًتجم يف صورة آحتر قانونية، ال تعدوا أف تكوف إال التزامات يتحملها، وحقوقا يؤىل الذتساهبا، وعلى غرار ذلك يًتتب على اذتساب صفة المرقي العقاري شخصا طبيعيا ذاف أو معنواي تبعاهتا القانونية اخلاصة، إذ تكوف صفتو زلورا أساسيا تدور حولو احلقوق وااللتزامات وجودا وعدما، فيصَت حينئذ مؤىال الذتساهبا ومطالبا بتحملها، ويف ذلتا احلالينت يكوف المرقي العقاري متدخال وفاعال يف إصلاز السكن العمومي االجياري، فإذا ربمل االلتزامات فإف ىذه الأخَتة تكوف أم ارات زبد حقيقة الإصلاز يف الواقع، ابدلقابل ّ إذا اذتسب احلقوق المتاحة قانوان يكوف مسامها وشريكا فعليا يف إصلاز وذبسيد ىذه الصيغة السكنية. يعد من أبرز االلتزامات القانونية الملقاة على عاتق المرقي العقاري، اذتتاب ضماف للًتقية العقارية قصد ضماف 37 إسبا الأشغال وتغطية التزاماتو المهنية والتقنية ، وذبسيدا ذلذه االلتزامات وادلسؤوليات، وضع المشرع دفًت شروط يعده المرقي العقاري ويوافق عليو يتضمن ويًتجم ىذه االلتزامات وتلك المسؤوليات، ومن أىم ما ورد فيو إلزا المرقي العقاري ذباه الدولة وادلكتتبُت مع إصلاز السكن وفقا المواصفات الفنية المناسبة، ومراعاة المحيط العا والنمط العمراين واجلودة يف 38 وسائل الإصلاز... . من جهة حتنية جيعل القانوف ذل شخص مكتسب لصفة المرقي العقاري مؤىال الذتساب حقوق قانونية، واليت يعد من أبرز ذبلياهتا حق االستفادة من المزااي والتحفيزات اليت سبنحها الدولة لفائدة المرقُت العقاريُت يف سبيل إصلاز وذبسيد 39 برامج سكناهتا ذات الصاحل العا ، ومن أبرز الصور الموجودة لالستفادة من إعانة الدولة يف ىذا المقا التنازل عن الأوعية العقارية المملوذة ملكية خاصة للدولة والالزمة إلنشاء السكن العمومي االجياري ابعتباره صيغة مدعمة من طرفها، 40 فيكوف لو حينئذ اذتساب القطع الأرضية عن طريق الًتاضي دببلغ يطابق القيمة التجارية مع زبفيضات سبنحها الدولة . ذما يستفيد المرقي العقاري من جهة حتنية من زبفيض نسبة الفائدة على القروض اليت سبنحها البنوؾ و المؤسسات المالية العمومية قصد سبكينو من المسامهة يف إصلاز ب رانمج السكن العمومي االجياري شريطة استكمال عملية الإصلاز يف 41 اآلجال المحددة . الفرع الثاني:الباعث العقاري متدخل يف إجناز الربانمج اخلصوصي للسكن االجتماعي عند المشرع التونسي: جعل المشرع التونسي من الباعث العقاري متدخل يف إصلاز الربانمج اخلصوصي للسكن االجتماعي بقوة النص 42 عندما أذد على أنو: " ديكن أف يتم إصلاز ىذا الربانمج عن طريق... الباعثُت العقاريُت اخلواص" ، ومن ىنا حيتل 252

الباعث العقاري اخلاص مرذزا حساسا من خالل دوره الفعال يف ذبسيد مشاريع وبرامج الدولة التونسية،يف مجال السكن،شلا جعلو حيظى ابىتما من طرؼ مشرع البلد يف ىذا المقا،فبالعودة إىل التشريع المنظم للمهنة يتضح يربز ىذا المرذز ليطفوا إىل السطح،فيكشف على دور الباعث العقاري اخلاص يف إصلاز وذبسيد الربانمج اخلصوصي للسكن االجتماعي من خالل نشاطو( أولا) ، واالمتيازات المرتبطة بصفتو (حتنيا).

على غرار المرقي العقاري عند المشرع اجلزائري، فإف للباعث العقاري اخلاص عند المشرع التونسي نشاط يكوف زلل اعتبار عند اصلاز الربانمج اخلصوصي للسكن االجتماعي، فمن خاللو يًتجم الدور الذي يق و بو الباعث العقاري اخلاص شخصا طبيعيا ذاف أو معنواي يف سبيل إصلاز الربانمج، ويف ىذا الإطار يعد ابعثا عقاراي يف مفهو القانوف التونسي ذل شخص ينجز العمليات التالية-:تقسيم وهتيئة الأراضي المخصصة أساسا للسكٌت، بناء وذبديد عقارات فردية أو نصف مجاعية أو مجاعية معدة للسكٌت أو غَتىا،ذما ديكن أف تنصب ىذه العمليات على مساذن معتربة ذات أول وية أو ذات صبغة اجتماعية. ومن أجل تكريس نشاط الباعث العقاري يف دنيا الواقع يلزمو القانوف بتوفَت رأس المال الكايف مع التحلي ابلكفاءة المهنية وااللتزا يف نفس الوقت ابالستعانة أبىل اخل ربة وإبطارات ذات ذفاءة إلصلاز مشاريعو، ذما يكوف الباعث العقاري ربت طائلة اجلزاء القانوين إذا خرج يف إطار شلارسة نشاطو والقيا ابلعمليات اليت يتطلبها على تلك الأحكا المحددة يف 43 اجمللة العمرانية ، ىذه الأخَت تتمثل يف احلقيقة فيما يعرؼ عند المشرع التونسي ابجمللة الًتابية والتعمَت اليت ذشفت على أحكا صارمة ينبغي دائما التقيد هبا وشلارسة النشاط يف إطارىا،على غرار الأحكا المتعلقة ابلتهيئة والتخطيط، وتلك 44 المتعلقة ابلتدخل العقاري وبرخص البناء ومسائل فنية وتقنية . اثنيا- الباعث العقاري وإجناز الربانمج اخلصوصي للسكن االجتماعي من خالل االمتيازات المرتبطة بصفته: امتيازات اتسمت ابخلصوصية واألولوية، الضابط يف أوذلا نشاط الباعث العقاري، ويف حتنيها برانمج السكن االجتماعي يف حد ذاتو، فمن انحية أوىل ويف إطار شلارسة الباعث العقاري لنشاطو وقصد قيامو ابلعمليات المذذورة أعاله مكنو المشرع التونسي من نوعُت من االمتيازات، تعترب دعما وحافزا لو لتجسيد الربانمج اخلصوصي للسكن االجتماعي على أرض الواقع، امتيازات مرتبطة بتكوين شرذتو وشلارسة نشاطو المذذور، وحينئذ زبضع ذل الوحتئق والعقود اليت جيريها إىل التسجيل ابألداء القار،ذما يعفى من خالص الأداء يف حدود 35 ابدلائة ابلنسبة للمداخيل واألرابح اليت حيققها اخلاضعة للضريبة،ذما يستفيد من االمتيازات المرتبطة أبداءات التسجيل العقاري، فيكوف لو التسجيل ابألداء القار للعقود المتعلقة ابألرضي المعدة خاصة للسكن. من انحية حتنية فإف المشرع التونسي ومراعاة منو لقيمة وضرورة ذبسيد الربانمج اخلصوصي للسكن االجتماعي نص على منح الباعثُت العقاريُت اخلواص المتيازات تسمى يف لغة النص" االمتيازات المرتبطة ابدلشاريع المعتربة ذات أ ولوية أو ذات صبغة اجتماعية"، ويندرج ربت ىذه االمتيازات استفادة الباعثُت العقاريُت شلا يلي: 253

-1التسجيل ابألداء القار دبعٌت الرسم الثابت، لعقود شراء الأراضي المعدة للتقسيم أو التهيئة المناسبة للسكن االجتماعي.

-3اإلعفاء من الأداء على أرابح الأشخاص الطبيعية المتأتية من النشاط يف الإسكاف المعترب ذي أولوية بنسبة 50 ابدلائة 45 من قيمتها، وابلنسبة لألشخاص المعنوية بنسبة 25 ابدلائة . ما ذبدر الإشارة إليو أخربا أنو ابإلمكاف عند المشرع التونسي أف يتم إصلاز المساذن االجتماعية من طرؼ الشخص المستفيد يف حد ذاتو، وذلك ابلنسبة للمساذن االجتماعية الفردية البدائية ليقو المعٍت بتعويض ىذا المسكن آبخر على نفقة الدولة وربت إشراؼ ومتابعة المصاحل اجلهوية للوزارة المكلفة ابلسكن اليت تتواىل متابعة سَت الإشغال وتسليم شهادات بذلك إىل اجملالس اجلهوية، لتعتمد ىذه الشهادات ذأساس لتسديد الأقساط المالية للمنتفعُت على أربعة 46 مراحل .

بعد خروج السكن العمومي االجياري أو الإجتماعي إىل النور وذبسيده واقعيا إبصلازه، يتم الدخول يف معادلة أساسية خبصوصو، ذبمع يف احلقيقة بُت طرفُت ينبغي تقصي وجودمها وادلرور عليهما،شر وط االستفادة منو (المطلب الأول)، ذيفياهتا (المطلب الثاني).

حتبتة شروط االستفادة من السكن العمومي االجياري عند المشرع اجلزائري (الفرع الأول)، وشروط االستفادة من السكن االجتماعي عند المشرع التونسي(الفرع الثاني).

نص المشرع اجلزائري على شروط ينبغي توافرىا يف الشخص الراغب يف االستفادة من السكن العمومي االجياري والذي يتضح جالء، تعدد ىذه الشروط وتنوعها، شلا يقتضي بياف طبيعتها (أولا) و إثباهتا (حتنيا).

إذا ذاف السكن العمومي االجياري ىو ذلك السكن الممول من طرؼ الدولة أو اجلماعات المحلية، وإذا ذاف المعٍت 47 هبذا السكن أولئك الأشخاص اللذين مت تصنيفهم ضمن الفئات االجتماعية المعوزة واحملرومة ، فإنو يشًتط لالستفادة من السكن يف مجيع احلاالت نوعُت من الشروط، شروط موضوعية وأخرى شكلية، أما الشروط الموضوعية فتلمس دبفهو سلالفة النص، إذ يستفيد الشخص الذي-:ديلك عقارا ذا استعمال سكٍت ملكية اتمة، ديلك قطعة أرض صاحلة للبناء استفاد من سكن عمومي إجياري أو سكن اجتماعي تسامهي أو سكن ريفي أو سكن مت اقتناؤه يف إطار البيع ابإلجيار 48 استفاد من إعانة الدولة يف إطار شراء أو بناء سكن أو هتيئة سكن ريفي . ما يالحظ على ىذه المادة نقاط حول ذل شرط، فبالنسبة لألول فإف الع ربة منو بعد الملكية التامة للعقار (الممكنة من الثالث عناصر) ال بوجهة العقار يف حد ذاتو، حىت ال يفهم ابدلخالفة أف من ديلك عقارا ذا استعمال غَت سكٍت 254

ذباري أو مهٍت أو حريف مثال، ال يكوف ربت طائلة الشرط وديكنو االستفادة من السكن العمومي االجياري، أما ابلنسبة للثاين فإف الظاىر منو أف عد الملكية قرينة ذافية لتحققو بيد أف جوىر الشرط يتطلب قرينة أخرى مفادىا صالحية الأرض للبناء وادلقصود بذلك وجهتها، فال ربيد عنها إىل غَتىا لتكوف فالحية مثال. أما الشرط الثالث فيؤذد استفادة الشخص من أحد الصيغ السكنية المتاحة وادلناسبة دوف اجلمع مع غَتىا، بيد أف المشرع ذشف خبصوص ىذا الشرط عن مرذب نقص وىو عد سبق استفادة المعٍت من صيغة سكنية أخرى منظمة قانونيا 49 وىي صيغة السكن الًتقوي العمومي الذي يكوف مدعما من الدولة ، شلا يستدعي ضرورة ذباوز ىذا النقص يف نص المادة من قبل المشرع اجلزائري، أما الشرط الأخَت فادلقصود بو عد استفادة المعٍت من إعانة للدولة، ىذه الأخَتة اليت قد أتخذ صورة قرض لشراء سكن مهما ذاف طابعو، أو مساعدة مالية لبناء أو هتيئة أو ترميم سكن ذا طابع ريفي، مع العلم أف ذل ىذه الشروط تنسحب على طالب السكن وزوجو. أما ابلنسبة للشروط الشكلية الواجب توافرىا يف شخص المستفيد، فثالثة ضروب أوذلا شرط الإقامة فال يستفيد إال الشخص الذي يقيم منذ مخسة (05) سنوات على الأقل ابلبلدية المعنية، وحتنيها شرط مستوى دخلو فيجب أال يتجاوز الدخل العائلي الشهري للمستفيد أربعة وعشرين ألف (24000) دج، مبلغ ذشف الواقع اليو على ضرورة إعادة النظر فيو وفقا العتبارات عديدة المتحكم الرئيسي فيها متغَتات اجتماعية واقتصادية يعيشها المواطن اجلزائري، حىت وإف أصبع 50 دبعادل للحد الأدىن لألجر الوطٍت المضموف بعد رفع ىذا الأخَت . وعلى ىذا الأساس فإنو يقًتح على المشرع اجلزائري إعادة النظر يف مبلغ الدخل الشهري الأقصى الذي ال ينبغي ذباوزه لالستفادة من السكن العمومي االجياري وجعلو على الأقل يف حدود مرينت لألجر الوطٍت الأدىن المضموف دبعٌت (48.000 دج)، وذلك مراعاة للمتغَتات والظروؼ من جهة، وسبكُت االستفادة ألذرب قدر شلكن من شرائح اجملتمع من جهة أخرى إعماال وتوسيعا دلبدأ المصلحة العامة دبرونتو. أما الشرط الثالث واألخَت فهو شرط السن، فيجب أف يكوف سن طالب السكن عند اتريخ إيداع طلبو إحدى 51 وعشرين(21) سنة على الأقل ، وقد يثور التساؤل حول مصدر وأساس اعتماد المشرع ذلذا الرقم ويف احلقيقة ال صلد 52 لذلك قوال إال ذونو نظا راجع إلرادة المشرع فجعلو إحدى وعشرين سنة مثلو مثل سن الشهادة سابقا . ومن أجل ذلك يكوف من احلصيف ربط السن الأدىن لالستفادة من السكن العمومي االجياري دبعيار موضوعي سليم، وليكن من ابب االقًتاح معيار جيمع يف طياتو أجبدايت التمكُت من التصرفات القانونية ذبسيدا للشخصية القانونية اذتسااب للحقوق وربمال لاللتزامات، ويتوافق يف نفس الوقت مع ما ىو حتبت من مبادئ للقانوف، وعلى ىذا الأساس يقًتح على المشرع تعديل النص وجعل السن الأدىن لالستفادة من السكن العمومي االجياري تسعة عشرة سنة 54 53 (19)، سباشيا مع ما ىو حتبت من سن للرشد وقائم من سن للزواج ومعمول بو من سن للشهادة يف الوقت 55 احلايل .

255

سواء ابلنسبة للشروط ادل وضوعية أو الشكلية المذذورة أعاله جيب إثبات توافرىا يف الشخص المرشح لالستفادة من السكن العمومي االجياري، ومن أجل ذلك يلز المعٍت بتقدًن طلب وفقا للنموذج المحدد مرفق ابلوحتئق الثبوتية الالزمة وىي(: نسخة من شهادة الميالد رقم 12، شهادة عائلية ابلنسبة لطاليب السكن المتزوجُت، ديكن من خالذلا إثبات شرط السن، شهادة الإقامة، شهادة الأجرة أو أي شهادة أخرى تثبت المداخيل أو عد وجودىا، شهادة تثبت عد امتالؾ 56 عقار لطالب السكن أو زوجو مسلمة من المحافظة العقارية، تصريح شريف موقع ومصادق عليو . أما الدليل على تقدًن ىذه الوحتئق الثبوتية اليت ترشح المعٍت لالستفادة فهو الوصل الذي حيمل رقم الملف واتريخ الإيداع المسلم من مصاحل الدائرة المختصة، ويتم إفراغ البياانت المتضم نة يف الوصل على سجل رمسي مرقم ومؤشر عليو ّ من قبل رئيس المحكمة المختص إقليميا، ذل ىذا يف الواقع طبقا للمادينت رقم 06 و 07 من المرسو التنفيذي رقم .142/08 أما ابلنسبة إلثبات شرط عد االستفادة من صيغة سكنية سابقة أو من إعانة سابقة للدولة، فيمكن تقصي مدى ربققو من خالل الإطالع على ما يسمى" ابلبطاقية الوطنية للسكن، ىذه الأخَتة اليت تنشأ لدى الوزير المكلف ابلسكن لتدوف فيها ذل قرارات منح السكنات العمومية االجيارية والسكنات االجتماعية التسامهية سابقا الًتقوية حاليا والسكنات اليت مت اقتناؤىا يف إطار البيع ابإلجيار واأل راضي ذات الطابع االجتماعي وذذا إعاانت الدولة الممنوحة لشراء أو بناء 57 سكن... .

بعد الإطالع على النصوص القانونية المنشئة للربانمج اخلصوصي للسكن االجتماعي، وذذا النصوص التنظيمية المطبقة للربانمج، يتضح أف المشرع التونسي دييز بُت نوعُت من الشروط، شروط تتعلق ابلفيئات االجتماعية المحرومة(أولا) شروط تتعلق بفيئات اجتماعية خاصة (حتنيا).

جاء يف الفصل رقم 27 من قانوف المالية التكميلي لسنة 2012 أنو":تتوّىل الدولة بعث برانمج خصوصي للسكن االجتماعي لفائدة الفيئات االجتماعية زلدودة الدخل يتم دبقتضاه تعويض المساذن البدائية وإصلاز مشاريع سكنية لفائدهتا، ويتم ضبط صيغ وشروط االنتفاع ابلربانمج دبقتضى أمر". ليتوّىل التفصيل يف ىذه الشروط دبقتضى الأمر عدد 1224 لسنة 2012 والنصوص الالحقة، ليميز المشرع التونسي بُت الشروط اليت جيب توفرىا يف الفيئات االجتماعية المحرومة المؤىلة لالستفادة من سكن اجتماعي عن طريق التعويض للمسكن البدائي أو التوسعة والًتميم، والشروط المتعلقة ابلفيئات االجتماعية الأخرى المستفيدة من سكن عن طريق االصلاز اجلديد أو توفَت مقاسم اجتماعية. تعترب مساذن بدائية ربتاج إىل التعويض أو التوسعة والًتميم تلك المحالت المعدة للسكٌت واإلقامة بصفة مستمرة وال تستجيب من حيث المواد المستعملة يف إنشائها أو من حيث مساحتها أو متانتها للمواصفات الصحية والفنية الدنيا للسكن وتفتقر ألبسط المرافق الضرورية ذاألذواخ وادلعمرات وادلغا رات وغَتىا، ويشًتط يف الشخص المرشح لالستفادة من 256

الربانمج اخلصوصي للسكن االجتماعي ابلوجو المذذور، أف يكوف شاغال دلسكن بدائي ابدلفهو المذذور، وأال يكوف مالكا حملل آخر معد للسكٌت، وأف يكوف من بُت العائالت المعوزة وذات الدخل الضعيف، ذل ىذا يف الواقع يستنتج من الفصول رقم 07، 09،08، 17 من الأمر عدد .1224 أما ابلنسبة للشروط المتعلقة ابلفيئات االجتماعية الأخرى المستفيدة من سكن عن طريق االصلاز اجلديد، أو توفَت مقاسم اجتماعية فباإلضافة إىل شرط عد امتالذها مسكن، يشًتط أال يفوق دخلها العائلي الشهري اخلا ثالث مرات الأجر المهٍت الأدىن المضموف، وىذا عمال ابلفصل رقم 21 من الأمر، والعربة من ىذا التصنيف تتمثل يف اختالؼ نسبة مسامهة الدولة يف االصلاز ذما سوؼ يتبُت ذلك الحقا. وينتج عن االستفادة هبذا الوجو، إما احلصول على مسكن فردي قابل للتوسعة ال تتعدى مساحتو المغطاة 50مًت مربع، وإما مسكن مجاعي ال تتعدى مساحتو 75 مًت مربع، وإما على مقسم اجتماعي ال تتعدى مساحتو 160 مًت مربع وىذا طبقا للفصل رقم 20 من الأمر عدد 1224 المعدل دبوجب الأمر عدد460 لسنة .2015 58 ويف ذلتا احلالينت يلز الراغب يف االستفادة من سكن اجتماعي أف يقد ملف حيتوي على طلب ومجلة من الوحتئق بينها الفصل رقم 25 من الأمر عدد .1224

ابلنظر للظروؼ االجتماعية واألمنية اليت عرفتها البالد التونسية منذ سنة 2011، وما خلفتو الثورة من آحتر امتد صيتها إىل المستوى االجتماعي، فربزت فيئات اجتماعية خاصة عاملها المشرع التونسي معاملة الشخص المؤىل لالستفادة من الربانمج اخلصوصي للسكن االجتماعي، وحينئذ ظهر إىل السطح فئينت، فئة عائالت شهداء الثورة، فئة عائالت شهداء قوات الأمن . ففي سنة 2013 عدل المشرع التونسي الفصل رقم 09 من الأمر عدد 1224 وأضاؼ فقرة حتلثة تضمنت ما يفيد إعطاء الأولوية لعائالت شهداء الثورة، ويتمتع أبولوية االنتفاع : زوج الشهيد ما مل يتزوج من جديد يف اتريخ تسليم المسكن، أبناء الشهيد يف حالة وفاة الزوج أو حرمانو من احلق يف االنتفاع، أ الشهيد أو أبوه إذا ذاف الشهيد غَت 59 متزوج . ويف سنة 2015 عاود المشرع التونسي تعديل الفصل التاسع لألمر المذذور دبوجب الأمر عدد 560 وأضاؼ فقرة رابعة وأخَت لو ربمل الصياغة التالية":...يتمتع أبولوية مطلقة يف االنتفاع دبساذن جديدة عائالت شهداء أعواف

يعنيها من أي جانب فلها أولوية مطلقة على الفيئات االجتماعية المحرومة العادية، أما ملف االستفادة فهو نفسو الملف المذذور سابقا، لكن يعٌت بو عائالت شهداء الثورة، أما عائالت شهداء قوات أعواف الأمن الداخلي والعسكريُت وأعواف الديوانة فيقدموف مطالبهم وفق إجراءات خصوصية وسرية وأذد ىذا االستثناء الأخَت الفصل رقم 25 من الأمر عدد 1224 يف فقرتو الأخَتة المستحدثة دبوجب الأمر عدد 560 لسنة .2015

لقد ذشف ذل مشرع يف البلدين على إجراءات يتم المرور هبا قصد التمكُت من السكن ومنحو(الفرع الأول)، ذما مت اعتماد آليات يتم دبقتضاه شغل السكن بشكل هنائي من قبل المستفيد، وذلك عند ذال المشرعُت (الفرع الثاني).

على ضوء نصوص المرسو التنفيذي رقم 142/08 تكشف إجراءات منح السكن العمومي االجياري عند المشرع اجلزائري(أولا) وعلى ضوء فصول الأمر عدد 1224 لسنة 2012 وتنقيحاتو تربز ىذه الإجراءات ابلنسبة الربانمج اخلصوصي للسكن االجتماعي عند المشرع التونسي(حتنيا).

معقدة ومشتبكة تلك الإجراءات اليت دير هبا منح السكن العمومي االجياري يف اجلزائر خاصة يف ظل التباعد الواضح بُت فحوى النص القانوين، والمارسة العملية يف دنيا الواقع، والتضاح الصورة ديكن تلخيص الإجراءات القانونية اليت دير هبا منح السكن العمومي االجياري يف شكل مرحلينت:

تعترب ىذه المرحلة ربضَتية سبهيدية يتم خالذلا تقدًن عرض السكن المتاح إف صح التعبَت، إذ يرسل المرقي العقاري إىل الوايل وإىل المدير المكلف ابلسكن يف الوالية ثالثة أشهر قبل التاريخ المتوقع لتسليم السكنات المنجزة، ذشفا يوضح فيو زلتوى برانمج السكنات وموقعها ورزانمة تسليمها، ليقو الوايل خالل مخسة عشرة يوما من اتريخ استال الكشف إبصدار قرار حيدد دبوجبو اتريخ انطالق أشغال جلنة الدائرة واتريخ اختتامها ابإلضافة إىل زلتوى برانمج السكنات المقرر توزيعها، ويبلغ ىذا القرار إىل رئيس الدائرة المعٍت وإىل المدير المكلف ابلسكن يف الوالية، وىذا حسب المادة 08 من المرسو التنفيذي رقم .142/08 مالحظات: حسب المادة 09 من المرسو، فإنو عند وجود حالة استثنائية زللية ذات منفعة عمومية يقو الوايل أو السلطة المرذزية اليت تتقد بطلب زبصيص السكن، إبعداد تقرير يف ىذا الشأف وإرسالو إىل احلكومة لتفصل يف طلب زبصيص السكن، وديكن للحومة أف تقرر زبصيص السكنات دوف ىذا الإجراء، وذلك حلساسية الوضع وأتثَته ذما ىو الشأف ابلنسبة أل ولئك الأشخاص اللذين زالت مساذنهم بسبب الزلزال. -حسب المادة 10 ديكن للمجلس الشعيب الوالئي بناء على تقرير الوايل أف يقرر دبداولة منح جزء من برانمج السكنات إىل بلدية أو عدة بلدايت مجاورة. 258

-حسب المادة 11 خيصص يف ذل برانمج للسكنات العمومية االجيارية نسبة أربعوف ابدلائة ( 40% ) لألشخاص اللذين تقل أعمارىم عن مخسة وثالثُت(35) سنة. 60 وحسب المادة 12 من نفس المرسو خيصص يف ذل عمارة مسكن للبواب ، بيد أف السؤال الذي قد يطرح ما ىي الصفة القانونية للبواب؟ ىل يتم اختياره من بُت المستفيدين ليكوف شاغال مثلهم ؟ أ ىو موظف اتبع للبلدية المعنية مكلف ابحلراسة ؟ ىذا ما ينبغي ربديده من طرؼ المشرع، الصفة القانوين للبواب صاحب السكن اخلاص.

تتمثل جلنة المنح يف احلقيقة فيما يسمى يف صلب النص "جلنة الدائرة"، ىذه الأخَتة اليت تتشكل من رئيس الدائرة رئيسا،رئيس أو رؤساء اجملالس الشعبية البلدية المعنية، شلثل المدير ألوالئي المكلف ابلسكن، وشلثلُت عن القطاعات 61 الأخرى المعنية، ىذا طبقا لنص المادة 13 من المرسو، ومت ربديد ذيفيات عمل الل ّجنة دبوجب ق رار وزاري مشًتؾ . حسب المادة 15 من المرسو التنفيذي تكلف الل ّجنة بدراسة الملفات والتأذد من مطبقتها والفصل فيها وال ًتتيب حسب النقاط واألولوايت، إذ تقو الل ّجنة بتصنيف الملفات المقبولة إىل صنفُت الأول يتعلق ابألشخاص البالغُت مخسة وثالثُت سنة فما فوق، والثاني خيص الأشخاص الأقل من ىذا السن، لتسلم ابدللفات إىل فرق التحقيق المعينة من طرؼ رئيس الدائرة اليت تقو ابلتحقيق يف الميداف يف ظروؼ سكن صاحب الطلب ويف مكاف الإقامة، وإعداد الوثيقة التقنية للتحقيق تسلمها إىل الل ّجنة يف أجل معقول ال يتعدى ثالثة أشهر، ذل ىذا يف الواقع طبقا للمواد من 18 إىل 25 من ذات المرسو التنفيذي. تشرع بعد ذلك جلنة الدائرة يف عملية التنقيط للملفات طبقا للمعايَت المحددة وعلى أساس الوثيقة التقنية، لتفرغ 62 عملية التنقيط يف وثيقة تسمى "بطاقة التلخيص" ، لتقو الل ّجنة بعد ذلك بًتتيب الملفات المصنفة ترتيبا تنازليا حسب النقاط، وزبتم الل ّجنة مداوالهتا إبعداد زلضر موقع من أعضائها، وابلنتيجة ربدد قائمة مؤقتة للمستفيدين تعلق خالل 48 ساعة اليت تلي المداوالت دبقر اجمللس الشعيب البلدي ويف أماذن عمومية دلدة 8 أاي، بعد ذلك أتيت فًتة الطعوف اليت ديكن تقدديها خالل أجل 8 أاي من اتريخ نشر القائمة المؤقتة. لتفصل جلنة الطعن خالل 30 يو وتباشر ذل التحقيقات المفيدة لتأييد أو تعديل قرار جلنة الدائرة (المشرع مل يشر إىل طبيعة قرار جلنة الطعن إذا أيدت قرار جلنة الدائرة فلم يعتربه رفضا يبلغ للمعٍت)، ويف النهاية تبلغ الل ّجنة قرارىا إىل جلنة الدائرة اليت تقو ابالستخالؼ على أساس القوائم االحتياطية المعدة مسبقا، وبناء على ذلك تعد جلنة الدائرة القائمة النهائية للمستفيدين وتبلغ مرفقة دبحضر إىل الوايل يرسلها بدوره إىل رئيس اجمللس الشعيب البلدي ساعة قصد النشر خالل 48 ساعة وإىل ديواف ال ًتقية والتسيَت العقاري للتنفيذ، ذل ذلك يف الوقع طبقا للمواد من 26 إىل 43 من ّ المرسو التنفيذي رقم .142/08 63 دلا ثبت من الناحية العملية وجود عدة ذباوزات يف منح السكنات خاصة وأف الإجراءات معقدة وقد تتخللها 64 عمليات إحتيال ذبعل السكنات زبرج على وجهتها المخصصة ذلا اليت زبد الفيئات المحرومة ، فإنو جيب التأذيد على ضرورة التطبيق الصار دلعايَت االنتقاء المحددة قانونيا، شلا يعٍت ضرورة وجود رقابة حقيقة موضوعية يف الميداف على عمل 259

ذل من جلنة الدائرة وجلنة الطعن، ابعتبارمها متحكم رئيسي يف قواعد لعبة السكن االجتماعي يف اجلزائر، فالطعن يكوف ىو والعد سواء يف ظل نفس التشكيلة تقريبا للجنة المطعوف ضدىا وتلك المطعوف أمامها ويف ظل عد وجود نص يلز جلنة الطعن بتبليغ قرار مسبب ابلرفض، ومن ىنا يقًتح على المشرع إضافة نص صريح للمرسو التنفيذي رقم 142/08 يلز جلنة الطعن بتبليغ المعٍت الذي رفض طعنو بقرار مسبب مع إمكانية الطعن فيو أما جلنة وزارية مشًتذة يقًتح إنشاؤىا لتضم القطاعات الوزارية المتعلقة ب (السكن ،الداخلية واجلماعات المحلية،التضامن الوطٍت والشؤوف االجتماعية، المالية، اجملاىدين) تكوف فضاء لتلقي الطعوف ضد قرارات الل ّجنة الوالئية للطعن وآلية للرقابة والضبط.

ثالث ىيئات رئيسية ذبسد إجراءات منح السكن االجتماعي عند المشرع التونسي،ىيئينت منها لإلشراؼ والرقابة وأخرى للعمل الميداين.

أحدث المشرع لتونسي ىيئة مرذزية وأخرى جهوية، بصريح نص الفصل رقم 32 من قانوف المالية التكميلي لسنة 2012، جلنة وطنية تسمى جلنة قيادة برانمج السكن االجتماعي يًتأسها الوزير المكلف ابإلسكاف أو من ينوبو تتوىل النظر يف مجيع المسائل المتعلقة ابإلسًتاذبية اليت ستعتمد يف إصلاز الربانمج ومتابعتو وتصفيتو ذما ربدث على مستوى ذل والية جلنة جهوية تسمى الل ّجنة اجلهوية دلتابعة برانمج السكن االجتماعي يًتأسها وايل اجلهة أو من ينوبو وتتوىل السهر على إصلاز الربانمج ومتابعة تنفيذه على المستوى اجلهوي. ابلنسبة للجنة يقيادة برانمج السكن االجتماعي فإهنا تتوىل القيا دبا يلي(:-متابعة سَت تنفيذ الربانمج على المستوى اجلهوي من خالل الل ّجنة اجلهوية للسكن االجتماعي، التنسيق بُت الدولة وادلتدخلُت يف إصلاز الربانمج وبُت سلتلف ىياذل الدولة ذات الصلة ،متابعة عمليات سبويل الربانمج وحاجياتو واقًتاح خطوط للتمويل عند االقتضاء،اقًتاح التقنيات والطرق احلديثة واحللول المالئمة يف إطار الربانمج اليت من شأهنا الضغط على ذلفة البناء والتحكم يف االئتماف،ربديد مبلغ منحة الدولة وادلصادقة عليو). أما الل ّجنة اجلهوية دلتابعة برانمج السكن االجتماعي فإهنا تتوىل متابعة الربانمج من خالل(:-إحصاء المساذن البدائية والقيا ابدلعاينات الميدانية والتثبت من الوضعيات العقارية واالجتماعية الال زمة، التشخيص الأويل لألراضي، متابعة الصفقات المربمة بُت اجمللس اجلهوي ومكاتب الدراسات وادلقاوالت، ربديد الكلفة التقديرية ألشغال البناء والًتميم والتوسعة الالزمة،ر بط الصلة بُت ذافة المتدخلُت يف إصلاز الربانمج على المستوى اجلهوي، متابعة الملفات الفنية خاصة 65 رخص البناء والتهيئة الالزمة لإلصلاز، حصر قائمة المًتشحُت وادلصادقة عليها وإحالتها إىل الل ّجنة الوطنية للقيادة)... .

أحدث المشرع التونسي على المستوى اجلهوي الميداين فرق عمل منبثقة علن الل ّجنة اجلهوية دلتابعة الربانمج اخلصوص للسكن االجتماعي، حبيث يتشكل ذل فريق للعمل من شلثل عن المصاحل اجلهوية للوزارة المكلفة ابإلسكاف وتلك المكلفة ابلشؤوف االجتماعية وذذا أمالؾ الدولة والشؤوف العقارية، لتوىل فرق العمل ىذه القيا يف الميداف ابدلعاينات 260

الفنية للمحالت واألحباث االجتماعية للعائالت الشاغلة والتثبت من الوضعيات العقارية واقًتاح إمكانيات التدخل والكلفة التقديرية لألشغال، وذلك من أجل ربديد القائمات الأولية للمًتشحُت لالستفادة من الربانمج، وتفرغ نتائج أعمال فريق العمل يف جذاذة فنية وفق أمنوذج يتم إعداده للغرض وسبضى وجواب من قبل مجيع أعضاء الفريق… بعد االنتهاء من أعمال التحقيق الميداين ترفع ىذه اجلذاذة إىل ذتابة الل ّجنة اجلهوية، اليت تشرع يف عملية الًتتيب للقوائم على أساس المعايَت القانونية مع منح الأولوية لعائالت شهداء الثورة وذذا عائالت شهداء أعواف قوات الأمن الداخلي والعسكريُت وأعواف الديوانة، بعد ذلك تقو الل ّجنة اجلهوية إبحالة قوائم االستفادة إىل الل ّجنة الوطنية لقيادة الربانمج اليت تتداول بشأهنا وتصادق عليها، وتعيدىا إىل الل ّجنة اجلهوية قصد النشر إذ يتم تعليقها دبقرات الوالايت ومقرات المعتمدايت لدائرة زلل وجود العقار، وذلك دلدة 10 أاي، وديكن لكل من يهمو الأمر تقدًن اعًتاض خالل ىذا الأجل بسجالت تفتح دبقر الوالية،ليتم النظر يف االعًتاض خالل أجل أسبوع من قبل الل ّجنة اجلهوية والقيا بعملية التثبت الالزمة، لتقرر تعديل القائمة مع إحالة نسخة منها إىل الل ّجنة الوطنية اليت تتداول من جديد بشأهنا وتصادق 66 عليها وتعاود إرساذلا إىل الل ّجنة اجلهوية قصد النشر من جديد . ومن ىنا يكوف من احلصيف التأذيد ابالقًتاح على المشرع اجلزائري الإقتداء ابدلشرع التونسي، وإحداث جلنة وزارية مشًتذة تسمى "جلنة يقيادة السكن العمومي االجياري" لتكوف ىيئة للتخطيط والضبط والرقابة.

جعل المشرع اجلزائري من عقد الإجيار وسيلة لشغل السكن العمومي االجياري (أولا)، يف حُت مجع المشرع التونسي بُت وسيلينت عقد الرىن وعقد الإجيار المملك (حتنيا).

يعترب عقد الإجيار الوسيلة القانونية لشغل السكن العمومي االجياري يرب بُت المستفيد من السكن والطرؼ المؤجر المتمثل يف الواقع يف ديواف ال ًتقية والتسيَت العقاري، على أساس أف ذلذا الأخَت قبعينت فهو فضال عن ذونو مرقي يعترب ّ مسَت ذلذه السكنات، ويًتجم عقد الإجيار يف عقد يرفق بدفًت شروط، ويسري عقد الإجيار ابتداء من اتريخ االستفادة من السكن. ودلا ذاف للعقد عناصره اجلوىرية وآحتره القانونية، فإف ذلك ينسحب على عقد الإجيار احلايل، فيرب حينئذ دلدة ثالثة (03) سنوات قابلة للتجديد ابلشكل الضمٍت، ذما أف الأجرة أحد عناصره، تتكوف من مبلغ الإجيار الرئيسي واألعباء االجيارية للصيانة العادية لألجزاء المشًتذة، أما ابلنسبة آلحتر العقد فال تعدوا أف تكوف حقوقا والتزامات للطرفُت، ومن ىنا يكوف من حق المستأجر المستفيد االستئثار ابلسكن والتمتع بو وشلارسة حقو يف االستعمال والسكٌت، ذما يكوف من حقو ذبديد العقد عند انتهاء مدتو وذلك بشكل ضمٍت،أما التزامات المستأجر فعديدة، ديهد ذلا االلتزا بدفع مبلغ 68 67 ذفالة الضماف ويكرسها التزا جوىري بدفع بدل الإجيار بشكل شهري مقابل وصل ، ويستفيد من نسبة للتخفيض يف بدل الإجيار اجملاىدين وذوي احلقوق طبقا للنصوص اخلاصة هبم، ذما أف للمستأجر التزامات شخصية أخرى عديدة إذ يلتز بعد إجيار السكن من الباطن،وشغل الأماذن ىو وعائلتو بصفة مستمرة وال ديكنو التنازل عنها للغَت... 261

أما ابلنسبة حلقوق والتزامات الطرؼ المؤجر، فقائمة بدورىا إذ حيق للديواف شلارسة حق الفسخ للعقد إذا أخل المستأجر ابلتزاماتو القانونية،ذما حيق لو مطالبة المستأجر بنفقات إعادة احلال إىل ما ذاف عليو إذا قامت مسؤوليتو،ابدلقابل يلتز الديواف بتسليم السكن وملحقاتو يف حالة حسنة،ذما يتعهد جبميع الإصالحات الضرورية ابستثناء تلك اليت تقع على عاتق المستأجر ويف حالة عد احًتا الديواف ذلذا االلتزا يكوف مطالبا بدفع تعويض للمستأجر قصد القيا ابإلصالحات اليت تضمن االنتفاع، ذما يلتز الديواف بعد التعرض للمستأجر يف انتفاعو 69 ابلسكن .

دلا ذاف الربانمج اخلصوصي للسكن االجتماعي عند المشرع التونسي يظهر يف صورينت، إزالة المساذن البدائية وتعويضها دبساذن جديدة أو توسيعها أو ترميمها، وإما إصلاز مساذن اجتماعية فردية أو مجاعية، فإف وسيلة الشغل زبتلف ابختالؼ ىاتو الصور وترتبط هبا. فبالنسبة للصورة الأوىل فإنو عند إزالة المساذن البدائية وتعويضها بسكن جديد يستفيد المعٍت منها ويشغلها عن طريق عقد الرىن، ىذا الأخَت الذي يتم أتسيسو على المسكن يف حد ذاتو من أجل احلصول على قرض من البنك أو المؤسسة المالية لسداد القيمة المتبقية لتكلفة السكن وذلك بنسبة 50 ابدلائة، مع العلم أف النسبة الأخرى تتحملها الدولة، وىذا ابلنسبة للمساذن المنجزة على أراضي سبلكها اجملالس اجلهوية أو الباعث العقاري المتدخل يف االصلاز، ومدة الرىن 25 سنة، ويتضح ذلك يف احلقيقة شلا ورد يف مضموف الفصل رقم 19 من الأمر عدد 1224 لسنة .2012 أما خبصوص الصورة الثانية أي إصلاز ما يسمى ابدلساذن وذذا المقاسم االجتماعية،فيكوف سبويل الدولة ذلا مرتبط دبستوى دخل المستفيد وفقا دلا سبت الإشارة إليو سابقا،فإذا ذاف الدخل أقل ف الأجر المهٍت الأدىن المضموف فإف نسبة مسامهة الدولة تكوف 50 ابدلائة، أما إذا ذاف يساوي ىذا المستوى ويقل عن مرينت منو فإف النسبة زلددة ب 30 ابدلائة أما إذا ت راوح الدخل ما بُت مرينت وثالث مرات الأجر المهٍت الأدىن المضموف تكوف نسبة المسامهة زلددة ب 20 ابدلائة والنسب الباقية يتحملها المستفيد عن طريق الإجيار المملك، إذ يلتز بدفع أقساط إجيارية شهرية، وعند سداد مجيع الأقساط تنتقل ملكية المسكن أو المقسم االجتماعي إىل المستفيد، غَت أف ىذه الملكية مقيدة بشرط مانع من التصرؼ دلدة مخسة (05) سنوات، ويستنتج ذلك يف احلقيقة شلا ورد يف مضموف الفصل رقم 23 من الأمر عدد 1224 لسنة 2012 المنقح. وعليو يكوف من الالئق على المشرع اجلزائري أف يقتدي ابدلشرع التونسي ويغَت من وسيلة شغل السكن العمومي االجياري، ويقتبس من النمط ما حيقق مصلحة أطراؼ العالقة القانونية، ويتجاوز ما فرضو النمط احلايل من ظروؼ واقعية سلبية أبرزىا يف التمثيل أتجَت العُت من الباطن أو التنازل عنها للغَت، وما ذاف ليحدث ذلك لو ذانت العُت ملكا للشاغل، ذما أنو من أجبدايت ربقيق العدالة االجتماعية يف مجال السكن المساواة بُت المنتفعُت يف احلقوق والواجبات فمن حق المستفيد من سكن عمومي إجياري أف يتملكو ما دا مسددا لكامل قيمتو، فحق الملكية قائم سواء ذاف الدفع انجزا أو مقسطا، ومن ىنا يقًتح على المشرع االقتداء ابدلشرع التونسي والعمل بوسيلة عقد الإجيار المملك أين يدفع 262

المستأجر الأقساط االجيارية لفًتة مناسبة ذافية لسداد ذامل قيمة السكن لتنتقل إليو الملكية يف النهاية-بغض النظر على مسألة التنازل اليت ال تعترب دائمة وإمنا ىي مؤقتة مرتبطة ابلظروؼ االقتصادية للدولة وال تناسب حالة ووضع مجيع المستفيدين- مع إدراج الشرط المانع من التصرؼ وفقا دلا ىو معمول بو قانونيا ومدة الشرط سنينت. خامتة: ختاما دلا سبق فإف الذي يستنتج من دراسة موضوع السكن العمومي االجياري، مقارنة بُت القانوف اجلزائري والتونسي، أف المشرعُت اتفقا يف نقاط وافًتقا يف أخرى على النحو التايل: المتفق عليه عند المشرعٌن: اتفق المشرعُت على النقاط التالية: - حول االستعانة ابدلتدخل العمومي يف سبيل اصلاز أو ذبسيد صيغة السكن العمومي االجياري أو االجتماعي. - حول االستعانة ابدلتدخل اخلاص(المرقي العقاري عند المشرع اجلزائري، الباعث العقاري عند المشرع التونسي) يف إصلاز السكن،فكاف مضموف نشاطو وتبعات صفتو وجها لتدخلو. - حول بعض الشروط الموضوعية لالستفادة من السكن لسيما شرط الملكية ومستوى الدخل. - حول بعض الإجراءات العملية لالستفادة من السكن لسيما تدخل فرق التحقيق أو فرق العمل الميداين وربرير الوثيقة التقنية للتحقيق أو اجلذاذة الفنية لذلك. المختلف فيه بٌن المشرعٌن: اختلف المشرعُت يف النقاط التالية: - يتمثل المتدخل العمومي يف إصلاز السكن عند المشرع اجلزائري يف ديواف ال ًتقية والتسيَت العقاري واجلماعات ّ المحلية المختصة، يف حُت عرؼ المتدخل العمومي يف ذبسيد الربانمج عند المشرع التونسي تعددا فجمع بذلك بُت وذاالت وشرذات عقارية. - انفرد المشرع التونسي إبحداث وحدة تصرؼ خاصة ابلربانمج اخلصوصي للسكن االجتماعي. - انفرد المشرع اجلزائري ببعض الشروط الشكلية لالستفادة من السكن لسيما شرط مدة الإقامة وشرط السن ذما ميز المشرع التونسي بُت نوعُت من الشرط، تلك المتعلقة ابلفيئات االجتماعية المحرومة، وتلك المتعلقة ابلفيئات االجتماعية اخلاصة. - اتسمت إجراءات االستفادة عند المشرع اجلزائري ابلطابع المحلي البحت يف حُت مجع المشرع التونسي خبصوصها بُت الطابعُت المحلي وادلرذزي، ومن أجلو تتدخل جلنة الدائرة والوايل والل ّجنة الوالئية للطعن عند المشرع اجلزائري، يف حُت تتدخل إجرائيا عند المشرع التونسي جلنة مرذزية ىي جلنة قيادة الربانمج اخلصوصي للسكن االجتماعي وأخرى زللية ىي ّ الل ّجنة اجلهوية دلتابعة الربانمج. - اعتمد المشرع اجلزائري على عقد الإجيار ذوسيلة لشغل السكن، يف حُت اعتمد المشرع التونسي على وسيلينت يف ىذا المقا، عقد الرىن وعقد الإجيار المملك. 263

وبغض النظر عن نقاط اتفاق أو اختالؼ المشرعُت، فإف الذي جيب إقراره ىو أف ذال المشرعُت مسحا بتوفَت خامة قانونية ابرزة تضبط قواعد السكن االجتماعي يف البلدين، وذلك من خالل ىيئات التدخل يف االصلاز ومقتضيات العمل قصد االستفادة. بيد أف ذلك ال يكفي للحكم بتوفق المشرعُت، أو ابألحرى المشرع اجلزائري –الذي يعنينا ابلدرجة الأوىل- فيجب التأذيد على تلك احلقيقة الساطعة اليت مفادىا الغموض والنقص الذي يكتنف بعض النصوص القانونية من جهة والعطب الذي حيد من فاعلية العمل الإداري يف الميداف من جهة أخرى، فلم يتمكن المشرع اجلزائري من االستفادة من ذبربة المشرع التونسي يف ىذا اخلصوص. وعلى ىذا الأساس ووفقا دلا سبق يقًتح على المشرع اجلزائري، يف سبيل تفعيل صيغة السكن العمومي االجياري ودو رىا يف القضاء على أزمة السكن ما يلي: على المستوى القانوين: - تعديل نص المادة 04 من المرسو التنفيذي رقم 147/91، ابلنص على تكليف الديوف على أساس طبيعتها وموضوع عملها وليس بشكل تبعي. - تعديل نص المادة 03 من المرسو التنفيذي رقم 142/08، وتضمينها عبارة"السكن الًتقوي العمومي" ذصيغة مل يسبق للمعٍت واف استفاد منها ذش رط لالستفادة من السكن العمومي االجياري. - تعديل نص المادة 04 من نف المرسو وإعادة النظر يف مبلغ الدخل الشهري الأقصى الذي ال ينبغي ذباوزه لالستفادة من السكن العمومي االجياري وجعلو يف حدود مرينت لألجر الوطٍت الأدىن المضموف دبعٌت (48.000 دج). - تعديل نص المادة 05 من نفس المرسو وجعل السن الأدىن لالستفادة من السكن العمومي االجياري تسعة عشرة سنة (19) سباشيا مع ما ىو حتبت من سن للرشد، الزواج والشهادة. - إصدار قرار تنظيمي يشرح نص المادة 12 من المرسو وحيدد الصفة القانونية للبواب المخصص لو سكن يف إطار السكنات العمومية االجيارية المقرر توزيعها. -إضافة نص صريح للمرسو يلز جلنة الطعن بتبليغ المعٍت الذي رفض طعنو بقرار مسبب مع إمكانية الطعن فيو أما جلنة وزارية مشًتذة يقًتح إنشاؤىا. على المستوى الإداري: - إحداث ىيئة خاصة للدراسة والتخطيط االسًتاتيجي على مستوى وزارة السكن والعمراف وادلدينة تسمى مثال "ىيئة االستشارة واإلشراؼ والرقابة على السكن العمومي االجياري"، تتشكل ىذه اذليئة من أشخاص سلتصُت يف مجال التخطيط، واذلندسة، والشؤوف القانونية و الإدارية، اجلانب العقاري الفٍت، وذذا اجلانب المايل واإلحصائي. 264

-إحداث جلنة وزارية خاصة للرقابة والضبط تسمى"جلنة قيادة السكن العمومي االجياري" تضم القطاعات الوزارية المتعلقة ب(السكن، الداخلية واجلماعات المحلية، التضامن الوطٍت والشؤوف االجتماعية، المالية، اجملاىدين). - االقتداء ابدلشرع التونسي والعمل بوسيلة عقد الإجيار المملك مع إدراج الشرط المانع من التصرؼ دلدة سنينت من اتريخ انتقال الملكية. -فرض رقابة حقيقة موضوعية يف الميداف على عمل ذل من جلنة الدائرة وجلنة الطعن، مع إلزا جلنة الطعن بتبليغ المعٍت الذي رفض طعنو بقرار مسبب مع إمكانية الطعن فيو أما الل ّجنة الوزارية لقيادة السكن العمومي الإجياري المقًتح إحداثها. هوامش ومراجع: 1 المرسو التنفيذي رقم 142/08، المؤرخ يف 2008/05/11، المحدد لقواعد منح السكن العمومي أإلجياري، اجلريدة الرمسية عدد رقم24، المؤرخة يف .2008/05/11 2 القانوف عدد 01 لسنة 2012، المؤرخ يف 2012/05/16، المتعلق بقانوف المالية التكميلي لسنة 2012، الرائد الرمسي للجهورية التونسية، عدد رقم 39، المؤرخ يف .2012/05/18 3 المادة الأوىل، وادلواد رقم 02، 03، من المرسو التنفيذي رقم 147/91، المؤرخ يف 1991/05/12،المتضمن تغيَت الطبيعة القانونية للقوانُت الأساسية لدواوين الًتقية والتسيَت العقاري وربديد ذيفيات تنظيمها وعملها، المعدل وادلتمم، اجلريدة الرمسية عدد رقم 25،المؤرخة يف .1991/05/29 4 المادة 02 مكرر من المرسو التنفيذي رقم 08/93، المؤرخ يف 1993/01/02، المعدل وادلتمم للمرسو التنفيذي رقم 147/91، المؤرخ يف 1991/05/12، اجلريدة الرمسية عدد رقم 02، المؤرخة يف .1993/01/06 5 أنظر المادة رقم 04، من المرسو التنفيذي رقم 147/91، المؤرخ يف 1991/05/12، السابق الذذر. 6 ينقسم العمل التجاري إىل أعمال ذبارية حبسب موض وعها وغالبا ما أتخذ شكل المقاولة، أعمال ذبارية حبسب شكلها وأعمال ذبارية ابلتبعية تكشف على التاجر وأشغال ذبارتو والتزاماتو مع أقرانو-ألذثر تفصيل أنظر على التوايل، المواد رقم 02، 03، 04، من الأمر رقم 59/75، المؤرخ يف 1975/09/26،المتضمن القانوف التجاري، المعدل وادلتمم، اجلريدة الرمسية عدد رقم 101، المؤرخة يف 1975/12/19 7 فريدة مزايين، دور اجلماعات المحلية يف مجال االستثمار، مداخلة ابدللتقى الدويل اخلامس حول"دور ومكانة اجلماعات المحلية يف الد ول المغاربية" المنعقد يومي 03 و 04 ماي 2009 ، بكلية احلقوق والعلو السياسية جامعة دمحم خيضر بسكرة،منشورة دبجلة االجتهاد القضائي، الصادرة عن نفس الكلية واجلامعة، العدد السادس،لسنة 2009،ص 54 من اجمللة. 8 عزيز دمحم الطاىر،آليات تفعيل دور البلدية يف إدارة التنمية المحلية ابجلزائر،رسالة ماجستَت،ذلية احلقوق والعلو السياسية ،قسم احلقوق، جامعة قاصدي مرابح ورقلة،2001، ص.10 9 القانوف رقم 10/11، المؤرخ يف 2011/06/22، المتعلق ابلبلدية، اجلريدة الرمسية عدد رقم 37، المؤرخة يف .2011/07/03 10 المادة الأوىل، من القانوف رقم 07/12، المؤرخ يف 2012/02/21، المتعلق ابلوالية، اجلريدة الرمسية عدد رقم، 12، المؤرخة يف .2012/02/29 11 المادينت رقم 107، 108، من القانوف رقم 10/11، المؤرخ يف 2011/06/22، السابق الذذر. 12 المادة 78، من القانوف رقم 07/12، المؤرخ يف 2012/02/01، السابق الذذر. 13 المواد رقم 74، 100، 101، من القانوف رقم 07/12، المؤرخ يف 2012/02/01، السابق الذذر. 14 تنص المادة 117 من القانوف رقم 10/11، المؤرخ يف 2011/06/22، السابق الذذر على أنو: " تسهر البلدية على احلفاظ على وعائها العقاري ومن الأولوية يف زبصيصها لربامج التجهيزات العمومية "... 15 تنص المادة 113 من نفس القانوف على أنو":تتزود البلدية بكل أدوات التعمَت المنصوص عليها يف التشريع والتنظيم المعمول هبما بعد المصادقة عليها دب وجب مداولة اجمللس الشعيب البلدي" ذما تنص المادة 95 ذمن نفس القانوف على أنو: " يسلم رئيس اجمللس الشعيب البلدي رخص البناء واذلد والتجزئة حسب الشروط والكيفيات المحددة يف التشريع والتنظيم المعمول هبما ". 265

16 تتمثل المخططات يف ذل من المخطط التوجيهي للتهيئة والتعمَت اخلاضع للمرسو التنفيذي رقم 177/91 المؤرخ يف 1991/05/28، المعدل وادلتمم، وسلطط شغل الأراضي اخلاضع للمرسو التنفيذي رقم 178/91، المؤرخ يف 1991/05/28، المعدل وادلتمم ،اجلريدة الرمسية عدد رقم 26، المؤرخة يف 1991/06/01، يف حُت تتمثل عقود التهيئة والتعمَت يف الرخص والشهادات، وأبرزىا يف التطبيق والعمل رخصة البناء اليت يبادر رئيس اجمللس الشعيب البلدي بتحضَتىا ابلتنسيق مع المصاحل التقنية المختصة الممثلة على مستوى شباؾ الدائرة لَتسل الملف يف سبعة نسخ إىل مصاحل الدولة المكلفة ابلعمراف على مستوى الوالية، ليتم ربضَت ودراسة الملف من طرؼ الشباؾ الوحيد للوالية، ليقو الوايل يف النهاية بتسليم رخصة البناء نظرا لكوف السكن العمومي أإلجياري وجو من أوجو التجهيزات العمومية ذات المنفعة المحلية اليت يتقرر عندىا االختصاص للوايل يف تسليم الرخصة –ألذثر تفصيل أنظر المادينت 48، 49، من المرسو التنفيذي رقم 19/15، المؤرخ يف 2015/01/25، المحدد لكيفيات ربضَت عقود التعمَت وتسليمها، اجلريدة الرمسية عدد رقم 07 ، المؤرخة يف .2015/02/12 17 المادة 119، القانوف رقم 10/11، المؤرخ يف 2011/06/22، السابق الذذر. 18 الفصل رقم 29، من القانوف عدد 01 لسنة 2012، المؤرخ يف 2012/05/16، السابق الذذر، وبنفس المضموف أنظر، الفصل رقم 03، من الأمر عدد 1224، لسنة 2012، المؤرخ يف 2012/08/10،المتعلق بتطبيق أحكا قانوف المالية التكميلي لسنة 2012 ، المتعلقة إبحداث الربانمج اخلصوصي للسكن االجتماعي، الرائد الرمسي التونسي عدد رقم 65، المؤرخ يف .2012/08/17 19 الفصلُت رقم 01، 04، من القانوف عدد 19 لسنة 1957، المؤرخ يف 1957/09/10، المتعلق ابدلوافقة على القانوف الأساسي للشرذة الوطنية العقارية للبالد التونسية، الرائد الرمسي التونسي عدد رقم 15، المؤرخ يف .1957/09/13 20 الفصل رقم 03، من القانوف عدد 19 لسنة 1957، المنقح ابلقانوف عدد 58 لسنة 1959، المؤرخ يف 1959/06/09، الرائد الرمسي التونسي عدد رقم 32، المؤرخ يف .1959/06/12 21 الفصلُت رقم 29، 30، من القانوف عدد 19 لسنة 1957، المؤرخ يف 1957/09/10، السابق الذذر. 22 الفصل الأول، من القانوف عدد 33 لسنة 1977، المؤرخ يف 1977/08/03، المتعلق إبحداث شرذة النهوض ابدلساذن االجتماعية، الرائد الرمسي التونسي عدد رقم 53، المؤرخ يف .1977/08/09 23 أنظر على التوايل، الفصل الأول والثاني، من القانوف عدد 86 لسنة 1986، المؤرخ يف 1986/09/01، المتعلق إبصالح ىياذل الضماف االجتماعي، الرائد الرمسي التونسي عدد رقم 49، المؤرخ يف .1986/09/12 24 الفصل رقم 02، من القانوف عدد 33 لسنة 1977، المؤرخ يف 1977/08/03، المنقح ابلقانوف عدد 78 لسنة 1993، المؤرخ يف 1993/07/19، الرائد الرمسي التونسي عدد رقم 53، المؤرخ يف .1993/07/23 25 الفصل الأول، والفصول رقم 03، 05، 07، من القانوف عدد 69 لسنة 1981، المؤرخ يف 1981/08/01، المتعلق إبحداث وذالة التهذيب والتجديد العمراين، الرائد الرمسي التونسي عدد رقم 51، المؤرخ يف .1981/08/07 26 مت إنشاء الوذالة العقارية للسكٌت دبوجب الفصل الأول، من القانوف عدد 21 لسنة 1973، المؤرخ يف 1973/04/14، المتعلق بتهيئة المناطق السياحية والصناعية، الرائد الرمسي التونسي عدد رقم 15، المؤرخ يف .1973/04/20 27 أنظر يف ذلك الفصل رقم 02، من نفس القانوف، والفصول من -01 04، من القانوف عدد 33 لسنة 1974، المؤرخ يف 1974/01/21، المتعلق بتنظيم وتسيَت الوذالة العقارية للسكٌت، الرائد الرمسي التونسي عدد رقم 06، المؤرخ يف .1974/01/25 28 الفصل رقم 29، من القانوف عدد 01 لسنة 2012، المؤرخ يف 2012/05/16، السابق الذذر، وبنفس المضموف أنظر، الفصل رقم 03، من الأمر عدد 1224، لسنة 2012، المؤرخ يف 2012/08/10، السابق الذذر. 29 الفصول رقم 01 ، 02 ، 06 ، من القانوف الأساسي عدد 11 لسنة 1989،المؤرخ يف 1989/02/04، المتعلق ابجملالس اجلهوية،المنقح وادلتمم، الرائد الرمسي التونسي عدد رقم 10، المؤرخ يف 1989/02/10، 30 ينظم المثال التوجيهي للتهيئة ، الأمر عدد 2468 لسنة 1997، المؤرخ يف 1997/09/22،المتعلق بضبط الوحتئق المتعلقة ابدلثال التوجيهي للتهيئة، المنقح وادلتمم ، الرائد الرمسي التونسي عدد رقم 104، المؤرخ يف 1997/12/31، ذما حيكم الأمثلة التوجيهية للمناطق احلساسة اليت تتطلب إعداد أمثلة توجيهية للتهيئة، الأمر عدد 2092 لسنة 1998، المؤرخ يف 1998/10/28،المتعلق بضبط قائمة التجمعات العمرانية الكربى وادلناطق احلساسة اليت تتطلب إعداد أمثلة توجيهية للتهيئة، الرائد الرمسي التونسي عدد رقم 88، المؤرخ يف .1998/11/03 266

31 الفصل اخلامس من النظا الداخلي النموذجي للمجالس اجلهوية، المصادق عليو دبوجب الأمر عدد 1404، لسنة 1992، المؤرخ يف 1992/07/27، الرائد الرمسي التونسي عدد رقم 53، المؤرخ يف 1992/08/14، المنقح دبوجب الأمر عدد 2254 لسنة 2009، المؤرخ يف 2009/07/31، الرائد الرمسي التونسي عدد رقم 62، المؤرخ يف .2009/08/04 32 الفصل الأول، والفصول من 02 – 05 ، من الأمر عدد 1225 لسنة 2012، المؤرخ يف 2012/08/10، المتعلق إبحداث وحدة تصرؼ حسب الأىداؼ إلصلاز الربانمج اخلصوصي للسكن االجتماعي ويضبط تنظيمها وطرق سَتىا، الرائد الرمسي التونسي عدد رقم 65، المؤرخ يف .2012/08/17 33 المادة رقم 03 فقرة 03، 14، من القانوف رقم 04/11، المؤرخ يف 2011/02/17، المحدد للقواعد اليت تنظم نشاط الًتقية العقارية، اجلريدة الرمسية عدد رقم 14، المؤرخة يف .2011/03/06 34 المادة رقم 15، من نفس القانوف. 35 يستنتج ذل ذلك يف الواقع، من مضموف نص المواد رقم 05، 06، 12، 13، 14، 15، 16، من نفس القانوف. 36 راجع يف ىذه النقطة،الدذتورة،صاحلي الواسعة،دور المرقي العقاري يف حل أزمة السكن يف اجلزائر،مداخلة ابدللتقى الدويل حول الًتقية العقارية الواقع واألفاق،المنعقد بكلية احلقوق و والعلو السياسة،قسم احلقوق،جامعة قاصدي مرابح ورقلة، يومي 27 و 28 فيفري 2012، ص 11 ، .12 37 يستنتج ذل ذلك يف الواقع، من مضموف نص المادينت رقم 48، 54 وما بعدىا،من القانوف رقم 04/11، المؤرخ يف 2011/02/17، السابق الذذر. 38 ألذثر تفصيل أنظر نصوص مواد، المرسو التنفيذي رقم 85/12، المؤرخ يف ، 2012/02/20،المتضمن دفًت الشروط النموذجي المحدد لاللتزامات وادلسؤوليات المهنية للمرقي العقاري،اجلريدة الرمسية عدد رقم 11، المؤرخة يف .2011/02/26 39 المادة 13، من القانوف رقم 04/11، المؤرخ يف 2011/02/17، السابق الذذر. 40 القرار الوزاري المشًتؾ المؤرخ يف 2011/05/14،المحدد لشروط وذيفيات التنازل عن قطع أرضية اتبعة لألمالؾ اخلاصة للدولة وموجهة إلنشاء برامج السكنات المدعمة من طرؼ الدولة،اجلريدة الرمسية عدد رقم 51،المؤرخة يف .2011/09/14 41 القرار الوزاري المشًتؾ المؤرخ يف 2011/03/01، المحدد لشروط استفادة المرقُت العقاريُت من زبفيض نسبة الفائدة، اجلريدة الرمسية عدد رقم 31، المؤرخة يف .2011/06/05 42 أف الفصل رقم 29، من القانوف عدد 01 لسنة 2012، المؤرخ يف 2012/05/16، السابق الذذر، وبنفس المضموف أنظر الفصل رقم 03، من الأمر عدد 1224، لسنة 2012، المؤرخ يف 2012/08/10، السابق الذذر. 43 الفصل الأول، والفصول رقم 02، 03، 07، 08، من القانوف عدد 17 لسنة 1990، المؤرخ يف 1990/02/26، المتعلق بتحوير التشريع المتعلق ابلبعث العقاري، الرائد الرمسي التونسي عدد رقم 17، المؤرخ يف 1990/03/06، ىذا القانوف الذي ألغى النصوص السابقة السيما القانوف عدد 47 لسنة 1977،المتعلق بتنظيم مهنة الباعث العقاري. 44 رللة التهيئة الًتابية والتعمَت، الصادرة دبوجب القانوف عدد 122 لسنة 1994، المؤرخ يف 1994/11/28، المنقح وادلتمم، الرائد الرمسي التونسي عدد رقم 96، المؤرخ يف .1994/12/06 45 أ الفصول من 22-18 من القانوف عدد 17 لسنة 1990، المؤرخ يف 1990/02/26، السابق الذذر. 46

52 ذاف سن الشهادة طبقا للقانوف احلالة المدنية اجلزائري إحدى وعشرين سنة(21) على الأقل طبقا لنص المادة 33 من الأمر رقم 20/70، المؤرخ يف 1970/02/19، المتعلق ابحلالة المدنية، المعدل وادلتمم، اجلريدة الرمسية عدد رقم 21، المؤرخة يف .1970/02/27 53 تنص المادة رقم 40، من الأمر رقم 58/75،المؤرخ يف 1975/09/26، المتضمن القانوف المدين، المعدل وادلتمم ، اجلريدة الرمسية عدد رقم 78، المؤرخة يف 1975/09/30 على أنو":ذل شخص بلغ سن الرشد متمتعا بقواه العقلية ومل حيجر عليو يكوف ذامل الأىلية دلباشرة حقوقو المدنية وسن الرشد تسعة عشر(19) سنة ذاملة" 54 تنص المادة رقم 07، من القانوف رقم 11/84، المؤرخ يف 1984/06/09، المتضمن قانوف الأسرة المعدل وادلتمم، اجلريدة الرمسية عدد رقم 24، المؤرخة يف، 1984/06/12، على أنو":تكتمل أىلية الرجل وادلرأة يف الزواج بتما 19 سنة "... 55 تنص المادة 33 من قانوف احلالة المدية حاليا على أنو:جيب على الشهود المذذورين يف شهادات احلالة المدنية أف يكونوا ابلغي سن 19 سنة على الأقل سواء ذانوا من الأقارب أو غَتىم"...-المادة 33، من الأمر رقم 20/70، المؤرخ يف1970/02/19، المعدلة دبوجب القانوف رقم 08/14، المؤرخ يف 2014/08/09، اجلريدة الرمسية عدد رقم 49، المؤرخة يف .2014/08/20 56 أنظر منوذج التصريح الشريف،يف الملحق الثاني من قسم المالحق، ص.19 57 المواد رقم 59، 60، وما بعدىا من المرسو التنفيذي رقم 142/08، المؤرخ يف 2008/05/11، السابق الذذر. 58 أنظر من وذجي التصريح على الشرؼ لالستفادة، وجذاذة الًتشح، ابدللحق الثالث من قسم المالحق، ص20 ،.21 59 مت استحداث ىذه الفقرة دبوجب الأمر عدد 3289 لسنة 2013، المؤرخ يف 2013/08/02، المنقح وادلتمم لألمر عدد 1224 لسنة 2012، الرائد الرمسي التونسي عدد رقم 68، المؤرخ يف .2013/08/23 60 المادة الأوىل، من القرار المؤرخ يف 2008/08/13،الذي حيدد مواصفات السكن الموجو لالستعمال احلصري للبوابة، اجلريدة الرمسية عدد رقم 18، المؤرخة يف .2008/03/22 61 ألذثر تفصيل راجع المواد من 09-02 من القرار الوزاري المشًتؾ المؤرخ يف 2009/02/07، المحدد لكيفيات عمل جلنة منح السكن العمومي االجياري وجلنة الطعن،اجلريدة الرمسية عدد رقم 21، المؤرخة يف .2009/02/08 62 أنظر، منوذجي البطاقة التقنية، وبطاقة التلخيص يف الملحق الرابع من قسم المالحق ص21، .22 63 قامسي شوقي، السكن العمومي االجياري يف اجلزائر من إشكالية التوزيع إىل المضاربة العقارية، رللة متوف، جامعة سعيدة، اجمللد رقم 15، العدد رقم 04، 2022، ص .232 64 خبيت سها، تفعيل دور السكن العمومي االجياري يف حل أزمة السكن يف اجلزائر، اجمللة اجلزائرية للعلو القانونية والسياسية، ذلية احلقوق جامعة اجلزائر 01، اجمللد رقم 59، العدد رقم 03، 2022، ص .687 65 الفصول رقم 34، 36، 41، 44، من الأمر عدد 1224 لسنة 2012، المنقح ابألمر عدد 560 لسنة 2015، المؤرخ يف 2015/06/09، السابق الذذر. 66 الفصول من رقم 16-10، من نفس الأمر المنقح. 67 حيدد مبلغ الكفالة ب عشرة آالؼ (10000) دينار عن ذل غرفة-حسب القرار المؤرخ يف 2008/12/13، المحدد دلبلغ الكفالة اليت تدفع قبل شغل السكن العمومي االجياري، اجلريدة الرمسية عدد رقم 18، المؤرخة يف .2009/03/22 68 أنظر منوذج وصل الإجيار يف الملحق اخلامس من قسم المالحق، ص.22 69 المواد من 58-44 من المرسو التنفيذي رقم 144/08، المؤرخ يف 2008/05/11، وذذا منوذج عقد الإجيار ودفًت الشروط الملحق بو. 268